Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 25 de Septiembre de 2009

Fecha de Resolución25 de Septiembre de 2009
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil
PonenteAlbio Antonio Contreras Zambrano
ProcedimientoCumplimiento Contrato Bilateral Opc-Comp-Vta

LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA

199º y 150º

PARTE NARRATIVA

Mediante auto que riela al folio 27, se admitió la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, interpuesta por el ciudadano R.R.C., venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad número 3.470.118, domiciliado en esta ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábil, debidamente asistido por la abogada en ejercicio O.M.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el número 99.261 y titular de la cédula de identidad número 15.174.514, domiciliada en la ciudad de Mérida, Estado Mérida y jurídicamente hábil, en contra de los ciudadanos Y.A.M.T. y S.M.U.D.M., venezolanos, mayores de edad, casados, titulares de las cédulas de identidad números 23.240.664 y 14.623.087 respectivamente, domiciliados en esta ciudad de Mérida, Estado Mérida y civilmente hábiles.

Como hechos constitutivos de la pretensión de la parte actora, se afirman en el libelo de demanda, los siguientes:

  1. Que mediante documento autenticado por ante la Oficina Notarial Pública Cuarta de Mérida, en fecha 23 de noviembre de 2.007, inserto bajo el número 76, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina, la parte actora con el carácter de optante comprador celebró un contrato de opción de compra venta con los ciudadanos Y.A.M.T. y S.M.U.D.M., en su condición de optantes vendedores.

  2. Que conforme a la cláusula primera del mencionado contrato, los optantes vendedores en su carácter de propietarios dieron en opción de compra un inmueble consistente en un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el número 3ª PB-4, ubicado en la planta baja del Edificio 3ª del Conjunto Residencial Dr. P.R.G., Segunda Etapa, situado en la Aldea S.B.O., jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini, Municipio Libertador del Estado Mérida, el cual tiene un área de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (84 Mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos: FRENTE: Con el área verde, área de circulación y con parte del área de estacionamiento; FONDO: Con el apartamento PB-3; LATERAL DERECHO: Con zona verde, área de talud de terreno que separa el Edificio 3A del Edificio 2B, fachada lateral izquierda y LATERAL IZQUIERDO: Se alindera con área de acceso principal del Edificio 3A, con área de zona verde y con el apartamento 3A-PB-4, y el cual consta de las siguientes dependencias: tres habitaciones, sala, comedor, dos baños, cocina y oficios; le corresponde un puesto de estacionamiento de vehículos distinguido con el número 3A-PB-4 y el porcentaje de condominio sobre las cargas y cosas comunes es de 6.25% según lo establece el documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del antiguo Distrito –actualmente- Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 19 de noviembre de 1.998, inserto bajo el número 10, folios 48 al 88, Tomo 21, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del referido año.

  3. Dicho inmueble fue adquirido por los optantes vendedores conforme a documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del antiguo Distrito –actualmente- Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 13 de diciembre de 2.005, inserto bajo el número 29, folios 203 al 214, Protocolo Primero, Tomo 43, Cuarto Trimestre del indicado año.

  4. Que según lo establecido en la cláusula segunda, los optantes vendedores declararon que sobre el inmueble anteriormente identificado, pesa hipoteca especial, convencional y de primer grado a favor de BANESCO Banco Universal C.A.; hipoteca que garantiza el crédito de TREINTA Y DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 32.700.000,oo), que le fue otorgado a los demandados por la mencionada entidad bancaria para la compra del inmueble.

  5. Que los optantes vendedores se niegan a pagar a la indicada entidad bancaria lo adeudado y liberar el inmueble del gravamen previamente al otorgamiento de la venta.

  6. Que según la cláusula tercera, se estableció entre las partes que el precio de la venta del inmueble sería la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,oo), según la conversión de la moneda es la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 200.000,oo), suma ésta que debió ser pagada por la parte actora como optante comprador de la siguiente forma: a) Una cuota inicial de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 60.000,oo), que los optantes vendedores declararon haber recibido en el mismo acto en el cual se otorgó el documento de opción; b) La cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo) según la conversión de la moneda es la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,oo), dentro de un lapso que no excedería de sesenta (60) días continuos contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento, tal y como se observa del recibo otorgado por el señor Y.A.M., la citada cantidad de dinero la pagó con cheque de gerencia de Fondo Común Banco Universal, el día 6 de febrero de 2.008; y, c) La suma de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 110.000,oo), la parte accionante se obligó a solicitar un crédito del Fondo de Ley del Deudor Hipotecario ante una entidad bancaria, estableciendo las partes que el plazo para el pago del saldo es de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos adicionales al término anterior si fuese necesario.

  7. Que tal como se consagró en la cláusula tercera, la parte actora comenzó ha realizar el trámite para el crédito ante BANESCO, pero es el caso que cuando el banco solicitó de los optantes vendedores el pago de lo adeudado a fin de liberar el gravamen, tal como lo establecía la cláusula segunda del contrato de opción, los demandados manifestaron ante la entidad bancaria que no podían liberar previamente y solicitaron información a la entidad bancaria para ver si había posibilidad de que se les descontará del monto a pagarles por la venta del inmueble, lo correspondiente a la hipoteca (tomando en cuenta que el gravamen hipotecario es también a favor de Banesco) y que en el mismo documento donde los demandados vendieran y le otorgaran el crédito se establecería previamente la liberación.

  8. Que la entidad bancaria Banesco no tuvo inconveniente alguno en hacerlo de la forma antes señalada, pero les notificó a las partes que se tardaría un poco el procedimiento, pues debía ir tal solicitud a la sede de dicho banco en la ciudad de Caracas para su aprobación y los optantes vendedores manifestaron no tener inconveniente alguno.

  9. Que en fecha 26 de marzo de 2.008, la entidad bancaria Banesco aprobó otorgar el crédito en la forma solicitada, a fin de pagarse y liberarse el inmueble en el mismo documento.

  10. Que los optantes vendedores ahora se niegan a otorgar el documento alegando que la aprobación del crédito se demoró dos (2) días a la fecha establecida en la cláusula tercera.

  11. Que los noventa (90) días más los treinta (30) días adicionales vencían el día 24 de marzo de 2.008 y el banco aprobó el crédito el 26 de marzo de 2.008, razón por la cual se niegan a vender.

  12. Que se evidencia de la certificación de gravámenes expedida por el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 30 de abril de 2.008, que el inmueble objeto de la opción se encuentra hipotecado hasta por la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 65.400.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 65.400,oo) a favor de Banesco Banco Universal C.A., por adeudar los optantes vendedores la suma de TREINTA Y DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 32.700.000,oo), hoy, TREINTA Y DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 32.700,oo).

  13. Que el incumplimiento de los optantes vendedores a la obligación que asumieron conforme a la cláusula contractual segunda, pues al no haber liberado el inmueble previamente al otorgamiento de la venta, como se estableció en la parte final de la indicada cláusula, mal podía la entidad bancaria redactar el documento, así que si se incurrió en un retardo de dos (2) días, ese retardo no es imputable a la parte actora, sino justamente a los optantes vendedores, razón por la cual la postura asumida por los demandados es totalmente contraria a derecho.

