Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 18 de Septiembre de 2007

Mis poderdantes reconocen y aceptan como cierto que el apartamento N° 33 situado en la planta tercera del Edificio Pitiquenia, construido sobre la parcela No 114 de la Urbanización Lomas del Mirador, Boulevard El Cafetal, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan de documento protocolizado el 7 de julio de 1983 en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda bajo el N° 20, Tomo 4, Protocolo 1°, cuya copia corre en autos marcada “F” y se dan aquí por reproducidos en su totalidad, fue realmente adquirido a partes iguales por C.A.N. y C.R.A.N., correspondiéndole a cada una de ellas la MITAD de los derechos de propiedad sobre dicho inmueble, conforme éstas mismas lo declaran en el documento autenticado el 17 de diciembre de 1985 por la Notaria Pública Primera del extinto Distrito Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 74, Tomo 175 de Autenticación, que marcado “E” corre también en autos, y que por acuerdo entre las tres citadas compradoras, aparece C.A.N. adquiriéndolo bajo su solo y único nombre en el citado documento marcado “F”.

De la misma manera, y como consecuencia de lo anterior, mis representadas aceptan como cierto que al momento de su muerte, C.A.N. era propietaria de la mitad (1/2) de la totalidad de los derechos de propiedad del antes citado apartamento Nº 33, que hubo por compra, junto con C.R.A.N., como arriba en esta cláusula quedó dicho. Mis representadas aceptan como cierto que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 822 del Código Civil, la herencia de su madre C.A.N. se divide entre ellas dos, como únicas descendientes con filiación comprobada, y que como consecuencia de ello, mis representadas son propietarias a partes iguales de la mitad (1/2) de la totalidad de los derechos de propiedad del antes citado apartamento Nº 33 que pertenecieron a su madre, C.A.N..

Mis representadas aceptan como cierto que, asimismo, C.R.A.N. es propietaria de la mitad (1/2) de la totalidad de los derechos de propiedad del antes citado apartamento Nº 33, que hubo por haberla comprado junto con C.A.N., como arriba en esta cláusula quedó dicho.

Mis representadas aceptan como cierto que el valor del referido apartamento Nº 33, es la cantidad de trescientos treinta millones de bolívares (Bs. 330.000.000,00), como quedó establecido del avalúo efectuado en el mes de mayo de 2007 por la perita S.F., matriculada en la Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela (SOITAVE) bajo el Nº 284, y en Sudaban bajo el Nº 896, que se acompaña marcado “Anexo Y”.

Mis representadas aceptan como cierto que de la cantidad de Bs. 250.000.000,00 que es el valor del arriba suficientemente identificado apartamento Nº 194 del Edificio Torre “E” del Conjunto Residencial El Naranjal, las siete dieciochoavas (7/18) partes, es decir, la cantidad de Bs. 97.222.222,20 le pertenecen a A.C.A. y V.C.A. como herederas de C.A.N., y las once dieciochoavas (11/18) partes restantes, o sea la cantidad de Bs. 152.777.777,80, le pertenecen a C.R.A.N..

Del mismo modo, mis representadas aceptan como cierto que de la cantidad de Bs. 330.000.000,00 que es el valor del arriba suficientemente identificado apartamento Nº 33 del Edificio Pitiquenia, del Boulevard El Cafetal, la mitad (1/2), es decir, la cantidad de Bs. 165.000.000,00 le pertenece a A.C.A. y V.C.A. como herederas de C.A.N., y la mitad (1/2) restante, es decir, la cantidad de Bs. 165.000.000,00 le pertenece a C.R.A.N., según se estableció arriba en la cláusula Tercera.

Mis representadas aceptan como cierto que sumadas las cifras anteriores, los derechos de propiedad que pertenecen a C.R.A.N. sobre los apartamentos Nos. 194 y 33, tienen un valor total de Bs. 317.777.777.80, y que, del mismo modo, los derechos de propiedad que pertenecen a A.C.A. y V.C.A., como herederas de C.A.N. sobre los apartamentos Nos. 194 y 33, tienen un valor total de Bs. 262.222.222,20.

Mis representadas aceptan como cierto que, como lo señala la actora en su libelo, a partir de mayo de 2005 y hasta el presente momento, V.C.A. ejerce exclusivamente el dominio y se ha servido de manera exclusiva del referido apartamento Nº 194, y que, igualmente, a partir de octubre de 2005 y hasta el presente momento, la misma V.C.A. ejerce exclusivamente el dominio y se ha servido de manera exclusiva del referido apartamento N° 33, impidiéndole a la actora el acceso a él mediante el cambio de las cerraduras de la puerta de entrada. Aceptan igualmente que tal circunstancia le ha ocasionado a C.R.A.N. hasta la presente fecha un empobrecimiento, por rendimiento de capital dejado de percibir, calculado por ellas conservadoramente en la cantidad de Bs. 64.950.000,00, de los cuales la cantidad de Bs. 27.750.000,00 corresponde al apartamento Nº 194 y la cantidad de Bs. 37.200.000,00 corresponde al apartamento Nº 33.

