Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Lara (Extensión Barquisimeto), de 30 de Octubre de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, treinta (30) de octubre de dos mil seis

196º y 147º

KP02-V-2003-001020

PARTE ACTORA: R.J.F.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.860.542 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: M.T.A., J.P.S., M.E.F.B. y J.A.A.C., venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 90.294, 90.399, 43.118 y 29.566, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: A.R. GENTILE C. y H.V.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 7.375.333 y 4.469.539, respectivamente, en su condición de directores de la firma mercantil SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.R.L, domiciliada en Barquisimeto e inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el día 07 de septiembre del año 1.994, bajo el N° 66- tomo 18-A y contra los ciudadanos A.R. GENTILE C. y H.V.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 7.375.333 y 4.469.539, respectivamente, en su condición de fiadores solidarios y principales pagadores de la entidad mercantil demandada.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: H.A.R., J.E., E.S., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio e inscritos en el IPSA bajo los N° 38.292, 51.241, 104.011, respectivamente.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa por acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la parte demandante ciudadano R.J.F.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.860.542 y de este domicilio, contra los ciudadanos A.R. GENTILE C. y H.V.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 7.375.333 y 4.469.539, respectivamente, en su condición de directores y fiadores y principales pagadores de la firma mercantil SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.R.L, domiciliada en Barquisimeto e inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el día 07 de septiembre del año 1.994, bajo el N° 66- tomo 18-A. En fecha 21-05-2003 se presentó la demanda (f. 1 al 4) y en fecha 09-06-2003 fue admitida (f. 15). En fecha 30-07-2003 se inhibió P.C.M., juez del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (f. 23). En fecha 13-08-2003 se declaró con lugar la inhibición (f. 40 al 42). En fecha 25-09-2003 la parte actora presentó reforma de la demanda (f. 48 al 52) y en fecha 29-09-2003 fue admitida (f. 61). En fecha 13-10-2003 la parte actora solicitó media preventiva de embargo (f. 66). En fecha 29-10-2003 el Tribunal solicitó caución por parte de la demandante (f. 103). En fecha 03-05-2004 el Tribunal decretó medida de embargo preventiva (f. 167). En fecha 21-06-2004 fue consignada citación de los ciudadanos A.R. GENTILE C. y H.V.B. (f. 175 y 176). En fecha 28-06-2004 los accionados dieron contestación a la demanda (f. 177 al 186 y 226 al 227). En fecha 06-07-2004 la parte demandada promovió pruebas (f. 229 al 296). En fecha 08-07-2004 fueron admitidas (f. 298 y 299). En fecha 08-07-2004 se inhibió de la presente causa J.C.F.M., Juez del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (f. 301). En fecha 09-07-2004 los codemandados promovieron pruebas (f. 302 al 304). En fecha 16-07-2004 la parte demandante promovió pruebas (f. 309 y 343). En fecha 20-07-2004 el demandante impugnó las pruebas presentadas por el demandado (f. 345 y 346). En fecha 10-12-2004 la parte demandada solicitó la reposición de la causa (f. 370). En fecha 18-01-2005 la Juez Rolga Nava Valbuena se avocó al conocimiento de la presente causa (f. 374). En fecha 04-03-2005 la parte demandada solicitó medida cautelar innominada (f. 376 al 378) y en fecha 04-03-2005 se decretó la misma (f. 390 al 392). En fecha 28-03-2005 siendo la oportunidad para dictar sentencia se difirió para el tercer día de despacho (f. 420). En fecha 29-03-2005 la parte demandada presentó informes (f. 421 al 425). En fecha 04-08-2005 la secretaria María Fernanda Alviárez se inhibió de la presente causa (f. 494) y en fecha 04-08-2005 el Tribunal la declaró con lugar (f. 495). En fecha 09-08-2005 la Juez Suplente Especial, M.J.P. se avocó al conocimiento de la presente causa. En fecha 24-01-2006 la parte actora solicitó media de secuestro (f. 501). En fecha 31-01-2006 la parte demandada solicitó sea negada la medida (f. 502 al 509). En fecha 10-07-2006 la parte actora solicitó al Tribunal decidir la presente causa (f. 536).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.E.L. que la presente causa ha sido intentada por el ciudadano R.J.F.S. contra la firma mercantil SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.R.L. Expone en el escrito de reforma de la demanda que dio en arrendamiento a la firma mercantil SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.R.L dos inmuebles constituidos por dos locales comerciales distinguidos con los N° 2-B-13 y 1A-7 que forman parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22, de la ciudad de Barquisimeto, cuyo uso exclusivo se determinó para el establecimiento de restaurante. Que dichos contratos tenían vigencia de un (1) año contado a partir del 01-05-2001 hasta el 30-04-2002, según el documento antes señalado y se convino en pagar los cánones de arrendamiento de la siguiente manera: a) local 2B-13 la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) mensuales durante los primeros seis (6) meses de vigencia del contrato y la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) durante los últimos seis (6) meses por concepto de canon mensual de arrendamiento; y b) local signado con la letra 1A-7 la suma de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) mensuales. Que la arrendataria se obligó a cancelar todos los servicios así como los gastos de cobranza extrajudicial o judicial. Que la cláusula décima quinta estipula que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato daría derecho a la arrendadora a considerarlo resuelto. Que para la fecha de vencimiento del contrato no se suscribió uno nuevo, transformándose el mismo en uno a tiempo indeterminado, acordándose que el canon de arrendamiento por el local signado con la letra 2B-13 sería por la cantidad de CUATROCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 402.500,00) y por el local signado con la letra 1A-7 la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.265.000,00). Que los ciudadanos A.R. GENTILE C. y H.V.B. se constituyeron en fiadores solidarios y principales pagadores de todas las obligaciones contraidas en los contratos. Que la firma mercantil SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.R.L no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes al local 2B-13, específicamente los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y de septiembre del año 2.003 a razón de Cuatrocientos Dos mil Quinientos Bolívares mensuales (Bs.402.500,00), lo que da un total de TRES MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.220.000,00) y por el local 1A-7 los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2.002 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del año 2.003, lo que da un total de QUINCE MILLONES QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.015.000,00) distribuidos de la siguiente forma: UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) por el mes de octubre de 2.002 y UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.265.000,00) mensuales, por los meses comprendidos entre noviembre de 2.002 a septiembre de 2.003. Que el inmueble sigue ocupado por el arrendatario pese a las infructuosas negociaciones. Basó sus alegatos en el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los artículos 1.579, 1.592, 1.159, 1.160, 1.264, 1.167 del Código Civil. Por las razones expuestas paso a demandar a la firma mercantil SBARRO SELF SERVICE FOOD S.R.L. en su carácter de arrendataria y a los Sres. A.R. GENTILE C. y H.V.B. en el carácter de fiadores solidarios y principales pagadores, para que convengan o a ello sean condenados por este Tribunal: Primero: En la resolución del contrato y en consecuencia la entrega de los inmuebles que le fueron arrendados totalmente desocupados y en las condiciones en los que la recibieron. Segundo: En el pago equivalente a los