Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 30 de Abril de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA

AÑOS: 200º y 151º

EXPEDIENTE N° 29.244

PARTE ACTORA: PROMOTORA SAN IGNACIO, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y del Estado Miranda, el 31 de Octubre de 1.997, bajo el N° 36, Tomo, 3-A-VII.

APODERADO DE

LA PARTE ACTORA: A.J.F.D., Abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 95.006.

PARTE DEMANDADA: JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL B.V.P., inscrita ante la Oficina Subalterna de Registro (hoy Registro Inmobiliario) del Municipio Z.d.E.M., el 25 de Enero de 2.002, bajo el N° 29, Protocolo Primero, Tomo 5.

APODERADO DE LA

DEMANDADA: M.D.G.D., Abogado en ejercicio e inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 59.606, actuando como abogado asistente.

MOTIVO: Cumplimiento Forzoso de Documento de Condominio (Definitiva).

SENTENCIA DEFINITIVA

I

NARRATIVA

Conoce esta Alzada del presente expediente, con ocasión de la apelación que fue interpuesta por la parte actora en contra de la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en fecha 25 de noviembre de 2.009, en virtud de la demanda que por cumplimiento de lo contenido en el documento de condominio interpuso la parte actora, sociedad mercantil PROMOTORA SAN IGNACIO, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, Distrito Capital e inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 31 de octubre de 1.997, bajo el Nº 36, Tomo 3-A VII, a través de su apoderado A.J.F.D., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad personal Nº V-6.848.173, abogado en ejercicio inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 95.006 y domiciliado en la ciudad de Caracas, a raíz de la relación que surgió en virtud de que dicha empresa demandante fue la constructora del Centro Comercial B.V.P., ubicado en la Avenida Intercomunal Guarenas-Guatire, además de haber actuado como administradora delegada e incluso, siendo propietaria de un local comercial, argumentos que fungen como soporte para fundamentar su pretensión de cumplimiento, ya que aduce que la designación de los ciudadanos J.C.G., N.R. y MAUYURI DE RAMIREZ como miembros de la Junta de Condominio, ha provocado actividades irregulares en nombre de la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial, en exceso de las atribuciones que les fueron conferidas y que se encuentran contenidas tanto en el documento de condominio como en la Ley de Propiedad Horizontal, como es el caso de la contratación con la sociedad mercantil MAVIC MAQUINARIAS, C.A. para la fabricación de un grupo de kioscos, según consta de factura anexada con el libelo, actuación que –tal como fue indicado- se produjo sin el consentimiento de la Asamblea de Propietarios la cual debía emitir la autorización correspondiente, realizándose la instalación de los kioscos en los pasillos de circulación del Centro Comercial, los cuales han llegado a la totalidad de diecinueve (19) kioscos en total, siendo nueve (9) de ellos levantados en espacios propiedad de la parte actora. Asimismo, sustenta la demandante su pretensión en las resultas de Inspección Judicial que fue practicada por Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 15 de septiembre de 2.009, a través de la cual se dejó constancia de que no existía en el Libro de Actas de Asambleas de Propietarios del Centro Comercial B.V.P., Acta de Asamblea en la cual se aprobara o autorizara a la Junta de Condominio a instalar kioscos en las áreas comunes; igualmente se dejó constancia que tampoco existe Acta de Asamblea que de fe de contratación alguna para modificar las áreas comunes del Centro Comercial o que los miembros de la Junta de Condominio hayan avalado la construcción o instalación de los kioscos en dichas áreas comunes. En ese sentido, alegó la actora en su libelo lo siguiente: “La adquisición de los kioscos constituye en acto de disposición que requiere de la debida aprobación por parte de la Asamblea de Propietarios, pues no tratándose de gastos de mantenimiento ni ejecución de reparaciones menores, no podía ser autorizado por la Junta de Condominio sin el acuerdo del número de propietarios requerido para dicha decisión. No obstante el establecimiento de la responsabilidad por la ejecución de dicho acto, será solicitada por vía separada con posterioridad. La instalación de dicho (sic) kioscos en los pasillos de circulación y áreas comunes del Centro Comercial, por parte de los miembros de la Junta de Condominio, resulta un acto que excede a todas luces de las atribuciones que les confieren a éstos el Documento de Condominio, su reglamento y la Ley de Propiedad Horizontal, tal y como será demostrado en capítulo posterior y por tanto, mediante la instauración del presente procedimiento judicial, se persigue la declaratoria de ilegalidad del acto y la ilegitimidad de los miembros de la Junta, para autorizarlo.”. En virtud de todo lo expuesto, demanda la actora el cumplimiento del documento de condominio, pretensión que busca recaiga sobre los ciudadanos J.C.G., N.R. y MAUYURI DE RAMIREZ, el primero de ellos extranjero y el resto venezolanos, titulares de las Cédulas de Identidad E-82.127.101, V-10.716.331 y V-6.448.154, respectivamente, como Miembros de la Junta de Condominio, por lo que respecta al arrendamiento de las plazas y áreas comunes, según lo dispuesto en el artículo 9.1 del documento en cuestión, lo que implica que se abstengan de instalar kioscos o puestos de venta con carácter permanente en las áreas comunes del Centro Comercial, por lo que igualmente se demanda que se proceda al retiro y desmontaje de todos y cada uno de los kioscos instalados en las áreas comunes del Centro Comercial y en pagar las costas y costos que se ocasionen con motivo de la presente acción. En la misma fecha en la cual se presentó el libelo, fueron consignados los recaudos y anexos respectivos.

