Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 14 de Marzo de 2005

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA: Ciudadanos R.C. y G.C., de nacionalidad estadounidense y finlandesa, respectivamente, mayores de edad, casados, identificados con los pasaportes Nros. 159432083 y 13856545, respectivamente, domiciliados en la Ciudad de Miami, Florida, Estados Unidos de Norteamérica.

   APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado R.S.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 32.934.

   PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil INVERSIONES MILALME, C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 21-09-1990, bajo el Nro. 9, Romo 107-A Pro, representada por su Presidente J.A.D.C.F., venezolano, mayor de edad, casado, identificado con la cédula de identidad Nro. 6.819.456, domiciliado en la Urbanización Playa el Ángel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados J.T.R. DIAZ, TEOFRANK J.R.F. y J.R.V.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.12.052, 52.243 y 2.116, respectivamente.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Se inició la presente demanda por Cumplimiento de Contrato interpuesta por el abogado R.S.S. en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos R.C. y G.C., en contra de la Empresa INVERSIONES MILALME, C.A, ya identificados.

   Alega el apoderado judicial de la parte actora que de acuerdo al contenido del documento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar en la Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 30-10-2002, bajo el Nro. 16, Tomo 65, la Sociedad Mercantil INVERSIONES MILALME, C.A, en su carácter de propietaria de un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar tipo Town House, distinguida con las siglas P2 que forma parte de la parcela L-62-A, ubicada en la Urbanización Playa el Ángel, en la Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, celebró contrato de opción de compra venta con sus representados los ciudadanos R.C. y G.C., quienes fueron representados en el momento de la suscripción del contrato por la ciudadana M.P.D.P., según poder otorgado autenticado en el Condado de Palm Beach, Estado de Florida, el día 23-10-2002 por ante la Notario Público de dicho Condado. En dicho contrato ambas partes establecieron la promesa recíproca de vender y comprar el inmueble arriba identificado, el cual es de la propiedad exclusiva de la empresa INVERSIONES MILALME, C.A, siendo el precio pactado para la venta en la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 135.000,00) o su equivalente en bolívares, al cambio del día según se estipula en la disposición contenida en el artículo 117 de la Ley del Banco Central de Venezuela, estableciendo, las partes para ese momento, que la paridad cambiaria con respecto a la moneda extranjera era la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.450,00) por cada dólar americano lo que equivaldría a la suma de CIENTO NOVENTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 195.750.000,00). Continua señalando el apoderado judicial de la parte actora que, al momento de suscribir el Contrato de Opción de Compra-Venta, los ciudadanos R.C. y G.C., entregaron al ciudadano J.A.D.C.F. en su carácter de representante legal de la empresa vendedora, la cantidad de DIEZ MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$. 10.000,00) los cuales representan en los actuales momentos la suma de DIECISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 16.000.000,00), todo de conformidad con la tasa de cambio de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,00) por dólar establecida por el Ejecutivo nacional. Dicha suma de dinero le fue entregada como Arras a la empresa vendedora es decir, como garantía de cumplimiento del compromiso de adquirir el inmueble en la forma pactada en dicho contrato, estableciéndose de común acuerdo, que dicha cantidad de dinero sería imputada al precio definitivo de venta al momento que se llevara a cabo la protocolización del documento definitivo de compra-venta. La prueba de la entrega de dicha suma de dinero se evidencia fehacientemente de la constancia de remesa de dinero que hicieron sus representados desde la ciudad de Miami, Estados Unidos de Norteamérica, a través del Banco First Unión, con sede en dicha Ciudad, a la cuenta Nro. 7500668206 al ciudadano J.A.D.C.F., aperturada en el Banco Mercantil y en lo que concierne a la fecha de protocolización del documento definitivo de propiedad, ambas partes establecieron de común acuerdo en la Cláusula Quinta del Contrato, que la misma sería llevada a cabo el día 30-11-2002, pudiendo extenderse dicho lapso por un periodo de Diez (10) días continuos, siempre que ocurriera un caso fortuito o de fuerza mayor. Continua narrando la parte actora que en efecto, el 2-12-2002 ocurrió una huelga general que conmocionó a la sociedad venezolana, que llegó a paralizar no solamente a la gran mayoría del comercio, sino también a la actividad aérea, por lo que ambas partes siendo este una causa de fuerza mayor, decidieron acogerse a la prorroga establecida en la Cláusula Cuarta del contrato, y establecieron que la protocolización de la escritura definitiva de venta se iba a realizar el día 10-12-2002. Días antes de la fecha de vencimiento de la prorroga, es decir del día 10-12-2002, la empresa vendedora, a través de su representante legal ciudadano J.A.D.C.F. le manifestó a sus representados, que había tenido ciertos inconvenientes con relación a la cancelación del gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble objeto de la venta, el cual consistía en una hipoteca de Primer Grado constituida por la empresa propietaria del inmueble, a favor de DEL SUR BANCO UNIVERSAL, C.A, habiéndose comprometido la empresa vendedora con sus mandantes, que para la fecha de protocolización, que el inmueble estaría libre de todo gravamen o carga que lo afectara; como consecuencia de dicha situación ambas partes decidieron de común acuerdo otorgarse Diez (10) días continuos adicionales, para protocolizar la escritura definitiva de venta, esto es, el día 20-12-2002, para lo cual incluso, se procedió a redactar un documento que contendría la modificación de las Cláusulas Quinta y Séptima del Contrato, referidas la primera de ellas al cambio de la fecha de protocolización para el día 20-12-20002, y la segunda a la ratificación del compromiso de la empresa vendedora que para la fecha de protocolización, el inmueble objeto de la venta, estaría totalmente libre de gravámenes o hipotecas, y acordando adicionalmente las partes, que los intereses bancarios que se generaran con motivo del crédito hipotecario desde el 1-12-2002 hasta el 20-12-2002 serían pagados por sus representados, tomando en cuenta que dicho intereses serían calculados sobre el monto del capital adeudado por la empresa vendedora al Banco, es decir, la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00). Igualmente se pactó que la empresa vendedora entregaría el inmueble a sus mandantes el día 15-1-2003. Una vez llegado el día 20-12-2002, y habiéndose redactado el documento definitivo de venta, y procedido a presentarlo por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, sus representados se encuentran con la desagradable sorpresa de que la empresa vendedora no había procedido a liberar la Hipoteca de Primer Grado que pesaba sobre el inmueble, notificándoles la Oficina Registral, que no se podía protocolizar la escritura de venta, sino se procedía a liberar el gravamen hipotecario existente. Ante la vil maniobra, sus representados exigieron que devolviera entonces la cantidad de dinero entregada en arras, como garantía del fiel cumplimiento, es decir la suma de DIEZ MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$. 10.000,00), por concepto de penalización por los daños y perjuicios que habían sufrido, tal y como lo habían pactado las partes en la Cláusula Quinta del Contrato de Opción de Compra-Venta, recibiendo como respuesta de parte del ciudadano J.A.D.C.F., que no iba a entregar ninguna cantidad de dinero, ya que a su parecer él no había incurrido en ninguna falta, y que por lo tanto se quedaría con la suma entregada por sus representados como los supuestos daños a él causados.

