Decisión de Juzgado Primera Instancia Civil y Mercantil "El Vigia" de Merida (Extensión El Vigia), de 4 de Agosto de 2014

Fecha de Resolución 4 de Agosto de 2014
EmisorJuzgado Primera Instancia Civil y Mercantil "El Vigia"
PonenteJulio Cesar Newman Gutierrez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL,

MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO

DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA

CON SEDE EN EL VIGÍA, CONSTITUIDO CON ASOCIADOS

VISTOS CON INFORMES DE LAS PARTES: Se inició la presente causa mediante escrito presentado ante este Tribunal en fecha 15 de mayo de 2006, por los ciudadanos Y.C.G.R. y J.C.G.G., venezolanos, mayores de edad, cedulados con los Nros. 15.356.079 y 16.307.801, respectivamente, y domiciliados en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., asistidos judicialmente por la profesional del derecho D.C.L., cedulada con el Nro. 3.929.732, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el Nro. 10.469, según el cual intenta formal demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta contra la ciudadana R.J.G.P., venezolana, mayor de edad, soltera, cedulada con el Nro. 3.428.955 y domiciliada en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M. (fs. 1 al 3).

Mediante Auto de fecha 17 de mayo de 2006 (f. 13), se ADMITIÓ la demanda cuanto ha lugar en derecho, y se ordenó el emplazamiento de la demandada para que diera contestación dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constara en autos su citación.

En diligencia de fecha 19 de mayo de 2.006 (f. 14) la parte demandante confiere poder apud acta a la profesional del derecho D.C.L., cedulada con el Nro. 3.929.732 e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el Nro. 10.469.

En escrito presentado en fecha 1º de junio de 2.006 (f. 15) la apoderada judicial de los demandantes solicita se decrete Medida Provisional de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto del contrato.

Mediante Auto de fecha 3 de julio de 2.006 (f. 16) se AVOCA al conocimiento de la causa la abogada N.C.B.V., como Juez Temporal, en vista de que el Juez Provisorio del tribunal haría uso de sus vacaciones reglamentarias.

Según consta en Auto de fecha 3 de julio de 2006, (f. 17), previa la solicitud formulada en escrito de fecha 1º de junio de 2.006 (f. 15), se ordenó aperturar Cuaderno de Medidas.

Consta agregada al folio 18 del presente expediente, boleta de citación de la demandada, devuelta por el Alguacil de este Tribunal, según constancia de fecha 19 de julio de 2006, agregada al folio 19 según Auto de la misma fecha, en la que manifiesta que devuelve la boleta firmada.

Consta en autos oficio emanado de la Oficina de Registro Subalterno de Registro Público del Municipio Autónomo A.A.d.E.M., de fecha 3 de agosto de 2.006, informando al tribunal que se hizo la anotación correspondiente a la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar decretada (f. 20).

La demandada dio contestación a la demanda y propuso reconvención, según escrito de fecha 20 de septiembre de 2006 (fs. 21 al 24), consignando copia del instrumento fundamental de la acción (fs. 25 al 26).

Mediante Auto de fecha 4 de octubre de 2006 (f. 27), se ADMITIÓ la reconvención cuanto ha lugar a derecho y se fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente para que la parte demandante diere contestación a la reconvención, suspendiendo entre tanto el procedimiento respecto a la demanda.

Según escrito de fecha 13 de octubre de 2006, los litis consortes reconvenidos presentaron la contestación a la reconvención (fs. 28 al 29).

Mediante Auto de fecha 9 de noviembre de 2.006 (f. 30) se agregaron las pruebas de las partes (fs. 31 al 34).

Mediante auto de fecha 22 de noviembre de 2.006, se Avoca al conocimiento de la causa la Abogada N.C.B.V., como Juez Temporal, en vista de que el Juez Provisorio del tribunal haría uso de sus vacaciones reglamentarias (f. 35).

Mediante Auto de fecha 22 de noviembre de 2006 (f. 36) se admitieron las pruebas testificales de la demandada R.J.G.P., salvo su apreciación en la definitiva y se Comisionó amplia y suficientemente para evacuar la prueba testifical a los Juzgados de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra y Olmedo de esta Circunscripción Judicial, a quien por distribución le correspondiera el conocimiento y al Juzgado de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, a quien por distribución le correspondiera y se negó la admisión de las pruebas de inspección judicial promovidas.

Según Auto de la misma fecha (f. 37) se admitieron las pruebas de los demandantes Y.C.G.R. y J.C.G.G., salvo su apreciación en la definitiva, a excepción de la prueba de inspección judicial.

En fecha 01 de Diciembre de 2.006, se le dio entrada a la comisión evacuada por el Juzgado Primero de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra y Olmedo de esta Circunscripción Judicial (fs.38 al 72).

En fecha 2 de marzo de 2.007 se agregó oficio emanado de la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo A.A. (f. 73).

En fecha 5 de marzo de 2.007 se agregó comisión del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial (fs. 74 al 91).

Mediante Auto de fecha 14 de marzo de 2007 (vto. f. 92), previo el cómputo por la Secretaría del lapso probatorio, se fijó el décimo quinto día de despacho, una vez que constara en autos la notificación de las partes, para la presentación de los informes.

Mediante diligencia de fecha 20 de marzo de 2.007, la apoderada judicial de la parte demandante, abogada D.C.L., solicitó al tribunal se sirviera oficiar al Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial, a quien le correspondió el conocimiento de la Comisión conferida para la evacuación de la prueba testifical de la parte demandada, para que informara los días de Despacho transcurridos desde el día 5 de diciembre de 2.006 hasta el día 15 de febrero de 2.007, lo que había solicitado ante ese juzgado y sobre lo que no hubo pronunciamiento, para determinar si la prueba se evacuó dentro del lapso.

Consta agregada al folio 94 del presente expediente, boleta de notificación de la apoderada judicial de la parte demandante, devuelta por el Alguacil de este Tribunal, según constancia de fecha 20 marzo de 2007, agregada al folio 195 según Auto de la misma fecha, en la que manifiesta que devuelve la boleta firmada.

Consta agregada al folio 96 del presente expediente, boleta de notificación de la demandada, devuelta por el Alguacil de este Tribunal, según constancia de fecha 23 de marzo de 2007, agregada al folio 97 según Auto de la misma fecha, en la que manifiesta que devuelve la boleta firmada.

Según Auto de fecha 27 de marzo de 2.007 (f. 98) este tribunal provee la diligencia de la abogada D.C.L., con el carácter de apoderada judicial de la parte actora y acuerda solicitar el computo solicitado.

Mediante diligencia de fecha 30 de marzo de 2.007, (f. 99), suscrita por la abogada D.C.L., con el carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicita la constitución del tribunal con asociados.

Mediante Auto de fecha 9 de abril de 2007 (f. 100), se ordenó verificar por Secretaría el cómputo de de los días de despacho transcurridos desde que se agregó la ultima notificación de las partes, exclusive, hasta la fecha en la que se solicito la constitución del tribunal con asociados, inclusive.

Mediante auto de fecha 9 de abril de 2.007 (101), previo el cómputo ordenado, se fijó el tercer día de despacho siguiente para la elección de asociados a las once (11) de la mañana.

En fecha 12 de abril de 2.007, día y hora fijado por el tribunal para la elección del tribunal con asociados se abrió el acto estando presente la parte actora solamente, y el tribunal en vista de que la parte demanda no asistió hizo las veces de la misma, quedando constituido el tribunal por los abogados EURO A.L.L., por la parte actora y A.R.P., por la parte demandada, ordenando notificar a este último para que compareciera al segundo día hábil a su notificación, a las once (11) de la mañana, a manifestar su aceptación o excusa y se agregaron las constancias de aceptación de la terna de la parte actora-reconvenida (fs. 102 al 106).

Mediante auto de fecha 18 de abril de 2.007 (f. 107) se fijaron los honorarios de los jueces asociados.

Mediante diligencia de fecha 20 de abril de 2.007 (f. 108) la apoderada judicial de la parte demandante, abogada D.C.L., consignó constancia de depósito en la cuenta de este tribunal de los honorarios de los jueces asociados.

Consta agregada al folio 110 del presente expediente, boleta de notificación del abogado A.R.P., devuelta por el Alguacil de este Tribunal, según constancia de fecha 18 de abril de 2007, agregada al folio 111 según Auto de la misma fecha, en la que manifiesta que devuelve la boleta firmada y escrito con su puño y letra al final de la boleta su excusa al cargo de juez asociado.

En fecha 30 de abril de 2.007 (f. 102) la apoderada judicial de la parte actora, abogada D.C.L., solicita al tribunal fije nueva oportunidad para elegir juez asociado.

Según Auto de fecha 7 de mayo de 2.007 (f. 113) se fijó nueva oportunidad para seleccionar juez asociado.

El día y hora fijado por el tribunal (fs. 114 al 117), presentes la apoderada judicial de la parte demandante y la ciudadana R.J.G.P., asistida por la abogada R.P.Q., parte demandada, presentó la terna y fue seleccionado como juez asociado el abogado Á.M.G.H., agregándose a las actas las constancias de aceptación de la terna presentada y se fijó el tercer día de despacho siguiente para la juramentación de los jueces elegidos.

El día y hora fijado para la aceptación y juramentación de los jueces asociados, elegidos por las partes (f. 118), quedó designado como Juez Ponente, el abogado EURO A.L.L..

En fecha 11 de junio de 2.007 (fs. 119 al 120) la parte demandada presentó sus informes en dos folios útiles y la parte actora en tres folios útiles (fs. 121 al 123).

Por Auto de fecha 26 de junio de 2007 (f. 124), de conformidad con el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, el Juez Presidente del Tribunal constituido con asociados fijó el lapso de sesenta días calendarios consecutivos para dictar sentencia definitiva.

Al folio 125 se agregó oficio emanado del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial informando los días de despacho transcurridos ante ese juzgado desde la fecha en la que ingreso la Comisión de este juzgado para evacuar la prueba testifical.

Mediante Auto de fecha 27 de septiembre de 2.007 (f. 116) se Avoca al conocimiento de la causa la Abogada N.C.B.V., como Juez Temporal, en vista de que el Juez Provisorio del tribunal haría uso de sus vacaciones reglamentarias (f. 35).