Por auto de fecha 14 de octubre de 2.009, el Tribunal de Instancia procedió a admitir la demanda propuesta, fijando a las 11:30 a.m. del segundo día de despacho siguiente a la última citación que se haga de los demandados, para que se efectúe el acto de contestación de la demanda.

Por medio de diligencia de 15 de octubre de 2.009 el apoderado judicial de la parte actora procedió a consignar tres (3) juegos de copias fotostáticas del libelo de la demanda y del auto de admisión, para que se procediera a elaborar las compulsas para la citación de los demandados.

Consta de Acta de fecha 27 de octubre de 2.009, la inhibición de la ciudadana R.B.S.M., Secretaria Titular del Tribunal de Instancia.

A través de diligencia de fecha 27 de octubre de 2.009, los demandados comparecieron y se dieron por citados y, por diligencia aparte, formularon alegatos dirigidos a que se desestime la solicitud de medida cautelar peticionada por la parte actora.

En fecha 2 de noviembre de 2.009, por medio de Acta levantada al efecto, los demandados comparecieron y consignaron en siete (7) folios útiles, escrito de cuestiones previas y cuatro (4) anexos.

Por sentencia dictada en fecha 3 de noviembre de 2.009, el Tribunal dictó fallo declarando con lugar la inhibición de la Secretaria Titular.

Por medio de escrito de 6 de noviembre de 2.009, el apoderado actor contradijo las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

En fecha 10 de noviembre de 2.009, fue consignado escrito de pruebas por la parte actora, las cuales fueron admitidas por auto de esa misma fecha.

Por diligencia de fecha 16 de noviembre de 2.009, el apoderado actor consignó planos de ubicación de los niveles que conforman el Centro Comercial, a los fines de ilustrar al Tribunal de Instancia en cuanto a la práctica de la inspección judicial fijada.

Consta de Acta de fecha 17 de noviembre de 2.009, que en esa oportunidad se llevó a cabo la inspección judicial promovida por la representación judicial de la parte actora.

En fecha 20 de noviembre de 2.009, los demandados consignaron escrito de promoción de pruebas, conjuntamente con los respectivos recaudos, probanzas que fueron admitidas por auto de fecha 23 de noviembre de 2.009.

Por medio de sentencia de fecha 25 de noviembre de 2.009, el Juzgado de Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial declaró CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la caducidad de la acción y, por vía de consecuencia, desechada la demanda y extinguida la acción y el proceso.

Por medio de diligencia de fecha 26 de noviembre de 2.009, la representación judicial de la parte actora apeló de la sentencia, recurso que fue ratificado por medio de diligencia de 30 de noviembre de 2.009.

A través de diligencia de fecha 30 de noviembre de 2.009, el co-demandado J.C.G. solicitó copia certificada de la sentencia.

Por auto de fecha 8 de diciembre de 2.009, el Tribunal de Primera Instancia oyó la apelación interpuesta en ambos efectos, ordenando remitir el presente expediente en original al Juzgado Distribuidor correspondiente.

En fecha 24 de enero de 2.010 fue recibido el expediente, dándole entrada el Tribunal y fijando al décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia.

Por medio de escrito de fecha 27 de enero de 2.010, el apoderado actor consignó escrito de conclusiones.

En fecha 22 de abril de 2.010, el Tribunal dictó decisión a través de la cual declaró la improcedencia de la cuestión previa de caducidad opuesta por la parte demandada.

Cuaderno de Medidas

En fecha 14 de octubre de 2.009, el Tribunal de Instancia acordó la apertura del Cuaderno de Medidas e instó a la parte demandante a que consignara copia simple del libelo de demanda y de su auto admisión, las cuales fueron consignadas por la representación judicial de la parte actora por medio diligencia de 15 de octubre de 2.009.

A través de diligencia de 23 de octubre de 2.009 fue ratificada la solicitud de que se decretara medida cautelar innominada solicitada en el libelo, petición que fue declarada improcedente por decisión de 27 de octubre de 2.009.