   Recibida para su distribución el 13-03-03 (f. 11) por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial de este Estado quedando asignado a este Tribunal, y en fecha 24-03-03 (f. 61) se admitió ordenando el emplazamiento de la Sociedad Mercantil INVERSIONES MILALME, C.A, originalmente denominada INVERSIONES YUPACA, S.A, representada por su Presidente ciudadano J.A.D.C.F. a los fines que compareciera dentro de los veinte días de despacho a conste en auto su citación a objeto que diera contestación a la demanda.

   En fecha 02-04-2003 (f. 62) el apoderado judicial de la parte actora consignó copias fotostáticas del libelo de la demandada y del auto de admisión a los fines de que se procediera a elaborar la compulsa necesaria para la citación de la parte demandada.

   En fecha 02-04-2003 (f. 63) el apoderado judicial de la parte actora solicitó Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar.

   Por auto de fecha 09-04-03 (f. 64) se acordó la diligencia de fecha 02-04-03 y en consecuencia se ordenó librar compulsa de citación a la parte demandada.

   Por auto de fecha 24-04-03 (f. 65) se ordenó el desglose de los folios 66 al 68 y agregarlos al cuaderno de medidas correspondiente.

   En fecha 12-05-03 (f. 66) compareció el ciudadano J.M.R.R. en su carácter de alguacil titular de este Juzgado y consignó las copias y compulsa de citación manifestando que no pudo localizar a la parte demandada en la dirección que le indicaron. (f. 67 al 79).

   En fecha 19-05-03 (f. 80) el apoderado judicial de la parte actora solicitó el emplazamiento cartelario y adicionalmente se librara un cartel de citación ordenándose su publicación en un diario de los de mayor circulación en la ciudad capital.

   Por auto de fecha 26-05-03 (f. 81) se negó lo solicitado por el apoderado judicial de la parte actora en fecha 19-05-03 y se ordenó que tanto la citación personal como la cartelaria fuera efectuada en la Ciudad de Caracas.

   En fecha 09-06-03 (f. 82) el apoderado judicial de la parte actora consignó copia del Registro de Información Fiscal (RIF) de la parte demandada para la elaboración de una nueva compulsa de citación (f. 83). Acordada por auto de fecha 16-06-03 (f. 84) En esta misma fecha se libró compulsa, comisión y oficio. (f. 85 al 86).

   En fecha 06-05-04 (f. 137 al 143) el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda constante de siete (7) folios útiles y diecisiete (17) anexos. (f. 144 al 159).

   En fecha 17-05-04 (f. 160) el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas constante de ocho (8) folios útiles y siete (7) anexos. (f.164 al 178).

   En fecha 01-06-04 (f. 180 al 183) el apoderado judicial de la parte demandada consigno escrito de promoción de pruebas constante de cuatro (4) folios útiles.

   Por auto de fecha 08-06-04 (f. 184 al 186) se admitieron las pruebas consignada por el apoderado judicial de la parte actora; en cuanto a la prueba de informe ordenó oficiar al Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, al Banco Del Sur, al Departamento de Migración y Zonas Fronterizas y con respecto a la prueba testimonial del ciudadano J.E.D. ordenó comisionar al Juzgado del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta y la de la ciudadana M.P.D.P. no fue admitida. En esta misma fecha se libraron oficios y comisión. (f. 187 al 191).

   Por auto de fecha 08-06-04 (f. 192) se admitieron las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada salvo su apreciación en la definitiva.

   Por auto de fecha 04-10-04 (f. 234) se le aclaró a las partes que a partir de ese día inclusive, comenzaría a transcurrir el lapso de los quince días de despacho para presentar los respectivos informes.

   Por auto de fecha 28-10-04 (f. 235) se le aclaro a las partes que la presente causa entró en etapa de sentencia a partir del día 27-10-04 exclusive.

   Por auto de fecha 29-10-04 (f. 259) se ordenó cerrar la presente pieza y aperturar una nueva.

   SEGUNDA PIEZA.-

   Por auto de fecha 29-10-04 (f. 1) se ordenó aperturar la presente pieza denominada SEGUNDA.

   En fecha 08-11-04 (f. 2) el apoderado judicial de la parte actora revocó poder apud acta conferido a la abogado B.E.S.G..

   Por auto de fecha 10-11-04 (f. 3) se ordenó notificar a la abogada B.E.S.G. a los fines de que se de por informada de la revocatoria del poder que le fue otorgado. En esta misma fecha se libró boleta de notificación. (f. 4).

   En fecha 18-11-04 (f. 5) el ciudadano J.M.R.R. en su carácter de alguacil titular de este Juzgado consignó boleta de notificación debidamente firmada por la abogado B.S.. (f. 6).

   Por auto de fecha 11-01-05 (f. 8) se difirió la oportunidad para dictar el fallo por un lapso de treinta (30) días consecutivos contados a partir del día 09-01-05 exclusive.

   CUADERNO DE MEDIDAS.-

   Por auto de fecha 09-04-03 (f. 1) se abrió el presente cuaderno y se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar. En esta misma fecha se libraron los oficios. (f. 3 y 4).

   Por diligencia de fecha 21-04-03 (f. 5) el apoderado judicial de la parte actora solicitó que se ordenara la corrección del auto que decreta la Medida Preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar por haber incurrido en un error en la transcripción del libelo de la demanda y en la diligencia de fecha 2-04-03. Acordada por auto de fecha 24-04-03 (f. 9), en consecuencia se ordenó corregir el auto del decreto de la medida y se libró oficio. (f. 10 y 11).

   En fecha 16-07-04 (f. 12) el apoderado judicial de la parte demandada solicitó se sirviera determinar el monto y el tipo de caución o garantía a los fines de suspender la Medida cautelar decretada por este Juzgado.

   Por auto de fecha 27-07-04 (f. 13) se le aclaró a la parte demandada que para constituir fianza de las establecidas en el artículo 590 del Código de Procedimiento Civil deberá constituirla por la suma de Bs. 73.00.000,00, que corresponde al doble de la suma demandada mas las costas procesales.

   En fecha 11-08-04 (f. 14) el apoderado judicial de la parte demandada propuso como afianzadora a la empresa INTERFIANZA, C.A.

   Por auto de fecha 26-08-04 (f. 80) se dispuso a los fines de proveer sobre la aceptación de la fianza presentada por el apoderado judicial de la parte demandada que era necesario la consignación de la copia de los avalúos efectuados sobre los cuatro inmuebles y del acta de asamblea extraordinaria correspondiente a través de la cual los mismos fueron aprobados.

   Por auto de fecha 07-09-04 (f. 256) se negó la aceptación de la fianza presentada por el apoderado judicial de la parte demandada.

   En fecha 24-11-04 (f. 266) el apoderado judicial de la parte demandada propuso como afianzadora a la Sociedad Mercantil ADQUI-VALORES CAPITAL, C.A.

   En fecha 30-11-04 (f. 312 al 313) el apoderado judicial de la parte actora se opuso formalmente a la fianza presentada por el apoderado judicial de la parte demandada.

   Por auto de fecha 06-12-04 (f. 314) se ordenó abrir articulación probatoria a los fines de decidir en relación a la oposición formulada por el apoderado judicial de la parte actora.

