Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 30 de Noviembre de 2009

Para que cumpla en entregarle a su representada o en su defecto a ello sea condenada al otorgamiento del documento definitivo de compra venta ante la oficina del registro inmobiliario competente. Obligación contraída en la negociación que celebró con su representada y que consta en contrato de venta, y como consecuencia de ello, procede a realizar la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura definitiva de propiedad de compra venta correspondiente al inmueble objeto de negociación.

Demandó también los daños y perjuicios que se le han ocasionado con la negativa de dar cumplimiento con la venta ofrecida y que se le ha provocado una gran perturbación en su estado de salud, en vista de la inseguridad e inestabilidad proveniente de la negociación celebrada con la Empresa Promotora Club House C.A.

Las costas y costos que se causen en el presente juicio, incluyendo los honorarios de abogado.

Estimando la presente reconvención en la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. F. 2.000).

DE LA CONTESTACION

El apoderado judicial de la parte actora, en la oportunidad legal para dar contestación a la reconvención, lo hizo en los siguientes términos:

Negro, rechazó y contradijo la reconvención planteada, en virtud de que no son ciertos los fundamentos de hecho y de derecho narrados en el libelo de la reconvención de la demanda.

En falso que su representada, se haya reunido con la ciudadana G.R., para aumentarle el precio del inmueble vendido y se le amenazara con demandar perdiendo todo su dinero.

Los argumentos jurídicos explanados por la parte demandada se contradicen, pretendiendo que se valore el inmueble objeto de esta demanda se valoró por la cantidad de setecientos cincuenta mil bolívares (Bs. F. 750.000).

Impugnó las costas y costos estimados por el apoderado judicial, por la cantidad de dos mil bolívares (Bs. F. 2.000).

DE LA PRUEBAS

De la parte actora:

Documentales:

1. - Promovió lo que denomino pre-contrato privado celebrado en fecha 27 de octubre del 2005: el mismo al tratarse del documento fundamental de la presente acción, y que fue aceptado por la parte demandada, se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

2. - Indicó el actor promover los giros / letras de cambios marcados con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, F”, “G”, “H”, “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, las mismas no fueron admitidas en razón de que nunca fueron traídas a los autos, conforme se dispuso en el auto de negativa de admisión de dicha prueba, en consecuencia se desechan las mismas. ASÍ SE DECIDE.

   De la parte demandada:

1. - Invocó Principio de Unidad y Comunidad de Prueba. Al no señalar o indicar el promovente cuales son las pruebas de la contraparte de las que quiere aprovecharse, se desechan las mismas. ASÍ SE DECIDE.

2. - Promovió el merito favorable en Autos que se desprenden de los autos, especialmente los siguientes:

El que se desprende del escrito de contestación de la demandada. Dicho escrito no constituye material probatorio, en consecuencia se desecha. ASÍ SE DECIDE.

Promovió el contrato de venta que se encuentra agregado al expediente, suscrito privadamente en fecha 27 de octubre del 2005. El Mismo ya fue valorado de conformidad con lo establecido en el articulo 1363 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

3. - Promovió prueba de informes al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L., para que informara al tribunal sobre los siguientes particulares:

   a.- Si la Causa KP02-S-2006-26593, corresponde a la solicitud de Oferta Real del Pago y Subsiguiente deposito.

   b.- Si en virtud de dicho procedimiento de Oferta Real de Pago se puso a disposición de la empresa Promotora Club House C.A.,dos (02) cheques de Gerencia por un monto el primero de ellos de Bs. 43.784.000,00 (hoy Bs. F. 43.784,00 por el cambio el monetario) que corresponde al pago de la Dos Cuotas Especiales vencidas, ambas inclusive, todas las cuales totalizan la suma integra liquida y exigible de Cuarenta y tres Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 43.400.000,00) (hoy Bs. F. 43.400,00 por el cambio monetario) o cuya cantidad se le adicionó la suma de Trescientos Ochenta y Cuatro Mil Bolívares (Bs. 384.00,00) por concepto de gastos líquidos, frutos e intereses retributivos y de mora, con reserva de cualquier suplemento que les pudieran corresponder, toda vez que convencionalmente nunca fueron estipulados. Y un segundo Cheque de Gerencia por la suma de Quince Millones Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 15.400.000,00) (hoy Bs. F. 15.400,00 por el cambio monetario) que corresponde a la sumatoria de las cuotas no vencidas aún numeradas desde la 12/18 hasta la 18/18, ya antes indicadas.

   c.- Si las Cantidades antes indicadas se encuentran a disposición de la Empresa Oferida depositadas por el tribunal en una Institución Financiera a su nombre y a su orden.

   d.- Si la Sentencia Definitiva dictada por dicho Tribunal declaró la misma “sin Lugar”, criterio que fue desechado por el Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo, declarando la Oferta Real “Con Lugar”.

   e.- Cual es el estado actual del identificado p.J. y desde que fecha.

