Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 28 de Marzo de 2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 28 de marzo de 2014

203º y 155º

ASUNTO: AH11-V-2008-000240

Ponencia de la Juez: S.M.C.

Las partes CO-DEMANDANTES-RENCONVENIDAS, Ciudadanas K.G.S. y C.M.S.D.G., venezolanas, y titulares de las cédulas de Identidad Nos. 14.130.472 y 5.008.694 respectivamente, representadas por la abogada C.G., inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 49.522, presento formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ante el Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en contra de la DEMANDADA-RECONVINIENTE, sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA, C.A; inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 16 de octubre de 1997, bajo el Nº 71, Tomo:270-A-PRO, en la persona de su representante legal ciudadana I.R., venezolana, y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.904.340, representada por los abogados E.E.L., A.S.R., A.C.E.A., E.J.E.G. y L.I.E.G., inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos 10.930, 31.427, 64.549, 92.662 y 124.618 respectivamente, correspondiéndole la distribución a este Juzgado.

SENTENCIA DEFINITIVA

La presente demanda, fue recibida en fecha 5 de noviembre de 2008, quedando admitida el 17 de junio de 2009.

En fecha 3 de diciembre de 2009, se recibieron las resultas de la comisión proveniente del Juzgado de Municipio Zamora de la Circunscripción Judicial del estado Miranda en la cual se dejo constancia de no haberse practicado la citación personal del demandado en la persona de la ciudadana I.R., y la cual posteriormente, el día 4 de agosto de 2009, acordó la citación por carteles, siendo consignada su publicación el 7 de octubre de 2007, y el 8 de octubre de 2009, la Secretaria del Juzgado Comisionado dejó constancia de su fijación en el domicilio del demandado.

El 18 de diciembre de 2009, se designó Defensor Judicial, recayendo en la persona del abogado M.R., inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 47.014, quien se dio por notificado y presento juramento de ley el 28 de enero de 2010.

Seguidamente, el 1 de febrero de 2010, compareció la parte demandada-reconviniente, mediante la representación de apoderado judicial, y el día 26 de febrero de 2010, presentó escrito de contestación de la demanda, reconviniendo a la demandante, quedando admitida, en fecha 5 de marzo de 2010.

El día 6 de abril de 2010, la parte demandante-reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención.

Posteriormente el 8 y 12 de abril de 2010, la parte demandada-reconviniente, y demandante-reconvenida, consignaron escritos de promoción de pruebas respectivamente, los cuales quedaron agregados el día 14 de abril de 2010, seguidamente la parte demandada-reconviniente en fecha 15 de abril de 2010, consignó escrito de oposición e impugnación al escrito de pruebas presentado por la parte demandante- reconvenida, y el 21 de abril de 2010, quedaron admitidas las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 28 de junio de 2010, solo la parte demandada-reconvenida, consignó escrito de informes

Siendo la oportunidad de dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previa las consideraciones siguientes:

PRETENSIÓN DE LAS PARTES CO-DEMANDANTES

Las partes co-demandantes, propusieron demanda por cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, suscrito con la parte demandada ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 7 de octubre de 2005, el cual quedo anotado bajo el Nº 71, tomo 125 de los libros de autenticación llevados por dicha Notaria, con el objeto de adquirir un bien inmueble, ampliamente descrito en el libelo de la demanda, por un precio de venta de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 155.000.000,00), de los cuales pagaron la reserva, las arras, doce (12) cuotas y paralelamente solicitaron un préstamo ante el Banco de Venezuela, C.A, que fue aprobado el día 19 de mayo de 2006, fundamentándose en lo siguiente:

Afirma la violación de las cláusulas cuarta, quinta, novena y décima del referido contrato, por la errónea aplicación del demandado, del Índice de Precios al Consumidor (IPC), que conllevo a denunciar a la demandada ante el Instituto Para la Defensa y Educación del consumidor y del Usuario (INDECU), y por no comparecer ante la Oficina de Registro Inmobiliario competente, para la protocolización del documento definitivo de venta del bien inmueble objeto del contrato.

Que recibió una correspondencia, en la cual la parte demandada, le comunico que el contrato había quedado resuelto de pleno derecho, lo cual no fue aceptado, en virtud de siempre haber mantenido el ánimo de comprar y cumplir con las disposiciones del contrato, y posteriormente señaló haber considerado que ya era un hecho la adquisición del bien inmueble descrito en el libelo de la demanda, y con motivo de la negociación decidieron desprenderse del apartamento que ocupaban en la Avenida Sucre, Catia, ciudad de Caracas, que conllevo a la separación del grupo familiar de las co-demandantes, y al deterioro progresivo en la salud, por la depresión en el animo de la co-demandante C.M.S.d.G., al disminuirse su calidad de vida.

Como consecuencia de ello solicitan, el cumplimiento del contrato de compra y venta, que se considera una venta ya perfeccionada, e igualmente los daños y perjuicios causados y que se siguen ocasionando de la relación contractual.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Los apoderados judiciales de la parte demandada, en el plazo correspondiente contestaron la demanda, señalando que la demanda no debió ser admitida, por cuanto la misma fue estimada en bolívares fuertes y no en unidades tributarias a tenor de lo dispuesto en Resolución N° 209-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Suprema de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, que establece que toda demanda debe ser estimada en bolívares fuertes y en unidades tributarias a partir de la publicación de la Gaceta Oficial.

Seguidamente, contestó el fondo de la demanda, negando, rechazando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes, la demanda, tanto en los hechos como en el derecho invocado, por ser estos inciertos y su fundamento contrario a derecho.

Admitiendo, los hechos relativos a la celebración del contrato, así como los abonos realizados por las co-demandantes durante la vigencia del contrato, el precio definitivo de venta de acuerdo al cálculo efectuado a solicitud de las co-demandantes ante el Instituto Para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU).