   Por auto de fecha 16-12-04 (f. 315) se difirió la sentencia para el décimo quinto día consecutivo siguiente a ese día exclusive.

   En fecha 10-3-2005, se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se declaró con lugar la objeción a la fianza constituida manteniéndose en vigencia la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada.

   Siendo la oportunidad legal para decidir se hace bajo las siguientes consideraciones:

3. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

   PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES.-

   Parte Actora.-

   1. - Copia fotostática (f. 16 al 20) de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar en fecha 30-10-02, bajo el Nro. 16, Tomo 65 del cual se desprende que entre la EMPRESA MILALME, C.A, representada en ese acto por su Presidente ciudadano J.A.D.C.F. a quien denominaron LA FUTURA VENDEDORA y los ciudadanos R.C. y G.C. a quienes denominaron LOS FUTUROS COMPRADORES, representados en este acto por la ciudadana M.P.D.P. celebraron un contrato de Opción de Compra-Venta en el cual la FUTURA VENDEDORA dio en Opción de Compra-Venta a los FUTUROS COMPRADORES un inmueble de su propiedad constituido por una vivienda unifamiliar (TOWN HOUSE) distinguida con las siglas P-2 que forma parte de la parcela L-62-A de la Calle El Jurel de la Urbanización Playas El Ángel, Jurisdicción del Municipio Maneiro de este Estado tal como se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Mariño de este Estado en fecha 29-05-1998, bajo el Nro. 24, folios 120 al 124, Protocolo Primero, Tomo Nro. 13, Segundo Trimestre de 1998; los FUTUROS COMPRADORES se comprometieron a adquirir el inmueble mediante documento que se protocolizaría en la Oficina de Registro Público correspondiente, estipulando ambas partes para esta futura venta la suma de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS (US$. 135.000,00) o su equivalente en bolívares al cambio del día según se estipula en la disposición contenida en el artículo 117 del Banco Central de Venezuela, la paridad con respecto al dólar se estipuló en 1.450 Bolívares por dólar para esa negociación; los FUTUROS COMPRADORES dieron en calidad de garantía, aceptando el compromiso de adquirir el inmueble, la cantidad de DIEZ MIL DÓLARES AMERICANOS (US$. 10.000,00) por concepto de arras, que serian aplicadas al precio definitivo en el momento de la protocolización y el saldo la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL DÓLARES (US$. 125.000,000) para el día del otorgamiento de compraventa. Igualmente ambas partes se comprometieron a protocolizar el documento de compraventa el día 30-11-02 pudiendo extenderse el lapso para el mismo por algún caso fortuito o de fuerza mayor por un lapso no mayor de diez (10) días continuos de lo contrario y vencido el término acordado para la protocolización podrá a su sola voluntad la FUTURA VENDEDORA dar por terminada la negociación y en consecuencia disponer de la propiedad en la forma que mas convenga a sus intereses, sin perjuicio de la disposición de las arras prevista en ese contrato por causa de incumplimiento de los FUTUROS COMPRADORES, asimismo la FUTURA VENDEDORA devolverá la cantidad dada en garantía más de DIEZ MIL DÓLARES AMERICANOS (US$. 10.000,000) o sea la cantidad de VEINTE MIL DÓLARES AMERICANOS (US$. 20.000,00) como penalización por incumplir de firmar el documento de compraventa en el lapso establecido a los FUTUROS COMPRADORES. Ese contrato de Opción de Compra-venta tendrá carácter obligatorio y de validez una vez que hayan sido depositados en la cuenta Nro. 7500668206 del Banco Mercantil del ciudadano J.A.D.C.F. por los FUTUROS COMPRADORES la cantidad de DIEZ MIL DÓLARES AMERICANOS (US$. 10.000,00) por concepto de arras. El anterior documento no fue objeto de impugnación, por lo que se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar la relación contractual o promesa de venta celebrada entre la EMPRESA MILALME, C.A y los ciudadanos R.C. y G.C.. Y así se decide.

   2. - Copia al carbón (f. 21 y 22) de documento producido en ingles el cual no se valora por consistir en una copia de un documento privado producido además en idioma extranjero. Y así se decide.

   3. - Original (f. 23 y 24) de documento del cual se extrae que entre la sociedad de comercio INVERSIONES MILALME, C.A representada en ese acto por su presidente el ciudadano J.A.D.C.F., y los ciudadanos R.C. y G.C., representados en ese acto por la ciudadana M.P.D.P. de mutuo y común acuerdo decidieron MODIFICAR LA CLÁUSULA QUINTA Y SÉPTIMA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA que suscribieron conjuntamente por ante la Notaría Pública de Pampatar del Estado Nueva Esparta, en fecha 30-10-02, quedando inserta bajo el Nro. 16, Tomo 65, las cuales quedaron redactadas de la siguiente manera: CLÁUSULA QUINTA: Ambas partes se comprometieron a protocolizar el documento definitivo de compra-venta el día 20-12-2002, pudiendo extenderse dicho lapso por un periodo de tiempo no mayor de Diez (10) días continuos siempre que ocurra algún caso fortuito o fuerza mayor que pueda afectar o alterar de manera determinante la fecha de protocolización que han pactado las partes. Si vencido el término aquí acordado por las partes y los FUTUROS COMPRADORES no dieren muestras de querer llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta, la FUTURA VENDEDORA podrá, a su sola voluntad dar por terminada la negociación y en consecuencia disponer de la propiedad en la forma que más le convenga a sus intereses, sin perjuicios de la disposición de las arras previstas en este contrato por causa del incumplimiento de los FUTUROS COMPRADORES; asimismo si la FUTURA VENDEDORA incumple con la firma del documento de compra venta, en el lapso de tiempo establecido en la presente cláusula devolverá a los FUTUROS COMPRADORES la cantidad dada por ellos en garantía, más DIEZ MIL DÓLARES AMERICANOS (US$. 10.000,00) adicionales, o sea la cantidad de VEINTE MIL DÓLARES AMERICANOS (US$. 20.000,00) como penalización por los daños y perjuicios que se le ocasionarían a los FUTUROS COMPRADORES por tal incumplimiento. CLÁUSULA SÉPTIMA: La FUTURA VENDEDORA se obliga a entregar el bien inmueble objeto de esta compra venta, libre de toda HIPOTECA o GRAVAMEN que pesen sobre el mismo, así mismo se compromete a presentar previa y oportunamente todos y cada uno de los requisitos exigidos por la Oficina Subalterna de Registro Público correspondiente, para la protocolización del documento definitivo de compra venta, y a su vez se obliga a entregar el bien objeto de esa compra venta, totalmente desocupado para el día 15-01-2003. Es un acuerdo entre las partes que los intereses bancarios que se causen con motivo del crédito hipotecario que tiene la FUTURA VENDEDORA con DEL SUR, Banco Universal, C.A, desde el día 01-12-2002 hasta la fecha de protocolización del documento definitivo de propiedad del inmueble objeto de venta, serán pagados por los FUTUROS COMPRADORES, quienes serán notificados por la FUTURA VENDEDORA con cinco (5) días de anticipación a la fecha de protocolización, del cual es el monto correspondiente a dichos intereses. La FUTURA VENDEDORA manifestó que el monto de capital por ella adeudado a DEL SUR, Banco Universal, C.A, es a la fecha del 30-11-2002, la suma de Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 80.000,00). El anterior documento presentado en original carece de valor probatorio toda vez que el mismo está desprovisto de firmas, por lo que no será objeto de análisis. Y así se decide.