Por medio de diligencia de fecha 29 de octubre de 2.009, el co-demandado J.C.G. solicitó copia certificada de la sentencia dictada por el Tribunal de Instancia.

En fecha 29 de octubre de 2.009, la representación judicial de la parte actora apeló de la sentencia, apelación que fue oída en el sólo efecto devolutivo, según auto de 6 de noviembre de 2.009, remitiéndose las actuaciones respectivas a los fines de la tramitación en la Alzada de la incidencia correspondiente.

II

MOTIVA

Llegada la oportunidad de dictar sentencia en el presente asunto, esta Alzada pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:

Como ha quedado referido tanto en las actas procesales como en el pronunciamiento emitido por este Tribunal en fecha 22 de abril de 2010, la presente controversia se suscitó con ocasión de una pretensión de “cumplimiento forzoso de documento de condominio” que la Instancia asumió que se trataba de la vía procesal contenida en el artículo 25 de la ley de Propiedad Horizontal, razón por la cual procedió a declarar la CADUCIDAD DE LA ACCION con base en los motivos que determinó en su decisión de 25 de noviembre de 2.009, la cual fue recurrida por la representación judicial de la parte actora. Esta apelación ejercida fue resuelta por la sentencia que antecede, en cuanto al tema de la caducidad declarada.

Siendo así, el Tribunal pasa a relacionar las actuaciones de autos que permiten determinar el thema decidendum a que se contrae la presente controversia de acuerdo a como quedó establecido en el fallo que antecede, lo cual se llevará a cabo de la siguiente manera:

“PRIMERO: De acuerdo con las Actas que conforman el presente expediente, en la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en el juicio que propuso la sociedad mercantil PROMOTORA SAN IGNACIO, C.A. en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL B.V.P., se declaró CON LUGAR la defensa previa opuesta por la parte demandada relativa a la caducidad de la acción, con base en los argumentos expuestos en dicho fallo y que serán examinados por esta Alzada de seguidas. En ese sentido, con cuya acción pretendió la actora lograr el cumplimiento de lo previsto en el documento de condominio, fundamentándola en el hecho que la parte demandada se excedió en la administración y realizó actos de disposición sin la autorización de la Asamblea de copropietarios. Siendo así, indicó el libelo de demanda que por ser la empresa demandante la constructora del Centro Comercial B.V.P., actuando igualmente como administradora delegada y también ostentando la propiedad de un local comercial en el referido centro comercial, atribuyó a los ciudadanos J.C.G., N.R. y MAUYURI DE RAMIREZ, miembros de la Junta de Condominio, la autoría de actividades irregulares en nombre de la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial, excediéndose de las atribuciones que les fueron conferidas y que se encuentran contenidas tanto en el documento de condominio, como en la Ley de Propiedad Horizontal, específicamente en el caso de la contratación para la fabricación e instalación de una serie de kioscos, con la sociedad mercantil MAVIC MAQUINARIAS, C.A., actuación que –según fue indicado en la demanda- se dio sin el debido consentimiento de la Asamblea de Propietarios, quienes debían emitir la autorización de rigor, por lo que se procedió a la instalación de diecinueve (19) kioscos en total, en los pasillos de circulación del Centro Comercial, de los cuales nueve (9) de ellos fueron levantados en espacios propiedad de la parte actora, para lo que se efectuó Inspección Judicial practicada por Notaría Pública del Municipio Plaza del Estado Miranda en fecha 15 de septiembre de 2.009, a través de la cual se dejó constancia que no existía en el Libro de Actas de Asambleas de Propietarios del Centro Comercial B.V.P., Acta de Asamblea en la cual se aprobara o autorizara a la Junta de Condominio a instalar kioscos en las áreas comunes; igualmente se dejó constancia que tampoco existe Acta de Asamblea que de fe de contratación alguna para modificar las áreas comunes del Centro Comercial o que los miembros de la Junta de Condominio hayan avalado la construcción o instalación de los kioscos en las áreas comunes del Centro Comercial. Asimismo, fue alegado en el libelo lo siguiente:

La adquisición de los kioscos constituye en acto de disposición que requiere de la debida aprobación por parte de la Asamblea de Propietarios, pues no tratándose de gastos de mantenimiento ni ejecución de reparaciones menores, no podía ser autorizado por la Junta de Condominio sin el acuerdo del número de propietarios requerido para dicha decisión. No obstante el establecimiento de la responsabilidad por la ejecución de dicho acto, será solicitada por vía separada con posterioridad. La instalación de dicho (sic) kioscos en los pasillos de circulación y áreas comunes del Centro Comercial, por parte de los miembros de la Junta de Condominio, resulta un acto que excede a de todas luces de las atribuciones que les confieren a éstos el Documento de Condominio, su reglamento y la Ley de Propiedad Horizontal, tal y como será demostrado en capítulo posterior y por tanto, mediante la instauración del presente procedimiento judicial, se persigue la declaratoria de ilegalidad del acto y la ilegitimidad de los miembros de la Junta, para autorizarlo.

