Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 2 de Octubre de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

196° y 147°

PARTE ACTORA: C.S.R., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº 3.227.331.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Originalmente IRIO RAMÍREZ, Posteriormente I.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 91.598 y 42.972 respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: ILDEMARA M.F.Y., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº 6.348.996.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: G.D. y M.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 23.205 y 41.977 respectivamente.-

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN).-

I

Conoce este tribunal en alzada en virtud de la apelación interpuesta por la apoderada de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en fecha veinte (20) de junio del presente año, a través de la cual declaró con lugar la demanda.

Oído dicho recurso en ambos efectos, previo el sorteo de ley, correspondió el conocimiento del presente asunto a este tribunal, dándosele entrada en fecha 14-7-2006, fijándose el 10º día de despacho para dictar sentencia, procediendo la representación de la demandada, en fecha 18 del señalado mes y año a promover ante este juzgado posiciones juradas, las cuales fueron admitidas el mismo día de su promoción, ordenándose la citación de la parte actora, estableciéndose día y hora para su evacuación, tanto por parte del accionante como de la demandada, en virtud de la reciprocidad para la validez de dicha prueba.

II

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:

Se inició el presente juicio por acción de desalojo que interpusiera el ciudadano C.S.R., contra la ciudadana Ildemara M. Fuentes, por la falta de pago de los cánones convenidos por el arrendamiento del inmueble constituido por una vivienda, situada en el lugar denominado Barrio Vista Alegre, calle principal, Kilómetro 1 de la carretera Petare, Guarenas, casa Nº 03, Municipio Sucre, Petare, Distrito Capital.-

Admitida la demanda en fecha 20 de septiembre del año próximo pasado, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada a objeto de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, diese contestación a la demanda..-

Citada personalmente la parte demandada, ésta procedió a contestar la demanda en fecha 22 de mayo del presente año.-

Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho, promoviendo pruebas las cuales fueron admitidas, ordenándose su evacuación.-

En fecha 20 de junio del año en curso, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda, condenando a la parte demandada a la entrega del inmueble, el pago de los cánones insolutos y las costas del juicio, apelando la accionada el 22 de junio del presente año, oyéndose la apelación en ambos efectos el 27 del referido mes, remitiéndose el expediente al distribuidor de turno, correspondiendo el asunto a este Juzgado.

DE LA PRETENSION DE LA PARTE ACTORA

La parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:

Que es arrendador del inmueble constituido por una vivienda, situada en el lugar denominado Barrio Vista Alegre, calle principal, Kilómetro 1 de la carretera Petare, Guarenas, casa Nº 03, Municipio Sucre, Petare, Distrito Capital, de la cual es arrendataria la ciudadana M.F.; Que dicho inmueble le pertenece por compra que de él hizo por documento autenticado el 25-9-2000; que la ciudadana M.F., quien ya ocupaba el inmueble para el momento de su adquisición ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses que van desde octubre del año 2000 hasta el mes de junio del año

2005, a razón de Bs. 80.000,00 cada mes, todo lo cual alcanza la suma de Bs. 4.640.000,00; que ante la negativa de la arrendataria a pagar tales cánones tanto por vía amistosa como a través de los órganos administrativos, procede a demandarla para que convenga en el desalojo del inmueble así como el pago de los cánones insolutos y las costas del juicio.-

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA

En la oportunidad de la contestación a la demanda la parte demandada fundamento su defensa sobre los siguientes argumentos:

Niega rechaza y contradice la demanda interpuesta en su contra en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.

Afirma haber pagado la totalidad de los cánones que a decir del actor adeuda, ya que ha respetado las condiciones arrendaticias que le fueron impuestas por el propietario anterior, ciudadano J.P.M.. Señala que el arrendador no le da los recibos; que nunca ha recibido notificación alguna para desalojar el inmueble; que ocupa el inmueble con sus menores hijas desde hace 12 años y ofrece comprar la vivienda por Bs. 5.000.000,00, dado el mal estado en que se encuentra; que le fue violado el derecho preferente a adquirir el inmueble, a pesar de reunir los requisitos exigidos en la Ley Inquilinaria, por lo que está en pleno derecho de subrogarse en los derechos del propietario; que con la presente acción, el actor incurre en fraude procesal. Que en el supuesto que la parte actora no le venda el inmueble se le acuerde la prórroga legal prevista en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios. Por tales razones pide se declare sin lugar la demanda.

LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 20 de junio de 2006, el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva declarando con lugar la demanda.-

Fundamenta el a quo la decisión en que no habiendo probado la demandada el pago de los 68 meses que reputa el actor como impagados es procedente el desalojo por la falta de pago.-

Que la demandada aportó un cúmulo de documentales que nada aportan a la causa y las testimoniales por ésta promovidas, consistentes en las declaraciones de “…los ciudadanos DARWIR A.C.

