Decisión nº PJ0192014000076 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 2 de Abril de 2014
| Fecha de Resolución | 2 de Abril de 2014 |
| Emisor | Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar |
| Ponente | Manuel Alfredo Cortes |
| Procedimiento | Interdicto De Obra Vieja |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL, AGRARIO Y T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR
ASUNTO: FP02-V-2013-001362
El día 24 de octubre de 2013 ingresó en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) un escrito continente de Interdicto de obra vieja presentado por la ciudadana R.R.F., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-3.500.494, debidamente asistida por el profesional del derecho Abg. F.J.R., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 95.689, en contra de la ciudadana E.Y.D.L.N.A..
Alega la accionante en su escrito lo siguiente:
Dice que la ciudadana R.R.F. es legitima propietaria y poseedora de un apartamento signado bajo el Nº B-2, piso 1, del edificio que tiene por nombre Conjunto Residencial Los Naranjos y la parcela de terreno enclavada en ella documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Heres del Estado Bolívar de fecha 15 de diciembre del año 2008, anotado bajo el Nº 02, protocolo primero, tomo 24, cuarto trimestre del año 2008, folios 3 al 4, el apartamento se encuentra ubicado en la Calle C.V. en Ciudad B.M.A.H.d.E.B., linderos, medidas generales y coordenadas Universal Transversal Mercator (UTM) son los siguientes Norte: con estacionamiento general de las Residencias Los Naranjos; Sur: con patio que da al apartamento P-B-2; Este: con apartamento B-1 y oeste: con acceso peatonal al patio del apartamento P-B-2.
Narra que en el área del sur del terreno que según el documento de condominio es señalado como P-B-2 que pertenece primero a la ciudadana R.R.F. y luego al conjunto residencial ya que es de las llamadas zona verde del conjunto, la ciudadana de nombre E.Y.D.L.N.A.H. realizo y sigue realizando de manera arbitraria una edificación consistentes en unas fundaciones y el asentamiento de columnas de cemento y cabilla a los efectos de soportar una edificación de dos pisos.
Dice que esa edificación realizada por la demandada en la porción de terreno es un área verde que es propiedad del conjunto residencial Los Naranjos y que por tanto una persona no puede construir en esas áreas de terreno sin que tenga un permiso de todos los propietarios del conjunto residencial.-
Que esa construcción además que es ilegal por estar en una zona verde, la ciudadana E.Y.D.L.N.A.H. pretende tapar el acceso a las ventanas que dan al exterior del apartamento.
Indica que esa construcción que está haciendo la demandada en el lindero sur no solamente está construida por la planta baja sino también por un primer piso con bases para proseguir su construcción ya que al levantarse ambas construcciones ilegalmente produce depreciación inmediata y perturba la posesión.
Se fundamenta en los artículos 786, 771, 772, 761, 763 del Código Civil, de los artículos 716 y 717 del Código de Procedimiento Civil, y de los artículos 119, 135 y 144 de la Ley Orgánica para la Planificación y Gestión de la Ordenación del Territorio.-
Solicita que le sea prohibida la continuación de la obra denunciada por el temor de daño futuro en los inmuebles de la ciudadana R.R.F., restableciendo la situación jurídica infligida por la ciudadana E.Y.D.L.N.A.H., ordenando la devolución a su estado natural de la referida calle.
Que demanda a la ciudadana E.Y.D.L.N.A.H., por acción de interdicto de obra vieja y solicita se dicte decreto de prohibición de continuar la obra vieja a favor de la demandante por el daño sufrido, la demolición de las construcciones realizadas en el lindero sur del Conjunto Residencial Los Naranjos.-
Estima su demanda en la cantidad de treinta mil bolívares (30.000,00).
Mediante auto de fecha 05/11/2013 se admitió la querella interdictal de obra vieja y se fijó el traslado del tribunal para el tercer día de despacho.-
El día 10/01/2014 el alguacil del tribunal consignó boleta de notificación del experto designado por el tribunal y en fecha 15/01/2014 se realizo acta de juramentación y aceptación del experto H.J.F.R., quien solicitó un plazo de 08 días de despacho para la entrega del informe.-
El día 14/03/2014 se llevó a cabo el traslado del tribunal fijado mediante autos al Conjunto Residencial Los Naranjos, estuvo presente la parte demandante acompañada por su apoderado judicial Abg. F.J..
El día 18/03/2014 el experto H.J.F. consignó el informe respectivo.
ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN
El interdicto de obra vieja lo prevé el artículo 786 del Código Civil y su presupuesto fundamental de procedencia es que el querellante tema fundadamente que un edificio, un árbol o cualquier otro objeto amenace con un daño próximo un predio u otro objeto poseído por él. Es importante destacar que el procedimiento del interdicto de obra vieja es sustancialmente el mismo previsto en el artículo 713 del Código Procesal Civil para la sustanciación del interdicto de obra nueva.