.

Por todo lo dicho, demandó la actora el cumplimiento del documento de condominio, por lo que respecta al arrendamiento de las plazas y áreas comunes, según lo dispuesto en el artículo 9.1 del documento en cuestión, peticionando de manera expresa que se abstuviesen los demandados de ordenar la instalación de kioscos o puestos de venta con carácter permanente en las áreas comunes del Centro Comercial, por lo que igualmente fue demandado que se procediera al retiro y desmontaje de todos y cada uno de los kioscos instalados en las áreas comunes del Centro Comercial y en pagar las costas y costos que se ocasionen con motivo de la presente acción.-

Asimismo, llegada la oportunidad de hacer valer sus argumentos defensivos, la parte demandada expuso lo siguiente:

SEGUNDO: Una vez producida la comparecencia de los demandados para darse por citados, consignaron en siete (7) folios útiles escrito contentivo de las defensas que ejercieron, particularmente la oposición de cuestiones previas, las cuales se tradujeron en los siguientes argumentos:

Establecieron en su escrito que, “Se puede observar con p.c., que N.R.R. en su condición de Presidente de la firma PROMOTORA SAN IGNACIO, C.A., estaba en perfecto conocimiento de la decisión de la JUNTA DE CONDOMINIO de instalar y poner en funcionamiento los Kioskos, en áreas comunes del Centro Comercial, con la finalidad y único propósito de obtener ingresos para disminuir el impacto de los gastos de condominio, programa de kioskos que llevo a cabo en la forma prevista. …”. Dichas argumentaciones son apoyadas en las probanzas que al efecto refiere en su escrito -según su dicho- y que, a su vez, consignó a titulo de recaudos.

Asimismo, señala: “Ahora bien, es evidente que PROMOTORA SAN IGNACIO, C.A. y todos los propietarios de los locales comerciales del B.V.P., estaban en conocimiento y por ende notificados de la decisión tomada por la Junta de Condominio desde las fechas que contienen las circulares, inclusive PROMOTORA SAN INGANCION, C.A. (sic) quien interpone la demanda de Cumplimiento de Documento de Condominio, es decir, la nulidad de la decisión tomada por la Junta de Condominio. Conocimiento que ratifica PROMOTORA SAN IGNACIO, C.A. por intermedio de su Presidente N.R.R. en comunicación de fecha ocho (8) de junio de 2009, transcrita supra.”.

Por otra parte, fue opuesta la defensa previa de CADUCIDAD DE LA ACCION con base en el ordinal 10º del artículo 346 procesal, la cual fue invocada de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal. En estos términos quedó trabada la litis.

La parte actora pidió se desechara la cuestión previa opuesta, sobre la base de que la interpretación dada por los demandados al contenido de la norma prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal se efectuó de forma aislada con relación al resto del articulado, específicamente con los artículos 22, 23 y 24 de la misma ley.

Igualmente, estableció la representación judicial de la parte actora, lo siguiente:

En consecuencia, cuando la norma señala un lapso de caducidad para la interposición de un recurso contra los acuerdos tomados por los propietarios con arreglo a los artículos precedentes (cartas consulta o Asamblea de propietarios), refiere exclusivamente a los acuerdos de los propietarios tomados a través de cualquiera de las dos (2) modalidades expresadas y nuca podrá hacerse extensiva su aplicación y alcance a las decisiones inconsultas de los miembros de la JUNTA DE CONDOMINIO, pues dicha interpretación no consigue cabida del significado de las palabras que conforman la norma ni de la conexión de ellas entre sí y menos de la intención del legislador, quien se refirió en forma exclusiva a los acuerdos de los PROPIETARIOS tomados con arreglo a las disposiciones que preceden dentro del contexto de la ley de Propiedad Horizontal.

Por consiguiente, debe necesariamente concluirse que la acción intentada por mi representada dirigida al CUMPLIMIENTO FORZOSO DE LAS DISPOSICIONES DEL DOCUMENTO DE CONDOMINIO, en modo alguno puede confundirse con la acción de IMPUGNACION DE ASAMBLEA, prevista y sancionada en el artículo 25 de la Ley de Propiedad H.p.l. que no puede serle atribuida un lapso de caducidad más allá de la prescripción ordinaria de veinte (20) años por tratarse de una acción que persigue la protección de un derecho real. ASI PIDO SE DEJE ESTABLECIDO.