   4. - Copia (f. 25 al 27) de planilla sin número ni firma que pueda evidenciar quien o de donde emana, a la cual se le resta valor probatorio por constituir en una copia o fotostato de un documento privado. Y así se decide.

   5. - Original (f. 28 y 29) de documento de certificación de gravámenes del cual se extrae que el Registrador Subalterno del Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta certifica que sobre un inmueble constituido por la vivienda unifamiliar tipo (Town House), distinguida con las siglas P2, que forma parte de la parcela L-62-A de la Urbanización Playa el Ángel, Jurisdicción del Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta, la cual tiene una superficie aproximada de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (355,00 Mts2), comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte: En Quince Metros (15 mts) con la vivienda P1; Sur: En Dieciocho Metros (18 mts) con callejón de servicio; Este: En Ocho Metros con Treinta Centímetros (8,30 mts) y en Once Metros con Setenta Centímetros (11,70 mts) con zona verde; Oeste: En Trece Metros (13 mts) con vía interna al Conjunto Bifamiliar y la vivienda, tiene un área de construcción de DOSCIENTOS CINCO METROS CUADRADOS (205 mts2) aproximadamente, consta de dos plantas. Planta baja: tiene un área de estacionamiento de Cuarenta Metros Cuadrados 840 mts2) y una terraza a la entrada de la vivienda, posee una sala, comedor, cocina y medio baño, a la mano derecha tenemos la escalera de acceso a la segunda planta, al fondo se tiene una terraza interna de Treinta y Cinco Metros Cuadrados (35 mts2) y un jardín con un área conjunta de Ciento Sesenta y Ocho Metros Cuadrados (168 mts2), por último se tiene un área de servicio con lavandería, bañó y cuarto de servicio; y Segunda Planta: Un dormitorio principal con baño completo, closet y balcón, sala de T.V. que permite el acceso a dos (2) habitaciones con ventana y closet y un baño (1) completo de uso común. El conjunto Bifamiliar presenta un área común que consta de Doscientos Diez Metros Cuadrados (210 mts2) de vías de acceso y veredas, Ochenta metros Cuadrados (80 mts2) de área de piscina , churuata y bar, Treinta y Dos Metros Cuadrados (32 mts2) de conserjería y Ochenta y Dos Metros Cuadrados (82 mts2) de áreas verdes. Existiendo hipoteca especial de primer grado a favor DEL SUR ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 03-12-1999, bajo el Nro. 42, Folios 245 al 252, Protocolo Primero, Tomo Nro. 7, Cuarto Trimestre de 1999. El anterior documento no fue objeto de tacha o desconocimiento en su oportunidad legal y por lo tanto, se valora con base al artículo 1384 del Código Civil para demostrar que sobre el inmueble antes descrito para el momento de la emisión de la referida certificación, el día 20.12.02, pesaba hipoteca especial de primer grado a favor DEL SUR ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 03-12-1999, bajo el Nro. 42, Folios 245 al 252, Protocolo Primero, Tomo Nro. 7, Cuarto Trimestre de 1999. Y así se decide.

   6. -Copia fotostática (f. 30 al 38) de pasaporte Nro. 159432083, expedido en fecha 09-12-1998 y caduca en fecha 08-12-2008 perteneciente al ciudadano R.L.C., quien nació el 15-07-1938, en Illinois, U.S.A, del cual se extrae que en fecha 15-12-2002 ingresó al país. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se tiene como fidedigno y se le confiere valor probatorio para demostrar que el ciudadano antes mencionado es portador del pasaporte Nro. 159432083 y que ingresó al país el 15-12-2002. Y así se decide.

   7. - Copia Certificada (f. 39 al 45) de pasaporte Nro. 13856545, perteneciente a la ciudadana G.E.C., quien nació el día 29-06-32, en Finlandia, emitido en fecha 12-09-02 y expira el 12-09-03 del cual se extrae que el 15-12-02 ingresó al país. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y por lo tanto, se tiene como fidedigno y se le confiere valor probatorio para demostrar que la ciudadana antes mencionada es portadora del pasaporte Nro. 13856545 y que ingresó al país el 15-12-2002. Y así se decide.

   8. - original (f. 46 al 50) de boletos aéreos emitidos por AMERICANAIRLINES a los ciudadanos CHEFFER ROBERT y CHEFFER GISELA de los cuales se extraen las siguientes rutas: Miami Internacional, Caracas, Porlamar, Caracas, Miami internacional, a las cuales no se les atribuye valor probatorio, por no probar hechos que guarden directa relación con los puntos controvertidos en este proceso. Y así se decide.

   9. - Copia fotostática (f. 51 al 60) de Acta de Asamblea general Extraordinaria de Accionista de la empresa INVERSIONES YUPACA, S.A, debidamente registrada por ante el Registro mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 09-12-1991, bajo el Nro. 12, Tomo 107-A-PRO de la cual se extrae que en fecha 20-11-1991, el ciudadano J.A.D.C.F. propietario de las 1.120 acciones en que se encuentra dividido el capital social acordó en constituirse en Asamblea General Extraordinaria de Accionistas en la cual ofreció en venta por su valor nominal, cuatrocientas cuarenta y ocho (448) de las acciones que le pertenecen, la ciudadana MEILYNG DA COSTA DELGADO, quien se encuentra presente, manifestó su interés en adquirir las acciones ofrecidas, entregando como contraprestación la cantidad de CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 448.000,00) conviniendo las partes en suscribir el respectivo libro de accionistas; se acordó por unanimidad cambiar la denominación social quedando establecido el nombre de INVERSIONES MILALME, C.A, con una duración de cincuenta (50) años contados a partir de la fecha de su inscripción en el Registro Mercantil, teniendo por objeto la compra, venta, administración, construcción, remodelación y restauración de bienes inmuebles, así como también la compra, venta, importación, exportación y comercialización de bienes de todo género o especie; el capital de la empresa es de Bs. 1.120.000,00 divido en 1.120 acciones las cuales confieren a sus tenedores iguales derechos; la sociedad será dirigida y administrada por dos administradores, accionistas o no, quienes durarán en sus cargos hasta su dimisión o hasta que una asamblea general de accionistas ocupe las faltas absolutas o temporales de cualquiera de los administradores. Uno de los administradores ejercerá la presidencia de la sociedad y el otro la vicepresidencia. Actuarán indistintamente en forma conjunta o separada para todos los actos que abracen la gestión ordinaria de la sociedad; se designó con el cargo de Presidente al accionista J.A.D.C.F. y con el carácter de Vicepresidente a la ciudadana M.D.D.D.C.. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del código de procedimiento Civil, por lo tanto se tiene como fidedigno y se le confiere valor probatorio con base al artículo 1360 del Código Civil para demostrar que los ciudadanos J.A.D.C.F. y M.D.D.D.C., ejercen el cargo de Presidente y Vicepresidente, respectivamente, de la empresa INVERSIONES MILALME, S.A. Y así se decide.