Ahora bien, en nuestro ordenamiento jurídico procesal existe otra acción de naturaleza cautelar que está sujeta a sus propios requisitos de procedencia que tiene en común con los llamados interdictos prohibitivos (de obra nueva y de daño temido), además de la naturaleza esencialmente provisoria de la tutela que brinda la decisión dictada por la autoridad judicial, el que el procedimiento que se sigue para sustanciarla es el mismo. Esa acción a la que se refiere el Tribunal es la de defensa de las cosas comunes prevista en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal cuyo tenor es el siguiente:
“Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo del setenta y cinco (75%) de los propietarios, por los motivos siguientes:
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Cuando fuesen contrarias a la Ley o al documento de condominio.
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Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble.
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Cuando su costo no esté debidamente justificado.
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Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio.
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Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las reclamaciones serán formuladas antes los Tribunales competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente al interdicto de la obra nueva.
El juzgador ha hecho referencia a la acción de defensa de las áreas comunes consagrada en la Ley de Propiedad Horizontal porque esa es la naturaleza de la primera pretensión que la querellante hace valer en su libelo al denunciar que parte accionada construyó en un área verde del Conjunto Residencial Los Naranjos. Esta denuncia encuadra en el literal “a” del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En el documento de condominio no se menciona que el patio del edificio sea un área común de uso general para todos los apartamentos. En efecto, en el capítulo segundo de ese documento que trata de las cosas de uso común y privativas de cada apartamento, secciones primera y segunda, se declaran comunes: todas aquellas porciones, servicios, instalaciones y cuanto en el edificio se encuentre que no esté expresamente determinado como formando parte de un particular apartamento (sección 1ª) y luego se enumeran las cosas comunes a todos los apartamentos: 1) la fachada del edificio; 2) las escaleras; 3) depósitos de basura y sus instalaciones de recolección; 4) los cimientos o bases y su estructura; 5) las instalaciones de servicio telefónico; 6) el tanque de reservorio de agua potable; 7) hidroneumático; 8) portones (sección 2ª).
Como puede observarse, el patio del edificio no se considera como un área común a todos los apartamentos y de cara al enunciado general a que se refiere la sección primera conforme al cual todas aquellas porciones, servicios, instalaciones y cuanto en el edificio se encuentre que no esté expresamente determinado como formando parte de un particular apartamento son considerados áreas de uso común se advierte que en el documento de condominio expresamente se atribuye en propiedad a los apartamentos de la planta baja todo el patio del edificio. Así lo dice el capítulo primero, sección segunda en que se describen las medidas y linderos de los apartamentos P-B-1 y P-B-2.
Ahora bien, en el folio 111 cursa una copia certificada de un plano de la planta de ubicación y situación relativa del Conjunto Residencial Los Naranjos. Ese plano fue certificado por Director Sectorial de Transporte e Infraestructura de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar y allí claramente puede observarse que las porciones de terreno ubicadas en el frente y atrás de los apartamentos de la planta baja son áreas verdes del edificio. En tal condición, ellas están sujetas a la restricción impuesta en el artículo 138 de la Ley Orgánica para la Planificación y Gestión de la Ordenación del Territorio según el cual “las áreas verdes de protección podrán servir para la prestación de determinados servicios o vías conforme lo establezca el reglamento”. En particular el patio está sujeto al régimen contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal que dispone en su artículo 5 que son áreas comunes a todos los apartamentos las azoteas patios y jardines con la salvedad de que cuando dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste.
La interpretación concordada del documento de condominio y de los artículos 138 de la Ley Orgánica para la Planificación y Gestión de la Ordenación del Territorio y el artículo 5 de Ley de Propiedad Horizontal lleva este sentenciador a establecer que ciertamente el patio del edificio Conjunto Residencial Los Naranjos es del uso exclusivo de los propietarios de los apartamentos P-B-1 y P-B-2, porque así lo prevé el documento de condominio, pero esa porción de terreno está sometida a una limitación legal de la propiedad establecida conforme a los artículos 545 y 646 del Código de Civil que limita el derecho de los propietarios de los apartamentos situados en la planta baja al uso exclusivo del patio y conforme al destino ordinario previsto en los planos de la obra autorizados por la autoridad urbanística local (Dirección Sectorial de Transporte e Infraestructura de la Alcaldía) en los cuales se clasificó esa porción como área verde.
El patio del edificio pertenece a la categoría de “cosa común de uso exclusivo de un determinado apartamento” que es una categoría de cosas comunes que prevén los artículos 5, letra “c”, 8, 12, 22 y 26 de la Ley de Propiedad Horizontal. Estos dispositivos le atribuyen a la parte querellada el uso y la conservación de esas “cosas comunes de uso exclusivo de un determinado apartamento”, pero tal derecho de uso debe ejercerse respetando el destino ordinario previsto para esas cosas de modo que el propietario no puede variar ese destino transformando un patio o jardín al que sólo se tiene acceso a través de su apartamento construyendo allí una vivienda para alquiler, por ejemplo. Conforme al artículo 5, letra “c” de la Ley de Propiedad Horizontal las azoteas, patios o jardines cuando a ellos sólo se tenga acceso a través de un apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del propietario de éste sin que de esta norma ni de ninguna otra se pueda interpretar que el propietario puede cambiar el destino de esas azoteas, patios o jardines.
El artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que al documento de condominio se debe acompañar para ser agregados al cuaderno de comprobantes los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes donde deben estar claramente demarcadas las áreas comunes, planos que deben estar previamente conformados por el proyectista de la obra o por un profesional autorizado que debará hacer constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los usos comunes del edificio, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. La norma no distingue entre cosas comunes a todos los apartamentos y cosas comunes de uso exclusivo de determinado o determinados apartamentos de modo que si antes de la enajenación del edificio el legislador quiso asegurarse que no se alterarán ni modificaran las cosas comunes, sus anexidades y pertenencias parece obvio que tampoco pueden alterarse ni modificarse tales áreas después de enajenados los apartamentos, si que se recabe el acuerdo de los propietarios en la forma prevista en los artículos 9 y 10.
Partiendo de lo anterior este Tribunal considera que la construcción que adelanta la querellada E.Y.D.L.N.A.H. debe ser suspendida en la forma prevista en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal por cuanto ella es contraria a los planos del edificio Conjunto Residencial Los Naranjos en los que se demarca el patio como área verde por cuya razón en ella no puede la demandada construir una vivienda a pesar de que el terreno sea de su uso exclusivo. Así pues, en el dispositivo de este fallo se ordenará la notificación de la demandada para que se abstenga de continuar la obra, notificación que será practicada en la forma prevista en el artículo 233 del Código Procesal Civil. Para asegurar la efectividad de la orden de suspensión se designará a un práctico que procederá a dejar constancia del estado de la obra en la que describirá los materiales empleados y los que faltaren emplear para terminarla. Al informe pericial se deberá acompañar un registro fotográfico de la construcción.
Asimismo, para asegurar a la demandada el resarcimiento que pueda producirle la suspensión decretada en esta decisión la parte actora deberá constituir en un plazo no mayor de 30 días calendarios una caución (prenda, hipoteca, fianza) por la suma de cuarenta y cinco mil Bolívares. En lo sucesivo esta causa seguirá tramitándose en la forma prevista en los artículos 715 y 716 del Código de Procedimiento Civil. La notificación deberá hacerse a la demandada bajo apercibimiento de que las obras realizadas contraviniendo la suspensión aquí decretada serán destruidas por cuenta de la querellada que deberá abonar a la demandante los gastos en que incurra. Cúmplase.
La decisión precedente hace inoficioso la resolución de los otros alegatos planteados en la querella.
DECISIÓN
En fuerza de las consideraciones precedentes, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, se decreta la suspensión de la construcción emprendida por la señora E.Y.D.L.N.A.H. en el patio del apartamento P-B-2 de la planta baja del Conjunto Residencial Los Naranjos, siendo los linderos del apartamento los siguientes: Norte: con estacionamiento general de las Residencias Los Naranjos; Sur: con patio que da al apartamento P-B-2; Este: con apartamento B-1 y oeste: con acceso peatonal al patio del apartamento P-B-2.
Notifíquese la suspensión a la demandada en la forma prevista en el artículo 233 del Código procesal Civil bajo apercibimiento de que las obras realizadas contraviniendo la suspensión aquí decretada serán destruidas por cuenta de la querellada que deberá abonar a la demandante los gastos en que incurra.
Se ordena a la parte actora constituir una caución por la suma de Bs. 45.000,00 para asegurar a la demandada el resarcimiento que pueda producirle la suspensión decretada en esta decisión para lo cual dispondrá de un plazo de 30 días calendarios consecutivos contados a partir de la publicación de este fallo.
Se designa al experto ciudadano H.F., ingeniero civil, titular de la cedula de identidad Nº V-3.020.050, para que proceda a dejar constancia del estado de la obra en la que describirá los materiales empleados y los que faltaren emplear para terminarla. Al informe pericial se deberá acompañar un registro fotográfico de la construcción. Notifíquese al mencionado ciudadano a afectos de que comparezca a prestar el juramento de ley.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencia de este Tribunal, en Ciudad Bolívar, a los dos días del mes de abril de dos mil catorce.- Años: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.-
El Juez,
Abg. M.A.C..-
La Secretaria,
Abg. S.A.C.P.-
En la misma fecha se publicó la anterior sentencia y se cumplió con lo ordenado, siendo las once y treinta y nueve minutos de la mañana (11.39 a.m).-
La Secretaria,
Abg. S.A.C.P.-
MAC/SACHP/tgsdm.
Resolución Nº PJ0192014000076
