Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 10 de Febrero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 10 de Febrero de 2010

199º y 150º

ASUNTO: AH12-V-1998-000012

PARTE ACTORA: Ciudadana C.R.H.C. y M.I.Q.H., venezolanas, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-4.302.399 y V-11.231.247, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: L.A.G.S. y J.J.J.L., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 7.655 y 66.350, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos M.S.V.D.B. y M.D.J.B.H., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-3.102.209 y V-1.873.949, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ISOLIA TORRES SAAVEDRA y C.D.D.C., abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 32.409 y 12.198, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA.

EXPEDIENTE ANTIGUO: 98-1535.

- I –

SÍNTESIS DEL PROCESO

En fecha 21 de abril de 1998, las ciudadanas C.R.H. y M.I.Q.H., debidamente asistidas por el abogado L.A.G., presentan por ante el Juzgado Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito esta Circunscripción Judicial demanda por cumplimiento de contrato de compraventa en contra de los ciudadanos M.S.V.D.B. y M.D.J.B.H., la cual, previo sorteo de ley, correspondió ser conocida por este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que procedió a admitirla en fecha 29 de abril de 1998, ordenando tramitarla por el procedimiento ordinario.

En fecha 25 de mayo de 1998, el Alguacil deja constancia de haber citado personalmente a los demandados.

En fecha 20 de julio de 1998, la parte demandada procede a dar contestación a la demanda, reconviniendo a la actora.

En fecha 27 de julio de 1998, se admite la reconvención.

En fecha 03 de agosto de 1998, la parte actora contesta la reconvención.

En fechas 21 y 23 de septiembre de 1998, las partes hacen uso a su derecho a promover pruebas, las cuales fueron admitidas en fecha 03 de noviembre de 1998.

En fecha 19 de marzo de 1999, la parte demandada presente escrito de informes.

En fecha 24 de abril de 2000, el abogado P.P.C., en su carácter de Juez Temporal de este Juzgado, se avoca al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes.

En fecha 02 de abril de 2003, el abogado L.R.H.G., en su carácter de Juez Titular de este Tribunal, se avoca al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes.

En fecha 23 de mayo de 2003, el ciudadano J.R., Alguacil Titular de este Tribunal, deja constancia de haber notificado a la parte demandada.

En fecha 10 de julio de 2003, se da por notificada la parte actora.

En fecha 25 de junio de 2007, la parte actora solicita se dicte sentencia en el presente asunto.

- II -

ALEGATOS DE LOS PARTES

Alega la parte demandante en el libelo de demanda lo siguiente:

1) Que en fechas 18 de noviembre de 1997 y 21 de noviembre de 1997, celebraron con los demandados dos contratos de opción de compraventa sobre el mismo inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 24, letra C, ubicado en el ángulo noreste del segundo piso de la torre C del Edificio Centro Concordia, situado frente a la Av. Sur, entre las esquinas de Hoyo y Castan, Parroquia S.T.d.M.L.d.D.C..

2) Que en ambos contratos la cláusula quinta obligaba a los demandados entregarle copia del documento de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble, así como la certificación de gravámenes respectiva.

3) Que han insistido en la entrega de tales documentos, sin que los demandados hayan cumplido con tal obligación.

4) Que en fechas 25, 26 y 27 de marzo de 1998 se trasladaron a la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, observando que los demandados no habían liberado la hipoteca que pesa sobre el inmueble a favor del Banco Industrial de Venezuela.

5) Que han cumplido diligentemente con las obligaciones asumidas en los contratos, obteniendo el crédito hipotecario requerido para terminar la negociación, la cual está a la espera de la liberación de la hipoteca.

Por otra parte, los demandados en la oportunidad para dar contestación a la demanda alegaron lo siguiente:

1) Impugnaron la fijación tanto del monto de la demanda como de los daños y perjuicios establecidos en el libelo.

2) Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes la demanda propuesta por la actora.

3) Convinieron en la suscripción de los contratos de opción de compraventa celebrados en fechas 18 y 21 de noviembre de 1997.

4) Que el contrato de fecha 18 de noviembre de 1997, fue el único que estableció la solicitud de crédito hipotecario por parte del demandante, siendo que tal contrato venció en fecha 16 de febrero de 1998 y el crédito hipotecario le fue aprobado al actor en fecha 20 de febrero de 1998.

5) Que en ningún caso el petitum de la demanda podrá exceder de Bs 1.500.000,00 que fue lo que se estableció como cláusula penal en caso de no realizarse la operación de compraventa.

6) Que en fecha 26 de marzo de 1998, notificaron a la actora del vencimiento del término del contrato de opción de compraventa.

7) Reconvinieron a los actores al pago de Bs 1.500.000,00 como indemnización por desistir de la opción de compraventa.