   Evacuada conforme a derecho la referida prueba, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECIDE.

4. - En cuanto a la inspección ocular promovida la misma no se valora, toda vez que fue negada su admisión. ASÍ SE DECIDE.

5. - Con relación a las testimoniales promovidas, de los ciudadanos E.M. y N.P., solo rindió la suya el ciudadano E.M., el cual al ser promovido para probar circunstancias o hechos que no se pueden acreditar por testimoniales, como lo es, probar el pago de obligaciones superiores del dos mil bolívares (Bs. 2.000), no se aprecian. ASÍ SE DECIDE.

   PUNTO PREVIO

   Seguidamente quien aquí Juzga se pronuncia sobre el argumento esgrimido por el representante de la demandada en el escrito de contestación a la demanda, al rechazar la estimación de la demanda realizada por el apoderado actor en la cantidad de ochenta y ocho millones ochocientos mil bolívares viejos (Bs. 88.800.000,00) hoy ochenta y ocho mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. F. .88.800,00).

   En tal sentido, tenemos que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:

   Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

   El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva… (omissis)

   .

   La Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 01176, de fecha 1° de octubre del 2002, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, en el expediente N° 0310, sostuvo que:

   …(omissis). Estimada como ha sido la demanda en la cantidad ya señalada y rechazada ésta por exagerada, en atención a lo previsto en el dispositivo transcrito, esta Sala acoge plenamente el criterio que en esta materia adoptó en fecha 2 de febrero de 2000 la Sala de Casación Civil, para el caso en que el actor estima la demanda y el demandado contradice pura y simplemente resolviendo, en el supuesto indicado, lo siguiente:

   En este supuesto la Sala se rigió por el principio general que establece que la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no al que lo niega, el actor debe probar su afirmación.

   En consecuencia, si el actor no prueba debe declararse que no existe ninguna estimación.

   Con respecto a esta afirmación la Sala revisa la veracidad de lo expuesto y observa que el artículo 38 es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía.

   No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como lo es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que él demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada

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   Por tanto el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.

   Así si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor…”

   En el caso de autos, el representante judicial del accionante afirmó estimar la demanda en la cantidad de ochenta y ocho millones ochocientos mil bolívares viejos (Bs. 88.800.000,00) hoy ochenta y ocho mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. F. 88.800,00). y por cuanto el apoderado de la accionada negó y rechazó tal cuantía, alegando que el precio del metro cuadrado se cotiza hoy en el mercado a razón de siete mil quinientos metros cuadrados, sin traer a los autos elemento alguno, que permita al órgano jurisdiccional determinar que la cuantía fuere efectivamente insuficiente, todo ello en estricto apego al criterio sostenido por la jurisprudencia antes citada, y cuyo contenido comparte esta juzgador, es por lo que debe considerarse que ha quedado firme la estimación de la pretensión efectuada por el actor en la cantidad ochenta y ocho millones ochocientos mil bolívares viejos (Bs. 88.800.000,00) hoy ochenta y ocho mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. F. 88.800,00). ASÍ SE DECIDE.

   MOTIVACIONES PARA DECIDIR

   Comienza este Juzgador, por establecer que conforme fue declarado en la sentencia interlocutoria dictada en fecha 02 de julio de 2008, en la cual declaro parcialmente con lugar la oposición de cuestiones previas opuestas y con ella con lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 3 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en la cual ordenó la continuación del juicio hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo caso se suspendería la causa, hasta tanto constara en autos que la cuestión prejudicial fuera resuelta, por considerar este juzgador que la decisión que en ella se tome tiene influencia decisiva en las resultas del presente juicio.

   En este sentido, se constata que dicha cuestión previa obedeció que la parte demandada alegó la existencia en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L., de una causa de oferta real de pago de las cantidades señaladas por el actor como incumplidas por la aquí demandada, causa que se ventilaba en dicho juzgado bajo el No. KP02-S-2006-26593.