Mis representadas aceptan como cierto que C.R.A.N. ha pagado por concepto de gastos de condominio la cantidad de Bs. 13.821.865,00, de los cuales la cantidad de Bs. 4.088.625,00 corresponde al apartamento Nº 194 para el período que va de diciembre de 2004 a junio 2007, ambos inclusive, y la cantidad de Bs. 9.733.240,00 corresponde al apartamento Nº 33 para el período que va de de mayo de 2005 a junio de 2007, ambos inclusive.

Para dar por terminado el presente juicio, mis representadas ofrecen a la actora practicar la partición amistosa de los bienes comunes, como lo permite el artículo 788 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera: A) A.C.A. y V.C.A. le adjudican en plena y exclusiva propiedad y posesión a C.R.A.N., la totalidad de los derechos de propiedad que a ellas pertenecen como herederas de C.A.N. sobre el antes citado apartamento Nº 33 situado en la planta tercera del Edificio Pitiquenia, construido sobre la parcela Nº 114 de la Urbanización Lomas del Mirador, Boulevard El Cafetal, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda. A dicho apartamento, que tiene una superficie de cien metros cuadrados con veinte y cuatro decímetros cuadrados (100,24 m2), le corresponde dos unidades con setenta centésimas por ciento sobre las cosas y cargas comunes del condominio, y sus linderos son: NORTE, espacio abierto que da a la fachada Oeste del edificio, dependencia para colector de basuras, hall de circulación por donde tiene su entrada el apartamento N° 32; SUR, fachada del Edificio; ESTE, fachada del Edificio y apartamento N° 32; y OESTE, fachada del edificio; sus demás determinaciones constan de documento protocolizado el 7 de julio de 1983 en la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda bajo el N° 20, Tomo 4, Protocolo 1°, por el cual nuestra causante lo adquirió. A los derechos que mis representadas aquí adjudican, equivalentes a la mitad (1/2) de la totalidad de los derechos de propiedad del antes deslindado inmueble, se les establecido de mutuo acuerdo un valor de ciento sesenta y cinco millones de bolívares (Bs. 165.000.000,00 ), y como consecuencia de esta adjudicación la copropietaria C.R.A.N. adquiere a partir de la firma del presente documento la exclusiva propiedad de la totalidad de los derechos de propiedad de dicho inmueble, cuyo valor total ha sido establecido a los solos efectos registrales en la cantidad de trescientos treinta millones de bolívares (Bs. 330.000.000,00). Mi representada V.C.A. se obliga a poner el apartamento Nº 33 en posesión de la propietaria C.R.A.N. en el plazo máximo de tres meses contado a partir de la firma de esta partición amistosa, libre de personas y cosas, excepto los bienes propios de C.R.A.N., en perfecto estado de conservación y mantenimiento, con todas sus instalaciones, pisos y paredes, calentador de agua, equipo hidroneumático e instalaciones eléctricas y de aguas, cañerías, desagües, puertas, ventanas y similares; instalaciones sanitarias y eléctricas, puertas y ventanas, etc., en perfecto estado de funcionamiento, y solvente en el pago de gastos de condominio, y del impuesto sobre inmuebles urbanos y aseo urbano, y por los servicios públicos que utiliza, tales como teléfono, luz eléctrica y gas, lo que comprobará con la entrega de los correspondientes recibos cancelados. Tendrá derecho a una prórroga de tres meses adicionales, la que deberá solicitar con 30 días de anticipación al vencimiento del plazo inicial de tres meses, para lo cual deberá estar solvente en el pago de los conceptos antes señalados y, además, deberá previamente entregar a C.R.A.N. un cheque de gerencia emitido a su favor, por la cantidad de seis millones de bolívares, por concepto de indemnización por la disminución patrimonial o económica ocasionádale al mantenerla todo el tiempo señalado para la prórroga única desposeída de sus bienes. V.C.A. se obliga igualmente a pagarle a C.R.A.N., por concepto de cláusula penal, una cantidad equivalente al valor que el Ejecutivo Nacional hubiera establecido al momento del pago, para seis unidades tributarias, por cada día de retraso en la entrega de dicho inmueble, contado desde el momento del incumplimiento, hasta que la parte actora reciba dicho inmueble a su satisfacción y expida el recibo correspondiente.