  14. Que por los hechos anteriormente señalados, es por lo que demanda a los ciudadanos Y.A.M.T. y S.M.U.D.M., en su carácter de optantes vendedores, para que procedan a dar cumplimiento o a ello los conmine este Tribunal, en lo siguiente:

    • PRIMERO: Otorgar el documento de liberación de hipoteca que tienen constituida a favor de Banesco, Banco Universal, C.A., hasta por la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 65.400,oo) conforme a documento protocolizado en fecha 13 de diciembre de 2.005.

    • SEGUNDO: En otorgarle el documento de venta del inmueble toda vez que dentro de la oportunidad legal fijada para el pago, la parte actora pagó correctamente.

    • TERCERO: En pagar las costas procesales que ocasione el presente procedimiento.

  15. Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 200.000,oo), que es el monto establecido como precio de venta del inmueble consistente en el apartamento número 3A-PB-4, integrante del Edificio 3A del Conjunto Residencial “P.R.G.”, situado en la Aldea S.B.d. la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida.

  16. Fundamentó la demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.

  17. Indicó su domicilio procesal y el domicilio de la parte demandada.

    Del folio 4 al 25 obran anexos documentales acompañados al escrito libelar.

    Se infiere al folio 42 escrito de contestación de la demanda producido por la abogada en ejercicio Z.M.C.D.A., titular de la cédula de identidad número 8.047.146 e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 65.432, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos Y.A.M.T. y S.M.U.D.M., en virtud del cual señaló entre otros argumentos los siguientes:

    1. Negó, rechazó y contradijo la temeraria demanda por cuanto los hechos expuestos en la demanda no son ciertos ya que el incumplimiento de perfeccionarse el compromiso de venta del inmueble propiedad de los demandados, fue por parte del optante comprador ciudadano R.R.C., no por parte de los optantes vendedores, ya que el mismo no pagó la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 110.000,oo) en la fecha acordada.

    2. Que el demandante se comprometió a pagar la indicada cantidad mediante un crédito solicitado en la entidad bancaria Banesco, el cual no le fue acordado en el tiempo establecido por ambas partes en el contrato de opción a compra, --específicamente en la cláusula tercera--, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, en fecha 23 de noviembre del 2.007, quedando anotado bajo el número 76, Tomo 124 de los libros llevados por ante esa oficina.

    3. Rechazó la afirmación realizada por la parte demandante con respecto a la liberación de la hipoteca que tiene el inmueble objeto de la opción a compra, por cuanto los demandados solicitaron el borrador de hipoteca ante el banco Banesco, a los fines de que el mismo banco se encargara de pagar la hipoteca con el crédito solicitado por el optante comprador, acuerdo éste establecido por las partes y la entidad bancaria, de lo contrario el mencionado banco nunca le hubiere dado curso a la solicitud del crédito.

    4. Rechazó la parte demandada que en algún momento el banco le haya solicitado como optantes vendedores el pago de lo adeudado a fin de liberar el gravamen, mucho menos en pedirle al banco la posibilidad de descontar del crédito el pago de la hipoteca ya que se trataba de la misma entidad bancaria, por cuanto desde un principio se acordó el pago de la hipoteca con el dinero del crédito.

    5. Que todas las tramitaciones del crédito bancario las realizó el optante comprador R.R.C., el día martes 29 de abril del año 2.008.

    6. Que la ciudadana M.M., (trabajadora del Banco Banesco, sucursal calle 24, entre Avenidas 4 y 5 del Estado Mérida), invitó a las partes a los fines de explicarles que en tres oportunidades le había sido rechazado el préstamo al optante comprador, no explicando los motivos.

    7. Rechazó la demanda, por cuanto la demandante valiéndose de una serie de artimañas y mala fe alteró la verdad existiendo pruebas de las cuales se desprende que fue por parte del optante comprador que no se pudo perfeccionar la venta, por haberse vencido el plazo de los 90 días continuos, más 30 días continuos adicionales al término anterior.

    8. Que el documento de opción a compra se firmó el día 23 de noviembre del 2.007, venciéndose los 90 días el 21 de febrero del 2.008 y los 30 necesarios venció el 22 de marzo del 2.008, demostrándose tal afirmación con la aprobación emitida por el Banco Banesco de fecha 26 de marzo de 2.008, cuatro (4) días después de haber vencido el lapso acordado por las partes en el contrato de opción a compra.

    9. Que igualmente consta una comunicación que la realizó el Banco Banesco al optante comprador ciudadano R.R.C., donde le informaron la aprobación del crédito por parte de la gerencia del crédito, en fecha 25 de abril del 2.008, es decir, que para esa fecha todavía no se había aprobado el crédito por cuanto se estaban esperando los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), y para dicha fecha habían transcurrido 34 días, siendo falso todo lo alegado en la demanda por parte del demandante.

    10. Negó y rechazó las cantidades alegadas como deudas que tiene la parte demandada con el Banco Banesco, por cuanto señaló la parte actora que la cantidad es de SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 65.400,oo), siendo la cantidad verdadera para la fecha que se realizó la opción a compra la cantidad de TREINTA Y DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 32.700,oo).

    Obra del folio 49 al 51 escrito de promoción de pruebas de la parte actora y del folio 52 al 53 escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, siendo admitidas mediante auto dictado por este Tribunal que riela del folio 54 al 57.

    Consta del folio 82 al 87 escrito de informes de la parte actora y del folio 89 al 91 escrito de informes de la parte demandada.

    Se observa a los folios 96 y 97 escrito de observaciones efectuado por la parte demandada.

    Del folio 100 al 107 obra auto para mejor proveer dictado por este Tribunal, mediante el cual se ordenó la evacuación de una prueba de informes.

    Cumplidos los trámites procesales en esta instancia y siendo la oportunidad para decidir, el Tribunal hace previamente las siguientes consideraciones:

    PARTE MOTIVA

PRIMERA

THEMA DECIDENDUM: El presente juicio por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, fue interpuesto por el ciudadano R.R.C., en contra de los ciudadanos Y.A.M.T. y S.M.U.D.M..

Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte accionada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de este fallo.

Corresponde al Tribunal determinar; la procedencia o no de la acción incoada, de acuerdo a lo alegado y probado en los autos. Así quedó trabada la litis.

SEGUNDA

CON RELACIÓN AL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA: El contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, pero actualmente por su gran importancia se encuentra regulado en el artículo 23 de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario, sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador.

Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres elementos esenciales:

• El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.

• Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.

• Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.

En tal sentido podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley.

De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.

En el caso estudiado nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra - venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.

Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

Asimismo, Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso aquí analizado es el cumplimiento de contrato de opción de compra venta, que nuestra jurisprudencia ha establecido que: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas”. Dicha acción se encuentra regulada en el artículo 1.167 eiusdem, que dispone:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro m.T. en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del ofertante, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.

Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:

Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley

.

El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.

Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

TERCERA

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA.

La parte actora promovió las siguientes pruebas:

  1. Valor y mérito jurídico probatorio del documento de opción de compra otorgado por ambas partes por vía de autenticación ante la Oficina Notarial Pública Cuarta de Mérida, en fecha 23 de noviembre del 2.007, inserto bajo el número 76, Tomo 124.

    Consta del folio 4 al 7, en copias fotostáticas simples el referido contrato de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanos Y.A.M.T. y S.M.U.D.M., en su condición de optantes vendedores, por una parte y por la otra el ciudadano R.R.C., en su carácter de optante comprador, con relación a un inmueble consistente en un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el número 3A PB-4, ubicado en la Planta Baja del Edificio 3A del Conjunto Residencial Dr. P.R.G., segunda etapa, situado en la Aldea S.B.O., jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini, Municipio Libertador del Estado Mérida, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Mérida, en fecha 23 de noviembre del 2.007, inserto bajo el número 76, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa notaría.

