Decisión nº 713 de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Maracaibo), de 29 de Noviembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA

Expediente No. 42.682

I

Se inició el presente proceso arrendaticio de desalojo y cobro de cánones, mediante demanda incoada por el ciudadano R.V.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.724.990, domiciliado en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, debidamente asistido por la abogada M.I.V.B., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 69.291, actuando el primero en su acusada condición de propietario y arrendador de un inmueble constituido por una parcela de terreno con sus bienhechurías, signado bajo el Nº 94-95, ubicado en la avenida 35 (antes denominada calle Los Postes Negros), entre calles 94 y 94A, del Barrio Cañada Honda, Municipio Cacique Mara, hoy Barrio San José de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., con una superficie aproximada de seis mil doscientos cuarenta y cuatro metros cuadrados con veinticuatro decímetros cuadrados (6.244,24 m2), y la edificación construida dentro del mismo terreno constante de una planta, pisos de granito, techos de platabanda, paredes de bloques, cuyas medidas son: doce metros (12 m) de ancho por veinticinco metros (25 m) de largo, es decir, trescientos metros cuadrados (300 m2) de construcción aproximadamente. Dicho inmueble, se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: vía pública intermedia propiedad que es o fue de M.d.L.N.; Sur: terrenos que son o fueron de la alfarería Iberia; Este: terrenos que son o fueron de L.F.; y, Oeste: vía pública avenida 35 (antes denominada calle Los Postes Negros). Propiedad ésta que consta según documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 16 de enero de 1995, anotado bajo el Nº 37, Protocolo Primero, Tomo 3°.

Sostiene que en fecha 12 de septiembre de 2003, suscribió ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, anotado bajo el Nº 50, Tomo 91, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad mercantil OPERADORA SUR DEL LAGO, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el Nº 48, Tomo 2-A de fecha 24 de enero de 2003, hoy denominada ESTACIONAMIENTO SUR DEL LAGO, C.A., según se evidencia de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la sociedad mercantil OPERADORA SUR DEL LAGO, C.A., celebrada en fecha 03 de septiembre de 2003, registrada ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, bajo el Nº 69, Tomo 10-A de fecha 16 de febrero de 2005, representada por su presidente y vicepresidente, ciudadanos C.I.C. y Morly Uzcátegui Catari, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 13.718.169 y 5.170.822, respectivamente. Demanda a la pre-identificada sociedad mercantil a los fines de que desaloje el inmueble objeto del arrendamiento, que recayó sobre parte del inmueble al cual antes se hizo referencia, signado bajo el Nº 94-95, ubicado en la avenida 35 (antes denominada calle Los Postes Negros), actual corredor vial Los Postes Negros, situado al frente del Colegio G.d.S.C.H., entre calles 94 y 94A, del Barrio Cañada Honda, Municipio Cacique Mara, hoy Barrio San José de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., cuya parte cedida en calidad de arrendamiento está conformada por: terreno colindante en la parte Norte y Este en su totalidad de la propiedad y parte del lado Oeste, que es su frente, con el corredor vial o avenida 35, que llega hasta la entrada peatonal, el restante frente que es un espacio para arrumar basura, con puerta de acceso independiente, un local comercial adosado a la acera del inmueble, más un pequeño espacio frontal donde está la entrada y acceso al servicio de electricidad que es ya en la esquina, conformada por el lindero Sur con el Oeste, que se consideran excluidos del arrendamiento.

La demanda fue admitida por auto del día 15 de octubre de 2007, ordenándose la citación de la sociedad mercantil demandada, en la persona de su presidente, ciudadano N.M.H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.279.620, o de su vicepresidente, ciudadano Morly Uzcátegui Catari, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.170.822, ambos domiciliados en la ciudad de Maracaibo del Estado Zulia, para que acudieran al Tribunal a dar contestación a la demanda incoada contra su representada, en el segundo día de despacho siguiente a la citación. Agotada la citación personal sin que el Alguacil del Tribunal localizara a los representantes de la demandada, se acordó, previa instancia de parte, la citación por carteles, dejando constancia en actas la ciudadana Secretaria de haber cumplido con las formalidades de ley para la puesta a derecho de la demandada, mediante nota del día 21 de febrero de 2008. Trascurrido el lapso para que la representación de la demandada se diera por citada, sin que la misma lo hiciera, se designó defensor ad litem a la abogada M.P.C., inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 69.291, quien aceptó el cargo y juró cumplir con él, siendo citada en fecha 30 de junio de 2008.

El día 03 de julio de 2008, la defensora ad litem dio contestación a la demanda, incluyendo en el escrito como punto previo la solicitud de notificación al Procurador General de la República, pues a su juicio los bienes muebles que se encuentran en el inmueble arrendado, por ser un estacionamiento judicial, pertenecen al Estado venezolano, todo de conformidad con los artículos 1, 8, 94 y 96 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.

Por diligencia de fecha 07 de julio de 2008, la apoderada actora se allanó a la solicitud hecha por la defensora ad litem, y solicitó que de conformidad con el artículo 94 ejusdem, se notificara al Procurador General de la República, a los fines de evitar que se cumpla lo que establece el artículo 96 ibidem.

Por resolución de fecha 15 de julio de 2008, el Tribunal providenció la solicitud de notificación al Órgano Asesor del Estado, hecha por ambas partes del juicio, negando la misma por cuanto sólo sería procedente esa notificación cuando se decrete medida procesal de embargo, secuestro, ejecución interdictal o, en general, alguna medida sobre bienes en los que el estado tenga participación, o cuando el interés del estado sea patrimonial en las resultas del juicio, y no siendo ese el caso de autos, se declaró la improcedencia de la solicitud.

En fecha 29 de julio de 2008, se agregó el escrito de promoción de pruebas de la defensora ad litem y se admitieron los medios en él promovidos, lo mismo que el escrito de pruebas de la parte actora, pero en fecha 30 de julio de 2008.

Por escrito de fecha 16 de junio de 2009, la parte actora representada por la abogada M.I.V.B., solicitó que se oficiara al Ministerio de Interior y Justicia de la República Bolivariana de Venezuela; a la Dirección Nacional de Investigaciones de Vehículos del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas; y a la División de Estacionamientos adscritos a la Gerencia de Registro del Instituto Nacional de Tránsito y Trasporte Terrestre. Por auto del día 02 de julio de 2009, el Tribunal proveyó de conformidad con lo solicitado y ordenó oficiar en el sentido requerido por la parte actora, a las dependencias administrativas indicadas.

Estando el presente juicio en estado de sentencia, este Tribunal falla de la manera siguiente:

II

Quiere en primer lugar este Tribunal, advertir que es este un juicio de desalojo apoyado en la causal prevenida en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual versa sobre la falta de pago de los cánones de arrendamiento. De allí que para este Tribunal es absolutamente inoficioso valorar las documentales e informativas que rielan al folio ciento treinta y cinco (135) en adelante, consistentes, inter alia, en los oficios dirigidos a distintas dependencias administrativas y policivas, cuya impertinencia es manifiesta ya que no tienen por objeto la demostración de la falta de pago, ni de la reconducción del arrendamiento, ni algún otro hecho que se controvierte en la presente causa. De lo cual se infiere que la evacuación de esa prueba resulta un hecho en el que lamentablemente, por impulso de la parte actora, este Tribunal invirtió recursos sin necesidad, trayendo a las actas medios probatorios inocuos y hasta obsoletos, a lo cual se adiciona que la practica de esas diligencias probatorias es totalmente extemporánea por haberse consumado, cuando se evacuaron, la articulación probatoria de la presente causa.

Con relación al mérito de la causa y en atención a las pruebas válidamente ofrecidas y evacuadas, el Tribunal encuentra que la parte demandante reclama la desocupación del inmueble plenamente identificado en este fallo, el cual fue arrendado a la sociedad mercantil OPERADORA SUR DEL LAGO, C.A., hoy denominada ESTACIONAMIENTO SUR DEL LAGO, C.A., según contrato de fecha 12 de septiembre de 2003, suscrito ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, anotado bajo el Nº 50, Tomo 91, el cual riela a las actas como prueba documental y que al ser un documento auténtico no impugnado ni tachado por la parte a la que se le opone, cobra pleno valor probatorio y así se lo asigna este Tribunal.

El mencionado contrato, en su cláusula segunda: “La disposición y duración del presente contrato será desde la fecha cierta de la firma y otorgamiento del mismo hasta el treinta y uno (31) de diciembre de 2005, fecha en la cual será su término y expiración sin prórroga, es decir para continuar la relación de arrendamiento se tendrá que elaborar un nuevo contrato”.

Sostiene la parte actora en el memorial, que al arrendatario le nació la prórroga legal, por cuanto se había eliminado la posibilidad de la contractual, cuyo lapso de duración sería de un año, ya que la relación arrendaticia tuvo una duración de más de un año, conforme lo establece el artículo 38.b del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Para la parte actora, la prórroga legal comenzó a operar de pleno derecho desde el 1° de enero de 2006 y concluyó el 31 de diciembre de 2006.

Reconoce el actor que ambas partes consintieron continuar la relación de arrendamiento aun después de verificada la prórroga legal, y así pretende inferirlo de la comunicación de fecha 09 de mayo de 2007, la cual fue debidamente aceptada y contestada por el arrendatario mediante misiva enviada de vuelta en fecha 11 del mismo mes y año. Con respecto a los mencionados medios probatorios, el Tribunal observa que efectivamente riela al folio ochenta y uno (81) del expediente una comunicación dirigida a la demandada sociedad mercantil OPERADORA SUR DEL LAGO, C.A., hoy denominada ESTACIONAMIENTO SUR DEL LAGO, C.A., que se encuentra signada con la firma del sedicente apoderado judicial del ciudadano R.V.B., arrendador y parte actora de este juicio, se advierte, sin embargo, que esa comunicación carece de una constancia de aceptación, sello, firma o alguna otra señal que lleve a pensar que fue recibida por su destinatario, en consecuencia la misma se desecha como medio probatorio por violar con flagrancia el principio de alteridad de la prueba. Así se decide.

Cosa distinta ocurre con la constancia firmada por el ciudadano Morly Uzcátegui Catari, vicepresidente de la empresa demandada, en la cual se da por notificado de la prórroga legal del contrato y de la obligación de entregar el inmueble en fecha 31 de diciembre de 2007, debiendo pagar mensualmente la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) hoy equivalentes a mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) a partir del mes de enero de 2007, por concepto de pensión de arrendamiento. Dicha documental cuenta con la firma autógrafa del suscriptor, por lo cual no habiéndola desconocido o impugnado la persona a la cual se le opone, este Tribunal la tiene legalmente por reconocida y la aprecia en su pleno valor probatorio.

Acusa la parte actora, que desde el mes de enero de 2007, el arrendatario no cumple con su principal obligación como lo es el pago de los cánones de arrendamiento, el cual se convino en la cantidad de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales, por lo que según expone, hasta la fecha de la demanda el arrendatario le adeuda la suma de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), por concepto de los cánones de arrendamiento vencidos e insolutos los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2007.

Asimismo, reclama la deuda generada por el servicio de agua hasta la suma de quinientos siete mil quinientos ochenta bolívares con diez céntimos (Bs. 507.580,10), hoy equivalentes a la cantidad de quinientos siete bolívares con cincuenta y ocho céntimos (Bs. 507,58). Como prueba de ello, presenta el estado de endeudamiento hasta el día 22 de agosto de 2007, emanada por la empresa HIDROLAGO, que consigna junto al libelo de la demanda y se apoya para reclamar ese pago en la cláusula novena, que prevé el pago de los servicios públicos a costa del arrendatario. Con respecto al referido estado de endeudamiento, el Tribunal observa que se trata de un documento administrativo, en virtud de que la compañía anónima HIDROLÓGICA DEL LAGO (HIDROLAGO) funciona como prestadora de un servicio público de interés general y pertenece al Estado, tendiendo adscripción administrativa al ministerio destacado en la materia (el del Poder Popular para el Ambiente); y siendo como es un documento administrativo, sólo puede desvirtuarse su contenido con otro medio probatorio de mejor verosimilitud, el cual no fue presentado por la parte demandada y obliga a este Tribunal a otorgarle pleno valor probatorio al comentado estado de cuenta rielante al folio ochenta y tres (83) y así se decide.

Pide finalmente la parte actora, la entrega del inmueble, el pago de las pensiones debidas y el pago del servicio pendiente de agua.

La defensora ad litem, por su lado, se limitó a realizar una contestación genérica de la demanda, negando, rechazando y contradiciéndola en toda sus partes, lo que hace que se distribuya la carga probatoria, obligando a esa parte a demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación, si es el caso que pretende que ha sido libertado de ella, todo conforme lo dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

En el presente caso, observa este Órgano Jurisdiccional que la parte actora atina a afirmar que el contrato se recondujo por la imposibilidad de que se prorrogue, ya que la cláusula de su duración (la segunda) proscribió fatalmente esa posibilidad. De modo que la prórroga legal efectivamente feneció el día 31 de diciembre de 2006, reconduciéndose la relación de alquiler en los mismo términos en los que se suscribió el contrato, salvo en lo que respecta a su duración, pues en cuanto a ella se le tiene como los que no se determinan en el tiempo. Y salvo, también, en lo que refiere al canon, el cual fue fijado por la suma de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00).

Esa posibilidad de modificación de canon de arrendamiento durante la prórroga legal y, por consecuencia inevitable, durante la reconducción, la trae el artículo 38 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuyo aparte final dispone:

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación. (Énfasis agregado)

En este sentido, de las actas de evidencia que el representante de la demandada aceptó el canon de arrendamiento en la suma mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00), conforme consta al folio ochenta y dos (82) al cual se le atribuyó pleno valor probatorio.

Por otro lado, la parte actora acusó la insolvencia de la arrendataria con relación a las cuotas de alquiler de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayor, junio, julio y agosto de 2007, mientras que la demandada no logró cumplir con su carga de probar que se había liberado de esa obligación por conducto, por ejemplo, del pago. Es ese el corolario de la decisión del Tribunal, que lleva a dejar probado que la demandada sociedad mercantil OPERADORA SUR DEL LAGO, C.A., hoy denominada ESTACIONAMIENTO SUR DEL LAGO, C.A., se encuentra en un estado de insolvencia que genera la procedencia de la acción de desalojo conforme lo dispone el literal “a” del artículo 34 de la ley de alquileres, según el cual: sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Asimismo, procede el pago únicamente de las pensiones reclamadas y de su corrección monetaria, calculada desde el día de impetración de la demanda, hasta la fecha en la cual adquiera firmeza el presente fallo, y el pago de la cantidad de quinientos siete bolívares con cincuenta y ocho céntimos (Bs. 507,58), por la deuda pendiente por servicio de agua a la hidrológica de Maracaibo.

Con respecto a la inspección extra litem producida junto al libelo de la demanda, el Tribunal la desecha por resultar manifiestamente impertinente a los fines del litigio de lo que en él interesaba probar. Así se decide.

III

En consideración de los argumentos precedentemente explicados, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO Y COBRO DE CÁNONES DE ALQUILER, intentara el ciudadano R.V.B., obrando en contra de la sociedad mercantil OPERADORA SUR DEL LAGO, C.A., hoy denominada ESTACIONAMIENTO SUR DEL LAGO, C.A. En consecuencia:

PRIMERO

Se ordena la entrega inmediata, libre de personas y cosas a la parte actora, del inmueble objeto de la presente acción, constituido por parte del inmueble al cual antes se hizo referencia, signado bajo el Nº 94-95, ubicado en la avenida 35 (antes denominada calle Los Postes Negros), actual corredor vial Los Postes Negros, situado al frente del Colegio G.d.S.C.H., entre calles 94 y 94A, del Barrio Cañada Honda, Municipio Cacique Mara, hoy Barrio San José de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., cuya parte cedida en calidad de arrendamiento está conformada por: terreno colindante en la parte Norte y Este en su totalidad de la propiedad y parte del lado Oeste, que es su frente, con el corredor vial o avenida 35, que llega hasta la entrada peatonal, el restante frente que es un espacio para arrumar basura, con puerta de acceso independiente, un local comercial adosado a la acera del inmueble, más un pequeño espacio frontal donde está la entrada y acceso al servicio de electricidad que es ya en la esquina, conformada por el lindero Sur con el Oeste, que se consideran excluidos del arrendamiento.

SEGUNDO

Se condena a la parte demandada al pago de los siguientes conceptos:

1. La cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00), por concepto de cánones de arrendamiento causados en los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2007, a razón de mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales.

2. La cantidad de quinientos siete bolívares con cincuenta y ocho céntimos (Bs. 507,58), por concepto de pago del servicio de agua insoluto.

TERCERO

Se ordena oficiar al Banco Central de Venezuela, a los fines del cálculo de la corrección monetaria, sobre los montos condenados en el inciso a) del dispositivo segundo, desde el día 1° de octubre de 2007, hasta la fecha en la cual adquiera firmeza el presente fallo.

CUARTO

Se condena es costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia certificada de la sentencia por Secretaría, conforme a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los veintinueve (29) días de noviembre de dos mil diez (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.-

La Juez, (Fdo.)

Dra. E.L.U.N.

La Secretaria, (Fdo.)

Abg. M.H.C..

En la misma fecha, siendo las ____________, se dictó y publicó el fallo que antecede, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, quedando anotada bajo el Nº______, del Libro Correspondiente. La Secretaria, (Fdo.) Quien suscribe, el Secretario Temporal de este Juzgado, hace constar que la anterior sentencia es copia fiel y exacta del expediente No. 42.682. LO CERTIFICO, Maracaibo, veintinueve (29) de noviembre de 2010.

ELUN/yrgf