2. C.R.A.N. le adjudica en plena y exclusiva propiedad y posesión a A.C.A. y V.C.A., la totalidad de los derechos de propiedad que a ella pertenecen sobre el antes citado apartamento Nº 194 situado en la planta diez y nueve del Edificio Torre “E” del Conjunto Residencial El Naranjal, ubicado en el sitio conocido como Las Minas de Baruta, en jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, que tiene una superficie aproximada de setenta y nueve metros cuadrados con sesenta decímetros cuadrados, consta de cocina lavadero, estar comedor, balcón, tres dormitorios y dos baños; al cual le corresponde un porcentaje de cero unidades seiscientas ochenta y cuatro mil doscientas veinte y nueve millonésimas por ciento (0,684229%) sobre las cosas comunes y cargas de la comunidad, y también le corresponde el puesto de estacionamiento marcado con el número setecientos treinta y seis, situado en la planta Sótano Uno del edificio para estacionamiento de vehículo designado con el número Dos (Nº 2); cuyos linderos son: NORTE, hall de ascensores; SUR, fachada Sur del edificio; ESTE, apartamento número 195 y fachada Este del edificio; y, OESTE, fachada Oeste del edificio. Las demás determinaciones del arriba descrito inmueble constan de documento protocolizado el 14 de septiembre de 1979 ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 38, Tomo 29, Protocolo 1º. Los derechos que C.R.A.N. aquí adjudica a mis representadas equivalen a once dieciochoavas partes (11/18) de la totalidad de los derechos de propiedad del antes citado apartamento Nº 194, como arriba quedó explicado; y se les establecido de mutuo acuerdo un valor de ciento cincuenta y dos millones setecientos setenta y siete mil setecientos setenta y siete bolívares con ochenta céntimos (Bs. 152.777.777,80). Como consecuencia de esta adjudicación las copropietarias A.C.A. y V.C.A. adquieren a partir de la firma del presente documento la exclusiva propiedad de la totalidad de los derechos de propiedad de dicho inmueble cuyo valor total ha sido establecido a los solos efectos registrales en la cantidad de doscientos cincuenta millones de bolívares (Bs. 250.000.000,00).

3. La cantidad de Bs. 12.222.222,20, diferencia entre la cantidad de Bs. 317.777.777,80, monto que según arriba se determinó correspondía a C.R.A.N. en los bienes comunes sometidos a partición y la cantidad de Bs. 330.000.000,00, valor del bien que se le adjudicó, será deducida de la cantidad de Bs.78.771.865,00 que, según se explicó en la cláusula Quinta debe V.C.A. por concepto de gastos de condominio e indemnización por el servicio exclusivo que ha hecho de los bienes comunes, quedando un saldo deudor a favor de C.R.A.N. de Bs. 66.549.642,80, de los cuales A.C.A. le ha pagado la cantidad de Bs. 60.549.642,80 con expresa subrogación de los derechos y acciones que la acreedora tenía en contra de la deudora V.C.A., quien además asume el pago de los impuestos municipales correspondientes a los períodos en que ha mantenido el dominio exclusivo de ambos apartamentos. Por vía de gracia mis representadas solicitan que la acreedora C.R.A.N. le condone a V.C.A. el pago de los restantes Bs. 6.000.000,00 que le queda a deber.

Y yo, C.R.A.N., parte actora en el presente juicio de partición, suficientemente identificada en autos, asistida por la abogada en ejercicio de este domicilio L.B.H.V., venezolana, mayor de edad, soltera, con cédula de identidad N° 3.176.841 y matriculada en el Instituto de Previsión del Abogado bajo el N° 21.099, declaro: Que acepto el ofrecimiento de partición amistosa de los bienes arriba identificados que tenemos en comunidad que me hacen A.C.A. y V.C.A., en los términos que ellas mismas expresan arriba en este documento y, en consecuencia, acepto la adjudicación que allí me hacen del cincuenta por ciento de los derechos de propiedad que tienen sobre el apartamento Nº 33 del edificio Pitiquenia, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones se expresan arriba y doy aquí por reproducidas. Igualmente, declaro que acepto adjudicarle a A.C.A. y V.C.A. la totalidad de las once dieciochoavas partes (11/18) de la totalidad de los derechos de propiedad del antes citado apartamento Nº 194 situado en la planta diez y nueve del Edificio Torre “E” del Conjunto Residencial El Naranjal. Declaro, además, que acepto concederle a V.C.A. el plazo de gracia de tres meses arriba solicitado, contado hasta la firma del presente documento, para que me entregue el apartamento Nº 33 del edificio Pitiquenia, arriba deslindado, libre de personas y en las mismas condiciones y términos que ella misma expone arriba, y acepto por vía de gracia rebajar a la cantidad de Bs. 6.000.000,00, en las mismas condiciones y términos que ella misma expresa arriba, la deuda que conmigo tiene por concepto de gastos de condominio e indemnización.