    En dicho contrato de opción compra venta se estableció como precio para la venta del inmueble antes indicado, la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo), pagando el optante comprador una cuota inicial de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,oo), es decir, según la reconversión monetaria la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo), los cuales fueron recibidos por los optantes vendedores en el mismo acto de celebración del indicado contrato.

    En tal sentido, este Tribunal, a dicha copia fotostática la tiene como fidedigna por no haber sido impugnada por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, además se trata de un hecho admitido por la parte demandada, que no requiere de ser probado.

  2. Valor y mérito jurídico de la cláusula segunda del documento de opción de compra venta.

    Este Juzgado observa que el mencionado contrato de opción de compra venta fue anteriormente valorado, y por cuanto dicha cláusula forma parte del mismo, es por lo que este sentenciador a esta prueba no le otorga ningún valor probatorio.

  3. Prueba de informes. La parte actora solicitó de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficiará:

    • A la Registradora Subalterna del Distrito Libertador actual Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida, a los fines de que informara a este Tribunal sobre los siguientes hechos: 1º) Quien es la persona natural o jurídica que aparece adquiriendo un inmueble consistente en un apartamento distinguido con el Nº 3ª PB-4, ubicado en la Planta Baja del Edificio 3ª del Conjunto Residencial Dr. P.R.G., Segunda Etapa,, situado en la Aldea S.B.O., jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini, Municipio Libertador del Estado Mérida, en el documento protocolizado ante la misma oficina, en fecha 13 de diciembre de 2.005, inserto bajo el número 29, folios 203 al 214, Protocolo I, Tomo 43, 4to. Trimestre. 2º) Si sobre el inmueble pesa algún gravamen hipotecario, el monto del mismo y el nombre del acreedor hipotecario.

    Se observa a los folios 75 y 76 oficio número 7170-808, de fecha 2 de octubre de 2.008, emanado de la Registradora Pública del Municipio Libertador del Estado Mérida, mediante el cual informó que sobre el inmueble objeto del juicio y la certificación de gravamen y según el documento registrado en esa oficina en fecha 13 de diciembre de 2.005, bajo el número 29, Protocolo Primero, Tomo 43, el adquiriente es Y.A.M.T., titular de la cédula de identidad número 23.240.664, casado con la ciudadana S.M.U.D.M., titular de la cédula de identidad número 14.623.087, y que existe hipoteca de primer grado a favor de Banesco Banco Universal C.A., por la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 32.700.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria la cantidad de TREINTA Y DOS MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 32.700,oo), quedando constituida la misma hasta por la cantidad de SESENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 65.400.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 65.400,oo), según consta del documento de adquisición antes mencionado. Igualmente consta nota marginal de prohibición de enajenar y gravar decretada por este Tribunal, según oficio número 0694-2.008 de fecha 11 de junio de 2.008.

    • A la entidad financiera BANESCO, Oficina del Centro, ubicada en la calle 24 entre Avenidas 4 y 5, de esta ciudad de Mérida, a los fines de que informara a este Tribunal lo siguiente: 1º) Si el ciudadano Y.A.M.T. o la señora S.M.U.D.M., titulares de las cédulas de identidad números V-23.240.664 y V-14.623.087, en su orden, mantienen allí algún tipo de crédito a través de Banavih y que cantidad adeudan hasta la presente fecha. 2º) Que se indique el tipo de crédito y si es hipotecario, de ser posible, se indique la dirección del bien inmueble que garantiza la hipoteca. 3º) Indicar si existe en los archivos del Banco alguna comunicación que los mencionados ciudadanos hayan enviado al banco indicándoles que van a enajenar el inmueble y solicitan la liberación del gravamen hipotecario que pesa sobre el mismo. 4º) Indicar si el ciudadano R.R.C., titular de la cédula de identidad número V-3.470.118, tramitó ante esa entidad bancaria un crédito por la Ley de Política Habitacional, si el crédito le fue aprobado, la fecha en la cual se aprobó.

    Se infiere al folio 77 oficio fechado en Caracas 20 de octubre del 2.008, y remitido por la Agencia 244 M.C.d.B.B.B.U., mediante el cual dicha institución bancaria indicó lo siguiente: 1. De acuerdo a sus archivos se evidencia un préstamo hipotecario, a través del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, aperturado en fecha 13 de diciembre de 2.005, con fecha de vencimiento 13 de diciembre de 2.005, por la cantidad de Bs. F. 32.700,oo, y adeudando a la fecha la cantidad de Bs. F. 31.147,oo, a nombre del cliente Y.A.M.T., C.I. V-23.240.664. 2. Que dicho crédito hipotecario pesa sobre el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial, P.R.G., Edificio 3-A, Conjunto Residencial, PB-4, Mérida. 3. En expediente reposa copia del borrador de hipoteca del cliente Y.A.M.T., C.I. V-23.240.664, sin gestionar. 4. De acuerdo a los archivos de créditos se evidencia una solicitud a través del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda, por el señor R.R.C., C.I. V-3.470.118, aprobado en fecha 27 de marzo de 2.008, por Bs. F. 110.000,oo a 16 años de plazo.

    Este Juzgado comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, y relacionado con la valoración de la prueba de informes, la cual expresó lo siguiente:

    “...Ahora bien, la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas (...) Lo anterior significa, siguiendo con ello la enseñanza del insigne procesalista E.C. (Couture-Eduardo; Las Reglas de la Sana Crítica en la apreciación de la prueba testimonial. Revista de Derecho Jurisprudencial y Administración. Tomo XXXVII, Montevideo 1939, p.272), que la censura en casación de la apreciación de la prueba de informes ex artículo 433 del vigente Código de Procedimiento Civil, exige enmarcarse como la violación de una máxima de experiencia según lo previsto en la parte in fine del primer aparte del ordinal 2º del artículo 313 eiusdem, en concordancia con el artículo 320 ibidem.

    En este sentido la doctrina patria expresa:

    La prueba de informes (...) En cuanto a su valor probatorio, el Juez, ante la ausencia de una regla expresa de valoración, se atendrá a la sana crítica, es decir, a su propio juicio de valor, derivado de la lógica, la ciencia y la experiencia. La no apreciación de esta prueba por la regla de la sana crítica, puede dar lugar a una de los casos de Casación sobre los hechos, según lo determina el aparte primero del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de acuerdo una opinión doctrinaria, la que comparto, la Casación no sólo podría constatar si fueron o no aplicadas las reglas de la sana crítica, sino . (Duque Corredor; R.J.; Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S. R. L., Caracas, 1.990, p. 219)

    La prueba de informes que como tal no se trata de una confesión ni de una testimonial, ni su finalidad es para ratificar los documentos de terceros, no obstante si es útil jurídicamente para obtener la información de un tercero ajeno al proceso, sobre documentos indicados dentro del juicio.

    A esta prueba de informes, por estar interrelacionada con los otros elementos procesales antes precitados, el Tribunal le asigna el valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia jurídica a favor de la parte actora.

  4. Valor y mérito probatorio del documento opción de compra, a los fines de probar que la parte actora cumplió con el pago de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 60.000,oo).