Llegada la ocasión de dictar el fallo respectivo, el Tribunal de Instancia procedió a resolver la controversia sobre la base de los siguientes argumentos:

“Ahora bien, en el caso concreto evidencia esta juzgadora que la parte demandada alegó que en el presente caso operó la caducidad legal, por cuanto, el ciudadano N.R.R., Presidente de PROMOTORA SAN IGNACIO, C.A.; le otorgó poder al abogado actuante para instaurar esta demanda en fecha 01 de septiembre de 2009, … . La demanda fue admitida en fecha catorce (14) de octubre del año 2.009, debe tomarse en cuenta no la fecha en la cual fue admitida la demanda, sino la fecha del acta de reunión de la Junta de Condominio, donde consta que en fecha 21 de agosto de 2009, se tomó la decisión mayoritaria de aprobar el proyecto de Kioscos, en áreas comunes que conforman el Centro Comercial B.V.P., consignando dicho documento en Copia Certificada este Tribunal le otorga pleno valor probatorio; en la cual se tomó la decisión mayoritaria de aprobar el proyecto de kioscos, en áreas comunes que conforman el Centro Comercial B.V.P.. Por lo tanto, habiéndose incoado la presente demanda en fecha 08 de octubre de 2009, admitida por auto de fecha 14 de octubre de 2009, a objeto de obtener el Cumplimiento de Contrato de Condominio, indudablemente que la caducidad de la acción planteada por la parte demandada resulta procedente en Derecho, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, … ASI SE DECIDE.-“

Para finalmente establecer que:

Todo lo cual llevan a concluir a esta sentenciadora que lo procedente en derecho, es declarar CON LUGAR la Cuestión Previa contenida en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a la caducidad legal; en tal sentido queda DESECHADA LA DEMANDA, EXTINGUIDA LA ACCION Y EN CONSECUENCIA EL PROCESO, que por Cumplimiento de Contrato de Condominio intentó la firma mercantil PROMOTORA SAN IGNACIO, C.A., en la persona de su Presidente el ciudadano, N.R.R., en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL VISTA PLACE; todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil y así quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo. ASI SE DECIDE.-“

En estos términos, la Sentenciadora de Instancia decidió la controversia planteada que es ahora sujeta a revisión, en virtud de la apelación que ha sido ejercida por la representación judicial de la parte actora.-

Como consta efectivamente de las actas que conforman el presente expediente, este Tribunal en fecha 22 de abril de 2.010, dictó decisión pronunciándose sobre la caducidad de la acción opuesta por la parte demandada, como defensa previa formulada, la cual fue desechada con base en los planteamientos jurídicos que fueron debidamente expuestos en el referido fallo, por lo que este Juzgado pasa a emitir pronunciamiento respecto del mérito de la presente causa en los términos siguientes:

Resulta pertinente en esta ocasión, proceder a efectuar el análisis del material probatorio que las partes han traído al presente juicio, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, establecen al efecto e igualmente, con base en los principios procesales de la doble instancia y de exhaustividad del fallo. En ese sentido, se observa:

Con relación a las probanzas que fueron agregadas por la representación judicial de la parte actora conjuntamente con el libelo de demanda, el Tribunal lleva a cabo las siguientes consideraciones:

• Marcadas “A” y “B” copias fotostáticas del documento constitutivo estatutario de la empresa demandante y copia del Acta de la última Asamblea celebrada el 29 de enero de 2.003 las cuales, al no ser impugnadas por la parte contraria en la oportunidad de dar contestación a la demanda, merecen el valor probatorio que les confiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

• Marcado “C”, original del instrumento poder otorgado por la parte demandante a su apoderado para que lo represente judicialmente, instrumental que merece el valor probatorio que le atribuyen los artículos 1.357, 1.359 y 1.360, todos del Código Civil. Así se decide.

• Marcado “D”, copia del Documento de Condominio del Centro Comercial B.V.P., instrumento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., el 25 de enero de 2.002, bajo el Nº 29, Protocolo Primero, Tomo 05 al cual, por no ser impugnado por la contraria, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, amén de haber sido indicado el sitio donde se encuentra su original. Así se decide.

• Marcado “E”, original de la Certificación de Gravámenes expedida por la Oficina Subalterna de Registro competente, a la cual se le otorga valor probatorio con base en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360, todos del Código Civil, máxime por tratarse de un documento público administrativo. Así se decide.-

• Anexa “F”, Inspección Extralitem, a la cual el Tribunal le confiere valor probatorio de indicio, pues si bien por su naturaleza no son objeto de control por la parte a quien se oponen, también es cierto que es una diligencia efectuada por un tribunal que debe cumplir todas las formalidades y normas que rigen la evacuación de estos medios de prueba y así se decide.