cánones de arrendamiento correspondientes, respecto al local 2B-13, específicamente los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del año 2.003, a razón de Cuatrocientos Dos Mil Quinientos mensuales, lo que da un total de TRES MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.220.000,00) y por el local 1A-7 los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2.002 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del año 2.003, que da un total de QUINCE MILLONES QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.015.000,00) distribuidos de la siguiente forma: UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) por el mes de octubre de 2.002 y UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.265.000,00) mensuales, por los meses comprendidos entre noviembre de 2.002 a septiembre de 2.003, por los daños y perjuicios. Tercero: El pago equivalente a los cánones de arrendamiento correspondientes al tiempo que transcurra desde el mes de septiembre de 2.003 hasta la entrega definitiva del inmueble. Cuarto: las costas de conformidad con lo pautado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por su parte los ciudadanos A.R. GENTILE C. y H.V.B. actuando como representantes de SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.R.L, dieron contestación a la demanda en los siguientes términos: Admitió la existencia de los contratos señalados por la demandante, que sean por un año y por las cantidades de dinero expresadas. Sin embargo, negó que en el contrato a tiempo indeterminado o en el que existió antes que este se hubiera pactado que A.R. GENTILE C. y H.V.B. serían fiadores solidarios y principales. Negaron que los mismos se hayan comprometido a ser fiadores mientras el inmueble permaneciera ocupado. Negó adeudar al demandante los cánones de arrendamiento correspondientes al local 2B-13 específicamente los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del año 2.003, a razón de CUATROCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 402.500,00) mensuales y en consecuencia, que le adeude el total de TRES MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.220.000,00). Negó que adeude, en relación al local 1A-7, los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2.002 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del año 2.003 y en consecuencia negó también la suma de QUINCE MILLONES QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.015.000,00) distribuidos de la manera señalada por la demandante. Negó que la demandante hubiera realizado gestiones de ningún tipo. Negó haber infringido las disposiciones del Contrato de Arrendamiento, ni el artículo 33 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, ni los artículos 1579, 1592, 1159, 1160, 1264, 1167 del Código Civil Venezolano. Negó adeudar cánones de arrendamiento a este o haya estado obligado a entregar inmuebles arrendados. Negó haber causado al demandante daños y perjuicios de ninguna naturaleza y por tanto rechazó la pretensión indemnizatoria contenida en el particular tercero del petitorio. Impugnó por exagerada la estimación de la demanda pues conforme al Código Civil, en los casos relacionados con la validez o continuación de contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, la estimación de la demanda debe hacerse sobre la base de la acumulación de las pensiones de un año. Que la nueva normativa en materia de arrendamientos protege a los débiles jurídicos, que es justamente lo que el demandante ha pretendido al querer desalojar a la demandada. Que los contratos suscritos han sufrido modificaciones en cuanto a las condiciones de pago, entre otros, a partir del año 1997, imponiendo la demandada un estilo de venta de menú ejecutivo, actividad exitosa en principio acudiendo aproximadamente trescientas (300) personas al día. Que el demandante y sus familiares pertenecen a la junta de condominio y la administración del centro comercial por lo que permitieron la apertura de dos negocios para la venta de menú ejecutivo, igual que la demandada. Que el demandante se comprometió con la demandada a imponer correctivos, sin embargo, un año después de suscribir el contrato, permitió que sus sobrinos aperturaran una “Feria de Comidas” a escasos diez (10) metros de donde funciona la demandada. Que al inducirle alquilar uno de los locales el mismo sólo tenía una superficie de noventa (90) metros cuadrados y que el monto de condominio era extremadamente alto en relación al metraje, que le fue alquilado un local que no revestía interés alguno. Que el demandante venia incrementando exageradamente el monto del condominio del local 1A-7, la suma inicial era de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00) mensuales y a esta fecha, la suma se encuentra en la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 480.974,00) mensuales, lo que implica un incremento de más del MIL POR CIENTO (1.000%) en siete años y un promedio superior al CIENTO CUARENTA POR CIENTO (140%) por año. Que una situación similar ocurría con el local identificado con el N° 2B-13. Que debido a lo mencionado y a la grave crisis económica que azotaba al país la demandada incurrió en retardo respecto a la cancelación de los cánones de arrendamiento, específicamente, de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2.002, relacionados con ambos locales, e igualmente los condominios de ambos locales. Que en virtud de ello la demandada se reunió con los ciudadanos R.J.F.S. y L.R.F.S. y les propuso: a) que el mes de octubre se excluía pues ya había sido cancelada; b) en cuanto a los meses restantes serían cancelados en el plazo de seis (6) meses a partir del mes de noviembre. c) que en cuanto a los meses correspondientes al año 2.003 serían cancelados a partir de los primeros seis (6) meses de dicho año, a partir de junio. Que el demandante no sólo aceptó las propuestas señaladas sino que además se comprometió revisar la situación de las cuotas de condominio y a controlar la proliferación de negocios dedicados a la misma actividad que la demandada. Así la demandada comenzó a cumplir con los pagos por concepto de arrendamiento del local identificado con el N° 1A-7 fueron cumplidos así: que el mes de mayo fue cancelado en fecha 27 de noviembre del año 2.002, el mes de junio en fecha 02 de diciembre de 2.002, el mes de julio y agosto en fecha 15 de enero del año 2.003, el mes de septiembre del año 2.002 en fecha 05 de febrero del año 2.003. Que paralelamente, los pagos relacionados con el local identificado como 2B-13 fueron cancelados del modo siguiente: julio, el día 27 de noviembre del año 2.002, agosto, el día 02 de diciembre del año 2.002, septiembre y octubre, el día 15 de enero del año 2.003, noviembre, el día 05 de febrero del año 2.0003, diciembre, el día 24 de marzo del año 2.004. Que la demandante prácticamente impone que los pagos sean realizados a su sobrina, la abogada M.E.F.. Que en fecha 03 de diciembre de 2.002 a raíz del paro nacional y sin consulta alguna el Centro Comercial Cosmo I, cerró las dos puestas principales por las que normalmente ingresan las personas, lo que originó que usuarios reclamaran e intervinieran organismos del Estado. Que posterior a este suceso y durante mas de dos meses el Centro Comercial tuvo de las dos puestas principales una cerrada y la otra parcialmente cerrada, lo cual impactó negativamente en el flujo de personas que acudían al Centro Comercial. Que el demandante posteriormente introdujo esta demanda, retardó la citación hasta el momento en que se ejecutara una medida de embargo que resultó frustrada, como consecuencia utilizó otros medios como el corte del servicio de energía eléctrica y el servicio de agua, siendo el representante de la demandada objeto de una fuerte agresión por parte de los funcionarios de la empresa de seguridad contratada por el demandante. Que el demandante incumplió cabalmente con lo acordado por las partes del contrato, permitiendo establecerse que el supuesto negado que la demandada haya incumplido tal incumplimiento tendría plena justificación en las normas del Código Civil que consagran la excepción Nom Adimpleti Contratus, e inclusive la suspensión de pagos. Por tales razones solicito que la demanda sea declarada sin lugar.