Mediante Auto de fecha 27 de septiembre de 2.007, la Juez Presidente del Juzgado constituido con asociados, difirió por treinta días calendario consecutivos para dictar la sentencia definitiva (f. 117).

Mediante auto de fecha 12 de abril de 2.013 (fs. 119), se ordenó notificar al Juez Ponente para que presente el Proyecto de Sentencia.

Consta agregada al folio 120 boleta de notificación del Juez Ponente, abogado Euro A.L., devuelta por el Alguacil de este Tribunal, según constancia de fecha 6 de mayo de 2013, agregada al folio 121 según Auto de la misma fecha, en la que manifiesta que devuelve la boleta firmada por el abogado Euro Lobo.

Por Auto de fecha 6 de agosto de 2.013 (f. 122) se acordó notificar al Juez Ponente, abogado Euro A.L., para que informe al tribunal en cuanto al proyecto de sentencia.

Consta agregada al folio 123 boleta de notificación del Juez Ponente, abogado Euro A.L., devuelta por el Alguacil de este Tribunal, según constancia de fecha 3 de octubre de 2013, agregada al folio 124 según Auto de la misma fecha, en la que manifiesta que devuelve la boleta firmada por el abogado Euro Lobo.

Mediante Auto de fecha 3 de diciembre de 2.013 (f. 125) se acordó nuevamente notificar al Juez Ponente, abogado Euro A.L., para que informe al tribunal en cuanto al proyecto de sentencia.

Consta agregada al folio 126 boleta de notificación del Juez Ponente, abogado Euro A.L., devuelta por el Alguacil de este Tribunal, según constancia de fecha 29 de enero de 2014, agregada al folio 127 según Auto de la misma fecha, en la que manifiesta que devuelve la boleta firmada por el abogado Euro A.L..

Mediante Auto de fecha 25 de febrero de 2.014 (f. 128), el tribunal ordenó verificar por Secretaría un computo de los días de despacho transcurridos desde que se agregó la boleta de notificación del juez asociado.

Previo computo realizado por Secretaría, el tribunal ordenó notificar nuevamente el juez asociado (vto. F.128).

Consta agregada al folio 129 boleta de notificación del Juez Ponente, abogado Euro A.L., devuelta por el Alguacil de este Tribunal, según constancia de fecha 13 de marzo de 2014, agregada al folio 130 según Auto de la misma fecha, en la que manifiesta que devuelve la boleta firmada por el abogado Euro A.L..

Mediante Auto de fecha 20 de marzo de 2.014 (f. 131), el tribunal ordenó verificar por Secretaría un computo de los días de despacho transcurridos desde que se agregó la boleta de notificación del juez asociado.

Previo computo realizado por Secretaría, el tribunal ordenó notificar nuevamente el juez asociado (vto. F.131).

En razón que el presente procedimiento se halla en la etapa decisoria, este Tribunal procede a dictar la sentencia definitiva previa las consideraciones siguientes:

I

La controversia quedó planteada en los términos que se exponen a continuación.

La parte demandante, en su libelo de demanda, expuso: 1) Que, según documento autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 27 de junio de 2005, inserto con el Nro. 69, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, celebraron “… con la ciudadana R.J.G.P.,… un contrato de opción de compra-venta, sobre un inmueble propiedad de dicha ciudadana, constituido por el apartamento distinguido con el No. 00-05, ubicado en la Urbanización Bubuqui III, Edificio 01, Bloque 15, en esta ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., con una superficie de sesenta metros cuadrados con setenta centímetros cuadrados (60,70 mts2), compuesto de tres habitaciones, sala-comedor, cocina, lavadero, baño y balcón, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, con pared del apartamento No. 00-04; Sur, con pared del apartamento No. 00-06; Este, con pasillo de circulación del Edificio; Oeste, con fachada Oeste del Edificio; Techo, piso del apartamento Nº 01-03; y, por el Piso, el terreno donde está construido el Edificio; 2) Que, dicho inmueble les pertenece en propiedad a la demandada, según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M., en fecha 14 de diciembre de 1.993, bajo el No. 06, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre; 3) Que, el precio de la opción a compra fue por la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (38.000.000,00), por el término noventa (90) días, contados a partir del otorgamiento del mencionado documento, quedando supeditado este término a la condición suspensiva de la aprobación del crédito de la Ley de Política Habitacional que estaban solicitando los demandantes ante el Banco Universal Fondo Común, Agencia El Vigía, por lo que dicho término se renovaría en forma automática si el crédito no se aprobaba dentro del término convenido, en las mismas condiciones contratadas; 4) Que una vez celebrado el contrato de opción de compra-venta solicitaron el crédito por la Ley de Política Habitacional, término que sufrió varias prorrogas hasta su aprobación; 5) Que, aprobado el crédito fue redactado el documento de compra-venta con garantía hipotecaria sobre el descrito inmueble y presentado ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario de este Municipio para su otorgamiento; 6) Que la ciudadana R.J.G.P. se negó a dar cumplimiento a la obligación asumida de darles en venta el inmueble objeto del contrato; 7) Que por esa razón, acuden a este Tribunal, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, para demandar a la ciudadana R.J.G.P., “… para que de cumplimiento al contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, celebrado con ellos, otorgándoles el documento traslativo de propiedad por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo A.A.d.E.M., previa cancelación del precio convenido…”, o en caso contrario, para que a ello sea condenada por el Tribunal, con la correspondiente condenatoria en costas.

Por su parte, la demandada R.J.G.P., dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, mediante escrito de fecha 20 de septiembre del 2006 (fs.21 al 24), respondió a la pretensión en los términos siguientes: 1) Rechazó y contradijo los argumentos esgrimidos por la parte actora en el libelo de la demanda; 2) Admitió que en fecha 27 de junio de 2.005 celebró contrato de opción de compra-venta con los ciudadanos Y.C. y J.C.G.G., mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía, bajo el Nº 69, Tomo 53; 3) Que la parte actora invoca un supuesto incumplimiento de su parte y que no indica en qué fecha le fue requerido el otorgamiento del documento de compra-venta a que hacen alusión; 4) Que la parte actora introdujo el documento de compra-venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario de El Vigía, en fecha 20 de abril de 2006, a los efectos de su protocolización, habilitando el día 27 del mismo mes y año; 5) Que en la fecha antes mencionada se trasladó a la Oficina Subalterna de Registro de el Municipio A.A. en Buenos Aires, a requerimiento de los actores; 6) Que una vez que se presentó en la referida Oficina le indicaron que el pago del precio se haría mediante cheque emitido por la Institución Bancaria Fondo Común, el cual no había sido elaborado; 7) Que podía firmar y con posterioridad le llegaría el referido pago; 8) Que por esa situación se negó a suscribir el referido documento; 9) Que según el documento de compra-venta el precio convenido por la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 38.000.000,oo) sería cancelado en ese acto en dinero efectivo; 10) Que fue requerida su presencia en otra oportunidad, exactamente el día 9 de mayo de 2.006, y que la Gerente de la Institución Bancaria Fondo Común le indicó que el cheque saldría posteriormente por cuanto ese día no había sido elaborado y que pasara el día siguiente por la Oficina de la Institución Bancaria a retirar el correspondiente cheque; 11) Que la Gerente se trasladaría a la ciudad de Maracaibo y por esa razón solo podía firmar ese día; 12) Que esa situación la molestó por lo que se negó a suscribir el documento de compra-venta; 13) Que si el documento expresaba que el pago se haría en efectivo en ese acto mal podía ella hacer la traslación de propiedad sin el cumplimiento de la obligación principal del comprador, como lo es el pago del precio acordado; 14) Que las obligaciones de ambas partes son simultaneas y que no estaban sometidas a ningún término o condición; 15) que cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya; 16) Que por esa razón solicita se declare sin lugar la acción de cumplimiento de contrato.

Asimismo, en el escrito de contestación la demandada, intenta formal reconvención en los términos siguientes: 1) Que, en fecha 27 de junio de 2007, celebró un contrato de opción a compra con la parte actora-reconvenida, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía, inserto bajo el Nº 69, Tomo 53, sobre un inmueble de su propiedad, tipo apartamento, distinguido con el Nº 00-05, en el edificio 01, del Bloque 15 de la Urbanización Bubuqui III de la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., plenamente identificado en referido documento, que dio por reproducido; 2) Que el documento fue elaborado por el abogado Á.A.C., a requerimiento de los ciudadanos Y.C. y J.C.G.G., e introducido de manera habilitada para su otorgamiento en la Notaría Pública de El Vigía, sin presentárselo para su revisión; 3) Que mediante el referido documento efectúo una manifestación de voluntad, no obstante el consentimiento lo dio a consecuencia de un error excusable de hecho; 4) Que de la lectura del referido documento se puede observar que la opción a compra fue por la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 38.000.000,oo); 5) Que en la cláusula cuarta se estableció un lapso de duración de noventa días contados a partir de la firma del referido documento, lapso en el cual los demandantes-reconvenidos le aseguraron se aprueban y otorgan los créditos de Política Habitacional y dentro del cual suscribirían la compra-venta del apartamento; 6) Que esa circunstancia la tomó como esencial a los efectos de contratar y estimar el precio en la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 38.000.000,oo) acordando que ese precio no sería alterado en dicho periodo, por cuanto era un corto plazo; 7) Que se estila en la práctica que las opciones a compra el precio se mantiene sin alterar en ese periodo que es normal para la aprobación del crédito de Política Habitacional; 8) Que los demandantes-reconvenidos antes de la firma del documento de opción a compra en la Notaría Pública de El Vigía, le indicaron que leyera la última línea de la página y que ahí rezaba: CUARTA: El tiempo de Vigencia de esta opción es de Noventa (90) días a partir …,; 9) Que ahí estaba claro el lapso y que firmara que habían habilitado y quienes reciben las firmas no podían esperar tanto; 10) Que atendiendo tal circunstancia suscribieron el contrato; 11) Que la esencialidad del lapso acordado se evidencia del hecho de que ella suscribió una opción a compra de un inmueble ubicado en C.S.V. 3, con la ciudadana B.D.V.D., por un lapso igual, mudándose al referido inmueble en día 10 de julio de 2.005; 12) Que dejó desocupado el apartamento para su arreglo y posterior entrega en el lapso acordado a los actores-reconvenidos; 13) Que su consentimiento al suscribir el documento de opción a compa otorgado ante la Notaría Pública de El Vigía, en fecha 27 de junio del año 2.005, inserto bajo el Nº 60, Tomo 53, fue dado a consecuencia de un error excusable, porque el documento fue redactado sin que ella pudiera participar en tal redacción y sin que se le permitiera leer; 14) Que de buena fe y pensando que estaba firmando una opción a compra por un lapso de noventa días y que en caso de prorroga el precio sería ajustado, como es la práctica común en los contratos de opción a compra, atendiendo la evidente inflación se encontró al pasar los días que suscribió un documento que en su redacción la obligaba de manera indefinida a una negociación sin poder alterar el precio acordado y que esa no fue su intención al momento de realizar la opción a compra con los actores-reconvenidos; 15) Que todo ello configura un vicio del consentimiento que lesionó y afectó su consentimiento, quedando deformado, de tal modo que causó una perturbación en el mismo; 16) Que el consentimiento versó sobre una circunstancia de hecho que las partes consideraron esencial determinante para contratar, de conformidad con el artículo 1146 y 1148 del Código Civil, causando con ello anulabilidad del referido contrato de opción a compra.