    Este sentenciador observa que el indicado contrato de opción de compra venta fue anteriormente valorado, en donde se evidenció que el optante comprador pagó una cuota inicial de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,oo), es decir, según la reconversión monetaria la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo), los cuales fueron recibidos por los optantes vendedores en el mismo acto de celebración del indicado contrato, razón por la cual no se le otorga ningún valor probatorio a tal prueba por cuanto forma parte del mencionado contrato, además este hecho no fue negado por la parte demandada.

  5. Valor y mérito probatorio del recibo otorgado por el señor Y.A.M., y del baucher correspondiente al cheque de gerencia del Banco del Fondo Común Banco Universal de fecha 6 de febrero de 2.008.

    Al folio 11 obra en copia simple recibo firmado por el ciudadano Y.A.M., quien declaró haber recibido del ciudadano R.R.C., un cheque de gerencia del Banco Fondo Común número 38-96507201, por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,oo), por concepto del segundo pago según se estableció en la cláusula tercera del documento de opción de compra de un apartamento distinguido con el número 3 PB-4, ubicado en la Planta Baja del Edificio número 3 del Conjunto Residencial Dr. P.R.G., segunda etapa, situado en la Aldea S.B.O., jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini, del Municipio Libertador del Estado Mérida, firmada el día 23 de noviembre de 2.007 y autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida; y al folio 12 consta copia simple del mencionado cheque de gerencia.

    A la anterior copia fotostática simple, no se le asigna ningún tipo de valor probatorio, ya que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil señala que las copias fotostáticas producidas en juicio se reputaran fidedignas cuando se traten de documentos públicos o privados reconocidos expresa o tácitamente por la parte a la cual se oponen y no fueren impugnadas por el adversario, de ello se infiere que las copias fotostáticas de los documentos simplemente privados carecen de todo valor probatorio y sólo sirven a su promovente como un principio de prueba a los fines de adminicularla con respecto a otro medio probatorio legal, pues tal como lo señala el DR. R.E.L.R., en su obra titulada “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo III, Página 444 y siguientes: “...el artículo 429 se refiere a la impugnación y cotejo de las reproducciones de documentos públicos y privados reconocidos expresa o tácitamente, restando valor probatorio a los instrumentos privados producidos en copia fotostática simple...”. De igual manera ha sido doctrina sostenida por la extinta Corte Suprema de Justicia que las copias simples carecen de valor probatorio y así lo dejó establecido en la sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, cuando expresó: “... los documentos privados deben ser presentados en originales, no en copias fotostáticas. Debe recordarse que sólo pueden ser traídos a juicio documentos en copias fotostáticas, cuando se trate de instrumentos públicos, privados reconocidos o legalmente tenidos por reconocidos conforme a la permisión establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (...) es forzoso concluir para esta Sala que tales fotostáticos no pueden tener valor probatorio en este juicio...” En tal virtud, este sentenciador no lo otorga valor probatorio a la indicada copia, sin embargo se observa que la parte demandada no impugnó la misma por lo que se adminicula con los otros medios probatorios promovidos por la parte actora. Además el referido hecho fue admitido y no negado por la parte demandada y por ser un hecho admitido y no negado por la parte demandada, no requiere ser probado.

CUARTA

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA.

La parte accionada promovió las siguientes pruebas:

  1. Valor y mérito jurídico probatorio del contrato de opción a compra autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, en fecha 23 de noviembre del 2.007, inserto bajo el número 76, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría.

    Este Tribunal observa del folio 4 al 7, en copias fotostáticas simples el citado contrato de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanos Y.A.M.T. y S.M.U.D.M., en su condición de optantes vendedores, por una parte y por la otra el ciudadano R.R.C., en su carácter de optante comprador, con relación a un inmueble consistente en un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el número 3A PB-4, ubicado en la Planta Baja del Edificio 3A del Conjunto Residencial Dr. P.R.G., segunda etapa, situado en la Aldea S.B.O., jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini, Municipio Libertador del Estado Mérida, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Mérida, en fecha 23 de noviembre del 2.007, inserto bajo el número 76, Tomo 124 de los Libros de Autenticaciones llevados en esa notaría; y estableciéndose en el mismo como precio para la venta del inmueble antes indicado, la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo), suma ésta que sería pagada por el optante comprador de la siguiente forma: A) Una cuota inicial de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,oo), es decir, según la reconversión monetaria la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo), que los optantes vendedores recibieron en el mismo acto de celebración del indicado contrato. B) La suma de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo) ó TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,oo), dentro de un lapso que no excedería de sesenta (60) días continuos contados a partir de la fecha de otorgamiento del documento, y, c) La suma de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,oo), ó CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 110.000,oo), para el pago de los cuales el optante comprador solicitará un crédito del Fondo de Ley del Deudor Hipotecario ante una entidad bancaria, estableciendo las partes que el plazo para el pago del saldo es de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos adicionales al término anterior si fuese necesario.

    Este Tribunal, a dicha copia fotostática la tiene como fidedigna por no haber sido impugnada por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

  2. Valor y mérito jurídico probatorio de las siguientes pruebas:

    1. Informe de resolución, emitido por el Banco Banesco, Banco Universal, donde se evidencia la supuesta aprobación del crédito solicitado por el optante comprador, parte demandante, en fecha de 26 de marzo del año 2.008.

    A los folios 8 y 9 riela en copia simple informe de resolución efectuado en reunión de junta/comité Nº MASAS080326, de fecha 26 de marzo de 2.008, solicitud número 0244A-20080310145504, código de autonomía Analista J.C., Banesco organización financiera, donde consta como solicitante el ciudadano REQUIZ CORDERO RODOLFO, titular de la cédula de identidad número V-3.470.118; precio de venta 200.000,oo; monto solicitado 110.000,oo; monto recomendado 110.000,oo; destino del crédito: adquisición; tasa: 9,31%; plazo solicitado 20 años; plazo recomendado 16 años; alícuota fondo garantía (FAO): 131,08; inicial: 90.000,oo; frecuencia de pago: mensual; total cuota ordinaria: 1.234,78; solicita subsidio: si; ingreso familiar mensual (Bs.): 5.648; ingreso familiar mensual (U.T.): 122,78. Forma de pago: Cuota ordinarias. Decisión: Resolución aprobado; fecha de ejecución: 26/03/2008. Condiciones definitivas del crédito monto: 110.000,oo. Plazo: 20 años. Total cuota mensual: 1.234,78.

    • De la participación emitida por la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, de fecha 25 de abril del año 2.008.

    Este Tribunal observa al folio 10 comunicación de fecha 25 de abril de 2.008, enviada por la entidad bancaria Banesco Banco Universal al ciudadano REQUIZ CORDERO RODOLFO, quien la recibió el mismo día según firma ilegible, por medio de la cual se le participó que le había sido aprobado un crédito hipotecario por la cantidad de Bs. 110.000,oo para la adquisición de un inmueble destinado a su vivienda principal. Asimismo le señalaron que califica al subsidio directo a la demanda que otorga el Estado por la cantidad de Bs. 0,oo; que el referido crédito y el subsidio directo a la demanda, se otorgan con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), y le informaron que dichos recursos ya fueron solicitados al Banavih.

    Ahora bien, la apoderada judicial de la parte demandada abogada Z.M.C.D.A., señaló en el escrito de informes que existe una contradicción en la información suministrada por la entidad bancaria ya que la misma informa que el 10/03/2008 fue solicitada una reconsideración siendo aprobada el 23/03/2008, existiendo un informe de resolución con fecha de ejecución 26/03/2008, en tal sentido el banco tiene dos (2) fechas distintas a la aprobación del crédito, siendo las mismas extemporáneas al lapso acordado, poniendo en tela de juicio la verdadera fecha de aprobación del mencionado crédito.