Las partes que suscriben la presente transacción, se transmiten en la forma expresada el dominio y la propiedad de los bienes partidos, asumiendo C.R.A.N., por una parte, y A.C.A. y V.C.A., por la otra, el pago en partes iguales de las costas y costos que este juicio pudiera le pudiera ocasionar; y declaran que nada quedan a reclamarse recíprocamente con motivo de este juicio de partición, ni por causa de los derechos hereditarios dejados por las finadas I.A.N., C.L.N.D.A. y C.A.N. sobre los apartamentos Nos. 194 del Edificio Torre “E” del Conjunto Residencial El Naranjal y 33 del edificio Pitiquenia, arriba deslindados, por lo que, igualmente renuncian a cualquier acción, eventual y futura, relacionada o derivada de dicha partición y con cualquier diferencia surgida con respecto a dichos derechos, con la advertencia de que el plazo de gracia arriba otorgado para la entrega del apartamento Nº 33, y la rebaja acordada en el monto de la deuda por concepto de gastos de condominio e indemnización, quedarán sin efecto alguno en caso de que cualquiera de las partes intentara cualquier tipo de acción o recurso judicial en contra de la presente transacción, considerándose vencidos a partir de ese momento todos los plazos arriba señalados. Las partes declaran expresamente que la falta de oportuno cumplimiento de una cualquiera de las obligaciones contraídas por V.C.A. en este documento y, muy especialmente, la obligación de desocupar y entregar el apartamento Nº 33 del edificio Pitiquenia al vencimiento del plazo que arriba se le concede, le dará derecho a la actora C.R.A.N., a solicitar la ejecución forzosa de la presente transacción como sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, vencido el plazo de cumplimiento voluntario, y a exigir, además, el pago de las cantidades especificadas por V.C.A. arriba en este documento por concepto de cláusula penal convencionalmente establecida y la inmediata entrega material del apartamento Nº 33 del edificio Pitiquenia. Ambas partes solicitan al Tribunal la homologación de esta transacción, de acuerdo con lo establecido en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, y que declare terminado el proceso, ordene el archivo del expediente y expida dos copias certificadas del presente escrito con sus resultas, y del auto que la provea…”.

II

Para decidir, se considera:

La ley acepta que la liquidación de la comunidad se haga amigablemente cuando en el artículo 788 del Código de Procedimiento Civil señala:

"Lo dispuesto en este Capítulo no coarta el derecho que tienen los interesados para practicar amigablemente la partición; pero si entre ...".

En tal sentido, el artículo 1713 del mencionado Código Civil, define el contrato de transacción en los siguientes términos:

"La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual".

De otra parte, la fuerza que el convenio tiene entre aquellos que lo suscriben, es el de la cosa juzgada, conforme puede verse del texto de los preceptos 255 de Código de Procedimiento Civil y 1718 de Código Civil, al disponer simultáneamente lo siguiente: "La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada".

Por su parte el artículo 256 del mencionado Código adjetivo manda homologar el acuerdo si el mismo no lesiona normas de orden público cuando establece:

"Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución".

Ahora bien, de lo antes expuesto considera quien aquí decide, que el negocio jurídico contenido en el escrito suscrito por las partes, es una transacción al terminar un litigio pendiente y hacerse los contendores recíprocas concesiones, pues se formaron lotes con los bienes comunes y los copartícipes se hicieron entre sí adjudicaciones de éstos; y además, el Tribunal encuentra que el contrato cumple con los requisitos exigidos en las normas antes citadas, como lo son: 1) la capacidad para disponer de la pretensión o derecho litigioso, es decir, las partes tienen capacidad plena para obligarse válidamente y disponer de sus derechos patrimoniales con lo cual pueden efectuar la separación de bienes que en este caso liquida la comunidad existente entre los litigantes; y, 2) la transacción ejercida no versa sobre cuestiones en las cuales se prohíba este tipo de contratos, de manera que es evidente que no se afecta el orden público al observarse que los derechos transigidos son del dominio privado de las partes, con todo lo cual resulta procedente en este caso HOMOLOGAR el contrato en mientes, y así se establecerá en el dispositivo de esta decisión.

III

En consonancia con lo razonado anteriormente, el Tribunal HOMOLOGA la liquidación de bienes efectuada por la demandante C.R.A.N., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-3.806.454, y las demandadas V.A.C. y A.C.A., venezolanas, mayor de edad, de este domicilio y portadoras de las cédulas de identidad números V-11.310.241 y V-11.742.068, respectivamente, únicas universales herederas de la codemandada C.A.N., en los términos contenidos en la misma.

Finalmente, la transacción realizada en los límites señalados, procede como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada de conformidad con lo previsto en el artículo 255 del Código de Procedimiento Civil.

Sin costas para nadie.

Publíquese, regístrese, déjese copia y en su oportunidad archívese el expediente.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C.J. del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los DIECIOCHO (18) días del mes de SEPTIEMBRE de dos mil siete (2007). Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.

EL JUEZ,

Dr. GERVIS A.T.

LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.