• Anexa “G”, Inspecciones Extralitem a las cuales este Tribunal les otorga valor de indicio, toda vez si bien por su naturaleza no son objeto de control por la parte a quien se oponen, también es cierto que es una diligencia efectuada por un tribunal que debe cumplir todas las formalidades y normas que rigen la evacuación de estos medios de prueba y así se decide.

• Acompañados “H”, “I”, “J”,”K”, “L”, “M”, “N”, “O” y “P”, constituidos por copias fotostáticas de contratos de arrendamiento celebrados con las distintas empresas concesionarias sobre los referidos kioscos, en los cuales funcionaban los distintos fondos de comercio, mismos a los que se le atribuye, por mérito de la ley, el valor probatorio que se desprende de las copias fotostáticas que no hubieren sido impugnadas de cualquier forma, según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

De todas las documentales acompañadas a los autos por la parte actora, conjuntamente con su libelo de demanda, se desprende que la misma se mantiene vigente en cuanto a su operatividad como ente jurídico; asimismo se evidencian las disposiciones atinentes al documento de condominio que resultan aplicables a las relaciones jurídicas que se desprenden de dichas negociaciones; constan igualmente los distintos contratos de arrendamiento que recayeron sobre los kioscos que constituyen el objeto de litigio en la presente causa y que –según la parte actora- materializan el incumplimiento que fundamenta su pretensión; asimismo, se verifica la existencia de la certificación de gravámenes respectiva, así como de la Inspección Extralitem practicada sobre el Libro de Actas de Asambleas de Propietarios del Centro Comercial B.V.P., en la cual se constata que no existía Acta de Asamblea en la cual se aprobara o autorizara a la Junta de Condominio a instalar kioscos en las áreas comunes, de que tampoco existe Acta de Asamblea que de fe de contratación alguna para modificar las áreas comunes del Centro Comercial y que mucho menos los miembros de la Junta de Condominio hayan avalado la construcción o instalación de los kioscos en las áreas comunes del Centro Comercial. Así se establece.-

Asimismo, llegada la oportunidad de promover pruebas en la etapa correspondiente, la parte actora procedió a ratificar el mérito probatorio de las instrumentales que consignó en los autos conjuntamente con el libelo de la demanda, las cuales ya fueron valoradas por el Tribunal.

Por lo que respecta a la prueba de inspección judicial que fue promovida y evacuada debidamente por el Tribunal de Instancia, el Tribunal dejó constancia de la cantidad de kioscos ubicados en el Nivel Diversión Mirador del Centro Comercial y de su denominación comercial, así como también de la cantidad de kioscos que se encuentran en el Nivel Mirador y a nombre de quien se encuentran e igualmente, de la cantidad de kioscos que se ubican en el Nivel Plaza del Centro Comercial y de su denominación comercial, por lo que este Tribunal estima conferirle pleno valor probatorio, empleando para ello el sistema de la sana crítica, de conformidad a lo previsto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-

Con respecto a copia certificada de documento público de fecha 25 de enero de 2.002, inscrito bajo el Nº 29, Tomo 5, Protocolo 1º, constituido por el Reglamento Interno del Centro Comercial B.P., se le confiere valor probatorio por ser un documento público con base en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360, todos del Código Civil. Así se decide.-

Con relación a la Certificación de Acta de Reunión de Junta de Condominio de 21 de enero de 2.009, mal puede ser apreciada por el Tribunal, con base en lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

Por lo que respecta a las probanzas que fueron traídas a los autos por la parte demandada, las cuales están constituidas por:

- Una Comunicación de fecha 6 de febrero de 2.009 emanada de la Junta de Condominio del Centro Comercial B.V.P., anexada “A”, a la cual se le confiere valor probatorio de conformidad con los artículos 1.371 y 1.374, ambos del Código Civil. Así se decide.-

- Una Circular de fecha 5 de junio de 2.009, igualmente emanada de la Junta Directiva del Condominio del Centro Comercial B.V.P., anexada “B”, a la cual se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1.371 y 1.374, ambos del Código Civil. Así se decide.-

- Una Comunicación emanada de la parte actora “Promotora San Ignacio, C.A.”, dirigida a la Junta de Condominio del Centro Comercial B.V.P., de fecha 8 de junio de 2.009, marcada “C”, a la cual se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1.371 y 1.374, ambos del Código Civil. Así se decide.-

De los dichos contenidos en las comunicaciones antes referidas, adminiculados con la prueba de confesión que fue promovida por la parte demandada y la cual es igualmente estimada por el Tribunal, se determina efectivamente que fueron llevadas a cabo las referidas instalaciones de los kioscos en las condiciones que se desprenden de las mismas, lo cual igualmente se verifica a través de la Inspección Judicial que fue practicada por el Tribunal de Instancia y que ha sido ya valorada, no obstante ello, esta Alzada debe precisar lo siguiente:

Resulta importante para quien aquí decide, traer a colación el contenido de lo dispuesto en el artículo 26 de la referida Ley Especial, el cual es del tenor siguiente:

Artículo 26. - Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuales son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras partes del edificio susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil.