VELAZQUEZ y A.A.G., … se desestima (sic)…”, por lo que resultaba forzoso declarar con lugar la demanda, condenando en costas a la demandada.-

III

MOTIVA

PUNTO PREVIO

DE LA NULIDAD DE LA SENTENCIA DICTADA POR EL A QUO

Ha alegado la representación de la parte accionada, al momento de ejercer el recurso de apelación que el a quo omitió pronunciamiento respecto al alegato de derecho preferente de adquirir el inmueble por ella formulado, aunado a que señaló en el fallo que solo la parte actora promovió pruebas, cuando ello no es cierto; que la carga de la prueba debía probar que no se le habían pagado los cánones de arrendamiento, limitándose el a quo a reconocer la propiedad del actor, hecho no controvertido en lugar de pronunciarse sobre la veracidad del pago de los cánones de arrendamiento.

Observa esta sentenciadora que silenció totalmente el a quo lo atinente no solo a las defensas de fondo alegadas por la demandada relativas a su supuesto derecho a adquirir el inmueble así como al beneficio de la prórroga legal, sino además lo concerniente a las testimoniales de los ciudadanos H.J.R., N.J. LEÓN P., y G.R., promovidos por la parte demandada, debiéndose indicar que el ciudadano DARWIR CORONADO, fue promovido por la parte actora y Á.G. por la demandada.

La omisión en la sentencia respecto a las defensas opuestas así como el vicio de silencio de pruebas se incluyen como motivos de nulidad de un fallo por carencia de exhaustividad en su examen, y en este sentido, aun cuando no se alegue la nulidad del fallo apelado, el Superior está obligado a revisarlo para determinar si en él se cumplieron las exigencias de los artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con la potestad revisora de los fallos que confiere el recurso de apelación a la Alzada.

Sobre el contenido de la sentencia, ha señalado la doctrina judicial, que al dictarse sentencia debe el sentenciador cuidar el

cumplimiento de las exigencias que sobre la misma hace el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece los requisitos que debe contener toda sentencia, prescribiendo que:

Artículo 243. Toda sentencia debe contener:

1. La indicación del Tribunal que la pronuncia.

2. La indicación de las partes y de sus apoderados.

3. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.

4. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.

5. Decisión expresa, positiva y lacónica con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.

6. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión.

La carencia de cualquiera de estos requisitos, anula la sentencia, tal como prescribe el artículo 244 del mismo Código, cuando expresa:

Artículo 244. Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.

De lo que puede concluirse que la sentencia será declarada nula, únicamente en los siguientes casos:

1. Cuando no cumpla con las determinaciones indicadas en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil;

2. Cuando absuelva de la instancia;

3. Por resultar contradictoria;

4. Cuando no pueda ejecutarse o no aparezca qué sea lo decidido; y,

5. Cuando sea condicional o contenga ultrapetita.

Ahora bien, en el presente caso subapelación, observa esta Alzada, -como se señalara- que el a quo no se pronunció sobre defensas alegadas por la parte demandada ni hizo pronunciamiento

alguno sobre pruebas por éste promovidas, tal y como lo menciona el apelante en el escrito presentada en el tribunal de la causa al momento de formular apelación, acarreando ello la consecuencia de la nulidad del fallo apelado por no contener decisión expresa, positiva y precisa sobre todo lo alegado y probado en autos (Art. 243.5 CPC). Así se declara.

Declarada la nulidad del fallo, conforme a lo previsto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, se advierte de dicha nulidad y no se repone la causa, asumiendo esta Alzada el conocimiento de este asunto. Así se resuelve.

PUNTOS PREVIOS

DEL ALEGATO DE LA DEMANDADA DEL DERECHO QUE LE ASISTE A ADQUIRIR EL INMUEBLE

La demandada al momento de contestar la demanda sostuvo que tenía derecho sobre el aquí demandante para adquirir el inmueble, puesto que reunía las exigencias contempladas en la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, no habiendo sido nunca notificada por documento auténtico de la voluntad de su arrendador original, ciudadano J.P.M., de venderle el inmueble.

Este tribunal sin pasar a pronunciarse sobre la procedencia o no de dicho alegato así como la tempestividad o no del mismo, precisa que la parte demandada, de considerar que le asistía el derecho de retracto legal arrendaticio ya que aspira subrogarse en la persona del actor, debió plantear reconvención contra el actor y su vendedor a los fines de que éstos tuviesen la oportunidad de defenderse y desplegar toda la actividad probatoria que una contrademanda conlleva. La sola aspiración de que el Tribunal analice de oficio la defensa y declare un supuesto derecho de preferente, así como la oferta por Bs. 5.000.000,00, viola los principios del debido proceso, derecho a la defensa, igualdad de las partes y contradictorio, por lo que tal defensa es desechada. Así se resuelve.

DE LA SOLICITUD DE PRÓRROGA LEGAL PETICIONADA

POR LA DEMANDADA

Señala la demandada que para el supuesto caso que sea

desechada la solicitud de derecho preferente, se le otorgue la prórroga legal contemplada en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que tiene 12 años ocupando el inmueble.

Al respecto, precisa quien decide que el artículo 38 invocada por la demandada establece:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmueble indicados en el artículo 1º de este decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado,…

. (Negrilla, cursiva y subrayado del tribunal).

De la norma parcialmente transcrita se evidencia que la prórroga legal es aplicable a los contratos a tiempo determinado.

En el caso que nos ocupa, estamos en presencia de un contrato verbal, sin determinación de tiempo, hecho no controvertido, de ahí que, es improcedente la prórroga legal a que aspira la accionada. Así se establece.

DEL FONDO

La parte actora demanda el desalojo del inmueble arrendado por

contrato verbal con fundamento en la falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria.

Así las cosas, el Tribunal observa:

El artículo 1.133 del Código Civil establece que:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico

.-

Por su parte el artículo 1.159 del mismo texto sustantivo estipula que:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

.-

Al respecto observa esta sentenciadora que la pretensión ejercida por la parte actora es una acción de desalojo prevista en el articulo 34 Literal “A” del decreto con fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios.-

En efecto establece el referido artículo que:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo

contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

.-

En el presente caso se observa que la pretensión de la parte actora se base en que la parte demandada no cumplió con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento de los meses que van desde octubre del año

2000 hasta junio del año 2005; y, la parte demandada se excepciona aduciendo que no adeuda canon de arrendamiento alguno.-

Tal afirmación, al constituir hechos nuevos corresponde su demostración a la parte demandada en los términos indicados en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que prevé:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y, quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

.

La parte actora alega el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento de los meses que van desde octubre 2000 hasta junio 2005, y en este sentido se observa que dispone el Código Civil que:

Artículo 1.592 El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1. ... (omissis) …

2. …pagar la pensión de arrendamiento…

.

Es menester señalar que, de acuerdo al artículo parcialmente transcrito, es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, es decir, la relación arrendaticia, que en este caso al no ser un hecho controvertido, y haber sido expresamente admitida por la demandada, se encuentra relevado de prueba, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de algún hecho que hubiese producido efectos liberatorios. Así se colige de lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil que prevé:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

Del contenido de este artículo, se infiere que la carga de la prueba, no es una obligación que se impone caprichosamente a una cualquiera de las partes, sino que esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Al demandante le corresponde la prueba de los hechos que

alega, es decir, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien niegue, más al demandado le corresponde la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción.-

De lo expuesto, se concluye que el arrendador sólo tiene que demostrar la existencia de la obligación, lo que en este caso ha quedado plenamente probado puesto que, -como se señalara- la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, de ahí que, es improcedente la afirmación de la demandada en el sentido que la carga de probar el no pago de los cánones de arrendamiento correspondía al actor. Así se precisa.

Dicho lo anterior, pasa este tribunal a verificar de los elementos probatorios aportados por la demandada si ésta demostró la solvencia por ella aducida, verificándose que al momento de contestar la demanda acompañó a su escrito de contestación certificados de nacimiento de sus hijos las cuales son desechadas por no aportar elemento probatorio alguno respecto a los hechos controvertidos; constancia de residencia la cual tampoco es apreciada en virtud de que no se discute el tiempo que tiene habitando en el inmueble cuyo desalojo se acciona. Así se establece.

Abierto el juicio a pruebas ambas partes hicieron uso de tal derecho, haciendo valer la demandada los documentos ya valorados, promoviendo además las testimoniales de los ciudadanos Á.A.G., H.J.R.M., N.J.P. y G.R., quienes están contestes en afirmar que conocen tanto al actor como a la demandada, que ésta ocupa el inmueble cuyo desalojo se acciona, hechos éstos no controvertidos. Respecto al supuesto pago efectuado por la demandada al actor, precisa quien decide, que el ciudadano H.R., afirma haber presenciado cuando la demandada le pagaba al actor, y al ser repreguntado expresó haber visto al actor en una sola ocasión y no

recordar ni el día ni la hora en que se realizó el supuesto pago, por lo que dicho testigo carece de convencimiento y es desechado por este Juzgado.

