Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Trujillo, de 10 de Julio de 2013

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, BANCARIO Y CONSTITUCIONAL DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO TRUJILLO.

203° y 154°

ACTUANDO EN SEDE CIVIL, produce el siguiente fallo: Interlocutorio.

Expediente: Nro. 24.303

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y FIJACIÓN DE TÉRMINO

DEMANDANTE - RECONVENIDA: SOCIEDAD MERCANTIL “STOP BOUTIQUE”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, el 13 de marzo de 1998, bajo el Nro. 83, tomo segundo, por intermedio de M.J.B.A., venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de identidad Nro. 9.497.902, en su carácter de Administradora General, con domicilio procesal establecido en Local Comercial signado con el Nro. 17, Planta baja del Centro Comercial Edivica II, ubicada en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9, Municipio Valera, estado Trujillo.

DEMANDADO - RECONVINIENTE: COMPAÑÍA ANÓNIMA INVERSIONES CONSOLIDADAS (CAICO), domiciliada en Municipio Valera, estado Trujillo, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, el 14 de diciembre de 1993, bajo el Nro. 220, tomo quinto, cuarto trimestre, en la persona de R.F.C., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, titular de la cédula de identidad Nro. 9.320.675, domiciliado en Avenida Bolívar con calle 18, Nro. 17-133, Edificio Faro, Mezzanina, Municipio Valera, estado Trujillo.

S I N T É S I S P R O C E S A L

Cumplido el respectivo trámite de distribución, en fecha 04 de marzo de 2013, se recibe la presente demanda intentada por la ciudadana M.J.B.A., actuando con el carácter de representante legal de SOCIEDAD MERCANTIL “STOP BOUTIQUE”, contra COMPAÑÍA ANÓNIMA INVERSIONES CONSOLIDADAS (CAICO), en la persona de su presidente R.F.C., las partes suficientemente identificadas en actas, por Cumplimiento de Contrato y Fijación de Término; recibiéndose en este Juzgado el 12 de marzo del presente año, instándose a la parte actor a consignar los recaudos en que fundamentó su acción y formándose el presente expediente.

Alega la parte actora en su escrito de demanda que según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera del estado Trujillo, de fecha 14 de mayo de 2002, bajo el Nro. 89, tomo 39, su representada “Stop Boutique, C.A.”, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Centro Inmobiliario, S.R.L., domiciliada en Valera, estado Trujillo e inscrita en el Registro Mercantil que por secretaría llevaba el Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, el 19 de agosto de 1980, bajo el Nro. 36, tomo 51, sobre un local comercial, signado con el Nro. 17, de la planta baja del Centro Comercial Edivica II, ubicado en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9, Municipio Valera, estado Trujillo, alinderado el Centro Comercial Edivica II, así: Norte: Con calle 8 por donde mide aproximadamente cincuenta y cinco metros cuadrados con veinte centímetros (55,20 Mts.2); Sur: Con la calle 9, por donde mide aproximadamente treinta y tres metros con noventa y cinco centímetros (33,95 Mts.) y con terreno propiedad de Inversiones y Desarrollo, S.R.L., por donde mide aproximadamente diecisiete metros con treinta y nueve centímetros (17,39 Mts), antes de la sucesión de T.G.; Este: Con el Boulevar de la Avenida Bolívar, por donde mide aproximadamente treinta y un metros con noventa centímetros (31,90 Mts) y con terrenos propiedad de Inversiones y desarrollo, S.R.L., por donde mide aproximadamente veintiséis metros con veinticinco centímetros (26,25 Mts.), antes de la sucesión T.G..

Que el local comercial, signado con el Nro. 17 que ocupa su representada en calidad de arrendatario, se encuentra ubicado en la Planta Baja del referido Centro Comercial Edivica II, tiene un área de construcción de aproximadamente Ochenta y Ocho Metros Cuadrados con Setenta y cinco Centímetros Cuadrados (88,75 Mts.2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Pasillo de Circulación interna de la planta baja, acceso desde el Boulevar de la avenida Bolívar; SUR: Calle 9; Este: Local L-18; OESTE: Local L-16; ARRIBA: Local Comercial L-43 y pasillo de circulación de la planta alta; y ABAJO: Terreno asiento del Edificio. Dicho local Comercial consta de un salón comercial y dos (2) salas de baño, tiene asignado un (1) puesto de estacionamiento para vehículo, identificado con el Nro. 33. el porcentaje que representa el valor atribuido al local en los bienes comunes y en los derechos y obligaciones es de 2.259%.

Que dicho inmueble le pertenece en propiedad a la Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), domiciliada en Valera estado Trujillo e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, el 14 de diciembre de 1993, bajo el Nro. 220, tomo quinto, cuarto trimestre, según consta del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, San R.d.C. y Motatán del estado Trujillo, el 29 de junio de 1995, bajo el Nro. 9, Tomo 11, protocolo primero.

Que de lo anterior se evidencia que existe una relación arrendaticia que tiene más de dos (2) años donde su representada “Stop Boutique, C.A.” en su condición de inquilino se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, según consta del expediente de consignación de alquileres, llevado por el juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C. del estado Trujillo, expediente Nro. 4992, lo que la subsume dentro del supuesto normativo del artículo 42, Titulo VI, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Nro. 427 de arrendamientos Inmobiliarios, relativo al Título de la preferencia ofertiva y del retracto legal arrendaticio.

Que es el caso que en fecha 9 de noviembre de 2012, por intermedio de la Notaría Pública Segunda del estado Trujillo, el propietario del referido inmueble Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), por intermedio de su representante legal R.F.C., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, domiciliado e Valera, estado Trujillo, y titular de la Cédula de Identidad Nro. 9.320.675, de manera autentica ofertó en venta a su representada “Stop Boutique, C.A.” el local comercial signado con el Nro. 17 de la Planta baja del Centro Comercial Edivica II, ubicado en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9, municipio valera, estado Trujillo, por el precio de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), señalando que el referido pago se haría mediante un único pago, en moneda, de legal circulación en el país, o en su defecto, cheque de gerencia librado por una entidad financiera venezolana de reconocida solvencia, en un plazo no mayor de ocho (08) días contados a partir de la aceptación de la presente oferta manifestada por escrito, el cual una vez vencido se introducirá el respectivo documento de compraventa por ante la oficina de Registro Público competente y por ante la Alcaldía del Municipio Valera en la oficina de Catastro.

Que en fecha 22 de noviembre de 2012, su representada “Stop Boutique, C.A.”, dentro del lapso de quince (15) días establecido en el artículo 44 parágrafo único de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por intermedio de la Notaría Pública Primera del Municipio Valera del estado Trujillo, se trasladó al domicilio del oferente Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), ubicada en la avenida Bolívar, con calle 18, Nro. 17-133, “Edificio Faro”, Mezzanina, Municipio Valera del estado Trujillo, notificó a su representante legal, ciudadano R.F.C., la aceptación de forma indubitable del ofrecimiento de venta formulado en fecha 9 de noviembre de 2012, por intermedio de la Notaría Pública Segunda del estado Trujillo, sobre el referido inmueble, en los términos y condiciones expuestos.

Que tal situación fáctica, oferta y aceptación, subsume el presente caso en los términos del artículo 1137 del Código Civil.

Que es el caso, que el referido ofrecimiento de venta señala el término para pagar el precio (ocho días) contados a partir de la aceptación, pero no señala el lugar de pago.

Que el artículo 1527 del código civil señala la obligación del comprador es pagar el precio en el día y el lugar determinados por el contrato.

Por su parte, el artículo 1528 eiusdem señala cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición.

Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador según el artículo 1295.

Que de la anterior normativa legal, se infiere, que a falta de indicación del lugar de pago en el contrato, el mismo, se hará en el domicilio del comprador, esto es, en el presente caso, en el domicilio de su representada “Stop Boutique, C.A.”, antes identificada, es decir en el local comercial, signado con el Nro. 17, de la Planta baja del Centro Comercial Edivica, ubicado en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9 , Municipio Valera, estado Trujillo.

Que tal situación, en el sentido, de que la oferta no señala el lugar de pago, generó una causa extraña no imputable a su representada “Stop Boutique, C.A.”, al no saber el lugar donde realizar el pago, y así poder cumplir con su obligación de pagar el precio en el plazo fijado en la oferta de venta.

Por tal motivo, no incurre en responsabilidad alguna, no hay mora, por el simple retardo en el pago en el plazo fijado en la oferta, no obstante, a pesar de los múltiples requerimientos extracontractuales que le hiciere al oferente Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), en la persona de R.F.C., para que recibiere el pago del precio sobre el referido inmueble.

Por tales razones y con fundamento en los artículos 33, 42, 44 y 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1167, 1266, 1212, 1137, 1527 y 1528 del Código Civil, acude en nombre de su representada “Stop Boutique, C.A.”, para demandar en acción de cumplimiento a la Sociedad Mercantil compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO) en la persona de su presidente R.F.C., para que convenga o su defecto sea obligado a ello por el propio Tribunal a: 1 A que cumpla con su obligación de recibir el precio de la venta pactado entre las partes sobre el inmueble anteriormente descrito y determinado en el cuerpo de la demanda, es decir, la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bas. 2.300.000,00), en el domicilio de su representada “Stop Boutique, C.A.”, de conformidad con el artículo 1528 del Código Civil; y 2. consecuencialmente de conformidad con el artículo 78 del código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1212 del código Civil demanda subsidiariamente a la sociedad Mercantil Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), para que convenga o en su defecto sea obligado a ello por el propio Tribunal a que una vez que reciba el precio de la venta en el domicilio de su representada, el Tribunal fije oportunidad para celebrar el contrato de compraventa definitivo ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C. del estado Trujillo.

Por último, estimó la presente acción en la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), equivalente a 21.495,327 Unidades Tributarias; y fijó domicilio procesal.

Consignados como fueron los recaudos en que fundamenta su acción por parte de la accionante, este Juzgado mediante auto dictado en fecha 20 de marzo del año 2013, admitió la presente demanda, ordenando tramitar el presente juicio por el procedimiento breve establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil y ordenando la citación de la demandada de autos. Folio 240

En fecha 02 de mayo de 2013, a solicitud de la parte demandante reconvenida, y ante la imposibilidad de lograr la citación personal por parte del Alguacil de este Juzgado, fue acordada la citación por carteles de la parte demandada reconviniente; librándose los carteles respectivos. Folio 263

Del folio 266 al 277, cursan actuaciones relativas a la publicación de los carteles librados en la presente causa, así como la fijación del mismo debidamente cumplido por el juzgado comisionado.

En fecha 06 de junio del 2013, los abogados en ejercicio G.J.V.R. y R.G.F.C., inscritos en el IPSA bajo los Nros. 14.284 y 90.619, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente, se dieron por citados en la presente causa, consignado a las actas copia certificadas del documento poder a los fines de acreditar su representación. Folios 327 al 333.

En fecha 06 de junio del 2013, los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente solicitaron la reposición de la presente causa al estado de proceder a admitirla por el procedimiento ordinario civil; contra dicha solicitud el apoderado judicial de la parte actora reconvenida solicitó la continuación de la presente causa. Folios 334 al 339.