    Se reitera que la prueba de informes, como tal no se trata de una confesión ni de una testimonial, ni su finalidad es para ratificar los documentos de terceros, no obstante si es útil jurídicamente para obtener la información de un tercero ajeno al proceso, sobre documentos indicados dentro del juicio.

    A esta prueba de informes, por estar interrelacionada con los otros elementos procesales antes precitados, el Tribunal le asigna el valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia jurídica probatoria.

  3. Prueba de informes. La parte demandada solicitó de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficiara:

    • Al Banco BANESCO, Banco Universal, ubicado en el CADA, frente al Comando Policial del Estado Mérida, solicitando que informe a este Tribunal si el ciudadano Y.A.M.T., titular de la cédula de identidad Nº V-23.240.664, solicitó el Borrador de Hipoteca sobre el inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Dr. P.R.G., Edificio 3, Apartamento 3 A PB-4, situado en la Aldea S.B.d.M.L.d.E.M., a los fines de que el Banco Banesco librara la hipoteca con el mismo crédito que solicitó el optante comprador ciudadano R.C.R..

    Este Tribunal observa que no consta en autos las resultas de tal información, razón por la cual se declara inexistente dicha prueba.

    • Al Banco BANESCO, Banco Universal, ubicado en la calle 24, entre avenidas 4 y 5 del Municipio Libertador del Estado Mérida, solicitando que informe a este Tribunal lo siguiente: 1º) Si cursó por ante la Oficina de Gerencia de Créditos de esa Entidad Bancaria una solicitud de crédito realizada por el ciudadano R.R.C., venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad número V-3.470.118, domiciliado en M.E.M. y civilmente hábil, para la adquisición de un inmueble propiedad de los ciudadanos Y.A.M.T. o la señora S.M.U.D.M., ubicado en el Conjunto Residencial Dr. P.R.G., segunda etapa, Edificio 3A, Apartamento 3A PB-4, Municipio Libertador del Estado Mérida. 2º) Específicamente los motivos por los cuales fue rechazado el crédito, en cuantas oportunidades y en que fecha fue aprobado. 3º) Si el crédito solicitado por el ciudadano R.R.C., se condicionó con la liberación de la hipoteca que está constituida por los propietarios, es decir, que al momento de recibir los recaudos para la solicitud del crédito el Banco Banesco tenía conocimiento de la hipoteca y resolvería la liberación de la misma con el crédito al momento de aprobarlo, con el dinero. 4º) Si esa entidad bancaria aprueba créditos hipotecarios para adquirir vivienda teniendo constituido el inmueble una anterior hipoteca.

    Consta al folio 77 oficio fechado en Caracas 20 de octubre del 2.008, y remitido por la Agencia 244 M.C.d.B.B.B.U., en virtud del cual dicha institución bancaria indicó lo siguiente:

    1. El Sr. R.R.C., C.I. V-3.470.118, solicitó un crédito hipotecario sobre el inmueble Conjunto Residencial, P.R.G., Edificio 3-A, PB-4, Mérida, a nombre del cliente Y.A.M.T..

    2. El crédito solicitado por el Sr. R.R.C., C.I. V-3.470.118, fue devuelto por primera vez en fecha 23/01/2008 motivado a que el vendedor no se localizaba en su residencia al momento del avalúo; una segunda vez en fecha 03/03/2008, negado por inconsistencia en la información financiera de ingresos del solicitante. Luego en fecha 10/03/2008 fue solicitada una reconsideración siendo aprobada en fecha 23/03/2008.

    3. En cuanto a la consulta del Tribunal respecto a si Banesco puede aprobar créditos para adquirir vivienda teniendo la misma una hipoteca anterior, se informó que esto es posible, ya que la liberación del inmueble se puede realizar en el mismo acto de protocolización de la nueva operación, cancelándose la hipoteca anterior y constituyendo una nueva a nombre del solicitante actual.

    A esta prueba de informes, por estar interrelacionada con los otros elementos procesales obrantes en autos, el Tribunal le asigna el valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia jurídica.

  4. Prueba testifical. La parte demandada promovió como testigos a los ciudadanos E.Z.P.D.V. y J.A.R.V..

    El Tribunal comparte el criterio sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 22 de marzo de 2.000, posteriormente ratificado en decisión de fecha 5 de octubre de 2.000, en el cual expresa lo siguiente:

    Al pronunciarse con respecto a la declaración de un testigo, el Juez no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas y repreguntas con sus respuestas, pues su deber es indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso, lo dicho por el testigo, es decir, debe señalar expresamente lo que lo lleva a la convicción de que éste le merece fe o por el contrario considera que incurrió en reticencia o falsedad.

    De lo expuesto puede evidenciarse que cuando el sentenciador aprecia el dicho del testigo, no está obligado a transcribir íntegra ni resumidamente el contenido de las preguntas, repreguntas y respuestas respectivas, debe indicar las razones por las cuales estima o desestima, según el caso lo dicho por el testigo. (...) Siendo así, no incurre la sentencia recurrida en el vicio de inmotivación por silencio de pruebas, pues como antes se indicó, el ad-quem al apreciar a los testigos arriba referidos, cumplió con el deber de señalar expresamente lo que lo llevó a la convicción de que los referidos testigos le merecen fe, como lo fue al indicar algunas de las respuestas dadas a las preguntas que el promovente de la prueba formuló como algunas de las respuestas dadas a las repreguntas, pudiendo con éstas controlarse la prueba mediante el análisis de los elementos en que se apoyó el Juez para apreciar dichos testimonios.”

    DECLARACIÓN DE LA TESTIGO E.Z.P.D.V.. El Tribunal observa que a los folios 69 y 70 corre agregada la declaración de la mencionada testigo y entre otros hechos narró los siguientes: Que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Y.A.M. y S.U.D.M., porque viven en el mismo edificio ya que es vecina y administradora del mismo; que no conoce al ciudadano R.R.C., pero oyó decir (la testigo) del señor Yasser que era la persona que le había hecho la opción a compra del apartamento; que tiene conocimiento que los ciudadanos Y.A.M. y S.U.D.M., son los dueños del apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Doctor P.R.G., edificio 3-A, apartamento PB-04 desde hace aproximadamente tres años y que tiene conocimiento que los mencionados ciudadanos en el año dos mil siete estaban vendiendo el inmueble por doscientos millones, habían varios compradores porque ella (la testigo) como administradora iban a pedir información, pero hablando con el señor Yasser le informó que ya había hecho la opción a compra por noventa millones y la diferencia la iba a conseguir el señor que iba a comprar el apartamento por un préstamo hipotecario con el Banco Banesco; que tiene conocimiento que se hizo la opción a compra del apartamento pero tiene entendido que el señor que iba a comprar el inmueble no le salió el préstamo para la fecha que habían pactado para hacer la venta. Esta testigo al ser repreguntada por la apoderada judicial de la parte actora, contestó: Que tiene conocimiento que la opción a compra se hizo en el año dos mil siete en el mes de noviembre más o menos cree (la testigo) que fue como el veinticuatro o veinticinco de noviembre que no recuerda bien la fecha; que se informó (la testigo) de que no le había sido aprobado el crédito al ciudadano R.R., cuando regresaron los ciudadanos Y.A.M. y S.U.D.M., de nuevo a su vivienda en el mes de julio de dos mil ocho, o sea que le informaron que no habían hecho negocio porque no le había salido el préstamo al señor entonces ellos estaban alquilados cuando ellos se habían ido en el mes de febrero, que era cuando ellos iban a hacer la negociación del apartamento entonces regresaron en julio otra vez a ocupar la vivienda; que en ningún momento no tenía conocimiento (la testigo) que podía ir un perito evaluador de la entidad financiera Banesco a realizar el avalúo al apartamento y que los ciudadanos Y.A.M. y S.U.D.M., estaban pendiente de pagar las cuotas del condominio y las cuotas especiales que a veces (la testigo) no estaba en el apartamento y lo dejaban con algunos de sus hijos; que no tiene conocimiento si se presentó algún funcionario de la entidad financiera Banesco a realizar el avalúo al apartamento y que también (la testigo) trabaja por fuera y sale y entra y no sabe si iría, y que no conoce ni de vista ni de trato al ciudadano R.R., solo de referencia porque era la persona que iba a hacer la negociación. Esta testigo en su declaración señala que oyó decir, lo que la califica como una testigo referencial.