   10. - Copia fotostática (f. 172 al 178) de documento autenticado por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 01-12-1999, bajo el Nro. 18, Tomo 100 y posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 03-12-1999, bajo el Nro. 42, folios 245 al 252, Protocolo Primero, Tomo Nro. 7, Cuarto Trimestre de 1999 del cual se extrae que los ciudadanos J.A.D.C.F. y M.D.D.D.C., actuando en su carácter de Presidente y Vice-presidente, respectivamente de la empresa INVERSIONES MILALME, S.A, a quien denominaron LA PRESTATARIA declararon que DEL SUR ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A, a quien denominaron LA ENTIDAD entregó a LA PRESTATARIA en calidad de préstamo que devengaría intereses, la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.55.000.000,00) destinado dicho préstamo a inversiones de legítima naturaleza; el interés que devengará dicho préstamo es sobre saldos deudores, a las tasas iniciales determinadas en la cláusula quinta, en donde LA PRESTATARIA se obligó a devolver a LA ENTIDAD o a su orden la suma recibida en préstamo montante a la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.55.000.000,00) dentro del plazo máximo de cinco (5) años, de la siguiente forma: a) TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 33.000.000,00) mediante el pago de sesenta (60) cuotas mensuales y consecutivas que inicialmente serían de UN MILLÓN CIENTO VEINTINUEVE MIL DOSCIENTOS SESENTA CON CINCUENTA Y SIETE CÉNTIMOS (Bs. 1.129.260,57) cada una, la primera de las cuales debería pagar LA PRESTATARIA a los treinta (30) días siguientes a la protocolización de este documento y las demás el mismo día de cada uno de los meses subsiguientes hasta la total cancelación; y b) VEINTIDÓS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 22.000.000,00) mediante cinco (5) cuotas anuales y consecutivas que inicialmente serían de NUEVE MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES CON CUARENTA Y NUEVE (Bs. 9.556.320,49) la primera de las cuales deberá pagar LA PRESTATARIA al año de la protocolización de ese documento; asimismo declararon que para garantizar a LA ENTIDAD la devolución del préstamo de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00) recibido por LA PRESTATARIA, así como el pago de los intereses respectivos y el pago de la mora si la hubiere, INVERSIONES MILALME, S.A constituyó a favor de LA ENTIDAD hipoteca especial de primer grado hasta por la cantidad de OCHENTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 82.500.000,00) sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una unidad de vivienda (tipo town house) distinguida con las siglas P2 (Pe Dos) la cual forma parte de un Conjunto Bifamiliar edificado sobre la parcela L-62-A de la Urbanización Playa el Ángel, en Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta; por su parte los ciudadanos J.A.D.C.F. y M.D.D.D.C., procediendo en su propio nombre, se constituyeron en fiadores solidarios y principales pagadores a LA ENTIDAD para garantizar el fiel y cabal cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones asumidas en este documento por LA PRESTATARIA, hasta el definitivo pago de la obligación. El anterior documento no fue objeto de impugnación durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del código de procedimiento Civil, por lo tanto se tiene como fidedigno y se le confiere valor probatorio con base al artículo 1360 del Código Civil para demostrar que los ciudadanos J.A.D.C.F. y M.D.D.D.C., actuando en su carácter de Presidente y Vice-presidente, respectivamente, de la empresa INVERSIONES MILALME, S.A, declararon que DEL SUR ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A, les entregó en calidad de préstamo la suma de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 55.000.000,00), que la misma sería devuelta dentro del plazo máximo de cinco (5) años en la forma señalada, y que para garantizar el pago de la obligación se constituyó hipoteca especial de primer grado sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una unidad de vivienda (tipo town house) distinguida con las siglas P2 (Pe Dos) la cual forma parte de un Conjunto Bifamiliar edificado sobre la parcela L-62-A de la Urbanización Playa el Ángel, en Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. Y así se decide.

   11. - Prueba de Informes:

       - Evacuada por el BANCO DEL SUR, Banco Universal (f. 193 al 204), mediante la cual informa que la empresa INVERSIONES MILALME, C.A, si posee instrumento financiero con esa institución, a través de un crédito hipotecario a tasa libre, el cual actualmente se encuentra en situación de mora. La anterior prueba, consistente en la prueba de informes emanada del Banco Del Sur, Banco Universal se le confiere valor probatorio con base al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar las circunstancias que en ella se reflejan, esto es, que la empresa INVERSIONES MILALME, C.A, si posee instrumento financiero con esa institución, a través de un crédito hipotecario a tasa libre, el cual en la actualidad se encuentra en situación de morosidad. Y así se decide.

       - Evacuada por la DIRECCIÓN DE MIGRACIÓN Y ZONAS FRONTERIZAS (f. 207 al 211), mediante la cual se informa que los ciudadanos CHEFFER GISELA, C.I. E-82.288.788 y CHEFFER ROBERT, C.I. E-82.288.779, no registran movimientos migratorios. La anterior prueba, consistente en la prueba de informes emanada de la Dirección de Migración y Zonas Frnterizas se le confiere valor probatorio con base al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar las circunstancias que en ella se reflejan, esto es, que los ciudadanos antes mencionados no registran movimientos migratorios. Y así se decide.

       -Evacuada por la Oficina del Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta en fecha 29-9-2004 (f. 222 al 223), mediante la cual informa que los siguientes datos 28-04-098, bajo el Nro. 37, folios 154 al 157, Protocolo Primero, Tomo Nro. 4 son incorrectos, siendo lo correcto del documento de propiedad de INVERSIONES MILALME, C.A, el registrado por ante esa misma Oficina Subalterna en fecha 29-05-1998, bajo el Nro. 24, folios 120 al 124, Protocolo Primero, Tomo Nro. 13, Segundo Trimestre de 1998, con las notas marginales siguientes: Pampatar 03-12-99, por documento registrado bajo el Nro. 42, folios 245 al 252, Protocolo Primero, Tomo 7, Inversiones Milalme, C.A constituye hipoteca a favor del Banco del Sur E.A y P sobre un Town House P-2 a que se refiere esta escritura; Pampatar, 28-04-2003. Según Oficio Nro. 10296-03 de fecha 9-04-2003, hora de recibido 3:25 pm; el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, que con motivo del juicio que por incumplimientote contrato siguen los ciudadanos R.C. y G.C. contra INVERSIONES MILALME, C.A, decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble a que se refiere esa escritura; Pampatar 28-04-2003, según oficio Nro. 10363-03, de fecha 24-04-03, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, hizo aclaratoria sobre los datos registrales de la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar a que se refiere la nota anterior. Asimismo informó que hasta esa fecha no había sido presentado, revisado, ni registrado documento alguno de la liberación del gravamen hipotecario constituido a favor de Del Sur, E.A y P. La anterior prueba, consistente en la prueba de informes emanada de la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Maneiro de este Estado se le confiere valor probatorio con base al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil para demostrar las circunstancias que en ella se reflejan, esto es, que hasta esa fecha no había sido presentado, revisado, ni registrado documento alguno de la liberación del gravamen hipotecario constituido a favor de Del Sur, E.A y P. Y así se decide.