En fecha 11 de junio del 2013, este Tribunal dictó sentencia interlocutoria mediante la cual declaró improcedente la reposición solicitada por la parte demandada reconviniente. Folios 339 al 343

En fecha 11 de junio de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada reconvenida, abogado G.V., dio contestación a la presente demanda y propuso reconvención contra la parte actora, a los cual:

Convino en el hecho de que la Sociedad Mercantil “Stop Boutique, C.A.”, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Centro Inmobiliario, S.R.L., mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera del estado Trujillo, en fecha 14 de mayo de 2002, bajo el Nro. 89, tomo 39, sobre un local comercial propiedad de su representada, signado con el Nro. 17, de la planta baja del centro Comercial Edivica II, ubicado en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9, Municipio Valera del estado Trujillo, cuya extensión y linderos generales y particulares constan en el referido documento y los cuales dan reproducidos en ese acto.

Que en consecuencia, existió entre ella una relación arrendaticia en la que la demandante fungió como arrendataria y su representada como propietaria.

Rechazó y negó que la sociedad Mercantil “Stop Boutique, C.A.”, en su condición de arrendataria, durante todo el tiempo que se mantuvo vigente la relación arrendaticia se encontrare solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

Rechazó y negó, que el presente asunto se subsuma o encuadre en el supuesto normativo del artículo 42 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios, referido al derecho de Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio, ya que en primer lugar, su representada respetó el derecho de preferencia ofertiva a la demandante cuando de manera autentica le ofertó en venta el inmueble objeto de litigio, mediante la intervención del Notario Público Segundo del Municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 09 de noviembre de 2012, tal como lo confiesa la demandante en su libelo; y en segundo lugar, porque el Retracto Legal Arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad, y siendo que su representada no ofreció, ni transmitió la propiedad del inmueble arrendado a ningún tercero, sino que ofreció en venta el inmueble a la arrendataria y ésta lo aceptó, no se configura tampoco el supuesto del retracto legal arrendaticio, sino por el contrario, producto de tal aceptación se formó un contrato de compraventa civil que dio por extinguida la relación arrendaticia que existía entre la demandante y su representada, producto del consentimiento manifestado por la demandante en adquirir el inmueble ofrecido; por lo tanto cualesquiera tramitación y decisión de la controversia en relación a la formación, perfeccionamiento o cumplimiento del mismo, escapa a los supuestos de hecho que regula la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende del procedimiento breve, por lo que es forzoso concluir que la sustanciación y decisión del presente asunto debe encaminarse por el procedimiento civil ordinario, tal como lo solicitaron en escrito consignado mediante diligencia de fecha 06 de junio de 2003 (sic)

Que conviene en el hecho de que su representada de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ofertó en venta la arrendataria demandante, el inmueble objeto de litigio, mediante documento que le fue notificado de manera autentica en fecha 09 de noviembre de 2012.

Asimismo convino en que la oferida manifestó su aceptación a la referida oferta en fecha 22 de noviembre de 2012, dentro del lapso de ley, por un precio de Dos Millones Trescientos Mil Bolívares, el cual se comprometió a pagar, según la oferta que le fue realizada, en un plazo no mayor de ocho (8) días continuos contados a partir de la aceptación manifestada por escrito.

Rechazó y negó, que la falta de indicación del lugar de pago del precio en la oferta realizada por su representada haya generado una causa extraña no imputable a la oferida Sociedad Mercantil Stop Boutique, C.A., al no saber supuestamente donde realizar el pago, y así poder cumplir con la obligación de pagar el precio en el plazo fijado en la oferta.

Que la causa extraña no imputable tiene como fin liberar de responsabilidad al deudor que incumple, y en líneas generales es una imposibilidad sobrevenida que impide la ejecución de la obligación contraída y exonera al deudor de toda responsabilidad.

Que la causa extraña no imputable origina un incumplimiento involuntario, no culposo, que exige las siguientes condiciones:

1. La imposibilidad absoluta de cumplimiento de la obligación. La mera dificultad en el cumplimiento no la genera.

2. Inevitabilidad: es decir, que aunque el deudor quiera cumplir, hay un hecho que se lo impide de manera absoluta.

3. Imprevisibilidad: el hecho que la genera no debe ser previsible, ya que de ser así el deudor pudo haber tomado las medidas para evitarlo.

4. Ausencia de culpa o dolo. Ya que de lo contrario, si ocurre una causa extraña no imputable y la cosa perece estando en mora el deudor, será responsable civilmente.

5. Debe ser sobrevenida, es decir, debe ocurrir con posterioridad al surgimiento de la obligación.

   Que revisados como han sido los requisitos legales y doctrinarios necesarios para que exista la causa extraña no imputable como eximente de responsabilidad civil del deudor, y muy especialmente su invocación por parte de la demandante, para de esta manera justificar su incumplimiento de pagar el precio, por la falta de designación del “lugar de pago” en la oferta que le fue realizada por su representada, les lleva a concluir que la falta de designación del lugar de pago no constituye un evento sobrevenido al nacimiento de la obligación de pagar el precio, que haya impedido el cumplimiento de la obligación, pues de existir tal vicio, éste estuvo presente desde el mismo tiempo de notificación de la oferta de venta a la demandante, es decir, que ésta conocía de la existencia del supuesto vicio desde antes de obligarse mediante la manifestación de su aceptación.

   Que la falta de designación del lugar de pago no constituyó un hecho inevitable, ni imposibilitó a la demandante el cumplimiento de su obligación de pagar el precio, ya que en el supuesto negado, de que la demandante le hubiere realizado a su representada múltiples requerimientos extracontractuales para que recibiera el precio, hecho ese que niegan, debió acudir al procedimiento de Oferta Real de Pago y Depósito previsto en el artículo 1306 y siguientes del código civil, el cual permite al deudor liberarse de la obligación de pagar cuando el acreedor rehúsa a recibir el pago.

   Que el hecho de la falta de indicación del lugar de pago, es decir, tal omisión no solo es imputable a su representada, quien fue la que realizó la oferta, sino también a la demandante quien aceptó la misma en los términos y condiciones señalados, por lo que tal falta de indicación del lugar de pago, estaba en conocimiento de la demandante, quien aceptó tales condiciones de la oferta, razón por la cual tal hecho no constituye una causa extraña no imputable a la demandante.

   Que al haber quedado demostrado el incumplimiento culposo de la demandante en el pago del precio acordado; primero, por haber admitido no haberlo pagado en el lapso de ocho (8) días establecido en la oferta, y segundo, por no haberse verificado la causa extraña no imputable alegada por la demandante como causa o justificación de su incumplimiento, y aun en el supuesto negado de que la referida causa extraña no imputable se hubiere verificado, la misma solo pudo tener como efecto, el de liberar a la demandante de cumplir con su obligación de pagar el precio, lo que en un supuesto negado le pudo haber servido para enfrentar una supuesta pretensión de cumplimiento o resolución de contrato propuesta por su representada, a tenor de lo establecido en el artículo 1271 del Código Civil; pero lo cuestionable por inaceptable, improcedente e imposible jurídicamente, es que la supuesta existencia de la causa extraña no imputable pueda servir de fundamente a la sociedad Mercantil stop Boutique, C.A., para demandar a su representada por cumplimiento de contrato, ya que a tenor de lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, solo la parte que ha cumplido con la obligación asumida, puede exigir el cumplimiento del contrato a la parte que incumplió, de tal manera que, mal pudo la demandante accionar en contra de su representada por cumplimiento de un contrato por ella incumplido; demanda esta que esta destinada a sucumbir en la sentencia definitiva y así pide que lo declare.

   Que la demandante no ha dado cumplimiento al artículo 1527 del código Civil, como fue la de pagar el precio en el día y en el lugar determinado en el contrato, lo que constituye la obligación principal del comprador, quien hasta ahora ha usado, disfrutado y gozado la cosa sin pagar un centavo del precio.

   Que al no haber cumplido la demandante con su obligación de pagar el precio dentro del lapso establecido al efecto, que fue una condición esencial de la oferta, no se perfeccionó la venta, razón por la cual su representada no puede ser obligada a recibir el precio pactado en la misma.

   Como consecuencia de lo anterior, que su representada no está obligada a recibir el precio pactado en la oferta, rechazó y negó la pretensión subsidiaria, de que se le fije oportunidad para celebrar el contrato de compraventa definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario.

   En fuerza de las razones de hecho y de derecho antes expuestas, solicita que en la sentencia definitiva declare Sin Lugar la presente demanda y condene en costas procesales a la demandante.

   En la oportunidad procesal para ello, la parte demandada propuso reconvención o mutua petición contra la demandante de autos, realizándola en los siguientes términos:

   Que en fecha 09 de noviembre de 2012 y de manera autentica, su representada ofertó en venta a la Sociedad Mercantil Stop Boutique, c.A., domiciliada en la ciudad de Valera, estado Trujillo, e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo, el 13 de marzo de 1998, bajo el Nro. 83, tomo Segundo, un inmueble de su propiedad, consistente en un Local Comercial, signado con el Nro. 17, de la planta baja del Centro Comercial Edivica II, ubicado en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9, Municipio valera del estado Trujillo, alinderado el centro Comercial Edivica II, así NORTE: Con calle 8 por donde mide aproximadamente CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTÍMETROS (55,20 Mts2), sur: Con la calle 9, por donde mide aproximadamente TREINTA Y TRES METROS CON NOVENTA Y CINCO CENTÍMETROS (33,95 Mts.) y con terreno propiedad de Inversiones y Desarrollo, S.R.L., por donde mide aproximadamente DIECISIETE METROS CON TREINTA Y NUEVE CENTÍMETROS (17,39 Mts.), ANTES DE LA SUCESIÍN DE T.G.; ESTE: Con el Boulevard de la avenida Bolívar, por donde mide aproximadamente CINCUENTA Y NUEVE METROS CON NOVENTA CENTÍMETROS (59,90 Mts.); y OESTE: Con el centro Comercial Edivica I, por donde mide aproximadamente TREINTA Y UN METROS CON NOVENTA CENTÍMETROS (31,90 Mts.) y con terrenos propiedad de Inversiones y Desarrollo, S.R.L., por donde mide aproximadamente VEINTISÉIS METROS CON VEINTICINCO CENTÍMETROS (26,25 Mts.) antes de la sucesión de T.G.. El local comercial, signado con el Nro. 17, se encuentra ubicado en la Planta Baja del referido Centro Comercial Edivica II, tiene un área de construcción de aproximadamente OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTÍMETROS CUADRADOS (88,75 Mts.2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Pasillo de circulación interna de la Planta Baja, acceso desde el Boulevard de la Avenida Bolívar; SUR: Calle 9; ESTE: Local L-18; OESTE: Local L-16; ARRIBA: Local Comercial L-43 y Pasillo de Circulación de la Planta Alta y ABAJO: Terreno asiento del Edificio. Dicho Local Comercial consta de un salón comercial y dos (2) Salas de Baño, tiene asignado un (1) puesto de estacionamiento para vehículo, identificado con el Nro. 33. El porcentaje que representa el calor atribuido al Local en los bienes comunes y en los derechos y obligaciones es de 2.259% y el mismo había sido adquirido por la compañía Anónima INVERSIONES CONSOLIDADAS (CAICO), domiciliada en Valera, estado Trujillo, según consta de documento protocolizado por ante la oficina subalterna de registro Público de los Municipios Valera, San R.d.C. y Motatán del estado Trujillo, el 29 de junio de 1995, bajo el Nro. 9, tomo 11, Protocolo Primero.

   Que en la referida oferta se estableció que el precio de la venta sería la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (2.300.000,00 Bs.), en moneda de curso legal o en su defecto, cheque de gerencia, que en caso de aceptación, debía pagar la reconvenida en un plazo no mayor de ocho (8) días continuos contados a partir de la aceptación que hiciere la sociedad mercantil Stop Boutique, C.A.

   Que se señaló que la oferta se hacia de conformidad con lo establecido en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual prevé un lapso de 15 días continuos para que la oferida manifestare su aceptación a la oferta.