Por otra parte, los ciudadanos A.R. GENTILE C. y H.V.B. en la condición de demandados de la presente causa contestaron la presente demanda en los siguientes términos: como punto previo a este juicio alegó la falta de cualidad para comparecer como demandado en este juicio, por cuanto la condición de fiadores y principales pagadores fue establecida en el contrato suscrito durante el año 1.999 y no en los contratos posteriores. Impugnó por exagerada la estimación de la demanda pues conforme al Código Civil, en los casos relacionados con la validez o continuación de contratos de arrendamiento por tiempo indeterminado, la estimación de la demanda debe hacerse sobre la base de la acumulación de las pensiones de un año. Invocó todos y cada uno de los argumentos expuestos por la demandada en el escrito de contestación, especialmente el rechazo expreso a la existencia del incumplimiento de las obligaciones que le imputa el demandante, a la modificación de las condiciones del pago de los contratos existentes, al incumplimiento por parte de la demandante de garantizar el uso a la demandada el uso, goce y posesión de los locales arrendados, al permitir la proliferación de negocios que con actividades idénticas a las de la demandada, el aumento indiscriminado de las cuotas de condominio, el cierre temporal del Centro Comercial y la interrupción de los servicios de agua y electricidad a los locales arrendados. Por las razones expuestas, solicitaron que la demanda interpuesta sea declarada sin lugar y se condene en costas a la parte demandante.

PUNTOS PREVIOS

Antes de pasar a conocer el fondo de la controversia, esta juzgadora debe establecer la procedencia o no de dos aspectos alegados por los demandados y que afectarían la posición tanto de este Tribunal como de los codemandados en la presente litis.

Estimación de la Demanda

Impugna la accionada la estimación de la presenta causa por considerarla exagerada, alega que conforme a lo mencionado en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en los casos relacionados con la validez o continuación de contratos de arrendamientos por tiempo indeterminado, la estimación debe hacerse sobre la base de la acumulación de las pensiones o cánones de un año. Al respecto, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil establece:

SIC: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

De la norma transcrita se extraen dos supuestos generales aplicables a la materia de arrendamiento. Primero, si versa sobre la continuación de la relación, resolución de contrato, la estimación se hará en base a las pensiones no vencidas todavía y a las vencidas en cuanto se pidiese su pago. En cambio, en las demanda sobre la validez de la relación, nulidad del contrato, la estimación se hará no solamente en base a las pensiones por vencerse en el futuro sino también a las pagadas desde la iniciación del contrato, si la repetición de ellas es solicitada como consecuencia de la inexistencia de la obligación, puesto que la sentencia que acoge la demanda anula la entera relación obligatoria. Ahora bien, del primer supuesto se prevén dos circunstancias perfectamente diferenciables, la primera si el contrato es a tiempo determinado y la segunda si es a tiempo indeterminado. La primera circunstancia establece que en los contratos a tiempo determinados la estimación se hará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorias, mientras que la segunda circunstancia señala que en el caso de los contratos a tiempo indeterminado el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año. Es útil esta forma legal, pues aunque es sencillo estimar un monto a pagar fijándose en el término de la relación no es igual cuando hay inexistencia de tal término, ante un vacío legal quedaría abierta la posibilidad de hacer estimaciones indiscriminadas que afectara, entre otros, las obligaciones accesorias al proceso, como por ejemplo, las costas. El valor práctico de las fórmulas señaladas, radica también en la necesidad de establecer un mecanismo justo que permita estimar el valor de una demanda, protegiendo así no sólo el derecho de la parte a la cual se le exige determinado pago sino también la competencia que en base a tal monto se le atribuyen a los Tribunales civiles.

En el caso de marras, la accionada impugna la estimación hecha por la demandante por considerarla “exagerada”. Dado que las partes han reconocido que la presente causa versa sobre un contrato a tiempo indeterminado, debe esta juzgadora establecer si la estimación hecha en el libelo por DIECIOCHO MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.235.000,00) es violatorio a lo argumentado en el citado artículo 36 del Código de procedimiento Civil, a saber, la estimación en base a las pensiones acumuladas de un año. Lo primero que se debe establecer es que el contrato de arrendamiento fue hecho por dos locales comerciales distinguidos con los N° 1A-7 y 2-B-13 del Centro Comercial Cosmos, para la fecha de presentación de la demanda, los cánones a pagar por el primer local fueron acordados a razón de UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.265.000,00) y por el segundo CUATROCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 402.500,00), tales cantidades, a saber UN MILLON SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.667.500,00) constituyen la obligación mensual que tenía el arrendador pues el contrato versaba sobre ambos locales, por lo tanto, la estimación de la demanda no podría ser superior a VEINTE MILLONES DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 20.010.000,00), que es el monto anual al que asciende la obligación mensual señalada. Por lo tanto, esta juzgadora considera ajustado a derecho la estimación de la demanda hecha por el actor, por DIECIOCHO MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.235.000,00). Finalmente, si bien es cierto, una o dos pensiones reclamadas versan sobre cantidades inferiores a las señaladas, todavía la estimación superaría con creces los CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) que darían a los Tribunales de Municipios la competencia para conocer del presente caso. En cualquier circunstancia, la presente es sólo una estimación que atiende a las razones antes señaladas, pues sería en la parte motiva de esta sentencia en la que el Tribunal consideraría procedente o no el pago de alguna cantidad cierta, líquida y exigible. Así se establece.