    En este sentido, el jurista patrio A.R.-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, comenta:

    Frente al testigo ocular o presencial, del cual venimos tratando, la doctrina y la jurisprudencia distinguen el llamado testigo auricular o de referencia, según el modo como ha obtenido conocimiento de su dicho, esto es, por un conocimiento original (directo) según provenga de un contacto directo con la realidad, o por un conocimiento derivado (indirecto), según provenga de un contacto indirecto con las narraciones concernientes al hecho objeto del testimonio.

    Generalmente se sostiene que conocimiento testimonial, con respecto a un hecho, no puede ser sino el conocimiento original o directo, esto es, el conocimiento que se filtra a través de un contacto del sujeto con aquel hecho, y por tanto, adquirido mediante un actus de presentia en ese hecho; en cambio, se considera conocimiento derivado o indirecto, aquel que se filtra a través de los canales de información como lo es el conocimiento que adquiere el historiador y el juez. Sin embargo -- como observa Dosi -- el conocimiento derivado o indirecto, es sin duda de tipo testimonial con referencia a los canales de información, esto es, respecto de las narraciones, pero no con respecto al hecho cuyo conocimiento lo alcanza el sujeto por medio de aquellos canales.

    (Lo subrayado pertenece al Tribunal).

    De tal manera solo puede considerarse como válido el testimonio de un testigo que tenga conocimiento original y directo y debe descartarse el testimonio derivado e indirecto, pues a este último no se le puede asignar eficacia jurídica probatoria.

    Por esta razón, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y por ser referencial el testimonio de la testigo E.Z.P.D.V., no se le asigna eficacia jurídica probatoria a la citada testigo.

    DECLARACIÓN DEL TESTIGO J.A.R.V.. El Tribunal observa que a los folios 71 y 72 riela inserta la declaración del indicado testigo y entre otros hechos narró los siguientes: Que conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Y.A.M. y S.U.D.M., desde hace aproximadamente más de cinco años; que conoció al señor R.R.C. en una ocasión que estuvo en el apartamento del señor Yasser y se lo presentó como el futuro comprador del apartamento; que sabe y le consta que los ciudadanos Y.A.M. y S.U.D.M., son los dueños del apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Doctor P.R.G.d.M.L.d.E.M., identificado con el número 4, planta baja; y que sabe que los mencionados ciudadanos en el año dos mil siete estaban vendiendo el inmueble porque inclusive (el testigo) era uno de los interesados para la compra del apartamento; que tiene conocimiento de la venta ya que el señor Yasser le comentó (al testigo) sobre la opción a compra que habían hecho sobre el apartamento; que sabe que se dio la opción a compra para la venta del apartamento pero supo que el crédito había sido rechazado por la entidad bancaria a la cual fue solicitado; y que sabe que el señor R.R. no pagó la totalidad del precio de la venta del apartamento. Este testigo al ser repreguntado por la apoderada judicial de la parte actora, respondió: Que no tiene una relación de amistad con los ciudadanos Y.A.M. y S.U.D.M., y que mantienen una relación de trabajo porque laboran en el mismo campo; que (al testigo) no se le dio en venta el apartamento porque el señor Rodolfo tuvo la posibilidad primero de realizar la opción a compra; que conoció de vista al señor R.R., en la ocasión que se lo presentaron como el futuro comprador del apartamento y que es un señor aproximadamente de un metro ochenta de estatura, blanco, de barba, de poco cabello, calvo, canoso; que justamente después de haberse cumplido la prórroga legal establecida, eso fue en marzo veintidós del dos mil ocho, que le fue informado que la negociación del apartamento no se había dado; que en el momento de la negociación los ciudadanos Y.A.M. y S.U.D.M., no se encontraban en el inmueble que estaban residenciados para ese momento en las Residencias Aves Country, y que no sabe si los mencionados ciudadanos tuvieron que ausentar del país; que no le han ofrecido el apartamento (al testigo), porque ya está interesado en otro apartamento. Este testigo rinde su declaración con respecto a lo que le comentó el señor Yasser.

    En este sentido, el jurista patrio A.R.-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, comenta:

    Frente al testigo ocular o presencial, del cual venimos tratando, la doctrina y la jurisprudencia distinguen el llamado testigo auricular o de referencia, según el modo como ha obtenido conocimiento de su dicho, esto es, por un conocimiento original (directo) según provenga de un contacto directo con la realidad, o por un conocimiento derivado (indirecto), según provenga de un contacto indirecto con las narraciones concernientes al hecho objeto del testimonio.

    Generalmente se sostiene que conocimiento testimonial, con respecto a un hecho, no puede ser sino el conocimiento original o directo, esto es, el conocimiento que se filtra a través de un contacto del sujeto con aquel hecho, y por tanto, adquirido mediante un actus de presentia en ese hecho; en cambio, se considera conocimiento derivado o indirecto, aquel que se filtra a través de los canales de información como lo es el conocimiento que adquiere el historiador y el juez. Sin embargo -- como observa Dosi -- el conocimiento derivado o indirecto, es sin duda de tipo testimonial con referencia a los canales de información, esto es, respecto de las narraciones, pero no con respecto al hecho cuyo conocimiento lo alcanza el sujeto por medio de aquellos canales.

    (Lo subrayado pertenece al Tribunal).

    De tal manera solo puede considerarse como válido el testimonio de un testigo que tenga conocimiento original y directo y debe descartarse el testimonio derivado e indirecto, pues a este último no se le puede asignar eficacia jurídica probatoria.

    Por esta razón, de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y por ser referencial el testimonio del testigo J.A.R.V., no se le asigna eficacia jurídica probatoria al citado testigo.

    QUINTA: DE LAS CAUSAS EXTRAÑAS NO IMPUTABLES A LA PARTE EN EL CONTRATO:

    Mediante escrito de informes la apoderada judicial de la parte demandante, abogada en ejercicio O.M.M., señaló que consta al folio 77 comunicación de fecha 20 de octubre de 2.008, en la cual la entidad financiera Banesco informó a este Tribunal que existe un crédito tramitado por el accionante y aprobado para la adquisición de la vivienda ubicada en el Conjunto Residencial P.R.G., Edificio 3-A, PB-4, de esta ciudad de Mérida e igualmente informó que el crédito solicitado fue devuelto por primera vez en fecha 23/01/2008 por no encontrarse el vendedor en su residencia al momento del avaluó, en una segunda oportunidad por la inconsistencia en la información financiera de los ingresos del demandante y que se solicitó una reconsideración resultando aprobado el crédito en fecha 23/03/2008, razón por la cual, la parte accionante procedió a realizar las consideraciones siguientes:

    a) Que es un hecho notario que no amerita sino su constatación con un calendario, que el día 23/03/2008 fue un día domingo; y los días anteriores, fueron jueves y viernes santo, no laborables en el mundo bancario, de donde es evidente que el crédito fue aprobado con antelación a dichas fechas, es decir, dentro del lapso de prórroga para la realización de la negociación.

    b) Por otra parte, según el artículo 1.213 del Código Civil, lo que se debe en un término fijo no puede exigirse antes del vencimiento del término, en tal virtud, si el contrato de opción de compra se otorgó en fecha 23 de noviembre de 2.007, el lapso comienza a contarse desde el día siguiente, es decir, desde el 24 de noviembre de 2.007, y para el día 30/11/2007, habían transcurrido 7 días; el mes de diciembre tiene 31 días; el mes de enero de 2.008 tiene 31 días; el mes de febrero de 2.008 tuvo 29 días y para el 22 de marzo de 2.008, fecha en la cual vencía el lapso, era imposible cumplir con la obligación, puesto que desde el jueves santo que fue 20 de marzo, viernes santo que fue 21 de marzo, sábado de gloria que fue 22 de marzo y d.d.r. que fue 23 de marzo, era imposible para la parte actora habilitar una oficina de registro público para el otorgamiento del documento, aparte de que el vendedor debía cumplir con requisitos formales exigidos por la Oficina de Registro para la protocolización, tales como son: 1) Presentación de la planilla forma 32 del Seniat, correspondiente al pago del 0.5% del valor de la venta (o pago de Impuesto Sobre la Renta anticipado por parte del vendedor). 2) Solvencia municipal el vendedor, rif del vendedor y su cónyuge.

    c) Que en el juicio, la parte demandada no probó haber entregado estos recaudos al accionante y siendo inherentes al vendedor, mal podría el demandante haberlos suplido y presentar un documento para su protocolización.

    d) Que constituyendo estos requisitos elementos sustanciales y condición sine qua non para que se otorgue un documento ante una Oficina de Registro Inmobiliario, es evidente que la parte actora no ha incumplido con su obligación y es el vendedor quien habiendo ya recibido más del cincuenta por ciento del valor del inmueble, no ocurrió ante la entidad bancaria para autorizar el descuento de la suma que el vendedor debía entregar al banco para la liberación de la hipoteca y poder otorgar así el documento de venta.

    Por otro lado, la apoderada judicial de la parte demandada abogada Z.M.C.D.A., indicó en su escrito de informes que el incumplimiento de perfeccionarse el compromiso de venta fue por parte del optante comprador por cuanto no pagó la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 110.000,oo) en la fecha acordada, quien se comprometió a pagar la indicada cantidad mediante un crédito solicitado en la entidad bancaria Banesco, el cual no le fue acordado en el tiempo establecido por ambas partes en el contrato de opción a compra, --específicamente en la cláusula tercera--, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, en fecha 23 de noviembre del 2.007, quedando anotado bajo el número 76, Tomo 124 de los libros llevados por ante esa oficina; más aún cuando la ciudadana M.M., (trabajadora del Banco Banesco, sucursal calle 24, entre Avenidas 4 y 5 del Estado Mérida), invitó a las partes a los fines de explicarles que en tres oportunidades le había sido rechazado el préstamo al optante comprador, no explicando los motivos. Asimismo señaló que el documento de opción a compra se firmó el día 23 de noviembre del 2.007, venciéndose los 90 días el 21 de febrero del 2.008 y los 30 necesarios venció el 22 de marzo del 2.008, demostrándose tal afirmación con la aprobación emitida por el Banco Banesco de fecha 26 de marzo de 2.008, cuatro (4) días después de haber vencido el lapso acordado por las partes en el contrato de opción a compra y que igualmente consta una comunicación que la realizó el Banco Banesco al optante comprador ciudadano R.R.C., donde le informaron la aprobación del crédito por parte de la gerencia del crédito, en fecha 25 de abril del 2.008, es decir, que para esa fecha todavía no se había aprobado el crédito por cuanto se estaban esperando los recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), y para dicha fecha habían transcurrido 34 días, siendo falso todo lo alegado en la demanda por parte del demandante.

    Para el supuesto caso en que se alegue un retardo en el cumplimiento de la obligación, imputable a la entidad bancaria Banesco, no se puede omitir la figura doctrinal denominada “causas extrañas no imputables”, la cual está inserta en la teoría de la imprevisión en el derecho de los contratos, y que constituye una eximente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales cuando no se han previsto ciertos supuestos impedientes del cumplimiento de las obligaciones, y éstos se configuran. Para la procedencia de una causa extraña no imputable, la doctrina es conteste en exigir la comprobación de haber mediado una fuerza externa desvinculada de la voluntad del obligado que sea imprevisible e irresistible, para que opere como eximente de responsabilidad contractual.

    Las causas extrañas no imputables constituyen la exclusión de la responsabilidad prevista en el artículo 1.193 del Código Civil, específicamente, “el hecho de un tercero, el caso fortuito o fuerza mayor, y el hecho o falta de la víctima”.

    Sobre el incumplimiento de obligaciones, tenemos que E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, dicen:

    "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo, (PP. 111 al 120)

    .

    Por su parte el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa:

    "...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’.

    No obstante, los hechos alegados por la parte demandada, no fueron comprobados, el Tribunal debe señalar que en el supuesto negado que la parte actora hubiese incumplido por la no adquisición oportuna del crédito de la Ley de Política Habitacional, se hubiese producido a favor de la parte demandante la figura doctrinal denominada “causas extrañas no imputables”, inserta en la teoría de la imprevisión en el derecho de los contratos, constituye una eximente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales cuando no se han previsto ciertos supuestos impedientes del cumplimiento de las obligaciones.

SEXTA

CONCLUSIÓN: Del análisis de los hechos expresados por la parte demandante y los invocados por la parte demandada, por una parte y por la otra, de la valoración de las pruebas aportadas por las partes, el Tribunal concluye en lo siguiente:

  1. - En cuanto a lo establecido en el contrato de opción de compra, la parte demandante cumplió a cabalidad con las cláusulas contractuales, no así la parte demandada.

  2. - Con respecto a la afirmación de la parte demandada en cuanto a que el documento de opción a compra se firmó el día 23 de noviembre del 2.007, venciéndose los 90 días el 21 de febrero del 2.008 y más 30 días continuos adicionales al término anterior venció el 22 de marzo del 2.008, tratando de demostrar con tal afirmación que la aprobación emitida por el Banco Banesco de fecha 26 de marzo de 2.008, fue cuatro (4) días después de haber vencido el lapso acordado por las partes en el contrato de opción a compra, el Tribunal en la motiva “CUARTA”, señaló con suficiente amplitud lo relacionado con este particular, en donde se indicó, entre otras situaciones la siguiente:

    Para el supuesto caso en que se alegue un retardo en el cumplimiento de la obligación, imputable a la entidad bancaria Banesco, no se puede omitir la figura doctrinal denominada “causas extrañas no imputables”, la cual está inserta en la teoría de la imprevisión en el derecho de los contratos, y que constituye una eximente en el cumplimiento de las obligaciones contractuales cuando no se han previsto ciertos supuestos impedientes del cumplimiento de las obligaciones, y éstos se configuran. Para la procedencia de una causa extraña no imputable, la doctrina es conteste en exigir la comprobación de haber mediado una fuerza externa desvinculada de la voluntad del obligado que sea imprevisible e irresistible, para que opere como eximente de responsabilidad contractual.