       Parte Demandada.-

   1. - Inspección Judicial extralitem (f. 157 al 158) practicada por el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, en fecha 20-12-2002 en la cual se dejó constancia que el ciudadano R.R.P.C. en su carácter de Registrador Subalterno del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta manifestó que desde el 30-11-02 al 18-12-02 no se ha presentado un documento para su protocolización, que verse sobre la venta de un inmueble (town house) distinguido con las siglas P-2, que forma parte de la parcela L-62-A de la calle el Jurel de la Urbanización Playa el Ángel, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Maneiro, cuya propiedad es de la Empresa Milalme, C.A y los futuros compradores R.C. y G.C.; que el día 20-12-02, fue presentado por ante ese Registro un documento de venta el cual establece que el ciudadano J.A.D.C.F., da en venta a los ciudadanos R.C. y G.C. una vivienda unifamiliar cuyas características están demarcadas en el particular primero, el cual fue presentado por el Dr. R.S.. Para la valoración de esta prueba se debe tomar en cuenta el fallo dictado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 03.05.2001, que estableció:

      …La doctrina y la jurisprudencia han señalado que la inspección judicial extra litem es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al Juez ante quien se promueve, para que este (sic), previo análisis breve de las circunstancias esgrimidas, así lo acuerde.

      …La no probanza de la última condición indicada, la necesidad de evacuarse dicha prueba antes del proceso, si (sic) afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida solo (sic) es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de los lugares o cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde (sic) es producida, la prueba no puede ser apreciada.

      Como consecuencia de lo expuesto, para que sea procedente la denuncia de infracción de los artículos 1429 y 1430 por no haberse apreciado una inspección judicial extra litem es preciso que la parte recurrente precise la razón por la cual se evacuó anticipadamente la prueba de inspección judicial y como (sic) probó tal circunstancia en el juicio, y al no haberse cumplido con tal exigencia debe ser desechada la presente denuncia.

      Es decir, que para que la inspección extra litem pueda ser valorada en juicio el solicitante debe manifestar los motivos, la urgencia o el perjuicio que le pueda ocasionar la no evacuación de la misma en ese momento, y no durante el proceso, lo cual no se cumplió en la prueba bajo examen ya que del escrito que la encabeza se evidencia que el solicitante no hizo referencia alguna en torno a la necesidad de su evacuación en la oportunidad en que la misma fue evacuada que lo fue antes de haberse iniciado el juicio, ni menos justificar la razón por la que en lugar de promoverla como prueba durante la secuela probatoria acudió a otro Juzgado para realizarla por la vía de la jurisdicción voluntaria, en consecuencia de ello, el Tribunal no valora la prueba y por lo tanto, no emite juicio sobre su legalidad o pertinencia. Y así se decide.

      ARGUMENTOS DE LAS PARTES Y THEMA DECIDENDUM.-

      Se desprende de las actas que la parte actora argumentó que:

      - consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de Pampatar en la Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 30-10-2002, bao el Nro. 16, Tomo 65, que la Sociedad Mercantil INVERSIONES MILALME, C.A, en su carácter de propietaria de un inmueble constituido por una vivienda unifamiliar tipo Town House, distinguida con las siglas P2 que forma parte de la parcela L-62-A, ubicada en la Urbanización Playa el Ángel , en la Jurisdicción del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, celebró contrato de opción de compra venta con los ciudadanos R.C. y G.C., quienes fueron representados en el momento de la suscripción del contrato por la ciudadana M.P.D.P., quien contaba con autorización para la realización de dicho acto, la cual fue debidamente notariada en el Condado de Palm Beach, Estado de Florida, el día 23-10-2002 por ante la Notario Público de dicho Condado;

      - que en dicho contrato ambas partes establecieron la promesa recíproca de vender y comprar el inmueble arriba identificado, el cual es de la propiedad exclusiva de la empresa INVERSIONES MILALME, C.A, siendo el precio pactado para la venta en la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$ 135.000,00) o su equivalente en bolívares al cambio del día según se estipula en la disposición contenida en el artículo 117 de la Ley del Banco Central de Venezuela, estableciendo, las partes para ese momento, que la paridad cambiaria con respecto a la moneda extranjera era la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.450,00) por cada dólar americano lo que equivaldría a la suma de CIENTO NOVENTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 195.750.000,00);

      - que al momento de suscribir el Contrato de Opción de Compra-Venta, los ciudadanos R.C. y G.C., entregaron al ciudadano J.A.D.C.F. en su carácter de representante legal de la empresa vendedora, la cantidad de DIEZ MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$. 10.000,00) los cuales representan en los actuales momentos la suma de DIECISÉIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 16.000.000,00), todo de conformidad con la tasa de cambio de UN MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.600,00) por dólar establecida por el Ejecutivo nacional;

      - que dicha suma de dinero le fue entregada en Arras a la empresa vendedora, como garantía por el compromiso de adquirir el inmueble, en la forma pactada en dicho contrato, estableciéndose de común acuerdo y la misma sería imputada al precio definitivo de venta, al momento que se llevara a cabo la protocolización del documento definitivo de compra-venta;

      que la prueba de la entrega de dicha suma de dinero se evidencia fehacientemente de la constancia de remesa de dinero que hicieron sus representados desde la ciudad de Miami, Estados Unidos de Norteamérica, a través del Banco First Unión, con sede en dicha Ciudad, a la cuenta Nro. 7500668206 del ciudadano J.A.D.C.F., que tiene aperturada en el Banco Mercantil;

      - que con respecto a la fecha de protocolización del documento definitivo de propiedad, ambas partes establecieron de común acuerdo en la Cláusula Quinta del Contrato, que la misma sería llevada a cabo el día 30-11-2002, pudiendo extenderse dicho lapso por un periodo de Diez (10) días continuos, siempre que ocurriera un caso fortuito o de fuerza mayor;

      - que el caso de fuerza mayor que habían previsto las partes ocurrió, comenzando, el 2-12-2002, una huelga general que conmocionó a la sociedad venezolana, llegando a paralizar no solamente a la gran mayoría del comercio, sino también a la actividad aérea, por lo que ambas artes decidieron acogerse a la prorroga establecida en la Cláusula Cuarta del contrato, y establecieron que la protocolización de la escritura definitiva de venta se iba a realizar el día 10-12-2002;

      - que días antes de la fecha de vencimiento de la prorroga, es decir del día 10-12-2002, la empresa vendedora, a través de su representante legal ciudadano J.A.D.C.F. le manifestó a sus representados, que había tenido ciertos inconvenientes con relación a la cancelación del gravamen hipotecario que pesaba sobre el inmueble objeto de la venta, el cual consistía en una hipoteca de Primer Grado constituida por la empresa propietaria del inmueble, a favor de DEL SUR BANCO UNIVERSAL, C.A, habiéndose comprometido la empresa vendedora con sus mandantes que para la fecha de protocolización el inmueble estaría libre de todo gravamen o carga que lo afectara;