   Que en la oferta se señaló que en el caso de aceptación de la misma en los términos antes convenidos, su representada traspasaría la propiedad del inmueble mediante el otorgamiento de otro documento.

   Que ante tal ofrecimiento, la Sociedad Mercantil Stop Boutique, C.A., aceptó la oferta que se le realizó, dentro del lapso estipulado para ello, es decir, en fecha 22 de noviembre de 2012 por intermedio de la Notaría Pública Primera del Municipio Valera, estado Trujillo, formándose de esa manera el contrato de compraventa, a tenor de lo establecido en el artículo 1137 del Código Civil y 1161 ibidem, quedando obligada a pagar el precio acordado en el lapso de ocho (8) días continuos, contados a partir de la fecha de aceptación de la oferta, para que de esa manera se ejecutara cabalmente el contrato y entonces y sólo entonces, surgiera en su representada la obligación de hacer la tradición legal de la propiedad del inmueble a la oferida mediante el otorgamiento del título correspondiente, tal como fue pactado en la oferta.

   Pero es el caso, que la sociedad mercantil Stop Boutique, C.A., no cumplió con su obligación esencial de pagar el precio convenido en la oferta, dentro del lapso de ocho (8) días continuos, contados a partir de la aceptación, incurriendo de esa manera en un incumplimiento voluntario o culposo, el cual en materia contractual se presume, a tenor de lo establecido en los artículos 1264 y 1271 del Código Civil, que la hace responsable de los daños y perjuicios causados por su representada por tal incumplimiento.

   Que los hechos narrados anteriormente se subsumen perfectamente en los supuestos de hecho previstos en las normas jurídicas invocadas; por lo que siendo el contrato de compraventa que une a su representada con la reconvenida, un contrato bilateral y consensual, en el cual ésta asumió la obligación esencial de pagar la totalidad del precio en un solo acto y dentro del lapso de ocho (8) días continuos a su aceptación; obligación esta que fue incumplida; en fundamento a los normas jurídicas antes citadas, le nace a su representada el derecho de reclamar la resolución del contrato de compraventa formado como resultado y producto de la oferta de venta en referencia y su consiguiente aceptación, con las indemnizaciones de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

   Que como consecuencia de la formación del contrato de compraventa, producto del acuerdo de voluntades, se produjo la extinción por confusión del contrato de arrendamiento que unía a la demandante – reconvenida con su representada, por lo que la demandante – reconvenida perdió todo título sobre la cosa arrendada porque se convirtió por un tiempo en dueña de la misma.

   Del mismo modo, y de conformidad a lo establecido en el artículo 585, numeral quinto, del Código de Procedimiento Civil, solicitó medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto del presente litigio.

   Por tales razones, reconvino a la Sociedad Mercantil Stop Boutique, C.A., representada por la ciudadana M.J.B.A., por resolución de contrato de compraventa celebrado con su representada, sobre el bien inmueble objeto del presente litigio; y en tal sentido solicita.

1. La resolución del contrato de compraventa ya identificado.

2. Como consecuencia de lo anterior, queden sin efecto jurídico alguno las obligaciones asumidas por las partes en el contrato cuya resolución se pretende, es decir, como si el contrato no se hubiera realizado, y

3. Se condene a la demandante reconvenida a restituir de manera inmediata a su representada el inmueble objeto de litigio, y sea condenada en costas.

   Este Juzgado, mediante auto dictado en fecha 11 de junio del 2013, admitió la presente reconvención y emplazo a la Sociedad Mercantil “Stop Boutique” a dar contestación a la mencionada reconvención en el segundo día de despacho siguiente al referido auto , más un día que se le concedió como término de distancia. Folio 355

   En fecha 18 de junio de 2013, folios 357 al 360, el abogado en ejercicio E.R.A., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante reconvenida, dio contestación a la reconvención propuesta, la cual realizó en los términos siguientes:

   Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la temeraria e infundada Reconvención que por resolución de contrato interpuso la sociedad Mercantil Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), contra su representada.

   Convino que en fecha 9 de noviembre de 2012, de manera autentica la Sociedad Mercantil Compañía anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), en los términos del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ofreció en venta a su representada, la Sociedad Mercantil “Stop Boutique, C.A.”, el Local Comercial, signado con el Nro. 17, de la Planta baja del Centro Comercial Edivica II, ubicado en la Avenida Bolívar, entre calles 8 y 9, Municipio Valera del estado Trujillo, alinderado el centro comercial Edivica II, así: NORTE: Con Calle 8 por donde mide aproximadamente cincuenta y cinco metros cuadrados con veinte centímetros (55,20 Mts.2); SUR: Con la calle 9, por donde mide aproximadamente treinta y tres metros con noventa y cinco centímetros (33,95 Mts.) y con terreno propiedad de Inversiones y desarrollo, S.R.L., por donde mide aproximadamente diecisiete metros con treinta y nueve centímetros (17,39 Mts.), antes de la sucesión de T.G.; ESTE: Con el Boluver (sic) de la Avenida Bolívar, por donde mide aproximadamente cincuenta y siete metros con noventa centímetros (57,90 Mts.); y OESTE: Con el Centro Comercial EDIVICA I, por donde mide aproximadamente treinta y un metros con noventa centímetros (31,90 mts.) y con terrenos propiedad de Inversiones y desarrollo, S.R.L., por donde mide aproximadamente veintiséis metros con veinticinco centímetro (26,25 Mts.), antes de la sucesión de T.G..

   El local comercial, signado con el Nro. 17 que ocupa su representada en calidad de arrendatario, se encuentra ubicado en la Planta Baja del referido Centro Comercial Edivica II, tiene un área de construcción de aproximadamente OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTÍMETROS CUADRADOS (88,75 Mts.2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Pasillo de circulación interna de la planta baja, acceso desde el Boulevar (sic) de la Avenida Bolívar; SUR: Calle 9; ESTE: Local L-18; OESTE: Local L-16; ARRIBA: Local Comercial L-43 y pasillo de circulación de la planta alta; y ABAJO: Terreno asiento del edificio. Dicho local Comercial consta de un salón comercial y dos (2) salas de baño, tiene asignado un (1) puesto de estacionamiento para vehículo, identificado con el Nro. 33. el porcentaje que representa el valor atribuido al local en los bienes comunes y en los derechos y obligaciones es de 2.259%.

   Que dicho inmueble le pertenece en propiedad a la Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO) antes identificada, según consta del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, San R.d.C. y Motatán del estado Trujillo, el 29 de junio de 1995, bajo el Nro. 9, Tomo 11, protocolo primero.

   Convino de igual forma, que el precio ofrecido sobre el referido inmueble es el de la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), los cuales, debía pagar su representada en un plazo no mayor de ocho (8) días contados a partir de la aceptación de su representada, esto es, desde el 22 de noviembre de 2012, según consta de la aceptación de dicho ofrecimiento de venta por intermedio de la Notaría Pública Primera de Valera estado Trujillo.

   Convino de igual forma, que en la referida oferta se señaló que en caso de aceptación de la misma en los términos antes convenidos, la Sociedad Mercantil Compañía Anónima Inversiones consolidadas (CAICO), traspasaría a su representada “Stop Boutique, C.A” mediante el otorgamiento de otro documento el referido inmueble de marras.

   Negó que en los términos antes expuestos se formó el Contrato de Compra – Venta de conformidad con los artículos 1137 y 1161 del Código Civil, pues tal situación fáctica, oferta y aceptación, subsume el presente caso en los términos del artículo 1137 del Código Civil.

   Negó que su representada “Stop Boutique, C.A.”, haya querido incumplir su obligación de pagar el precio dentro del lapso de ocho (8) días continuos contados a partir de la aceptación, puesto que, para que haya incurrido en mora su representada, se hace necesario un acto de requerimiento por parte de la empresa oferente, en razón, de que dicho ofrecimiento de venta carece de lugar de pago, lo que invierte la situación en beneficio del deudor (“Stop Boutique, C.A.”) al incurrir el acreedor (Compañía Anónima inversiones Consolidadas (CAICO)) en lo que la doctrina denomina Mora accipiendi (mora del acreedor).

   Que ese acto de requerimiento, no es un requerimiento cualquiera, tal requerimiento debe constar de manera autentica, es decir, a través de la notificación por medio del Tribunal o Notario Público, situación ésta, que nunca hizo el acreedor Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), razón por la cual, su representada se vio forzada a ejercer la acción de cumplimiento contra dicha empresa.

   Que en los términos en que se encuentra la presente controversia donde se perfeccionó el contrato por medio del ofrecimiento y aceptación, situación fáctica ésta que subsume el presente caso al amparo del artículo 1137 del código Civil, dicho contrato, al omitir el señalamiento expreso del lugar de pago, convierte al término señalado en la convención en beneficio del deudor hasta tanto el acreedor procede a la interpelación, reclamándole el pago, para que el deudor quede entonces constituido en mora, situación ésta que nunca se produjo en el presente caso, pues su representada, nunca fue requerida por parte de la empresa Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), a través de un acto autentico e indubitable, al pago de dicha obligación.

   Que por consiguiente, resulta falso de toda falsedad, como lo afirma la parte demandada reconviniente, de que se encuentran ante un contrato de compra venta, pues, la normativa que trae la Ley de arrendamientos Inmobiliarios vigente no regula.

   Que en conclusión, en el caso sub lite se encuentran ante un contrato que se formó conforme a la oferta y aceptación en los términos del artículo 1137 del código Civil en sintonía, conforme a los artículos 44 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que ante la falta de indicación del lugar de pago por remisión del artículo 50 eiusdem se aplica las disposiciones del Código Civil, esto es, el artículo 1527 y 1528 eiusdem que refiere que a falta de indicación de lugar de pago, éste se deberá hacer en el domicilio del deudor, so pena de incurrir en mora accipiendi, tal como así incurrió el acreedor Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO) al no interpelar, de manera autentica, a su representada al pago del monto referido en su ofrecimiento de venta.

   Por consiguiente, se debe desechar la referida reconvención de resolución de contrato de compra – venta por ser manifiestamente ilegal e impertinente y ser declarada inadmisible por las razones de hecho y derecho antes expuestas con la consiguiente condenatoria en costas en la sentencia de méritos.

   En fecha 18 de junio de 2013, el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, abogado G.V., apeló de la decisión interlocutoria dictada por este Juzgado en fecha 11 de junio de 2013; resolviendo sobre dicha apelación este Juzgado mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha 20 de junio del 2013 en la cual fue negada la misma. Folios 362 al 367

   En fecha 21 de junio de 2013, el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas, salvo su apreciación en definitiva, en la oportunidad de Ley. Folios 372 al 379

   En fecha 27 de junio de 2013, este Tribunal admitió y fijó oportunidad para la evacuación de la prueba de exhibición de documento promovida por la parte demandante reconvenida. Folio 383.

   Del folio 384 al 389, cursan declaraciones de las testimóniales promovidas por la parte demandante reconvenida.

   En fecha 03 de julio del 2013, el abogado en ejercicio E.R.A., identificado en actas, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandante reconvenida promovió pruebas en la presente causa, las cuales fueron admitidas por este Juzgado en la oportunidad de Ley. Folios 394 al 400

   En fecha 04 de julio del 2013, el abogado en ejercicio G.V., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, consignó a los autos escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas en la misma fecha por este Tribunal, salvo su apreciación en definitiva. Folios 401 al 416.

   Estando en la oportunidad procesal para dictar el fallo en la presente causa, la parte demandada-reconviniente consignó a los autos escrito que denominó “CONCLUSIONES”.

