Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 5 de Junio de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA-RECONVENIDA: ciudadana M.E.L.B., venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad Nro. 3.918.713 y domiciliada en Valencia, Estado Carabobo.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA: abogados NEVIS R.T.A., KATTIUSKA L.T.R., M.I.T.R. y F.R.T.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 11.019, 64.878, 96.616 y 97.331, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: Sociedad Mercantil DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta en fecha 9 de agosto de 1996, bajo el Nº 1856, Tomo 2, Adic. Nº 34, representada por su presidente o vicepresidente, ciudadanos M.A.L.M. y K.L.R., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.715.318 y V-14.041.420, respectivamente, domiciliados en la avenida Taguantar, vía perimetral expresa de Margarita, Urbanización Y.C.C., estado Nueva Esparta.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE: abogados L.L.M., E.V. e I.M.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 16.326, 192.592 y 10.495, respectivamente.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Se inició por ante este Tribunal demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoada por la ciudadana M.E.L.B. en contra de la Sociedad Mercantil DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, ya identificadas.

   Fue recibida en fecha 3.12.2012 (f.10) por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Estado a los fines de su distribución, correspondiéndole conocer de la misma a este Tribunal, quien en fecha 5.12.2012 (f. Vto.10) le asignó la numeración respectiva.

   Por auto de fecha 7.12.2012 (f.62 y 63) se admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la parte demandada, DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB C.A., en la persona de su presidente, ciudadano M.A.L.M. o de su vicepresidente, ciudadano K.L.R., a los fines de dar contestación a la demanda incoada en contra de su representada dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a su citación y se dejó constancia de haberse aperturado el correspondiente cuaderno de medidas.

   En fecha 18.12.2012 (f.64) compareció el abogado F.T.R. en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia consignó las copias respectivas para la elaboración de la compulsa y manifestó haber suministrado a la ciudadana alguacil de este despacho los medios de transporte necesarios para lograr la citación de la demandada.

   En fecha 18.12.2012 (f.65) compareció la ciudadana alguacil de este despacho e informó que el abogado F.T.R. había hablado con ella a los fines de efectuar la citación personal de la parte demandada una vez fuese librada la compulsa.

   En fecha 7.01.2013 (f.66) se dejó constancia de haberse librado compulsa.

   En fecha 9.01.2013 (f.67 y 68) compareció la ciudadana alguacil de este despacho y consignó el recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano K.L.R. en su condición de vicepresidente de la demandada, DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, e informó que se le facilitó el vehículo para su traslado.

   En fecha 6.02.2013 (f.69 al 80) compareció el ciudadano K.L.R. en su carácter de vicepresidente de la empresa demandada debidamente asistido de abogado y mediante diligencia confirió poder apud acta a los abogados L.L.M., E.V. e I.M.P. para actuar en forma conjunta o separada, consignó copia certificada del acta de asamblea general extraordinaria de accionistas que demostraba que es personero autorizado de la empresa demandada y exhibió a la secretaria copia del certificado de defunción del presidente de la compañía accionada ad effectum videndi.

   Por auto de fecha 8.02.2013 (f.81) se exhortó a la parte actora a que consignara la copia certificada del acta de defunción del ciudadano M.A.L.M. a fin de proveer sobre la aplicación del artículo 144 del Código de Procedimiento Civil o bien a darle inicio al lapso para la contestación de la demanda.

   En fecha 13.02.2013 (f.82 al 119) comparecieron los abogados L.L.M. e I.M.P. en su carácter de acreditado en los autos y presentaron escrito de contestación y reconvención.

   En fecha 13.02.2013 (f.120) compareció el abogado L.L.M. en su carácter acreditado en autos y por diligencia solicitó se considerara la consignación del acta de defunción de su hermano M.L.M. para los próximos días en virtud que la misma se estaba tramitando.

   En fecha 20.02.2013 (f.121 y 122), compareció el abogado L.L.M. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó copia certificada del acta de defunción de su hermano M.L.M. ad effectum videndi a fin de que fuese devuelto su original.

   En fecha 25.02.2013 (f.123 y 124) compareció el abogado NEVIS TORCATT en su carácter acreditado en los autos y por diligencia observó que la suspensión de la causa conforme al artículo 144 del Código de Procedimiento Civil se refería a personas naturales y no jurídicas y siendo en este caso la persona fallecida el presidente de la empresa demandada, constaba a los autos que el vicepresidente de la misma asumió la representación legal de la compañía tal como quedó citado.

   Por auto de fecha 1.03.2013 (f.125 al 128) se estimó que la representación legal de la empresa demandada por parte de su vicepresidente surtió los efectos legales, por lo tanto debía tenerse como válida, se ordenó notificar a la Procuraduría General de la República a objeto de participarle sobre la existencia del presente juicio y a la Fiscalía Superior del Ministerio Público de este Estado, a fin de que si a bien lo considerara iniciara las averiguaciones pertinentes en relación al presente caso.

   Por auto de fecha 4.03.2013 (f.129) se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 9.01.13 exclusive al 13.02.13 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido 20 días de despacho.

   Por auto de fecha 4.03.2013 (f.130 y 131) se admitió la reconvención propuesta suspendiéndose la causa principal a fin de emplazar a la parte actora-reconvenida sin necesidad de citación a que contestara la reconvención, se negó la admisión del llamado de tercero por no haberse señalado el fundamento legal para efectuar dicho llamado y por no anexar los documentos correspondientes que respaldaran lo expresado.

   En fecha 14.03.2013 (f.132) compareció el abogado NEVIS TORCATT ARISMENDI en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito de contestación a la reconvención.

   En fecha 3.04.2013 (f.133) comparecieron los abogados L.L. e I.M. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignaron escrito de promoción de pruebas. Siendo reservadas y guardadas dichas pruebas por secretaría para ser agregadas en su oportunidad. (f.134).

   En fecha 10.04.2013 (f.135) compareció el abogado F.T. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó escrito de promoción de pruebas. Siendo reservadas y guardadas dichas pruebas por secretaría a los fines de ser agregadas en su oportunidad. (f.136).

   En fecha 15.04.2013 (f.137 al 141) se agregó a los autos las pruebas promovidas por los apoderados de la parte demandada-reconviniente.

   En fecha 15.04.2013 (f.142 al 187) se agregó a los autos las pruebas promovidas por el apoderado de la parte actora-reconvenida.

   En fecha 17.04.2013 (f.188) compareció el abogado F.T. en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente.

   Por auto de fecha 23.04.2013 (f.189 y 190) se declaró procedente la oposición en cuanto a la admisión de las pruebas promovidas en el capítulo I, particulares 2, 4, 5, 6 y 8, con excepción de la oposición de la prueba de declaración jurada y de experticia en virtud que se emitiría consideraciones al respecto en la oportunidad que se pronunciara el fallo definitivo.

   Por auto de fecha 23.04.2013 (f.191 al 193) se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva con excepción de la prueba de inspección judicial promovida en el capítulo I, particular 2, así como las pruebas promovidas en el capítulo I, particulares 4, 5, 6 y 8 en virtud de la procedencia de la oposición planteada por el apoderado de la parte actora-reconvenida. Se fijó el 7º día de despacho siguiente a las 10:00a.m, a fin de que el ciudadano A.D. rindiera su declaración y el tercer día de despacho siguiente a las 11:00a.m., para el nombramiento de expertos.

   Por auto de fecha 23.04.2013 (f.194 y 195) se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva y se fijó el quinto día de despacho siguiente a las 10:00a.m, para que el ciudadano F.A.M.G. ratificara el contenido y firma del informe técnico de fecha 12.04.11, cursante a los folios 146 al 187 del presente expediente.

   En fecha 26.04.2013 (f.196 y 197) tuvo lugar el acto de nombramiento de expertos y designó a los ciudadanos M.P., A.R.M. y J.C.. Se libraron boletas en esa misma fecha. (f.199 al 201).

   En fecha 30.04.2013 (f.202) compareció el abogado F.T. en su carácter acreditado en autos y por diligencia solicitó se fijara nueva oportunidad para la ratificación de documento por parte del ciudadano F.M.G. por cuanto había sido imposible su traslado a este despacho en razón de que éste se encontraba domiciliado en la ciudad de Valencia del estado Carabobo.

   En fecha 30.04.2013 (f.203) se declaró desierto el acto de ratificación de documento por no haber comparecido el ciudadano F.M.G..

   En fecha 3.05.2013 (f.204) se declaró desierto el acto del testigo A.D. por no haber compareció al llamado que se le hizo.

   Por auto de fecha 3.05.2013 (f.205) se fijó el sexto día de despacho siguiente a las 11:00a.m., para que el ciudadano F.M.G. ratificara el contenido y firma del informe técnico de fecha 12.04.11.

   En fecha 3.05.2013 (f.206) compareció la ciudadana alguacil de este despacho y consignó la boleta de notificación debidamente firmada por el ciudadano J.C..

   Por auto de fecha 6.05.2013 (f.208) se ordenó cerrar la pieza por encontrarse en estado voluminoso y se dispuso la apertura de una nueva pieza.

   SEGUNDA PIEZA.-

   Por auto de fecha 6.05.2013 (f.1) se aperturó la segunda pieza por cuanto la anterior se cerró al encontrarse en estado voluminoso.

   En fecha 8.05.2013 (f.2) se levantó acta mediante la cual el ciudadano J.C.C. prestó el juramento de ley y juró cumplir bien y fielmente con las obligaciones inherentes al cargo de experto.

   En fecha 13.05.2013 (f.3) se declaró desierto el acto del testigo F.A.M.G..

   En fecha 15.05.2013 (f.4) compareció el abogado F.T.R. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia solicitó se fijara nueva oportunidad para la ratificación de documento por parte del ciudadano F.M.G.. Siendo acordado por auto de fecha 20.05.13 (f.5) para el tercer día de despacho siguiente a las 10:00a.m.

   En fecha 23.05.2013 (f.6) el ciudadano F.A.M.G. ratificó el contenido y firma del informe técnico de fecha 12.04.11 cursante en el expediente a los folios 146 al 187.

   Por auto de fecha 11.06.2013 (f.7) se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 23.04.13 exclusive al 10.06.13 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido 30 días de despacho.

   Por auto de fecha 11.06.2013 (f.8) se aclaró a las partes que a partir de ese día exclusive comenzaba a transcurrir el término para presentar informes.

   En fecha 3.07.2013 (f.9 al 29) compareció el abogado I.M.P. en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito de informes con sus anexos.

   En fecha 3.07.2013 (f.30 al 33) compareció el abogado F.T.R. en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito de informes.

   En fecha 4.07.2013 (f.34 y 35) compareció la ciudadana alguacil de este despacho y consignó boleta de notificación debidamente firmada por la ciudadana M.P..

   En fecha 10.07.2013 (f.36 al 38) compareció el abogado I.M.P. en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito de observación a los informes de la parte contraria.

   En fecha 16.07.2013 (f.39 y 40) compareció el abogado F.T.R. en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito de observación a los informes de la parte contraria.

   Por auto de fecha 17.07.2013 (f.41) se aclaró a las partes que la presente causa entraba en etapa de sentencia a partir de ese día inclusive.

   En fecha 26.09.2013 (f.42) compareció el abogado I.M.P. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia solicitó dictara sentencia en esta causa.

   Por auto de fecha 16.10.2013 (f.43) se difirió la oportunidad para dictar la sentencia definitiva por un lapso de treinta (30) días consecutivos contados a partir de ese día exclusive.

   CUADERNO DE MEDIDAS.-

   Por auto de fecha 7.12.2012 (f.1 al 3) se aperturó el cuaderno de medidas a los fines de proveer sobre la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada y se ordenó ampliar la prueba con miras a acreditar la condición relativa al peligro de que quedara ilusoria la ejecución del fallo.

   Estando dentro de la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa se hace bajo las siguientes consideraciones:

3. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

   PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-

   ACTORA.-

   CONJUNTAMENTE CON EL ESCRITO LIBELAR.-

   1. - Original (f.18 al 22) de documento autenticado en fecha 23.04.2008 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 13, Tomo 39, de donde se infiere que entre la sociedad mercantil DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, representada por su presidente, ciudadano M.A.L.M., denominada (LA VENDEDORA) y la ciudadana M.L., denominada (LA COMPRADORA), celebraron un contrato de Opción de Compra-Venta, mediante el cual la compradora se obligó comprar a la propietaria dos unidades de vivienda y la parcela Nº 25 sobre la cual estarían construidas, localizadas en el Parcelamiento Residencial Y.C.C., con una superficie aproximada de quinientos cuarenta y dos metros cuadrados con cincuenta y cinco centímetros cuadrados (542,55 m2) comprendida dentro los siguientes linderos: NORTE: En línea compuesta que une los Puntos 151-1 (coordenadas norte 1.219.683,28 y este 389.355,47) y este punto a una distancia de veinte metros con treinta y siete centímetros (20,37) con el punto 55 (coordenadas norte 1.219.682,98 y este 389.373,38) y este punto a una distancia de quince metros con 61 centímetros (15,61) con el punto 56 (coordenadas norte 1.219.684,55 y este 389.386,04) con calle Marcano; SUR: En veintiocho metros con ochenta y cuatro centímetros (28,84) en línea recta que une los Puntos 150 (coordenadas norte 1.219.669,83 y este 389.384,11) y 151 (coordenadas norte 1.219.670,25 y este 389.355,28) con terrenos que son o fueron propiedad de H.M. y E.M.; ESTE: En línea compuesta que une los Puntos 56 (coordenadas norte 1.219.684,55 y este 389.386,04) y este punto a una distancia de siete metros con ochenta y ocho centímetros (7,88m) con el punto 150-1 (coordenadas norte 1.219.676,89 y este 389.384,21) y este punto a una distancia de siete metros con seis centímetros (7,06m) con el punto 150 (coordenadas norte 1.219.669,83 y este 389.384,11) con Parcela Nro.26; y OESTE: En trece metros con tres centímetros (13,03 m) en línea recta que une los puntos 151-1 (coordenadas norte 1.219.683,28 y este 389.355,47) y 151 coordenadas norte 1.219.670,25 y este 389.355,28) con retiro de borde costero; que la compradora aceptó el precio de la venta en la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.624.450,00) pagaderos de la siguiente forma: a) en fecha anterior y contra documento de reserva la vendedora recibió la cantidad de Setenta y Nueve Mil bolívares fuertes (Bs. f.79.000,00), y en este acto la vendedora recibió la cantidad de Ciento Setenta Mil Setecientos Ochenta bolívares fuertes (Bs. f.170.780,00) para un total recibido de DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.249.780,00) que representa el cuarenta por ciento (40%) del costo total de las viviendas y su terreno, b) el resto se cancelaría según cronograma de pago previamente establecido hasta finalizar la obra, momento en el cual se realizaría el último pago con la protocolización del documento de compra-venta; que el término previsto para la construcción y entrega de las unidades de vivienda era de aproximadamente seis (6) meses contados a partir de la firma del documento de opción de compra venta; que en caso de no llegarse a realizar la venta en el plazo establecido por causas imputables a la vendedora, la misma se comprometía a restituirle a la compradora el total de las cantidades que se hubiese pagado, más un diez por ciento (10%) de dicha cantidad dentro de un término no mayor de ocho días hábiles contados a partir de la fecha en que se verificara el incumplimiento, y si por el contrario, fuere por causas imputables a la compradora, la vendedora cobraría lo justo y demostrable gastos administrativos que no excederían del uno por ciento (1%) del monto total entregado por la compradora, y retendría para sí un diez por ciento (10%) como justa indemnización estando obligada a restituir a la compradora el resto de la suma pagada con motivo del presente contrato. El anterior documento al no haber sido desconocido conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se le asigna pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la relación contractual existente entre los contratantes, hoy sujetos procesales, y más aún, los términos, condiciones en ella pactada. Y así se decide.

   2. - Original (f.23) marcado con la letra “C” de recibo emitido en fecha 9.09.2008, mediante el cual se infiere que el ciudadano M.A.L.M. manifestó haber recibido de la ciudadana M.L. la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.55.000,00), por concepto de abono para la construcción y compra-venta de dos (2) unidades de vivienda y el terreno de la parcela número 25 sobre la cual serían construidas dentro del Parcelamiento Residencial Y.C.C., ubicado en el área de Taguantar de la I.d.M., cuyo lote de terreno es propiedad de DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, sociedad mercantil representada por su presidente M.A.L.M.. Dicho recibo se encuentra firmado en su parte final en el renglón “Recibí conforme, firmado ilegible encima de “Miguel Antonio López Marcano”. CI3.715.318, y sello húmedo que se lee: RIF.:J-30381598-7. D.N.E.C.C., C.A., y que según anexos (f.24 al 25) dicho pago se efectuó mediante cheque de gerencia Nro.04002850 de fecha 9.09.2008 debitando de la cuenta Nro.0141-0004-18-0040000000 la suma de Bs.35.000,00 del Banco Confederado, Banco Comercial, S.A. a la orden de Desarrollo Nueva Esparta Country Club y por medio de cheque Nro.14931903 girado en fecha 9.09.2008 por la suma de Bs.20.000,00 contra la cuenta Nro. 0140-0048-87-0000005967 perteneciente a M.E.L.B., en el Banco Canarias, a la orden de la referida empresa, cuyas copias anexas se encuentran debidamente firmadas y selladas. El anterior documento que emana de la parte accionada no fue objeto de impugnación de firma o desconocimiento del contenido del mismo, ni por el hoy finado M.L.M., ni por sus herederos KHRISTIAM M.L.R., KRYSTOFFER M.L.R., M.M.L.A. y V.C.L.C., por lo cual se le asigna pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para comprobar dicho pago. Y así se decide.

   3. - Original (f.26) de recibo emitido en fecha 23.09.2008, mediante el cual se infiere que el ciudadano M.A.L.M. manifiesta haber recibido de la ciudadana M.L. la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.40.000,00), por concepto de abono para la construcción y compra-venta de dos (2) unidades de vivienda y el terreno de la parcela número 25 sobre el cual serán construidas dentro del Parcelamiento Residencial Y.C.C., ubicado en el área de Taguantar de la I.d.M., cuyo lote de terreno es propiedad de DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, sociedad mercantil representada por su presidente M.A.L.M., el cual se encuentra firmado en su parte final en el renglón “Recibí conforme, firmado ilegible encima de “Miguel Antonio López Marcano”. CI3.715.318, y sello húmedo que se lee: RIF.:J-30381598-7. D.N.E.C.C., C.A., y que según anexo (f.27) el referido pago se efectuó mediante cheque Nro.14931907 girado en fecha 22.09.2008 por la suma de Bs.40.000,00 contra la cuenta Nro. 0140-0048-87-0000005967 perteneciente a M.E.L.B., en el Banco Canarias, a la orden de la referida empresa, tal como consta de copia anexa firmada y sellada. El anterior documento que emana de la parte accionada no fue objeto de impugnación de firma o desconocimiento del contenido del mismo, ni por el hoy finado M.L.M., ni por sus herederos KHRISTIAM M.L.R., KRYSTOFFER M.L.R., MARYMICHELL L.A. y V.C.L.C., por lo cual se le asigna pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para comprobar dicho pago. Y así se decide.