   Siendo esto así, se evidencia que la parte demandada, en fecha 14 de julio del 2009, consigno copias certificadas del expediente No. No. KP02-S-2006-26593, emanadas del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L., en la cual se desprende que la referida oferta real de pago fue declarada con lugar y que la misma esta definitivamente firme, y siendo que no fue impugnada se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

   De allí, que es evidente que la cuestión prejudicial ya esta resuelta, por lo que este juzgador procede a dictar sentencia en los términos siguientes:

   Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia, es preciso referirse, al concepto o termino dado por la doctrina al Contrato, en este sentido señala que, constituye una especie de convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico; produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.

   A su vez el código civil, en su artículo 1133, nos define el contrato de la siguiente manera:

   Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

   En este caso concreto, la pretensión de la parte demandante se circunscribe a lograr en definitiva la resolución de un contrato de opción de compraventa que tiene por objeto un bien inmueble de su propiedad constituido sobre un apartamento ubicado Residencias Club House, ubicado en la Torre “B” del piso 14 (14-B), el cual incluye 01 puesto de estacionamiento doble, es decir dos vehículos, el cual se le asignaron los números 85 y 85’, nivel planta sótano, fundamentando su acción en el presunto incumplimiento de la parte demandada, al no haber cumplido con la obligación por ella contraída en el contrato suscrito, ya que no pagó las cuotas de pago pactadas en el contrato y que identificó así: a.- Reserva la cantidad de un millón de bolívares (Bs. 1.000.000).

   b.- Inicial por la cantidad de setenta y ocho millones trescientos veinte mil bolívares exactos (Bs. 78.320.000,00), cantidades de dinero que serian cancelados por los compradores en 03 cuotas mensuales, la primera de ella por la suma de quince millones de bolívares exactos (Bs. 15.000.000,00) con vencimiento el 27 de Octubre de 2005, la segunda por la cantidad de treinta y un millones seiscientos sesenta mil quinientos bolívares exactos (Bs. 31.660.500,00), con vencimiento el 15 de Enero de 2006.

   c.- Dos cuotas especiales por la cantidad de nueve millones seiscientos mil bolívares exactos (Bs. 9.600.000,00), con vencimiento la primera de ellas el 30 de Septiembre de 2006, la segunda el 30 de Noviembre de 2006.

   d.- Dieciocho cuotas mensuales consecutivas por la cantidad de dos millones doscientos mil bolívares exactos (Bs. 2.200.000,00) cada una a partir del 28 de Febrero de 2006. El saldo restante de las cantidades adeudadas por la cantidad de cincuenta y siete millones seiscientos ochenta bolívares (Bs. 57.680.000,00); invocando para ello lo dispuesto en el artículo 1167 del Código Civil y en cláusula novena del contrato.

   Por su parte, la demandada en la oportunidad de dar contestación al fondo la demanda, por un lado, admitió la existencia del contrato que lo vinculo en la presente causa con el demandante, así como en la conformidad con sus cláusulas, y por otro negó que su representada no haya dado cumplimiento a sus obligaciones de pago, asumida con la empresa demandante, ya que fue ésta la que se rehusó a recibir el pago, a lo que acudieron a la vía judicial a ofrecer dicho pago. Así mismo reconvienen para que la parte demandante cumpla en otorgarle a su representado o en su defecto a ella sea condenada al otorgamiento del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente, así como para que le resarza los daños y perjuicios ocasionados por dicho incumplimiento.

   De los alegatos expuestos por la parte actora en su escrito libelar y las excepciones y defensas hechas por la parte demandada en la contestación, considera este juzgador que la relación jurídica controvertida o thema decidendum en la presente causa quedó circunscrita a determinar el presunto incumplimiento en que hubiera incurrido las partes contratantes, y como consecuencia de ello declarar procedente o no sus respectivas pretensiones y excepciones.

   No obstante, y en razón que de la lectura del expediente se observa que las partes para calificar el contrato de marras hicieron mención por un lado (el demandante) a un contrato de preferencia de opción de compraventa; y por otro (el demandado), a un contrato de compra, se considera necesario señalar previamente que, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa; por lo tanto no pueden tenerse como contratos aislados en razón de que forman parte de la misma negociación para la adquisición final del bien objeto del mismo. Pues lo contrario, permitiría al vendedor burlar la ley y la naturaleza del contrato suscrito por medio del cual ha adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado por las partes, debe imperativamente cumplir, y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias a derecho y a la buena fe. De igual forma, en las cláusulas de estos contratos se incluye la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.

   En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos, Colín y Capitant, en su obra “Curso Elemental de Derecho Civil, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan que:

   ...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un ante-contrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: <>. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta…

   (Resalta y Subrayado del Tribunal).

   La doctrina ha sostenido que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta. Según el autor M.R. en su obra “El Contrato de Opción” Segunda Edición, señala que tal afirmación tendría perfecto sentido si alguien ha dado en opción de compraventa un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compraventa, sin más.

   Ahora bien, el contrato de opción se diferencia de los contratos preliminares en el hecho de que el contrato definitivo hacia el cual se encamina el contrato preliminar requiere de un nuevo o posterior consentimiento de todas las partes involucradas; en cambio, en el contrato de opción no hace falta un nuevo acuerdo de voluntades para el perfeccionamiento del contrato ulterior, y esto es así, por cuanto esta especie de contrato contiene una oferta irrevocable del contrato ulterior, en cuyo caso el optante está facultado para ejercer la opción que le ha conferido el promitente, de suerte que, si el optante ejerce tal opción esta produce sus efectos inmediatos, dándose por concluido automáticamente el contrato ulterior, sin que sea necesario la nueva manifestación del voluntad del promitente.

   Por otra parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de abril de 2002, luego de citar varios autores, sostuvo lo siguiente:

   …se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento…

   .

   Así las cosas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal que en el contrato de opción de compraventa o promesas bilaterales de compraventa, se perfecciona inmediatamente la venta por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos. Así, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1264 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.

   En sintonía con lo anterior, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1167 del Código Civil, que es del tenor siguiente:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   De la disposición legal supra citada, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes para que en casos como el de autos resulte procedente la acción de resolución de contrato pretendida por la parte accionante, a saber, la existencia de un contrato bilateral y, el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, al cual se le otorga pleno valor probatorio, debe este Tribunal comprobar el segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción por resolución de contrato del demandante, o para probar lo alegado por la demandada y la procedencia o improcedencia de la reconvención.

   En el documento objeto de revisión se evidencia que ambas partes celebran un acuerdo cuyo propósito era transmitir la propiedad de un inmueble, en el cual pactan un precio, fijaron la forma de pago del mismo y la oportunidad de su pago, se fijó el tiempo de expiración del compromiso total, no se estableció ninguna otra obligación para las partes, de allí que no se estableció las condiciones para la tramitación, para la firma del documento definitivo, ni la oportunidad para su otorgamiento, y se estableció una claúsula penal si una de las partes incumpliere con el contrato.

   Así mismo lo establecido en el artículo 1474 del Código Civil, dispone:

   La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio

   .

   Es así que, la venta consiste en la recíproca obligación de transferir y de garantizar la propiedad, así como la de pagar el precio estipulado por el contrato. Por lo que la característica de la venta es que es un contrato bilateral, oneroso, consensual, y traslativo de la propiedad.

   En este sentido, nos referimos al principio de la autonomía de la voluntad que comprende, la libertad para gozar y ejercer que tienen los particulares en el ejercicio de sus derechos subjetivos y sus situaciones subjetivas activas, ejercer sus poderes y resolver sobre el cumplimiento o no de cargas e igualmente la posición que tienen las partes para determinar por sí mismas sus relaciones jurídicas con los otros sujetos mediante el ejercicio de su libertad y dentro de los confines del negocio jurídico, circunstancias que se observan en el acuerdo celebrado por las partes en el presente juicio y que sin duda determina su voluntad de celebrar un contrato de opción de compraventa, en el cual cada una de las partes contratantes asumieron obligaciones.

   Siguiendo este hilo, observamos, como se ha dicho que, la presente demanda se trata de una petición de resolución de contrato, y una reconvención por cumplimiento, donde la parte actora-reconvenida, pretende obtener dejar sin efecto el contrato de marras con el correspondiente pago de los daños y perjuicios establecidos en el contrato y la parte demandada- reconviniente, que la demandante proceda por esta vía a efectuarles la tradición legal del inmueble objeto del contrato y el pago de los daños y perjuicios, toda vez que por su incumplimiento no se procedido a cumplir con lo pactado en dicho contrato.