-III –

PUNTO PREVIO

DE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA DE LA DEMANDA

Habida cuenta de que la parte demandada impugnó la estimación de la demanda y la rechazó por considerarla excesiva y contraria a lo dispuesto en la cláusula penal, este Tribunal procede a pronunciarse respecto a ello, en capítulo previo en la presente sentencia definitiva.

Al respecto, observa este sentenciador que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimara. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será este quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.

(Resaltado del Tribunal)

De la norma anteriormente transcrita, se desprende claramente que la oportunidad para formular el eventual rechazo a la estimación de la cuantía es en el momento de la contestación al fondo de la demanda, en virtud que el monto de la demanda es materia del fondo y por lo tanto corresponde al juez pronunciarse sobre ella en la definitiva, con base en las probanzas existentes en autos para ese momento.

En este orden de ideas, la Corte Suprema de Justicia, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 23 de febrero de 1994, con ponencia del Magistrado Alirio Abreu Burelli, reiterada en fecha en fecha 18 de abril de 1996, establece lo siguiente:

… rechazada la estimación de la demanda el Juez decidirá al respecto en capítulo previo en la sentencia definitiva. Dicha decisión debe ser expresa, positiva y precisa, por mandato del Art. 243, Ord. 5º, del mismo Código, por lo cual no se puede considerar que la falta de pronunciamiento debe entenderse como confirmatoria de la decisión de primera instancia sobre la cuantía…

(Resaltado de este Tribunal)

Así mismo, nuestro m.T. de la República, en Sala de Casación Civil, mediante sentencia de fecha 07 de marzo de 1985, con ponencia del Magistrado Adán Febres Cordero, reiterada en fecha en fecha 17 de febrero de 2000, se pronuncia respecto a la impugnación de la estimación de la demanda en los siguientes términos:

… En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuesto importantes, a saber: a) si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión tácita y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto. La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado. En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: “la carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que la niega”. En consecuencia, si el actor no prueba, debe declararse que no existe ninguna estimación. c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo… Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda.”

(Resaltado de este Tribunal)

En vista del dispositivo jurisprudencial, este Tribunal deduce los diferentes escenarios que pueden acaecer una vez que el demandado rechaza la cuantía estimada por la parte actora en su libelo de la demanda. Dichas situaciones han sido establecidas por la jurisprudencia, dependiendo de la forma en que el demandado formula su rechazo, las cuales son del tenor siguiente:

1. El demandado no rechaza la estimación del actor: o lo hace fuera del lapso de contestación de fondo de la demanda, se considerará dicha omisión como una aceptación tácita de dicha estimación. El artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece que el rechazo a la estimación de la demanda por parte del demandado en juicio debe ser hecha en el acto de contestación de la demanda, sin poderla impugnarla con posterioridad a ella.

2. Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado: El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, prevé la obligación de las partes de probar todo lo alegado en juicio. En el presente caso, señalado por la sentencia anteriormente transcrita de forma parcial, y en aplicación de la norma referida con anterioridad, la carga de la prueba se encuentra en manos del demandante, en virtud de que dicha estimación ha sido alegada por ella. En caso de que el demandante no pueda probar el hecho alegado por él, es decir, la estimación de la demanda, se considerará la causa como no estimada.

3. Estima el actor y es contradicha por el demandado, adicionando una nueva cuantía: En este caso, aplicando el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la carga de la prueba cae sobre el demandado, en virtud de que se encuentra alegando un nuevo elemento dentro del juicio, el cual consiste en una estimación distinta a la hecha por el actor.

En el caso que nos ocupa, la estimación de la parte demandante fue realizada en el acto de contestación de la demanda, tal y como fue previsto por el legislador en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, este Juzgador considera que dicho rechazo fue formulado en tiempo hábil. Así mismo, de una revisión del rechazo formulado por la parte demandada, se desprende que la misma arguyó que la cuantía de la presente demanda debía ser establecida en la suma de Bs 1.500.000,00, alegando que dicha suma es la establecida en la cláusula penal del contrato de opción de compraventa y por lo tanto el demandante no puede ir más allá de lo pactado en la misma.

A fin de resolver este punto previo, este sentenciador se permite citar lo dispuesto en el artículo 1.263 del Código Civil, el cual establece lo siguiente:

Artículo 1.263 A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.

Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.

(Resaltado nuestro)

Así mismo, el artículo 1.258 establece lo siguiente:

Artículo 1.258 La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.

El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por simple retardo.

(Resaltado Tribunal)

De las normas antes transcritas podemos concluir que los demandantes podían optar por el cumplimiento del contrato de opción de compraventa o reclamar las arras como daños y perjuicios por desistir de la venta, siendo que de una revisión del petitum del libelo puede evidenciarse que los actores pretenden ambas cosas, tanto el cumplimiento de los contratos, como los daños y perjuicios, lo cual a criterio de este Tribunal es improcedente acumularlos, toda vez que no se estableció la pena por el simple retardo. Y así se establece.-

Sin embargo, este sentenciador debe precisar que en el presente proceso solo puede ser reclamado el cumplimiento del contrato de opción de compraventa celebrado por las partes, en virtud de que dicha pretensión constituye la pretensión principal de la parte actora, y siendo que el cobro de los daños y perjuicios, es la pretensión secundaria del actor, este juzgador desecha la misma por considerarla contraria a lo dispuesto en los artículos 1.258 y 1.263 del Código Civil. Y así se decide.

Por último, se evidencia de una revisión de las actas procesales, que la parte demandada cumplió con su carga procesal de probar la estimación alegada en su escrito de contestación de demanda, tal y como lo ordena el criterio jurisprudencial transcrito con anterioridad. En consecuencia, este juzgador declara como no estimada la presente causa. Así se decide.-

- IV –

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Promovió originales de los contratos de opción de compraventa, autenticados en fechas 18 y 21 de noviembre de 1997 por ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital. Al respecto, este juzgador admite dichos instrumentos contractuales por guardar pertinencia con los hechos alegados, y los valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachados ni impugnados en alguna manera, deben tenerse como documentos capaz de dar fe de las afirmaciones que de ellos se desprenden; por tanto, este Tribunal les otorga valor probatorio. Así se declara.-

2. Promovió certificación de gravámenes del inmueble objeto de la presente demanda, expedida en fecha 31 de marzo de 1998 por el Registro Subalterno del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal. Al respecto, este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Y así se establece.-

3. Promovió copia simple de documento de compraventa del inmueble, el cual no se encuentra firmado por los demandados ni autenticado y/o protocolizado. Al respecto, este Tribunal le niega valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil. Y así se establece.-

4. Promovió prueba informe dirigido a Banesco, Banco Universal, mediante la cual dicha institución financiera hace constar que los demandantes tramitaron ante Banesco un crédito hipotecario el cual les fue aprobado. Al respecto, este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.-

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Promovió inspección judicial practicada en fecha 04 de junio de 1998 por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, observa este sentenciador que en la práctica de dicha inspección extra litem la parte demandada no pudo ejercer el control de la prueba, por lo tanto establecerá una presunción desvirtuable, de conformidad con el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece.-

2. Promovió notificación judicial realizada en fecha 26 de marzo de 1998 por el Juzgado Segundo de Parroquia de esta Circunscripción Judicial, mediante la cual se le notificó a los actores el vencimiento de los contratos de opción de compraventa. Al respecto, este juzgador valora la presente prueba de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.-

3. Promovió inspección judicial en la sede de la Vicepresidencia de Crédito Hipotecario y Constructor del Banesco, Banco Universal, mediante la cual se dejó constancia de lo siguiente: a) Que los actores solicitaron en fecha 11 de diciembre de 1997 un crédito hipotecario por ante esa entidad financiera a fin de adquirir el inmueble objeto del presente litigio, el cual fue aprobado en fecha 20 de febrero de 1998. b) Que la suma solicitada para el crédito hipotecario era de Bs. 17.500.000,00 c) Que aparecen como vendedores los ciudadanos M.B.d.B. y M.J.B. y como compradores los ciudadanos C.H. y M.I.Q. e) Que los recaudos exigidos para la aprobación del crédito hipotecario eran los siguientes: estados de cuenta corriente del Banco Mercantil, Banco Industrial de Venezuela, fotocopia de la cédula de identidad de los vendedores, título de propiedad del inmueble, planilla de solicitud de préstamo, balance personal de las solicitantes, fotocopia de la opción de compraventa, fotocopia del RIF de las solicitantes y vendedores, referencias bancarias, personales y comerciales, copia del certificado de solvencia del derecho de frente, fotografías del inmueble, fotocopia del documento del condominio, constancias de trabajo, copia de liquidación de sueldos y salarios, certificación de contador público, copia de registro mercantil de la firma personal de la solicitante, copia de registro de vivienda personal y certificación de ingresos de los solicitantes. Al respecto, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 1428 del Código Civil, le otorga valor probatorio a la presente probanza con respecto a lo hechos comprobados en la misma. Y así se establece.-

   En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez a.t.p. aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente:

1. Que en fechas 18 de noviembre de 1997 y 21 de noviembre de 1997, las partes celebraron contratos de opción de compraventa sobre el inmueble objeto del presente litigio.

2. Que a la fecha 31 de marzo de 1998 pesaba sobre el inmueble hipoteca de primer grado a favor del Banco Industrial de Venezuela.

3. Que los actores tramitaron un crédito hipotecario por ante la entidad financiera Banesco, Banco Universal, el cual fue aprobado en fecha 20 de febrero de 1998.

4. Que en fecha 26 de marzo de 1998, los demandados notificaron a los actores sobre el vencimiento de los contratos de opción de compraventa.

5. Quedaron probados los requisitos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, los cuales fueron discriminados en el particular C de las pruebas promovidas por la parte demandada.

   - V -

   MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

   Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:

   Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento motivada en un supuesto incumplimiento de la obligación de hacer que tienen los demandados, consistente en efectuar la tradición del bien inmueble vendido.

   Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

   Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

   En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de resolución y/o cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:

   Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.

   (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

   (Resaltado Tribunal)

   De igual forma, el autor L.D.-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:

   “...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

   Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.

   (Omissis)

   Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

   El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

   Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.

   (Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).

   (Resaltado Tribunal)

   Del texto de la norma contenida en el artículo 1.167 del Código Civil, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y a.p.l.d., para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:

   1. La existencia de un contrato bilateral;

   2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.

   3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos los contratos de opción de compraventa, los cuales cursan a los autos de este expediente.

   Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual alegada en el libelo de la demanda, evidenciándose lo anterior, de los contratos de opción de compraventa consignados. Así se decide.-

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla, observa este Tribunal que las ciudadanas C.R.H.C. y M.I.Q.H., no ofrecieron cumplir su obligación de pagar el precio definitivo de la venta, establecido en la cláusula segunda de ambos contratos de opción de compraventa. Habida cuenta de lo anterior, considera este Tribunal que no se ha cumplido con el segundo de los requisitos necesarios para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato.

   Una vez que ha quedado establecido que en el presente caso que no se cumplió con el segundo de los requisitos necesarios para que proceda la presente acción, este Tribunal considera que no es necesario analizar el tercero de dichos requisitos, por cuanto los mismos deben acreditarse de modo concurrentes para la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa. Y así se decide.-

   - VI –

   DE LA RECONVENCION

   Por otra parte, corresponde a este Tribunal revisar la procedencia o no de la reconvención propuesta por la parte demandada en el presente asunto.

   En ese sentido, pretende la parte demandada el pago de Bs 1.500.000,00 como indemnización por desistir de la venta del inmueble, establecidos en la cláusula penal del contrato.

   Por su parte, el demandante reconvenido, rechazó y contradijo la reconvención en todas y cada una de sus partes, toda vez que tal petitorio carece de fundamento e idoneidad, dado que no se encuentra liberada la hipoteca que pesa sobre el inmueble. Opuso además, la cuestión previa contenida en el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

   Seguidamente, y a fin de determinar la suerte de la presente reconvención debe pasar este Tribunal a revisar los requisitos para que proceda la pretensión de cumplimiento de la obligación del pago de la cláusula penal del contrato de opción de compraventa, exigido por la parte demandada por vía reconvencional.

   En ese orden de ideas, debe este Tribunal traer a colusión los requisitos enunciados y analizados en el capítulo anterior del presente fallo, los cuales en resumen son los siguientes: (i) La existencia de un contrato bilateral; (ii) Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; (iii) El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

   En torno al primero de ellos, como se dijo anteriormente quedó probada la existencia de los contratos de opción de compraventa, por lo tanto, se cumple con tal requisito.

   En torno al segundo de los requisitos, debe observar este Tribunal que la parte demandada reconviniente no probó el cumplimiento de su obligación de liberar la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto de este demanda y por lo tanto no puede pretender el pago de la cantidad de Bs. 1.500.000,00, como indemnización por desistimiento en la negociación, cuando no demostró cumplir con su obligación contraída en el contrato de opción de compraventa, lo cual a criterio de este sentenciador, la carga de la prueba le correspondía a la parte demandada reconviniente.

   Con respecto a la carga probatoria; debe observar este juzgador que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

   Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   Así como lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil que establece lo siguiente:

   Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   Habida cuenta de lo anterior, debe este Tribunal declarar SIN LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos M.S.V.D.B. y M.D.J.B.H. contra los ciudadanos C.R.H.C. y M.I.Q.H.. Y así se decide.-

   - VII –

   DISPOSITIVA

   Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de compraventa incoada por las ciudadanas C.R.H.C. y M.I.Q.H. en contra de los ciudadanos M.S.V.D.B. y M.D.J.B.H..

SEGUNDO

SIN LUGAR la reconvención propuesta por la parte demandada.

TERCERO

Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay especial condenatoria en costas.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de febrero de dos mil diez (2010).

EL JUEZ,

L.R.H.G.

LA SECRETARIA,

M.G.H.R.

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las_______.

LA SECRETARIA,

Exp. N° 98-1535.

LRHG/Henry HF.-