   4. - Original (f.28) de recibo emitido en fecha 8.10.2008, mediante el cual se infiere que el ciudadano M.A.L.M. manifiesta haber recibido de la ciudadana M.L. la cantidad de TREINTA Y UN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.31.000,00), por concepto de abono para la construcción y compra-venta de dos (2) unidades de vivienda y el terreno de la parcela número 25 sobre el cual serán construidas dentro del Parcelamiento Residencial Y.C.C., ubicado en el área de Taguantar de la I.d.M., cuyo lote de terreno es propiedad de DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, sociedad mercantil representada por su presidente M.A.L.M., el cual se encuentra firmado en su parte final en el renglón “Recibí conforme, firmado ilegible encima de “Miguel Antonio López Marcano”. CI3.715.318, y sello húmedo que se lee: RIF.:J-30381598-7. D.N.E.C.C., C.A., y que según anexos (f.29 al 31) el referido pago se efectuó de la siguiente manera: cheque Nro.14931912 girado en fecha 8.10.2008 por la suma de Bs.3.550,00 contra la cuenta Nro. 0140-0048-87-0000005967 perteneciente a M.E.L.B., en el Banco Canarias; cheque Nro.67-24496917 girado en fecha 3.10.2008 por la suma de Bs.23.000,00 contra la cuenta Nro. 0115-0091-91-3000160073 del Banco Exterior, Banco Universal; y cheque Nº.03026130 girado en fecha 10.10.08 por la suma de Bs.4.450,00 contra la cuenta Nro. 0108-0021-87-0100092047 perteneciente a M.E.L.B., en el Banco Provincial, a la orden de la referida empresa, tal como consta de las copias anexas firmadas y selladas. El anterior documento que emana de la parte accionada no fue objeto de impugnación de firma o desconocimiento del contenido del mismo, ni por el hoy finado M.L.M., ni por sus herederos KHRISTIAM M.L.R., KRYSTOFFER M.L.R., MARYMICHELL L.A. y V.C.L.C., por lo cual se le asigna pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para comprobar dicho pago. Y así se decide.

   5. - Original (f.32) de recibo emitido en fecha 17.11.2008, mediante el cual se infiere que el ciudadano M.A.L.M. manifiesta haber recibido de la ciudadana M.L. la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.20.000,00), por concepto de abono para la construcción y compra-venta de dos (2) unidades de vivienda y el terreno de la parcela número 25 sobre el cual serán construidas dentro del Parcelamiento Residencial Y.C.C., ubicado en el área de Taguantar de la I.d.M., cuyo lote de terreno es propiedad de DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, sociedad mercantil representada por su presidente M.A.L.M., el cual posee una firma ilegible en su parte final, debajo del renglón “Recibí conforme y no contiene sello de la empresa; que según anexo (f.33) el referido pago se efectuó mediante cheque Nro.16728724 girado en fecha 17.11.2008 por la suma de Bs.20.000,00 contra la cuenta Nro. 0140-0048-87-0000005967 perteneciente a M.E.L.B., en el Banco Canarias, a la orden de la referida empresa, tal como consta de copia anexa firmada ilegible. El anterior documento que emana de la parte accionada no fue objeto de impugnación de firma o desconocimiento del contenido del mismo, ni por el hoy finado M.L.M., ni por sus herederos KHRISTIAM M.L.R., KRYSTOFFER M.L.R., MARYMICHELL L.A. y V.C.L.C., por lo cual se le asigna pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para comprobar dicho pago. Y así se decide.

   6. - Original (f.34) de recibo emitido en fecha 5.01.2009, mediante el cual se infiere que el ciudadano M.A.L.M. manifiesta haber recibido de la ciudadana M.L. la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.20.000,00), por concepto de abono para la construcción y compra-venta de dos (2) unidades de vivienda y el terreno de la parcela número 25 sobre el cual serán construidas dentro del Parcelamiento Residencial Y.C.C., ubicado en el área de Taguantar de la I.d.M., cuyo lote de terreno es propiedad de DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, sociedad mercantil representada por su presidente M.A.L.M., el cual se encuentra firmado ilegible en su parte final en el renglón “Recibí conforme, firmado ilegible encima de “Miguel Antonio López Marcano”. CI3.715.318, y no contiene sello de la empresa; que según anexos (f.35 y 36) el referido pago se efectuó mediante cheques Nros.11687078 y 16728725 girado en fecha 5.01.2009 y 30.12.2008, el primero por la suma de Bs.15.000,00 y el segundo por Bs.5.000,00 contra la cuenta Nro. 0140-0048-80-0000004260 y 0140-0048-87-0000005967 ambas pertenecientes a M.E.L.B., en el Banco Canarias a la orden de la referida empresa, tal como consta de las copias anexas firmadas. El anterior documento que emana de la parte accionada no fue objeto de impugnación de firma o desconocimiento del contenido del mismo, ni por el hoy finado M.L.M., ni por sus herederos KHRISTIAM M.L.R., KRYSTOFFER M.L.R., MARYMICHELL L.A. y V.C.L.C., por lo cual se le asigna pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para comprobar dicho pago. Y así se decide.

   7. - Original (f.37) de recibo emitido en fecha 30.01.2009, mediante el cual se infiere que el ciudadano M.A.L.M. manifiesta haber recibido de la ciudadana M.L. la cantidad de NUEVE MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.9.460,00), por concepto de abono para la construcción y compra-venta de dos (2) unidades de vivienda y el terreno de la parcela número 25 sobre el cual serán construidas dentro del Parcelamiento Residencial Y.C.C., ubicado en el área de Taguantar de la I.d.M., cuyo lote de terreno es propiedad de DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, sociedad mercantil representada por su presidente M.A.L.M., el cual posee una firma ilegible en su parte final, debajo del renglón “Recibí conforme y no contiene sello de la empresa; que según anexo (f.38) el referido pago se efectuó mediante cheque Nro.16728730 girado en fecha 30.01.2009 por la suma de Bs.9.460,00 contra la cuenta Nro. 0140-0048-87-0000005967 perteneciente a M.E.L.B., en el Banco Canarias, a la orden de la referida empresa, tal como consta de copia anexa firmada ilegible. El anterior documento que emana de la parte accionada no fue objeto de impugnación de firma o desconocimiento del contenido del mismo, ni por el hoy finado M.L.M., ni por sus herederos KHRISTIAM M.L.R., KRYSTOFFER M.L.R., MARYMICHELL L.A. y V.C.L.C., por lo cual se le asigna pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para comprobar dicho pago. Y así se decide.

   8. - Original (f.39) de recibo emitido en fecha 30.01.2009, mediante el cual se infiere que el ciudadano M.A.L.M. manifiesta haber recibido de la ciudadana M.L. la cantidad de CATORCE MIL SETECIENTOS VEINTE BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.14.620,00), por concepto de abono para la construcción y compra-venta de dos (2) unidades de vivienda y el terreno de la parcela número 25 sobre el cual serán construidas dentro del Parcelamiento Residencial Y.C.C., ubicado en el área de Taguantar de la I.d.M., cuyo lote de terreno es propiedad de DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, sociedad mercantil representada por su presidente M.A.L.M., el cual se encuentra firmado ilegible en su parte final en el renglón “Recibí conforme, firmado ilegible encima de “Miguel Antonio López Marcano”. CI3.715.318, y no contiene sello de la empresa; que según anexos (f.40 y 41) el referido pago se efectuó mediante cheques Nros.11687086 y 16728726 girado en fecha 29.01.2009 y 30.01.2009, el primero por la suma de Bs.8.080,00 y el segundo por Bs.6.540,00 contra la cuenta Nro. 0140-0048-80-0000004260 y 0140-0048-87-0000005967 ambas pertenecientes a M.E.L.B., en el Banco Canarias a la orden de la referida empresa, tal como consta de las copias anexas firmadas. El anterior documento que emana de la parte accionada no fue objeto de impugnación de firma o desconocimiento del contenido del mismo, ni por el hoy finado M.L.M., ni por sus herederos KHRISTIAM M.L.R., KRYSTOFFER M.L.R., MARYMICHELL L.A. y V.C.L.C., por lo cual se le asigna pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para comprobar dicho pago. Y así se decide.

   9. - Original (f.42) de recibo emitido en fecha 3.02.2009, mediante el cual se infiere que el ciudadano M.A.L.M. manifiesta haber recibido de la ciudadana M.L. la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.7.000,00), por concepto de abono para la construcción y compra-venta de dos (2) unidades de vivienda y el terreno de la parcela número 25 sobre el cual serán construidas dentro del Parcelamiento Residencial Y.C.C., ubicado en el área de Taguantar de la I.d.M., cuyo lote de terreno es propiedad de DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, sociedad mercantil representada por su presidente M.A.L.M., el cual posee una firma ilegible en su parte final, debajo del renglón “Recibí conforme y no contiene sello de la empresa; que según anexo (f.43) el referido pago se efectuó mediante cheque Nro.16728738 girado en fecha 3.02.2009 por la suma de Bs.7.000,00 contra la cuenta Nro. 0140-0048-87-0000005967 perteneciente a M.E.L.B., en el Banco Canarias, a la orden de la referida empresa, tal como consta de copia anexa firmada ilegible. El anterior documento que emana de la parte accionada no fue objeto de impugnación de firma o desconocimiento del contenido del mismo, ni por el hoy finado M.L.M., ni por sus herederos KHRISTIAM M.L.R., KRYSTOFFER M.L.R., MARYMICHELL L.A. y V.C.L.C., por lo cual se le asigna pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para comprobar dicho pago. Y así se decide.

   10. - Original (f.44) de recibo emitido en fecha 3.03.2009, mediante el cual se infiere que la ciudadana M.L. canceló la suma de TREINTA Y UN MIL OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.31.080,00), por concepto de abono para la construcción y compra-venta de dos (2) unidades de vivienda y el terreno de la parcela número 25 sobre el cual serán construidas dentro del Parcelamiento Residencial Y.C.C., ubicado en el área de Taguantar de la I.d.M., cuyo lote de terreno es propiedad de DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, sociedad mercantil representada por su presidente M.A.L.M., el cual posee una firma ilegible en su parte final derecha y no contiene sello de la empresa; que según anexo (f.45 y 46) el referido pago se efectuó de la siguiente manera: cheque Nro.16728740 girado en fecha 4.03.2009 por la suma de Bs.27.080,00 contra la cuenta Nro. 0140-0048-87-0000005967 perteneciente a M.E.L.B., en el Banco Canarias, y cheque de gerencia Nro.79008311 por la suma de 4.000,00, ambos a la orden de la referida empresa, anexos firmados ilegibles. El anterior documento que emana de la parte accionada no fue objeto de impugnación de firma o desconocimiento del contenido del mismo, ni por el hoy finado M.L.M., ni por sus herederos KHRISTIAM M.L.R., KRYSTOFFER M.L.R., MARYMICHELL L.A. y V.C.L.C., por lo cual se le asigna pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para comprobar dicho pago. Y así se decide.

   11. - Original (f.47) de recibo emitido en fecha 3.06.2009, mediante el cual se infiere que la ciudadana M.L. canceló la suma de VEINTIDOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.22.350,00), por concepto de abono para la construcción y compra-venta de dos (2) unidades de vivienda y el terreno de la parcela número 25 sobre el cual serán construidas dentro del Parcelamiento Residencial Y.C.C., ubicado en el área de Taguantar de la I.d.M., cuyo lote de terreno es propiedad de DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, sociedad mercantil representada por su presidente M.A.L.M., el cual posee una firma ilegible en su parte final que se lee: L.B. y sello húmedo RIF.:J-30381598-7. D.N.E.C.C., C.A, que dicho pago se efectuó según anexo (f.48 y 49) de la siguiente manera: cheque Nro.17840118 girado en fecha 13.06.2009 por la suma de Bs.19.350,00 contra la cuenta Nro. 0140-0048-87-0000005967 del Banco Canarias, y cheque Nro. 04-25763578 por Bs.3.000,00 girando contra la cuenta Nro. 0190-0001-05-1033161707 del Banco Citaban N.A. Sucursal Venezuela, ambas pertenecientes a M.E.L.B., a la orden de la referida empresa, anexos éstos firmados ilegibles que posee sello húmero que se lee: RIF.:J-30381598-7. D.N.E.C.C., C.A. El anterior documento que emana de la parte accionada no fue objeto de impugnación de firma o desconocimiento del contenido del mismo, ni por el hoy finado M.L.M., ni por sus herederos KHRISTIAM M.L.R., KRYSTOFFER M.L.R., MARYMICHELL L.A. y V.C.L.C., por lo cual se le asigna pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para comprobar dicho pago. Y así se decide.

   12. - Original (f.50) de recibo emitido en fecha 3.07.2009, mediante el cual se infiere que la ciudadana M.L. canceló la cantidad de VEINTIDOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.22.000,00), por concepto de abono para la construcción y compra-venta de dos (2) unidades de vivienda y el terreno de la parcela número 25 sobre el cual serán construidas dentro del Parcelamiento Residencial Y.C.C., ubicado en el área de Taguantar de la I.d.M., cuyo lote de terreno es propiedad de DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, sociedad mercantil representada por su presidente M.A.L.M., el cual posee una firma ilegible en su parte final, L.B. y contiene sello húmedo que se lee: RIF.:J-30381598-7. D.N.E.C.C., C.A; que según anexo (f.51) el referido pago se efectuó mediante cheque Nro.17840126 girado en fecha 3.07.2009 por la suma de Bs.22.000,00 contra la cuenta Nro. 0140-0048-87-0000005967 perteneciente a M.E.L.B., en el Banco Canarias, a la orden de la referida empresa, cuyo anexo se encuentra firmado ilegible y posee sello húmedo RIF.:J-30381598-7. D.N.E.C.C., C.A. El anterior documento que emana de la parte accionada no fue objeto de impugnación de firma o desconocimiento del contenido del mismo, ni por el hoy finado M.L.M., ni por sus herederos KHRISTIAM M.L.R., KRYSTOFFER M.L.R., MARYMICHELL L.A. y V.C.L.C., por lo cual se le asigna pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para comprobar dicho pago. Y así se decide.

   13. - Original marcado con la letra “D” (f.52 y 53) de documento privado denominado “Contrato de Reserva Parcelamiento Residencial YSAMAR COUNRTY CLUB”, de donde se infiere que la sociedad mercantil DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A., representada por su presidente, ciudadano M.A.L.M. (LA VENDEDORA) celebró contrato de reserva con la ciudadana M.L., (LA COMPRADORA) por medio del cual la primera etapa del Proyecto de Desarrollo Habitacional Parcelamiento Residencial Y.C.C. será ejecutada por la vendedora sobre un área de terreno de aproximadamente CINCUENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS DOCE METROS CUADRADOS (52.312 M2), cuyos linderos son: NORTE: Con terrenos de la promotora Playa del Este en una línea recta, con una longitud de un mil metros lineales; SUR: Con terrenos que son o fueron de H.M. y E.M., con una longitud de mil metros lineales; ESTE: Con las faldas de la serranía del m.S.J. en cien metros lineales, OESTE: con la franja protectora de la costa del m.C. con una distancia de cien metros lineales, comprometiéndose las partes a suscribir un contrato de opción de compra-venta ante un Notario Público de dos viviendas y la parcela identificada con el Nº 26 del parcelamiento; que el precio sería fijado por la suma de SEISCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA bolívares (Bs.624.450,00), de lo cual la vendedora recibió SESENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO bolívares (Bs.62.445,00) que corresponde al 10% del costo total de las dos viviendas, sus anexos y la parcela Nº 26. El anterior documento que emana de la parte accionada no fue objeto de desconocimiento ni por el hoy finado M.L.M. ni por sus herederos KHRISTIAM M.L.R., KRYSTOFFER M.L.R., MARYMICHELL L.A. y V.C.L.C., se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para comprobar dicha circunstancia. Y así se decide.

   14. - Original de comunicación (f.54 y 55) suscrita en fecha 5.3.2010 por el ciudadano KHRISTOFFER L.R. en su condición de Vicepresidente Ejecutivo, debidamente firmada ilegible y sello húmedo que se lee: “RIF.:J-30381598-7. D.N.E.C.C., C.A.”, dirigida a la Lic. M.L. y representados, promitentes compradores C-25, mediante la cual informa las pautas establecidas por la empresa para el finiquito y entrega de las casas C-25, en un lapso de 30 días aproximadamente a partir de la fecha en que se entregara el abono restante y que según reunión de la Junta Directiva en fecha 3.3.2010 se había determinado que la empresa tomaría la reserva de la parcela C-26 (62.445 Bs.) como parte de pago de las casa C-25, dando como finiquitado el contrato de reserva de la parcela C-26; que el precio de los servicios complementarios (Gacebo, piscina, caseta de bomba y tanque de agua) contratados sería ajustado al precio actual de Bs.4 mil Bs x metro cuadrado, quedando computado de la siguiente manera: deuda parcial 138.780 Bs., tanque 8.00 lts. 296.000 Bs.+, Gacebo 12 mts2. 44.400 Bs.+, piscina 18 mts2. 66.600 Bs.+, Caseta de bomba 4mts2. 296.000 Bs.+, Sub-total de la deuda 294.180 Bs., reserva C-26 - 62.445 Bs., Dr. M.S. (-10% según contrato) -77.850 Bs., documento protocolizar – 45.000 Bs., total deuda actual 108.885 Bs. Al anterior documento se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil para demostrar que la empresa hoy demandada informó a la ciudadana M.L. las pautas establecidas para el finiquito y entrega de las casas en la parcela C-25 en un lapso de 30 días aproximadamente a partir de la fecha en que se entregaría el abono restante y que por reunión de la Junta Directiva se había determinado que la referida empresa tomaría la reserva de la parcela C-26 como parte de pago de la parcela C-25; que se reflejan los montos por los servicios complementarios y que por lo tanto la deuda actual ascendía a Bs.108.885,00. Y así se decide.

   15. - Original (f.56 al 59), de documento marcado con la letra “F”, titulado “REUNIÓN PROYECTO YSAMAR”, fechado 4.09.09, presentes: Krystoffer López, M.L. y F.L., asunto: Seguimiento al proyecto y revisión de pagos para protocolización de parcela 25 y nueva opción de compra para la casa en la parcela 26, mediante la cual se infiere que se habían revisado los pagos realizados al proyecto y se confirmó que al 4.9.09 Desarrollo Nueva Esparta Country Club había recibido un total de Bs.522.290 por las viviendas de la parcela 25 de la siguiente manera: Bs.64.780 a la entrega de llave con acta de cierre y entrega firmada por las partes, Bs.74.000 al Banco para liberar la parcela y protocolizar el documento de compra-venta; que se estimaba aproximadamente de 3 a 4 semanas para concluir las viviendas; que se confirmó que las viviendas de la parcela 26 se construirán 1 primero y luego la segunda por lo que se firmaría contratos separados; que con relación a los pagos de la parcela 26, se confirmó que Desarrollo Nueva Esparta Country Club recibió Bs.62.445, al momento de la reservación y se constató a través de la revisión de los soportes correspondientes que M.S. había pagado a M.L.M. Bs.86.500, los cuales serán reconocidos para la próxima vivienda dado que no se realizaría el desarrollo para lo cual los había abonado; que Desarrollo Nueva Esparta Country Club, recibió a la fecha Bs.148.945 a cuenta de la parcela 26; que en relación al abono de M.S. este debe ir totalmente a la vivienda mientras que la reserva debe considerarse un % para cada casa. Se observa en su parte final tres firmas ilegibles. Al anterior se le asigna valor probatorio para demostrar los acuerdos tomados, los cuales se concretan a que el ciudadano M.S. había pagado a M.L.M. Bs.86.500 que sería reconocido para la próxima vivienda a construirse en las parcela 26. Y así se decide.