Que, por las razones antes expuestas, reconviene a los ciudadanos Y.C. y J.C.G.G., por juicio de anulabilidad del contrato de opción a compra, de fecha 27 de junio de 2.005, autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, inserto bajo el Nº 69, Tomo 53, atendiendo a vicio en el consentimiento por error de hecho.

Llegada la oportunidad para la contestación de la reconvención, la representación judicial de la parte actora-reconvenida, lo hace en los términos siguientes (fs. 28 al 29): 1) Negó, rechazo y contradijo los hechos contenidos en la reconvención propuesta, por no ser ciertos y, en consecuencia, es improcedente el derecho invocado; 2) Alegó que el escrito de contestación-reconvención era contradictorio, porque la defensa alegada en la contestación a la demanda incoada en contra de sus mandantes se contradice con los argumentos de la reconvención; 3) Que por una parte la reconviniente dice haber estado dispuesta a cumplir voluntariamente con la obligación asumida mediante el contrato de opción de compra-venta fundamento de la acción y que fueron sus representados los que no cumplieron su obligación, oponiendo la exceptio non adimpleti contractus, lo que significa que si existió un vicio del consentimiento dado, o no fue esencial o renunció a los medios y excepciones derivados del vicio señalado, como lo dispone el artículo 1.351 del Código Civil; 4) Que el alegado error de hecho no reúne las tres condiciones para accionar la nulidad de la convención ; 5) Que para que se produzca la nulidad de la convención el error debe ser esencial, excusable y espontáneo.

II

Planteada la controversia en los términos precedentemente expuestos, este Tribunal para decidir observa:

En cuanto a la pretensión principal de cumplimiento de contrato de opción, se observa:

Según la doctrina, la promesa bilateral de compraventa se define de la manera siguiente:

La promesa bilateral de compra y venta puede ser definida diciendo que es el convenio por el cual las partes que lo celebran se comprometen a concurrir ellas mismas a la celebración de un contrato de compraventa, el cual por el momento no quieren, no pueden o no les conviene celebrar.

Es un convenio porque no solo se cumplen en su formación todos los requisitos inherentes al contrato, sino porque estas dos expresiones son equivalentes para el legislador venezolano; decimos partes y no personas porque nos estamos refiriendo a un contrato innominado, pero afirmamos que se comprometen a celebrar un contrato de compraventa por ser éste el objeto de dicho contrato; afirmamos que se comprometen a concurrir ellas mismas ya que, de no ser así, cambiaría la naturaleza jurídica de la institución; y agregamos por último, que no han querido, no han podido o no les ha convenido celebrar en el momento, puesto que cualquiera de estos tres supuestos constituirán siempre el motivo de la celebración de semejante convenio. (Marín, A. 1998. Contratos, Vol. II, pp. 97 y 98).

Según preceptúa el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Como se observa, para que proceda este tipo de acción, deben quedar probados en autos los presupuestos establecidos en el artículo 1.167 del Código Civil, a saber: 1) La existencia de una contrato bilateral; y, 2) El incumplimiento por una de las partes.

Igualmente, sobre el particular, la doctrina enseña: “…se ha entendido el cumplimiento del contrato, según refiere B.G., como la exacta ejecución del programa contractual tendente a la satisfacción y consecución de los intereses contractuales y a la liberación del deudor. En la dinámica contractual se tiende a la consecución de las prestaciones previstas y programadas en el momento constitutivo del contrato, de manera que, podríamos decir, la identificación entre programa contractual y conducta prestacional constituye, en general, el cumplimiento. (Cumplimiento del Contrato Y Condición Suspensiva, p.27, Edit. Tirant Lo Blanch, Valencia, España, 1991). Es así como de no producirse el cumplimiento, según lo prometido en el contrato con prestaciones recíprocas, donde los celebrantes son acreedores y deudores al mismo tiempo, cuando una de las partes no cumple o ejecuta su obligación (incumplimiento); la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo (Art.1.167, CC)…”. (Guerrero Quintero, G. (2004), “Temas de Derecho Civil. Libro Homenaje a Andrés Aguilar Mawdsley”. pp. 658).

En el presente caso, la parte demandante ciudadanos Y.C.G.R. y J.C.G.G., pretenden el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía Estado Mérida, en fecha 27 de junio de 2.005, inserto con el Nro. 69, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría Pública, que según alegan la demandada ciudadana R.J.G.P., incumplió al no otorgarles el documento de propiedad ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio A.A.d.E.M., encontrándose vigente el término del contrato de opción suscrito con ellos, motivo por el cual, incoaron la pretensión de cumplimiento de contrato con la finalidad de que la demandada les otorgue el documento traslativo de propiedad ante la Oficina de Registro Público correspondiente.

Por su parte, la demandada niega, rechaza y contradice la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado.

En cuanto a la pretensión reconvencional de nulidad de contrato de opción, se observa:

De conformidad con el artículo 1.142 del Código Civil: “El contrato puede ser anulado: 1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y 2º Por vicios del consentimiento”.

Por su parte, el articulo 1.146 eiusdem, prevé: “Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato” y el artículo 1.148 ejusdem establece que: “El error de hecho produce la anulabilidad del contrato cuando recae sobre una cualidad de la cosa o sobre una circunstancia que las partes han considerado como esenciales, o que deben ser consideradas como tales en atención a la buena fe y a las condiciones bajo las cuales ha sido concluido el contrato…”

Según el autor E.M.L., en la obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, Tercera Edición, pág. 462, “…La doctrina no ha podido aún en la actualidad precisar o delimitar un concepto satisfactorio sobre el error. Algunos autores manifiestan que el error no es una noción de naturaleza jurídica sino un concepto filosófico, o de contenido moral, cuyo estudio no pertenece propiamente al campo del Derecho sino a otras disciplinas científicas… Sin embargo, de una manera general puede afirmarse que el error consiste en una falsa apreciación de la realidad; en creer falso lo verdadero y verdadero lo falso…”

En el caso de autos, la demandada-reconviniente fundamenta su acción reconvencional en un error en la sustancia, puesto que según su dicho para ella “………….., (…) mediante el otorgamiento de el referido documento, efectúe la manifestación de la voluntad, no obstante el consentimiento lo di a consecuencia de un error excusable de hecho, tal como lo indicaré adelante; por cuanto los optantes compradores no me presentaron el documento para su revisión previa a la suscripción…” y que “…Los Optantes Compradores, antes de la firma del documento de Opción a Compra autenticado ya identificado, en la Notaría Pública de El Vigía me indicaron que leyera la última línea de la página que ahí rezaba CUARTA: El tiempo de Vigencia de esta opción es de Noventa (90) días a partir…, ahí estaba claro el lapso y que firmara que habían habilitado y quienes reciben las firmas no podían esperar tanto, y que yo de igual manera podía suscribir Opción a compra de otro inmueble por el referido tiempo; atendiendo tal circunstancia suscribimos el contrato; la esencialidad del lapso acordado, se evidencia por el hecho de que suscribí una Opción a compra de un inmueble ubicado en C.S.V. 3 con la ciudadana B.D.V.D., por un lapso igual mudándome a el referido inmueble el día diez de julio del año 2005, dejando el apartamento desocupado para su arreglo y posterior entrega en el lapso acordado a los ciudadanos Y.C. Y J.C.G. GARCÍA…”

Le corresponde a este juzgador determinar con el material probatorio en actas, cual fueron las circunstancias que la parte demandada-reconviniente consideró esenciales en el contrato de opción de compraventa objeto de la acción.

Según el citado autor, para que proceda este tipo de acción, es decir, la nulidad de contrato de conformidad con el artículo precedentemente transcrito, o error en la sustancia es preciso cumplir con los extremos señalados por la norma, a saber:

  1. ) El error debe ser esencial.

  2. ) El error debe ser excusable

  3. ) El error debe ser espontáneo.

  4. ) El error debe ser común.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, negó, rechazó y contradijo los argumentos de hecho esgrimidos por la demandada-reconviniente.

Dicho esto, el problema judicial sometido a conocimiento de este Tribunal, quedó circunscrito a la demostración en juicio del cumplimiento de los requisitos de procedibilidad de la acción de cumplimiento de contrato, en cuanto a la pretensión principal, y al cumplimiento de los requisitos de procedibilidad de la pretensión de nulidad de contrato, en cuanto a la pretensión reconvencional.

Según el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, corresponde a cada una de las partes, la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

III

En absoluta armonía con el planteamiento de la cuestión jurídica, corresponde a este Juzgador verificar primeramente sí la pretensión de cada parte está conforme o no, con los presupuestos establecidos para la procedibilidad de su pretensión, para lo cual debe enunciar, analizar y valorar el material probatorio que consta en autos. Así se observa:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE-RECONVENIDA:

Junto con el libelo de la demanda, la parte demandante-reconvenida produjo el contrato de opción de compra-venta en el que fundamenta su acción y un instrumento emanado del Banco Fondo Común, sin otorgar, contentivo de la operación de compra-venta del inmueble objeto de la opción de compra-venta, y posteriormente, durante el lapso de promoción de pruebas, solo promovió el primero de los nombrados. El instrumento fundamental de la demanda, consistente en el contrato de opción de compra-venta objeto de la presente pretensión de cumplimiento, cuyo análisis y valoración es el siguiente:

Obra a los folios 04 al 05, documento autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 27 de junio de 2.005, inserto con el Nro. 69, Tomo 69 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría Pública.