   Conforme a todo lo narrado, se debe indicar que, en el proceso civil rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte; que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.

   De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez a que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De la actividad de las partes depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón de ser en el articulo 1354 del Código Civil en concordancia con el art. 506 del Código de Procedimiento Civil, que al respecto establecen:.

   Artículo 1.354:

   Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   Artículo 506:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Por tanto, en los procesos judiciales, las partes en litigio deben probar sus respectivas afirmaciones de hecho, es decir existe una distribución equitativa de la función probatoria, que es lo que conocemos como la “Carga de la Prueba”, todo de acuerdo a los alegatos y afirmaciones contenidas en el Libelo de la Demanda, y de acuerdo a las excepciones, argumentaciones y defensas contenidas en el Escrito de Contestación a la Demanda, siempre respetando el orden público.

   En base a esto, tenemos que, de lo que se desprende de los alegatos presentados, tanto por el demandante-reconvenido en su escrito de demanda como en el de contestación a la reconvención, como el presentado por la demandada-reconviniente en su escrito de contestación y de reconvención, que conforme a la distribución de la carga de la prueba que contempla el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, se imponen al demandado- reconviniente, toda vez que señaló como medio de defnsa y de ataque el hecho de haber ofrecido el pago y que le fue rechazado por el demandante, por lo que se vió obligado a realizar judicialmente la oferta de pago y subsiguiente deposito. ASÍ SE DECIDE.

   Por tanto de lo anterior se colige, que debe el demandado reconviniente, el haber probado que realizo judicialmente la oferta del pago ante el rechazo de la parte actora de recibirle dichos pagos, y que además dicha oferta fue declarada con lugar para que pueda tener éxito en su defensa, así como en su contraataque.

   Esto es que si la oferta en cuestión la hizo por los montos demandados en el libelo, es decir, que exista coincidencia entre los giros descritos por el actor reconvenido en la demanda, con los giros descritos por el demandado reconviniente, en su solicitud de oferta real de pago tramitado por ante el Juzgado de Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, es decir, que se trata de la misma obligación y por los mismos montos.

   Conforme a lo anterior, y a.c.h.s.l. copias certificadas de la oferta real de pago tramitada en el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L., bajo el No. KP02-S-2006-26593, y el cual fue valorado supra, es evidente que, tanto la obligación demandada en la presente causa y las cantidades ofertadas en dicha solicitud, sí tienen la misma fuente de origen, es decir se trata de la misma obligación. ASÍ SE DECIDE.

   Establecido lo anterior, es importante citar en la presente sentencia, lo que dispone el artículo 1306 del Código Civil:

   Artículo 1.306.- Cuando el acreedor rehusa recibir el pago, puede el deudor obtener su liberación por medio del ofrecimiento real y del depósito subsiguiente de la cosa debida. Los intereses dejan de correr desde el día del depósito legalmente efectuado, y la cosa depositada queda a riesgo y peligro del acreedor.

   De la norma trascrita, se evidencia claramente que el efecto de la oferta de pago y subsiguiente depósitos, siendo validos, libera al deudor de la obligación y de los riesgos, así como de los intereses desde la fecha de del deposito.

   Cónsono con lo aquí expuesto y probado como ha sido por parte del demandado reconviniente que, recurrieron a la vía judicial a hacer el ofrecimiento de pago de las cantidades a que estaba obligados a pagar según el contrato suscrito en fecha 27 de octubre del 2007, que sirvió de fundamento a la presente acción y siendo que tramitada la misma, este ofrecimiento fue declarado valido, por sentencia definitivamente firme, es forzoso para este juzgador declarar sin lugar la presente acción de resolución de contrato de compra venta y con lugar la reconvención por cumplimiento de contrato. ASÍ SE DECIDE.

   En consecuencia de lo anterior, debe la empresa demandante “PROMOTORA CLUB HOUSE, C.A.”, conforme lo dispone la cláusula tercera del contrato otorgar el documento definitivo de compra venta a la demandada reconviniente, ciudadana G.J.R.P., siendo esta la oportunidad pactada para que pague el saldo restante establecido en dicha cláusula tercera.

   En cuanto a que la empresa demandante reconvenida sea condenada a pagar los daños y perjuicios originados por su incumplimiento, este juzgador observa:

   Dispone el artículo 1258 del código civil, lo siguiente:

   Artículo 1.258.- La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

   El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.