   16. - Original de comunicación (f.60) suscrita en fecha 10-03-201 (sic) por el Vicepresidente Ejecutivo KHRISTOFFER L.R., debidamente firmada ilegible, dirigida a la Lic. M.L. y representados - C-25, mediante la cual informa las pautas establecidas por la empresa para el finiquito y entrega de las casas C-25, en un lapso de 30 días aproximadamente a partir de la fecha en que se entregaría el abono restante y que según reunión de la Junta Directiva en fecha 3 de marzo de ese año, se determinó que la empresa tomaría la reserva de la parcela C-26 (62.445 Bs.) como parte de pago de las casa C-25, dando como finiquitado el contrato de reserva de la parcela C-26; que el precio convenido por la obra de los servicios complementarios (Gacebo, piscina, caseta de bomba y tanque de agua) contratados para el finiquito de las casas sería de Bs.2.960 x metro cuadrado, teniendo una fecha límite de inicio de cinco días después de recibida la presente comunicación, quedando los computados de la siguiente manera: deuda parcial 138.780 Bs., tanque 12.000 lts. 35.520 Bs.+, Gacebo 12 mts2. 35.520 Bs.+, piscina 18 mts2. 53.280 Bs.+, Caseta de bomba 4mts2. 11840 Bs.+, Sub-total de la deuda 274.940 Bs., reserva C-26 - 62.445 Bs., Dr. M.S. (-10% según contrato) - 77.850 Bs., documento protocolizar – 45.000 Bs., total deuda actual 89.645 Bs. Al anterior documento se le asigna valor probatorio para demostrar tal circunstancia. Y así se decide.

   17. - Original (f.61), de comunicación suscrita en fecha 09-03-2010 por el Vicepresidente Ejecutivo KHRISTOFFER L.R., debidamente firmada ilegible, dirigida a la Lic. M.L. y representados, Parcela Nº 25 – Parcelamiento Y.C.C., mediante la cual informa el estado de cuenta de la parcela C-25, que se estableció como precio por metro cuadrado de las obras complementarias Bs.2.960,00, los costos del tanque de agua y caseta de bomba (hidroneumático) se harían total y absolutamente con cargo y costo por parte del comprador ya que la empresa D.E.N.E.C.C., C.A., acarrearía todos los gastos de demolición, relleno, limpieza y bote de escombros de las mismas, el total de la duda al 9.4.2010: 138.780 Bs., servicios complementarios tanque 12.000 lts. 35.520 Bs.+, piscina 18 mts2. 53.280 Bs.+, Caseta de bomba 4mts2. 11.840 Bs.+, Sub-total por pagar: 239.420 Bs., ajustes acordados en reuniones anteriores: Reserva parcela – 26: -62.445 Bs., Dr. M.S.: - 77.850 Bs., Retención por el cliente (para protocolización): - 45.000 Bs., total para entrega formal y término de obras complementarias: 54.125 Bs. Al anterior documento se le asigna valor probatorio para demostrar tal circunstancia. Y así se decide.

       Durante la etapa probatoria:

   1. - Promovió el mérito favorable emanado de las actas procesales que cursan en autos, a pesar de que conforme a la doctrina y jurisprudencia el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide.

   2. - Original (f.146 al 187), de informe elaborado por el Ing. F.A.M.G. en fecha 12.4.2011, sobre inspección técnica de una obra en construcción de dos viviendas unifamiliares en el Conjunto Residencial Y.C.C., parcela Nº 25, Taguantar, I.d.M., Estado Nueva Esparta, de donde se infiere que para la fecha de la inspección, 10 de marzo de 2011 la obra se encontraba en un 52% de ejecución aproximadamente y el porcentaje de obra para reparaciones de trabajos con defectos o mal ejecutados, observados en el estado físico actual de la construcción de las viviendas, lo podía estimar en un nivel de un 40% aproximadamente y un urbanismo terminado en un 8% de su totalidad; que el precio de venta por metro cuadrado de la construcción actualizado a la fecha de la inspección, cuyo valor para zona de la ubicación del complejo residencial en el estado de Nueva Esparta obtenido del mercado inmobiliario es de Bs.5.000,00 para una construcción de este tipo con acabados tradicionales próximos a los prometidos por la empresa Desarrollo Nueva Esparta Country Club, del tipo estándar, sin mayor lujo en general, pero de primera calidad y considerando una utilidad razonable del 25% por parte del valor del costo para el metro cuadrado de la construcción de la obra antes mencionada de Bs.3250,00 por lo que para la terminación de la obra, estimaba que faltaba un 48% para estar totalmente concluida requería de una inversión de Cuatrocientos Veinte y Tres Mil Quinientos Cuarenta bolívares con cero céntimos (Bs.423.540,00) a costo directo, que sería posible en el caso de que la obra se encontrara en buenas condiciones sin requerir de reparaciones especiales; que para corregir los desperfectos y fallas constructivas de los trabajos ya realizados en la parcela Nº 25, hay que considerar, además del monto para la culminación de la obra, un desembolso aproximado de Trescientos Ocho Mil Ochocientos Treinta y Un bolívares con Veinticinco céntimos (Bs.308.831,25), para reparaciones en general; que esos valores no tomaban en cuenta el hecho de que el urbanismo está incompleto y debía ser terminado por parte de la empresa propietaria del desarrollo habitacional, en este caso la empresa Desarrollo Nueva Esparta Country Club para garantizar la habitabilidad de las viviendas. A los efectos de dar cumplimiento a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se promovió al ciudadano F.A.M.G., como testigo para que lo ratificara, quien en fecha 23.05.2013 (f.6, 2da Pza), manifestó que lo ratificaba en todos y cada uno de sus puntos, por lo tanto se le confiere valor probatorio para demostrar que para el 10 de marzo de 2011 la obra se encontraba en un 52% de ejecución aproximadamente y el porcentaje de obra para reparaciones de trabajos con defectos o mal ejecutados, observados en el estado físico actual de la construcción de las viviendas, lo cual estimaba en un nivel de un 40% aproximadamente y un urbanismo terminado en un 8%, faltando un 48% para su culminación. Y así se decide.

      DEMANDADA:

      Conjuntamente con la contestación.-

      1).- Original (f.93) marcado con anexo 1, de recibo emitido en fecha 9.07.2007, mediante el cual se infiere que el ciudadano M.A.L.M. manifiesta haber recibido de la ciudadana M.L. la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00), por concepto de abono Nº 3 a cuenta del desarrollo del proyecto arquitectónico y construcción de cuatro unidades de viviendas a ser construidas en las Parcelas Nos. 25 y 26 del Parcelamiento Residencial Y.C.C., ubicado en el área de Taguantar de la I.d.M.. Todo de acuerdo con el contrato de reserva celebrado entre Desarrollos Nueva Esparta Country Club, C.A., sociedad mercantil representada en ese acto por su Presidente, ciudadano M.A.L.M.. Dicho recibo se encuentra firmado en su parte final, renglón “Recibí conforme, firmado ilegible encima de “Miguel Antonio López Marcano”. CI3.715.318, y que ese pago se efectuó según anexo (f.94) mediante depósito Nº 197556235 de fecha 9.07.07 por M.L. en la cuenta Nro. 01340583815631017470 de Desarrollos Nueva Esparta Country Club, C.A en Banesco, Banco Universal. El anterior documento que emana de la parte accionada y no fue objeto de desconocimiento ni por el hoy finado M.L.M. antes de su fallecimiento ni por sus herederos KHRISTIAM M.L.R., KRYSTOFFER M.L.R., MARYMICHELL L.A. y V.C.L.C., se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para comprobar dicho pago. Y así se decide.

      2).- Original (f.95) del cuadro de control de pagos a DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, Inversionista cliente: Asociación Civil Hermanos Luckert, localización: parcelas 25 y 26 Y.C.C., inversión total Bs.660.000.000,00, de donde se infiere que en fecha 29.03.2007 por concepto de negociación reservación de parcela Bs.1.000.000,00, 30.04.2007 abono Nº.1 Bs.30.000.000,00 cheque Nº.29150209 Banesco, recibido por M.L.M.; 05.06.2007 abono Nº.2 Bs.35.000.000,00 cheque N103023764, Provincial y cheque de gerencia Nº 44003578, Mercantil, recibidos por M.L.M., 09.07.2007 abono Nº.3 Bs.10.000.000,00 depósito planilla Nº 197556235, Banesco a nombre de Desarrollo Nueva Esparta Country Club, C.A, para un total pagado de Bs.76.000.000,00 y un saldo pendiente de Bs.584.000.000,00. El anterior documento que emana de la parte accionada y no fue objeto de desconocimiento ni por el hoy finado M.L.M. antes de su fallecimiento ni por sus herederos KHRISTIAM M.L.R., KRYSTOFFER M.L.R., MARYMICHELL L.A. y V.C.L.C., se le asigna valor probatorio de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para comprobar dicho pago. Y así se decide.

      3).- Copia fotostática (f.96) de documento marcado como anexo 2, del plano de las parcelas Nº 25 y 26. La anterior copia al no constar quien la elaboró ni menos fue ratificada, se le niega valor probatorio. Y así se decide.

      4).- Copia fotostática (f.97 al 103) de documento autenticado en fecha 23.04.2008, ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº. 13, Tomo 39, de donde se infiere que entre la sociedad mercantil DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, representada por su presidente, ciudadano M.A.L.M., denominada (LA VENDEDORA) y la ciudadana M.L., denominada (LA COMPRADORA), celebraron un contrato de Opción de Compra-Venta, mediante el cual pactaron la compradora se obligaba comprar a la propietaria dos unidades de vivienda y la parcela Nº 25 sobre la cual estarían construidas, localizadas en el Parcelamiento Residencial Y.C.C., con una superficie aproximada de Quinientos Cuarenta y Dos metros cuadrados con Cincuenta y Cinco centímetros cuadrados (542,55 m2) comprendida dentro los siguientes linderos: NORTE: En línea compuesta que une los Puntos 151-1 (coordenadas norte 1.219.683,28 y este 389.355,47) y este punto a una distancia de veinte metros con treinta y siete centímetros (20,37) con el punto 55 (coordenadas norte 1.219.682,98 y este 389.373,38) y este punto a una distancia de quince metros con 61 centímetros (15,61) con el punto 56 (coordenadas norte 1.219.684,55 y este 389.386,04) con calle Marcano; SUR: En veintiocho metros con ochenta y cuatro centímetros (28,84) en línea recta que une los Puntos 150 (coordenadas norte 1.219.669,83 y este 389.384,11) y 151 (coordenadas norte 1.219.670,25 y este 389.355,28) con terrenos que son o fueron propiedad de H.M. y E.M.; ESTE: En línea compuesta que une los Puntos 56 (coordenadas norte 1.219.684,55 y este 389.386,04) y este punto a una distancia de siete metros con ochenta y ocho centímetros (7,88m) con el punto 150-1 (coordenadas norte 1.219.676,89 y este 389.384,21) y este punto a una distancia de siete metros con seis centímetros (7,06m) con el punto 150 (coordenadas norte 1.219.669,83 y este 389.384,11) con Parcela Nro.26; y OESTE: En trece metros con tres centímetros (13,03 m) en línea recta que une los puntos 151-1 (coordenadas norte 1.219.683,28 y este 389.355,47) y 151 coordenadas norte 1.219.670,25 y este 389.355,28) con retiro de borde costero; que la compradora acepta que el precio de la venta es la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.624.450,00) pagaderos de la siguiente forma: a) en fecha anterior y contra documento de reserva la vendedora recibió la cantidad de Setenta y Nueve Mil bolívares fuertes (Bs. f.79.000,00), y en este acto la vendedora recibe la cantidad de Ciento Setenta Mil Setecientos Ochenta bolívares fuertes (Bs. f.170.780,00, para un total recibido de DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.249.780,00) que representa el cuarenta por ciento (40%) del costo total de las viviendas y su terreno, b) el resto se cancelaría en común acuerdo entre las partes y según cronograma de pago previamente establecido hasta finalizar la obra, momento en el cual se realizaría el último pago con la Protocolización del Documento de Compra-venta; que el término previsto para la construcción y entrega de las unidades de vivienda es de aproximadamente seis (6) meses contados a partir de la firma del documento de opción de compra venta; que en caso de que no llegarse a realizar la venta en el plazo establecido por causas imputables a la vendedora, la misma se compromete a restituirle al comprador el total de las cantidades que se haya pagado, más un diez por ciento (10%) de dicha cantidad dentro de un término no mayor de ocho días hábiles contados a partir de la fecha en que se verifique el incumplimiento, y si por el contrario, fuere por causas imputables a la compradora, la vendedora cobraría lo justos y demostrables gastos administrativos que no excederían del uno por ciento (1%) del monto total entregado por la compradora, y retendría para si un diez por ciento (10%) como justa indemnización estando obligada a restituir a la compradora el resto de la suma pagada con motivo del presente contrato. El anterior documento al haber sido objeto de análisis en el punto 1 del presente fallo resulta innecesario emitir de nuevo consideraciones sobre su valoración. Y así se decide.

      5).- Copia fotostática (f.104 al 106) de documento marcado como anexo 4, titulado “REUNIÓN PROYECTO YSAMAR”, fechado 11.04.08, el cual presenta en su parte final dos firmas ilegibles así como sus anexos, denominado minuta de reunión Proyecto Ysamar, de donde se infiere que los asistentes fueron M.L. (parcela 25 y 26, comprador) y Krystoffer López, (propietario vendedor), a fin de definir esquema base de compra – venta y precisión de metros de construcción, confirmándose el precio por metro de construcción en 2.300 Bs.f./m, las viviendas serían de 122,25 m2 cada una tal y como se diseñaron originalmente en el proyecto de las parcelas 25 y 26, que en forma definitiva se redujeron las áreas sociales y se acordó gacebo: 24 m2, tanque de agua 24 m, zanjas de absorción 6 m2, que se manejarían 2 opciones de compra una por la parcela 25 con lo correspondiente a 2 viviendas y otra, por la parcela 26 con lo correspondiente a otras 2 viviendas y cada opción se firmaría por un total de 271,50 mts2 de construcción; que la opción de compra 1, tendrá un valor de 271,50 x Bs.f.2.300 = 624.450,00 bolívares, la opción de compra 2, igualmente tendría un valor de Bs.f.624.450,00; que firmaría a la brevedad la opción de compra 1, el 40% de su valor, es decir por Bs.249.780 y se manejarían dos pagos adicionales del 30% cada uno a plazos en principio de 60 días cada uno de los pagos, que se reconocería como parte de pago los 79 millones de bolívares ya aportados, la opción de compra 2 tendría un plazo para su firma hasta el 31-12-08 y la fecha se manejaría con respecto a la parcela 26, un 10% por reserva, es decir Bs.f.62.445,00. Para la valoración de esta clase de documento ha establecido la Sala de Casación Civil en sentencia Nº 00863 emitida el 14 de noviembre del 2006, expediente 06206, lo siguiente:

      “ … Así pues, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece:

      ...Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.

      Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte...

      (Negritas de la Sala)

      El artículo anteriormente trascrito regula lo concerniente a la presentación ya sea en original, en copia certificada o en copia fotostática de los documentos públicos o privados legalmente reconocidos, y no a la presentación de copias fotostáticas de documentos privados simples.

      Respecto a ello, la Sala en sentencia de fecha 25 de febrero de 2004, caso: E.J.C., contra la sociedad mercantil SEGUROS LA SEGURIDAD C.A., señaló lo siguiente:

      …El artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dispone que sólo son admisibles las copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. En consecuencia, son ineficaces las fotocopias de documentos privados simples, los cuales deben ser incorporados al proceso en original, tal como lo ha expresado la Sala, entre otras, en decisiones de fecha 9 de agosto de 1991 (Julio C.A. c/ P.M.Z.); 9 de febrero de 1994 (Daniel Galvis Ruiz c/ E.A.Z.)…

      En el sub iudice, del análisis de las actas del expediente, lo cual es permisible al tratarse de una de las excepciones del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la denuncia por infracción de norma jurídica expresa para el establecimiento de las pruebas, puede observarse la existencia de copia simple de la carta misiva de fecha 8 de junio de 1995, emanada del ciudadano P.M.A., cursante al folio 101 de la tercera pieza del expediente.

      En lo tocante a las cartas misivas, estas se encuentran reguladas en el artículo 1.371 del Código Civil, constituyendo instrumentos privados provenientes de las partes o terceros y las cuales pueden contener hechos jurídicos que sirvan de elementos probatorios o principio de prueba por escrito que ayudaran a formar la convicción del operador de justicia, siendo que a dichas cartas se aplican las normas relativas a la eficacia probatoria de los instrumentos privados establecidas en el Código Civil.

      Ahora bien, acerca de la carta misiva promovida el Juez Superior, hizo el siguiente pronunciamiento:

      …Reproduce el mérito favorable del instrumento carta misiva dirigida por la parte demandada al ciudadano C.M., de fecha 09-06-1995 (sic) medio de prueba que quien decide no acoge, por tratarse de copia simple de un instrumento privado sin valor probatorio alguno.

      (…Omissis…)

      Consta de autos copia fotostática de documento privado a la cual alude la parte demandada como correspondencia de fecha 08 (sic) de junio de 1995 (folio 1061), la cual carece de valor probatorio alguno, por tratarse de una copia fotostática de documento privado sin valor probatorio alguno, aun cuando no haya sido objeto de impugnación…

      Así pues, respecto a la producción de copias simples de instrumentos privados, la Sala ha indicado que en juicio sólo pueden ser presentadas copias fotostáticas de documentos públicos o privados reconocidos o tenido legalmente por reconocidos.

      Ahora bien, en el presente caso la Sala estima que la copia fotostática de la carta misiva presentada por la parte demandada es un documento privado simple, pues no es reconocido ni se tiene como legalmente reconocido, por tanto dicha carta no tiene el valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se trata de la copia simple de un documento privado no reconocido.

      En relación a ello, esta Sala en sentencia de fecha 19 de mayo de 2005, Caso J.E.G.F., contra C.N.C., estableció lo siguiente:

      …Considera la Sala que la precedente razón por la cual el juez superior no valoró la copia simple está ajustada a derecho, toda vez que reproduce un documento privado simple, lo que no es admisible de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que sólo permite consignar las copias fotostáticas de documentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos no las copias fotostáticas de documentos privados que no contemplen estas características….

      Por tanto, de conformidad con los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos, la Sala constata que la fotocopia de la mencionada carta misiva no se refiere a un instrumento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por tanto no constituye el tipo de documento al cual debe dársele el valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual esa copia de documento privado simple fue desestimada por el juez de alzada…”

      De acuerdo al criterio vertido en el fallo precedentemente transcrito la copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio.

      Establecido lo anterior, el referido documento consistente en la copia simple de un documento privado, conforme al fallo precedentemente apuntado se le niega valor probatorio. Y así se decide.

      6).- Original (f.107 al 112) de documento marcado como anexo 5, relacionado con una comunicación de fecha 11.06.2008 suscrita por el Sr. A.D., dirigida a Crystoffer López, representante del Parcelamiento Y.C.C., mediante la cual aclara y expone varias inquietudes que habían surgido ante la actitud de las propietarias de las parcelas 25 y 26, Marga y Fanny, por su constante indecisión en la construcción de sus viviendas, las cuales fueron encomendadas por la empresa que representa su persona y el Coronel M.L.M. a su persona para su construcción, recordando que el contrato de inicio de obra de las dos viviendas ubicadas en las parcelas 25 y 26 del Parcelamiento Y.C.C. propiedad de las ciudadanas Margaret (sic) y Fanny fue firmado en fecha 22 de abril del 2008, con la firma de dicho documento le fue entregado un plano de la construcción de las referidas viviendas, en fecha 23 de abril al 25 de abril, se replanteo el terreno según las dimensiones y especificaciones del plano entregado (recordando que las casas a construir en principio, tenían unas dimensiones de 13,03 x 8,94, es decir, una superficie de 116,48mts2, en fecha 26 de abril del 2008, le fue notificado que se había realizado un cambio, en cuanto a la ubicación de las parcelas, por lo cual de inmediato se comenzó el nuevo replanteo de las placas de las casas, este replanteo tomo lugar el 26 de abril hasta el 30 de abril del 2008; que el 1ero de mayo en reunión con su persona y los propietarios de las parcelas 25 y 26, solicitaron una nueva ubicación de las placas de las casas, al igual que solicitaron que el transito de vehículos fuese por el lado sur de las parcelas, lo que generó un nuevo replanteo en la ubicación de las placas de las casas, tomando en cuenta que la separación entre las casas y el lindero sur de las mismas se redujo a una distancia mínima de 5 metros, lo suficiente para que pasaran los vehículos, lo cual para el 5 de mayo del 2008 se le había entregado un plano de la casa firmado y aprobado por los propietarios de las referidas parcelas teniendo a esa fecha unas dimensiones de 9,84 x 13,61, es decir una superficie de 133,92 mts2 con una estructura diferente a la original; que en fecha 9 de junio de 2008 se sostuvo una reunión con su persona y las propietarias de las mencionadas parcelas para tratar de resolver la discrepancia del suministro y la zanja de absorción en tal sentido, se trasladaron a la obra, donde se le notificó que los vehículos transitarían por el lado norte de la parcela y el suministro y zanja de absorción serían colocados pegadas del lindero sur, pegados al muro, lo cual se evidenció otro cambio sustancial de la obra contratada, más se había procedido con la excavación de los mismos, como consta en fotografías anexas; que ante los constantes cambios en la construcción de las viviendas por parte de las propietarias de las parcelas 25 y 26 se habían realizado trabajos con perdida de tiempo, material y horas de hombres al mismo tiempo se suscitaron discrepancias entre las partes que generó desgaste físico y mental innecesario, por lo que -entre otras- sugería que todos los cambios u observaciones a realizar a las viviendas se hicieran por escrito debidamente firmadas por las propietarias previa aceptación de su persona, que las reuniones que se llevaran a cabo entre los propietarios y su persona fuesen concisas y precisas con puntos a tratar preestablecidos por ambas partes a los fines de no entorpecer su trabajo el cual debía interrumpir para oír las exigencias constantes de las mencionadas ciudadanas, que si bien era un derecho de las mismas, generaba un atraso en la construcción de sus viviendas máxime cuando existía una fecha tope para la entrega de las mismas y de la cual él era responsable. En torno a la valoración de esta clase de prueba ha señalado la Sala de Casación Civil en sentencia N° RC.00281 (Exp. N°. AA20-C-2005-000622) de fecha 18.04.2006, lo siguiente:

      …Acorde con esas opiniones doctrinarias, el autor J.E.C. ha señalado que ‘...No es esta la situación con los documentos que conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil (207), el testigo puede ratificar dentro del proceso. Ellos no van a obrar como prueba documental y su cuestionamiento sólo podrá hacerse como parte del control de la prueba testimonial, de ser ello posible. (Las menciones del testigo sobre dichos documentos, se ratificarán o aclararán con las repreguntas)..’. (Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II. Pág. 225).

      No obstante, la Sala recientemente modificó su criterio y estableció que de conformidad con lo previsto en el referido artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la ratificación mediante testimonio es un presupuesto de eficacia del documento emanado de tercero, razón por la cual constituye una norma jurídica expresa para el establecimiento de la prueba documental. (Sentencias de fecha 20 de diciembre de 2001, V.G.S.U. c/ L.A.U.G., y 30 de abril de 2002, Fundación Poliedro de Caracas c/ Water Brother Producciones de Venezuela, C.A.).

      Y con mayor precisión en el examen y decisión de las denuncias de silencio de prueba del testimonio del tercero que ratifica el documento emanado de él, ha indicado que dicha ratificación sólo persigue otorgar eficacia a dichos documentos, por lo que de ser éstos examinados, en definitiva no se produce el vicio denunciado. (Fallo de fecha 15 de noviembre de 2000, American Sur, S.A. c/ P.A.S.).

      Ahora bien, los anteriores criterios de la Sala se apartan de los antecedentes jurisprudenciales que motivaron la incorporación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, así como de las opiniones doctrinarias sostenidas por reconocidos juristas patrios, y favorece la formación de documentos y pruebas en componenda de alguna parte con terceros, los cuales carecen de fecha cierta y, por ende, permiten la posibilidad de crear obligaciones anteriores a la relación jurídica discutida, pruebas éstas que a pesar de ser anticipadas, adquieren la eficacia probatoria del documento privado reconocido u auténtico, la cual es mayor que otras pruebas simples, creadas en el proceso, con participación del juez y mediante el efectivo control y contradicción por las partes.

      El mecanismo previsto para el reconocimiento de documentos privados, sólo rige para aquellos emanados de la parte a quien se opone, lo que encuentra justificación en su desinterés de que se fabriquen pruebas que podrían desfavorecerle, lo que no se cumple respecto del tercero, quien podría pretender beneficiar a alguna parte, aún a sabiendas de que se está desfigurando la verdad de los hechos ocurridos en el caso concreto y que conforman el tema a decidir.

      Por esa razón, la Sala expresamente abandona los expresados criterios y retoma el anterior, de conformidad con el cual el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

      . (Negritas de la Sala).

      En aplicación del criterio precedentemente citado, la Sala establece que las reglas relativas al reconocimiento de instrumentos producidos por una parte en juicio, no son aplicables a aquellos casos en los que se pretende hacer valer documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo proceso, ni causantes de las partes que contienden en él, ya que bajo estas circunstancias, las referidas instrumentales no actúan como prueba documental sino como prueba testimonial.

      En efecto, de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial y a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero…

      .

      Como emerge del fallo parcialmente apuntado se tiene entonces que el documento privado emanado de terceros debe ser ratificado mediante declaración testimonial a los efectos de que el mismo sea valorado no como prueba instrumental, sino como una prueba testimonial.

      En el caso a.s.e.q.e. anterior documento promovido en original emana de un tercero y que éste no fue promovido como testigo para que lo ratificara durante la etapa probatoria mediante su declaración y en consecuencia, en aplicación del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se le niega valor probatorio. Y así se decide.

      7).- Original (f.113) de comunicación de fecha 5.08.2008 suscrita por JUNEIMA CORDERO BARRETO dirigida a la ciudadana M.L., mediante la cual informaba que en fecha 23.04.2008 su persona y el ciudadano M.L.M. actuando en su carácter de presidente de la sociedad mercantil DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUTY CLUB, C.A, suscribieron documento de opción de compra venta autenticado por la Notaría Pública Segunda de Porlamar, asentado bajo el nro. 13, Tomo 39, en donde se establece el compromiso de la empresa en venderle a la compradora dos unidades de viviendas y la parcela de terreno signada con el Nº 25, ubicada en el Parcelamiento Residencial Y.C.C., ubicado en Taguantar, Municipio Díaz de este Estado y su persona se comprometió a comprar lo ofrecido, en su cláusula sexta se fijo el precio de venta así como el cronograma de pago de las mismas y que de acuerdo al cronograma de pago aceptado por su persona no ha cumplido con los mismos por lo que era necesario que regularizara los pagos pendientes so pena de que la empresa se reservara el derecho de activar lo establecido en la cláusula octava del contrato de opción de compra venta para lo cual se le daba un plazo hasta el 23 de agosto del 2008 para actualizar los pagos pendientes. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. N° RC.00281 (Exp. N°. AA20-C-2005-000622) de fecha 18.04.2006, así como en otras de más reciente data, estableció que de conformidad con lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una mera prueba testimonial y a las instrumentales que le sirven de base a dicha prueba, únicamente le es atribuible el valor que pueda resultar de su ratificación por el tercero. Y así se decide.

      8).- Copia fotostática (f.114) de documento titulado “MINUTA REUNIÓN PROYECTO YSAMAR”, fechado 23.5.08, el cual presenta en su parte final cuatro firmas ilegibles, de donde se infiere que los asistentes fueron Krystoffer López, M.L., F.L. y Juneima Cordero, a fin de tratar avance y seguimiento de pagos de Proyecto Ysamar, parcela 25 por lo que se revisaron los compromisos de pagos y se propuso un cronograma para los pagos correspondientes a las cuotas pendientes para la fecha, siendo el siguiente: Fecha 1.9.08 Bs.60.000,oo, 15.9.08 Bs.80.000,00 y 30.9.08 Bs.47.000,00 basado en liquidación de 2 viviendas, que una vez realizado el primer pago del cronograma se reiniciaría la construcción de las viviendas. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00863 (Exp. 06206) de fecha 14.11.2006, así como en otras de más reciente data, cuando estableció que la copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio. Y así se decide.

      9).- Original (f.115 y 116) de documento marcado como anexo “8” denominado “Contrato de Reserva Parcelamiento Residencial YSAMAR COUNRTY CLUB”, de donde se infiere que la sociedad mercantil DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A., representada por su presidente, ciudadano M.A.L.M. (LA VENDEDORA) celebró contrato de reserva con la ciudadana M.L., (LA COMPRADORA) por medio del cual la primera etapa del Proyecto de Desarrollo Habitacional Parcelamiento Residencial Y.C.C. sería ejecutada por la vendedora sobre un área de terreno de aproximadamente CINCUENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS DOCE METROS CUADRADOS (52.312 M2), cuyos linderos son: NORTE: Con terrenos de la promotora Playa del Este en una línea recta, con una longitud de un mil metros lineales; SUR: Con terrenos que son o fueron de H.M. y E.M., con una longitud de mil metros lineales; ESTE: Con las faldas de la serranía del m.S.J. en cien metros lineales, OESTE: con la franja protectora de la costa del m.C. con una distancia de cien metros lineales, comprometiéndose las partes a suscribir un contrato de opción de compra-venta ante un Notario Público de dos viviendas y la parcela identificada con el Nº 26 del parcelamiento; que el precio sería por la suma de SEISCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA bolívares (Bs.624.450,00), de lo cual la vendedora recibió SESENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO bolívares (Bs.62.445,00) que corresponde al 10% del costo total de las dos viviendas, sus anexos y la parcela Nº 26. El anterior documento al haber sido objeto de análisis en el punto 13 del presente fallo, resulta innecesario emitir de nuevo consideraciones sobre su valoración. Y así se decide.

      10).- Copia fotostática (f.117) del plano de las parcelas Nros. 25 y 26 que según fue elaborado por el Arq. J.A., sobre las parcelas antes mencionadas propiedad de Desarrollos Nueva Esparta Country Club, C.A., tramitado por la Alcaldía del Municipio Díaz “Parcelamiento Urbano YSAMAR” Taguantar. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00863 (Exp. 06206) de fecha 14.11.2006, así como en otras de más reciente data, cuando estableció que la copia simple de un documento privado no puede configurar un documento reconocido, ni tenerse como un documento legalmente reconocido, ni menos es susceptible de ser valorado con fundamento en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sino que por el contrario debe ser desechado como prueba por cuanto carece de valor probatorio. Y así se decide.

      11).- Original (f.118) de documento fechado 10.2.2009 que presenta dos firmas ilegibles en su final y membrete de la empresa Desarrollos Nueva Esparta Country Club, de donde se infiere que el propietario de la parcela 25 M.L. & Familia había realizado desembolsos a DENECC, C.A., de la siguiente manera: 1.- -.-2006: (sic) 1.000Bs., 2.- 01.04.2007: 30.000 Bs., 3.- 01.06.2007: 35.000 Bs., 4.- 01.07.2007: 10.000,00 Bs., 5.- - -2006: (sic) 3.000 Bs. (reservas), 6.- 23.04.2008: 170.780 Bs. (protocolización), 7.- 01.09.2008: 55.000 Bs., 8.- 15.09.2008: 40.000 Bs., 9.- 01.10.2008: 31.000 Bs., 10.- 01.11.2008: 20.000 Bs., 11.- 07.01.2009: 20.000 Bs., 12.- 10.02.2009: 31.080 Bs., Sub-total cancelado: +446.860 Bs., Sub-total deuda: -624.450 Bs. y Total deuda actual: 177.590 Bs. + obras complementarias parcela Nº 25 realizadas por la empresa Desarrollo Nueva Esparta Country Club: Ampl. Zanja ABs. 4 mts (2C/V) 9.200 Bs., Ampl. Porche. Casa Nº 1 1.3x9m. 11.7 Mts2 26.910 Bs., Ampl. Porche casa Nº 1 1x9m 9mts2 20.700 Bs., total obras extras 56.810 Bs., total deuda: 234.400Bs. El anterior documento que emana de la parte accionada reconviniente donde se deja constancia de que la ciudadana M.L. había realizado una serie de abonos, quedando la deuda en Bs.177.590,00, más las obras extras de Bs.56.810,00 quedando la deuda total en Bs.234.400,00, al cual se le asigna valor probatorio para comprobar tales circunstancias conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Y así se decide.

      En la etapa probatoria.-

      1).- Mérito probatorio de los diez anexos aducidos junto con el libelo de la demanda, a pesar de que conforme a la doctrina y jurisprudencia el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en sí, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Y así se decide.

      2).- Original (f.141) de comunicación suscrita en fecha 11.01.2010 por la M.L. dirigida al señor M.L.M. (Desarrollo Nueva Esparta Country Club, C.A.), mediante la cual acusa de recibo la última comunicación y solicita reunión para revisar todos los puntos pendientes con respecto a la finalización de los dos módulos de viviendas de la parcela Nº 25 y la protocolización de su compra venta y demás puntos relacionados con el proyecto antes del jueves 14 de enero 10, a las 2:00p.m por cuanto debía viajar ese día, rarificaba su disposición para revisar y definir de acuerdo con sus recursos y las condiciones del Banco, la fecha de protocolización de los mencionados módulos de viviendas y la parcela correspondiente. El anterior documento se le confiere valor probatorio para comprobar que la demandada lo recibió y que por ende, conoce su contenido, esto es, la ciudadana M.L. en acuse de recibo a la última comunicación solicita reunión para revisar los puntos pendientes en relación a la finalización de los dos módulos de viviendas de la parcela 25 y protocolización de compra venta. Y así se decide.

   3. - En cuanto a la testimonial del ciudadano A.D., se deja constancia que en fecha 3.05.2013 (f.204) se declaró desierto el acto fijado por no haber comparecido. Y así se decide.

      4).- Se deja constancia que para la evacuación de la experticia promovida, se designó a los ciudadanos J.C., M.P. y A.R.M., sin embargo consta que el primero, fue debidamente notificado y prestó el juramento de ley en fecha 8.05.13, en cuanto a la segunda, fue notificada por la alguacil en fecha 4.7.13, cuando la causa se encontraba en etapa de informes, y no consta en autos que se haya gestionado la notificación del experto A.R.M., lo cual ocasionó que la misma no llegara al fin promovido. Y así se decide.

      Consta que la parte demandada en la etapa de informes consignó:

      *.- Copias certificadas (f.12 al 29, 2da Pza) expedidas por la secretaria del Tribunal Supremo de Justicia, Sala Político-Administrativa, Juzgado de Sustanciación, en fecha 24.04.13 contentivas de la demanda interpuesta por la sociedad mercantil DESARROLLO NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, en contra de la REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA (Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A.), por indemnización de daños, perjuicios morales y materiales con el fin de que la parte demandada conviniera o en su defecto se le condenara a pagar a su representada la cantidad de cuatro mil ochocientos millones de bolívares fuertes (Bs. F.4.800.000.000,00) por concepto de los citados daños materiales que sufrió a consecuencia del incumplimiento contractual, la suma de ocho millones de bolívares fuertes por concepto de los daños y perjuicios morales que sufrió, indexación, los intereses que generan la suma de doce millones cuatrocientos mil bolívares fuertes a partir de la fecha de admisión de la demanda hasta el día de la sentencia definitiva y en devolver el legajo de documentos contentivos de planos atinentes al proyecto de construcción de las cincuenta y tres viviendas mencionadas en el contrato de línea de crédito a la construcción garantizado con hipoteca inmobiliaria convencional de primer grado, por el monto de doce mil ochocientos millones de bolívares. La anterior copia certificada no se le asigna valor probatorio por haber sido promovida en forma extemporánea. Y así se decide.

      ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-

      Como fundamento de la presente acción el abogado F.T.R. actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.E.L.B., señaló lo siguiente:

      - que por documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta en fecha 23 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 13, Tomo 43, la sociedad mercantil DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, representada por el ciudadano M.A.L.M. convino en celebrar con la ciudadana M.E.L.B. un contrato de opción de compra venta donde la vendedora le concedió la preferencia de opción de compra venta a la compradora para que adquiera en ese sentido dos unidades de vivienda y la parcela Nº 25 sobre la cual estarían construidas, localizadas en el parcelamiento residencial Y.C.C..

      - que las unidades de viviendas objeto de la opción estarían asentadas en la parcela Nº 25 con una superficie aproximada de Quinientos Cuarenta y Dos metros cuadrados con Cincuenta y Cinco centímetros cuadrados (542,55Mts2) y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En línea compuesta que une los Puntos 151-1 (coordenadas norte 1.219.683,28 y este 389.355,47) y este punto a una distancia de veinte metros con treinta y siete centímetros (20,37) con el punto 55 (coordenadas norte 1.219.682,98 y este 389.373,38) y este punto a una distancia de quince metros con 61 centímetros (15,61) con el punto 56 (coordenadas norte 1.219.684,55 y este 389.386,04) con calle Marcano; SUR: En veintiocho metros con ochenta y cuatro centímetros (28,84) en línea recta que une los Puntos 150 (coordenadas norte 1.219.669,83 y este 389.384,11) y 151 (coordenadas norte 1.219.670,25 y este 389.355,28) con terrenos que son o fueron propiedad de H.M. y E.M.; ESTE: En línea compuesta que une los Puntos 56 (coordenadas norte 1.219.684,55 y este 389.386,04) y este punto a una distancia de siete metros con ochenta y ocho centímetros (7,88m) con el punto 150-1 (coordenadas norte 1.219.676,89 y este 389.384,21) y este punto a una distancia de siete metros con seis centímetros (7,06m) con el punto 150 (coordenadas norte 1.219.669,83 y este 389.384,11) con Parcela Nro.26; y OESTE: En trece metros con tres centímetros (13,03 m) en línea recta que une los puntos 151-1 (coordenadas norte 1.219.683,28 y este 389.355,47) y 151 coordenadas norte 1.219.670,25 y este 389.355,28) con retiro de borde costero.

      - que se comprometieron a suscribir en un plazo de seis (6) meses contados a partir de la firma de ese documento, un contrato de compra-venta protocolizado ante la Oficina del Registro Público del Municipio Díaz de este Estado, de dos viviendas unifamiliares de diseño personalizado y que forma parte integral del contrato y de la parcela Nº 25 descrita en la cláusula segunda.

      - que las viviendas en conjunto y sus anexos tendrán un área básica de DOSCIENTOS SETENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (271,50 Mts2) de construcción aproximadamente, CIENTO TREINTA Y CINCO METROS CON SETENTA Y CINCO CENTÍMETROS (135,75) de construcción cada una de las viviendas.

      - que el precio de las dos unidades de viviendas descritas en la cláusula cuarta del documento y la parcela Nº 25 descrita en la cláusula segunda, sobre la cual se construirían las mismas, es la suma de Seiscientos Veinticuatro Mil Cuatrocientos Cincuenta bolívares (Bs.624.450,00) que sería cancelada de la siguiente manera: en fecha anterior y contra documento de reserva la vendedora recibió la cantidad de Setenta y Nueve mil bolívares fuertes (Bs. f.79.000), y en la celebración del contrato de opción de compra venta la vendedora recibió la cantidad de Ciento Setenta Mil Setecientos Ochenta bolívares (Bs.170.780,00) con lo cual la vendedora había recibido un total DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.249.780,00) que representan el cuarenta por ciento (40%) del costo total de las viviendas y su terreno, el resto se cancelaría en común acuerdo entre las partes y según cronograma de pago previamente establecido hasta finalizar la obra, momento en el cual se realizará el último pago con la protocolización del documento de compra-venta.

      - que el término previsto para la construcción y entrega de las unidades de vivienda objeto del contrato era de aproximadamente seis (6) meses contados a partir de la fecha de firma de la opción de compra venta, lo cual podría ser prorrogado o anticiparse si así lo convinieren las partes de mutuo acuerdo y de acuerdo a la capacidad y posibilidad económica de el comprador, quedando expresamente convenido que salvo caso fortuito o fuerza mayor la vendedora otorgaría el correspondiente documento de compra venta por ante la Oficina de Registro respectiva en un plazo no mayor de nueve (9) días a partir de la conclusión de las unidades de vivienda.

      - que en caso de incumplimiento por causas imputables a la vendedora, ésta se comprometía a restituir a la compradora el total de las cantidades que ésta haya pagado, más un diez por ciento (10%) de esas cantidades, dentro de un término no mayor de ocho (8) días hábiles contados a partir de la fecha en que se verificara el incumplimiento, como justa, total y absoluta indemnización por cualquier daño y perjuicio, cancelándose así toda la responsabilidad contenida en este contrato sobre la entrega material de la vivienda y en caso de ser atribuida a la compradora, la vendedora cobraría los justos demostrables gastos administrativos, los cuales en todo caso no excederían del uno por ciento (1%) del monto entregado por la compradora, y retendría para sí un diez por ciento (10%) como justa indemnización de las sumas de dinero entregadas por la compradora.

      - que hasta la fecha y luego de suscrito el contrato de opción de compra venta, es decir, en fecha 23 de abril de 2008, la vendedora hoy demandada, tenía un plazo de seis meses no solo para la construcción de las dos (2) unidades de viviendas sino también para otorgar el contrato de compraventa ante la Oficina del Registro Público competente de acuerdo a lo convenido en las cláusulas tercera y séptima del contrato de opción, lapso éste que se había superado con creces ya que habían transcurrido a partir de la firma del mencionado contrato más de cuatro (4) años sin que la vendedora hubiese cumplido con su obligación de vender a su representada los inmuebles y parcela de terreno descrito anteriormente en las cláusulas segunda y cuarta del contrato, a pesar de las múltiples gestiones que se habían hecho ante el representante de la vendedora para que así fuese, y pese a que su representada cumplió con su compromiso de pagar mediante abonos el monto pactado conforme a lo siguiente: 23.04.2008 Bs.248.780,00; en fecha 09.09.2008 Bs.55.000,00; el 23.09.2008 Bs.40.000,00; en fecha 08.09.2008 Bs.31.000,00; en fecha 17.11.2008 Bs.20.000,00; en fecha 05.01.2009 Bs.20.000,00; en fecha 30.01.2009 Bs.9.460,00; en fecha 30.01.2009 Bs.14.620,00; el 03.02.2009 Bs.7.000,00; el 03.03.2009 Bs.31.080,00; en fecha 03.06.2009 Bs.22.350,00; y el 03.07.2009 Bs.22.000,00 para un total de Bs.522.290,00.

      - que de la referida relación de pagos debidamente soportada con recibos aceptado y sellados por la vendedora los cuales acompaña marcado con la letra “C”, se evidencia que no solamente su representada canceló más del 80% del precio de la venta fijado, sino que también continuó realizando pagos fuera del lapso establecido para la entrega de los inmuebles quedando para ese momento un saldo pendiente por pagar a la vendedora por la cantidad de CIENTO DOS MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs.102.160,00), monto éste que sería cancelado con la protocolización del referido documento de compra venta.

      - que constaba de documento firmado entre DESARROLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, y su representada, de fecha 9 de septiembre de 2008 que ambas partes suscribieron otro contrato de reserva para el parcelamiento residencial “Y.C.C.” sobre la parcela Nº 26, donde convinieron que la primera etapa del proyecto del desarrollo habitacional “PARCELAMIENTO RESIDENCIAL Y.C.C.” sería ejecutada por la vendedora sobre un área de terreno de aproximadamente CINCUENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS DOCE METROS CUADRADOS (52.312 m2) cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con terrenos de la Promotora Playa del Este en una línea recta, con una longitud de un mil metros lineales; SUR: Con terrenos que son o fueron de H.M. y E.M., con una longitud de mil metros lineales; ESTE: Con las faldas de la serranía de San Juan en cien metros lineales y OESTE: Con la franja protectora de la costa del m.C. con una distancia de cien metros lineales.

      - que se comprometieron a suscribir un contrato de Opción de Compra-venta, protocolizado ante un Notario Público, de dos (2) viviendas y la parcela identificada con el Nº 26 de “El Parcelamiento”, viviendas éstas que la vendedora se obligaba a construirle al comprador y que forma parte de la primera etapa del parcelamiento.

      - que el precio de las dos viviendas señaladas en la cláusula segunda fue fijado por la suma de SEISCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.624.450,00) que se cancelaría de la siguiente manera: en ese mismo acto la vendedora recibió la cantidad de SESENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS CUERANTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.62.445,00) cantidad que corresponde al diez por ciento (10%) del costo total de las dos viviendas, sus anexos y la parcela Nº 26, que cubría el monto de la Reserva y el Proyecto Arquitectónico de las dos viviendas, luego, en fecha acordada por las partes se pagaría en cuotas la ejecución del proyecto de acuerdo al contrato de opción de compraventa con el cual se iniciaría el trabajo de construcción.

      - que en caso de incumplimiento del contrato de reserva por causas atribuibles a la vendedora, ésta se comprometía a restituirle a la compradora el total de la cantidad que la compradora haya pagado, más un diez por ciento (10%) de esa cantidad, dentro de un término no mayor de treinta (30) días contados a partir de la fecha en que se verificara el incumplimiento como justa, total y absoluta indemnización por cualquier daño y perjuicio, concediéndose así toda la responsabilidad contenida en el contrato y en caso de ser atribuible a la compradora, la vendedora retendría para sí un diez por ciento (10%) como justa indemnización, sobre la suma de dinero entregada por la compradora, estando obligada la vendedora a restituirle a aquel el resto de la suma pagada con motivo del contrato por el comprador dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos desde el momento en que se verifique el incumplimiento.

      - que se evidenciaba que DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB. C.A, y su representada en el ínterin de la ejecución del proyecto de la Parcela Nº 25, suscribió contrato de reserva para ejecutar un nuevo proyecto, pero en la Parcela Nº 26, de conformidad con lo establecido en el referido Contrato de Reserva, en el cual el vendedor, reconocía haber recibido la cantidad de SESENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CERO CENTÍMOS (Bs.62.445,00) de acuerdo a la cláusula tercera del referido contrato.

      - que sobre esta segunda negociación establecida entre las partes y visto el tiempo transcurrido, sin que se haya hecho efectiva la construcción de las dos unidades de viviendas sobre la parcela Nº 25, es decir, la primera negociación realizada, ambas partes acuerdan dejar sin efecto el contrato de reserva descrito con inmediata anterioridad y la vendedora tomar y sumar el dinero entregado en la reserva, es decir, la cantidad de SESENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO CON CERO CENTIMOS (Bs.62.445,00) como abono al saldo pendiente de la primera negociación, de acuerdo al primer aparte de la comunicación dirigida a su mandante por parte de la vendedora, de fecha 5 de marzo de 2010, que en consecuencia se estaría restando el saldo pendiente por pagar de la negociación de la parcela Nº 25 el monto de reserva de la parcela Nº 26, quedando un saldo a pagar de tan solo TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON CERO CENTIMOS (Bs.39.715,00), lo que representaría casi un noventa y cinco por ciento (95%) del monto pactado para la construcción y desarrollo de la parcela Nº 25 de acuerdo al contrato de opción de compraventa.

      - que el cuñado de su representada, ciudadano A.M.S. había reservado las casas números 5 y 6 del mencionado proyecto entregó con ese fin la cantidad de OCHENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES CON CERO CÉNTMOS (Bs.86.500,00) a la vendedora, DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB. C.A, sin embargo, el referido documento fue rescindido de mutuo acuerdo, deduciendo la vendedora un diez por ciento (10%) equivalente a OCHO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.8.500,00), quedando un saldo a favor del comprador A.M.S.d. SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.77.850,00) cuya cantidad de dinero se le instruyó a DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A., y así fue aceptado por ésta, se le abonaría a la cuenta de su representada M.E.L.B. tal como se evidencia al particular séptimo de minuta de reunión efectuada entre las partes en fecha 4 de septiembre de 2009, así como en otras comunicaciones enviadas a su representada, debidamente firmadas por el vicepresidente de la compañía vendedora, en todo constaba el descuento de un diez por ciento, de acuerdo a lo establecido en el contrato de reserva por su desistimiento a continuar con el proyecto, quedando el referido saldo a favor del señor SANCHEZ de SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.77.850,00) lo cual no fue entregado en la oportunidad correspondiente al referido ciudadano, sino que fue sumado como aporte a la negociación hecha por su representada para el desarrollo y construcción de las dos unidades de viviendas sobre la parcela Nº 25, con lo cual se desprendía que los aportes efectuados por la compradora inclusive los tomados por la vendedora como parte del pago por el desistimiento del contrato de reserva de la parcela Nº 26, y las casas números 05 y 06 son superiores al monto de venta de la parcela Nº 25.

      - que al no haberse la vendedora atenido a lo pactado de concluir la construcción de las dos unidades de vivienda sobre la parcela Nº 25 y como consecuencia al no otorgar el documento definitivo de venta en la fecha establecida 23 de septiembre de 2008, le daba derecho a su representada a acudir ante este tribunal a exigir a la vendedora el cumplimiento de su obligación de culminar y venderles las dos unidades de viviendas sobre la parcela Nº 25 y otorgarle el respectivo documento ante la Oficina respectiva.

      Por su parte, los abogados L.L.M. e I.M.P. en su carácter de apoderados de la sociedad mercantil DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, alegaron en la oportunidad de dar contestación a la demanda, lo siguiente:

      - que la ciudadana M.E.L.B. se había interesado originalmente en comprar cuatro viviendas en dos en cada una de las parcelas numeradas 25 y 26 dentro de la construcción de la Urbanización Y.C.C., propiedad de su representada.

      - que el precio original en el año 2007 se pactó salvo posterior aumento de precio, en la cantidad de seiscientos sesenta millones de bolívares.

      - que la interesada hizo una reservación de un millón de bolívares, el 29 de marzo del dos mil siete.

      - que el treinta de abril del 2007 hubo un adelanto de treinta millones, denominado abono Nº UNO, el abono Nº DOS, el 05.06.2007 por treinta y cinco millones, y el abono Nº TRES, el 09-97-2007 (sic), por diez millones de bolívares.

      - que como la interesada en la citada compra manifestó su imposibilidad económica para continuar pagando lo convenido, se estableció otro contrato nuevo, el cual se llevó a Notaría Pública el 23 de abril de 2008, documento en el cual se establecen las normas a seguirse en la respectiva contratación.

      - que en ese contrato se estableció opción de compraventa con respecto a dos unidades de vivienda a construirse sobre la parcela número 25, y la opcionante compradora adelantó ciento sesenta mil setecientos ochenta bolívares, los cuales fueron sumados a la suma total anterior ya entregada para un total de doscientos cuarenta y nueve mil setecientos ochenta bolívares (Bs.249.780,00), habiéndose pactado un precio total de seiscientos veinticuatro mil cuatrocientos cincuenta (Bs.624.450,00, por la construcción de las dos casas.

      - que la opcionante compradora se comprometió el once de abril del 2008 a pagar en sesenta días ciento ochenta y siete mil trescientos treinta y cinco bolívares, monto dinerario que se pactó para dar continuidad a la obra, el cual no fue cumplido y a los ciento treinta y cinco días abonó apenas Bs.55.000,00 el día 09.09.2008, como lo confiesa la actora en el cuatro (sic) que riela al vuelto del folio tres (3).

      - que el once de junio del 2008, el ingeniero A.D., ejecutor de la obra, pasó a la empresa vendedora comunicación en donde estableció que ante los constantes cambios, ordenados por los futuros compradores, en la construcción de las viviendas se habían realizado trabajos con pérdidas de material y horas-hombres, así como descontento entre los trabajadores por haber tenido que volver a realizar trabajos en obras ya realizadas.

      - que en fecha cinco de agosto del 2008, la consultora jurídica de su representada reclamó a la ahora accionante el incumplimiento del cronograma de pagos correspondientes a la obra que se estaba realizando.

      - que el 23 de agosto del 2008, la ahora demandante ofreció efectuar los siguientes pagos en fechas primero de septiembre, 15 y 30 del mismo mes, años 2008, por un total de Bs.187.000,00 al vuelto del folio tres de este expediente no aparecía el cumplimiento de esos pagos por lo cual era evidente que la accionante incurrió en continuados incumplimientos.

      - que el nueve de septiembre del 2008, se firmó documento privado de reserva de compra-venta por la parcela Nº 26, con respecto a la cual la ahora demandante exigió que se le construyera un depósito de agua con capacidad de VEINTICUATRO MIL LITROS, el cual se construyó en su totalidad, y tenía un costo y valor de ciento noventa y dos mil bolívares fuertes, a razón de nueve mil bolívares por metros cúbicos de construcción.

      - que para la utilización del agua contenida en dicho depósito, la opcionante exigió la construcción de una caseta de bombas hidroneumáticas. Esa caseta se construyó y en el respectivo lapso probatorio, mediante inspección judicial con el auxilio de perito se haría la correspondiente constatación.

      - que por exigencia de la opcionante-compradora se construyeron las siguientes obras extras: ampliación de zanja de absorción y ampliación del porche de cada una de las dos casas, por un monto en esa época, años 2009, de bolívares cincuenta y seis mil ochocientos diez (Bs.56.810,00), documento que fue firmado por el representante legal de la ahora demandada y por la demandante.

      - que en la parte inferior del folio seis del libelo y en la parte superior del respectivo vuelto se mencionaba una contratación efectuada por su representada con el ciudadano A.M.S. en cuanto al monto dinerario adelantado por él para la compra definitiva de la parcela 14 en la indicada urbanización y que esa cantidad de dinero pasó a formar parte del precio a pagar por la parcela 25, y en relación a esa afirmación los suscritos afirman que esa circunstancia nunca se produjo en la vida real, porque jamás tuvo lugar esa triangulación.

      - que la parte actora pretendía erróneamente que existe contrato con respecto a la circunstancia anterior de convertir la relación dineraria del tercero Á.M.S. en acreencia de la actora en contra de su representada y de ese error deduce que la demandada le daba conforme al particular tercero de la petitoria del libelo de la demanda, la cantidad de treinta y ocho mil ciento treinta y cinco bolívares (Bs.38.134, 00), deuda que formalmente niegan que exista.

      - que las dos unidades de vivienda sobre la parcela 25 pactadas para su venta a la opcionada-compradora, ahora actora, si fueron construidas pero el documento definitivo de compra-venta no fue posible protocolizarlo por culpa y causa del tercero que de conformidad con el segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil llamaron al presente juicio, para hacerlo parte en el mismo.

      - que su representada era dueña del terreno con un área de cincuenta y dos mil trescientos doce metros cuadrados con cuarenta y siete centímetros cuadrados (52.312,47m2), situado en el lugar conocido como el Rincón del Toey o Rincón de los romeros, sector Taguantar, Municipio Díaz del estado Nueva Esparta.

      - que a los fines de contribuir con los planes gubernamentales acerca de la necesidad de vivienda, su representada conformó un plan de parcelamiento y construcción sobre el mismo de viviendas, en total 53 parcelas para 53 soluciones habitacionales, proyecto que obtuvo toda la permisología correspondiente con el nombre de PARCELAMIENTO RESIDENCIAL Y.C.C..

      - que para llevar a cabo la esperanzadora obra se solicitó y obtuvo una línea de crédito garantizado con hipoteca inmobiliaria convencional de primer grado y fianza solidaria con el Banco Confederado, C.A, conforme a las condiciones contractuales que en su oportunidad se estipularon, según documento que se registró el 26 de junio del 2007, bajo el Nº. 47, folios 253 al 270, Tomo 10, Protocolo Primero, en el Registro Público del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta.

      - que en ese documento se pactó el otorgamiento de crédito instrumentado a través de pagarés, soportados mediante valuaciones de obra ejecutada, hasta por la cantidad de ocho mil millones de bolívares sin céntimos (Bs.8.000.000,00) y para garantizar el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el documento de préstamo su representada DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A., constituyó hipoteca convencional de primer grado a favor del Banco Confederado, C.A., por la cantidad de doce mil ochocientos millones de bolívares, los cuales dieron según la posterior conversión monetaria la suma de doce millones ochocientos mil bolívares fuertes (Bs. f. 12.800.000,00).

      - que la obra comenzó mediante la previa contratación de dos empresas constructoras de la zona, con treinta obreros y los correspondientes profesionales y técnicos de la construcción y su representada entregó la primera valuación el 26 de junio del 2007, por Bs.508.884,04 y la segunda valuación el 30 de noviembre del mismo año 2007, por Bs. 267.294,91 ambas cantidades dinerarias con la nomenclatura de antes y el Banco Confederado, C.A., pagó esas valuaciones en sus respectivos montos, pero luego a la tercera valuación por Bs.823.000.000,00 de antes, recibida al 3 de diciembre del 2007, no fue cancelada.

      - que al inicio de la obra se construyeron varias soluciones habitacionales y una de esas viviendas se vendió por Bs. f.462.000,00, dinero que se le entregó al Banco Bicentenario, C.A., el cual había asumido por fusión los derechos y obligaciones del Banco Confederado, C.A y así la valuación que estaba en proceso de su cancelación pasó a ser obligación inmediata de ese banco por la fusión bancaria.

      - que el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., a consecuencia directa de la citada fusión asumió las obligaciones que originalmente firmó el Banco Confederado, C.A., entre las cuales se encontraba el liberar cada parcela a medida que sobre las mismas se construyeran viviendas y del respectivo precio de venta se iba amortizando la deuda previa liberación de cada parcela, es decir, parcela vendida, cuota dineraria pagada al acreedor hipotecario y liberación inmediata de esa parcela hasta que al final se pagaría la totalidad del crédito garantizado con hipoteca de primer grado.

      - que el presidente de la firma que representan dirigió cantidad de solicitudes de liberación de las parcelas sobre las cuales se habían construido viviendas, pero la respuesta fue el silencio absoluto, y por ello, la parcela 25, que reclama la parte actora en este juicio, fue imposible liberarla a causa y responsabilidad legal del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A.

      - que el incumplimiento que a su representada atribuye la demandante carecía de asidero con respecto a la obligación de liberar el terreno para poder permitir la protocolización de la respectiva venta de la parcela 25 y de las soluciones habitacionales sobre la misma construidas, porque esa responsabilidad en forma evidente se deriva de responsabilidad directa e inmediata de la entidad bancaria acreedora hipotecaria.

      - que hacían llamar al presente juicio al Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., para que en esta causa expusiera las razones que tuvo para impedir la liberación de la parcela 25, cuya identificación aparece en el libelo de la demanda.

      - que las dos viviendas fueron construidas en su oportunidad pero actualmente dado el tiempo transcurrido sin habitarlas, las mismas habían sufrido deterioros a causa de esa misma circunstancia de no tener el cuido constante de personas que vivan en las mismas y por hechos de delincuentes.

      - que el tanque para depósito de agua potable también que mandó a construir la demandante junto con su cuarto de bombas también estaban terminados y esperaban por su respectivo pago y correspondiente uso.

      LA CARGA DE LA PRUEBA.-

      Sobre la carga de la prueba la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27.07.2004, estableció lo siguiente:

      …Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

      El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que «las partes tienen la carga de probas sus respectivas afirmaciones de hecho», con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)…

      …Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.

      Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.

      Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…».

      En interpretación del fallo transcrito se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamenta sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar ese hecho extintivo de la obligación que en forma implícita afirmó al momento de dar contestación a la demanda.

      De acuerdo al criterio precedentemente asentado, en este asunto se advierte que dentro de lo más resaltante la parte actora alegó como sustento de la demanda que suscribió contrato de opción de compraventa autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta en fecha 23 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 13, Tomo 39, con la sociedad mercantil DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, representada por el ciudadano M.A.L.M. donde se le concedió la preferencia para adquirir dos unidades de vivienda y la parcela Nº 25 sobre la cual estarían construidas, localizadas en el parcelamiento residencial Y.C.C.; que las unidades de viviendas objeto de la opción estarían asentadas en la parcela Nº 25 con una superficie aproximada de quinientos cuarenta y dos metros cuadrados con cincuenta y cinco centímetros cuadrados (542,55Mts2); que se comprometieron a suscribir en un plazo de seis (6) meses contados a partir de la firma de ese documento, un contrato de compra-venta protocolizado ante la Oficina del Registro Público del Municipio Díaz de este Estado, de dos viviendas unifamiliares de diseño personalizado y que forma parte integral del contrato y de la parcela Nº 25 descrita en la cláusula segunda; que el precio de las dos unidades de viviendas descritas en la cláusula cuarta del documento y la parcela Nº 25 descrita en la cláusula segunda, sobre la cual se construirían dichas viviendas, es la suma de Seiscientos Veinticuatro mil Cuatrocientos Cincuenta bolívares Fuertes (Bs.624.450,00) que sería cancelada según cronograma de pago descrito en el libelo, y del cual según se afirma canceló un cuarenta por ciento (40%) quedando pactado que el resto se cancelaría en común acuerdo entre las partes al finalizar la obra; que efectuó abonos que totalizaron la suma de Bs.522.290,00; que luego el 9 de septiembre de 2008 suscribieron otro contrato de reserva para parcelamiento residencial “Y.C.C.” sobre la parcela Nº 26, donde convinieron que la primera etapa del proyecto del desarrollo habitacional “PARCELAMIENTO RESIDENCIAL Y.C.C.” estableciendo que el precio de las dos viviendas señaladas en la cláusula segunda sería por la suma de SEISCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.624.450,00) reconociendo la vendedora que recibió la cantidad de SESENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CERO CENTÍMOS (Bs.62.445,00) de acuerdo a la cláusula tercera del referido contrato; que luego, según documento privado suscrito en fecha 5.03.2010, cursante a los folios 54 y 55 de la primera pieza, dejaron sin efecto el segundo contrato suscrito señalando que la negociación se haría solo por las dos casas a construir en la parcela 25 y que la suma de dinero con ocasión del contrato rescindido se le imputarían al primero, quedando así un saldo a pagar de TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS QUINCE BOLÍVARES (Bs.39.715,00); que igualmente pactaron que en vista de que el cuñado de la accionante A.M.S. rescindió igualmente el contrato con la empresa accionada el cual se refería a la construcción de las casas 05 y 06 que el monto que dicha empresa estaba obligado a devolverle al referido comprador lo imputara al pago adeudado por la demandante, quedando así una suma a favor de ésta por la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL CIENTO TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.38.135,00); que a pesar de todas las conversaciones y acuerdos han transcurrido más de cuatro (4) años sin que la vendedora haya cumplido con su obligación de vender a su representada los inmuebles y parcela de terreno descritos anteriormente en la cláusula segunda y cuarta del contrato de opción de compra.

      Por su parte, la empresa demandada – reconviniente procedió en forma tempestiva a rechazar la demanda alegando que la ciudadana M.E.L.B. se había interesado originalmente en comprar cuatro viviendas en dos parcelas numeradas 25 y 26 dentro de la construcción de la Urbanización Y.C.C., propiedad de su representada, por un precio original para el año 2007 en la cantidad de Seiscientos Sesenta Millones de bolívares; reservando con Un Millón de bolívares, el 29 de marzo del dos mil siete; que el treinta de abril del 2007 hubo un adelanto de Treinta Millones, denominado abono Nº UNO, el abono Nº DOS, el 05.06.2007 por Treinta y Cinco Millones, y el abono Nº TRES, el 09-97-2007 (sic), por Diez Millones de bolívares; que como la interesada en la citada compra manifestó su imposibilidad económica para continuar pagando lo convenido, se estableció otro contrato en donde se estableció opción de compraventa con respecto a dos unidades de viviendas a construirse sobre la parcela número 25, y la opcionante comparadora adelantó Ciento Sesenta Mil Setecientos Ochenta bolívares, los cuales fueron sumados a la suma total anterior ya entregada para un total de Doscientos Cuarenta y Nueve Mil Setecientos Ochenta bolívares (Bs.249.780,00), habiéndose pactado un precio total de Seiscientos Veinticuatro Mil Cuatrocientos Cincuenta (Bs.624.450,00), por la construcción de las dos casas; que la opcionante compradora se comprometió el once de abril del 2008 a pagar en Sesenta días Ciento Ochenta y Siete Mil Trescientos Treinta y Cinco bolívares, monto dinerario que se pactó para dar continuidad a la obra, el cual no fue cumplido y a los ciento treinta y cinco días abonó apenas Bs.55.000,00 el día 09.09.2008, como lo confiesa la actora al vuelto del folio tres (3); que ante los constantes cambios propiciados por la compradora la ejecución de la obra se retrasó; que el 23 de agosto del 2008, la ahora demandante ofreció efectuar los siguientes pagos en fechas primero de septiembre, 15 y 30 del mismo mes, años 2008, por un total de Bs.187.000,00 al vuelto del folio tres de este expediente no aparecía el cumplimiento de esos pagos por lo cual era evidente que la accionante incurrió en continuados incumplimientos; que el nueve de septiembre del 2008, se firmó documento privado de reserva de compra-venta por la parcela Nº 26, con respecto a la cual la ahora demandante exigió que se le construyera un depósito de agua con capacidad de VEINTICUATRO MIL LITROS, el cual se construyó en su totalidad, y tenía un costo y valor de ciento noventa y dos mil bolívares fuertes, a razón de nueve mil bolívares por metros cúbicos de construcción; que rechazan los alegatos vinculados con el ciudadano A.M.S. en cuanto al monto dinerario adelantado por él para la compra definitiva de la parcela 14 en la indicada urbanización y que esa cantidad de dinero pasó a formar parte del precio a pagar por la parcela 25, por ser inciertas; que las dos unidades de vivienda sobre la parcela 25 pactadas para su venta a la opcionada-compradora, ahora actora, si fueron construidas pero el documento definitivo de compra-venta no fue posible protocolizarlo por culpa y causa del tercero que de conformidad con el segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil llamaron al presente juicio, para hacerlo parte en el mismo; que su representada era dueña del terreno con un área de Cincuenta y Dos Mil Trescientos Doce metros cuadrados con Cuarenta y Siete centímetros cuadrados (52.312,47m2), situado en el lugar conocido como el Rincón del Toey o Rincón de los romeros, sector Taguantar, Municipio Díaz del estado Nueva Esparta y por ello con el fin de contribuir con los planes gubernamentales acerca de la necesidad de vivienda, su representada conformó un plan de parcelamiento y construcción sobre el mismo de viviendas, en total 53 parcelas para 53 soluciones habitacionales, proyecto que obtuvo toda la permisología correspondiente con el nombre de PARCELAMIENTO RESIDENCIAL Y.C.C.; que para llevar a cabo dichas labores solicitó y obtuvo una línea de crédito garantizado con hipoteca inmobiliaria convencional de primer grado y fianza solidaria con el Banco Confederado, C.A, conforme a las condiciones contractuales que en su oportunidad se estipularon, según documento que se registró el 26 de junio del 2007, bajo el Nº. 47, folios 253 al 270, tomo 10, protocolo primero, en el Registro Público del Municipio Díaz del estado Nueva Esparta; que el Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., a consecuencia directa de la citada fusión asumió las obligaciones que originalmente firmó el Banco Confederado, C.A., entre las cuales se encontraba el liberar cada parcela a medida que sobre las mismas se construyeran viviendas y del respectivo precio de venta se iba amortizando la deuda previa liberación de cada parcela, es decir, parcela vendida, cuota dineraria pagada al acreedor hipotecario y liberación inmediata de esa parcela hasta que al final se pagaría la totalidad del crédito garantizado con hipoteca de primer grado; que el presidente de la firma que representan dirigió cantidad de solicitudes de liberación de las parcelas sobre las cuales se habían construido viviendas, pero la respuesta fue el silencio absoluto, y por ello, la parcela 25, que reclama la parte actora en este juicio, fue imposible liberarla a causa y responsabilidad legal del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A.; que el incumplimiento que a su representada atribuye la demandante carecía de asidero con respecto a la obligación de liberar el terreno para poder permitir la protocolización de la respectiva venta de la parcela 25 y de las soluciones habitacionales sobre la misma construidas, porque esa responsabilidad en forma evidente se deriva de responsabilidad directa e inmediata de la entidad bancaria acreedora hipotecaria, que a raíz de lo expresado rechaza la demanda y propone demanda de mutua petición con el fin de que la ciudadana M.L.B. le pague la cantidad que resulte de la experticia sobre las bienhechurias que ella ordenó a construir en beneficio de las dos viviendas que se construyeron tanto en la parcela 25 como en la parcela 26 de la mencionada urbanización.

      Así pues, resulta evidente que en este asunto la carga de la prueba deberá ser distribuida en cabeza de ambos sujetos procesales, en la actora quien deberá comprobar todos sus dichos y muy especialmente que la empresa accionada incumplió con las obligaciones contraídas en el contrato de construir las dos unidades de viviendas sobre la parcela Nº 25 según las cláusulas primera, segunda y cuarta y de otorgar el documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro competente a pesar de los pagos ejecutados; que pago cerca del 95 % del costo de dicha venta y más aún que es cierto lo señalado en cuanto a la imputación de la suma restante de SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.77.850,00) pagada por el cuñado de la demandante, ciudadano A.M.S. al saldo por cancelar de ésta, a raíz de la rescisión del contrato entre dicho ciudadano y la empresa demandada, y en el demandado-reconviniente, tendrá la carga de comprobar todos y cada uno de los hechos que alegó como defensas, principalmente lo concerniente a la conducta obstruccionista que le asignó a la demandante y que según lo afirmó retrasó la construcción de las obras; que las 2 viviendas vendidas ciertamente se construyeron y estaban listas para ser habitadas, y lo más importante que por causa y responsabilidad del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., quien no ha cumplido con la obligación de liberar el terreno para poder permitir la protocolización de la respectiva venta para honrar su compromiso contractual. Igual ocurre con la reconvención, pues en ese caso deberá el demandado reconviniente comprobar durante la etapa probatoria que la ciudadana M.L.B. no ha cancelado el pago de las obras extras que mandó a construir por su propia cuenta y para ella en la parcela Nº 25 consistentes en la ampliación de zanja de absorción y del porche de cada una de las dos casas, ni menos aún las que ordenó construir en la parcela Nº 26 relacionado con el depósito de agua con capacidad de 24.0000 litros y la caseta de bombas hidroneumáticas.

      Así pues, que en atención a los señalamientos antes efectuados resulta obligante para ambos sujetos procesales comprobar sus dichos, so riesgo de sucumbir en sus aspiraciones. Y ASÍ SE DECIDE.

      PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-

      El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o non Adiempleti Contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.

      Del mismo modo el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, lo que significa que emana de las partes contratantes y tienen facultades para intentar la resolución o cumplimiento del contrato cuando la otra no cumpla con sus obligaciones.

      Por otra parte, los artículos 1264 y 1271 regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1264 dispone que el principio general en materia de obligaciones es que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que en caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación sustitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable. Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables y muy especialmente, que se produjo una disminución o pérdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.

      Sobre este particular la doctrina y Jurisprudencia son unánimes al considerar que la procedencia de la acción de cumplimiento o de resolución de contrato esta sujeta a la materialización de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas recíprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; 2) La no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3) La necesidad de acudir a la autoridad judicial para que se intente la acción de resolución por quien haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones. De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción es el incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de cumplimiento o de resolución.

      Sobre lo que ha de entenderse como incumplimiento de obligaciones, tenemos que E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, al conceptualizarlo dice: "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo…”(PP. 111 al 120), por su parte el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa: "…...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’. Pero la propia letra del artículo 1.167 del Código Civil cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento, no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino más bien, un incumplimiento en sentido subjetivo (o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable, no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde un principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de los riesgos a los que deberemos recurrir...”. (PP. 737.y 738).

      El contrato de opción de compraventa es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quien tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión. (Rodríguez Ferrara, Mauricio, El Contrato de Opción, segunda edición 1998, pág.5).

      En el asunto sometido a la consideración del Tribunal se advierte según el texto del contrato suscrito, que las partes celebraron un contrato que titularon de Opción de Compra-Venta, mediante el cual la compradora se obligó a comprar a la propietaria dos unidades de vivienda y la parcela sobre la cual estarían construidas, a razón del precio que asciende a la suma de SEISCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.624.450,00) que se pactó pagar en forma fraccionada, esto es el 40 % del costo total de las viviendas y su terreno, mientras se construyen las mismas y el resto se cancelaría con la protocolización del documento de compra-venta. Todo lo cual conduce a este Tribunal a considerar que dicho contrato conforme al contenido del artículo 1.159 del Código Civil, con las limitaciones impuestas por el artículo 6 del mismo texto legal, se asimila no a una venta, sino a un contrato preparatorio, los cuales son definidos por la doctrina como “aquellos que tienen por objeto crear un estado de derecho que pueda servir de base o fundamento a la celebración de otros contratos posteriores”, son un “acuerdo de voluntades que lleva implícita la promesa de celebrar un contrato futuro” o “una vinculación nacida de un contrato, cuya eficacia, en el querer de las partes, es sólo preliminar o previa, puesto que lo que se intenta es crear una relación futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre las mismas partes contratantes”.

      Vale destacar que esa clase de contratos preparatorios tienen una existencia previa, autónoma y con características propias, distintas al contrato definitivo que se pretende realizar mediante una manifestación de voluntad posterior de las partes, puesto que es evidente que los bienes que se pretenden vender aún para el momento de la firma del contrato no se habían construido, y que por acuerdo expreso entre ambas partes se estableció que un porcentaje se pagaría mientras se edificaban las viviendas y la otra al momento de suscribir el documento definitivo de venta. En este sentido, en sintonía con lo dicho a continuación se copia un extracto de la sentencia Nro. RC.000460, emitida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 27/10/2010, expediente Nro. 10-131, en donde se indicó lo siguiente, en un caso similar al que hoy se analiza, a saber:

      …De lo anterior se observa que el juez de la recurrida al interpretar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, traído por la parte demandante como documento fundamental, consideró que la intención común de las “partes fue celebrar un contrato de compraventa (sic), cuyo consentimiento sobre cosa y precio se produjo por la oferta de venta de los codemandados y la aceptación de la demandante”, razón por la cual calificó al mencionado contrato como una compra venta.

      Visto lo señalado por la recurrida, es necesario realizar ciertas consideraciones respecto a los contratos de compra venta y las opciones a compra.

      El contrato de venta es definido por el artículo 1.474 del Código Civil, como la convención por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.

      Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son: a) Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. b) Objeto se refiere a la cosa cuya propiedad se transfiere y c) Causa Lícita.

      El contrato de venta posee ciertas características las cuales son:

      Es un contrato bilateral: El comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas.

      Es un contrato oneroso.

      Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes.

      Puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo.

      Es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido. (Aguilar Gorrondona, J.L.. Contratos y Garantías, Derecho Civil IV.)

      Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).

      En el mismo orden de ideas, esta Sala en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: A.P.d.S. y S.S.F. contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:

      …Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.

      Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.

      Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

      Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:

      Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

      Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

      Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.

      Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.

      Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)

      De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…

      . (Negritas de la Sala).

      Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.

      Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (Sent. S.C.C. de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra).

      Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra-venta no constituyen una venta, ya que son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato.

      …………. (omisis)………..

      De lo anterior se observa que en las cláusulas del contrato se identificaron las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato (cláusula primera), el precio del bien (cláusula segunda), la duración del mismo (cláusula tercera), la cantidad de dinero que en calidad de arras entrega “la oferida compradora” a “los oferentes vendedores”, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída (cláusula quinta), se estableció la “Cláusula Penal” para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato (cláusula sexta), lo cual evidencia conforme a las doctrinas y jurisprudencias transcritas, que se trata de un contrato de promesa bilateral de compra-venta.

      Asimismo, de la cláusula séptima del contrato deriva la intención de las partes de celebrar una opción de compra venta al señalar “De concretarse la venta”, lo que implica que pudiera no concretarse, ya que de acuerdo a la voluntad de las partes la intención de éstas fue celebrar un contrato de promesa bilateral de compra-venta.

      Así pues, al ser un contrato de promesa bilateral de compra-venta, su naturaleza es la de un contrato preparatorio, en el cual hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compra-venta propiamente dicho, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes tal y como se expresó en la cláusula séptima de dicho contrato.

      De modo que, “las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación”, por lo que, el juez de la recurrida, tal y como lo denunció el formalizante, incurrió en el primer caso de suposición falsa al calificar el contrato de fecha 8 de junio de 2007, como un “contrato de venta”, desnaturalizando su contenido y apartándose de esta manera de la intención de los contratantes, cuando lo cierto es que se trata de un “contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta”, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo.

      Por lo demás, no puede pasar por alto esta Sala lo observado en la parte final de la cláusula sexta del contrato, que indica “…Si “LOS OFERENTES-VENDEDORES” desistieran de la venta, estarán obligados a restituir la cantidad de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 800.000.000,oo), recibidos a título de arras, más la suma de OCHOCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (sic) (Bs. 800.000.000,oo) establecida como Cláusula (sic) Penal (sic) como justa indemnización por daños y perjuicios…”.

      Lo cual evidencia que se estableció a favor del oferente-vendedor la posibilidad de rescindir unilateralmente la venta pactada, hecho de gran importancia pues tal y como fue advertido anteriormente, el juez desestimó el examen de la oferta, sin consideración alguna al derecho de rescisión previsto por las partes en dicha cláusula, utilizando una fórmula general sin asiento en la voluntad de las partes, quedando claro, que mas allá de cualquier discusión acerca de que si la venta se había perfeccionado entre las partes, la posibilidad de rescindir del contrato hace innecesario cualquier otra consideración al respecto.

      En consecuencia, por las anteriores consideraciones, esta Sala de Casación Civil declara con lugar la presente denuncia de falso supuesto por desviación ideológica o intelectual en la calificación del contrato. Así se establece…

      .

      De tal manera que precisado lo anterior, en vista de que en este asunto al igual que en el caso estudiado por la Sala en el contrato si bien se precisa la identificación de los contratantes, el precio, la forma de pago, el objeto de la negociación, en la cláusula Séptima se estableció que el término previsto para la construcción y entrega de las unidades de viviendas es de aproximadamente seis meses contados a partir de la firma de la opción de compra-venta, lo cual pone de manifiesto que la intención de las contratantes era preparar el contrato definitivo de venta que estaría supeditado a la culminación de la construcción de las viviendas sobre la parcela de terreno prometida en venta. Establecido y aclarado lo anterior, es evidente para esta Juzgadora que la acción intentada tiene que ver con el cumplimiento del contrato denominado “Contrato de Opción Compra-venta” suscrito entre la sociedad mercantil DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, C.A, y la ciudadana M.E.L.B. en el cual como ya se especificó la última de las mencionadas -hoy actora- debía entregarle a la vendedora la suma de SEISCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.624.450,00) que fue el precio fijado en las condiciones entre ellos convenida, según la siguiente forma de pago: en fecha anterior y contra documento de reserva la vendedora recibió la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.79.000,00), en este acto recibió la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.170.780,00), con lo que ha recibido un total de DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.249.780,00) que representa el 40% del costo total de las viviendas y su terreno; y el resto se cancelaría en común acuerdo entre las partes y según cronograma de pago previamente establecido hasta finalizar la obra, momento en el cual se realizaría el último pago con la protocolización del documento de compra-venta.

      Es decir, de acuerdo a lo antecedentemente resaltado resulta claro que la relación contractual cuyo cumplimiento se reclama esta contenida en documento autenticado en fecha 23.04.2008 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 13, Tomo 39, que riela a los folios 18 al 22, mediante el cual pactaron -entre otros aspectos- el comprador se obligaba comprar a la propietaria dos unidades de viviendas y la parcela Nº 25 sobre la cual estarían construidas, localizadas en el Parcelamiento Residencial Y.C.C., con una superficie aproximada de quinientos cuarenta y dos metros cuadrados con cincuenta y cinco centímetros cuadrados (542,55 m2) comprendida dentro los siguientes linderos: NORTE: En línea compuesta que une los Puntos 151-1 (coordenadas norte 1.219.683,28 y este 389.355,47) y este punto a una distancia de veinte metros con treinta y siete centímetros (20,37) con el punto 55 (coordenadas norte 1.219.682,98 y este 389.373,38) y este punto a una distancia de quince metros con 61 centímetros (15,61) con el punto 56 (coordenadas norte 1.219.684,55 y este 389.386,04) con calle Marcano; SUR: En veintiocho metros con ochenta y cuatro centímetros (28,84) en línea recta que une los Puntos 150 (coordenadas norte 1.219.669,83 y este 389.384,11) y 151 (coordenadas norte 1.219.670,25 y este 389.355,28) con terrenos que son o fueron propiedad de H.M. y E.M.; ESTE: En línea compuesta que une los Puntos 56 (coordenadas norte 1.219.684,55 y este 389.386,04) y este punto a una distancia de siete metros con ochenta y ocho centímetros (7,88m) con el punto 150-1 (coordenadas norte 1.219.676,89 y este 389.384,21) y este punto a una distancia de siete metros con seis centímetros (7,06m) con el punto 150 (coordenadas norte 1.219.669,83 y este 389.384,11) con Parcela Nro.26; y OESTE: En trece metros con tres centímetros (13,03 m) en línea recta que une los puntos 151-1 (coordenadas norte 1.219.683,28 y este 389.355,47) y 151 coordenadas norte 1.219.670,25 y este 389.355,28) con retiro de borde costero; que las viviendas en conjunto y sus anexos tendrían un área básica de DOSCIENTOS SETENTA Y UN METROS CUADRADOS (271,50 m2) de construcción aproximadamente, teniendo cada una de las viviendas CIENTO TREINTA Y CINCO METROS CON SETENTA Y CINCO CENTIMETROS (135,75), integradas por muebles, tope y gabinetes de cocina (no equipada), piezas sanitarias y la grifería y accesorios de acero inoxidable, calentador eléctrico, puerta principal de madera, demás puertas y ventanas con sus vidrios, closets, tanque de agua de DOCE MIL LITROS (12.000lts) con su bomba hidroneumática, gazebo con barbacoa y fogón, lava copa, baño de área social con ducha externa, zanja de absorción, acometida de electricidad, aguas blancas y negras, todo con piso, techo y acabados según plano arquitectónico; que se perfeccionaría la venta de los inmuebles en un plazo aproximado de seis (6) meses contados a partir de la firma del documento de opción de compra venta; que la compradora acepta que el precio de la venta es la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.624.450,00) pagaderos de la siguiente forma: a) en fecha anterior y contra documento de reserva la vendedora recibió la cantidad de Setenta y Nueve Mil bolívares fuertes (Bs. f.79.000,00), y en ese acto la vendedora dice que recibió la cantidad de Ciento Setenta Mil Setecientos Ochenta bolívares fuertes (Bs. f.170.780,00), para un total recibido de DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. f.249.780,00) que representa el cuarenta por ciento (40%) del costo total de las viviendas y su terreno, b) el resto se cancelaría en común acuerdo entre las partes y según cronograma de pago previamente establecido hasta finalizar la obra, momento en el cual se realizaría el último pago, así como la protocolización del documento de compra-venta.

      De tal manera, conforme a todo lo expresado se desprende sin lugar a dudas que habiéndose aceptado la relación contractual en los términos indicados en el libelo de la demanda, resulta evidente que en efecto, por un lado la empresa accionada asumió el compromiso de construir y venderle a la demandante dos unidades de viviendas sobre la parcela Nº 25 por la suma de SEISCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.624.450,00); que la demandante pagó la totalidad de la suma fijada como precio, esto es SEISCIENTOS VEINTICUATRO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.624.450,00) quedando a favor de la hoy actora un saldo de TREINTA Y OCHO MIL CIENTO TREINTA Y CINCO (Bs.38.135,00), en función de que realizó a favor de la empresa accionada-reconviniente los siguientes abonos: Bs.249.780,00 correspondiente al 40% del valor del inmueble, parcialmente realizó pagos tal como se desprende de los recibos que fueron valorados por esta sentenciadora, discriminados así: Bs.55.000, Bs.40.000, Bs.31.000, Bs.20.000, Bs.20.000, Bs.9.460, Bs.14.620, Bs.7.000, Bs. 31.080, Bs.22.350 y Bs.22.350, los cuales suman la cantidad de QUINIENTOS VEINTIDOS MIL DOSCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs.522.290,00), y mas aún, que a dicha suma debía imputársele la cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.148.945,00,) equivalente a los Bs.62.445 pertenecientes a la reserva de la parcela 26 y el abono por Bs.86.500 a que hace referencia la reunión de fecha 4.09.09 que efectuó en su oportunidad el ciudadano M.S. cuando pretendió adquirir la parcela 14 y las dos unidades de vivienda que serían construidas en la misma, y lo ultimo, que la fecha tope pactada para entregar las viviendas vendidas sería aproximadamente de 3 a 4 semanas contadas desde el día 4.09.2009 la cual luego se extendió a partir del 9.03.2010 por un lapso de 30 días aproximadamente.

      Ahora bien, con respecto al comportamiento procesal de la parte accionada se observa que por un lado reconoció la existencia del contrato, y más aún, no enervó los efectos probatorios del documento cursante al folio 56 al 59 en donde como se dijo anteriormente se tomaría como abono al precio fijado de la parcela 25 la reserva realizada en la parcela 26 y el abono por Bs.86.500 que efectuó en su oportunidad el ciudadano M.S.; y que por el otro, a pesar de que rechazó la demanda alegando -entre otros aspectos- que las viviendas habían sido construidas en su oportunidad pero debido al tiempo sin habitarlas las mismas habían sufrido deterioros a causa de esa circunstancia por no tener cuido constante de personas que vivan en las mismas y por hechos de delincuentes; que la actora no había cancelado las obras adicionales que había mandado a construir por su cuenta tanto en la parcela Nº 25 como en la Nº 26, y que la entrega no se había perfeccionado por causa del Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., al no haber liberado la hipoteca que pesaba sobre el inmueble previo el pago de la respectiva cuota dineraria, no probó durante la secuela aprobatoria lo referido, ni mucho menos la concurrencia de alguna de las causales eximentes de responsabilidad civil, sino por el contrario concentró su actuación probatoria en aportar una declaración jurada del Ingeniero A.D. que no fue ratificada mediante la prueba testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y por lo tanto, se le negó valor probatorio al documento aportado para ese fin, por lo cual está claro que a pesar de su carga probatoria no logró demostrar los hechos que invocó, ni mucho menos justificar su incumplimiento.

      En suma de lo expresado resulta claro para quien decide conforme a lo antecedentemente dicho que la parte accionada durante la etapa probatoria no comprobó sus dichos, concretamente que ante las constantes peticiones o reformas al proyecto original presuntamente propiciadas por la demandante-reconvenida se retrasó la entrega de los bienes vendidos, que las viviendas que serían construidas según el contrato de marras en la parcela 25 estaban culminadas o bien, que estando concluida su construcción las mismas presentaban deterioros por cuanto estaban abandonadas y azotadas por la delincuencia que impera en el lugar, ni tampoco que su incumplimiento se encuentra suficientemente justificado dada la concurrencia de una de las causales eximentes de responsabilidad civil, como lo es el hecho del tercero, que en este caso se le atribuye al Banco Bicentenario, Banco Universal, C.A., de quien se dijo en la contestación y demanda de mutua petición que había obstruido la entrega de los bienes vendidos y protocolización del documento definitivo de compraventa por cuanto no había liberado la hipoteca que pesa sobre el terreno donde esta construido el Parcelamiento Residencial Y.C.C..

      Todo lo cual conlleva a quien resuelve esta litis a dictaminar que ante la ausencia de pruebas o medios de prueba que permitan afianzar lo dicho por la demandada reconviniente concretamente que la ciudadana M.L.B. le adeude cantidad alguna por obras extras o al menos enervar los hechos invocados por la demandante en el libelo que principalmente se vinculan con el cumplimiento integro de su parte en el pago del precio prefijado en el contrato y el incumplimiento por parte de la demanda en la construcción y entrega de los bienes vendidos que serian construidos en la parcela 25 del Parcelamiento Residencial Y.C.C., resulta forzoso declarar procedente la demanda propuesta, y en consecuencia, éste Juzgado haciendo uso de su poder jurisdiccional obligue a la sociedad mercantil DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB C.A a que en cumplimiento del contrato preparatorio de opción de compra venta autenticado en fecha 23.04.2008 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 13, Tomo 39, cumpla con la carga contractual que asumió, en el sentido de culminar la construcción de las dos (2) unidades de viviendas sobre la parcela Nº 25 de acuerdo a las cláusulas Primera, Segunda y Cuarta del referido contrato en el Parcelamiento Residencial Y.C.C., para luego proceder a efectuar la tradición legal de dichos inmuebles y proceda dentro del lapso que se fije para cumplir voluntariamente con el presente fallo –una vez que quede firme– a protocolizar el documento definitivo de venta y haga entrega formal de los inmuebles en cuestión. Y así se decide.

      Asimismo, conviene traer a colación un extracto del fallo emitido por la Sala de Casación Civil mediante sentencia Nº 0612 pronunciada en fecha 30 septiembre del año 2003 en el expediente Exp. N° 02-237 mediante el cual en interpretación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil estableció lo siguiente:

      ...En cuanto al alegato de la demandada sobre la sentencia de primera instancia confirmada por la recurrida que la hizo suya (subrayado de la demandada) (sic), afirmando que la misma viola el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil por no haber aplicado la parte final del mismo, tratándose de una venta a plazo y por tanto, nada aclaró acerca de los efectos de la sentencia por esa deuda pendiente y debió aplicar íntegramente el contenido del artículo 531 citado, ya que solo aplicó la primera parte, no así el final acerca de lo que ocurre cuando la venta no es de contado, esta alzada pasa a subsanar la omisión en la parte dispositiva de este fallo, especificando los efectos de la sentencia por la deuda pendiente y la forma del pago del resto del precio por el comprador, quien probó durante todo el proceso, que no estando en mora con respecto a su obligación de pagar y habiendo pagado parte del precio, ha cumplido su prestación. En cuanto al hecho de que la compra-venta sea o no de contado, no es determinante para que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, pues, basta con que la parte que ha propuesto la demanda, ha (sic) cumplido su prestación, debiendo existir constancia auténtica en los autos; en el presente proceso, el comprador hizo constar auténticamente a través del contrato de compra venta notariado, que cumplió su obligación de pagar la parte del precio estipulado para el momento y el resto del precio sería su obligación futura dependiente del cumplimiento de la obligación principal del vendedor de tradir la cosa, en consecuencia, al no estar en mora el demandante comprador con su obligación de cumplimiento de prestación, tal y como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil , esta alzada declara procedente, que la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido y así se decide

      . En consecuencia, se declara improcedente la denuncia de infracción de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. …..” (Resaltado del Tribunal).

      Se extrae de la interpretación del fallo parcialmente transcrito que en los casos en que se demanda para obtener el cumplimiento de un contrato cuyo objeto se circunscribe a la transferencia de la propiedad de una cosa o un bien determinado se requiere para que la sentencia firme que se emita produzca los efectos traslativos de la propiedad o constitutivos de un derecho que el actor haya cumplido su prestación, mediante prueba auténtica en autos, pues de lo contrario, de no constar tal prueba del cumplimiento, la sentencia nunca alcanzaría tales efectos.

      Así pues, que atendiendo al criterio precedentemente copiado y adaptándolo al caso de autos es evidente que conforme a los señalamientos efectuados en la demanda la parte demandada-reconviniente estaría obligada a cumplir con el compromiso adquirido a través del precitado contrato de opción de compraventa, esto es, con la entrega del bien objeto del contrato, dentro del lapso que deberá fijar el Tribunal, ya que de lo contrario en aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil la sentencia que se pronuncie en este asunto, genere efectos de un titulo o documento traslativo de propiedad o bien, que en caso de que la entrega del bien inmueble descrito en el contrato no resulte posible se proceda como lo estipula el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil el cual menciona que cuando la entrega de la cosa resulte imposible se estimará su valor y se procederá como si se tratara del pago de sumas de dinero.

      Sin embargo, se debe mencionar que conforme lo establecido en el artículo 528 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que en el caso analizado la parte demandada-reconviniente incurrió en forma grave en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales al punto que dejó de culminar las dos viviendas en la parcela Nº 25 que formaría parte del Parcelamiento Residencias Y.C.C., por lo cual es evidente que para efectuar la entrega del bien tendría éste que culminar las referidas viviendas para lo cual se haría necesario que la demandada-reconviniente o en su defecto conforme al artículo 529 eiusdem la actora-reconvenida se vea obligada a realizar una cuantiosa inversión de sumas de dinero. En tal sentido, para dar cumplimiento al pedimento de la parte actora-reconvenida en torno a la entrega del bien inmueble objeto del contrato, en caso de que su ejecución resulte de difícil o imposible ejecución, puesto que se insiste comporta la culminación de las dos viviendas en la parcela Nº 25 según el proyecto inmobiliario denominado Parcelamiento Y.C.C., se deberá proceder conforme lo pauta los artículos 528 y 529 del Código de Procedimiento Civil que contempla en su último aparte la posibilidad de fijar una indemnización equivalente al valor de la cosa mueble o inmueble que se debe entregar conforme al contrato, siempre que la parte ejecutante lo solicite, para lo cual se deberá realizar una experticia complementaria del fallo por tres (3) expertos según los lineamientos establecidos en el artículo 249 eiusdem con miras a que estos establezcan el valor o costo de la inversión que se requerirá efectuar para cumplir con la culminación de la obra, también a petición del ejecutante éste podrá ser autorizado por el Tribunal para que ejecute el mismo la obligación a costa de la empresa ejecutada. Del mismo modo, también resulta permisible, siempre que la parte ejecutante lo solicite que en vista de que resulte tan onerosa dicha ejecución, que se cuantifique el costo del inmueble y se proceda con fundamento en el artículo 527 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual se requerirá la ejecución de una experticia complementaria del fallo a fin de que tres (3) expertos establezcan el valor del bien inmueble negociado según las características del bien especificadas en el contrato y la zona donde se encuentra situado el terreno. Por último, cabe destacar que dependiendo de la forma de ejecución que elija la parte ejecutante, si se llegara a culminar las casas objeto del contrato, se procederá a petición de la parte interesada como lo rezan artículos 529 y 531 del Código de Procedimiento Civil en lo que atañe a la protocolización del documento definitivo de venta de las referidas viviendas.

      Sobre la devolución de la suma de Treinta y Ocho Mil Ciento Treinta y Cinco bolívares con cero céntimos (Bs.38.135,00) en vista de que según se dice es el excedente de la suma de Setenta y Siete Mil Ochocientos Cincuenta bolívares (Bs.77.850,00) correspondiente al desistimiento de la operación de la casa 05 y 06 del ciudadano Á.M.S., tal y como quedó establecido en este mismo fallo el Tribunal estima que según el documento privado suscrito por la accionada titulado “REUNIÓN PROYECTO YSAMAR” cursante a los folios 56 al 59 consta que ciertamente la parte accionada-reconviniente asumió dicha carga, cuando en dicho documento expresamente se asentó que el abono de M.S. debe ser reconocido a cuenta de la parcela 26, los cuales en comunicaciones posteriores se determinó que tanto la reserva entregada por dicha parcela como el abono efectuado por el referido ciudadano, se tomaría como parte de pago de las casas de la parcela 25. Con lo anteriormente dicho queda en evidencia que la parte accionante pagó íntegramente el precio de venta y que la demandada reconviniente conforme a las sumas de dinero que recibió y el acuerdo celebrado en cuanto a la suma que dicha empresa le adeudaba al ciudadano M.S. y su imputación al saldo deudor de la hoy demandante, debe no solo cumplir con la entrega de las dos casas construidas en la parcela identificada con el Nro. 25 y protocolizar el documento definitivo de venta a favor de la actora, sino adicionalmente reintegrarle a la demandante la suma de TREINTA Y OCHO MIL CIENTO TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 38.135,00). Y así se decide.

      LA INDEXACIÓN O EL AJUSTE POR INFLACIÓN.-

      La indexación monetaria es definida según el Diccionario de Economía Moderna del Instituto Moderno de Massachusetts como “Un mecanismo de ajustes periódicos en el valor nominal de los contratos en armonía con los movimientos de un específico índices de precios...”.

      En este sentido, nos enseña el destacado jurista L.A.G., en su obra INFLACIÓN Y SENTENCIA, página 32 y 33 lo siguiente: “...la inflación con la consiguiente depreciación monetaria y la permanente pérdida del valor de cambio de la moneda es fundamentalmente un fenómeno económico y no jurídico. (sic) La indexación o corrección monetaria expresan o significan lo mismo. Pues la corrección monetaria aborda el problema que se le presenta al juez cuando el valor monetario del monto indemnizable tenga fluctuaciones motivadas por la revalorización o desvalorización de la unidad monetaria con que se paga a la víctima de la indemnización...”.

      Sobre este particular, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 18.12.2006, Expediente N° 2005-000613, estableció:

      Al respecto, resulta pertinente realizar algunas consideraciones previas, comenzando por los conceptos de corrección monetaria e indexación judicial, usualmente utilizados indistintamente en el mundo jurídico, pero, entre los cuales existe una diferencia fundamental, cual es, que la primera está consagrada legalmente mientras que la segunda sólo es aplicable en el ámbito judicial.

      En tal sentido, el autor E.L. en su “Estudio Retardo en el Cumplimiento de Obligaciones Pecuniarias y Depreciación de la Moneda” (Efectos de la Inflación en el Derecho, Serie Eventos, Caracas, 1999, pág 373), expresa que: “La indexación judicial es un método extraño al ordenamiento jurídico venezolano. Este no lo conoce y por tanto no le está dado a los jueces el aplicarlo, puesto que ellos, en sus decisiones deben atenerse a las normas de derecho, a menos que la ley los faculte para decidir con arreglo a la equidad, de acuerdo al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Aplicar el método de la indexación en un caso judicial, sin una norma legal (o una expresa estipulación contractual) que lo autorice, es decidir contra derecho, al sólo arbitrio del juez; por lo que él estime justo: esto no es legalmente posible en Venezuela.”