Del análisis detenido de dicho instrumento, se puede constatar que se trata de un documento autentico, que no fue tachado por la contraparte, motivo por el cual, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno de su original, no obstante, fue solicitada su nulidad, motivo por el cual, en principio hace plena prueba de los hechos jurídicos en el contenidos en cuanto a que la ciudadana R.J.G.P., por una parte, quien a los efectos de ese contrato se denominó “LA OFERENTE o PROPIETARIA” , y los ciudadanos Y.C.G.R. y J.C.G.G., por la otra, quienes se denominaron “LOS OPCIONANTES”, convinieron celebrar un contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA, en el que “LA OFERENTE o PROPIETARIA” se comprometió en vender un inmueble de su propiedad constituido por una vivienda unifamiliar tipo apartamento, ubicado y distinguido con el Nº 00-05, en el Edificio Nº 01, del Bloque 15 de la Urbanización Bubuqui III, de la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., con una superficie de sesenta metros cuadrados con setenta centímetros cuadrados (60,70 mts2), compuesto de tres habitaciones, sala-comedor, cocina, lavadero, baño y balcón, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, con pared del apartamento No. 00-04; Sur, con pared del apartamento No. 00-06; Este, con pasillo de circulación del Edificio; Oeste, con fachada Oeste del Edificio; Techo, piso del apartamento Nº 01-03; y, por el Piso, el terreno donde está construido el Edificio. Precio: TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 38.000.000,00). Tiempo de vigencia: “… es de Noventa (90) días a partir de la fecha de la firma y otorgamiento del presente instrumento y toda vez que sea aprobado y desembolsado el Crédito de la Ley de Política Habitacional solicitado ante la institución financiera que más adelante se indica, advirtiendo entonces que la misma está supeditada a un préstamo hipotecario que se está solicitando al Banco Universal FONDO COMUN, Agencia El Vigía, por lo que el mismo queda bajo esa condición, siendo entonces que el tiempo queda necesariamente renovado automáticamente, si el crédito que se tramita no ha sido aprobado y firmado en el tiempo aquí establecido, en las mismas condiciones ya pautadas, no valiendo alegar la indexación o el índice de precios al consumidor; o daños y perjuicios ya que así se pacta por cuanto a la cifra se toma en razón a la cantidad nominal aquí expresada; igualmente no genera interés alguno. Si esta entidad financiera decide no otorgar el Crédito los Opcionantes, se comprometen a solicitar inmediatamente por ante otra institución financiera el crédito por Ley de Política Habitacional …”. Los Opcionantes en la oportunidad del otorgamiento del contrato de opción, entregaron la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) los cuales declaró recibir la vendedora, restando la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 37.990.000,00).

En principio, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, este instrumento tiene pleno valor probatorio, no obstante, debido a la pretensión de nulidad opuesta por la parte demandada, su valoración depende del análisis del acervo probatorio cursante de autos, y será expresada en la parte dispositiva de esta sentencia. ASÍ SE ESTABLECE.-

Mediante escrito de fecha 8 de noviembre de 2006, la parte accionante promovió los medios de prueba siguientes:

PRIMERO

Valor probatorio de documento autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 27 de junio de 2005, inserto bajo el Nro. 69, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría Pública, producido con el libelo de la demanda en copia simple y que debía tenerse por fidedigno por no haber sido impugnada la copia por la demandada, a fin de probar la obligación demandada.

Este medio de prueba, se trata del instrumento fundamental de la pretensión principal y reconvencional, y fue valorado previamente en el texto de esta sentencia. ASÍ SE ESTABLECE.-

SEGUNDO

La Prueba de Informes a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio A.A.d.E.M., para que informara al tribunal si fue presentado para su otorgamiento el documento de compra-venta del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento demandaron, constituido por un apartamento, distinguido con el Nro. 00-05, en el Edificio Nro. 01, del Bloque 15 de la Urbanización Bubuqui III, de la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., la fecha fijada para el otorgamiento y si fue otorgado, para probar que sus mandantes dieron cumplimiento a la obligación contraída en el documento fundamental. Este medio de prueba fue admitido mediante Auto de fecha 22 de noviembre de 2006 (f. 37), y se requirió la información solicitada a la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo A.A.d.E.M., según oficio de esa misma fecha distinguido con el Nro. 0991-06. Obra agregado al folio 73 de las actas que integran el presente expediente, oficio de fecha 22 de febrero de 2007, suscrito por el ciudadano N.R.J., Registrador Inmobiliario del Municipio A.A.d.E.M., en la que rinde la información requerida en los términos que in verbis se transcribe a continuación: “…en relación al mismo le informo que en nuestros archivos en la actualidad se encuentra registrado bajo el Nº 6, Prot. 1º, Tomo 7º de fecha 14-12-1993, documento en el cual es propietaria la ciudadana R.J.G.P. no existiendo ninguna otra venta…” . Del análisis del texto del mencionado oficio se evidencia que el funcionario no dio repuesta a lo solicitado. En consecuencia, este Juzgador de conformidad con los artículos 433 y 507 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, no le confiere pleno valor probatorio a este medio de prueba a.A.S.D.

TERCERO

Valor probatorio de Inspección Judicial en la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo A.A.d.E.M., para dejar constancia de si fue presentado para su otorgamiento el documento de compra-venta del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento demandaron, constituido por un apartamento, distinguido con el Nro. 00-05, en el Edificio Nro. 01, del Bloque 15 de la Urbanización Bubuqui III, de la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., la fecha fijada para el otorgamiento y si fue otorgado, para probar que sus mandantes dieron cumplimiento a la obligación contraída en el documento fundamental. Este medio de prueba mediante Auto de fecha 22 de noviembre de 2006 (f. 37), no fue admitido.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVENIENTE:

PRIMERO

TESTIMONIALES de los ciudadanos BETILDE G.G. y L.E.G.V., venezolanos, mayores de edad, cedulados con los Nros. 9.029.505 y 9.199.293, respectivamente, y domiciliados en El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., con el objeto de demostrar los argumentos esgrimidos en la contestación de la demanda. Y los ciudadanos J.M.D.A., L.D.C.N.P. y B.D.V.D., venezolanos, mayores de edad, cedulados con los Nros. 3.428.622, 13.281.163 y 10.243,511, respectivamente, los dos primeros domiciliados en El Vigía, Municipio A.A.d.E.M. y la última en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida, para probar los hechos esgrimidos en la reconvención propuesta. Este medio de prueba fue admitido mediante Auto de fecha 22 de noviembre de 2006 (f. 36), y se Comisionó para la evacuación de los cuatro primeros nombrados al Juzgado de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra y Olmedo de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida que por distribución le correspondiera y la última al Juzgado de los Municipios Libertador y S.M. que por distribución le correspondiera.

Obra a los folios 39 al 72, resultas de la Comisión evacuada por el Juzgado Primero de los Municipios A.A., A.B., O.R.d.L. y Caracciolo Parra y Olmedo de esta Circunscripción Judicial, de la que se evidencia que no se presentaron los testigos el día y hora fijado. En fecha 19 de diciembre de 2.006 se solicito se fijara nueva oportunidad para oír la testimonial de los mencionados ciudadanos (f. 153).

En el día y la hora fijado por el comisionado compareció ante su sede un testigo quien prestó juramento de decir la verdad y se trató de Fs. 56 al 59): BETILDE G.G., venezolana, de cuarenta y cinco años de edad, comerciante, cedulada con el Nro. 9.029.505, domiciliada en la Urbanización El Paraíso, Avenida 5, calle 1, Nº 4-38, de la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., quien depuso en los términos siguientes:

“…PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora R.J.?.- CONTESTÓ: “Si la distingo”.- SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo si tiene conocimiento de la venta un apartamento ubicado en la Urbanización Bubuqui III de la ciudad de El Vigía?.- CONTESTO: “Me encontraba en el Registro como a la 1:30 de la tarde porque tengo problemas también sobre mi casa que la tengo en garantía en Fondes, yo llegué y me senté a esperar mi turno algún rato la señora llego y se sentó porque las sillas son consecutivas unas con otras y nos pusimos a dialogar ella me comentó que había vendido el apartamento y que estaba esperando a un señor y una señora joven para firmar la venta del apartamento en efecto enseguida llegó el señor y la señora joven se sentaron frente a nosotros porque hay, hay unos asientos frente estábamos esperando el turno que nos llamaran cuando pasarían 10 o 15 minutos más o menos entro una señora muy elegante muy bien vestida saluda a los jóvenes y a la señora y al señor voltea la cara y saluda a la señora Rosa, la señora Rosa le contestó el saludo ella le dice señora Rosa lamentándolo mucho su cheque no llegó después que la saludo le dice eso”.- TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si usted se enteró en ese momento quien era esa señora a la que usted hace referencia, quien le indicó a la señora Rosa que su cheque no había llegado?.- CONTESTO: “Pues no se quien será la señora solamente oí y observe lo que ella dijo, no se quien será esa señora”.- CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo que sucedió una vez que le informaran a la señora Rosa que su cheque no había llegado ese día?.- CONTESTO: “Ella se levantó del asiento se despidió de mi e iba a salir hacia afuera del Registro cuando el señor joven le dice a la señora Rosa no se vaya vamos a firmar el documento, la señora Rosa le contesta como te voy a firmar si el cheque no ha llegado y la señora Rosa sigue hacía fuera la señora joven que estaba al lado del señor se levanta del asiento y la sigue a la señora Rosa, cuando está afuera la señora Rosa veo que mueve las manos porque uno de adentro ve todo para afuera y veo que estaba llorando yo me levanto del asiento y me salí afuera a ver que le pasaba y le pregunté porque estaba llorando señora Rosa, por un brazo y le digo tranquilízate no se ponga a llorar, cuando la voy a agarrar para llevarla hasta el carro que tengo, el carro entre el Ince y el Registro cuando la voy a agarrar la joven le dice señora Rosa no se vaya vamos a firmar el documento entremos al Registro a firmar el documento, le volvió a decir la señora Rosa, yo agarré la señora Rosa hasta donde está el vehículo abrí la puerta del carro y la joven nos sigue a nosotros y la agarra del brazo derecho y trata de jalarla y la señora Rosa le dice bueno suéltame o me va a pegar y ahí nos fuimos”.- No hay más preguntas.-