   M O T I V A C I O N E S P A R A D E C I D I R

   Procede este Sentenciador, desciende al análisis de los elementos probatorios traídos a los autos por las partes, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto lo hace de la siguiente manera:

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:

   Junto a su escrito de demanda la misma produjo las siguientes:

1. - Promovió copia debidamente certificada de Contrato de arrendamiento suscrito entre la empresa Centro Inmobiliario, S.R.L., representada por la ciudadana M.E.S.R., y la Sociedad Mercantil Stop Boutique, C.A., representada por la ciudadana M.J.B.A., autenticado ante la Notaría Pública Segunda del Municipio autónomo Valera del estado Trujillo, en fecha 14 de mayo de 2002, anotado bajo el Nro. 89, Tomo 39; documento éste cursante a los folios 09 al 17.

   Documento que es apreciado y valorado por este Juzgador, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y artículos 1357 y 1360 del Código Civil, por ser documento autentico que tiene fe pública entre las partes intervinientes en el mismo, por lo cual se tiene como cierta la relación arrendaticia en los términos expuestos en dicho contrato. Así se establece

2. - Promovió copias debidamente certificadas del expediente signado con el Nro. 4992, promovido por: Barrios A.M.J., como consignatario y Centro Inmobiliario SRL, como beneficiario, en el proceso de consignaciones de cánones de arrendamiento tramitado ante el Juez Segundo de los Municipios Valera, Motatán, San R.d.C. y Escuque de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo; copias éstas cursante a los folios 18 al 205.

   Documento que al haber sido aceptado por la parte demandada, es apreciado y valorado por este Juzgador, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1384 del Código Civil, como demostrativa de la solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos estipulados en contrato de arrendamiento celebrado entre las partes contendientes.- Así se establece.-

3. - Promovió copia simple de documento de notificación de oferta de venta de inmueble, de fecha 09 de noviembre de 2012, realizado por C.A. Inversiones Consolidadas, representada por el ciudadano R.F.C., a favor de la Sociedad Mercantil Stop Boutique, C.A., representada por su administrador general, ciudadana M.J.B.A.; sobre un inmueble local tipo comercial, ubicado en la planta baja, denominado Local L-17 de ochenta y ocho metros cuadrados con setenta y cinco centímetros cuadrados (88,75) aproximadamente, cuyas medidas, linderos y características constan en dicho documento y se dan por reproducidos en este acto; tal documental se encuentra inserto a los folios 206 al 209.

   Documento que es apreciado y valorado por este Juzgador, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y artículos 1357 y 1360 del Código Civil, como demostrativa de la preferencia ofertiva presentada por el propietario-arrendador a la arrendataria, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos, notificando la decisión de ofrecerle en venta el inmueble arrendado, por lo que se tiene como cierto el ofrecimiento. Así se establece.

4. - Promovió documento original de notificación realizado por la ciudadana M.J.B.A., actuando con el carácter de Administradora General de la Sociedad Mercantil “Stop Boutique, C.A.”, de aceptación a la oferta de venta hecha a su representada por la empresa Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), representada por su representante R.F.C., por la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), sobre un inmueble consistente en un Local comercial, signado con el Nro. L-17, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Edivica II, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones se dan por reproducidos en el presente acto; documento éste de fecha 22de noviembre de 2012 y el cual cursa a los folios 210 al 217

   Documento que es apreciado y valorado por este Juzgador, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y artículos 1357 y 1360 del Código Civil, como demostrativa de la aceptación al ofrecimiento de venta realizada por el propietario-arrendador en las condiciones hechas en el documento de ofrecimiento. Así se declara.-

5. - Promovió copia simple de Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil Stop Boutique, C.A., documento éste cursante a los folios 219 al 239.

   Documento que es apreciado y valorado por este Juzgador, conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y artículos 1357 y 1360 del Código Civil, como prueba de la existencia de la arrendataria. Así se declara.-

6. - En fecha 31 de mayo de 2013 (Folios 278 al 324), el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida promovió la prueba de exhibición de documento; prueba esta que fue debidamente admitida mediante auto de fecha 27 de junio del presente año y fijada su evacuación; y siendo tal oportunidad no se hizo presente la promovente y la parte demandada, tal como consta al vuelto del folio 393.

   En la etapa procesal de pruebas en la presente causa, dicho acto no se celebró por inasistencia de la parte promovente, por lo que se tiene como desistido el mismo, sin embargo se trata del documento autenticado de fecha 09 de noviembre de 2012, objeto de debate procesal, en el cual convino la parte demandada-reconviniente, que fue analizado en punto anterior. Así se declara.-

   En la etapa procesal para ello adujo a su favor:

1. Valor probatorio del Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública segunda de Valera del estado Trujillo, de fecha 14 de mayo de 2002, bajo el Nro. 89, tomo 39.

2. Valor probatorio del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Valera, San R.d.C. y Motatán del estado Trujillo, el 29 de junio de 1995, bajo el Nro. 9, Tomo 11, Protocolo Primero.

3. Valor probatorio del expediente de consignación de alquileres, llevado por el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatán y San R.d.C. del estado Trujillo, signado con el Nro. 4992.

4. Valor probatorio del ofrecimiento de venta que en fecha 9 de noviembre de 2012, por intermedio de la Notaría Pública Segunda del estado Trujillo, el propietario del referido inmueble Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), en la persona de su representante legal R.F.C., de manera autentico, ofertó en venta a su representada “Stop Boutique, C.A.”, el Local comercial, signado con el Nro. 17, de la planta baja del centro comercial Edivica II, ubicado en la avenida Bolívar, entre cales 8 y 9, Municipio Valera, del estado Trujillo, por el precio de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00).

5. Valor probatorio del documento de aceptación de la oferta que en fecha 22 de noviembre de 2012, su representada “Stop Boutique, C.A.”, dentro del lapso de quince (15) días establecidos en el artículo 44 parágrafo único de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por intermedio de la Notaría Pública Primera del Municipio Valera del estado Trujillo, se trasladó al domicilio del oferente Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), notificó a su representante legal, ciudadano R.F.C., la aceptación de forma indubitable del ofrecimiento de venta formulado en fecha 9 de noviembre de 2012, por intermedio de la Notaría Pública Segunda del estado Trujillo, sobre el referido inmueble, en los términos y condiciones expuestos.

   En cuanto a estos medios probatorios se observa que ya los mismos fueron analizados y, en consecuencia, es inoficioso nuevo análisis, y se remite a lo ya expresado sobre el valor de dichas documentales y lo que acreditan las mismas. Así se declara.-

6. - Promovió testimoniales: de los ciudadanos E.E.B.R., L.A.V.R. y W.A.A., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 15.584.308, 12.959.700 y 16.739.473, respectivamente, quienes rindieron declaraciones de la siguiente manera:

   El ciudadano E.E.B.R.: El mismo fue conteste en responder que: si conoce a la ciudadana M.J.B., representante legal de stop Boutique; que si le consta porque el hace los depósitos del alquiler del local L-17 de la planta baja, del Centro Comercial Edivica II; que le consta que le fue ofertado el inmueble dado en arrendamiento dado que ha visto que ella tenía dos vehículos de su propiedad, los cuales vendió para poder hacer el pago de dicho inmueble de la oferta que le hicieron; que le consta que la empresa Stop Boutique por intermedio de la ciudadana Mary (sic) J.B. después del ofrecimiento de dicha venta requirió al propietario para que le recibiera el precio ofertado porque ella se acercó a la sede de la oficina del señor a realizarse el pago de lo que era acordado, que en relación a cuantas veces sucedió eso el mismo manifestó que lo menos una cifra específica no la sabe fueron varias las ocasiones. Del mismo modo al momento de ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte demandada reconvenida el mismo fue conteste en responder: que con relación a las fechas en que supuestamente la señora M.B. hizo la oferta de pago y en que lugar, las fechas con exactitud no lo recuerda pera sabe que se acercó a las instalaciones del sector Las acacias donde queda Sucasa, edificio el Faro, se acercó hasta allá era que iba hacer efectiva q la cancelación de lo acordado, más desconoce los motivos porque no fue atendida por la persona a la que iba a realizar el pago; que le consta que la demandante es inquilina del local L-17 de la Planta baja del Centro Comercial Edivica II porque él es el que va a hacer los depósitos al Banco Bicentenario los primeros días del mes a la cuenta cree que es de los Tribunales, no esta seguro; con relación a la persona que estaba presente al momento del supuesto ofrecimiento del pago manifestó que ella fue con el señor L.V.; que él vive en la urbanización La Beatriz, bloque 41, primer piso, de la ciudad de Valera; que el estaba en el sitio donde supuestamente se hizo la oferta de acompañante; que le consta de dicha oferta de pago porque como dijo anteriormente ella tenía dos vehículos uno Mazda y una camioneta Toyota, los cuales vendió luego de que recibió la oferta para poder completar el monto acordado en dicha oferta; que la primera que vendió fue la Toyota, la fecha exacta no la sabe pero se la vendió al señor O.B. y luego vendió el Mazda la fecha no la recuerda y a la persona que se lo vendió no la conoce, pero sabe que se vendió en Maracaibo; que la venta de la Toyota si la presenció porque él mismo fue el que entregó la camioneta después de que se había formulado la venta y del mazda no presenció la venta pero él mismo realizó la inspección del vehículo en tránsito lo de la revisión; que el monto exacta del ofrecimiento a la empresa Caico esta por los dos millones pero exacto no lo sabe, dos millones y tanto; que cree que fue un cheque que ella le llevó; que no vio el cheque. Del mismo modo, a las preguntas formuladas por el Tribuna el mismo respondió: En relación a si existe una relación laboral entre él y la demandante de autos manifestó que él trabaja para la empresa Stop Boutique; que le consta el ofrecimiento realizado por la empresa CAICO porque la primera cuando le llevaron la oferta del inmueble y la segunda porque el estaba presente veía las veces cuando ella estaba haciendo los trámites para vender los vehículos para poder llegar al monto de lo que le habían ofertado.

   El ciudadano L.A.V.R.: El mismo, al momento de ser interrogado por la parte promovente, fue conteste en responder: Que “sí” conoce de vista, trata y comunicación a la ciudadana M.J.B.; que “sí” le consta que la empresa Stop Boutique es inquilina del Local L-17 de la planta baja del Centro Comercial Edivica II; que “sí” le consta que a la demandante le fue ofertado en venta el referido local por parte del propietario; que le consta que la empresa Stop Boutique por intermedio de la ciudadana Mary (sic) J.B. después del ofrecimiento de dicha venta, requirió al propietario para que le recibiera el precio ofertado, de hecho él mismo la acompañó arriba donde esta el supermercado sucasa en las Acacias, frente a la pérgola él la acompañó casi todo el día; que dos veces cree que presenció los requerimientos de la Empresa Stop Boutique al propietario para honrarle el pago del bien ofertado. Del mismo modo al momento de ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte demandada reconvenida el mismo fue conteste en responder: en relación a las fechas en que supuestamente la señora M.B. hizo la oferta de pago y en que lugar contestó que de hecho él la acompañó en aquella oportunidad al supermercado caracas que esta arriba en las acacias frente a la pérgola estuvieron todo el día esperando, que también se dirigieron ese día al supermercado que está arriba en Carvajal todo el día duraron en esa diligencia; que le consta que la empresa Stop Boutique es inquilina de Local L-17 de la planta baja del Centro comercial Edivica II, porque ella ha ido a cancelar arriba en Tribunales por donde esta la Bolivariana, ahí es donde ha ido a cancelar mensualmente el alquiler; que las personas que se encontraban al momento del supuesto ofrecimiento del pago tuvo la oportunidad de ver ese día al señor R.F. y al señor R.F.; que la fecha en que se hizo la oferta fue entre noviembre y diciembre del año pasado; que la forma en que se iba a pagar el precio de la oferta él no lo vió se imagina que era un cheque de hecho él sabe que ella vendió dos carros, vendió una Toyota runer y un Mazda 3, se imagina que era para reunir el dinero o la suma para cancelar; que la fecha en que la señora M.B. vendió los vehículos en noviembre, se lo vendió a un cliente que va al negocio pero el nombre no lo sabe y el otro carro también lo vendió pero no sabe el nombre de la persona; en relación a si presencia tales ventas, la de la runer cuando llevaron el cheque al negocio lo vio, y cuando el del Mazda él estaba en el otro negocio; con relación al monto que le fue ofertado a la empresa Caico por parte de la señora M.B. hasta allá no llega porque hay cosas que él no sabe no maneja. A preguntas formuladas por el Tribunal el mismo respondió: en relación a que si existe algún tipo de relación laboral o de amistad el mismo respondió que “Laboral”; y que el mismo no tiene ningún tipo de interés en el presente juicio.