      Por otra parte, J.O.R. en su monografía “Correctivos por inflación en las Obligaciones de Dinero y Obligaciones de Valor”, señala que: “La indexación judicial se podría definir como el mecanismo por el cual, un juez en un caso concreto, sin tener la autorización legal y para el caso de obligaciones que son obligaciones de dinero, aplica una corrección al valor de la prestación del deudor para los efectos de tratar de dar una indemnización justa y lograr la restitución del equilibrio patrimonial del acreedor...”.

      La Casación Civil de este M.T., en sentencia de fecha 17 de marzo de 1993, caso: Camillius Lomerell contra Machinery Care y otros, señaló que: “La justificación del método de la indexación judicial está en el deber que tiene el Juez de la acción indemnizatoria, que la víctima obtenga la reparación real y objetiva del daño sufrido...”.

      Sobre el punto, posteriores decisiones de esta misma Sala han ido perfilando su postura, respecto a la oportunidad en que debe ser solicitada en juicio la indexación judicial, señalando al respecto, lo siguiente:

      ...El momento en que se debe proponer la corrección monetaria es en el libelo de la demanda y no después, ya que se estaría en presencia de una reforma del libelo fuera de la oportunidad y condiciones previstas en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, y esto sería en el caso en que se trate de intereses o derechos privados y disponibles, salvo que se trate de una indexación declarada de oficio por el juez que se da en aquellos casos en que se trata materia de orden público...

      . (Sentencia N° 916 caso: L.D.L. contra Lomas Terrebella, C.A. y Otras, de fecha 19 de noviembre de 1998).

      Más recientemente, en criterio vigente hasta la presente fecha, se señala:

      ...La Sala reiterando su decisión del 2 de junio de 1994, en sentencia N° 390 del 13 de noviembre de 1996, en el expediente N° 95-591 del caso de C.d.J.R. contra Mundial Gas S.A., señaló:

      ‘...Para los asuntos en los cuales no está interesado el orden público, esta Sala en sentencia del 02 de junio de 1994 (...) estableció que la oportunidad para proponer la petición de corrección es: a) en el libelo de demanda, como parte del petitorio y b) en los informes que se produzcan, ya ante el tribunal de la causa o el de alzada, si el fenómeno inflacionario surge con posterioridad a la interposición de la demanda, criterio que responde a una elemental noción de justicia, pues no puede el demandante cargar con el perjuicio que a su pretensión se causaría, por hechos económicos cuya causa le es ajena

      (...Omissis...)

      Con base en el reiterado criterio de esta Sala no podía la recurrida acordar la corrección monetaria, la cual no fue pedida en el libelo, y mucho menos en este caso, que ni siquiera se hizo en la oportunidad de alegaciones correspondientes establecida para la segunda instancia...

      (Subrayado de la Sala)...’. (Sentencia de fecha 19 de diciembre de 2003, caso: AUTOCAMIONES CORSA C.A. contra FIAT AUTOMÓVILES DE VENEZUELA COMPAÑÍA ANÓNIMA, expediente N° 02-051).

      Así las cosas, queda evidenciado que la Sala de Casación Civil, actualmente acepta que en el acto de informes, se pueden interponer otras peticiones, entre las que se encuentran, la solicitud de indexación de las sumas demandadas.

      De otra parte, y para finalizar, resulta oportuno puntualizar que cuando el artículo 1.737 del Código Civil consagra la hipótesis de que el aumento o disminución en el valor de la moneda, no incide ni influye en la obligación, si ocurre antes de que esté vencido el término del pago; por interpretación al contrario, si la variación en el valor de la moneda ocurre después de la fecha o tiempo establecido, es posible el ajuste que establezca el equilibrio roto por el aumento o disminución en el poder adquisitivo de la misma, es decir, es necesario que la obligación sea exigible para que proceda el ajuste por inflación del monto reclamado. (Sentencia N° 604, de fecha 24 de septiembre de 1998, caso: Sajoven C.A. contra Instituto Nacional de Obras Sanitarias (Inos) Sala Político Administrativa).

      Como consecuencia de todo ello, y en aplicación de los precedentes jurisprudenciales y doctrinarios anteriormente citados al caso bajo examen, se concluye validamente respecto a la indexación de las cantidades debidas por cobro de bolívares, lo siguiente:

      Que en el presente juicio por cobro de bolívares (obligación dineraria) sí procede la corrección monetaria reclamada en el escrito de demanda, con la advertencia que dicha corrección se aplicará desde la fecha del admisión del escrito que dio inicio al presente proceso, en virtud de la depreciación sufrida por la moneda desde esa oportunidad, ello, a pesar de que el demandante hubiese indicado en el libelo una fecha de solicitud de indexación anterior a la oportunidad de inicio ya establecida en este fallo, todo ello en conformidad con doctrina reiterada de esta Sala, contenida entre otras, en sentencia N° 134 de fecha 7 de marzo de 2002, expediente N° 00-517. Por todo ello, siendo que el retardo en el cumplimiento constituye la base de la indexación, el Juzgador de instancia ha debido acordar la misma en conformidad con lo establecido en los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y 1.737 del Código Civil.

      Como consecuencia de lo anterior, estima la Sala que el juez ad quem al declarar que no hay derecho a la indexación judicial en los juicios de cobro de bolívares por tratarse de una obligación dineraria, incurrió en la infracción de los mencionados artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y 1.737 del Código Civil, por errónea interpretación. Y así se decide…

      De lo anterior, se colige que la petición de indexación monetaria debe ser planteada en el libelo de la demanda y excepcionalmente en la oportunidad de presentar informes en aquellos casos en que el fenómeno inflacionario surja después de interpuesta la demanda, cuando la acción que se dilucida versa sobre derechos disponibles o de interés privado y en caso contrario, cuando se trata de causas donde se ventilen derechos no disponibles, irrenunciables o de orden público (causas laborales o de familia), excepcionalmente el Juez a su criterio podrá acordarlo de oficio, cuando el ajuste monetario no haya sido solicitado en el libelo de la demanda.

      Con relación al ajuste por inflación sobre sumas condenadas a pagar por concepto de daños y perjuicios, resulta necesario traer a colación un extracto de la sentencia emitida por la Sala de Casación Civil Nº 00802 emitida en fecha 25.02.2003, expediente Nº 2002- 000051 que discierne sobre ese aspecto, señalando que:

      …Ahora bien, el recurrente alega que el monto fijado por el juez debe ser indexado. En relación con ello, la Sala establece que el método indexatorio permite ajustar el monto de la indemnización en consideración a la desvalorización monetaria ocurrida desde la fecha en que se presenta la demanda, hasta que se dicta la sentencia o se materializa su ejecución. La indemnización por daño moral es fijada por el juez en el momento de dictar sentencia y, por tanto, ese es el valor actual de dicho daño y no procede reajuste alguno con motivo de la pérdida del valor sufrido por la moneda desde la fecha en que se propuso la demanda hasta aquella en que es dictada la sentencia que calcula el daño moral. Aunado a ello, resta precisar que el ajuste monetario por devaluación de la moneda se calcula mediante experticia complementaria del fallo, y en relación con ello el artículo 250 del Código de Procedimiento Civil, prevé que dicha experticia no es aplicable para determinar el monto de la reparación del daño moral, cuya indemnización puede acordar el juez de conformidad con el artículo 1.196 del Código Civil. Por las razones expuestas, la Sala establece que el juez de alzada, al fijar la cantidad de quince millones de bolívares (Bs. 15.000.000,oo), determina el valor actual para la oportunidad en que dictó sentencia, de la indemnización del daño moral sufrido por el actor, y por ello mal podía acordar indexación alguna. Sin embargo, desde la fecha en que fue dictada la sentencia recurrida hasta la presente ha transcurrido un tiempo considerable que evidencia la necesidad de actualizar el monto acordado por daño moral, atendiendo al hecho de que la sentencia de alzada no se encuentra definitivamente firme, y los hechos establecidos en la propia sentencia permiten a la Sala examinar la entidad del daño sufrido.

      Así pues, que de acuerdo a las consideraciones hechas y al contenido de los fallos parcialmente apuntados se tiene que la indexación no es una pretensión de daños y perjuicios, sino que la misma tiene como objeto mitigar el efecto producido por la depreciación de la moneda aunado al retraso en el pago por parte del deudor y la demora material que genera el proceso judicial para su cobro, pues permite a través de los índices inflacionarios el reajuste del valor monetario, actualizándolo al valor del daño soportado por el acreedor desde la demanda hasta el momento en que por sentencia se ordene su liquidación, en función del derecho que tiene la parte que le sea indemnizada en su totalidad la lesión económica sufrida. Es decir, el mismo se enfoca como un criterio de reparación relacionado con los conceptos de equidad y justicia social amparados por la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela. En el ámbito civil la institución de la indexación o corrección monetaria, es aplicable a todas las obligaciones pecuniarias, vale decir, sobre todas las causas en las cuales se ventilen derechos disponibles y de interés privado, y su carácter es independiente y diferente a las pretensiones que llevan al actor o al reconviniente a instaurar el juicio, pues la misma –se insiste– persigue actualizar el valor de la deuda sufrido por la depreciación de la moneda debido al fenómeno inflacionario, con miras a que la parte sea indemnizada en su totalidad, en forma justa, no solo con el pago de los conceptos pretendidos sino con dicho ajuste que le resarciría además las perdidas económicas generadas a causa de la demora causada por los trámites del proceso judicial.

      En el caso estudiado consta que la parte actora-reconvenida solicitó la indexación en el libelo de la demanda, y por ello, se acuerda la misma desde el día en que se admitió la demanda, esto es, el día 7.12.2012 hasta la fecha en que el presente fallo quede definitivamente firme, puesto que en atención al contenido de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil Nº 227 en fecha 29 de marzo del año que discurre la misma debe tener como parámetro inicial de referencia la fecha en que se admitió la demanda y como parámetro final el momento en que el fallo adquiera firmeza, sin perjuicio de que el Juez actuando con prudencia y ponderación ordene excluir expresamente ciertos y determinados lapsos cuando por causas de fuerza mayor o caso fortuito la causa estuviere en suspenso, o cuando las partes de mutuo acuerdo dispongan su suspensión en apego al artículo 202 del Código de Procedimiento Civil.

      Para efectuar dicho cálculo se dispone realizar una experticia complementaria del fallo conforme lo contempla el artículo 249 de Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

      DE LA RECONVENCIÓN.-

      De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil la parte demandada reconvino a la actora para que pagara a su representada la cantidad que resulta de los precios de las experticias de las bienhechurias que la actora ordenó construir en beneficio de las dos viviendas que se construyeron tanto en la parcela 25 como en la parcela 26 de la referida urbanización, toda vez que:

      - que la ciudadana M.E.L.B. identificada en el libelo de la demanda manifestó su deseo de adquirir junto con la parcela 25 y la parcela 26 y mando a construir en ésta última un tanque de agua con capacidad de veinticuatro mil litros de agua, el cual se construyó según los dictados de la mencionada ciudadana y el mismo tenía un valor de nueve mil bolívares cada metro cúbico, para un total de Bs. F. 216.000,00

      - que adicionalmente la actora ordenó la construcción de las indicadas obras adicionales a las dos viviendas, consistentes esas obras en: ampliación de zanja de absorción y ampliación del porche de cada una de las dos casa, por un monto de Bs.56.810,00 según documento firmado por las partes.

      - que las citadas obras debían ser pagadas conforme a experticia que determinara el valor de cada una de las bienhechurias mencionadas, experticia que debía ser diligenciada de conformidad con los artículos 219 y 449 del Código de Procedimiento Civil, lo cual desde ahora solicitaban que así se hiciera.

      A este respecto, el abogado NEVIS R.T.A., en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana M.L.B., luego de rechazar y contradecir la reconvención propuesta en toda y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, bajo el siguiente argumento:

      - que de una rápida lectura del escrito contentivo de la contestación de la demanda, observaba que el mismo no cumplía los requisitos de fondo señalados en el artículo 361 del C.P.C., hecho éste que les llevaba a sostener que no existía real contestación a la demanda, por consiguiente, rechazaban, refutaban y contradecían ésta reconvención tanto en los hechos como en cuanto al derecho invocado, por ser falsos los primeros e inexistentes el segundo, por ser importante en cuanto a la reconvención se refiere que el demandado debe proponerla con alegatos formulados en términos precisos, sin ambigüedades.

      - que destacaba el hecho de que la parte demandada, solo se oponía a dos aspectos o alegaciones contenidas en el libelo de la demanda, a saber: a) la negativa de una deuda de TREINTA Y OCHO MIL CIENTO TREINTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs.38.134,00); b) a la petición de que la sentencia definitiva sea título traslativo de propiedad de la parcela 25.

      - que negaban que la demandada-reconviniente sea acreedora de su mandante, hasta por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs.272.810,00).

      - que rechazaban e impugnaban el monto estimado de la contrademanda en la suma de “trescientos veintiséis mil trescientos cincuenta mil bolívares” (Subrayado y negrillas suyas), observando que esa suma era ambigua y confusa, por cuanto “trescientos veintiséis mil trescientos cincuenta mil bolívares” (¿?), y además en el mismo Capítulo Cuarto, pretendía una acreencia de DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS DIEZ BOLIVARES (BS.272.810,00), y siendo así, no cabía estimar la demanda, por lo antes indicado estimaban que todo lo expuesto era ambiguo e impreciso, contraviniendo lo establecido en los artículos 340 y 365 del C.P.C.

      - que siendo la reconvención una demanda, distinta de la principal debía cumplirse todos los requisitos de forma y fondo de todo libelo de demanda, tal como lo pide la Ley y doctrina de la misma.

      - que rechazaban y refutaban que su mandante debiera la ejecución de obras complementarias en las viviendas “edificadas” en la parcela 25 y 26 de la urbanización Y.C.C. de DESARROLLOS NUEVA ESPARTA, COUNTRY CLUB, C.A.

      PUNTO PREVIO.-

      IMPUGNACIÓN A LA ESTIMACIÓN DE LA RECONVENCIÓN.-

      Sobre este punto se observa que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nro. 00631 de fecha 3.8.2007, expediente N°. 06-297, estableció en torno a la impugnación de la estimación de la demanda, lo siguiente:

      ...En relación a la impugnación de la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia N° 352, de fecha 15 de noviembre de 2004, caso: J.M.R.E. y otros, contra P.S.B. y otros, estableció lo siguiente:

      ...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

      Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma

      .

      En atención al anterior criterio jurisprudencial, y en vista de que en el presente caso el demandado impugnó la cuantía de manera pura y simple por considerarla exagerada, sin haber aportado elementos de prueba que fundamenten su rechazo, no es obligatorio para el Juez de Alzada resolver sobre la misma, razón por la cual la recurrida no incurre en el vicio de incongruencia negativa delatado.

      Por las razones anteriormente expuestas, se declara improcedente la presente denuncia. Así se decide...”.

      Del extracto transcrito ha establecido la Sala que el Juez no está obligado a resolver sobre la impugnación de estimación de la demanda cuando ésta haya sido efectuada en forma pura y simple por considerarla exigua o exagerada sin aportar pruebas que sustenten su rechazo.

      En este caso, se desprende que la parte actora-reconvenida a través de su apoderado judicial, abogado NEVIS R.T.A. rechazó la estimación hecha por la parte reconviniente por ser ambigua y confusa, manifestando textualmente que “Rechazamos e impugnados el monto estimado de la contrademanda en la suma en la suma de “trescientos veintiséis mil trescientos cincuenta mil bolívares” (Subrayado y negrillas mías).Es de observar que esa suma es ambigua y confusa, por cuanto observe: “trescientos veintiséis mil trescientos cincuenta mil bolívares” (¿?), y además, en el mismo Capítulo Cuarto, pretende una acreencia de DOSCIENTOS SETENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs.272.810,00), y, siendo así, no cabe estimar la demanda. Por lo antes indicado estimamos que todo lo expuesto es ambiguo e impreciso, contraviniendo lo establecido en los artículos 340 y 365 del C.P.C.”. Sin embargo de la lectura de la reconvención se extrae que la reconviniente exige el pago de la suma que resulte de la experticia de las bienhechurias que la actora ordenara construir en beneficio de las dos viviendas que se construyeron tanto en la parcela 25 como en la parcela 26 de la mencionada urbanización, lo cual no cubre las expectativas establecidas en el fallo precedentemente apuntado, dado que la actora-reconvenida se limitó a expresar para sustentar dicho medio de ataque que la estimación de la demanda de mutua petición era confusa y ambigua, por lo cual se desestima la precitada impugnación de la cuantía fijada por la demandada-reconviniente y se tiene como definitiva. Y así se decide.

      Con respecto al resto de los alegatos planteados por la parte reconviniente los cuales fueron rechazados por su contraparte, se advierte que la carga de la prueba se trasladó en cabeza de la parte accionada reconviniente, quien no la cumplió, puesto que durante la etapa probatoria tal y como se estableció en el capitulo anterior de este fallo, se limitó a traer a los autos pruebas que en modo alguno afianzaron sus dichos, ni mucho menos enervaron la pretensión de la actora. Estas pruebas que la reconviniente promovió son las siguientes, a saber: una serie de copias fotostáticas de documentos privados, originales de documentos emanados de terceros, las cuales fueron desechadas por quien decide.

      De ahí, que es evidente que la demanda de mutua petición a través de la cual se persigue que el Tribunal constriña a la ciudadana M.L. para que pague a DESARROLLOS NUEVA ESPARTA COUNTRY CLUB, CA., la cantidad que resultare de los precios de la experticia de las bienhechurias que la actora-reconvenida ordenó construir en beneficio de las dos viviendas que se construirían tanto en la parcela 25 como en la parcela 26 de la mencionada urbanización, debe ser declarada improcedente, ante la ausencia de pruebas, y con ella las dudas generadas ante su escasa actuación probatoria procesal. En tal sentido dándole aplicación al principio in dubio pro reo que consagra el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil a los jueces les está prohibido declarar con lugar la demanda cuando a su juicio no exista plena prueba de los hechos alegados en ella, así como también sentenciar por intuición o sobre la base de conjeturas o suposiciones, debido a que dada la trascendencia de la función jurisdiccional se le exige que actúen con extrema prudencia, ponderación, transparencia, seriedad y eficiencia, para lo cual se requiere que en todo momento se atenga a lo alegado y comprobado en autos, resulta inexorable concluir que ante la existencia de serias dudas sobre lo concerniente al incumplimiento de pago por las obras adicionales que se mandaron a realizar por parte de la hoy actora-reconvenida, y en vista de que no se generaron pruebas conducentes que permitieran determinar la concurrencia de todos y cada uno de los hechos señalados en el libelo de mutua petición como fundamentos de las mismas, se declara improcedente la reconvención. Y así se decide.

      Por último, en vista de la conducta negligente y dolosa ejercida por la parte demandada-reconviniente quien incumplió con el contrato preparatorio de opción de compra venta el cual fue autenticado en fecha 23.04.2008 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nro. 13, Tomo 39, que une a los sujetos procesales de este juicio, quien a pesar de que cobró más de la totalidad del precio de la venta contractualmente estipulado, pretendió sorprender al Tribunal incoando la demanda de mutua petición con el propósito de que se le asigne la responsabilidad de pagar obras extrae, las cuales no quedó probado en autos, por lo que en atención a lo previsto en los artículos 17 y 170 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 287, numeral 2º del Código Orgánico Procesal Penal, se ordena oficiar a la Fiscalía Superior del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, a los fines de que si a bien lo considere inicie las averiguaciones pertinentes en relación al presente caso, anexándosele al mismo copia certificada de las siguientes actuaciones: libelo de la demanda, auto de admisión, escrito de contestación de la demanda y reconvención, escrito de contestación de la reconvención, informe realizado por el Ing. F.A.M.G. y de la presente sentencia. Y así se decide.

4. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: