Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Noviembre de 2014

SE REVOCA, el auto de fecha 10 de noviembre de 2008, por medio del cual la Juzgadora de Primera Instancia, se reservó expresamente pronunciarse sobre la tacha propuesta y formalizada por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad correspondiente; en tal sentido se insta al a-quo de cumplimiento a las formas procesales previstas en los artículos 441 y 442 de nuestro Código de Procedimiento Civil, advirtiéndose que debe sustanciarse y sentenciarse la incidencia de tacha en cuaderno separado; siempre que se insista en la validez de los documentos tachados, concluido ello ha de proferir sentencia de mérito donde hará mención expresa sobre las resultas de la tacha. De igual forma deberá existir pronunciamiento previo sobre viabilidad de la solicitud de apertura de cuaderno separado para tramitar la denuncia de fraude procesal sobre los hechos denunciados por escrito de fecha 09 de noviembre de 2009, planteado por la representación judicial de la parte demandada. Así expresamente se decide

• CUARTO: Por último aclara este tribunal que dicha nulidad solo se limita al fallo; pues, el incidente de tacha es independiente al del trámite del juicio principal donde surgió la incidencia que este fallo ordena tramitar, reponiendo la causa en este sentido al estadio del momento en que la parte tachante procedió a formalizar las tachas intentadas. Así se estable.

• QUINTO: Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay imposición de costas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Dicha sentencia de la alzada quedó firme al declarar la Sala de Casación Civil SIN LUGAR el RECURSO DE CASACION anunciado y formalizado por la parte demandante, por fallo de fecha 11 de julio de 2012.

Recibido este expediente por este Tribunal, por auto de fecha 21 de septiembre de 2012, el juzgador que suscribe se abocó al conocimiento de la causa y acatando las instrucciones del fallo de alzada de fecha 13 de agosto de 2010, procedió a tramitar en Cuaderno Separado la Tacha propuesta por la representación de la parte demandada y en fecha 18 de febrero de 2013 dictó sentencia en la que declaró:

• De conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2 del artículo 442 del Código de Procedimiento Civil, desecha de plano las pruebas sobre los hechos alegados, en los cuales se sustentan las tachas propuestas por la parte demandada contra el libelo de la demanda y contra la inspección judicial acompañada con el libelo de la demanda marcada “D” numerada S-160-07 practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

Así mismo este Tribunal acatando las instrucciones del fallo de alzada de fecha 13 de agosto de 2010, procedió a tramitar en Cuaderno Separado el FRAUDE PROCESAL denunciado por la parte demandada y en fecha 30 de octubre de 2014, dictó sentencia en la que DECLARO SIN LUGAR el mismo.

Siendo la oportunidad para decidir el fondo de controversia, este Tribunal procede a hacerlo y al efecto formula las siguientes consideraciones:

-III-

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

La representación judicial de la parte actora alegó en su demanda:

• Que su representada es propietaria de un inmueble conformado por un Local Comercial distinguido con las letras B - C, ubicado en la Planta Baja, del Edificio “Centro Caroní”, situado entre la Esquina Calle Madrid con Caroní, Urbanización Las Mercedes, Caracas, con un área aproximada de quinientos ocho metros cuadrados (508 mts2), conformado así: ciento cuarenta y cinco metros cuadrados (145 mts2) de local ubicado en la planta baja, cincuenta y tres metros cuadrados (53 mts2) de depósito adyacente al referido local, doscientos cincuenta metros cuadrados (250 mts2) de mezzanina, y sesenta metros cuadrados (60 mts2) de depósito ubicado en el primer piso del mencionado inmueble;

• Que la propiedad del referido inmueble la obtuvo la demandante conforme consta de los documentos que se acompañaron a la demanda, en copia fotostática, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, protocolizados en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 29 de agosto de 1985, quedando inserto bajo el Nº 29, Tomo 31, Protocolo Primero, el segundo registrado ante el mismo registro en fecha 29 de agosto, bajo el número 30, Tomo 31, Protocolo Primero, y el tercero ante el mismo registro en fecha 30 de abril de 1993, bajo el Nº 7, Tomo 16, Protocolo Primero, los cuales consignó, en copias fotostáticas, marcados con las letras “B”, “B1” y “B2”;

• Que en fecha 11 de noviembre de 1997, la actora dio en arrendamiento el local anteriormente indicado a la Sociedad Mercantil denominada MAKKA CAFÉ, C.A., relación arrendaticia, ésta, que se evidencia del contrato de arrendamiento que consignó junto al libelo, en original, marcado con la letra “C; Que el referido contrato, textualmente, en las siguientes cláusulas, establece:

CLAUSULA QUINTA: DOTACIONES DEL INMUEBLE

El local dado en arrendamiento está dotado de dos (2) equipos de aire acondicionado central de cuatro (4) toneladas cada uno; dos (2) equipos de aire acondicionado de ventana ubicados en el nivel Mezzanina de 24.000 B.T.U. cada uno. Los equipos de aire acondicionado descritos, se encuentran instalados y en perfecto estado de funcionamiento.

CLAUSULA SEXTA: MATENIMIENTO DE LOS EQUIPOS

Es obligación de LA ARRENDATARIA y queda a su exclusivo cargo, el cuido y mantenimiento de los equipos de aire acondicionado, los cuales declara recibir en perfecto estado de funcionamiento y asimismo se obliga a entregarlos al término de este contrato.-

CLAUSULA NOVENA: REPARACIONES

LA ARRENDATARIA queda obligada a hacer aquellas reparaciones que deban hacerse al inmueble, cuyo valor individualmente considerado no exceda de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00). Asimismo LA ARRENDATARIA está obligada a poner en conocimiento por escrito y tan pronto como sea conocido, cualquier daño, deterioro o indicio de algo que pueda deteriorar el inmueble arrendado y será responsable por su negligencia en el cumplimiento de esta obligación. Asimismo, LA ARRENDATARIA es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, así como los equipos que en ella se encuentran, en caso de incendio u otra calamidad, quedando obligada a reparar los daños a terceros y a reconstruir el inmueble al estado en que se encuentra actualmente, salvo que el hecho se deba a causas de fuerza mayor o caso fortuito, o a no ser que se pruebe que se han ocasionado sin culpa suya (Art. 1.597 C.C.)

CLAUSULA DUODECIMA: RESOLUCION DEL CONTRATO

Son causas de resolución del presente contrato las siguientes:

…2.-El incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA de cualquiera de las obligaciones contraídas en este contrato dará derecho a que el mismo se considere resuelto de pleno derecho, sin pronunciamiento judicial, debiendo entregar el inmueble arrendado inmediatamente…

CLAUSULA DECIMA SEPTIMA: ESTADO DEL INMUEBLE

LA ARRENDATARIA declara recibir el inmueble arrendado en perfecto estado de mantenimiento en lo relativo a los pisos, paredes, techos, instalaciones eléctricas y sanitarias, comprometiéndose a devolverlo en las mismas buenas condiciones al término de este contrato…

(Sic).

• Que, “…de acuerdo al contenido de la Cláusula Décima Tercera, en la cual se estableció que … La Arrendataria, acepta y permite la inspección del inmueble por parte de La Arrendadora…”, la demandante procedió a realizar con el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de Junio del 2008, una inspección dentro del inmueble objeto del contrato, la cual … dejo expresa constancia, que la misma se evacuó en presencia del representante legal de la demandada Sr. J.F.S.F., lo que le da todo el valor probatorio a la misma…” (sic), inspección, ésta, que fue consignada, junto a su demanda, en original, marcada con la letra “D”; Que de las resultas que arrojó dicha inspección judicial, es fácil concluir que la arrendataria no ha cumplido con el contrato de arrendamiento suscrito con la demandante, en el sentido que ha dejado de hacer en el inmueble las reparaciones que necesita el mismo, durante la vigencia del contrato; Que “…de acuerdo a dicha inspección el inmueble se encuentra totalmente deteriorado a tal punto que no cumple las condiciones requeridas por Sanidad e Higiene Industrial, ya que realiza la actividad de expendio de comida sin las condiciones mínimas laborales…” (sic); Que “…con la inspección judicial se pudo demostrar que el inmueble se encuentra totalmente deteriorado…” (sic); Que “…la magnitud del deterioro del inmueble implica que el mismo requiere de manera urgente la realización de reparaciones mayores…” (sic); Que “…la arrendataria nunca informó de la necesidad de las mismas…” (sic); Que “…la arrendataria no cumplió la obligación contraída en el contrato de arrendamiento suscrito contenida en las cláusulas QUINTA, SEXTA, NOVENA, DUODECIMA y DECIMA SEPTIMA del mismo, relativa a las reparaciones del inmueble arrendado siendo de su cargo el monto que habrá de invertirse para llevarlas a cabo por cuanto fue su negligencia la que ha permitido la continua degradación del inmueble…” (sic).

• En virtud de lo expuesto, la representación judicial de la parte actora, con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160, 1.592 (ordinales 1º y 2º) y 1.597 del Código Civil y en las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento fundamento de la acción, solicitó al Tribunal, conforme al contenido de la legislación vigente, relativa a la Contraloría Social, tanto de los trabajadores como de los consumidores, en concordancia con la Ley Orgánica de Prevención, Condiciones y Medio Ambiente del Trabajo (LOPCYMAT), y la Ley de Protección al Consumidor y al Usuario, se oficiara a:

1º La Dirección del Instituto Nacional de Prevención, Salud y Seguridad Laboral de la Dirección Estadal de Salud de los Trabajadores del Estado Miranda (INPSASEL) y (DIRESAT MIRANDA) adscrito al Ministerio del Poder Popular para la Salud.

2º La Dirección de Salud de la Alcaldía del Municipio Baruta.

3º Al Instituto para la Defensa y Educación para la Defensa del Consumidor y el Usuario (INDECU).

4º La Dirección de Ingeniería Municipal del Estado Miranda.

Todo ello –según expresó la representación judicial de la demandante- a los fines de determinar que tanto el local comercial objeto del contrato de arrendamiento, así como el fondo de comercio denominado “Casa Brioche” debido a las condiciones del mismo, “…no reúne las normas mínimas de higiene y seguridad industrial que exige nuestra Constitución Nacional, vigente así como las leyes antes citadas…” (sic), concluyendo que no deben tener vigente ningún permiso sanitario ni del trabajo.

• Finalmente, la representación judicial de la parte actora demanda a la Sociedad Mercantil MAKKA CAFE C.A., para que convenga o, en su defecto, ello sea declarado por el Tribunal en el desalojo del inmueble en razón del incumplimiento contractual por deterioro del mismo, en el que –según expresó- ha incurrido la arrendataria y, como consecuencia de ello, pidió que se condene a la demandada a la entrega material del local comercial dado en arrendamiento, libre de personas y bienes, o a ello sea condenada por el Tribunal, así como al pago de las costas que ocasiones el presente juicio, reservándose demandar, por separado, los daños y perjuicios causados al inmueble.

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte accionada lo hizo en los siguientes términos:

• Negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes “…la fraudulenta demanda que por desalojo interpuso la sociedad Reinversiones Marchetti C.A., en contra de … MAKKA CAFÉ, C.A…” (sic).

• Rechazó lo que consideró “…falsos alegatos y erróneos fundamentos de derecho…” (sic), por lo que solicitó que se declarara sin lugar la demanda.

• Negó, rechazó, contradijo e impugnó la estimación de la demanda de la parte actora, por ser insuficiente y la estimaron en tres millones de bolívares fuertes (Bs. F 3.000.000,00).

• Igualmente, la representación judicial de la demandada solicitó al Tribunal que se declarara in limine litis la inadmisibilidad de la acción de desalojo incoada, con fundamento a lo siguiente:

o Que los hechos “…no pueden ser subsumidos en el supuesto de derecho que establece la norma para admitir este tipo de acciones…” (sic);

o Que “…el tipo de relación arrendaticia que vincula a nuestra representada y a la sociedad mercantil Reinversiones Marchetti C.A., está sustentada a través de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 11/11/1997, anotado bajo el Nº 26, Tomo 251 de los respectivos libros de autenticaciones llevados por dicha notaría…” (sic);

o Que “…fue voluntad de las partes en aquella oportunidad de suscribir el aludido contrato, que la relación arrendaticia fuera a tiempo determinado…” (sic); Que “…se evidencia de la cláusula segunda del citado contrato, lo cual dispone lo siguiente:

CLAUSULA SEGUNDA: DURACION

La duración del presente contrato será de tres (3) años fijos prorrogable automáticamente por períodos de un (1) año, a menos que cualquiera de los contratantes notifique al otro por escrito, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas, su intención de no renovarlo…” (sic).

o Que se pretende “…desalojar a nuestra mandante a través de la acción de desalojo, por el deterioro del inmueble, afirmación que se desprende del petitorio de la demanda…” (sic);

o Que de esa manera “…lo entendió este Tribunal, tal y como se evidencia del auto de admisión de fecha 06 de octubre del presente año…” (sic);

o Que “…los presupuestos taxativos que consagra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para las acciones de desalojo están consagrados sus dispositivos 34…” (sic);

o Que “…la ley especial limita la acción de desalojo a los efectos de su admisión por el Tribunal de la causa a dos presupuestos no concurrentes, es decir, puede ser uno o el otro, los cuales son: (i) Demandar el desalojo bajo contrato de arrendamiento verbal, o (ii) Demandar el desalojo bajo contrato por escrito a tiempo indeterminado. Y luego abre la posibilidad de fundamentar la acción conforme al abanico de causales numeradas desde el literal “a)” hasta la “g)” conforme al citado artículo…” (sic);

o Que “en el caso de marras, ni siquiera la parte demanda pudo demostrar alguno de los presupuestos preliminares para que sea admitida la demanda de desalojo, ya que del instrumento fundamental de su pretensión está soportado en un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ESCRITO PERO A TIEMPO DETERMINADO, nunca indeterminado, es por ello que este juzgado no debió admitir la presente acción toda vez que la misma es inadmisible…” (sic);

o Que “…la demanda incoada en contra de nuestra mandante no es más que una acción temeraria, fraudulenta e infundada, mediante la cual la parte actora engañó al Juzgado, al demandar con un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado una acción de desalojo, lo cual es a todas luces ilegal…”(sic), solicitando, en consecuencia, que este Tribunal declarara la inadmisibilidad de la demanda en la oportunidad de dictar sentencia.

• Igualmente, la representación judicial de la demandada hizo del conocimiento del Tribunal que el fondo de comercio que funcionaba en el inmueble objeto del juicio es el que -según expresó- lo constituía el famoso negocio conocido como “LA CASA BRIOCHE” que gozaba de su reputación por su pulcritud, buena atención y belleza, y que es una marca reconocida a nivel nacional.

• Que es ilegal el primer petitorio de la demanda, pues incurren “…en un grave error que debe ser considerado como falta de lealtad y probidad procesal, el que a un tribunal de primera instancia se le solicite que oficie a órganos administrativos para que averigüen e investiguen sobre presuntos hechos que tienen que ver con materias de competencia de órganos de la Administración Pública…” (sic), concluyendo –dicha representación judicial- que “…este tribunal no tiene competencia en materia laboral, ni higiene industrial no en materia de sanidad…” (sic).

• En virtud de lo expuesto, la representación judicial de la demandada solicitó que fuera declarada sin lugar la primera solicitud del petitorio.

Asimismo, la representación judicial de la accionada señaló:

• Que “…a los efectos de desvirtuar los falsos fundamentos del libelo de la demanda…” (sic) producían y oponían los documentos públicos que –según señaló- demuestran “…las buenas condiciones del inmueble, las reparaciones realizadas y el perfecto, pulcro y legal funcionamiento del negocio…” (sic). A tales efectos consignó una serie de instrumentos que serán analizados por este Tribunal más adelante.

• Que los aires acondicionados del local arrendado no están dañados o deteriorados, y que la actora nada alegó “…respecto al incumplimiento de mantenimiento y estado de estos equipos específicamente y es por ello que saldrían del debate probatorio en el presente proceso por no haber alegatos específicos sobre los mismos y que a todo evento…” rechazaba si el Tribunal interpreta que se alegó deterioro dichos equipos.

De igual modo, dicha representación alegó:

• Que “…el contrato de arrendamiento solo hace referencia a la entrega y funcionamiento de equipos de aire acondicionado…” (sic);

• Que “…no son objeto del contrato de arrendamiento las instalaciones propias del fondo de comercio…” (sic);

• Que “…las menciones de la inspección en la que supuestamente las instalaciones en general están en mal estado son imprecisas e indeterminadas, por lo que no pueden ser objeto de prueba o ratificación en el presente proceso…” (sic);

• Que “…la mayoría de los presuntos objetos y bienes muebles que supuestamente presentaban deteriorados, no están plenamente identificados y detallados…” (sic) en la inspección;

• Que “…la mayoría de los bienes en su totalidad no eran parte del contrato…” (sic);

• Que “…solo tenía previsto el alquiler de los equipos de aire acondicionado, por lo que su presunto deterioro que negamos, no pudiera ser causal de resolución y menos desalojo, por no haber sido los mismos partes del contrato…” (sic);

• Que “…en la ilegal inspección se pretendió hacer ver y alarmar a este tribunal al hacer detalladas observaciones de presuntos daños a secadores de mano, extractores, puertas, ascensor interno, neveras, extractores tipo campana y mostradores que fueron instalados por nuestra representada…” (sic);

• Que para “…el supuesto negado de que nuestra representada no hubiese procedido a hacer las reparaciones como las estaba haciendo, es evidente que la mayoría de estas partes del inmueble que necesitarían en todo caso mantenimiento pasaron a ser del conocimiento del actor y por ello debía entonces a proceder a repararlas de inmediato, lo cual no hizo, de lo cual se desprende en todo caso a partir de la ilegal inspección surgió la obligación del arrendador de hacer las reparaciones y es por ello que el incumplimiento en el presente caso es del actor quien no procedió inmediatamente a repararlas de donde se desprende un derecho a alegato de la Exeptio non Adimpleti Contractus plasmada en nuestro Código Civil en el Artículo 1.168…” (sic);

• Que la demandada “… no puede ser condenada al desalojo por un presunto incumplimiento en un contrato a tiempo indeterminado cuando la misma parte actora al estar alegando ella misma necesidad de reparaciones si no las ha realizado no puede hacer exigencias contractuales a nuestra patrocinada…” (sic);

• Que “…el cumplimiento por parte de nuestra representada, se evidencia de la misma inspección (que solicitamos sea apreciado para el caso en el que se le considere válida) que en el inmueble se estaban realizando trabajos de reparación, según dejó constancia el mismo tribunal existían máquinas y personas realizando actividades de herrería lo cual constituye una prueba fundamental a favor a los efectos de probar el cuido como un buen padre de familia de nuestra representada respecto al inmueble…” (sic);

• Que la demandada “… realizó instalaciones de equipos que no eran parte del contrato como son las cavas, ventiladores y extractores otros que requirieron nuevas instalaciones y que eran necesarios para el funcionamiento del fondo de comercio…” (sic);

• Que el documento fundamental de la demanda es “…una ilegal e irrita inspección extrajudicial en la haciendo mención de los aires acondicionados ni de su estado, por lo que se evidencia que este libelo comienza con alegatos infundados que ni siquiera encontraron asidero en el documento que les sirvió como fundamento para solicitar la medida cautelar como lo fue la ilegítima y nula inspección judicial…” (sic).

• Por todo lo antes expuesto, la representación judicial de la parte accionada rechazó la existencia de cualquier incumplimiento contractual.

Seguidamente la parte demandada solicitó;

• Que “…por vía mero declarativa y por la declaratoria de la temeridad de la presente acción, por cuanto la práctica injustificada de la medida, interrumpió la ocupación de nuestra representada, se extienda por sentencia el contrato de arrendamiento vigente por la presente fecha, por la misma cantidad de días que dure la medida de secuestro, y el tiempo necesario para la reinstalación que dure el fondo de comercio…” (sic);

• Que “…se retribuyan en la misma cantidad de días a nuestra representada como extensión del contrato de arrendamiento cuyo disfrute fue interrumpido por la práctica de la medida en el presente proceso, es decir que al restituirse la posesión del inmueble, no se tenga como transcurridos del contrato el período en el que nuestra representada no disfrute del uso del mismo y que la duración se cuente a partir de la reinstalación...” (sic)

Del mismo modo, la representación judicial de la demandada señaló:

• Que frente a “…los alegatos referentes a las presuntas reparaciones del inmueble, que en el supuesto negado de haber existido, los mismos no están determinados en el tiempo respecto a su fecha producción, es decir que su existencia de forma alguna puede ser atribuida a la negligencia de nuestra representada, toda vez que la misma inspección no establece, ni podrá establecerse por esa vía que esos daños estaban presentes en el inmueble desde hacía mucho tiempo o si se habían producido como consecuencia de hechos recientes…” (sic);

• Que para “…el supuesto de que fuera cierta la presencia de los daños y deterioros de la ilegal inspección en todo caso la mayoría sería responsabilidad del actor, toda vez que en la actualidad, conforme a las máximas de experiencia ninguna reparación que baje de BSF. 70,00 que es lo que establece el contrato actualmente…” (sic);

• Que para “…el supuesto negado de que se considere un incumplimiento la existencia de estos presuntos deterioros, alegamos que conforme a la dinámica propia de las reparaciones de los inmuebles, las mismas jamás pudieran haberse realizado de inmediato y lo que existe en el contrato conforme a la CLAUSULA DECIMA SEPTIMA DEL INMUEBLE es una obligación de devolver el inmueble en las mismas condiciones al termino del mismo por lo cual no tendría interés procesal a exigir este cumplimiento de forma anticipada por cuanto el contrato de arrendamiento se encuentra totalmente vigente…” (sic).

Asimismo, la representación judicial de la demandada, con respecto al alegato de que “…la inspección fue evacuada en presencia del representante de la demandada”:

• Rechaza tal argumento, toda vez que el Artículo 49 de la Constitución Nacional establece que el debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:

La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso…” (sic);

Que “…en el presente caso nuestra presentada no tuvo la oportunidad de ser asistida y tampoco de ejercer sus derechos, toda vez que se le califica dentro de la misma acta como el notificado…” (sic);

Que “…el Notificado es una figura procesal que evidencia un acto unilateral por parte de un tribunal donde no se tiene oportunidad procesal alguna y menos sin la debida asistencia jurídica y es por ello que igualmente rechazamos la validez del acto por inconstitucional…” (sic);

Que “…a todo evento que ninguno de los presuntos hechos que se pretendieron dejar hacer ver en la ilegal inspección constituyen riesgo alguno para la infraestructura del inmueble y es por ello que no pueden ser causa de resolución de contrato y mucho menos del absurdo desalojo demandado toda vez que la obligación de restituir en perfecto estado el inmueble solo es exigible en el momento de finalizarse el contrato...” (sic).

En virtud de todo lo expuesto, la representación judicial de la parte accionada solicitó al Tribunal que la demanda fuera declarada sin lugar en todas y cada una de sus partes con la consecuencial condenatoria en costas procesales.

Por último, la representación judicial de la parte accionada propuso reconvención CUYA ADMISION FUE NEGADA.

Planteados, de este modo, los términos de la controversia, este Tribunal, para decidir, previamente observa:

-IV-

PUNTO PREVIO

SOBRE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA DE DESALOJO

Alega la demandada que el contrato de arrendamiento que une a las partes, es a tiempo determinado lo que impide la interposición de la demanda por DESALOJO, ya que esta solo se puede intentar en los supuestos en los cuales el contrato sea a tiempo indeterminado.

No constituye objeto de controversia la existencia y contenido del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 11 de noviembre de 1997, anotado bajo el Nº 26, Tomo 251 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y en ese sentido a los fines de determinar la presentencia de una relación de arrendamiento a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, necesario es transcribir la cláusula Segunda del referido contrato de arrendamiento señala:

…La duración del presente contrato será de tres (3) años fijos prorrogable automáticamente por períodos de un (1) año, a menos que cualquiera de los contratantes notifique al otro por escrito, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas, su intención de no renovarlo. La vigencia de este contrato empezará a correr a partir del día primero (1ro.) de agosto de 1997, debiendo LA ARRENDATARIA entregar el inmueble arrendado al término del contrato sin necesidad de pronunciamiento judicial.

Conforme a la señalada cláusula contractual, la relación arrendaticia entre REINVERSIONES MARCHETTI C.A y MAKKA CAFÉ, C.A., se inició el día 01 de agosto de 1997, por un período fijo de tres (3) años, es decir, que la relación duraría hasta el 01 de agosto de 2000, sin embargo, las partes previeron la posibilidad de prórrogas, automáticas, de un (1) año, a menos que una cualquiera de ellas notificare a la otra, por escrito y por lo menos con sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de sus prórrogas, su intención de no renovarlo, por lo que, al no constar en autos, la notificación de no prórroga por una cualquiera de las partes a la otra, forzoso es concluir que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que anualmente se ha renovado por un año (1), y así se establece.

Establecido que el contrato de arrendamiento que une a las partes es a TIEMPO DETERMINADO, debe establecer este juzgador la naturaleza de la pretensión propuesta y en ese sentido necesario es transcribir los siguientes extractos del libelo de la demanda:

……, con el debido respeto, ante usted recurrimos en nombre de nuestra representada, de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, para interponer demanda por DESALOJO DEL INMUEBLE EN RAZON DEL INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR DETERIORIO DEL MISMO, y a los fines legales ocurrimos y exponemos:….

(final del primer párrafo, folio Uno).

“SEGUNDO: Por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas es por lo que acudimos ante esta competente autoridad a los fines de demandar como en efecto formalmente demandamos en nombre y representación legal de nuestra mandante a la sociedad mercantil MAKKA CAFÉ, C.A., anteriormente identificada, para que convenga, o en su defecto a ello sea declarado opio este Tribunal, en el “DESALOJO DEL INMUEBLE EN RAZON DEL INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR DETERIORO DEL MISMO, en el cual ha incurrido dicha arrendataria, y como consecuencia, en que efectúe o se le condene a la entrega material del local comercial anteriormente identificado, libre de personas, bienes o a ello sea condenado por el Tribunal. No reservamos demandar por separado los daños y perjuicios causados al inmueble.” (Numeral SEGUNDO del Capitulo III “CONCLUSIONES Y PETITORIO” del libelo de la demanda, folio 5.)

En criterio de este juzgador las anteriores transcripciones del libelo de la demanda son claras e inequívocas en cuanto a que la demanda intentada es de DESALOJO con fundamento en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón del incumplimiento de contrato por deterioro del mismo, que a su vez constituye la causal de DESALOJO contenida en el liberal “e” del artículo 34 ejusdem, que prevé “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.”

Así lo interpretó este Tribunal y en el auto de admisión de la demanda dictado en fecha 6 de octubre de 2008, inserto al folio 93, expresó textualmente: “Vista la anterior demanda por DESALOJO y documentos que la acompañan……..el Tribunal LA ADMITE, cuanto ha lugar en derecho por no ser contraria al orden público, a las bienes costumbres o a alguna disposición expresa en la Ley. En consecuencia, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los establecido en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil,…….”. (folio 93).

Adicionalmente la representación de la parte actora, en escrito presentado en fecha 29 de Julio de 2013, en este mismo juicio, en ocasión a la contestación de la denuncia de Fraude por la demandada MAKKA CAFÉ C.A., tramitada en Cuaderno Separado No. AH1A-2013-000029, alegó que la demanda propuesta es de DESALOJO totalmente distinta a la RESOLUCION DE CONTRATO, conforme se desprende de las siguientes citas textuales:

…Si un litigante introduce una demanda y, una vez admitida, reconsidera su postura y desea modificar sustancialmente la pretensión, el artículo 263 del Código de Procedimiento civil le otorga la posibilidad de desistir, sea de la acción o sólo del procedimiento (artículo 264 ejusdem). Esta acción es tan lícita que está expresamente permitida por el ordenamiento jurídico, llegando al punto que el 266 del Código de Procedimiento Civil permite hasta introducir nuevamente la misma demanda, eso sí, dejando transcurrir un lapso de 90 días. Debemos tener en cuenta que aquí no se presentó la misma demanda, toda vez que, como ya se dijo, se desistió de una demanda por resolución contractual y se introdujo una de desalojo…..

(Folio 164 del Cuaderno Separado No. AH1A-2013-000029)

Como hemos visto, no se trata de que nuestra mandante gestionara en paralelo dos juicios apoyados en el mismo titulo para tomar por sorpresa al contrario. Justamente buscando evitar esta situación, nuestra patrocinada rectamente desistió del juicio por resolución de contrato y, una vez homologado este desistimiento, procedió a introducir una demanda por desalojo por lo que de ninguna manera puede hablarse de que ha sido engañado o sorprendido en su buena fe alguno de los sujetos procesales…

(Folio 164 del Cuaderno Separado No. AH1A-2013-000029)

La forma en que fue redactada la demanda, conforme a las citas anteriores y la propia aclaratoria de la representación de la parte demandante, en escrito presentado en fecha 29 de Julio de 2013, en este mismo juicio, en ocasión a la contestación de la denuncia de Fraude por la demandada MAKKA CAFÉ C.A., tramitada en Cuaderno Separado No. AH1A-2013-000029, antes referida, despejan cualquier duda sobre la naturaleza de la demanda propuesta, debiéndose concluir forzosamente que se trata de una demanda por DESOLOJO y establecido como ha sido que el contrato de arrendamiento que une a las partes es a TIEMPO DETERMINADO, surge de plano la INADMISIBILIDAD de la pretensión propuesta, en virtud de que las demandas por DESALOJO solo pueden ser propuestas en presencia de contratos a tiempo indeterminado, de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de la Ley sobre Arrendamiento Inmobiliarios, que prevé: “ Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…..” y así se decide.

Adicionalmente debe indicar este sentenciador que los hechos en los cuales se sustentó la denuncia de fraude, reconocidos por ambas partes y probados con prueba instrumental, son los siguientes:

• Que el Juzgado 2do de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, tramitó en el expediente 08-9972, una demanda propuesta por REINVERSIONES MARCHETTI C.A., contra MAKKA CAFÉ C.A. por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de la cual la parte demandante-denunciada desistió en fecha 01 de octubre de 2008, en cuya fecha también fue dictado el auto que dio por consumado esa actuación procesal.

• Que en esa misma fecha 01 de octubre de 2008, la representación REINVERSIONES MARCHETTI C.A. introdujo la demanda contenida en estos autos contra de MAKKA CAFÉ C.A. por DESALOJO.

En este sentido y a mayor abundamiento advierte este juzgador, que en el supuesto de que se considere que la demanda propuesta es de RESOLUCION DE CONTRATO y NO DE DESALOJO, lo que es contrario a los propios dichos y alegatos de la parte demandante en escrito presentado en fecha 29 de Julio de 2013, en este mismo juicio, en ocasión a la contestación de la denuncia de Fraude por la demandada MAKKA CAFÉ C.A., tramitada en Cuaderno Separado No. AH1A-2013-000029, surgiría la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que consta en autos que la actora intentó un juicio similar ante el Juzgado 2do de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de esta Circunscripción Judicial, tramitó en el expediente 08-9972, una demanda propuesta por REINVERSIONES MARCHETTI C.A., contra MAKKA CAFÉ C.A. por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de la cual desistió en fecha 01 de octubre de 2008, en cuya fecha también fue dictado el auto que dio por consumado esa actuación procesal y en esa misma fecha 01 de octubre de 2008, la representación REINVERSIONES MARCHETTI C.A. introdujo la demanda contenida en estos autos, que tendría similares características a la primera, sin dejar transcurrir 90 días desde el desistimiento y homologación de la primera demanda, a lo que estaba obligado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil.

Esta situación fue alertada por la representación de la parte demandada y por eso en el escrito presentado en fecha 29 de Julio de 2013, en este mismo juicio, en ocasión a la contestación de la denuncia de Fraude por la demandada MAKKA CAFÉ C.A., tramitada en Cuaderno Separado No. AH1A-2013-000029, argumentó:

…omisis…

Como hemos visto, no se trata de que nuestra mandante gestionara en paralelo dos juicios apoyados en el mismo titulo para tomar por sorpresa al contrario. Justamente buscando evitar esta situación, nuestra patrocinada rectamente desistió del juicio por resolución de contrato y, una vez homologado este desistimiento, procedió a introducir una demanda por desalojo por lo que de ninguna manera puede hablarse de que ha sido engañado o sorprendido en su buena fe alguno de los sujetos procesales…

(Folio 164 del Cuaderno Separado No. AH1A-2013-000029).

-V-

DISPOSITIVA

En virtud de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

INADMISIBLE la demanda de DESALOJO propuesta por la representación judicial de la Sociedad Mercantil REINVERSIONES MARCHETTI C.A. contra la Sociedad Mercantil MAKKA CAFÉ, C.A., ambas partes suficientemente identificadas en el texto del presente fallo. SEGUNDO: Se suspende la medida cautelar de Secuestro decretada y practicada en este juicio. TERCERO: A tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso.

De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar la presente decisión a las partes.

Publíquese y regístrese

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas. En la Ciudad de Caracas, a los dieciocho (18) de noviembre de 2014. 204º y 155º.

El Juez,

Abg. L.E.G.S.

La Secretaria,

Abg. S.C.O.

En esta misma fecha, siendo las _________, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada.

La Secretaria

Abg. S.C.O.

Asunto: AH1A-V-2008-000184