Legitimación Pasiva

La expresión legitimación pasiva alude a la idea de ser verdadera, cierta e idóneamente en sentido legal el sujeto procesal involucrado, acusado o llamado a sostener el juicio, que por vínculo jurídico con el legitimado activo, se demanda ante los Tribunales. En el caso de marras, los codemandados A.R. GENTILE C. y H.V.B. alegan la falta de cualidad para sostener el juicio en virtud de que fue en el contrato suscrito en el año 1.999 en que los mismos se constituyen en fiadores y principales pagadores a título personal, por lo tanto su obligación se remite a tal contrato y no a los posteriormente suscritos. De lo expuesto es menester traer a colación:

La fianza es la obligación accesoria por el cual una persona llamada fiador da seguridad de que otro, denominado deudor, pagará lo que debe o cumplirá aquello a que se obligó, en otras palabras, responder por el cumplimiento de las obligaciones del fiado. En nuestra normativa legal vigente el legislador ha sido muy expreso en cuanto al alcance de la fianza como obligación accesoria, existen varios elementos doctrinales que se construyen en base al artículo 1.808 del Código Civil que establece: “La fianza no se presume: debe ser expresa y no se puede extender más allá de los límites dentro de los cuales se la ha contraído”. El estudio de la extensión de la fianza en cuanto a la determinación de la obligación garantizada y de los elementos de la misma que quedan garantizados, parte del artículo citado, en consecuencia, no debe extendérsela por “Tempere ad tempus”, es decir, de un tiempo a otro o de una circunstancia a otra circunstancia, por ejemplo, la fianza dada por el arrendamiento no se extiende a las obligaciones resultantes de la prolongación del plazo a consecuencia de la tácita reconducción como lo señala el artículo 1.602 del Código Civil, en resumen, la fianza y su extensión no se presume debe ser expresa.

Por otra parte, la cláusula Décima Séptima: Cláusula de Fianza del contrato de arrendamiento presentado ante la Notaria Pública Primera de Barquisimeto en fecha 07-06-1999, inserto bajo el N° 63, tomo 65 de los Libros de Autenticaciones (f. 53 al 56), señala:

Nosotros, A.R.G.C. y H.V.B., ambos venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad N°s V-7.375.333 y V-4.469.539, respectivamente, declaramos Nos constituimos fiadores solidarios y principales pagadores de todas las obligaciones contraidas en el contrato anterior por la empresa SBARRO SELF SERVICE FOOD S.R.L., ya identificada, con motivo del arrendamiento del local número 1A-7, que forma parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22, de esta ciudad de Barquisimeto, jurisdicción de la parroquia Concepción, Distrito Iribarren del Estado Lara. Es entendido que nuestra responsabilidad no cesa mientras el actual inquilino estuviera ocupando el inmueble o que habiéndolo desocupado, lo hubiere hecho en estado de atraso en el pago de los cánones de arrendamiento. Es de advertir y así lo aceptamos, que nuestra responsabilidad alcanza, no sólo hasta el plazo principal, sino hasta las prorrogas que sucedan; asimismo renunciamos al aviso de estado de atraso en el que incurriera nuestro fiado. Esta fianza forma parte del aludido contrato, el cual declaramos conocer y aceptamos en todas sus partes.

De esta cláusula se evidencia una voluntad expresa de las partes, pues los ciudadanos A.R.G.C. y H.V.B. aceptaron ser fiadores “mientras el actual inquilino estuviera ocupando el inmueble” y “no sólo hasta el plazo principal, sino hasta las prorrogas que sucedan”. Por lo tanto, no puede hablarse de una fianza presunta, pues de la lectura es entendido que los ciudadanos señalados se comprometieron expresamente a responder, a título personal, por el incumplimiento en la obligación asumida por SBARRO SELF SERVICE FOOD S.R.L. durante la relación arrendaticia, relación esta que es más extensa y distinta del tiempo de duración de un contrato. Los demás contratos suscritos continuaron una relación que no desvirtúa el convenio expreso por fianza suscrito por las partes, así, es forzoso para este Tribunal establecer que son en la actualidad los ciudadanos A.R.G.C. y H.V.B. los fiadores solidarios y principales pagadores de las obligaciones contraidas por la firma mercantil SBARRO SELF SERVICE FOOD S.R.L., en consecuencia, tienen legitimación pasiva para sostener el presente juicio. Así se decide.

En el lapso procesal de promoción de pruebas las partes ejercieron su respectivo derecho:

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS

ACOMPAÑÓ AL LIBELO.

Contratos de Arrendamientos autenticados, el primero ante la Notaria Pública Primera de Barquisimeto en fecha 07-06-1999, inserto bajo el N° 63, tomo 65 de los Libros de Autenticaciones (f. 53 al 56); el segundo ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto en fecha 06-07-2.000, inserto bajo el N° 74, tomo 66 de los Libros de Autenticaciones (f. 57 al 60), esta juzgadora les da pleno valor probatorio en cuanto a la relación arrendaticia y condiciones que regirían a las partes, esto sumado al reconocimiento hecho por la demandada, de conformidad con el artículo 1.357, 1.359 y 1360 del Codigo Civil en concordancia con el artículo 429 del Codigo de Procedimiento Civil. Y así se establece

Acompañó a la contestación

1) Recibo de pago por concepto de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2.002 de fecha 01-10-2002 (f. 187), y por cuanto no fue desconocido por la demandante esta juzgadora le da valor probatorio en cuanto a la cancelación del mes citado de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Codigo de Procedimiento Civil. Y así se establece.