   Por su parte dispone la cláusula octava cláusula octava del contrato que sirve de fundamento a la demanda como a la reconvención aquí planteada, lo siguiente:

   OCTAVA: En el caso de que EL OFERENTE, por cualquiera causa no puedan materializar la venta mediante esta opción concede preferencia EL OFERIDO: deberá devolver a este dentro de treinta (30) días siguientes, la cantidad que fue cancelada por EL OFERIDO mas una indemnización por concepto de daños y perjuicios por la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000). Igualmente en caso de que EL OFERIDO incumpla con cualquiera de las obligaciones contraídas por éste en el presente contrato de opción, éste se resolverá de pleno derecho y EL OFERENTE, podrán disponer inmediatamente del Inmueble objeto de la presente opción y EL OFERIDO deberá pagar la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00) como indemnización por daños y perjuicios, y el oferente una vez materializada la venta a otro interesado, será entonces cuando devolverá a EL OFERIDO las cantidades por él pagadas, pudiendo descontarse de estos un monto hasta por la cantidad antes indicada, pautada como indemnización por daños y perjuicios.

   Conforme lo dispone el artículo 1258 del Código Civil, la Cláusula Penal viene a ser la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, por lo que no se puede reclamar dicha obligación y la pena conjuntamente, a menos que esta se hubiere estipulado por el simple retardo en la ejecución de la obligación.

   En otras palabras, las partes pueden de mutuo acuerdo pactar cual podría ser el importe de los daños y perjuicios que se ocasionarían por el incumplimiento de alguna de ellas de su obligación principal.

   En el caso que nos ocupa, vista la redacción de la cláusula penal, en cuyo contrato la obligación que se impusieron las partes fue el perfeccionamiento de la venta del inmueble, en el cual si alguna de las partes incumpliera con su obligación, deberá pagarle a la otra la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000), por concepto de daños y perjuicios, y establecido como ha sido que en el presente caso el incumplimiento obedeció a la parte actora reconvenida, y que la aplicación de dicha cláusula penal, no forma parte de la ejecución del contrato, sino una consecuencia directa del incumplimiento, considera este juzgador que resulta ajustada a derecho la reclamación de los daños y perjuicios por dicha inejecución, los cuales fueron previamente establecidos mediante la cláusula penal. ASI SE DECIDE.

   DISPOSITIVA

   Por las razones anteriormente expuestas, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y actuando por Autoridad de la Ley, declara:

SIN LUGAR, la demanda que por resolución de contrato de opción de compra venta, intentara la Empresa “PROMOTORA CLUB HOUSE C.A.”, contra la ciudadana G.J.R.P..

CON LUGAR, la Reconvención planteada por la parte demandada reconviniente.

En consecuencia debe la Empresa “PROMOTORA CLUB HOUSE C.A.”, otorgarle a la demandada reconviniente G.J.R.P., el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Inmobiliaria correspondiente, del apartamento ubicado Residencias Club House, ubicado en la Torre “B” del piso 14 (14-B), el cual incluye 01 puesto de estacionamiento doble, es decir dos vehículos, el cual se le asignaron los números 85 y 85’, nivel planta sótano.

Se condena a la parte demandante-reconvinida, Empresa “PROMOTORA CLUB HOUSE, C.A.”, a pagarle a la parte demandada-reconveniente, ciudadana G.J.R.P., la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, conforme lo pactado en la cláusula Octava del contrato.

Por haber vencimiento total, se condena en costas a la parte demandante - reconvenida.

Por cuanto la sentencia fue dictada en el lapso del diferimiento no se acuerda la notificación de las partes.

Publíquese y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. En Barquisimeto, a los treinta (30) días del mes de noviembre de dos mil nueve. Años 199º de la Independencia y 150º de la Federación.

EL JUEZ LA SECRETARIA

(fdo) (fdo)

ABG. HAROLD PAREDES BRACAMONTE ABG. BIANCA ESCALONA

En esta misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:08 p.m. Conste.-

HRPB/BE/Chaus3.-.

La Suscrita Secretaria del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL T.D.E.L., CERTIFICA: La exactitud de la copia que antecede la cual es el traslado fiel y exacto de su original. Fecha UT- SUPRA.

LA SECRETARIA