    Las causas extrañas no imputables constituyen la exclusión de la responsabilidad prevista en el artículo 1.193 del Código Civil, específicamente, “el hecho de un tercero, el caso fortuito o fuerza mayor, y el hecho o falta de la víctima”.

    Sobre el incumplimiento de obligaciones, tenemos que E.M.L. y E.P.S., en su obra “Curso de Obligaciones. Derecho Civil III”, dicen:

    "El incumplimiento de las obligaciones es una anomalía, lo normal es que las obligaciones sean cumplidas en especie y voluntariamente por el deudor. Por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas al no observar el deudor el comportamiento o conducta que ha prometido; incumplimiento que puede ser parcial o total, permanente o temporal, y puede deberse a hechos imputables al deudor o a causas extrañas no imputables al mismo, (PP. 111 al 120)”.

    Por su parte el autor J.M.O. en su obra “Doctrina General del Contrato”, expresa:

    "...por incumplimiento: se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no solo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el incumplimiento…’.

  3. - Que según lo establecido en la cláusula segunda, los optantes vendedores declararon que sobre el inmueble anteriormente identificado, pesa hipoteca especial, convencional y de primer grado a favor de BANESCO Banco Universal C.A.; hipoteca que garantiza el crédito de TREINTA Y DOS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (BS. 32.700.000,oo), que le fue otorgado a los demandados por la mencionada entidad bancaria para la compra del inmueble y que los optantes vendedores se niegan a pagar a la indicada entidad bancaria lo adeudado y liberar el inmueble del gravamen previamente al otorgamiento de la venta. Por lo que resulta evidente que la parte demandada ha incumplido con dicha obligación.

  4. - Que para el otorgamiento del documento de venta definitivo, la parte demandada, debe efectuar el pago de la correspondiente hipoteca de primer grado a favor de BANESCO Banco Universal C.A.

  5. - Que la parte accionante se obligó a solicitar un crédito del Fondo de Ley del Deudor Hipotecario ante una entidad bancaria, estableciendo las partes que el plazo para el pago del saldo es de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días continuos adicionales al término anterior si fuese necesario, por la suma de CIENTO DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 110.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 110.000,oo), que en fecha 26 de marzo de 2.008, la entidad bancaria Banesco aprobó otorgar el crédito en la forma solicitada, a fin de pagarse y liberarse el inmueble en el mismo documento, sin embargo, los optantes vendedores ahora se niegan a otorgar el documento alegando que la aprobación del crédito se demoró dos (2) días a la fecha establecida en la cláusula tercera, ya que los noventa (90) días más los treinta (30) días adicionales vencían el día 24 de marzo de 2.008 y el banco aprobó el crédito el 26 de marzo de 2.008, razón por la cual se niegan a vender, por lo cual tal alegato de la accionada no es procedente por constituir causas extrañas a la parte demandante, tal como antes se ha explicado, las causas extrañas no imputables constituyen la exclusión de la responsabilidad conforme a la previsión legal contenida en el artículo 1.193 del Código Civil, por cuanto: “el hecho de un tercero, el caso fortuito o fuerza mayor, y el hecho o falta de la víctima”.

  6. - Una cuota inicial de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,oo), equivalente según la reconversión monetaria en la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 60.000,oo), fue pagada por la parte actora en el mismo acto en el cual se otorgó el documento de opción y la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,oo) según la conversión de la moneda es la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 30.000,oo), fue pagada por la parte actora, tal como se observa del recibo otorgado por el señor Y.A.M., la citada cantidad de dinero contenida en un cheque de gerencia de Fondo Común Banco Universal, el día 6 de febrero de 2.008, además la parte accionante solicitó y le fue aprobado un crédito dinerario en los términos establecidos en el citado contrato de opción de compra, sin embargo la parte demandada no ha cumplido con sus obligaciones contenidas en dicho contrato, conforme a todo lo antes indicado.

  7. - Los testigos promovidos por la parte demandada fueron referenciales.

    Reflexiones con base a las cuales considera quien sentencia que la acción por otorgamiento de documento público debe prosperar y así debe decidirse.

PARTE DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

Con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, interpuesta por el ciudadano R.R.C., debidamente asistido por la abogada en ejercicio O.M.M., en contra de los ciudadanos Y.A.M.T. y S.M.U.D.M..

SEGUNDO

Como consecuencia del anterior pronunciamiento se ordena a la parte demandada a otorgar el documento de liberación de hipoteca que tienen constituida a favor de Banesco, Banco Universal, C.A., hasta por la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 65.400,oo) conforme a documento protocolizado en fecha 13 de diciembre de 2.005.

TERCERO

Se ordena a la parte demandada en otorgarle a la parte actora el documento de venta del inmueble --toda vez que dentro de la oportunidad legal fijada para el pago, la parte actora pagó correctamente--, consistente en un apartamento destinado a vivienda principal distinguido con el número 3ª PB-4, ubicado en la planta baja del Edificio 3ª del Conjunto Residencial Dr. P.R.G., Segunda Etapa, situado en la Aldea S.B.O., jurisdicción de la Parroquia Spinetti Dini, Municipio Libertador del Estado Mérida, el cual tiene un área de OCHENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS (84 Mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos: FRENTE: Con el área verde, área de circulación y con parte del área de estacionamiento; FONDO: Con el apartamento PB-3; LATERAL DERECHO: Con zona verde, área de talud de terreno que separa el Edificio 3A del Edificio 2B, fachada lateral izquierda y LATERAL IZQUIERDO: Se alindera con área de acceso principal del Edificio 3A, con área de zona verde y con el apartamento 3A-PB-4, y el cual consta de las siguientes dependencias: tres habitaciones, sala, comedor, dos baños, cocina y oficios; le corresponde un puesto de estacionamiento de vehículos distinguido con el número 3A-PB-4 y el porcentaje de condominio sobre las cargas y cosas comunes es de 6.25% según lo establece el documento de condominio protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del antiguo Distrito --actualmente-- Municipio Libertador del Estado Mérida, en fecha 19 de noviembre de 1.998, inserto bajo el número 10, folios 48 al 88, Tomo 21, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del referido año.

CUARTO

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida en el presente juicio.

QUINTO: Por cuanto la presente decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda notificar a las partes de la presente sentencia, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, con el entendido que el lapso de apelación a que se refiere el artículo 290 eiusdem, comenzará a computarse a partir de que conste en los autos la última de las notificaciones, para lo cual debe seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292 y 297 ibidem. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.

NOTIFÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida, veinticinco de septiembre de dos mil nueve.

EL JUEZ TITULAR,

A.C.Z.

LA SECRETARIA TITULAR,

S.Q.Q.

En la misma fecha se dictó la sentencia que antecede, siendo las dos y veinte minutos de la tarde. Conste.

LA SECRETARIA TITULAR,

S.Q.Q.

Exp. Nº 09485.

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