2) Copias fotostáticas de cheques emitidos por la demandada a favor de M.E.F. (f. 188 al 193); copias fotostáticas de planillas de movimientos de consulta realizadas por el Banco del Caribe (f. 194 al 200); Copia fotostática de auto de admisión por Interdicto Posesorio admitido por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara así como de sentencia definitiva del mismo dictada en apelación por el Juzgado Superior tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (f. 201 al 218); foto-copia acta Policial emanada de la Prefectura del Municipio Iribarren del Estado Lara (f. 219 al 225); por cuanto fueron impugnados por el demandante y la demandada no solicitó el cotejo para hacerse valer las mismas, este Tribunal las desecha sin otorgarle valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Codigo de Procedimiento Civil. Y así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Comunicaciones N° ST-134-7448 y RU-345-10977 de fechas 17-06-2003 y 01-09-2003, dirigidas por la Empresa Energía Eléctrica de Barquisimeto (ENELBAR) al ciudadano H.V. (f. 256 y 257); Copias Fotostáticas de Constancias de Entrevista dirigida por la Dirección general de S.A.C.S.R. VI (f. 262 y 263); Recibo de Cobro de fecha 31-03-2.002 por Administradora FIBA S.R.L. (f.264); Comunicación de fecha 09-06-2.003 dirigida por Administradora FIBA S.R.L. a la firma S’BARROS (f. 265); Recibos de Pago de Honorarios Profesionales emitidos por M.E.F. al ciudadano H.V. , N° 0190 y 0195 (f. 266 y 267); Copias fotostáticas de cheques emitidos por S’Barros Self Service Food a favor de la abogada M.E.F. (f. 284 al 289); C.d.C.d.M. expedida en fecha 14-07-2.003 por le Banco del Caribe S.A.C.A.(f. 290 al 296); este Tribunal las desecha pues a juicio de esta juzgadora de su contenido no se extraen hechos esclarecedores al punto aquí controvertido, por lo que nada aportan al proceso. Así se establece.

2. Página N° A-7 del Diario “El Informador” de fecha 04-12-2.002 (f. 258); Página N° 5 del Diario “Hoy es Noticia” de fecha 04-12-2.002 (f. 260); Comunicación N° 001027 presentada por la Defensoría del P.D.D.d.E.L.d. fecha 29-06-2.004 al ciudadano H.V. (f. 261); este Tribunal le da valor probatorio en cuanto al cierre parcial y conflicto suscitado entre los comerciantes inquilinos y propietarios del Centro Comercial Cosmos en fecha 03-12-2002.Y así se establece.

3. Copia Certificada de sentencia definitiva en A.C. de fecha 13-01-2.004 emitida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara (f. 268 al 283); esta juzgadora le da valor probatorio en cuanto al corte injustificado del suministro de agua por parte del demandante al local dado en arrendamiento al demandado, hecho este resuelto a través de la vía constitucional y se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

4. Inspección judicial cursante en los folios 399 al 401. Esta juzgadora observa de la evacuación de la inspección que en el lugar donde funciona la parte demandada opera una feria de comida y para el momento se encontraba a oscuras, y se valora de conformidad con el artículo 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.

5. Copia de Recibo de Visita y comunicación N° 8117 de fecha 01-07-2003 dirigidas por la Energía Eléctrica de Barquisimeto C.A. a Sbarros Self Service Food S.R.L. (f. 335 al 343); Informe de inspección realizadas por la Energía Eléctrica de Barquisimeto al local donde funciona Sbarros Self Service Food dentro del Centro Comercial Cosmos (f. 474 al 488), esta juzgadora las desecha por cuanto no aportan nada al hecho controvertido en el presente juicio como es el pago de los canones de arrendamiento, así mismo del informe que corre en el folio 476 aparte 15 “…constatando que tenia servicio”, se evidencia que para el momento existía el servicio. Así se establece.

6. Promovió testimoniales de los ciudadanos R.A.R.R., C.M.D.T., E.D.F.L., LANDRY G.Q.F., SEGUNDO J.R.P. y P.E.L. (f. 402 al 414); los ciudadanos SEGUNDO J.R.P. y P.E.L. no comparecieron a rendir declaración; este Tribunal valora las testimoniales de los ciudadanos R.A.R.R., C.M.D.T., E.D.F.L. y LANDRY G.Q.F.; en cuanto a la declaración de los testigos R.A.R.R., E.D.F., Landry G.Q.F., los mismos se desechan, pues de las declaraciones dadas no se desprenden elementos que aporten nada a la solución de la controversia, se refieren a una supuesta deuda que el señor Hernán debía cancelar, pero no conocen el origen de la deuda, ni a las personas involucradas en una reunión a excepción de al ciudadano H.V. que dicen todos conocer. Así se establece.

7. Informe de transacciones bancarias realizadas por Sbarros Self Service Food presentado por el Banco del Caribe en fecha 27-05-2005 (f. 451 al 473), esta juzgadora observa del informe citado que los cheques cancelados a la ciudadana M.E.F. no guardan una relación que pueda permitir a quien juzga, determinar a que canon de arrendamiento corresponde, o si son abonos a cuenta, por lo que se le da valor probatorio de presunción de conformidad con el artículo 1.394 del Código Civil en concordancia con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil . Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDANTE

1) Ratificó en todas y cada una de sus partes las documentales que acompañó al libelo de demanda como “B” y “C”, a saber, contratos de arrendamientos, ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto en fechas 26-07-2001 y 26-07-2002, inserto bajo el N° 12, tomo 86 de los Libros de Autenticaciones (f. 7 al 10) y el segundo bajo el N° 11, tomo 86 de los Libros de Autenticaciones (f. 11 al 14); y los acompañados a la reforma de la demanda el primero ante la Notaria Pública Primera de Barquisimeto en fecha 07-06-1999, inserto bajo el N° 63, tomo 65 de los Libros de Autenticaciones (f. 53 al 56); el segundo ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto en fecha 06-07-2.000, inserto bajo el N° 74, tomo 66 de los Libros de Autenticaciones (f. 57 al 60); esta juzgadora se pronuncio up-supra sobre el valor probatorio de los mismos. Y así se establece.

2) Copia fotostática de Inspección Extrajudicial practicada por la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 01-09-2003, planilla 82031 de fecha 27-08-2.003 (f. 323 y 324); Copia certificada de inspección extrajudicial practicada por la Notaría Quinta de Barquisimeto en fecha 10-10-2003 (f. 320 al 322); este Tribunal las desecha pues a juicio de esta juzgadora de su contenido no se extraen hechos esclarecedores al punto aquí controvertido, por lo que nada aportan al proceso. Así se establece.

3) Promovió e invocó el mérito favorable de autos, en cuanto a las declaraciones del demandado, al manifestar incurrir en retardo respecto a la cancelación de los cánones de arrendamiento; al manifestar cancelar cánones no demandado anteriores a los citados en el libelo; y al reconocer la relación arrendataria y el canon de arrendamiento adeudado; esta juzgadora las valora y su relevancia en la presente causa será expuesta en la parte motiva de esta sentencia. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LOS CODEMANDADOS

Todos los argumentos y pruebas expuestos por los ciudadanos A.R.G.C. y H.V.B. fueron dirigidos a demostrar la falta de cualidad pasiva pero, como la misma fue establecida en punto previo de esta sentencia, las pruebas señaladas deben desecharse y así se establece.

VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello por que en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet, y así se decide.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.

En el presente caso la acción promovida por la parte actora es de Resolución de Contrato de Arrendamiento, fundamentándose en los artículos 1.159, 1.160 y 1167 del Código Civil. Así las cosas, esta Juzgadora estima necesario realizar las siguientes consideraciones doctrinarias respecto a la naturaleza jurídica de la demanda promovida y sus requisitos concurrentes para su procedencia.

El fundamento de esta acción está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual señala: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Significa entonces que la resolución es un modo o forma de terminación típica de las convenciones bilaterales, no siendo aplicable a los contratos unilaterales ni tampoco a las convenciones sinalagmáticas imperfectas. En cuanto a las condiciones de esta acción tenemos que indicar lo siguiente: 1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral; 2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes; 3) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no hacerlo, no habrá lugar a resolución; 4) Es necesario que el juez declare la resolución. En cuanto a los efectos de la acción resolutoria, se destacan los siguientes: 1) La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue; el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar. 2) Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiere sido celebrado. Como consecuencia tenemos: las partes vuelven a la misma situación precontractual, a la misma situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato, y por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato. 3) La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante, si los hubiese.

En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares que si bien es cierto, el mismo es nominado por las partes como un contrato de arrendamiento, también lo es que el espíritu y propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar el Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas. Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a las reglas de la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes

(pg. 66 y 67)”

Siendo entonces que la demandante alega la existencia de un contrato de arrendamiento y el incumplimiento injustificado por la demandada así como la indemnización de daños y perjuicios, le corresponde a la primera demostrar la existencia de la relación, el incumplimiento y el alcance de los daños; pero una vez que la demandada reconoció la relación contractual y la no cancelación de los cánones de arrendamiento, la carga de la prueba se invierte y corresponde ahora a esta última justificar legal o contractualmente el incumplimiento contractual o legal.

Antes de analizar los argumentos, debe esta juzgadora señalar que la mala situación económica no es excusa para un incumplimiento, pues no se enmarca dentro de la causa extraña no imputable, cuando se alude a esta se habla de circunstancias, hechos o situaciones independientes y diferentes a la voluntad del deudor, por otra parte, el incumplimiento voluntario comprende no sólo el dolo y la culpa sino el motivado por obstáculos que, aun cuando en sí mismos no son imputables al deudor, no llenan los requisitos de la causa extraña no imputable, en cuyo caso, el legislador los considera imputables al deudor. Al respecto E.M.L. y otro en su Curso de Obligaciones Derecho Civil III, (pág. 122) señala al hablar de la causa extraña no imputable:

SIC” puede ser que el deudor no tenga culpa alguna en esta (mala situación económica), pero en todo caso debe sufrir los efectos del incumplimiento como si se hubiere causado por su culpa ya que el legislador no considera ni puede considerar la mala situación económica como causal que exonere, mejore o atempere en forma alguna la situación del deudor.”

Por lo tanto, la mala situación económica no será el punto a considerar, sino determinar si el actuar del arrendador justifica el incumplimiento en las pensiones acordadas.

La parte demandada alega que la falta en el pago de los cánones de arrendamiento se debe a conductas imputables al demandante, pues este ha incumplido sus obligaciones como arrendador, alega fundamentalmente, el cierre del Centro Comercial Cosmos por el “Paro Cívico Nacional”, la proliferación de locales comerciales con los mismos servicios prestados por la demandada, el acuerdo de un contrato verbal en el que se modificarían las condiciones del último contrato suscrito específicamente el pago de los cánones atrasados y los cortes indiscriminados en los servicios de agua y electricidad; por otro lado, la parte actora niega toda responsabilidad e insiste en el cumplimiento de la obligación suscrita. Así que debe esta juzgadora examinar los argumentos de las partes y confrontarlas con las pruebas traidas a los autos para finalmente establecer, si existe o no para la demandada causa legal o contractual para excepcionarse en el cumplimiento de su obligación y las responsabilidades de las partes.

Es un hecho notorio que el aludido “Paro Cívico Nacional” tuvo lugar en nuestro país, durante los días pertenecientes al mes de diciembre del año 2002, consta en las actas procesales informes de los principales diarios de la ciudad así como oficio de la Defensoría del Pueblo, que evidencian las discrepancias entre los propietarios de los locales del Centro Comercial Cosmos y los comerciantes inquilinos de los mismos locales. Señala el demandado que debido al cierre primero total y luego parcial del Centro Comercial no ha cumplido con su obligación principal. Entiende esta juzgadora que durante la época del paro citado, muchos locales comerciales optaron por dejar sus puertas abiertas mientras otros cerraron, sin embargo, no es posible calificar tal situación como excepción para el cumplimiento, pues para la fecha ya existía un evidente atraso y que se prolongó por espacio de casi un año pues los cánones reclamados comprenden el período entre octubre de 2.002 y septiembre de 2.003, además, fue una decisión que se tomo con prontitud al paro, y que no permaneció por tiempo prolongado gracias a la intervención del organismo estatal Defensoría del Pueblo, del propio informe emitido y que riela al folio 261 se lee: “...logrando, a través de la mediación, que se restableciera la normalidad y se iniciara la actividad económica en el referido centro comercial...), por lo que a juicio de este Tribunal el citado paro y cierre temporal del centro comercial no constituye motivo de excepción a la obligación in comento. Así se decide.

La proliferación de locales en el que se presten servicios similares constituye otro argumento de la demandada que a juicio de esta Juzgadora tampoco constituye motivo para excepcionarse. La razón es que no es potestativo de un arrendatario comercial exigir la exclusividad del servicio que presta, a menos que las partes así lo convengan, si los demás arrendatarios llenan los requisitos de ley para prestar servicio de alimentos y los propietarios tienen los locales acondicionados y en disposición no existe prohibición de ley alguna que les limite. Sumado a esto, es un hecho notorio que los principales Centros Comerciales de esta ciudad gozan de las denominadas “Ferias de Comida”, practica legal que se ha proliferado en los últimos años. Si no existen pruebas en autos que demuestren que el arrendador del local en discusión se comprometió de manera expresa a no arrendar otros locales para el mismo tipo de servicio, no puede este Tribunal, basado en este argumento, convalidar la excepción que alega la demandada. Así se establece.

Rielan del folio 402 al 412 testimoniales de los ciudadanos R.A.R.R., E.D.F.L. y LANDRY G.Q.F. y a los folios 451 al 473 informe presentado por el Banco del Caribe C.A. en el que evidencia la relación de cheques emitidos a favor de la demandante, con estas pruebas la parte accionada argumenta que la arrendadora aceptó pagos paulatinos de la deuda pertenecientes a las pensiones arrendaticias así que no puede haber incumplimiento y más cuando del informe del Banco señalado se prueba tal pago. En cuanto al acuerdo en el que el arrendador acepta el pago paulatino de las pensiones atrasadas, esta juzgadora debe señalar que no puede tomarse a la ligera un cambio en las condiciones de cualquier contrato, ante tales posibilidades resultan más seguro los acuerdos escritos o por lo menos ante testigos que den fe pública del acto, por su idoneidad probatoria, sin embargo, los testigos en cuestión se encontraban comiendo o parados a las adyacencias de una mesa en la que supuestamente se realizó una conversación, no son contundentes en sus afirmaciones pues algunos desconocen los rasgos físicos concretos del demandante o siquiera la certeza de la conversación que transcurría mientras estaban comiendo o parados cerca. No obstante, debe agregarse a esto que la relación de pagos emitida por el Banco del Caribe sólo evidencian pagos hasta la fecha 26-03-2003, en el mejor de los supuestos que los mismos pertenecieran a los cánones adeudados los cuales no pueden ser apreciados, tal como se estableciera up-supra, y aun en el entendido que esto constituyera abonos, sin embargo quedarían incumplidos todavía los meses de mayo a septiembre del año 2.003; estos factores son preponderantes y suficientes para asentar que no puede alegarse o presumirse, en este caso, el cumplimiento de la obligación que tiene el arrendatario de cancelar los canones de arrendamiento en las condiciones pactadas por las partes en el contrato. Así se decide.

Un aspecto muy relevante en este caso, es el relacionado con el corte en el suministro en los servicios de agua y energía eléctrica. Este Tribunal encuentra suficientemente demostrado que el arrendador, por lo menos en alguna oportunidad de la relación, se ha dado a la tarea de interrumpir estos servicios básicos al arrendatario, prueba de ello es la medida innominada dictada por este Tribunal en fecha 04-03-2005 (f. 390 al 392) y la sentencia definitiva en apelación dictada por el Juzgado Superior tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 13-01-2004 (f. 304 al 319). Nuevamente esta juzgadora llama la atención al hecho de que las mencionadas decisiones versan de fechas posteriores al vencimiento de la obligación, otro aspecto es que, si bien es cierto puede presumirse que el arrendador ha tenido una conducta reprochable no justificada, incumpliendo su obligación de permitir el uso y goce pacífico de la cosa dada en arrendamiento, así como conservarla en el mismo estado para cumplir el fin por el cual fue arrendado, no menos cierto es que los órganos estatales intervinieron para restituir la situación jurídica infringida, por lo que no existe incumplimiento permanente. Si el demandante ha causado algún mal por su conducta perfectamente puede el arrendatario exigir la Resolución del Contrato así como la indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento legal y contractual alegado, pero no es posible hablar de alguna excepción como la Nom adipleti contractus, para justificar la falta de pago de los cánones de arrendamientos, pues como se señaló, este incumplimiento absoluto comenzó a finales del año 2.002, mientras que las suspensiones no permanentes de los servicios públicos se suscitó tiempo después. Hasta la fecha este Tribunal no tiene constancia de algún interés por parte del demandado en cancelar cualquiera de las pensiones que adeuda al arrendador bien sea por consignación ante otro Tribunal o por cualquier manifestación ante este órgano, por lo que no puede presumirse interés en querer honrar su obligación, por el contrario, sólo puede entender quien juzga que el demandado ha permanecido en dos locales dados en arrendamiento por más de tres años y medio sin cancelar una sola pensión. Si esto no fuese así, es decir, si el arrendatario hubiese consignado los pagos así sea tarde, este Tribunal podría considerar que ha existido intención de cumplir la obligación principal que tiene un arrendatario, a saber, pagar las pensiones arrendaticias, y podría a.s.e.a.e. imputable al propio arrendador o a otra causa extraña no imputable, pero no es el caso de autos, el accionado simplemente se ha dado a la tarea de señalar el actuar del arrendador minimizando una obligación que es calificada por la normativa legal vigente, de primer plano. Así se decide.

Establecido como ha sido el incumplimiento por parte del arrendatario debe esta juzgadora determinar el pago de las cantidades solicitadas. El demandante solicita el pago equivalente a los cánones de arrendamiento correspondientes, respecto al local 2B-13, específicamente los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del año 2.003, lo que da un total de TRES MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.220.000,00) y por el local 1A-7 los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2.002 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del año 2.003, que da un total de QUINCE MILLONES QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.015.000,00) distribuidos de la siguiente forma: UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) por el mes de octubre de 2.002 y UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.265.000,00), lo que da un total de DIECIOCHO MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 18.235.000,00). Este Tribunal observa que al folio 187 corre recibo valorado ut,-supra, por pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre del año 2.002 por un monto de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), por lo que este mes no debe computarse a la deuda. El total a cancelar será de DIECISIETE MILLONES CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 17.135.000,00) como pago por los cánones demandados ya señalados. Así se decide.

Igualmente solicita el demandante el pago equivalente a los cánones de arrendamiento correspondientes al tiempo que transcurra desde el mes de septiembre de 2.003 hasta la entrega definitiva del inmueble por los daños y perjuicios sufridos. Al respecto, debemos traer a colación lo establecido en sentencia N° 1407, dictada en fecha 30 de Junio del año 2.005, por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional bajo ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, el cual decidió:

SIC: Sobre el particular anota la Sala, que la indemnización por el uso del inmueble no es otra cosa que el reclamo de los cánones insolutos, razón por la cual al no haber aportado la demandante elemento alguno que justificara su pretensión al cobro de trescientos mil bolívares mensuales (Bs. 300.000,oo) a partir del mes de junio de 1999 a la fecha de entrega del inmueble, cantidad ésta muy superior a la fijada en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, la jueza que conoció en alzada de la causa principal, condenó al pago de siete millones ochocientos veinte mil bolívares (Bs. 7.820.000,oo), a razón de ciento setenta mil bolívares (Bs. 170.000,oo) mensuales, cantidad convenida como canon de arrendamiento, y que la jueza supuesta agraviante fijó como monto a cancelar por el uso del inmueble desde el mes de junio de 1999 hasta marzo de 2003, razón por la cual esta Sala desestima la denuncia por ultrapetita con base a este argumento. Así se decide.