Se acompañara el documento a que se refiere este artículo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no alteran o modifican las áreas y los uso comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción.

Igualmente el documento de condominio se acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de Propietarios, y versará sobre las siguientes materias:

1) Atribuciones de la Junta de Condominios y del Administrador;

2) Garantía que debe prestar el Administrador para responder de su gestión;

3) Normas de convivencias entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;

4) Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;

5) Normas para el mejor funcionamiento del régimen.

Si otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento complementario, antes de proceder a la venta.

Todas las especificaciones mencionadas en este artículo, se considerarán reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier apartamento, local, estacionamiento, deposito o maletero.

Parágrafo Único: Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las anexidades o pertenencias de inmueble. Cualquier exclusión expresa o tácita que se hiciera en el Documento de Condominio, no se considerará válida.

Vista la norma citada y con base en su contenido, esta Juzgadora debe pasar a explanar las consideraciones que al efecto corresponden, así:

En cuanto al punto específico que tiene relación con la naturaleza y caracteres generales del documento de condominio, el profesor M.E.E. determinó al respecto lo siguiente:

“Es requisito fundamental para poder proceder a la venta de apartamentos o propiedad h.q.s. haya registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente el llamado “Documento de Condominio”. Este documento de carácter obligatorio por la Ley actual aún cuando no lo era así en la derogada, debe contener la declaración del propietario de la voluntad de destinarlo para su enajenación por apartamentos, y así mismo la descripción del terreno y del edificio, con indicación de los títulos de adquisición; de pisos, apartamentos y dependencias de que consta; la descripción de las cosas comunes del edificio y el de aquellas comunes sólo a algunos apartamentos; el destino y valor del edificio y el que se atribuye a cada apartamento, con el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes, y, en fin, las reglas relativas a la conservación y administración del edificio, así como los gravámenes que sobre el inmueble existan. Se deben acompañar al documento de condominio, con el fin de que sean agregados al cuaderno de comprobantes que se lleva en la Oficina de Registro, los planos explicativos del inmueble, sus dependencias e instalaciones, y en sus casos los de modificaciones esenciales.” (Ob. Cit. Pág. 328)

Ya entrando al tema de la naturaleza jurídica del documento de condominio, existen posiciones doctrinarias encontradas al respecto, como aquella que lo define como un Acto o declaración unilateral de voluntad que emana del propietario del bien inmueble y otra postura lo circunscribe dentro de la categoría de lo que se conoce como “contrato de adhesión”, por cuanto las cláusulas y condiciones que contiene no son susceptibles de ser discutidas por la parte, sino que ésta debe plegarse a ellos, sin poder objetarlas, salvo que se apliquen las fórmulas previstas en la ley especial o se produzcan los presupuestos establecidos en la misma.

Con relación al punto, la Sala Político Administrativa ha determinado: “…que el documento de condominio es un acto jurídico unilateral y no un contrato, ya que se perfecciona y produce algunos efectos jurídicos sin que se requiera la voluntad de más de una parte”. (Sentencia 01/07/2003. N° 997. Sala Político Administrativa. Exp. N° 2003-676).

Por otra parte, pensar en la posibilidad de que el documento de condominio sea visto y asimilado a una figura contractual, no resiste el examen típico que al efecto debe realizarse para tal fin, ya que no se ubica en su contexto, y en ese sentido, se observa:

La existencia de un sinalagma, perfecto o imperfecto: no hay partes contratantes sino una declaración unilateral de voluntad hecha por el –o los- propietario (s) que consiste, primeramente, en destinar el inmueble de su propiedad para convertirlo en una estructura que afecta al régimen de la propiedad horizontal, con todas las características y presupuestos que implica, y tan es así que la propia norma contenida en el artículo 26 ejusdem se refiere al documento de condominio como una “declaración del propietario”, por ende, no quiso el legislador otorgarle a dicho documento la naturaleza de contrato, ya que de haber sido esa la intención, lo hubiese contemplado expresamente en la norma referida. Asimismo, y ya entrando en el escenario eminentemente procesal, la remisión prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal es efectiva hacia el juicio breve, sin existir otras más, por lo que pretender asimilar el documento de condominio a una figura contractual típica como si se tratase de un arrendamiento o de una opción de compra venta, supone no sólo la aplicación del esquema sustantivo que permita su calificación como tal, a través del uso del principio del iura novit curia, sino que concebir una acción de cumplimiento para ese caso, supondría igualmente establecer la posibilidad de que pueda ejercerse una acción de resolución de contrato, la cual -material y jurídicamente- sería imposible que se aplicara en la práctica para este supuesto, ya que pretender dejar sin efecto las disposiciones, cláusulas y estipulaciones contenidas en un documento de condominio se constituiría como un exabrupto jurídico, amén de suponer que un campo como en el contractual solamente pueda otorgarse una sola modalidad de acción (cumplimiento) excluyendo la otra (resolución), lo que tampoco sería posible concebir, ya que rompería el equilibrio que en cuanto a este tipo de pretensiones los estudiosos del derecho se han dado a la tarea de delinear desde antiguo.