   El ciudadano W.A.A.: el mismo al ser interrogado por la parte promovente respondió: Que si conoce a la ciudadana M.J.B.; que “si” sabe y le consta que la Empresa Stop Boutique es inquilina del Local L -17 de la planta baja del centro Comercial Edivica II; que si le consta eso es correcto que la empresa Stop Boutique le fue ofertado en venta el referido local por su propietario; que es “correcto” que la empresa stop Boutique por intermedio de la ciudadana Mary (sic) J.B., después del ofrecimiento de dicha venta requirió al propietario para que le recibiera el precio ofertado; que eso fue una sola vez que presenció los requerimientos de la empresa Stop Boutique al propietario para honrarle el pago del bien ofertado. Del mismo modo al momento de ser repreguntado por el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente el mismo fue conteste en responder: Que la fecha en que supuestamente la señora M.B. hizo la oferta de pago la que él más recuerda fue a mediados del mes de noviembre cuando él se dio cuenta de la situación que estaba pasando; porque ese momento él se dio cuenta ve que su patrona esta vendiendo los automóviles para poder ofertar el negocio con el señor Faccini que él recuerde fue en ese mes; que la persona que se encontraba al momento del supuesto ofrecimiento del pago el señor Luis; que la fecha en que se hizo la oferta, fecha exacta no, el mes puede recordarlo porque fue cuando estaban los acontecimientos en el mes de noviembre 2012; que la forma en que se iba a pagar el precio de la oferta eso fue en cheque; sobre el monto a cancelar no lo sabe no estaba a su alcance; que no tuvo a la vista el cheque con el que supuestamente le iban a cancelar a la empresa caico. Del mismo modo, fue conteste en responder a las preguntas efectuadas por el Tribunal de la siguiente manera: que la relación que tiene con la demandante es laboral y que no tiene ningún interés en las resultas del presente juicio.

   Para la apreciación de la prueba de testigos, el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil establece, “Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.”

   Ante la afirmación hecha por la parte demandada-reconviniente, en su escrito llamado de “Conclusiones” alega que dichos testimonios resultan inadmisibles por ilegales, ya que contravienen las normas que regulan la promoción de pruebas de testigos para demostrar la existencia, el pago o la extinción de obligaciones superiores a dos mil bolívares, hoy dos bolívares, tal como lo señala el articulo 1387 del Código Civil.

   Respecto a dicha denuncia, por demás extemporánea por tardía, pero que sin embargo este Juzgado, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, señala lo siguiente: Respecto de dichos testimonios el Código Civil en su artículo 1387, parte in fine señala que “ (…)Queda, Sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio.”, por lo que el Código de Comercio en su articulo 124 dispone que “Las obligaciones mercantiles y su liberación se prueban: (…) Con declaraciones de testigos. Con cualquier otro medio de prueba admitido por la ley civil.”.

   Y es así como este Juzgado a.s.t.d. los ciudadanos W.A.A. y L.A.V.R., y observa que son contestes en señalar que que les consta el ofrecimiento de venta realizado por la parte demandada reconviniente y que la parte actora se traslado hasta la sede del supermercado sucasa en las acacias a los fines de cancelar el pago acordado por el ofrecimiento de venta y que tales gestiones fueron realizados entre el mes de noviembre y diciembre del año 2012.

   La parte demandada-reconviniente, en el acto de evacuación de dichas testimoniales procede a señalar que “…como punto previo quiero que se deje constancia de lo siguiente: Muy respetuosamente solicitó y expreso, que si bien es cierto que la pertinencia o impertinencia de la prueba de testigos no puede evidenciarse a priori, es decir al momento de su promoción, sino a posteriores, es decir al momento de su evacuación, y habiendo el testigo declarado sobre las preguntas formuladas por su promovente mediante las cuales declara sobre hechos no alegado por la demandante reconvenida, ni en su libelo, ni en la contestación de la reconvención, como es lo es el hecho de que supuestamente a nuestra representada le ofrecieron el precio del pago de la oferta, tal declaración resulta impertinente, toda vez que no es un hecho controvertido, esto a los fines de que la declaración del testigo al momento de su valoración no sea apreciada como un medio probatorio todo de conformidad a los preceptuado en la infine del artículo 397 del Código de Procedimiento Civil…”, pero que sin embargo ejercía su derecho a repreguntar como así lo hizo, y a repreguntas del Tribunal señalaron que no tienen interés en las resultas del juicio, y los une a la promovente una relación laboral.

   Sobre las inhabilidades del testimonio de dichos ciudadanos en este juicio al señalar que mantienen relación laboral con la empresa demandante-reconvenida, es precisa señalar que:

   Sentencias de vieja data, han señalado que lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, constituyen inhabilidades de carácter relativo, lo cual implica, que el sentenciador no sólo puede permitir la admisión de dichas pruebas, sino que incluso puede apreciarlos según su prudente arbitrio.

   Así lo estableció la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia de fecha 19 de mayo de 1994, al señalar que “…en sentencia de fecha 11 de julio de 1961, esta Sala sentó: “El grado de interés personal en el litigio, por ser cuestión de hecho, corresponde medirlo a los jueces de fondo y no es denunciable en casación. Asimismo, la enemistad y demás causas que inhabilitan al testigo deben constar probadas en autos, y la apreciación de esa prueba incumbe a los sentenciadores de instancia…”.

   Asimismo, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 19 de julio de 2007, sentó: “…Ahora bien, el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil establece incapacidades para rendir declaración y, por ende, la imposibilidad de fijar hechos en el proceso con base en el testimonio rendido por alguna de esas personas inhábiles, siendo oportuno puntualizar que las causas allí contenidas no son las únicas permitidas para que los jueces, dentro de la soberana apreciación consentida por el mismo Código, referida a las declaraciones de los testigos, puedan desestimar o no las mismas. Respecto a la apreciación de la credibilidad de los testigos, el criterio de la Sala ha sido pacífico y reiterado en sostener, que ello es de la soberanía de los jueces de instancia y escapa al control de la casación, a menos que la presunta falta sea denunciada invocando uno de los supuestos excepcionales de suposición falsa, como motivo de error de juzgamiento, debido a que el dispositivo legal 478 sólo contiene un concepto abstracto y genérico, dentro del cual caben variedad de situaciones que el legislador dejó a la ponderación del juez.

   Así pues, que el testigo tenga un interés por vínculo de amistad, es una cuestión subjetiva y de la soberana apreciación de los jueces….”.

   De lo que se infiere que el mecanismo de examen para la apreciación de los testigos no es otra que el de la libre apreciación o sana crítica, lo cual comporta una actividad tanto psicológica como moral que implica valores y máximas de experiencias, siendo que la subordinación del trabajador al patrono no lo inhabilita como testigo en favor de éste, pues la subordinación no puede ser traducida como coacción ni servilismo (nemo presumitur gratuito malus).

   En consecuencia, dichos testimonios son apreciados de conformidad a lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no son desechados de las actas, los considera hábiles, no resultan impertinentes sus testimonios, y existe parquedad sobre el asunto debatido, ya que existe concordancia entre el conocimiento de los testigos y la razón de sus dichos con relación a la acción en estudio, por lo que patentizan un indicio a criterio de este Juzgador del hecho que la demandante-reconvenida realizó gestiones extrajudiciales realizadas por la Sociedad Mercantil Stop Boutique C.A., a través de su representante legal, a fin de concretar el pago del precio ofrecido y convenido para la adquisición del inmueble de marras. Así se declara.

   En relación al testimonio del ciudadano E.E.B.R., le otorga valor probatorio para acreditar la existencia del ofrecimiento hecha por la Sociedad Mercantil Caico a la Sociedad Mercantil Stop Boutique de inmueble arrendado y de la aceptación de tal ofrecimiento por la arrendataria. Así se declara.-

   En relación a la reconvención propuesta promovió a su favor:

1. Promovió valor probatorio del Contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera del estado Trujillo, de fecha 14 de mayo de 2002, bajo el Nro. 89, Tomo 39.

2. Promovió valor probatorio del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de registro Público de los Municipios Valera, San R.d.C. y Motatán del estado Trujillo, el 29 de junio de 1995, bajo el Nro. 9, Tomo 11, Protocolo Primero.

3. Promovió valor probatorio del expediente de consignación de alquileres, llevado por el juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatan y San R.d.C. del estado Trujillo, expediente Nro. 4992.

4. Promovió valor probatorio del ofrecimiento de venta que en fecha 9 de noviembre de 2012, por intermedio de la Notaría Pública Segunda del estado Trujillo, el propietario del referido inmueble Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), en la persona de su representante legal R.F.C., ofertó en venta a su representada “Stop Boutique, C.A.” el local comercial signado con el Nro. 17 de la planta baja del centro comercial Edivica, por el precio de dos Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 2.300.000,00)

5. Promovió documento de aceptación de la oferta de fecha 22 de noviembre de 2012, donde 2Stop boutique, C.A.”, por intermedio de la Notaría pública Primera del Municipio Valera del estado Trujillo, acepta dicha propuesta.

   En cuanto a estos medios probatorios se observa que ya los mismos fueron analizados y, en consecuencia, es inoficioso hacerlo nuevamente, y se remite a lo ya expresado sobre el valor de dichas documentales y lo que acreditan las mismas. Así se establece.-

   Del mismo modo, en escrito presentado en fecha 03 de julio de 2013, promovió valor probatorio de certificación expedida por el Registro Público de los Municipios Valera, Motatán, y San R.d.C. del estado Trujillo, de fecha 02 de julio del 2013, donde dicho organismo hace constar que en revisión efectuada en el libro llevado por esa oficina sobre el documento que se encuentra inserto en fecha 29-06-195, bajo el Nro. 9, tomo 11, trimestre 2, protocolo 1°, no se encuentra nota marginal de contrato de compra venta entre Inversiones Consolidadas, C.A., (CAICO) y Stop Boutique, C.A., sobre el inmueble mencionado en dicho titulo e igualmente verificó que no se encuentra en curso trámites ante esa oficina del mencionado acto.

   Dicha documental se aprecia de conformidad a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y artículo 1357 del Código Civil, como demostrativa de que ante dicha Oficina Registral no ha sido realizado tramite alguno por parte de la oferente a fin de materializar el ofrecimiento realizado a la demandante-reconovenida.. Así se establece.-

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

   En escrito de pruebas presentado en fecha 04 de julio de 2013, adujo a su favor:

1. Documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera del estado Trujillo, en fecha 14 de mayo de 2002, bajo el Nro. 89, Tomo 39, consistente en contrato de arrendamiento entre Sociedad Mercantil Stop Boutique, C.A., y centro Inmobiliario, S.R.L., sobre un local coemrcial signado con el Nro. 17 de la Planta baja del Centro Comercial Edivica II, ubicado en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9, municipio Valera, estado Trujillo.

2. Oferta de venta del inmueble objeto de litigio, que le realizó su representada a la demandante – reconvenida de manera autentica y mediante el Notario Público segundo del Municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 09 de noviembre de 2012.

3. Documento de aceptación a la oferta de venta realizada, la que realizó la parte demandada reconvenida, de fecha 22 de noviembre de 2012, por intermedio de la Notaría Pública Primera del Municipio Valera, estado Trujillo.

   En cuanto a estos medios probatorios se observa que ya los mismos fueron analizados y, en consecuencia, es inoficioso hacerlo nuevamente, y se remite a lo ya expresado sobre el valor de dichas documentales y lo que acreditan las mismas. Así se establece.-

4. - Promovió las Confesiones espontáneas en que incurrió la demandante reconvenida en el escrito de demanda.

   Sobre las declaraciones de las partes en el libelo de demanda o en la contestación de ella, ha dicho A.R.-Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo IV, p 36, que “no tienen por finalidad suministrar el contrario una prueba, ni creársela ella misma –dice Devis Echandia- sino darle al juez la información de los hechos en los cuales se fundamenta la pretensión o excepción. Lo mismo puede decirse de las declaraciones contenidas en los informes para la vista de la causa; y no tienen por tanto el carácter de confesiones. Este tipo de declaraciones tienen más bien la finalidad de delimitar los términos de la controversia, y por tanto el thema probandumm y no expresan el animus confitendi, que sólo puede encontrarse en las declaraciones confesorias”.

   Lo que lleva a este Juzgador, a señalar que no toda declaración envuelve una confesión, ya que para que exista se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien se hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.

   En consecuencia el alegato de confesión espontánea no requiere pronunciamiento sobre su valoración, ya que ese alegato deberá ser analizado en la sentencia de mérito sobre el documento objeto de controversia, determinando si ha habido la admisión de hechos alegada. Así se establece.

5. - Promovió la conducta procesal de la parte actora – reconvenida, referida a la contradicción en que incurrió la misma cuando en la demanda alega como justificación de la falta del pago del precio, la causa extraña no imputable por no haberse fijado en la oferta el lugar de pago, mientras que en la contestación de la reconvención invoca como justificación de tal incumplimiento, la supuesta mora accipiendi “mora del acreedor”, por no haber realizado un requerimiento autentico de reclamación de pago.

   Tal conducta constituye alegatos hechos por la parte en el proceso, sobre los hechos en los cuales se fundamenta la pretensión o excepción, y por lo tanto así debe ser apreciado. Asi se establece.- .

6. - Promovió copia certificada de diligencia estampada en el expediente Nro. 4928 llevado por el Juzgado Superior en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial; la misma tiene como finalidad demostrar la actitud contradictoria en que incurre el abogado E.R., al afirmar en expedientes sustanciado en otro Tribunal, que se configuró la confusión en virtud del efecto de la oferta y aceptación.

   Al respecto tal probanza constituye un hecho debatido en causa que cursa en causa tramitada en el Juzgado Superior de este Estado, con motivo de un hecho debatido en esa Instancia, y que no fue alegado en esta causa en la etapa, por lo que se desecha tal probanza. Así se establec.-

   MERITO DE LA CAUSA

   Analizadas las probanzas traídas a los autos por las partes, pasa este Juzgador a decidir el fondo del presente asunto debatido en la presente causa, y en sustento de sus pretensiones, asi se hace:

   Señala la parte actora en su escrito de demanda que: que en fecha 9 de noviembre de 2012, por intermedio de la Notaría Pública Segunda del estado Trujillo, el propietario del referido inmueble Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), por intermedio de su representante legal R.F.C., venezolano, mayor de edad, casado, comerciante, domiciliado e Valera, estado Trujillo, y titular de la Cédula de Identidad Nro. 9.320.675, de manera autentica ofertó en venta a su representada “Stop Boutique, C.A.” el local comercial signado con el Nro. 17 de la Planta baja del Centro Comercial Edivica II, ubicado en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9, municipio valera, estado Trujillo, por el precio de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), señalando que el referido pago se haría mediante un único pago, en moneda, de legal circulación en el país, o en su defecto, cheque de gerencia librado por una entidad financiera venezolana de reconocida solvencia, en un plazo no mayor de ocho (08) días contados a partir de la aceptación de la presente oferta manifestada por escrito, el cual una vez vencido se introducirá el respectivo documento de compraventa por ante la oficina de Registro Público competente y por ante la Alcaldía del Municipio Valera en la oficina de Catastro.

   Que en fecha 22 de noviembre de 2012, su representada “Stop Boutique, C.A.”, dentro del lapso de quince (15) días establecido en el artículo 44 parágrafo único de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por intermedio de la Notaría Pública Primera del Municipio Valera del estado Trujillo, se trasladó al domicilio del oferente Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), ubicada en la avenida Bolívar, con calle 18, Nro. 17-133, “Edificio Faro”, Mezzanina, Municipio Valera del estado Trujillo, notificó a su representante legal, ciudadano R.F.C., la aceptación de forma indubitable del ofrecimiento de venta formulado en fecha 9 de noviembre de 2012, por intermedio de la Notaría Pública Segunda del estado Trujillo, sobre el referido inmueble, en los términos y condiciones expuestos.

   Que tal situación fáctica, oferta y aceptación, subsume el presente caso en los términos del artículo 1137 del Código Civil.

   En la oportunidad de contestar la demanda, la parte accionada convino en el hecho de que la Sociedad Mercantil “Stop Boutique, C.A.”, celebró contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil Centro Inmobiliario, S.R.L., mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Valera del estado Trujillo, en fecha 14 de mayo de 2002, bajo el Nro. 89, tomo 39, sobre un local comercial propiedad de su representada, signado con el Nro. 17, de la planta baja del centro Comercial Edivica II, ubicado en la avenida Bolívar, entre calles 8 y 9, Municipio Valera del estado Trujillo, cuya extensión y linderos generales y particulares constan en el referido documento y los cuales dan reproducidos en ese acto, y contradijo la pretensión de la actora en cuanto a Rechazó y negó que la sociedad Mercantil “Stop Boutique, C.A.”, en su condición de arrendataria, durante todo el tiempo que se mantuvo vigente la relación arrendaticia se encontrare solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

   Rechazó y negó, que el presente asunto se subsuma o encuadre en el supuesto normativo del artículo 42 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios, referido al derecho de Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio, ya que en primer lugar, su representada respetó el derecho de preferencia ofertiva a la demandante cuando de manera autentica le ofertó en venta el inmueble objeto de litigio, mediante la intervención del Notario Público Segundo del Municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 09 de noviembre de 2012, tal como lo confiesa la demandante en su libelo; y en segundo lugar, porque el Retracto Legal Arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad, y siendo que su representada no ofreció, ni transmitió la propiedad del inmueble arrendado a ningún tercero, sino que ofreció en venta el inmueble a la arrendataria y ésta lo aceptó, no se configura tampoco el supuesto del retracto legal arrendaticio, sino por el contrario, producto de tal aceptación se formó un contrato de compraventa civil que dio por extinguida la relación arrendaticia que existía entre la demandante y su representada, producto del consentimiento manifestado por la demandante en adquirir el inmueble ofrecido.

   Niega que la falta de indicación del lugar de pago del precio en la oferta realizada por su representada haya generado una causa extraña no imputable a la oferida Sociedad Mercantil Stop Boutique, C.A., al no saber supuestamente donde realizar el pago, y así poder cumplir con la obligación de pagar el precio en el plazo fijado en la oferta.

   Que la falta de designación del lugar de pago no constituyó un hecho inevitable, no constituye un evento sobrevenido al nacimiento de la obligación de pagar el precio, que haya impedido el cumplimiento de la obligación, ni imposibilitó a la demandante el cumplimiento de su obligación de pagar el precio, ya que en el supuesto negado, de que la demandante le hubiere realizado a su representada múltiples requerimientos extracontractuales para que recibiera el precio, hecho ese que niegan, debió acudir al procedimiento de Oferta Real de Pago y Depósito previsto en el artículo 1306 y siguientes del código civil, el cual permite al deudor liberarse de la obligación de pagar cuando el acreedor rehúsa a recibir el pago.

   Que el hecho de la falta de indicación del lugar de pago, es decir, tal omisión no solo es imputable a su representada, quien fue la que realizó la oferta, sino también a la demandante quien aceptó la misma en los términos y condiciones señalados, por lo que tal falta de indicación del lugar de pago, estaba en conocimiento de la demandante, quien aceptó tales condiciones de la oferta, razón por la cual tal hecho no constituye una causa extraña no imputable a la demandante.

   Que al haber quedado demostrado el incumplimiento culposo de la demandante en el pago del precio acordado; primero, por haber admitido no haberlo pagado en el lapso de ocho (8) días establecido en la oferta, y segundo, por no haberse verificado la causa extraña no imputable alegada por la demandante como causa o justificación de su incumplimiento, y aun en el supuesto negado de que la referida causa extraña no imputable se hubiere verificado, la misma solo pudo tener como efecto, el de liberar a la demandante de cumplir con su obligación de pagar el precio, lo que en un supuesto negado le pudo haber servido para enfrentar una supuesta pretensión de cumplimiento o resolución de contrato propuesta por su representada, a tenor de lo establecido en el artículo 1271 del Código Civil; pero lo cuestionable por inaceptable, improcedente e imposible jurídicamente, es que la supuesta existencia de la causa extraña no imputable pueda servir de fundamente a la sociedad Mercantil stop Boutique, C.A., para demandar a su representada por cumplimiento de contrato, ya que a tenor de lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, solo la parte que ha cumplido con la obligación asumida, puede exigir el cumplimiento del contrato a la parte que incumplió, de tal manera que, mal pudo la demandante accionar en contra de su representada por cumplimiento de un contrato por ella incumplido; demanda esta que esta destinada a sucumbir en la sentencia definitiva y así pide que lo declare.

   Que la demandante no ha dado cumplimiento al artículo 1527 del código Civil, como fue la de pagar el precio en el día y en el lugar determinado en el contrato, lo que constituye la obligación principal del comprador, quien hasta ahora ha usado, disfrutado y gozado la cosa sin pagar un centavo del precio, y en consecuencia, al no haber cumplido la demandante con su obligación de pagar el precio dentro del lapso establecido al efecto, que fue una condición esencial de la oferta, no se perfeccionó la venta, razón por la cual su representada no puede ser obligada a recibir el precio pactado en la misma.

   En su escrito de reconvención señala que la sociedad mercantil Stop Boutique, C.A., no cumplió con su obligación esencial de pagar el precio convenido en la oferta, dentro del lapso de ocho (8) días continuos, contados a partir de la aceptación, incurriendo de esa manera en un incumplimiento voluntario o culposo, el cual en materia contractual se presume, a tenor de lo establecido en los artículos 1264 y 1271 del Código Civil, que la hace responsable de los daños y perjuicios causados por su representada por tal incumplimiento, por lo que siendo el contrato de compraventa que une a su representada con la reconvenida, un contrato bilateral y consensual, en el cual ésta asumió la obligación esencial de pagar la totalidad del precio en un solo acto y dentro del lapso de ocho (8) días continuos a su aceptación; obligación esta que fue incumplida; en fundamento a los normas jurídicas antes citadas, le nace a su representada el derecho de reclamar la resolución del contrato de compraventa formado como resultado y producto de la oferta de venta en referencia y su consiguiente aceptación, con las indemnizaciones de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

   En esos términos queda trabada la litis con respecto a la demanda incoada por la parte actora.

   Señala el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos que: “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Parágrafo Único. El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación ó rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”.

   Radica la pretensión de la actora en demandar el cumplimiento del contrato de compraventa que afirma se formó en razón del ofrecimiento que le formuló la demandada mediante documento autenticado por intermedia de la Notaría Pública Segunda del municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 09 de noviembre de 2012, todo como consecuencia de la inejecución que le endilga a la parte accionada al no haber establecido el lugar del pago del precio ofrecido y aceptado. Por su lado la parte accionada indica que Pero es el caso, que la sociedad mercantil Stop Boutique, C.A., no cumplió con su obligación esencial de pagar el precio convenido en la oferta, dentro del lapso de ocho (8) días continuos, contados a partir de la aceptación, incurriendo de esa manera en un incumplimiento voluntario o culposo, el cual en materia contractual se presume, a tenor de lo establecido en los artículos 1264 y 1271 del Código Civil, que la hace responsable de los daños y perjuicios causados por su representada por tal incumplimiento.

   Que los hechos narrados anteriormente se subsumen perfectamente en los supuestos de hecho previstos en las normas jurídicas invocadas; por lo que siendo el contrato de compraventa que une a su representada con la reconvenida, un contrato bilateral y consensual, en el cual ésta asumió la obligación esencial de pagar la totalidad del precio en un solo acto y dentro del lapso de ocho (8) días continuos a su aceptación; obligación esta que fue incumplida; en fundamento a los normas jurídicas antes citadas, le nace a su representada el derecho de reclamar la resolución del contrato de compraventa formado como resultado y producto de la oferta de venta en referencia y su consiguiente aceptación, con las indemnizaciones de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.

   Que como consecuencia de la formación del contrato de compraventa, producto del acuerdo de voluntades, se produjo la extinción por confusión del contrato de arrendamiento que unía a la demandante – reconvenida con su representada, por lo que la demandante – reconvenida perdió todo título sobre la cosa arrendada porque se convirtió por un tiempo en dueña de la misma, y por consecuencia de ello no puede ser condenado al cumplimiento de un contrato que ha incumplido la actora, respecto al pago del precio pactado, y es por lo que reconviene en la resolución del mismo, a lo cual la parte actora, ahora reconvenida, señala que no ha habido incumplimiento de su parte en pagar, que ha gestionado la manera de pagar el precio pactado, que ha sido la parte demandada, hoy reconviniente, que ha incumplido en gestionar el cobro de dicho monto.

   El presente conflicto de derechos subjetivos, nace y se despliega del desarrollo del derecho consagrado en la legislación especial inquilinaria, sobre la preferencia ofertiva como deber y derecho, y así lo ratifica este Juzgado, en razón de que el propietario tiene el deber de comunicar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender el inmueble que éste ocupa, indicando el precio, así como las condiciones y modalidades de la negociación, en tanto que el arrendatario tiene el derecho preferente de comprar el inmueble en las condiciones y modalidades establecidas por el propietario.

   En el presente caso, las partes están contestes que durante la vigencia o duración de la relación arrendaticia que los ligaba, se desarrollo la preferencia ofertiva con la voluntad del propietario-demandado de vender el inmueble que ocupaba el arrendatario-demandante, en a raíz de ese ofrecimiento-aceptación que nace la presente discordia obligacional sobre la supuesta omisión de la fijación del lugar del pago de dicho ofrecimiento por parte de del arrendador-oferente y la supuesta negativa de la arrendataria-oferida de pagar el precio pactado, en consecuencialmente sobre la consolidación del perfeccionamiento del contrato de compraventa o la resolución del mismo, que debe decidir este Juzgado la presente controversia.-

   La institución de la preferencia ofertiva es un derecho exclusivo del arrendatario conforme al Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos inmobiliarios, es decir, son derechos subjetivos que por emerger de la legislación especial de la materia inquilinaria, deberán suplirse o apoyarse en la legislación común, en ese sentido el artículo 50 de la ley especial, remite expresamente a las disposiciones del Código Civil para las situaciones no previstas en ella sean reguladas, es así como el artículo 1.137 eiusdem, con referencia a la formación del contrato, señala: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.- La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.- El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que el lo haga saber inmediatamente a la otra parte.- El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.- Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.- La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa en la imposibilidad de conocerla.- Una aceptación que modifica la oferta, tendrá únicamente el valor de una nueva oferta.”

   Asimismo dispone el articulo 1167 que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

   Por otra parte, también regla el citado Código que perfeccionándose el contrato, éste debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado, y por consiguiente la parte puede negarse a su ejecución, a menos que la otra parte no cumpla con las suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non adimpletti contractus, contenida en el artículo 1168 ibidem.

   A tenor de lo expuesto la doctrina y la jurisprudencia han establecido que para hacer efectivo el derecho de Preferencia Ofertiva deben demostrarse los siguientes requisitos para obtener el derecho a la preferencia ofertiva:

   1. Tener más de dos años como arrendatario del inmueble de marras; Con respecto a este ítem, se patentiza que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tuvo inicio en fecha 14 de mayo de 2004; siendo que la oferta se efectuó el día 09 de noviembre de 2012, por lo que éste requisito se cumple a cabalidad. Así se establece.

   2. Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamientos. Esta exigencia tiene su razón de ser porque el pago del arrendamiento constituye una de las obligaciones principales del arrendatario, de donde se evidencia que si el mismo no ha cumplido con esa obligación, al tiempo de la oferta, es comprensible se sancione con la pérdida del derecho a comprar con preferencia a cualquier tercero. De allí que ante su incumplimiento, no tiene derecho a que el arrendador-propietario cumpla con notificarle su intención de vender; empero, si aún estando insolvente en la locación le es ofertado el inmueble, se entiende que el arrendador propietario concedió el derecho de preferencia sin importarle esta circunstancia, situación que no se da en el caso de marras, por cuanto la parte actora consigno a las actas copia de expediente N° 4992 llevado ante el Juzgado Primero de los Municipios Valera, Motatan, San R.d.C. y Escuque del Estado Trujillo, y al no ser impugando por la parte demandada se tiene como fidedigno, que contiene consignaciones arrendaticias a favor del arrendador. Y siendo que la parte demandada señala que la arrendataria no se encuentra solvente, nada probó a los fines de probar su insolvencia. Y aún así, negando la insolvencia de la arrendataria, la demandada aceptó expresamente haber ofertado el inmueble locativo, lo cual resulta contradictorio, ya que si existía insolvencia de parte del arrendatario no ha debido producirse la oferta; resultando aplicable el aforismo según el cual “nadie puede alegar su propia torpeza”. Así se establece.

   3. Que satisfaga las aspiraciones del propietario. Es la aspiración del arrendador-propietario, de recibir del inquilino el pago del precio de la venta en los términos o condiciones que estableció, condiciones ex lege, que deberá hacer del conocimiento del arrendatario a través de documento auténtico, en el que indicará no sólo ese precio, sino las condiciones y modalidades de la negociación o venta que se propone realizar, como previene el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por eso, las aspiraciones del propietario oferente comprende no sólo el monto del precio, sino también la forma de pago del mismo en orden al tiempo o momento de su entrega (de contado o a plazos). De la notificación autenticada de fecha 09 de noviembre de 2012, emanada de la Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), dirigida a la parte actora, Sociedad Mercantil Stop Boutique C.A., mediante la cual le presenta preferencia ofertiva de conformidad con los artículos 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su condición de arrendatario, se aprecia que las aspiraciones del propietario fue ofrecerle en venta el inmueble arrendado, por la cantidad de dos millones trescientos mil bolívares (Bs. 2.300.000,000oo), señalando que el referido pago se haría mediante un único pago, en moneda, de legal circulación en el país, o en su defecto, cheque de gerencia librado por una entidad financiera venezolana de reconocida solvencia, en un plazo no mayor de ocho (08) días contados a partir de la aceptación de la presente oferta manifestada por escrito, el cual una vez vencido se introducirá el respectivo documento de compraventa por ante la oficina de Registro Público competente y por ante la Alcaldía del Municipio Valera en la oficina de Catastro, constituyendo una oferta válida y perfecta. Así se establece.

   La notificación al propietario, que debe hacer el inquilino al propietario oferente debe efectuarse de forma indubitable, es decir, que no presente u ofrezca duda, confusión o incertidumbre, sino certeza, conforme al parágrafo único del artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y constituye uno de los requisitos esenciales para que el arrendatario pueda ejercer el derecho a la compra del inmueble que ocupa con tal carácter. Obviamente que sin el cumplimiento de tal notificación, a cargo del arrendatario y en beneficio del oferente-propietario, el derecho a comprar con preferencia al tercero no podrá tener lugar, pues el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido ese término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades.

   De aceptar el locatario la oferta recibida, queda la interrogante ¿cuándo debe celebrarse el contrato de compraventa?, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios nada expresa al respecto, pero su artículo 50 de expreso remite a lo que disponga el Código Civil, y éste en su artículo 1212 estatuye lo siguiente: “Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal. Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor. se fijara también por el Tribunal.”, es así que en caso de surgir una controversia inter partes el término lo debe fijar el tribunal.

   Sentadas las premisas anteriores toca resolver sobre lo debatido en la presente causa, en saber si realmente se obvió la fijación del lugar del pago de lo ofrecido y aceptado, y consecuencia de ello no haya pagado el precio convenido en el lapso, y en consecuencia exista a favor de la arrendataria una causa extraña no imputable a ella para cumplir con el contrato celebrado o si por el contrario haya un incumplimiento voluntario por parte de la arrendataria en pagar el precio del inmueble oferido en el lapso convenido y en consecuencia debe ser resuelto el contrato.

   Señala el Código Civil cuales son las obligaciones del comprador, y así tenemos:

   Artículo 1527 “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en lugar determinado por el contrato.”,

   Artículo 1528 “Cuando nada se ha establecido respecto de esto, el comprador debe pagar en el lugar y en la época en que debe hacerse la tradición.

   Si el precio no ha de ser pagado en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador según el artículo 1.295.”

   En lo referente al lugar del pago en que el deudor debe cumplir con su obligación la prioridad la tiene lo que al respecto establezcan las partes en el contrato.

   En el caso de marras nada se estableció en el ofrecimiento realizado por la Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), según documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 09 de noviembre de 2012, ni tampoco en la aceptación dicho ofrecimiento hecho de manera autentica por la Sociedad Mercantil Stop Boutique, C.A., por intermedio de la Notaria Pública Primera del Municipio Valera del estado Trujillo, en fecha 22 de noviembre de 2012, por lo que indudablemente se debe remitir a los criterios legales al respecto.

   Es así como falta de convenio entre las partes de la relación surgida por efecto del ofrecimiento y de la aceptación, el artículo 1295 del Código Civil, señala: “El pago debe hacerse en el lugar fijado por el contrato Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto, en la época del contrato.

   Fuera de estos dos casos, el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece en el artículo 1.528.”.