Este testigo fue repreguntado por la representación judicial de la contraparte abogado D.C.L., en los términos que textualmente se transcriben a continuación:

“…PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo (sic) que tipo de conocimiento tiene de la ciudadana R.J.G.P.?.- CONTESTO: “Bueno la distingo porque trabaja dentro del Terminal”.- SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo (sic) que día ocurrieron los hechos a que ha hecho referencia?.- CONTESTO: “Eso el nueve de mayo de dos mil seis el día exacto no se eso fue entre semana buscando el almanaque sabría el día, eso fue como a las 2 de la tarde más o menos”.- TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si esa señora a la que usted se refiere como elegante le informo a la señora R.J. para cuando llegaría el cheque?.- CONTESTO: “No ella no le informo (sic) nada solamente le dijo su cheque no llegó”.- CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si de las discusiones que usted escucho (sic) entre la señora R.J. y los que usted llama jóvenes se refirieron a que el crédito para adquirir el apartamento no estuviera aprobado?.- CONTESTO: “Ellos no mencionaron nada de esa índole, nada de documento solamente mencionaron vamos a firmar el documento fue lo que ellos dijeron.- No hay más repreguntas, terminó el acto, se leyó lo escrito y conforme se firmó.

Del análisis de las respuestas dadas por este testigo a las preguntas formuladas por la parte promovente, así como a las repreguntas formuladas por la apoderado judicial de la contraparte, este Juzgador puede constatar que la ciudadana dice haber estado presente el día 9 de mayo de 2006, fecha en la que se iba a otorgar el documento de compra-venta entre la ciudadana R.J.G.P. y una pareja joven que podrían ser los demandantes en este proceso y que el documento no se firmó porque se presentó una señora elegante, que podría ser la representante de la institución Bancaria que otorgó el crédito para adquirir el inmueble, alegando que el Cheque no había llegado ese día. En consecuencia, este Juzgador de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, valora la declaración de esta testigo en concordancia con lo alegado por la parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación reconvención, en el sentido de que el crédito para adquirir el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta fue aprobado y fue elaborado e introducido el documento de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo A.A.d.E.M., pero el día fijado para el otorgamiento no había llegado el cheque para pagar su precio, hecho este que no es imputable a la parte actora-reconvenida y que podía ser otorgado en otra oportunidad, puesto que el contrato aún tenía vigencia. ASÍ SE DECIDE.-

En el día y la hora fijado por el comisionado compareció ante su sede un testigo quien prestó juramento de decir la verdad y se trató de: L.E.G.V., venezolano, de cuarenta y tres años de edad, comerciante, cedulado con el Nro. 9.199.293, domiciliado en el Barrio San José, parte alta, calle principal, casa Nro. 2-34 de la ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., quien depuso en los términos siguientes:

“…PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora R.J.?.- CONTESTÓ: “Si, la conozco, de vista trato, porque yo en una oportunidad fue a su casa a ofrecerle una póliza de previsión”.- SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si usted el día nueve de mayo del año 2.006 se encontraba en el Registro Subalterno de El Vigía y pudo observar que allí se encontraba igualmente la señora R.J.?.- CONTESTO: “Si, yo me encontraba ese día en el Registro Subalterno porque tenía que comunicarse con el ciudadano registrador por asesoramiento de un documento”.- TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si usted ese día el nueve de mayo pudo observar y escuchar que la ciudadana R.J. tuvo una conversación con algunas personas en el Registro?.- CONTESTO: “Bueno cuando yo llegue (sic) ella ya se encontraba allí, pedí mi turno y me pare (sic) a esperar en eso la vi a ella y la salude y en esos momentos entró una señora que es la Gerente del Banco Fondo Común y saludo a la señora Rosa y le dijo, señora Rosa lamentablemente el cheque no salió en esos momentos la señora Rosa se levantó (sic) de su asiento y dijo si el cheque no salió no firmo, entonces en ese momento la señora Rosa y la Gerente del Banco se hicieron a un lado y se pusieron a hablar entre ellas, que platicaban no lo sé porque era entre ellas, fue cuando vi que la señora Rosa salió”.- No hay más preguntas.-

Este testigo fue repreguntado por la representación judicial de la contraparte abogado D.C.L., en los términos que textualmente se transcriben a continuación:

“…PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si escucho (sic) que la Gerente del Banco Fondo Común le informara a la señora R.J., para cuando (sic) salía el cheque o si el crédito a favor de los compradores había sido rechazado?.- CONTESTO: “Bueno ese día que llego (sic) la gerente que saludo a la señora Rosa le dijo en el momento señora Rosa lamentablemente el cheque no salió, fue cuando la señora Rosa se levantó (sic) se hicieron a un lado y se pusieron a hablar entre ellas, no sé qué era lo que platicaban”.- SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo si vio a la señora R.J. acompañada dentro y fuera de las instalaciones del Registro Subalterno?- CONTESTO: “No cuando yo llegue (sic) ella ya estaba ahí, y habían varias personas yo pase y estaba esperando mi turno para ser atendido por el ciudadano registrador.- No hay más repreguntas, terminó el acto, se leyó lo escrito y conforme se firmó.

Del análisis de las respuestas dadas por este testigo a las preguntas formuladas por la parte promovente, así como a las repreguntas formuladas por la apoderado judicial de la contraparte, este Juzgador puede constatar que el ciudadano dice haber estado presente el día 9 de mayo de 2.009, cuando se presentó la gerente del Banco Fondo Común para informarle a la ciudadana R.J.G.P. que lamentablemente ese día no había salido el cheque. En consecuencia, este Juzgador de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, valora la declaración de este testigo en concordancia con lo alegado por la parte demandada-reconviniente en su escrito de contestación reconvención, en el sentido de que el crédito para adquirir el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta fue aprobado y fue elaborado e introducido el documento de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo A.A.d.E.M., pero el día fijado para el otorgamiento no había llegado el cheque para cancelar su precio, hecho este que no es imputable a la parte actora-reconvenida y que podía ser otorgado en otra oportunidad, puesto que el contrato aún tenía vigencia. ASÍ SE DECIDE.-

El día y hora fijado para oír las testimoniales de los ciudadanos J.C.S.M., J.M.D.A. y L.D.C.N.P., no se presentaron (fs. 63 al 65).

En fecha 24 de enero de 2.007, la apoderada de la demandada reconviniente solicitó se fijara nueva oportunidad para oír la testimonial del ciudadano J.M.D.A. (f.66).

Por Auto de fecha 26 de enero de 2.007 se fijo nueve oportunidad para oír la testimonial del ciudadano J.M.D.A. (f. 67).

En el día y la hora fijados por el comisionado compareció ante su sede un testigo quien prestó juramento de decir la verdad y se trató de: J.M.D.A., venezolano, de sesenta años de edad, productor agropecuario, cedulado con el Nro. 3.428.622, domiciliada en Los Robles, C.S. III, Parroquia Pulido Méndez de esta ciudad de El Vigía Municipio A.A.d.E.M., quien depuso en los términos siguientes:

“…PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana R.J.G.?- CONTESTÓ: “Si la conozco”.- SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si del conocimiento que tiene de la ciudadana R.J.G. estuvo enterado que en Julio del 2005, la ciudadana R.J., se mudó (sic) a la Urbanización C.S. III de la ciudad de El Vigía?- CONTESTO: “Si”.- TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo como fue que usted se enteró (sic) de esa mudanza?.- CONTESTO: “Porque esa casa la estaban vendiendo y yo había hablado con los vecinos para buscar los propietarios de la misma para comprarla en eso me conseguí a la señora y le pregunte por la casa y me dijo que la había recibido con opción a compra”.- CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tuvo oportunidad de conversar con la señora R.J. y si esta le comento en cuanto (sic) tiempo ella adquiriría la casa?- CONTESTO: “Yo sé que los dueños de la casa se la dejaron a ella en opción a compra por un tiempo prudencial hasta tanto le aprobaran un crédito que estaba solicitando”.- QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si la señora R.J. le hizo el comentario que menciono anteriormente?.- CONTESTO: “Yo estuve hablando con ella y ella me comentó (sic) que había dado en opción a venta un apartamento para poder comprar su casa” No hay más preguntas. Este testigo no fue repreguntado por la representación judicial de la contraparte abogado D.C.L., porque consideró que los hechos sobre los cuales declaró no formaron parte ni de la acción ni de la reconvención, además de ser un testigo referencial de la demandada.

Del análisis de las respuestas dadas por este testigo a las preguntas formuladas por la parte promovente, este Juzgador puede constatar que el testigo fue promovido para probar los hechos esgrimidos en la reconvención y que, en ella hace referencia a que la demandada reconviniente suscribió un contrato de opción de compra-venta con la ciudadana B.D.V.D., sobre un inmueble ubicado en C.S., Vereda 3, por un lapso de noventa días, circunstancia sobre la que declaró el testigo, pero su conocimiento de lo declarado proviene de la parte promovente de la prueba. En consecuencia, este Juzgador de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, no le concede valor probatorio a la declaración de este testigo, por no aportar elemento de convicción a este juzgador sobre la esencialidad del término del contrato objeto de la acción y reconvención. ASI SE DECIDE.-

Obra a los folios 78 al 91, resultas la comisión evacuada por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a quien le correspondió la comisión por distribución.

El día y hora fijado para oír la testimonial de la ciudadana B.D.V.D., no se presentó (f. 85). En fecha 31 de enero de 2.007 la apoderada judicial de la promovente de la prueba solicitó se fijara nueva oportunidad para oír la testimonial de la mencionada ciudadana (f. 86)

Por auto de fecha 5 de febrero de 2.007, se fijó el quinto día de Despacho siguiente para oír la testimonial de la ciudadana B.D.V.D. (f. 87).

En diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora reconvenida, de fecha 15 de febrero de 2.007, (f. 88), abogada D.C.L., solicita al tribunal comisionado que previó computo de los días de Despacho transcurridos desde el día que se le dio entrada a la comisión, exclusive, hasta ese día, se sirviera remitir la comisión al juzgado de la causa, absteniéndose de evacuar la prueba fijada para ese día en virtud de que había expirado el término de evacuación.

En el día y la hora fijados por el comisionado compareció ante su sede un testigo quien prestó juramento de decir la verdad y se trató de: B.D.V.D.R., venezolana, de treinta y siete años de edad, archivista, soltera, cedulada con el Nro. 10.243.511, domiciliada en la ciudad de Mérida, Municipio Libertador del Estado Mérida, quien depuso en los términos siguientes:

…PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce a la señora R.J.G.d. vista, trato y comunicación?- CONTESTÓ: “Si la conozco ella es la madre de la señora Marisol, que vive al frente de la que era mi casa, en C.S., 3, vereda Nº 3 casa Nº 5”.- SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo, si tiene conocimiento de la negociación realizada por la ciudadana Y.G. y J.C.G. con la ciudadana R.J.G.?.- CONTESTO: “Si conozco la negociación entre ellos, porque ella alquilo (sic) la que era mi casa antes mencionada porque desocupo (sic) un apartamento que les había dado en opción a compra a dicho ciudadano, yo le alquile (sic) a ella en fecha ocho de Junio y esperando que a ella le entregaran la negociación ósea le habían dicho que eran tres meses, esperando el resultado de la negociación que le habían dicho que eran tres meses que era el plazo que yo le había dado a ella para la compra de mi casa.”.- TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si estuvo alguna vez conversación con el ciudadano J.C. y Y.G. respecto a la antes mencionada negociación que ellos tenían con la ciudadana R.G.?- CONTESTO: “Si la sostuve la señora Rosa en vista de que yo la estaba presionando por cuanto habían vencido los tres meses de plazo fijados en el contrato de arrendamiento con opción a compra que se había realizado me puso en contacto con el señor J.C. y como para comprobar que no estaba en sus manos la demora de nuestra negociación hable (sic) con ellos y los mencionados ciudadanos hablaron de los tres meses, pero que habían tenido que hacer el papeleo algo así fue que dijeron y que se tardaba un poco más, yo solamente esperé hasta finales de noviembre no esperé más no se qué paso después, o sea en Noviembre le pedí a la señora que me entregara la vivienda porque la negociación que ella tenía con los ciudadanos mencionados estaba muy demorada. No hay más preguntas.-

Este testigo no fue repreguntado por la representación judicial de la contraparte abogado D.C.L., porque, según su dicho, el término de evacuación de pruebas había expirado el día 14 del mes y año en curso, es decir, el día anterior y los hechos sobre los cuales declaró no formaron parte ni de la acción ni de la reconvención.

Consta en las actas procesales Oficio Nro. 2710/512, emanado del Juzgado Primero de los Municipios Libertador y S.M.d. la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, a quien le correspondió el conocimiento de la Comisión, en la que informa a este juzgado los días de Despacho transcurridos ante ese juzgado desde el día que se le dio entrada a la Comisión 05 de diciembre de 2.006, día excluido de computo, hasta el día que se evacúo la prueba, que fueron los siguientes: 06, 07, 08, 12, 13, 14, 15, 19 y 20 de diciembre de 2006; 09, 10, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19, 22, 23, 29, 30 y 31 de enero de 2007; 01, 02, 05, 06, 07, 08, 14 y 15 de febrero de 2007. De lo expuesto se evidencia que, desde el día siguiente 06 de Diciembre de 2006, inclusive, hasta el día que se evacuó la prueba testifical transcurrieron ante ese despacho treinta y un días; sin embargo, consta del Despacho de Pruebas que se concedió un día de término de distancia a la testigo, por lo que para garantizar el derecho a la defensa este tribunal pasa a analizar las respuestas dadas por este testigo a las preguntas formuladas por la parte promovente, pudiendo constatar que la testigo fue promovida para probar los hechos esgrimidos en la reconvención y que, en ella se hace referencia a que la demandada reconviniente suscribió un contrato de opción de compra-venta con la testigo, ciudadana B.D.V.D., sobre un inmueble ubicado en C.S., Vereda 3, sobre lo cual testifica la testigo; también testifica sobre el término del contrato de opción de compra-venta celebrado entre los demandantes y la promovente de la prueba. En este punto este juzgador considera que, conforme a lo previsto en el primer aparte del artículo 1.387 del Código Civil referido a la prueba de testigos, que textualmente dice que “…Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares…”.

TERCERO

Valor probatorio de Inspección Judicial en la sede del Banco Fondo Común C.A., a fin de dejar constancia de cheque u orden de pago emitida a favor de la ciudadana R.J.G.P. y ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo A.A.d.E.M., para dejar constancia si se introdujo documento de compra-venta del inmueble objeto de este proceso. Este medio de prueba mediante Auto de fecha 22 de noviembre de 2006 (f. 36), no fue admitido.

VI

Analizado el material probatorio cursante de autos, el quid del problema judicial suscitado en la presente causa se centra en determinar, si --como lo afirma la parte demandante en su libelo de demanda-- procede el cumplimiento del contrato opción de compraventa, mientras que las defensas de fondo de la parte demandada se basan en rechazar y contradecir los argumentos esgrimidos por los actores en su pretensión y, a su vez, plantea formal reconvención por nulidad del referido contrato de opción, pues considera que: “………….., (…) mediante el otorgamiento de el referido documento, efectúe (sic) la manifestación de la voluntad, no obstante el consentimiento lo di a consecuencia de un error excusable de hecho, tal como lo indicaré adelante; por cuanto los optantes compradores no me presentaron el documento para una revisión previa a la suscripción…” que “…Los Optantes Compradores, antes de la firma del documento de Opción a Compra autenticado ya identificado, en la Notaría Pública de El Vigía me indicaron que leyera la última línea de la página que ahí rezaba CUARTA: El tiempo de Vigencia de esta opción es de Noventa (90) días a partir…, ahí estaba claro el lapso y que firmara que habían habilitado y quienes reciben las firmas no podían esperar tanto, y que yo de igual manera podría suscribir Opción a compra de otro inmueble por el referido tiempo; atendiendo tal circunstancia suscribimos el contrato; la esencialidad del lapso acordado, se evidencia por el hecho de que suscribí una Opción a compra de un inmueble ubicado en C.S.V. 3 con la ciudadana B.D.V.D., por un lapso igual mudándome a el referido inmueble el día diez de julio del año 2005, dejando el apartamento desocupado para su arreglo y posterior entrega en el lapso acordado a los ciudadanos Y.C. Y J.C.G. GARCÍA…”

Por su parte, la representación judicial de la parte demandante-reconvenida, negó, rechazó y contradijo los argumentos de hecho esgrimidos por la demandada-reconviniente.

Sobre la base de las consideraciones anteriores, este Juzgador debe analizar pormenorizadamente los presupuestos necesarios para que proceda el cumplimiento de contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, para lo cual observa:

En relación con la primera exigencia, “la existencia de un contrato bilateral”.

De conformidad con el artículo 1.134 del Código Civil: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y es bilateral, cuando se obligan recíprocamente”.

Según la doctrina, “…la nota caracterizante parece ser, según esto, la correspectividad de las obligaciones; lo que en la doctrina se ha llamado la existencia de un sinalagma genético, que supone que las contrapuestas obligaciones de cada una de las partes del contrato nazcan simultáneamente del mismo contrato, esto es, que coexistan desde el perfeccionamiento del contrato…”. (Mélich Orsini J. (2006). “Doctrina General del Contrato”. T. I. p. 762).

En el presente caso, este Juzgador puede constatar de la revisión de las actas que integran el presente expediente, que obra a los folios 04 al 05, copia simple del documento autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha veintisiete (27) de junio de 2005, inserto con el Nro. 69, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría Pública, cuya copia debe tenerse por fidedigna por no haber sido impugnada, según el cual, la ciudadana R.J.G.P., que se denominó LA OFERENTE o PROPIETARIA, por una parte, y los ciudadanos Y.C.G.R. y J.C.G.G., denominados LOS OPCIONANTES, por la otra, convinieron en celebrar un contrato de OPCIÓN DE COMPRA, en el que la OFERENTE o PROPIETARIA se compromete en vender y LOS OPCIONANTES en comprar, un inmueble de su propiedad consistente en una vivienda unifamiliar, tipo apartamento, distinguido con el Nro. 00-05, en el Edificio 01, del Bloque 15, de la Urbanización Bubuqui III, en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., por el precio de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 38.000.000,00), con una vigencia, “… de Noventa (90) días a partir de la fecha de la firma y otorgamiento del presente instrumento y toda vez que sea aprobado y desembolsado el Crédito de la Ley de Política Habitacional, solicitado ante la institución financiera que más adelante se indica, advirtiendo entonces que la misma está supeditada a un préstamo hipotecario que se está solicitando al Banco Universal FONDO COMUN, Agencia El Vigía, por lo que el mismo queda bajo esa condición, siendo entonces que el tiempo queda necesariamente renovado automáticamente, si el crédito que se tramita no ha sido aprobado y firmado en el tiempo aquí establecido, en las mismas condiciones ya pautadas, no valiendo alegar la indexación o el índice de precios al consumidor, o daños y perjuicios ya que así se pacta, por cuanto la cifra se toma en razón a la cantidad nominal aquí expresada; igualmente no genera interés alguno. Si esta entidad financiera decide no otorgar el Crédito los Opcionantes, se comprometen a solicitar inmediatamente por ante otra Institución financiera el crédito por la Ley de Política Habitacional…”.

Según resulta del análisis de las estipulaciones antes expuestas, en principio, y salvo que prospere la pretensión de nulidad del contrato analizado, se trata de un contrato en el que las partes se obligaron recíprocamente, por tanto, se trata de un contrato bilateral.

En consecuencia, se encuentra verificado uno de los supuestos de hecho previstos el artículo 1.167 del Código Civil, como es la existencia de un contrato bilateral. ASÍ SE ESTABLECE.-

Respecto a la segunda exigencia, “la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción”.

Este requisito de procedibilidad de la acción de cumplimiento, no es más que el incumplimiento del contrato bilateral.