Este Tribunal considera procedente el pago de los cánones insolutos desde el mes de septiembre de 2.003 hasta la entrega definitiva del inmueble como justa contraprestación por el uso que el arrendador diera y continuare dando al inmueble objeto del presente litigio. El monto total se establecerá a través de experticia complementaria en base a las siguientes consideraciones: por el local 2B-13 la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.265.000,00) mensual y por el local 1A-7 CUATROCIENTOS DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 402.500,00) mensual, lo que da un total de UN MILLÓN SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 1667.500,00) mensuales calculados desde el mes de septiembre de 2.003 hasta la entrega definitiva del inmueble. Y Así se decide.

En cuanto a la indexación solicitada existen dos aspectos opuestos que deben ser tomados en cuenta, por un lado se encuentra el carácter social que caracteriza los arrendamientos de inmuebles regulados por la Ley especial y por otro el derecho jurídico que tiene la parte vencedora en solicitar la corrección monetaria ante la mora en pagos prolongados en el tiempo, por ello resulta útil traer a colación lo enseñado por la más actualizada doctrina:

"Los contratos bilaterales se celebran bajo el supuesto de que las condiciones económicas existentes al momento del nacimiento de la relación contractual van a permanecer inalterados durante toda la vida de los mismos; en consecuencia, si después del nacimiento del contrato, por una circunstancia imprevista y sobrevenida, dichas condiciones económicas son alteradas en perjuicio de las partes, éstas pueden pedir que las prestaciones sean revisadas para devolver las partes a las condiciones económicas existentes al momento del nacimiento del contrato, o en su defecto dar por terminado el mismo. Cuando esas circunstancias imprevistas tengan que ver con el valor de la moneda, la forma de devolver a las partes a las condiciones económicas existentes al momento del nacimiento del contrato, sería mediante la corrección monetaria." (James Otis Rodner. "El Contrato y la Inflación", páginas 80 y siguientes.)

La jurisprudencia nacional ha tenido la oportunidad de pronunciarse respecto a la procedencia de la indexación judicial. Así, en sentencia de la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo de fecha 17 de junio de 1986, citada por la Corte Suprema de Justicia en su decisión de fecha 17 de mayo de 1993, dictada en el caso CAMILLIOS LAMORELL Vs. MACHINERY CARE y el ciudadano O.C.M.P., con ponencia del Magistrado Dr. R.J.A.G., se dijo "que la indemnización que no tome en consideración el fenómeno inflacionario debe ser calificada como injusta.", y en sentencia de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia de fecha 14 de febrero de 1990, también citada en la señalada, se reconoce: "a) que la indemnización de daños y perjuicios es una obligación de valor; b) que a la indemnización, para ser justa, debe aplicarse el ajuste monetario (indexación); y c) que la evaluación del daño debe hacerse en el instante de su liquidación, independientemente del valor en que hubiese sido tasado para el momento de haberse producido." Por último, en sentencia de fecha 30 de septiembre de 1992, igualmente citada por la sentencia de fecha 17 de marzo de 1993, la misma Sala Civil estableció que "...sí podía ocurrir el ajuste monetario de una obligación que debía ser cancelada en dinero, cuando la variación en el valor de la moneda ocurre después del término fijado para el pago, con objeto de restablecer así el equilibrio roto por el aumento o disminución en el poder adquisitivo de la misma. Por consiguiente, al igual que el criterio sostenido en Colombia y Argentina, es posible aplicar el método indexatorio en aquellos casos de obligaciones que deben ser canceladas en dinero, pero siempre que el deudor haya incurrido en mora". De los extractos jusrisprudenciales y doctrinales citados debe concluirse que la corrección monetaria es un mecanismo tendente a garantizar la completa indemnización de la parte que resulta agraviada por la mora en la que incurre quien incumple una obligación, lo contrario equivaldría indemnizar a medias a quien tiene tal derecho, cuestión que podría calificarse de “injusta”, en consecuencia, este Tribunal declara procedente la corrección monetaria solicitada por la demandante la cual se establecerá a través de experticia complementaria del presente fallo. Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano R.J.F.S., de nacionalidad venezolano, mayor de edad, con cedula de identidad N°.1.860.542 contra la entidad mercantil SBARRO SELF SERVICE FOOD, S.R.L. firma mercantil domiciliada en Barquisimeto e inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el día siete (07) de septiembre de 1.994, bajo el N°.66, tomo 18-A representada por sus directores A.R. GENTILE C. y H.V.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 7.375.333 y 4.469.539, respectivamente, y contra los ciudadanos A.R. GENTILE C. y H.V.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 7.375.333 y 4.469.539, respectivamente, en su condición de fiadores solidarios y principales pagadores de la entidad mercantil demandada. En consecuencia se condena a la parte demandada: PRIMERO: Se resuelve el contrato suscrito entre las partes, sobre los inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales distinguidos con los Nros. 2B-13 y 1A-7, que forman parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22 de la ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara; SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada entregar los inmuebles citados totalmente desocupado y en perfectas condiciones; TERCERO: Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora respecto al local 2B-13, específicamente los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del año 2.003, a razón de Cuatrocientos Dos Mil Quinientos Bolívares, mensual, lo que da un total de TRES MILLONES DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 3.220.000,00) y por el local 1A-7 los meses de noviembre y diciembre del año 2.002 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del año 2.003, a razón de UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.265.000,00), lo que da un total de TRECE MILLONES NOVECIENTOS QUINCE MIL ( Bs.13.915.000,00), para un total a cancelar de DIECISIETE MILLONES CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 17.135.000,00) como pago por los cánones demandados ya señalados. CUARTO: se le condena a pagar los canones que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble, lo cual se calculara mediante experticia complementaria del fallo. QUINTA: La Indexación que arrojen las cantidades señaladas, las cuales de establecerán igualmente mediante experticia complementaria. No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.

PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA.

NOTIFIQUESE A LAS PARTES.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Transito de la Circunscripción Judicial Del Estado Lara, en Barquisimeto, a los Treinta (30) días del mes de Octubre de dos mil Seis (2.006). Años 196° y 147°.

LA JUEZ

MARILUZ JOSEFINA PEREZ

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

ELIANA HERNANDEZ SILVA

En la misma fecha se publicó siendo las 3:10 p.m. y se dejó copia.

La Secretaria Acc.