   De esta norma nacen criterios subsidiarios: a) Si la obligación consiste en la consignación de una cosa cierta y determinada, deberá entenderse que las partes han convenido en que la cosa será entregada por el deudor en el lugar donde se hallaba tal cosa en el momento del nacimiento de tal obligación. Ante el silencio de las partes, la norma trata de favorecer al deudor, evitando que pueda interpretarse que él está obligado a trasladar la cosa al domicilio del acreedor o a otro lugar, con los consiguientes gastos que ello le supondría, b) Respecto de la obligación del comprador de pagar el precio de la venta, el artículo 1528 del Código Civil, establece que si las partes no han dispuesto nada en contrario, dado que es presumible que las partes al celebrar el contrato de venta han tomado conciencia del lugar en que se encuentran las cosas objeto de la compraventa, ellas han pactado tácitamente que allí donde debe hacerse la tradición de tales cosas, allí mismo deberá efectuarse el pago del precio; y c) En los demás casos, habrá que entenderse que las partes han pactado que el pago debe hacerse en el domicilio del deudor (favor debitoris ) (…) Esto significa que el deudor deberá estar listo para pagar en su propio domicilio al tiempo del vencimiento de la obligación, teniendo sin embargo su acreedor la carga de presentarse en tal domicilio para hacerle posible al deudor efectuar el pago (..) (Ob EL PAGO. J.M.O.. Pag 132-133)

   En el caso de marras, se observa que el ofrecimiento de venta del inmueble constituido por un local comercial, signado con el Nro. 17, ubicado en la planta baja del referido Centro Comercial Edivica II, con un área de construcción de aproximadamente OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y CINCO CENTÍMETROS CUADRADOS (88,75 Mts.2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Pasillo de circulación interna de la planta baja, acceso desde el Boulevar (sic) de la Avenida Bolívar; SUR: Calle 9; ESTE: Local L-18; OESTE: Local L-16; ARRIBA: Local Comercial L-43 y pasillo de circulación de la planta alta; y ABAJO: Terreno asiento del edificio. Dicho local Comercial consta de un salón comercial y dos (2) salas de baño, tiene asignado un (1) puesto de estacionamiento para vehículo, identificado con el Nro. 33, el porcentaje que representa el valor atribuido al local en los bienes comunes y en los derechos y obligaciones es de 2.259%., y que fue dado en arrendamiento a la Sociedad Mercantil Stop Boutique, C.A., en fecha 14 de mayo de 2004, fue realizado de manera auténtica por la Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), tal como lo dispone el articulo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin embargo, no se estableció en dicho documento el lugar donde debía llevarse a cabo el pago del precio ofrecido a la arrendataria en caso de su aceptación, por lo que a falta de estipulación expresa debe tenerse que el pago se debió efectuar en el domicilio del deudor, con la carga en manos del acreedor de presentarse en dicho domicilio y requerirle el pago de lo convenido, constituyendo lo que la doctrina denomina “dettes quérables” (deudas requeribles por el acreedor en el domicilio del deudor) , como dice el autor consultado anteriormente “(..) en las obligaciones “quérables” será el acreedor quien deberá aproximarse al domicilio del deudor para hacer posible que la conducta de éste ultimo pueda satisfacer el interés que el acreedor tiene en el cumplimiento (..) cuando la obligación es quérable y el acreedor no cumpla con el deber accesorio de cooperación que grava sobre él para hacer posible que su deudor pueda efectuarle el pago, este incumplimiento del acreedor a su deber de cooperación no solo obstaría a la aplicación del principio dies interpellat por homine, sino que podría generar la llama mora credendi o mora accipiendi, con el consiguiente traslado al acreedor de los riesgos de la pérdida (o deterioro) de la prestación por una culpa que vendría a serle imputable a éste último”.

   En el presente caso, no probó la parte demandada-reconveniente que haya requerido el pago convenido a la parte actora-reconvenida en el domicilio y que este se negara a efectuar el pago, y de ésta manera generar una mora por parte del deudor con respecto a la acreencia; por el contrario esta última quien probó con testimonios traídos a los autos que realizó gestiones, que no le correspondían como deudora, a fin de cumplir con el pago de lo convenido. Así se establece

   Del mismo modo, alega la demandada-reconviniente que la demandante no ha dado cumplimiento al artículo 1527 del Código Civil, como fue la de pagar el precio en el día y en el lugar determinado en el contrato, lo que constituye la obligación principal del comprador, quien hasta ahora ha usado, disfrutado y gozado la cosa sin pagar un centavo del precio.

   Que al no haber cumplido la demandante con su obligación de pagar el precio dentro del lapso establecido al efecto, que fue una condición esencial de la oferta, no se perfeccionó la venta, razón por la cual su representada no puede ser obligada a recibir el precio pactado en la misma.

   Como consecuencia de lo anterior, que su representada no está obligada a recibir el precio pactado en la oferta, rechazó y negó la pretensión subsidiaria, de que se le fije oportunidad para celebrar el contrato de compraventa definitivo ante la Oficina de Registro Inmobiliario

   Por lo tanto pretende la resolución del contrato celebrado alegando que la parte actora-reconvenida no ha dado cumplimiento al pago de lo acordado según documento de ofrecimiento y aceptación al mismo, por lo que en consecuencia se encuentra en mora con respecto a este pago, lo que supone que tal incumplimiento genera una resolución de dicho contrato.

   A fin de dilucidar tales alegatos, establece el artículo 1167 del Código Civil, que la acción de resolución de contrato se aplica a los contratos bilaterales, y supone que dicha parte accionante haya cumplido o, al menos, se encuentra dispuesta a cumplir con todo lo pactado, y es así como quien haya incumplido con sus obligaciones no puede pedir la resolución del contrato o el afirmación del demandante de haber cumplido con sus obligaciones, es menester, suministrar la prueba del mencionado cumplimiento.

   Del mismo modo, en sentencia dictada por la extinta Corte Suprema de Justicia, en Sala Civil, el 07 de agosto de 1980, determinó: “(…) no era procedente la resolución del contrato por la falta del pago del saldo del precio de la venta, si el vendedor no demostró en el proceso que cumplió con su obligación principal de otorgarle al comprador el documento traslativo de propiedad, o, por lo menos, hizo todo lo posible de su parte para que el otorgamiento del documento se llevara a cabo”.

   Probado como ha sido en autos, que al no haber una fijación del lugar donde debió se realizarse el pago del monto de la venta convenida y aceptada, tal como se demuestra de documentos de fecha 9 de noviembre de 2012, autenticado ante la Notaría Pública Segunda del estado Trujillo y de fecha 22 de noviembre de 2012, autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Valera del estado Trujillo, existe una causa extraña no imputable a la arrendataria que no podía ser denunciada por la misma en la aceptación en dicha oferta, por cuanto al hacerlo desnaturalizaba a la misma, tal como asi lo señala el articulo 1137 del código Civil, en su parte infine, que señala que al haber modificación en la aceptación de la oferta, tendrá el valor de una nueva oferta; y es ahí donde debe intervenir el órgano judicial a los fines de establecer en fundamento a la norma legal donde se establecerá dicho pago, y como se ha dicho anteriormente, el lugar de dicho pago debe hacerse en el domicilio del deudor, con la correspondiente carga sobre el acreedor de dicha deuda de trasladarse a dicho domicilio y exigir el pago al deudor; y no habiendo probado la parte demandada – reconviniente que la parte demandante-reconvenida haya incumplido a pagar el precio en el lugar y tiempo convenido, considera este Juzgador que se debe atribuir que dicho ofrecimiento de venta no fijó lugar de pago del mismo, y que era en la arrendadora en quien recaía la carga de solicitarle el pago en el domicilio de la arrendataria. Así se establece

   En consecuencia, y en base a lo antes expuesto, considera este Juzgador que la demanda de Cumplimiento de Contrato debe prosperar en derecho, como así ha de ser declarado en la dispositiva del presente fallo, y en razón de ello debiendo la parte demandada-reconviniente recibir el precio de la venta pactado entre las partes sobre el inmueble objeto del presente litigio, por la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), en el domicilio de la demandante-reconvenida, siendo éste en Local comercial signado con el Nro. 17, de la Planta Baja del centro comercial Edivica II, ubicado en la Avenida Bolívar, entre calles 8 y 9, municipio Valera, estado Trujillo; y una vez recibido tal pago la parte demandada-reconviniente, Sociedad Mercantil Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), en un lapso perentorio de quince (15) días hábiles otorgar el contrato de compraventa definitivo ante el registro Inmobiliario de los Municipios Valera, motatan y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo. Así se decide.

   Del mismo modo, y en base a los criterios anteriormente expuestos, considera quien decide que la Reconvención, por Resolución de Contrato de Venta, propuesta por la parte demandada no debe prosperar, en virtud de que la misma no logro probar el incumplimiento en el pago, por parte de la Sociedad Mercantil “Stop Boutique, C.A”. Así se decide.

   D E C I S I Ó N

   Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción judicial del estado Trujillo administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECRETA:

PRIMERO

CON LUGAR la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y FIJACIÓN DE TÉRMINO, promovido por: SOCIEDAD MERCANTIL “STOP BOUTIQUE”, por intermedio de M.J.B.A., en su carácter de Administradora General, en contra de: COMPAÑÍA ANÓNIMA INVERSIONES CONSOLIDADAS (CAICO), en la persona de R.F.C., las partes suficientemente identificadas en actas.

SEGUNDO

EN CONSECUENCIA SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA -RECONVINIENTE a recibir el precio de la venta pactado entre las partes sobre el inmueble objeto del presente litigio, por la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.300.000,00), en el domicilio de la demandante reconvenida, siendo éste el local comercial signado con el Nro. 17, de la planta baja del Centro Comercial Edivica II, ubicado en la Avenida Bolívar, entre calles 8 y 9, municipio Valera, estado Trujillo, con un área de construcción de aproximadamente ochenta y ocho metros cuadrados con setenta y cinco centímetros cuadrados (88,75 Mts.2), cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Pasillo de Circulación interna de la planta baja, acceso desde el Boulevar de la avenida Bolívar; SUR: Calle 9; Este: Local L-18; OESTE: Local L-16; ARRIBA: Local Comercial L-43 y pasillo de circulación de la planta alta; y ABAJO: Terreno asiento del Edificio. Dicho local Comercial consta de un salón comercial y dos (2) salas de baño, tiene asignado un (1) puesto de estacionamiento para vehículo, identificado con el Nro. 33, el porcentaje que representa el valor atribuido al local en los bienes comunes y en los derechos y obligaciones es de 2.259%; y una vez recibido tal pago la parte demandada-reconviniente, Sociedad Mercantil Compañía Anónima Inversiones Consolidadas (CAICO), en un lapso perentorio de quince (15) días hábiles deberá otorgar el contrato de compraventa definitivo ante el registro Inmobiliario de los Municipios Valera, motatan y San R.d.C. de la Circunscripción Judicial del estado Trujillo.

TERCERO

SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN PROPUESTA, por COMPAÑÍA ANÓNIMA INVERSIONES CONSOLIDADAS (CAICO), en la persona de R.F.C., contra: SOCIEDAD MERCANTIL “STOP BOUTIQUE”, por intermedio de M.J.B.A., en su carácter de Administradora General, las partes suficientemente identificadas en actas, por: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA.

CUARTO

SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada-reconviniente, por haber resultado vencida totalmente, de conformidad a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Cópiese.- Dada, firmada y sellada en la Sede donde Despacha el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y Constitucional de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo. En Trujillo, a los Diez (10) días del mes julio de dos mil trece (2013).- Años 203º.de la Independencia y 154º de la Federación.-

El Juez Provisorio,

Abg. J.A.M.D.

La Secretaria Titular,

Abg. M.C.T.

En la misma fecha, cumplidas las formalidades de Ley, se cumplió el anterior fallo siendo las: _____________.

La Secretaria Titular,

Abg. M.C.T.

Sentencia Nro 013.