Acerca del incumplimiento, la doctrina señala lo siguiente: “…el incumplimiento se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1264 del Código Civil dice, en efecto, que `las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas´…”. (Mélich Orsini J. (2006). “Doctrina General del Contrato”. T.I. p.725)

En el presente caso, como se ha expresado, la pretensión es de cumplimiento de contrato de opción, motivado al incumplimiento de la VENDEDORA ciudadana R.J.G.P., quien se niega a vender el inmueble objeto de la opción encontrándose vigente el término del contrato de opción, motivo por el cual, incoaron la pretensión de cumplimiento de contrato con la finalidad de que la demandada les otorgue el documento traslativo de propiedad ante la Oficina de Registro Público correspondiente.

No obstante, la demandada intenta reconvención por nulidad del referido contrato, por cuanto a su juicio, “…“………….., (…) mediante el otorgamiento del (sic) referido documento, efectúe la manifestación de la voluntad, no obstante el consentimiento lo di a consecuencia de un error excusable de hecho, tal como lo indicaré adelante; por cuanto los optantes compradores no me presentaron el documento para su revisión previa a la suscripción…” que “…Los Optantes Compradores, antes de la firma del documento de Opción a Compra autenticado ya identificado, en la Notaría Pública de El Vigía me indicaron que leyera la última línea de la página que ahí rezaba CUARTA: El tiempo de Vigencia de esta opción es de Noventa (90) días a partir…, ahí estaba claro el lapso y que firmara que habían habilitado y quienes reciben las firmas no podían esperar tanto, y que yo de igual manera podía suscribir Opción a compra de otro inmueble por el referido tiempo; atendiendo tal circunstancia suscribimos el contrato; la esencialidad del lapso acordado, se evidencia por el hecho de que suscribí una Opción a compra de un inmueble ubicado en C.S.V. 3 con la ciudadana B.D.V.D., por un lapso igual mudándome a el referido inmueble el día diez de julio del año 2005, dejando el apartamento desocupado para su arreglo y posterior entrega en el lapso acordado a los ciudadanos Y.C. Y J.C.G. GARCÍA…” .

Del análisis detenido de cada una de los medios de pruebas evacuados en la presente causa, resultaron probados cronológicamente los hechos siguientes:

1) Que, en fecha 27 de junio de 2005, según documento autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, con el Nro. 69, Tomo 53, la ciudadana R.J.G.P., que se denominó LA OFERENTE o PROPIETARIA, por una parte, y los ciudadanos Y.C.G.R. y J.C.G.G., denominados LOS OPCIONANTES, por la otra, convinieron en celebrar un contrato de OPCIÓN DE COMPRA, en el que la OFERENTE o PROPIETARIA se compromete en vender y LOS OPCIONANTES en comprar, un inmueble de su propiedad consistente en una vivienda unifamiliar, tipo apartamento, distinguido con el Nro. 00-05, en el Edificio 01, del Bloque 15, de la Urbanización Bubuqui III, en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M..

2) Que, en fecha 20 de abril de 2.006 se introdujo el documento de compra-venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M., para su otorgamiento el día 27 del citado mes y año.

3) Que, en fecha 09 de mayo de 2006, fecha en la que se otorgaría el documento de compra-venta del referido inmueble se presentó la Gerente del Banco Fondo Común ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M. y le informó a la demandada reconviniente, R.J.G.P., que lamentablemente ese día no había llegado el cheque con el que se pagarían el precio del inmueble objeto del contrato.

4) Que, en fecha 15 de mayo de 2006, los ciudadanos Y.C.G.R. y J.C.G.G., intentaron la presente demanda de cumplimiento de contrato de opción, que fue admitida por este Tribunal, mediante Auto de fecha 17 del mismo mes y año.

Conforme con la relación anterior de los hechos probados en juicio, corresponde a este Juzgador determinar, si la ciudadana R.J.G.P., en su carácter de VENDEDORA, incumplió con la obligación por ella asumida en el contrato de opción, de mantener el precio de venta del inmueble de su propiedad y transferir la propiedad, si los ciudadanos Y.C.G.R. y J.C.G.G., cumplían con la obligación por ellos asumida en el contrato de opción, de realizar las gestiones para la aprobación y desembolso del crédito de la Ley de Política Habitacional, solicitado ante la institución financiera Fondo Común, Agencia El Vigía.

Ahora bien, a los fines verificar la comprobación de este requisito de la pretensión de cumplimiento de contrato, se hace necesario resolver la pretensión reconvencional de nulidad del contrato de opción, realizada por la parte demandada en los términos siguientes: Que, “…, mediante el otorgamiento de el referido documento, efectúe la manifestación de la voluntad, no obstante el consentimiento lo di a consecuencia de un error excusable de hecho, tal como lo indicaré adelante; por cuanto los optantes compradores no me presentaron el documento para su revisión previa a la suscripción…” que “…Los Optantes Compradores, antes de la firma del documento de Opción a Compra autenticado ya identificado, en la Notaría Pública de El Vigía me indicaron que leyera la última línea de la página que ahí rezaba CUARTA: El tiempo de Vigencia de esta opción es de Noventa (90) días a partir…, ahí estaba claro el lapso y que firmara que habían habilitado y quienes reciben las firmas no podían esperar tanto, y que yo de igual manera podía suscribir Opción a compra de otro inmueble por el referido tiempo; atendiendo tal circunstancia suscribimos el contrato; la esencialidad del lapso acordado, se evidencia por el hecho de que suscribí una Opción a compra de un inmueble ubicado en C.S.V. 3 con la ciudadana B.D.V.D., por un lapso igual mudándome a el referido inmueble el día diez de julio del año 2005, dejando el apartamento desocupado para su arreglo y posterior entrega en el lapso acordado a los ciudadanos Y.C. Y J.C.G. GARCÍA…” .

A juicio de este Juzgador, se hace menester analizar tales afirmaciones de la parte demandada-reconviniente, en concordancia con el acervo probatorio cursante de autos, con el fin de determinar si hay vicio del consentimiento de conformidad con lo previsto en los artículos 1.146 del Código Civil, cuyo tenor es el siguiente: “Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato” y 1.148 que establece que: “El error de hecho produce la anulabilidad del contrato cuando recae sobre una cualidad de la cosa o sobre una circunstancia que las partes han considerado como esenciales, o que deben ser consideradas como tales en atención a la buena fe y a las condiciones bajo las cuales ha sido concluido el contrato…”

Así las cosas, este Juzgador debe descender a la verificación de los extremos señalados por la norma antes transcrita, con el fin de determinar la procedencia o no de la pretensión reconvencional de nulidad de contrato de opción, que la doctrina los ha clasificado de la manera siguiente: 1) Que el error sea esencial; 2) Que sea excusable; 3) Que sea espontáneo; y, 4) Que sea común.

Así se observa:

En relación con la primera exigencia, “Que el error sea esencial”, referido a una cualidad de la prestación que fue determinante del consentimiento de la demandada-reconviniente, como fue el término del contrato.

Ahora bien, en el presente caso la parte reconviniente en su reconvención afirma Que “…, mediante el otorgamiento de el referido documento, efectúe la manifestación de la voluntad, no obstante el consentimiento lo di a consecuencia de un error excusable de hecho, tal como lo indicaré adelante; por cuanto los optantes compradores no me presentaron el documento para su revisión previa a la suscripción…” que “…Los Optantes Compradores, antes de la firma del documento de Opción a Compra autenticado ya identificado, en la Notaría Pública de El Vigía me indicaron que leyera la última línea de la página que ahí rezaba CUARTA: El tiempo de Vigencia de esta opción es de Noventa (90) días a partir…, ahí estaba claro el lapso y que firmara que habían habilitado y quienes reciben las firmas no podían esperar tanto, y que yo de igual manera podía suscribir Opción a compra de otro inmueble por el referido tiempo; atendiendo tal circunstancia suscribimos el contrato; la esencialidad del lapso acordado, se evidencia por el hecho de que suscribí una Opción a compra de un inmueble ubicado en C.S.V. 3 con la ciudadana B.D.V.D., por un lapso igual mudándome a el referido inmueble el día diez de julio del año 2005, dejando el apartamento desocupado para su arreglo y posterior entrega en el lapso acordado a los ciudadanos Y.C. Y J.C.G. GARCÍA…” .

Como se observa de la redacción anterior, la parte reconviniente considera que el término del contrato fue esencial para ella, puesto que ella suscribió un contrato de opción de compra de un inmueble en C.S.V. 3, con la ciudadana B.D.V.D., por un lapso igual.

De conformidad con el único parte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil: “En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en la mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

Corresponde a quien sentencia analizar el contrato subexamine, a los fines de determinar el propósito y la intención de sus otorgantes, para lo cual observa:

1) Convienen los otorgantes, lo siguiente: “…El tiempo de vigencia de ésta opción de compra es de noventa (90) días a partir de la fecha de la firma y otorgamiento del presente instrumento y toda vez que sea aprobado y desembolsado el Crédito de la Ley de Política Habitacional, solicitado ante la institución financiera que más adelante se indica, advirtiendo entonces que la misma está supeditada a un préstamo hipotecario que se está solicitando al Banco Universal FONDO COMUN, Agencia El Vigía, por lo que el mismo queda bajo esa condición, siendo entonces que el tiempo queda necesariamente renovado automáticamente, si el crédito que se tramita no ha sido aprobado y firmado en el tiempo aquí establecido en las mismas condiciones ya pautadas, no valiendo alegar indexación o el índice de precios al consumidor, o daños y perjuicios ya que así se pacta por cuanto la cifra se toma en razón a la cantidad nominal aquí expresada; igualmente no genera intereses alguno. Si esta entidad financiera decide no otorgar el Crédito los Opcionantes, se comprometen a solicitar inmediatamente por ante otra Institución financiera el crédito por la Ley de Política Habitacional…”.

De la interpretación literal de tal estipulación, a juicio de este jurisdicente, resulta claro que el tiempo de vigencia del contrato de opción lo es por noventa (90) días toda vez que sea aprobado y desembolsado el crédito de la Ley de Política Habitacional, solicitado ante la institución financiera Fondo Común, Agencia El Vigía, advirtiendo que la misma está supeditada a un préstamo hipotecario que se está solicitando, por lo que queda bajo esta condición.

2) No probó la parte demandada reconviniente que el tiempo convenido fuera esencial para ella en vista de que suscribió “…una Opción a compra de un inmueble ubicado en C.S.V. 3 con la ciudadana B.D.V.D., por un lapso igual…”, con la testimonial de dicha ciudadana.

Dicho esto, a juicio de este Tribunal, con la determinación de tal lapso no se observa, en principio, que la otorgante ciudadana R.J.G.P., haya incurrido en un error esencial. ASI SE DECIDE.

En relación con la segunda exigencia, “Que el error sea excusable”. El artículo 1146 del Código Civil exige como condición indispensable que el error sea excusable, por lo que la parte que en el incurre debe haber obrado sin culpa o por culpa levísima, pero no se admite como excusable el error cometido por culpa grave o dolo. En el caso analizado y de acuerdo a lo alegado por la parte reconviniente, no actuó con diligencia en el examen de las cláusulas del contrato, no leer el documento de opción de compra-venta que suscribió ante la Notaría Pública de El Vigía, según lo expuesto y nadie puede alegar a su favor su propia torpeza, lo que podría catalogarse como culpa grave. Por lo que tampoco se cumplió con este extremo. ASI SE DECIDE.

En relación con la tercera exigencia, “Que el error sea espontaneo”. Este extremo requiere que el error debe provenir de la propia persona que lo alega, puesto que si proviene de un tercero estaríamos ante un caso de dolo o violencia. El profesor La Balle, de la Facultad de Derecho de París, (citado por Dr. O.P.H., en la obra Apuntes de Obligaciones, Tomo I, pág. 379) “…cuando estudia el error, lo denomina “error espontáneo”. ¿Por qué lo califica así? Cree necesario calificar el error de “espontáneo” porque también el dolo produce error. Si decimos únicamente error, no podríamos diferenciarlo del dolo. La diferencia entre uno y otro es que en el error propiamente dicho la equivocación se produce de un modo espontáneo, mientras que en el dolo el error es provocado...” De acuerdo con lo alegado por la parte reconvineinte el error provino de los actores reconvenidos, quienes “…antes de la firma del documento de Opción a Compra autenticado ya identificado, en la Notaría Pública de El Vigía me indicaron que leyera la última línea de la página que ahí rezaba CUARTA: El tiempo de Vigencia de esta opción es de Noventa (90) días a partir…, ahí estaba claro el lapso y que firmara que habían habilitado y quienes reciben las firmas no podían esperar tanto, …”, por lo que tampoco se cumplió con este extremo. ASI SE DECIDE.

En relación a la tercera exigencia, “Que el error sea común”, que consiste en el hecho de que ambas partes contratantes hubiesen incurrido en el mismo error, caso contrario, se producirían situaciones reñidas con principios elementales de equidad. Tampoco se cumplió en el caso de autos, puesto que solo ha sido alegado por la demandada reconviniente. ASI SE DECIDE.

Por otro lado el artículo 1.149 del Código Civil dispone que: “La parte que invoca su error para solicitar la anulación de un contrato está obligada a reparar a la otra parte los perjuicios que le ocasione la invalidez de la convención si el error proviene de su propia falta y la otra parte no lo ha conocido o no ha podido conocerlo…”

Este artículo obliga al demandante que alega su error para anular la convención, a indemnizar a la otra parte, lo que podría considerarse como un requisito de procedencia de la acción reconvencional, es decir, la accionante debió ofrecer indemnización por los daños y perjuicios que ocasione la nulidad a la otra parte, si el error provino de su culpa o falta de diligencia, al no tener la previsión de leer el contrato de opción de compra-venta que suscribió con los actores reconvenidos, autenticado ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, con el Nro. 69, Tomo 53, por lo que debió ofrecer la correspondiente indemnización en el escrito de contestación reconvención y, al no hacerlo, no podría prosperar la acción reconvencional. Si por el contrario, el error provino de un tercero estaríamos ante un caso de dolo o violencia y tampoco podría prosperar la acción reconvencional. ASI SE DECIDE.

Adicionalmente, del análisis de los medios de prueba evacuados durante el presente juicio, resultó que en fecha 20 de abril de 2.006 se presentó ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M. para su protocolización, el documento de compra-venta del inmueble tipo apartamento, distinguido con el Nro. 00-05, en el Edificio 01, del Bloque 15, de la Urbanización Bubuqui III, en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M. y se fijó para su otorgamiento el día 27 del mismo mes y año. Que el día 9 de mayo de 2.006, la Gerente del Banco Fondo Común le comunicó a la ciudadana R.J.G.P., que para ese día no había salido el cheque, por lo que no se firmó el documento traslativo de propiedad.

Así las cosas, los ciudadanos Y.C. y J.C.G.G., dieron cumplimiento a la condición estipulada en la cláusula analizada, como lo era la aprobación del crédito de la Ley de Política Habitacional, solicitado ante la institución financiera Fondo Común, y el desembolso del precio dependía de la mencionada institución, y como la vigencia del contrato dependía de esa condición estaba vigente el contrato de opción de compra-venta para la fecha en la que accionaron en contra de la ciudadana R.J.G.P..

En consecuencia, por las consideraciones antes expuestas, no resultó probado los extremos para que prospere el vicio en el consentimiento alegado por la reconviniente, conforme a lo previsto en el artículo 1.148 del Código Civil, en cuanto a que haya existido error en las condiciones esenciales del contrato fundamento de la acción. ASÍ SE DECIDE.-

Resuelto lo anterior, este Tribunal debe pasar a emitir pronunciamiento en cuanto al segundo requisito de procedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato como lo es: “la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción”.

Del análisis del contrato de opción de compra-venta cuyo cumplimiento se pretende en esta instancia, se determina que las obligaciones asumidas por la parte contra quien se dirige la acción ciudadana R.J.G.P., fueron las siguientes: 1) venderle a los ciudadanos Y.C.G.R. y J.C.G.G., el inmueble de su propiedad consistente en un apartamento, distinguido con el Nro. 00-05, en el Edificio 01, del Bloque 15, de la Urbanización Bubuqui III, en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M.; 2) mantener tal opción de venta por el lapso de noventa días (90) renovables automáticamente, por cuanto dicho término quedó sometido a la condición de que se aprobara el crédito por la Ley de Política Habitacional; 3) mantener el precio de venta en la cantidad de TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 38.000.000,00); 4) una vez aprobado el préstamo, “... firmar y otorgar el correspondiente documento de traspaso contentivo de la hipoteca o crédito aquí indicado…”.

Del análisis de los medios de prueba evacuados en la presente causa, como se dijo resultó probado que el préstamo por la Ley de Política Habitacional, fue aprobado a los ciudadanos Y.C.G.R. y J.C.G.G., por el precio estipulado en el mismo.

No obstante, una vez aprobado el crédito y presentado para su protocolización el documento de compra-venta, la ciudadana R.J.G.P., se negó a otorgar el documento traslativo de propiedad.

En consecuencia, se encuentra verificado el otro supuesto de hecho previsto por el artículo 1.167 del Código Civil, como es la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción. ASÍ SE ESTABLECE.-

Como corolario de las consideraciones anteriores, en el caso en cuestión quedó demostrado en juicio la verificación de los requisitos de la pretensión de la acción de cumplimiento de contrato, como son la existencia de un contrato bilateral y la no ejecución de la obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, de allí que resulte procedente el cumplimiento del contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 27 de junio de 2005, inserto bajo el Nro. 69, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría Pública, suscrito por los ciudadanas R.J.G.P., en su carácter de vendedora y Y.C.G.R. y J.C.G.G., en su carácter de compradores, tal como quedará determinado en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.-

VII

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía, constituido con Asociados, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda incoada por cumplimiento de contrato por los ciudadanos Y.C.G.R. y J.C.G.G., venezolanos, mayores de edad, cedulados con los Nros. 15.356.079 y 16.307.801, respectivamente, y domiciliados en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., contra la ciudadana R.J.G.P., venezolana, mayor de edad, soltera, cedulada con el Nro. 3.428.955, domiciliada en la ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M..

Como consecuencia de la anterior declaratoria, se ORDENA a la ciudadana R.J.G.P., antes identificada, cumplir con la obligación por ella asumida en el contrato de opción de compraventa, autenticado por ante la Notaría Pública de El Vigía, Estado Mérida, en fecha 27 de junio de 2005, inserto con el Nro. 69, Tomo 53 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Notaría Pública, por lo que debe hacer la tradición del inmueble de su propiedad constituido por el apartamento distinguido con el Nro. 00-05, ubicado en la Urbanización Bubuqui III, Edificio 01, Bloque 15, en esta ciudad de El Vigía, Municipio A.A.d.E.M., con una superficie de sesenta metros cuadrados con setenta centímetros cuadrados (60,70 mts2), compuesto de tres habitaciones, sala-comedor, cocina, lavadero, baño y balcón, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte, con pared del apartamento No. 00-04; Sur, con pared del apartamento No. 00-06; Este, con pasillo de circulación del Edificio; Oeste, con fachada Oeste del Edificio; Techo, piso del apartamento Nº 01-03; y, por el Piso, el terreno donde está construido el Edificio, adquirido según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio A.A.d.E.M., en fecha 14 de diciembre de 1.993, bajo el No. 06, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Cuarto Trimestre, mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario del Municipio Autónomo A.A.d.E.M., previo el pago convenido en la opción de compra, fundamento del presente procedimiento.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la ciudadana R.J.G.P., al pago de las costas por haber resultado totalmente vencida en la pretensión principal y reconvencional.

Por los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, con sede en El Vigía, constituido con Asociados, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la reconvención incoada por nulidad de contrato, por la ciudadana R.J.G.P., antes identificada, contra los ciudadanos Y.C.G.R. y J.C.G.G., antes identificados.

De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes.

PUBLIQUESE, CÓPIESE Y REGÍSTRESE

DADO, FIRMADO Y SELLADO EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA. En El Vigía, a los cuatro días del mes de agosto del año dos mil catorce. 203º De La Independencia y 155º De la Federación.

EL JUEZ TITULAR,

J.C.N.G.

EL JUEZ PONENTE,

EURO A.L.L.

EL JUEZ ASOCIADO,

A.M.G.H.

LA SECRETARIA,

ABG. N.C.B.V.

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