Es por ello y por las consideraciones que han sido expuestas precedentemente que, con relación al tema de la acción intentada, la cual fue calificada como “cumplimiento forzoso de las disposiciones del documento de condominio”, esta Alzada determina que, de acuerdo con el régimen legal especial que fue referido, la acción que debió ejercer la actora era la prevista en el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal y que se califica como “recurso”, misma que tantas veces fue mencionada en el fallo del a quo que fue apelado, por lo que la insistencia hecha por el recurrente en indicar que la acción ejercida y que denomina “Cumplimiento forzoso de las disposiciones del documento de condominio” y que la misma posee una naturaleza ordinaria, no tiene cabida en derecho, ya que no posee asidero jurídico alguno, independientemente de la calificación jurídica que el accionante le haya dado; es decir, al no lograrse definir, determinar y precisar que realmente una acción de ese tipo sea susceptible de proponerse y sustanciarse respecto de los documentos de condominio, según las reglas procesales, debe forzosamente considerarse que la misma no existe como tal en el campo jurídico general y específicamente procesal y así se decide.-

De lo anteriormente expuesto, esta Sentenciadora determina que para poder asumir que la acción que quiso ejercer la parte actora constituye una acción de cumplimiento habría que entender que el documento de condominio es un contrato y que, como tal, puede ser susceptible de reclamarse en vía judicial su cumplimiento, su resolución e incluso, su nulidad. Como se refirió anteriormente, el documento de condominio, según la voluntad del propio legislador y las tesis de doctrina y jurisprudencia que fueron indicadas, no le atribuye la naturaleza de contrato, sino más bien el de una declaración unilateral de voluntad que, manifiestan los propietarios del inmueble que se pretende afectar al régimen de propiedad horizontal y ello es así por cuanto no fue querido por el legislador considerarlo un documento sujeto a tales características, porque si no lo hubiese establecido expresamente en la normativa correspondiente. Es por esta situación que no sería cónsono en derecho atribuirle a un documento como el de condominio la posibilidad de hacerlo cumplir judicialmente a través de una pretensión de cumplimiento como la que se ha querido ejercer, ya que permitirlo igualmente daría pié a pensar en la posibilidad de demandar la resolución de un documento de condominio, que evidentemente no sería posible por cuanto, como es sabido en derecho, una pretensión que persiga la resolución de un contrato en definitiva lo que busca es que ese contrato se tenga como que nunca existió y que las obligaciones asumidas por las partes que lo suscribieron queden sin efecto.

En virtud de todo lo dicho, esta Juzgadora es del criterio de que la acción ejercida por la parte actora, amén de su calificación jurídica, no posee asidero en el campo del derecho sustancial ni en el campo del derecho procesal, por lo que resulta forzoso para el Tribunal declararla improcedente, como efectivamente se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.-

III

En fuerza de las consideraciones precedentes, este Juzgado Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación ejercida por la parte actora, PROMOTORA SAN IGNACIO, C.A., identificada en autos, a través de su apoderado judicial.

SEGUNDO

SIN LUGAR la cuestión previa ejercida por la parte demandada en el presente juicio y consecuentemente, se REVOCA la decisión dictada por el Juzgado del Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Guatire, de fecha 25 de Noviembre de 2.009, la cual declaró CON LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

SIN LUGAR la demanda propuesta por la parte actora, PROMOTORA SAN IGNACIO, C.A., en contra de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CENTRO COMERCIAL B.V.P., ambas ampliamente identificadas en autos.

CUARTO

Se condena en costas a la parte actora en el presente juicio, por haber resultado perdidosa en el mismo.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Miranda, a los treinta (30) días del mes de abril del año Dos Mil Diez (2.010).- Años: 199 y 151.-

LA JUEZ TITULAR,

E.M.M.Q.

LA SECRETARIA,

R.G.M.

En esta misma fecha, siendo las doce y media de la tarde se publicó la presente sentencia.-

LA SECRETARIA,

R.G.M.

Exp. N° 29.244

EMQ/rg/jc.-