      - que como consecuencia de dicha situación ambas partes decidieron de común acuerdo otorgarse Diez (10) días continuos adicionales, para protocolizar la escritura definitiva de venta, esto es, el día 20-12-2002, para lo cual incluso, se procedió a redactar un documento que contendría la modificación de las Cláusulas Quinta y Séptima del Contrato, referidas la primera de ellas al cambio de la fecha de protocolización para el día 20-12-20002, y la segunda a la ratificación del compromiso de la empresa vendedora que para la fecha de protocolización, el inmueble objeto de la venta, estaría totalmente libre de gravámenes o hipotecas, y acordando adicionalmente las partes, que los intereses bancarios que se generaran con motivo del crédito hipotecario desde el 1-12-2002 hasta el 20-12-2002 serían pagados por sus representados, tomando en cuenta que dicho intereses serían calculados sobre el monto del capital adeudado por la empresa vendedora al Banco, es decir, la cantidad de OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00). Igualmente se pactó que la empresa vendedora entregaría el inmueble a sus mandantes el día 15-1-2003;

      - que una vez llegado el día 20-12-2002, y habiéndose redactado el documento definitivo de venta, y procediendo a presentarlo por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, se encontraron con la desagradable sorpresa de que la empresa vendedora no había procedido a liberar la Hipoteca de Primer Grado que pesaba sobre el inmueble, notificándoles la Oficina Registral, que no se podía protocolizar la escritura de venta, sino se procedía a liberar el gravamen hipotecario existente;

      - que ante la vil maniobra, exigieron que se le devolviera entonces la cantidad de dinero entregada en arras, como garantía del fiel cumplimiento, es decir la suma de DIEZ MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMÉRICA (US$. 10.000,00) y que adicionalmente se le pagara la cantidad de (US$. 10.000,00) por concepto de penalización por los daños y perjuicios que habían sufrido, tal y como lo habían pactado las partes en la Cláusula Quinta del Contrato de Opción de Compra-Venta, recibiendo como respuesta de parte del ciudadano J.A.D.C.F., que no iba a entregar ninguna cantidad de dinero, ya que a su parecer él no había incurrido en ninguna falta, y que por lo tanto se quedaría con la suma entregada como supuestos daños a él causados.

      Por su parte, el Apoderado Judicial de la parte demandada INVERSIONES MILALME, C.A, en su escrito de contestación procedió a negarla y rechazarla, por ser falsos los hechos afirmados en el libelo de la demanda argumentando lo siguiente:

      - que resulta falso que el representante legal de la demandada, días antes del vencimiento de la prórroga, o sea antes del día diez (10) de Diciembre de 2002, manifestara a los demandantes, que había tenido inconvenientes para la cancelación del gravamen hipotecario sobre el inmueble vendido;

      - que era falso, que hubiese acordado con ellos suscribir un documento para prorrogar por diez (10) días adicionales, la fecha de registro del documento definitivo de venta, o sea hasta el 20-12-2002, respecto de lo cual el apoderado actor admite que no se firmó ningún documento en tal sentido;

      - que las resultas de la inspección judicial evacuada por el Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado ese mismo día 20-12-2002 en la Oficina Subalterna de Registro Público del ese Municipio a las 10:20a.m., mientras se evacuaba la prueba, cuando los futuros compradores presentaron extemporáneamente el documento definitivo de venta, prevista dicha presentación, como fecha tope, para el 10-12-2002 o de mutuo acuerdo por los contratantes en la cláusula quinta del documento preliminar.

      Establecido lo anterior el Thema Decidendum estará centrado en determinar si en efecto se consumó el incumplimiento por parte de la empresa accionada y por consiguiente, resulta procedente la acción de cumplimiento de contrato o si por el contrario, el incumplimiento proviene de la parte actora y por ende, no ha lugar a la acción. Y así se decide.

      PROCEDENCIA DE LA ACCIÓN.-

      El Código Civil define al contrato como “una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado”, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o exceptio non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.

      Por otra parte, los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 ejusdem dispone que el principio general en materia de obligaciones que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas que lleva consigo la de entregar la cosa y conservarla hasta su entrega, por lo que es caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación substitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique que el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable.

      Es así, que en los casos en que a raíz del incumplimiento culposo del deudor se acarreen daños y perjuicios al acreedor, surge la responsabilidad civil contractual, siendo indispensable para determinar su procedencia, la demostración del incumplimiento de la obligación, los daños y perjuicios causados, la culpa y el nexo causal que debe existir entre el incumplimiento culposo y el daño. En caso de que no se encuentren demostrados tales elementos de carácter indispensables especialmente, que se produjo una disminución o perdida en el patrimonio material o moral del acreedor no habrá lugar a responsabilidad.

      Dentro de las clases de daños y perjuicios tenemos los contractuales que encuadran dentro de los daños y perjuicios en general, y su reparación se extenderá a los daños materiales causados (daño emergente y lucro cesante) con las limitaciones expresadas en los artículos 1274 y 1275 ejusdem; los compensatorios que son causados por el incumplimiento permanente, total y parcial de la obligación incumplida por el deudor, con el pago de sumas de dinero. Esta clase de daños se encuentra consagrada en el artículo 1.271 del Código Civil que establece: “El deudor será condenado al pago de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación...”; los moratorios que son aquellos causados por el retardo culposo de deudor en el cumplimiento de sus obligaciones, previstos en el artículo 1271 ejusdem, que establece “El deudor será responsable de los daños y perjuicios, tanto por inejecución de la obligación como por retardo en la ejecución...”; el daño emergente que surge cuando se configura de inmediato en el patrimonio del acreedor tan pronto ocurre el incumplimiento, y se configura cuando existe una disminución del patrimonio; y el lucro cesante, que es el daño experimentado por el acreedor por el desgaste o disminución que sufre su patrimonio por habérsele privado de una ganancia a la cual tenía derecho, y cuya privación se debió al incumplimiento. Estas dos últimas clases de daño se encuentran reguladas en el artículo 1273 ejusdem que prevé: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación”.

      De las pruebas aportadas por la parte actora se desprende que ciertamente el contrato preliminar de venta se firmó ante un Notario Público estableciéndose en el mismo, dentro de lo más relevante, lo siguiente:

      - que entre la EMPRESA MILALME, C.A, representada en ese acto por su Presidente ciudadano J.A.D.C.F. a quien denominaron LA FUTURA VENDEDORA y los ciudadanos R.C. y G.C. a quienes denominaron LOS FUTUROS COMPRADORES, representados en este acto por la ciudadana M.P.D.P. celebraron un contrato de Opción de Compra-Venta;

      - que la FUTURA VENDEDORA dio en Opción de Compra-Venta a los FUTUROS COMPRADORES un inmueble de su propiedad constituido por una vivienda unifamiliar (TOWN HOUSE) distinguida con las siglas P-2 que forma parte de la parcela L-62-A de la Calle El Jurel de la Urbanización Playas El Ángel, Jurisdicción del Municipio Maneiro de este Estado tal como se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Mariño de este Estado en fecha 29-05-1998, bajo el Nro. 24, folios 120 al 124, Protocolo Primero, Tomo Nro. 13, Segundo Trimestre de 1998;

      - que los FUTUROS COMPRADORES se comprometieron a adquirir el inmueble mediante documento que se protocolizaría en la Oficina de Registro Público correspondiente, estipulando ambas partes para esta futura venta la suma de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL DÓLARES AMERICANOS (US$. 135.000,00) o su equivalente en bolívares al cambio del día según se estipula en la disposición contenida en el artículo 117 del Banco Central de Venezuela, la paridad con respecto al dólar se estipuló en 1.450 Bolívares por dólar para esa negociación;