La ciudadana N.P., afirma que el arrendador se apersonaba en el inmueble arrendado a cobrar en la mañana, específicamente “…siempre iba a las once, cuando yo estaba allá…”, mientras que la ciudadana G.R., sostiene que el arrendador se apersonó, la única vez que lo vio “…como a las 2 o 3 de la tarde…”, por lo que al resultar contradictorias las declaraciones de ambas testigos no son apreciadas por esta sentenciadora. Finalmente, respecto a las declaraciones rendidas por el ciudadano Á.A.G., al ser interrogado por la promovente señaló que presenció en tres oportunidades diferentes los pagos que la arrendataria hacía al arrendador; y, al ser repreguntado sostuvo que la primera oportunidad que presenció el pago fue el julio 2001 y al planteársele si estuvo presente en otra oportunidad contestó que no, a pesar de haber estado trabajando en la vivienda aproximadamente nueve meses, por lo que ante la contradicción en que incurrió el testigo no merece credibilidad para esta sentenciadora. Así se resuelve.

Precisa quien decide que aspiró la demandada con las testimoniales, demostrar que pagaba y el demandante no le entregaba recibos, dicha prueba no estaba dirigida, como señala el a quo a probar la convención o la extinción de una deuda superior a dos mil bolívares, sin embargo, no quedó probada con tales testigos, la afirmación de la demandada respecto a su solvencia en los meses reputados por el actor como insolutos (octubre 2000 hasta junio 2005) sobre la base de que los pagó y el demandante no le entregó los recibos, incumpliendo así la carga que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en armonía con el 1354 del Código Civil. Así se resuelve.

En cuanto a la testimonial del ciudadano DARWIR C.V., promovido por el actor, este tribunal no le atribuye valor probatorio alguno puesto que nada aportan las comunicaciones emanadas de la Dirección de Inquilinato y que fueran entregadas por el testigo respecto a los hechos controvertidos en el presente juicio. Así se resuelve.

Encontrándose el expediente en esta Alzada, la parte demandada promovió posiciones juradas, las cuales fueron admitidas en fecha 18-7-

2006 (mismo día de su promoción y 4º día de los diez para dictar sentencia), siendo menester señalar que el 10º día, conforme el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijado el 14-7-2006, al dársele entrada al expediente, fue el día 31-7-2006, ello por haber dado despacho este tribunal los días 17, 18, 19, 20, 21, 25, 26, 27, 28 y 31 de julio respectivamente, de ahí que, que habiéndose practicado la citación del actor el 18-9-2006, las posiciones juradas llevas a cabo son a todas luces extemporánea. Así se establece.

No habiendo demostrado la demandada haber cumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento señalados por el actor como insolutos, resulta que ante la plena prueba a favor de éste, debe este tribunal conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, declarar con lugar la demanda y así se declara.

IV

DISPOSITIVO

En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

NULA la sentencia dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, en fecha 20-6-2006, por haber silenciado el a quo pruebas y defensas de fondo planteadas por la demandada.

SEGUNDO

Improcedente la solicitud de la demandada atinente a que tiene derecho preferente a adquirir el inmueble.

TERCERO

Improcedente la solicitud de la demandada en el sentido que se le acuerde la prórroga legal contemplada en el literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

CUARTO

CON LUGAR la acción de DESALOJO interpuesta por el ciudadano C.S.R. contra la ciudadana ILDEMARA M.F.Y., ambas partes identificadas al inicio de este fallo, como consecuencia de ello se condena a la demandada a.-:

1. Hacerle entrega a la parte actora el inmueble constituido por una vivienda, situada en el lugar denominado Barrio

   Vista Alegre, calle principal, Kilómetro 1 de la carretera Petare, Guarenas, casa Nº 03, Municipio Sucre, Petare, Distrito Capital.-

2. Pagar los cánones de arrendamiento de los meses que van desde octubre del año 2000 hasta junio del año 2005, a razón de Bs. 80.000,00 cada mes.

QUINTO

Ante la declaratoria de nulidad del fallo dictado por el a quo, SE REVOCA LA SENTENCIA dictada por el Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 20 de junio del presente año 2006, en todas y cada una de sus partes.-

SEXTO

Por cuanto la demandada resultó vencida en la litis se le condena al pago de las costas del juicio, más no a las costas del recurso dada la declaratoria de nulidad del fallo de la Primera Instancia.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos previstos para ello, se ordena la notificación de las partes, a tenor de lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a dos (2) días del mes de octubre del año dos mil seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.-

La Juez.

M.R.M.C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 2-10-2006, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la una de la tarde (1:00 p.m.).

La Secretaria.

Exp. 43.340.