Controvirtiendo, lo correspondiente al precio de la compra-venta, es decir que no es de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 155.000,00,) sino el que resultara de aplicar el IPC, el incumplimiento de las cláusulas cuarta, quinta, novena y décima, del contrato de opción de compra y venta, y el cumplimiento de las co-demandantes con respecto a los demás requisitos y formalidades relativas a la adquisición del bien inmueble, asimismo negó el hecho de haber pasado factura por la denuncia formulada por las co-demandantes ante el Instituto Para la Defensa y Educación del consumidor y del Usuario (INDECU), y de la misma forma que las co-demandantes hayan manifestado su animo de cumplir con las obligaciones contractuales, ni haber causado el daño a la salud, emocional o de cualquier otra índole a las co-demandantes, y rechazó el hecho de que la opción de compra y venta suscrita se trate de un contrato perfeccionado, por la simple razón de no haberse pagado el precio total de la venta.

Asimismo, reconvino o contra-demando a las co-demandantes, como se expresará en el capítulo siguiente:

RECONVENCION

La parte demandada dentro de la oportunidad legal reconvino a las co-demandantes, afirmando haber suscrito con las co-demandantes, un contrato de opción de compra y venta, para la adquisición de un bien inmueble, identificado en autos, por un precio de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 155.000,00), en principio, más el respectivo ajuste por inflación calculado en función del Índice de Pecios al Consumidor (IPC), publicado por el Banco Central de Venezuela, por un plazo de tiempo determinado de doce (12) meses contados a partir del día 7 de octubre de 2005.

Que recibió la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de arras imputables al precio de la venta; y de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 44.700,00); por concepto de cancelación de cuotas previstas en la cláusula cuarta del contrato, que equivale a un total de SESENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 64.700,00), como abonos únicos que percibió durante la vigencia del mismo, y una vez que este llego a su vencimiento, afirma que las co-demandantes incumplieron con la obligación de adquirir el inmueble en las condiciones de tiempo y precio pactado, y en función de ello y a la denuncia presentada ante el Instituto Para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), en forma unilateral y en beneficio de las co-demandantes, decidieron extender el plazo de duración del contrato para así determinar en forma incuestionable con el apoyo y soporte del Estado Venezolano, el precio total y definitivo que debían cancelar.

Como consecuencia de lo antes expuesto, solicitaron la resolución del contrato de opción de compra - venta, y que la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), recibida por las partes co-demandantes- reconvenidas en calidad de arras, quede en su beneficio como única indemnización de daños y perjuicios de conformidad con lo establecido en el artículo 1.263 del Código Civil y en la cláusula décima de la opción.

CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCION

Las partes co-demandantes-reconvenidas, dieron contestación a la reconvención interpuesta en los términos siguientes:

Negaron, rechazaron y contradijeron que el precio definitivo de la venta es por la cantidad de bolívares CIENTO SETENTA MIL CIENTO NOVENTA Y CUATRO CON 31/100 CENTIMOS (Bs. 170.194,31); así como el cálculo realizado por el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), alegando lo dispuesto en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de ley para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios es materia de orden público e irrenunciable por las partes por lo tanto INDEPABIS, no tiene competencia para fijar precios; así como el incumplimiento de lo dispuesto en la cláusula sexta del contrato, la aceptación de una extensión al termino del vencimiento de la opción de compra - venta; y el incumplimiento de sus obligaciones, ya que es la parte demandada- reconviniente, unilateralmente dio por resuelto el contrato de opción de compra y venta.

Por ultimo, se oponen a dejar la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), a favor de la parte demandada-reconviniente, en calidad de arras, por concepto de daños y perjuicios, y rechazó el termino solicitado por la parte demandada-reconviniente, para la devolución de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 44.700,00) ya que el pedimento lo que busca es el reconocimiento de una situación antijurídica, ocultar el incumplimiento contractual, e igualmente se oponen al pagó de costas procesales.

PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, dentro de la oportunidad procesal correspondiente.

PRUEBAS DE LAS PARTES CO- DEMANDANTES- RECONVENIDAS

1. - Mérito favorable de los autos de los documentos que fueron consignados junto con el libelo de la demanda, no obstante, es criterio reiterado que el merito de los autos no es una prueba per se, siendo obligación del Juez verificar lo que se desprenda de autos en función de impartir justicia y ceñirse a la verdad de lo alegado y probado en autos, sin necesidad que las partes así lo soliciten, no obstante, a lo señalado, se pasa a señalar las pruebas y efectuar la valoración correspondiente.

   2- Pruebas Documentales:

   2.1. Contrato de opción de compra - venta, autenticado ante la Notaria Publica del Municipio Zamora del estado Miranda, en fecha 7 de octubre de 2005, bajo el Nº 71, tomo 125, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, del cual se evidencia un instrumento público, reproducido en copia simple junto al libelo de la demanda y en copia certificada en la oportunidad de promover pruebas, emanado de una autoridad facultada para dar fe del acto celebrado, de conformidad con el artículo 1.357 de la N.S.. Por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni desconocido, en la oportunidad legal, se le confiere pleno valor probatorio a tenor de lo dispuesto en artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   2.2. Recibos de pagos emitidos por la PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA, C.A; en las fechas 9 de septiembre de 2005, 11 de enero, 10 de marzo, 24 de agosto, y 30 de agosto todos del 2006, por las cantidades de bolívares Bs. 5.000.000,00; 13.800.000,00; 13.800.000,00; 4.600.000,00 y 9.200.000, 00 respectivamente, por concepto de cancelación en el primero de los recibos por reserva de T.H. Nº 350, Manzana “Y”, y los cuatro restantes por cuotas distinguidas con los números 1/12, 2/12, 3/12 y 4/12; 5/12, y 6/12; 7/12; 8/12, y 9/12, respectivamente. De los cuales se evidencian instrumentos mercantiles, reproducidos en copias simples y en original en el lapso de promoción de pruebas. Por cuanto dichos instrumentos no fueron impugnados, ni desconocidos, por la parte demandada-reconviniente, en el momento correspondiente, en consecuencias, se les confiere pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 147 del Código de Comercio, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   2.3. Constancia de recibo de la cantidad de Bs. 5.000.000,00, por concepto de reserva de un bien inmueble tipo Town House N° 350, modelo D, del cual se evidencia un instrumento privado, reproducido en copia simple, que no fue objeto de impugnación, ni desconocido en la oportunidad correspondiente, en consecuencia, se le confiere valor probatorio, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.363 de la N.S., en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece

   2.4. Planillas de depósitos Bancarios, realizados el mes de septiembre, y el 13 de octubre de 2005, en la cuenta identificada con el N° 01150064160640028011, del Banco Exterior, por las cantidades de Bs. 5.000.000,00 y Bs. 2.000.000,00, respectivamente.

   De las cuales se evidencian instrumentos mercantiles, reproducidos en copias simples, y se entienden por reconocidos, que al no haber sido objeto de impugnación, ni desconocidos en la oportunidad correspondiente se tienen como fidedignos, y en consecuencia, se les confiere valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 124 del Código de Comercio, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece

   2.5- Cheques de gerencia, identificados con los Nos. 00185282, 26817730, 67008200, 68008859, 63009852, 36000312, 01005129, correspondientes a las cuentas de los bancos siguientes: Caribe, Mercantil e Industrial de Venezuela, distinguidos con los Nros. 01140170871700112043, 010506382638008200, 01050638782638008859, 01050638762638009852, 01050724392724000312, y 00030073020201005129, por las cantidades de Bs. 5.000.000,00, 13.000.000,00, 13.000.000,00, 13.800.000,00; 14.600.000,00, 4.200.000,00; y 5.000.000,00, respectivamente.

   De los cuales se evidencian instrumentos mercantiles, reproducidos en copias simples, y se entienden por reconocidos, al no haber sido dichos instrumentos, objeto de impugnación, ni desconocido en la oportunidad correspondiente, en consecuencia, se les confiere valor probatorio conforme a lo dispuesto en el articulo 490 del Código de Comercio, en concordancia con el primer aparte, del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   2.6- Original de Carta misiva, suscrita por el Banco de Venezuela, S..A, Banco Universal, Grupo Santander, en fecha 21 de septiembre de 2009.

   2.7- Copia y original de Carta misiva emitido por la Junta de Propietarios de la Urbanización Country Club Buena Ventura en fecha 8 de noviembre de 2005.

   2.8-Original de Relación de gastos del mes de octubre del año 2005, emitida por la administradora Danoral.

   2.9- Informe con soporte emitido por la sociedad mercantil M. B. P & Asociados, C.A suscrito por el ciudadano G.D.M., referentes a la aplicación del Índice de Precios del Consumidor (IPC), y al calculo de la deuda del inmueble objeto de la presente demanda

   De los anteriores instrumentos, se evidencian documentos privados, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil, los cuales fueron objeto de impugnación y desconocimiento en la oportunidad legal correspondiente, por haber emanado de un tercero y no haberse cumplido con la ratificación de documentos respectivos mediante prueba testimonial, en consecuencia al no dimanarse de los autos la ratificación de dichos instrumentos, se desechan conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

   3- Tres copias fotostáticas de la Relación del cálculo de inflación, del precio definitivo de venta, del bien inmueble objeto del presente caso, desde la fecha de la firma del Opción, es decir, desde el 9 de septiembre de 2005, hasta el 30 de abril de 2006, por Bs. 159.286.524,36, hasta 30 de agosto de 2006, por Bs. 166.872.307,61, y la última hasta el 6 de octubre de 2006, por Bs 171.047.485,23, del cual se evidencia un documento privado, reproducido en copia simple, emanado por la parte demandada, Promotora Country Club Buena Ventura, C.A, el cual no fue impugnado, ni desconocido en la oportunidad correspondiente, en consecuencia se le confiere valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.363 en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

4. - Legajo contentivo de la Resolución Administrativa correspondiente al expediente identificado con el Nº DEN 005565-2006-0101 de fecha 13 de septiembre de 2006, en copias simple y original, con ocasión a la denuncia presentada ante el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), por la ciudadana K.C.G.S., del cual se colige entre otros aspectos de suma relevancia destaca la providencia administrativa sancionatoria, de fecha 25 de febrero de 2007, en que se estableció sanción a la demandada, Promotora Country Club Buena Ventura, C.A., por haber resultado responsable en haber emitido informe en el que reflejó el IPC, sin suscribirlo y sellarlo, como emanados de ella, y aplicó valores diferentes a los que se deben utilizar emanados por el Banco Central de Venezuela; y el cálculo del Índice Inflacionario por la Comisión de Servicios Bancarios aplicado a la deuda pendiente, de Bs 90.300.000,00, con un IPC de Bs. 15.194.306,94, y sumados alcanzan la suma de Bs. 105.494,306,94, y sumados al monto pagado da un total de Bs. 170.194.305,94, del cual se evidencia un instrumento público de carácter administrativo, reproducido en copia certificada, emitido por un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones. Por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni desconocido, ni objeto de tacha en la oportunidad correspondiente, se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

5. - Planillas Nros. 75858 y 76889, de fecha 8 de septiembre y 3 de octubre de 2006, correspondientes a la cancelación de derechos del SENIAT, por concepto de tramite realizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio Zamora del estado Miranda, por las ciudadanas C.S. y Nakari González, en las cuales se observó que para los días 22 de septiembre, y 10 de octubre de 2006, respectivamente, fue fijado la celebración del acto de otorgamiento de una venta con hipoteca. Asimismo las planillas de liquidación de derechos de registro de fechas 8 de septiembre, y 3 de octubre de 2006, identificadas con los Nros F-04 0000021034 y F-04 0000022011, correspondientes a los pagos de derechos de registros, atinentes a las operaciones realizada entre el Banco de Venezuela, Country Club Buenaventura y las ciudadanas K.G., C.S., y J.G., ante el Registro Inmobiliario del Municipio Zamora del estado Miranda.

   De los instrumentos antes señalados, se evidencian que son instrumentos públicos, de carácter administrativos, emanados de un funcionario de la Administración Pública en el ejercicio de sus funciones, los cuales fueron objeto de impugnación en la oportunidad correspondiente, por haber sido presentados en copia fotostáticas, en consecuencia este Tribunal, por cuanto no constata de los autos que fueron presentadas en original o copia certificada, ni se pidió el cotejo por las partes co-demandantes, las desechas de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

6. - Constancia en la cual, se dejo asentado que las co-demandadas el día 6 de octubre de 2006, se encontraban realizando gestiones relativas al registro de propiedad, emanadas del Registrador Inmobiliario del Municipio Zamora del estado Miranda, de la cual se evidencia, un documento público de carácter administrativo, emitido por un Funcionario Público en el ejercicio de sus funciones, y el cual fue objeto de impugnación y de desconocimiento, en la oportunidad correspondiente, por haber sido presentados en copia fotostáticas, en consecuencia este Tribunal, por cuanto no constata de los autos que fueron presentadas en original o copia certificada, ni se pidió el cotejo por las partes co-demandantes, las desechas de conformidad con lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, y el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

7. - Documento de venta y de constitución de hipoteca en primer grado, en original entre el Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal, Promotora Country Club Buena Ventura, C.A; y las co-demandadas ciudadanas K.C.G. y C.M.S. de Gonzalez, y el ciudadano J.M.G. Y, conyuge de la segunda citada, del cual se evidencia un documento privado reproducido en original de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, presentado en el Servicio Autónomo de Registro Subalterno del Municipio Zamora, Guatire, estado Miranda, al cual se opuso la demandada e impugnó, por no estar motivada y cursar en copia fotostática, no obstante, es un documento privado que cursa en original y no una copia o reproducción fotostática, respecto de la cual operaría la impugnación, de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y tiene por objeto demostrar que fue presentado en el referido Registro a los fines de registrar la propiedad del bien objeto de compra-venta, el cual no se suscribió por falta de comparecencia de la parte demandada, en consecuencia, se tiene como fidedigno, y se le confiere valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   8- Carta misiva en original y copia dirigida por la Promotora Buena Aventura Country Club, C.A a las co-demandadas, en fecha 25 de agosto de 2008, mediante la cual considero resuelto el contrato de opción de compra – venta, suscrito entre las partes, de la cual se evidencia un instrumentó privado, conforme al artículo 1.363 del Código Civil, por cuanto no fue impugnada, ni desconocida en la oportunidad correspondiente, se tienen como fidedignas, en consecuencia, se le confiere pleno valor probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA- RECONVINIENTE

1. - Prueba de confesión contenida en el libelo de la demanda, con respecto a dicho medio probatorio, en fecha 21 de abril de 2010, fue declarada inadmisible por este Juzgado, al señalar que no es un medio de prueba, ya que en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal, que cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos no lo hacen con “animus confitendi”, debiendo el Juez al dictar sentencia a.y.v.t.l. alegado y probado en autos.

   La confesión debe existir por si misma, y no será lícito inferirla de los argumentos, alegatos y defensas de los litigantes, siendo indispensable en la prueba de confesión que la manifestación de la parte esté acompañada del ánimo correspondiente, es decir, del propósito de confesar en beneficio de la otra parte. Así se estableció y se ratifica.

2. Con base en el principio de la comunidad de prueba, promovió los documentos acompañados por las demandantes-reconvenidas, en el libelo de la demanda, no obstante, es criterio reiterado que el merito de los autos no es una prueba per se, siendo obligación del Juez verificar lo que se desprenda de autos en función de impartir justicia y ceñirse a la verdad de lo alegado y probado en autos, sin necesidad que las partes así lo soliciten.

   Sin embargo, la parte demandada-reconviniente, reproduce como medios probatorios los documentos que a continuación se señalan:

   2.1 Contrato de opción de compra - venta.

   2.2 Copias de recibos y depósitos bancarios,

   2.3 Expediente contentivo de la Resolución emitida por el Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor y del Usuario (INDECU), de fecha 25 de febrero de 2007.

   2.4. Carta misiva de fecha 25 de agosto de 2008.

   Los instrumentos antes señalados, fueron debidamente valorados, siendo que los mismos fueron promovidos por las partes co-demandantes- reconvenidas, junto al escrito libelar, y en la oportunidad procesal de promover pruebas. Así se establece.

   II

   PUNTO PREVIO- INADMISIBILIDAD DE LA ACCION

   La parte demandada, en su escrito de contestación de la demanda, señaló que la presente acción, no debió ser admitida, por cuanto la misma fue estimada en bolívares fuertes, y no en unidades tributarias a tenor de lo dispuesto en Resolución N° 209-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Suprema de Justicia en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, que establece que toda demanda debe ser estimada en bolívares fuertes y en unidades tributarias a partir de su publicación de la Gaceta Oficial, conforme al artículo1, siendo admitida el 17 de junio de 2009, cuando estaba vigente la referida resolución.

   En este sentido, es pertinente citar lo dispuesto en el artículo 1 de la Resolución distinguida con el N° 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Suprema de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que establecen lo siguiente:

   (…) A los efectos de la determinación de la competencia por la cuantía, en todos los asuntos contenciosos cuyo valor sea apreciable en dinero, conste o no el valor de la demanda, los justiciables deberán expresar, además de las sumas en bolívares conforme al Código de Procedimiento Civil y demás leyes que regulen la materia, su equivalente en unidades tributarias (U.T.) al momento de la interposición del asunto. Destacado del Tribunal.

   Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos

   . Destacado del Tribunal.

   De la primera norma antes transcritas se colige, lo previsto con relación a la estimación de la demanda en sumas de dinero y su equivalente en unidades tributarias, a los fines de establecerse la competencia de los tribunales civiles, en razón de la cuantía, y con el objeto de permitir a los justiciables el acceso a los órganos jurisdiccionales, al momento de la interposición o presentación de la demanda.

   Asimismo, se hace referencia a la norma, que permite al Juez, declarar de oficio la inadmisión de la demanda, cuando las mismas no cumplan con las exigencias y requisitos fundamentales, que ha saber son los siguientes: si no es contrario a derecho; al orden público, y alguna disposición expresa de la Ley, que en el presente caso sería a decir del demandado-reconviniente, el artículo 1 de la Resolución aludida.

   Ahora bien, bajo tales premisas, en el caso específico de autos, la parte demandada-reconviniente, solicitó la inadmisión de la demanda por cuanto la misma fue estimada en bolívares fuertes, y no en unidades tributarias, siendo que fue admitida por este Tribunal cuando estaba vigente la Resolución, y en este sentido fácilmente se puede colegir, del artículo 1 parcialmente transcrito, que el equivalente de la estimación de la demanda en Unidades Tributarias, es al momento de la interposición de la demanda, y no la admisión, siendo, que la presente demanda fue interpuesta el 5 de noviembre de 2008. Así se establece.

   Aunado a lo señalado, la falta del equivalente de la estimación de la demanda en unidades tributarias, no constituye una causal de inadmisión, dado que se trata del equivalente en unidades tributarias, del monto de la estimación de la demanda en bolívares, que debe ser establecida esencialmente, siendo que su equivalente en Unidad Tributaria, tiene como efecto esencial que la norma en razón de la cuantía, no quede en desuso en el transcurso del tiempo, dado el sistema socio económico financiero que se impuso con la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en el año 1999, es de avanzada, y futurista, en materia legislativa económica financiera y fiscal, y solo representa una formalidad no esencial, que no puede ser subsumido en el artículo 341 de la N.A.d.C.d.P.C., a tenor de lo previsto en el artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que garantizan la justicia dentro de un proceso sin formalismos. Así se establece.-

   Si bien es cierto que la Resolución N° 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Suprema de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, establece la estimación de la demanda en bolívares y su equivalente en unidades tributarias, a los fines de determinar la competencia de los Tribunales por la cuantía de todos los asuntos contencioso, no es menos cierto que dicha Resolución estableció en su artículo 4, que:“Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectara el conocimiento ni el tramite de los asuntos en curso, sino tan solo en los asuntos nuevos, que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia”, asimismo, se dispuso en el artículo 5 “La presente Resolución entrará en vigencia a partir de la fecha de su publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela”. Así se establece.

   La Resolución fue publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela el 2 de abril de 2009, y la presente demanda fue interpuesta el día 5 de noviembre de 2008, mal podía este Juzgado, aplicar una disposición que para la fecha de interposición de la demanda, no se encontraba vigente, y de lo contrario su aplicación quebrantaría el principio de irretroactividad de las leyes, a tenor de lo previsto en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en concordancia con el artículo 3 del Código Civil. Así se establece.

   En consecuencia, por los razones antes expuestas, y siendo que para la fecha de interposición de la demanda, no se encontraba en vigencia la Resolución N° 2009-0006, emanada de la Sala Plena del Tribunal Suprema de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha 2 de abril de 2009, resulta impretermitible para este Juzgado, declarar IMPROCEDENTE, la solicitud de INADMISIÓN DE LA DEMANDA, alegada por el apoderado judicial de la parte demandada. Así se decide.

   III

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Cumplidos los actos fundamentales del proceso, declarada la improcedencia de la inadmisión de la demanda, y establecido como ha quedado el orden procesal de los actos fundamentales de esta litis, este Tribunal pasa a decidir, con base a las consideraciones siguientes:

   En el presente asunto, las partes co-demandantes-reconvenidas, pretenden el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, suscrito con la parte demandada-reconviniente, de fecha 7 de octubre de 2005, por ante la Notaria Pública del Municipio Zamora del estado Miranda, con el objeto de adquirir un bien inmueble, ampliamente descrito en el libelo de la demanda y el aludido contrato, a su decir, perfeccionado del cual efectuaron el pagó correspondiente a la reserva, las arras, doce (12) cuotas, y respecto del cual se presentó divergencia con relación a la aplicación del Índice de Precios al Consumidor (IPC), de acuerdo con las cláusulas cuarta y quinta del contrato, lo que generó una comunicación por parte de la demandada-reconviniente, de que el aludido contrato había quedado resuelto de pleno derecho, lo cual no fue aceptado, en virtud de siempre haberse mantenido el animo de comprar y cumplir con las obligaciones señaladas en el mencionado contrato. Así como, el pago de los daños y perjuicios causados y que se siguen ocasionando con ocasión a la relación contractual.

   Por su parte, la demandada-reconviniente, después de admitir algunas afirmaciones de hechos relativos a la celebración del contrato, así como los abonos realizados por las co-demandantes-reconvenidas durante la vigencia del contrato, contravino en el precio definitivo de venta, que haya incumplido las cláusulas cuarta, quinta, novena y décima, que las co-demandantes hayan manifestado su animo de cumplir con las obligaciones contractuales, ni haber causado el daño a la salud, emocional o de cualquier otra índole a las co-demandantes, y rechazó el hecho de que la opción de compra- venta suscrita se trate de un contrato ya perfeccionada, por la simple razón de no haberse pagado el precio de la venta, contra demanda o reconviniendo, al señalar que las co- demandantes incumplieron con la obligación de adquirir el inmueble en las condiciones de tiempo y precio pactado, y en función de ello, y en consecuencia, solicitó se declare la resolución del contrato de opción a compra-venta, y que la cantidad de Bolívares Veinte Millones de Bolívares (Bs.20.000.000,00) recibida por la parte demandada- reconviniente en calidad de arras, quede en su beneficio como única indemnización de daños y perjuicios.

   Ante tal pretensión, las co-demandantes-reconvenidas, negaron, rechazaron y contradijeron, que el precio definitivo de la venta era de Bs. 170.194, 31; que INDEPABIS no tiene competencia para fijar precios; que no han incumplido la cláusulas del contrato, la aceptación de una extensión al termino del vencimiento de la opción de compra venta; y el incumplimiento de sus obligaciones, ya que es la parte demandada-reconviniente, unilateralmente dio por resuelto el contrato de opción de compra y venta.

   Por ultimo, se oponen a dejar la cantidad de Bs. 20.000,00, a favor de la parte demandada-reconviniente, en calidad de arras, por concepto de daños y perjuicios, y rechazó el término solicitado por la parte demandada- reconviniente.

   Precisado lo anterior, cabe destacar lo dispuesto tanto por la doctrina como la jurisprudencia nacional, quienes han sido contestes en señalar que la contestación de la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, para que pueda desplegar una verdadera actividad defensiva, para el resguardo de sus derechos e intereses, pudiendo este, excepcionarse y traer nuevas afirmaciones de hechos.

   En el presente asunto, la parte demandada-reconviniente, admitió algunas afirmaciones lo cual no requieren ser probadas, y contradijo otras lo cual constituye una inversión de la carga de la prueba en el sentido, que sus afirmaciones de hechos deben ser demostrada, debiendo ambas partes demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, puesto que el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tienen de demostrar el fundamento de lo que se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra, en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, previsto específicamente en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que es a tenor siguiente “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” e igualmente en el artículo 1.354 del Código Civil que dispone:”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   Ahora bien, ambas partes reconocen que la pretensión deriva de un contrato suscrito, respecto del cual la demandante-reconviniente exige su cumplimiento al considerarlo perfeccionado, rechazando incluso el precio definitivo de venta establecido por el INDEPABIS, y la demandada-reconvenida, pretende su resolución, por el incumplimiento de aquella, por falta de pago del precio definitivo resultante de aplicar el IPC, después de haber tenido conocimiento del procedimiento sancionatorio que fue instaurado, contrato que fue valorado como un documento o medio idóneo y fidedigno de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando fuera del debate probatorio los hechos jurídicos relativos al contenido del contrato, tales como la existencia del mismo, su naturaleza, la identidad de las partes, el objeto de la relación convencional, su vigencia, las obligaciones de las partes. Así se establece.

   Ahora bien, de lo anterior se colige, la existencia de una obligación contractual, de carácter bilateral, fundamentada en un contrato de opción a compra-venta, es decir, una relación contractual de carácter bilateral previamente definida, y en este sentido es menester traer a colación, lo dispuesto en los artículos 1133 y 1159 del Código Civil, que establecen lo siguiente:

   Artículo 1133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico

   .

   Articulo 1159: Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

   .

   De las normas antes transcritas se desprende, el concepto de los contratos, y del último de los artículos, se infiere que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, en consecuencia, deben cumplirse tal como fueron contraídos.

   De acuerdo a los términos en que quedó la litis, es necesario precisar, el precio definitivo de la venta, forma y tiempo para su pago total, de acuerdo a las cláusulas establecidas en el contrato suscrito por las partes, para determinar el cumplimiento o no de las disposiciones, considerando la causa devenida en el curso de su perfeccionamiento, en lo relativo a la aplicación del IPC, por parte de la demandada sobre el precio de venta y en este sentido, es pertinente citar lo previsto en las cláusulas cuarta, quinta y sexta del contrato objeto del debate o la litis. A continuación se citan:

   “(…)

CUARTA

El precio de venta de EL INMUEBLE (…) es en principio la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 155.000.000,00), monto que será pagado (…) Omnisis, de la siguiente forma 1- CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), por concepto de reserva ya cancelados en fecha 15 de septiembre de 2005. 2- QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00), monto a cancelar en el mismo acto de autenticación del presente instrumento, estas cantidades es decir, la suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), serán entregadas en calidad de arras y serán imputadas al precio de venta (…) Omnisis, el saldo restante es decir la suma de CIENTO TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 135.000.000,00), será pagado (…) Omnisis, de la manera siguiente: (i) La suma de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,00), según el siguiente cronograma de pagó: once (11) cuotas de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.600.000,00), y una cuota de CUATRO MILLONES CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.400.000,00). ii) LA SUMA DE OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,00), más lo generado por ajuste por inflación será cancelada a los treinta (30) días continuos de haberse realizado el pagó de la ultima de las cuotas mencionadas, dicha cancelación se realizara al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro correspondiente.

QUINTA

El precio de venta estará sujeto al ajuste por inflación en función a los Índices de Precios al Consumidor publicados por el Banco Central de Venezuela. Tal ajuste se realizara a partir de la firma de la presente Opción a Compra, con aplicación mes por mes de los índices antes señalado, sobre el saldo no cancelado del precio de venta, y hasta la fecha de protocolización, el saldo de precio de venta debidamente ajustado por inflación, será cancelado por LOS PROMITENTES COMPRADORES, en dicho acto ante la Oficina de Registro a la firma del documento definitivo de venta.

SEXTA

El plazo de la presente opción es de doce (12) meses contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, pudiendo prorrogarse únicamente por la falta de documentos requeridos y emitidos por organismos públicos (…) Omnisis.

Es pertinente precisar, que los montos reflejados en el contrato aludido, estaban establecidos antes de la reconvención, y a los efectos de la presente motiva, se referirán sólo en Bs.F., por ser la moneda legalmente establecida, precisado lo anterior, se colige que el precio de venta inicial fijado por las partes, con respecto al bien inmueble objeto del contrato de opción de compra y venta quedo establecido en la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 155.000,00), de los cuales se imputaron al pago, y fueron cancelados las cantidades siguientes: CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00), por concepto de reserva, QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), en el acto de autenticación, es decir el 7 de octubre de 2005, VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), en calidad de arras.

Quedando un saldo deudor no cancelado de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 135.000,00), sobre el cual se aplicaría el Índice de Precios al Consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela, hasta la fecha de la protocolización, el cual sería pagado de la manera siguiente:

1. La suma de CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 55.000,00), mediante el pagó de once (11) cuotas de CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.600,00), y una (1) cuota de CUATRO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 4.400,00).

2. La cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00), a los treinta (30) días continuos de haberse realizado el pagó de la ultima de las cuotas antes señaladas, en el acto de otorgamiento del documento definitivo de la venta.

Asimismo, quedo establecido que la vigencia de la opción de compra-venta era de de doce (12) meses, contados a partir de la fecha de autenticación, es decir, desde el día 7 de octubre de 2005, hasta el 7 de octubre de 2006, prorrogable.

En el presente caso, afirma las co-demandantes-reconvenidas que el contrato de opción de compra-venta autenticado el 7 de octubre de 2005, es una venta perfeccionada por lo cual exige su cumplimiento, y la demandada-reconviniente, contraviene la afirmación, por no haber cancelado la totalidad de las cuotas, y en este sentido, este Tribunal de la lectura integra del referido documento, y en particular de las cláusulas parcialmente transcritas, se colige que es un contrato bilateral, en el cual las partes contratantes asumieron obligaciones reciprocas, en las condiciones y espacio de tiempo determinadas, al cual se le confirió valor probatorio a tenor de lo previsto en el 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que en consecuencia, para que se perfeccione requería del pago de las doce cuotas, y OCHENTA MIL BOLÍVARES (80.000,00), más lo generado por el IPC, a los 30 días continuos siguientes al haber cancelado la última cuota, al momento del otorgamiento del documento definitivo de venta y su protocolización ante la oficina de Registro correspondiente. Así se precisa.

En este orden, con la referida precisión es necesario que este Tribunal, califique la naturaleza del contrato de opción de compra-venta, y en este orden cabe traer a colación lo establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 30 de abril de 2012, con ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., en el cual se declaro sin lugar el recurso de casación, formulado en el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta de un bien inmueble, iniciado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, por el ciudadano D.V., contra los ciudadanos F.J.F.M. y M.R.G.D.F., en el cual se estableció lo siguiente:

“(…)

De la precedente transcripción del fallo recurrido se observa que el Juez de alzada se refiere a dicho documento como un contrato de compra-venta. Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo

. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).

Por su parte, L.A.G., en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.

En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

Por los razonamientos precedentemente expuestos, el Juez de la recurrida no violó las reglas legales denunciadas, al calificar al contrato que sirvió de fundamento a la demanda, como un contrato de compra-venta.

De la sentencia parcialmente transcrita se puede colegir, que la distinción doctrinal con relación al contrato de opción y de venta, y se concluyó que aún cuando la apariencia de un contrato, sea de opción de compra, la naturaleza de la convención no es tal, pues se logran determinar, el acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, si se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

Con vista a la precisión y a la sentencia citada, a los fines de determinar si se esta en presencia de una venta perfeccionada o no, es menester determinar si en el contrato de opción de compra-venta se cumplieron con el acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, si se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.

De la lectura del contrato celebrado el 7 de octubre de 2005, se colige que el demandado-reconviniente, se obligó a dar en venta el inmueble descrito en dicho instrumento, así como las co-demandantes-reconvenidas a comprar o adquirir dicho inmueble, el cual se encuentra perfectamente determinado por su ubicación, medidas, y linderos, por un precio de Bs. 155.000,00, de los cuales la parte demandada-reconviniente PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA, C.A; declara haber recibido, según recibos de pagos por ellas emitidos, en las fechas 9 de septiembre de 2005, 11 de enero, 10 de marzo, 24 de agosto, y 30 de agosto todos del 2006, por las cantidades de bolívares Bs. 5.000.000,00; 13.800.000,00; 13.800.000,00; 4.600.000,00 y 9.200.000, 00 respectivamente, por concepto de cancelación en el primero de los recibos por reserva de T.H. Nº 350, Manzana “Y”, y los cuatro restantes por cuotas distinguidas con los números 1/12, 2/12, 3/12 y 4/12; 5/12, y 6/12; 7/12; 8/12, y 9/12, respectivamente, y relación de precio definitivo de venta, emanado por el INDEPABIS, ambos valorados como plena prueba a tenor del artículo 429 de la N.A., en contraste con lo establecido en la cláusula cuarta, faltando el pago de dos (2) cuotas y media y la suma de Bs. 80.000,00, lo cual hace un total de Bs. 90.300,00, para el momento de la presente demanda. Así se precisa.

En el referido contrato, se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, y por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1.930 (sic), M. 1.931 (sic), de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil Venezolano, por E.C.B., pág. 502.), y en consecuencia, se esta en presencia de un contrato de compra venta perfeccionado. Así se declara.

Determinado que se trata de un contrato de compra venta perfeccionado, corresponde determinar de las afirmaciones y probanzas de autos, el precio definitivo de la venta, en virtud que la demandada-reconviniente, contravino el precio de la venta y afirmó un nuevo hecho, al señalar que el precio final de la venta no e.B.. 155.000,00, sino, el que resulte de aplicar el IPC, y a lo que la demandante-reconvenida, rechazó en su contestación, al traer a los autos un cálculo efectuado por un contador público privado, el cual quedo desechado por no haber sido ratificado mediante prueba de testigo de conformidad con el artículo 431, del Código de Procedimiento Civil, y en este sentido este Tribunal, de acuerdo con las cláusulas cuarta y quinta del contrato, colige que el precio inicial era de Bs. 155.000,00, del cual quedó un saldo deudor no cancelado de Bs. 135.000.00, sobre el cual se aplicaría el Índice de Precios al Consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela.

Sobre el referido monto la demandada-reconviniente, mediante tres copias fotostáticas relaciono cálculo de inflación, del precio definitivo de venta, correspondiente al T H-350 E, bien inmueble objeto del presente caso, desde la fecha de la firma del contrato, es decir, desde el 9 de septiembre de 2005, hasta la primera 30 de abril de 2006, por Bs. 159.286.524,36, hasta 30 de agosto de 2006, por Bs. 166.872.307,61, y la última hasta el 6 de octubre de 2006, por Bs 171.047.485,23, que llevo a las co-demandantes-reconvenidas, a solicitar aclaratoria (a decir de la demandada-reconviniente), más bien denuncia por ante el INDEPABIS, que se sustancio en el expediente Nº DEN 005565-2006-0101 de fecha 13 de septiembre de 2006, que culminó en una providencia administrativa sancionatoria, de fecha 25 de febrero de 2007, en que se estableció sanción a la demandada, Promotora Country Club Buena Ventura, C.A., por haber resultado responsable en haber emitido informe en el que reflejó el IPC, sin suscribirlo y sellarlo, como emanados de ella, y aplicó valores diferentes a los que se deben utilizar emanados por el Banco Central de Venezuela; y el cálculo del Índice Inflacionario por la Comisión de Servicios Bancarios, aplicado a la deuda pendiente, de Bs 90.300.000,00, con un IPC de Bs. 15.194.306,94, y sumados alcanzan la suma de Bs. 105.494,306,94, y sumados al monto pagado da un total de Bs. 170.194.305,94, al cual se le confirió pleno valor probatorio.

En consecuencia, siendo que la parte demandante-reconvenida, no ratificó el informe privado en el juicio, ni tampoco desconoció o impugno, ni tachó el emanado por el INDEPABIS, no solicito como medio idóneo una experticia contable por el Banco Central de Venezuela, o peritos, y la demandada-reconviniente resultó sancionada, este Tribunal, debe concluir que el precio definitivo de la venta del bien inmueble plenamente descrito en el contrato de compra venta, debe ser el que resultó de aplicar el Índice de Precios al Consumidor publicado por el Banco Central de Venezuela IPC, es de Bs. 170.194.305,94, hoy Bs. 170.194,30. Así se decide.

La demandada-reconviniente, señala que las co-demandantes-reconvenidas hayan manifestado su ánimo de cumplir con las obligaciones contractuales e incumplieron con la obligación de adquirir el inmueble en las condiciones de tiempo y precio pactado, y en función de ello, reconviene en la resolución del contrato de opción a compra y venta, cuya intención fue manifestada expresamente mediante comunicación de fecha 25 de agosto de 2008, a las co-demandantes-reconvenidas, cuando ya mediada la presente demanda, a su decir, porque consideró que había pasado el tiempo suficiente, para que las co-demandantes adquirieran, el inmueble, sirviéndose del, principio de la comunidad de la prueba.

En este sentido, este Tribunal, constata de los autos, que las co-demandantes-reconvenidas, efectuaron los pagos consecutivos y por adelantados de las cuotas según los comprobantes y depósitos, a los cuales se les confirió pleno valor probatorio, admitidos por la demandada-reconviniente. Así se establece.

Igualmente, documento definitivo en original de venta y constitución de hipoteca en primer grado, entre el Banco de Venezuela, S.A. Banco Universal, Promotora Country Club Buena Ventura, C.A; y las co-demandadas ciudadanas K.C.G. y C.M.S. de González, y el ciudadano J.M.G. Y, cónyuge de la segunda citada, con sellos húmedos estampados en todos sus folios, por la citada institución pública de registro.

Con fundamento, en al acervo probatorio aportado por la parte demandante-reconvenida, en el escrito de pruebas y en el lapso de promoción, valorados como plena prueba a tenor de lo previsto en el artículo 429 de la N.A., este Tribunal, evidencia, que las co-demandantes, demostraron desde, el aporte de la reserva para adquirir el bien inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, en la autenticación en fecha 7 de octubre de 2005, y pagos consecutivos y adelantados, su ánimo de cumplir con las obligaciones contractuales; y con respecto al saldo deudor en la oportunidad de la protocolización, en el que les surgió incertidumbre, ante la última relación emitida por la demandada-reconviniente, en la que aplico el IPC, sobre el saldo deudor, de las dos últimas cuotas y medio, y el monto de Bs. 80.000,00, al considerar que estaba calculado erradamente, lo cual quedo demostrado con la providencia administrativa sancionatorio del INDEPABIS, razón por la cual, lejos de incumplir con sus obligaciones contractuales, realizó las acciones que le asistían para pagar lo legalmente establecido en el contrato de compra venta, y en última instancia, recurrió a los Tribunales de la República, lo cual paso por alto el demandado-reconviniente, al pretender resolver unilateralmente, al emanar la comunicación de fecha 25 de agosto de 2008, prescindiendo del órgano competente, en consecuencia, se declara sin fundamento probatorio la pretensión de incumplimiento y subsiguiente resolución pretendida por la demandada-reconvenida. Así se decide.

En fuerza de los razonamientos expuestos, este Tribunal, considera procedente la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 7 de octubre de 2005, al concluirse que se trata de un contrato de compra venta, en el que las co-demandantes-reconvenidas y la demandada-reconviniente, manifestaron su voluntad de comprar y vender el inmueble objeto de la pretensión, y respecto del cual debe ésta última, emitir el documento definitivo de venta, y las primeras, determinado el precio definitivo, pagos efectuados y saldo deudor con IPC, pague el saldo deudor de Bs. 105.494,30, al momento de su protolización en la Oficina de Registro correspondiente, debiendo, y en defecto de ello la presente sentencia, surtirá los efectos del contrato de compra venta, una vez que quede definitivamente firme, a tenor de lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y previamente realice el pago del precio del saldo deudor en el Tribunal, y en consecuencia, improcedente la contra demanda o reconvención, de resolución del aludido contrato, interpuesto por la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA, C.A; contra las ciudadanas K.G.S. y C.M.S.D.G.. Así se decide.

Con respecto a los daños y perjuicios, que pretende la parte demandante-reconvenida, no se colige de los autos prueba alguna que demuestre los referidos daños y perjuicios, no siendo suficiente con que se aleguen sino que debe ser demostrado a tenor de lo previsto en el artículo 506 de la N.A.. Así de decide.

IV

DECISION

Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE, la solicitud de INADMISIÓN DE LA DEMANDA, alegada por el apoderado judicial de la parte demandada. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por las ciudadanas K.G.S. y C.M.S.D.G. en contra de la sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA, C.A; en consecuencia, se ordena emitir el documento definitivo de venta, a los fines de la protolización en la Oficina de Registro correspondiente, y en esa oportunidad las primeras de las nombradas, paguen el saldo deudor con IPC, de Bs. 105.494,30, y en defecto de ello la presente sentencia, surtirá los efectos del contrato de compra venta, una vez que quede definitivamente firme, a tenor de lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, previo pago del referido precio del saldo deudor en el Tribunal. TERCERO: SIN LUGAR, la contra demanda o reconvención, de RESOLUCIÓN DE CONTRATO del contrato de opción de compra venta, presentada por las sociedad mercantil PROMOTORA COUNTRY CLUB BUENA VENTURA, C.A., contra de las ciudadanas K.G.S. y C.M.S.D.G..

Dada la naturaleza de la presente decisión, no hay condena en costas en la demanda de cumplimiento de contrato, y la contra demanda o reconvención, a tenor de lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, por no haber resultado totalmente vencida alguna de las partes.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso, se ordena notificar a las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 233 y parte in fine del 251, del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada del presente fallo en el Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de marzo del año 2014. Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación.

La Juez.

S.M.C..

La Secretaria.

A.K.B.M..

En la misma fecha de hoy, 28 de marzo de 2014, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia.

La Secretaria.

A.K.B.M.

AH11-V-2008-000240

SMC/AKB/RL