      - que los FUTUROS COMPRADORES dieron en calidad de garantía, aceptando el compromiso de adquirir el inmueble, la cantidad de DIEZ MIL DÓLARES AMERICANOS (US$. 10.000,00) por concepto de arras, que serian aplicadas al precio definitivo en el momento de la protocolización y el saldo la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL DÓLARES (US$. 125.000,000) para el día del otorgamiento de compraventa;

      - que ambas partes se comprometieron a protocolizar el documento de compraventa el día 30-11-02 pudiendo extenderse el lapso para el mismo por algún caso fortuito o de fuerza mayor por un lapso no mayor de diez (10) días continuos de lo contrario y vencido el término acordado para la protocolización podrá a su sola voluntad la FUTURA VENDEDORA dar por terminada la negociación y en consecuencia disponer de la propiedad en la forma que mas convenga a sus intereses, sin perjuicio de la disposición de las arras prevista en ese contrato por causa de incumplimiento de los FUTUROS COMPRADORES;

      - que la FUTURA VENDEDORA devolvería la cantidad dada en garantía más DIEZ MIL DÓLARES AMERICANOS (US$. 10.000,000) o sea la cantidad de VEINTE MIL DÓLARES AMERICANOS (US$. 20.000,00) como penalización por incumplimiento del documento de compraventa en el lapso establecido a los FUTUROS COMPRADORES;

      - que ese contrato de Opción de Compra-venta tendría carácter obligatorio y de validez una vez que hayan sido depositados en la cuenta Nro. 7500668206 del Banco Mercantil del ciudadano J.A.D.C.F. por los FUTUROS COMPRADORES la cantidad de DIEZ MIL DÓLARES AMERICANOS (US$. 10.000,00) por concepto de arras.

      De lo antes reseñado se extrae que según el compromiso adquirido, la fecha para la protocolización del documento de formalización de venta sobre el bien constituido por una vivienda unifamiliar (TOWN HOUSE) distinguida con las siglas P-2 que forma parte de la parcela L-62-A de la Calle El Jurel de la Urbanización Playas El Ángel, Jurisdicción del Municipio Maneiro de este Estado, se fijó para el día 30 de Noviembre del 2002 mas diez (10) días consecutivos, que la extendería al 10 de Diciembre del 2002 y que asímismo, el demandado debía para que se cumpliera ese traspaso, liberar la garantía hipotecaria constituida sobre el bien, lo que significa previo a la oportunidad pautada para la protocolización e inclusive el mismo día debía ser liberada la garantía hipotecaria, so riesgo de que a consecuencia de esa circunstancia, la protocolización del documento definitivo de venta se viera obstaculizada.

      Ahora bien, de las pruebas aportadas se extrae que se firmó dicho acuerdo y que en la fecha acordada o en su prorroga pactada en el mismo documento de mutuo acuerdo hasta el 10-12-2002, no se perfeccionó la venta del bien mediante documento definitivo de venta, ni tampoco fue liberada la garantía hipotecaria, tal como emerge de la certificación de gravámenes emanada de la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, cursante a los folios 28 y 29, en donde el registrador del Municipio Maneiro certificó que para el 20.12.02 la garantía hipotecaria aún permanecía vigente sobre el bien, lo cual irremediablemente conduce a señalar que si bien la venta no se perfeccionó en la oportunidad prefijada la causa en ningún caso puede imputársele al actor como lo pretende la parte accionada, sino a la demandada vendedora quien debió actuar responsablemente y proceder a liberar la garantía hipotecaria a objeto de no obstruir la protocolización de la venta definitiva del bien.

      Así pues, que se estima que en efecto como lo señala la parte actora en el libelo ante la obligación de presentar ante la Oficina de Registro correspondiente todos y cada y uno de los recaudos necesarios para protocolizar el documento definitivo de venta incluyendo el documento de liberación de hipoteca sobre el bien debió la parte hoy accionada liberar el gravamen hipotecario existente sobre el bien, a los efectos de que el comprador procediera a gestionar dentro de la oportunidad convenida la protocolización del documento definitivo de venta, y cumplir así el compromiso que asumió en el documento preliminar de venta según como lo estableció en la cláusula séptima, como textualmente se indicó: “…”LA FUTURA VENDEDORA” se obliga a entregar el bien objeto de esta compraventa, libre de toda HIPOTECA O GRAVAMEN que pesen sobre el mismo, así mismo se compromete a presentar previa y oportunamente todos y cada uno de los requisitos exigidos por la oficina de registro público correspondiente, que se requiera para la protocolización del documento definitivo de compraventa. Y a su vez se obliga a entregar el bien objeto de esta compraventa totalmente desocupado para el día Quince (15) de Enero de 2003....”, consta de las pruebas aportadas que según se infiere de la certificación de gravamen emanada de la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, folio 28 y 29, para el día 20.12.02 aún pesaba el gravamen hipotecario sobre el bien inmueble objeto de la negociación.

      Cabe resaltar, que en circunstancias normales si el bien objeto de la negociación estuviera libre de todo gravamen y el comprador no presentara el documento a los efectos de su protocolización en la fecha acordada obviamente que sería responsable civilmente por incumplimiento, pero en este caso, las circunstancias son diferentes puesto que sobre el bien objeto de la negociación pesa un gravamen hipotecario que evidentemente obstaculizó la presentación y posterior protocolización de la venta prometida y por ello, con base a lo anterior resultaría en contrasentido y además, una injusticia pretender como lo aspira el demandado que la falta de presentación del documento definitivo de venta en la fecha indicada en el contrato o su prórroga, podría configurar un incumplimiento que le sea imputable al actor, toda vez que dicho trámite por lógica debió realizarse una vez liberada la garantía hipotecaria constituida mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, en fecha 03.12.1999, bajo el Nro. 42, folios 245 al 252, Protocolo Primero, Tomo Nro. 7, Cuarto Trimestre de 1999, pues la presentación del documento ante el funcionario registral acarrea el pago de sumas de dinero por concepto de pago de derechos fiscales y de servicios autónomos pertenecientes a la Oficina de Registro, los cuales de no procederse a la protocolización del documento podrían hasta inclusive no ser reintegrados al comprador, por lo menos de forma oportuna, cuando concurran circunstancias que así lo justifiquen.

      De ahí que en vista de las razones precedentemente señaladas se concluye que la demanda incoada resulta procedente y que en consecuencia, ante el flagrante incumplimiento por parte del demandado con el compromiso que asumió contractualmente, específicamente con el contenido en la cláusula séptima, está obligado a resarcirle al actor con fundamento en la cláusula quinta la suma de VEINTE MIL DÓLARES AMERICANOS ($20.000,00) que a la tasa de cambio oficial establecido por el Banco Central de Venezuela de Dos mil Ciento Cincuenta bolívares (Bs. 2.150,00) por dólar americano que equivale a la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 43.000.000,00) por concepto de devolución de la cantidad entregada como arras o garantía de aceptación del compromiso de compra y por concepto de penalización o daños y perjuicios ocasionados por incumplir de firmar el documento definitivo de compra-venta, según como lo preceptúa la cláusula quinta del contrato. Y así se decide.

5. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: