Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, Trabajo, Marítimo y Bancario de Carabobo (Extensión Puerto Cabello), de 6 de Diciembre de 2010

Comienza la presente causa por demanda incoada por el ciudadano RUDERICO A.D.R., quien actúa en su propio nombre y en nombre y representación de la Sociedad de Comercio INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., inicialmente asistido y posteriormente representado judicialmente por el Abogado N.G., contra la ciudadana GIUSEPPINA BIANCHINI de TASSONI, representada judicialmente por los Abogados R.E.M. y N.E.P.M.; todos arriba identificados, por RESOLUCION CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SUBSIDIARIAMENTE DAÑOS Y PERJUICIOS.-

Presentada la demanda por ante el Juzgado (Distribuidor) Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello, de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 29/04/2010, le correspondió a este Despacho conocer la presente causa, en virtud de la Distribución realizada en la misma fecha, conforme a Resolución N° 2125, de fecha 31/05/1993, emanada del extinto Consejo de la Judicatura (F-10).-

En fecha 30/04/2010 (F-29), este Tribunal admite cuanto ha lugar en derecho la demanda, emplazándose a la parte demandada para que compareciera a dar contestación a la demanda por ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, a que constara en autos su citación.-

En fecha 04/05/2010 (F-31), este Tribunal estampa auto anulando parcialmente el auto de admisión en lo concerniente al procedimiento a seguir en la presente acción, el cual es el procedimiento breve, reponiendo la causa al estado de corregir el auto de admisión; por lo que al folio 33 se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para el segundo (2do) día de despacho siguiente a que constare en autos su citación.-

En fecha 17/05/2010 (F-34), comparece la parte actora, asistido de abogado, y confiere Poder Especial al Abogado N.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 20.614.-

En fecha 02/07/2010 (F-58), comparece la Abogada R.E.M., en su condición de Apoderada Judicial de la demandada, ciudadana GIUSEPPINA GIANCHINI, se da por citada en la presente causa, consignado instrumento Poder de su representada para su vista y devolución, dejándose copia certificada del mismo en su lugar.-

En fecha 13/07/2010 (F-66 al 69), comparece la Abogada R.E.M., Apoderada Judicial de la demandada y consigna escrito de contestación a la demanda.-

Siendo la oportunidad para decidir el presente asunto, éste Tribunal en fecha 27/09/2010 dicta Sentencia Interlocutoria (F-132 al 140), reponiendo la causa al estado de que este Tribunal se pronunciara sobre la admisión o no de la Reconvención propuesta, anulando todas las actuaciones que rielan a los folios 70 al 131, ambos inclusiva; quedando definitivamente firme en fecha 06/10/2001 tal y como se desprende de auto que riela al folio 141.-

En fecha 06/10/2010 (F-142), este Tribunal admite cuando ha lugar en derecho la Reconvención planteada por la demandada-reconviniente, advirtiéndosele a la parte demandante-reconvenida, contestar la reconvención el segundo (2do) día de despacho siguiente a este, conforme lo establece el Artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.-

A los folios 143 al 144 comparece el Abog. N.G., Apoderado Judicial del demandante-reconvenido y consigna escrito de contestación a la Reconvención.-

A los folios 145 al 147 comparece el Abog. N.G., Apoderado Judicial de la parte actora y consigna escrito de Pruebas, sin anexos, siendo agregada y admitida la misma en su debida oportunidad, cuyas resultas constan en autos

Siendo la oportunidad de dictar Sentencia en la presente causa, este Tribunal da cuenta del cumplimiento de todos los lapsos, trámites y actos procesales de Ley, declarando válido el mismo, y para decidir y pronunciarse sobre la procedencia o no de la pretensión incoada, de seguidas lo hace sobre la base de las siguientes consideraciones:

ARGUMENTOS Y DEFENSAS DE LAS PARTES EN EL JUICIO

La demandante expone y pretende en su escrito libelar:

Que suscribió en calidad de arrendatario con la demandada un contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguida con el No. 29M-32, situado en la Mezzanina del Centro Comercial y Profesional Plaza, ubicado en la Calle Plaza, Parroquia Fraternidad, del Municipio Puerto Cabello, según documento debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Quinta de Valencia en fecha 07/03/2008, anotado bajo el No. 37. tomo 19, para ser destinado a ejercer el lícito comercio.-

Que en fecha 16/06/2008 junto con la ciudadana RUDEMARY DIAZ ROMERO procedió a constituir una sociedad de comercio la cual representan, denominada INVERSIONES CAYENA DORADA, C.A., con el fin de iniciar diligencias destinadas a ejercer el servicio de peluquería en el local arrendado por su persona.-

Que una vez constituida la sociedad de comercio solicitó a la demandada suscribieran nuevo contrato de arrendamiento pero con su representada INVERSIONES CAYENA DORADA, C.A., como arrendataria, para satisfacer los requerimientos de inscripción en el RIF y obtener la patente de industria y comercio; otorgándose dicho contrato en fecha 05/09/2008 por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, bajo el No. 41, tomo 235.-

Que en fecha 01/06/2008 obtuvo la inscripción de la empresa en el RIF con la dirección fiscal del local No. 29M-32 y, en fecha 29/07/2009 obtuvo la licencia sobre actividades económicas.-

Que luego de 2 años de contrato, y de haber realizado todas las gestiones, diligencias, inversiones, gastos y demás pagos pertinentes para la puesta en marcha de la empresa que representa, en Julio de 2009 comienzan a entregar a su representada cartas, circulares y comprobantes de relación de gastos referidos al local denominado 29M-33, siendo diferente al local que pensaba estaba ocupando, por lo que solicita aclaratoria a la apoderada judicial de la demandada sobre la irregularidad existente entre los locales 29M-32 y 29M-33, sin obtener aclaratoria formal sobre la situación planteada el cual impidió a su representada abrir sus puertas al público y explotar su actividad económica por el temor de estar ocupando un local comercial distinto al que había recibido autorización y los permisos respectivos.-

Que por las relaciones de gastos entregadas por el Condominio se pudo constatar que en efecto la Arrendataria le había entregado un local distinto al ofrecido en el contrato de arrendamiento, incumpliendo con lo dispuesto en la Cláusula PRIMERA de dicho contrato, no pudiendo su representada iniciar su giro comercial dado, pues al estar operando en un local comercial distinto al registrado estaría expuesta a sanciones, haciendo caso omiso la demandada a mis solicitudes de solucionar el caso planteado y ocasionando con esto serias lesiones, tanto a su patrimonio personal como al de su representada.-

Que el contrato fue redactado con las características de un contrato de adhesión, siendo redactadas sus cláusulas por una sola de las partes y la otra simplemente se adhirió.-

Fundamenta la demanda en los Artículos 1.159, 1.160, 1.164, 1.167, 1.271 y 1.273 del Código Civil; solicita la Resolución del Contrato celebrado con INVERSIONES CAYENA DORADA, C.A., como Arrendataria, y otorgado el 05/09/2008.- Demanda los Daños y Perjuicios y lucro cesante en la suma de Bs.F. 219.540,90 y; las costas y costos de la presente demanda.-

La parte accionante, a través de su apoderado judicial, en su escrito de Contestación a la Reconvención planteada (F-143 al 144), alega:

Niega, rechaza y contradice la temeraria reconvención por resultar evidente que la contrademanda es producto del desespero de la accionada de defender una causa judicial a todas luces indefendible e improcedente, en primer lugar, por no expresar con claridad y precisión su objeto y fundamentos, y al tratarse del cobro de cantidades supuestamente insolutas, evidentemente constituyen un objeto distinto al del juicio principal, por lo que debería en acatamiento a lo dispuesto en el Articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, determinarlos como lo indica el Artículo 340, Ejusdem.-

Que tampoco señala si va dirigida contra ambos demandantes o contra uno solo, por cuanto habla en singular sin precisar a cual de los demandantes se refiere.-

Que a pesar de que la demandada-reconviniente no cuantifica las sumas que supuestamente se le adeudan, es evidente que de unas simples operaciones aritméticas estas están muy por debajo de la cuantía de este Tribunal, siendo inadmisible la reconvención planteada conforme lo dispone el Articulo 888 del Código de Procedimiento Civil.-

Opone la Exception Non Adimpleti Contractus conforme al Artículo 1.168 del Código Civil, por cuanto la demandada ha aceptado en su contestación los hechos alegados en la demanda y que constituyen incumplimiento de su parte, mal podría exigir de los demandantes cumplir con sus obligaciones cuando ella incumplió primero con las propias.-

Por último, la demandada-reconviniente pretende se le paguen los cánones y servicios públicos del local que no entregó, de donde se deduce que mas adelante pudiera exigir el pago del local que entregó por error.-

La Apoderada Judicial de la demandada, expone las siguientes defensas en su escrito de contestación a la demanda (F-66 al 69):

Niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho la acción interpuesta por la actora por ser temeraria, en virtud de que, aun cuando es cierto que su representada dio en arrendamiento el local señalado por el accionado mediante contrato autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 05/09/2008, anotado bajo el No. 41, tomo 235, también es cierto que su representada lo hizo de buena fe, sin ninguna intención de causar daño o perjuicio de ningún tipo a la arrendataria.-

Niega, rechaza y contradice el hecho de que el ciudadano RUDERICO A.D.R. ejerza una acción en su nombre propio, por cuanto se estaría en el caso de la caducidad de la acción, al alegar el actor el hecho de haber sido en el principio arrendatario del mismo local (contrato autenticado en fecha 07/03/2008), condición que perdió en el momento que su representada, a petición del actor, termina la relación arrendaticia con este y celebra un nuevo contrato sobre el mismo local con la entidad mercantil INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., no pudiendo alegar continuidad contractual por cuanto aún cuando es el mismo objeto, se trata de dos contratos distintos, negando y contradiciendo la litis consorcio alegado por el actor.-

Niega, rechaza y contradice la pretensión del actor de inferir que su representada acepto celebrar el nuevo contrato, por cuanto lo cierto es que la accionante si acepto celebrar ese nuevo contrato con INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., (quedando el celebrado con el ciudadano DIAZ-ROMERO consecuentemente terminado o extinguido).-

Niega, rechaza y contradice que la actora no haya podido iniciar sus actividades comerciales, porque, como lo afirma en su libelo, en Julio de 2009 se entera de que el numero asignado al local arrendado no es el que esta señalado sino que es otro, ignorando igualmente su representada sobre ello.-

Niega que la actora haya notificado la situación a la arrendadora, incumpliendo así la demandante con su compromiso de informar o notificar a la arrendadora cualquier eventualidad de perjuicio o daño relacionado con el inmueble.-

Niega que la actora no puede alegar el no inicio de sus actividades comerciales por cuanto ese local lo ha usado y usufructuado por once (11) meses.-

Niega en definitiva, que su representada haya hecho caso omiso a sus solicitudes y que en virtud de ello haya generado los supuestos daños y perjuicios demandados; negando y rechazando tanto la fundamentación planteada en cuanto a los hechos, como en el derecho invocado.-

De la Reconvención planteada: Que lo cierto, real y verdadero es que la demandante-arrendataria le adeuda cánones de arrendamiento desde el mes de Diciembre de 2009, a razón de Bs. 2.400,oo mensuales, mas IVA e intereses moratorios, así como los montos por concepto de condominio, gastos de servicios públicos, y otros gastos, encontrándose insolvente; solicitando igualmente sea declarada la Resolución del Contrato con la consecuente entrega de desocupación del inmueble, y que en caso de retardo o de mora le sea aplicada la penalización contenida en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento.-

Fundamenta su contestación en los Artículos 34 y 35 de Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Artículos 884 y 885 del Código de Procedimiento Civil, y Artículos 1.585, 1.587, 1.592.2 y 1.596 del Código Civil.-

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES

EN EL JUICIO Y SU VALORACIÓN

De la valoración de las pruebas promovidas por la parte actora junto con el libelo y las promovidas y admitidas en el lapso probatorio:

Con el Libelo:

1) En cuanto a la copia simple del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la accionada y el ciudadano RUDERICO A.D.R., autenticado en fecha 07/03/2010 por ante la Notaría Quinta de Valencia, anotado bajo el No. 40, tomo 59 (F-11 al 14), este Despacho observa que: La documental que se a.t.d.u.c. simple de un documento autenticado que conforme al Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, su promoción se considera legal y pertinente y que al haber sido admitido como tal por la accionada, debe reputarse como reconocido y otorgársele todos los efectos y valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil.- De dicha documental, se desprende la existencia de una relación contractual arrendaticia que existió entre las partes ▬RUDERICO A.D.R. y la accionada▬, sobre el inmueble conformado por un Local comercial distinguido con el No. 29M-32, de 78,74 Mts.2 situado en la planta Mezzanina del sector conocido como Galería 29 del Centro Comercial y Profesional Plaza, ubicado en la Calle Plaza Puerto Cabello, Estado Carabobo; y el cual comprende de igual manera los derechos y obligaciones contractuales pactadas entre las partes, siendo que su análisis y utilidad se hará constar en los particulares posteriores.-

2) En cuanto a la copia certificada del Registro de Comercio de INVERSIONES CAYENA DORADA, C.A (F-15 al 21), este Despacho observa que: Que al tratarse dicha documental de una copia certificada de un documento público, debe tenerse este como un mecanismo procesal probatorio con mérito suficiente y carácter de plena prueba, que aprecia este Tribunal conforme lo dispuesto en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y en el cual se comprueba efectivamente la existencia de la mencionada empresa y en lo que se refiere al contenido allí expresado.-

3) En cuanto al documento original del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la accionada y la entidad mercantil INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., autenticado en fecha 05/09/2010 por ante la Notaría Quinta de Valencia, anotado bajo el No. 41, tomo 235 (F-24 al 26), este Despacho infiere que: La documental que se analiza trata de un documento autenticado, que al haber sido admitido como tal por la accionada, deben otorgársele todos los efectos y valor probatorio de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil.- De la cual resulta la existencia de una relación contractual arrendaticia que existió entre las partes ▬INVERSIONES CAYENA DORADA, C.A., y la accionada▬, sobre el inmueble conformado por un Local comercial distinguido con el No. 29M-32, situado en la planta Mezzanina del Centro Comercial y Profesional Plaza, ubicado en la Calle Plaza Puerto Cabello, Estado Carabobo; y el cual comprende de igual manera los derechos y obligaciones contractuales pactadas entre las partes, siendo que su análisis y utilidad se hará constar en los particulares posteriores.-

En el lapso probatorio (F-145 al 147):

1) En cuanto a la promoción de la aceptación formal o admisión de los hechos narrados en el libelo de la demanda, por parte de la demandada, como lo sugiere el demandante, este Despacho, al no tratarse los mismos de mecanismos procesales probatorios, alguno, no los aprecia como tales.- No obstante, en virtud del principio de exhaustividad de la sentencia advierte a la parte promovente que dichas admisiones serán analizadas y decididas en los particulares posteriores.-

2) En cuanto a las documentales que ratifica el promovente, anexos “F1 y F2” contentivos de Recibos de pagos de derechos registrales de la constitución de la C.A INVERSIONES CAYENA DORADA, emanados del Registro Mercantil Tercero del Estado Carabobo, (F- 74 y 75), este Despacho infiere: No obstante, haberse decretado la reposición de la presente causa y anuladas las actuaciones procesales contenidas en los folios 71 al 131, las presentes probanzas al haber sido ratificadas, debe este Tribunal hacer los pronunciamientos al respecto.- Así observa, que los mismos al tratarse de recibos de pago de derechos arancelarios, deben reputarse como indicios, en atención al principio de libertad probatoria consagrado en el Artículo 395 del Código de Procedimiento Civil y el Articulo 510, Ejusdem; de donde se desprende la cancelación de derechos arancelarios por el actor, para la constitución de la compañía anónima INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., de fecha 07/07/2008, por Bs. 552,46, cuya utilidad y pertinencia, de ser necesario, será explanada en particulares posteriores.-

3) En cuanto a las documentales que ratifica el promovente marcadas “G1 al G16” contentivos de Contrato de Suministro de Energía y Potencia Eléctrica emanada de la C.A. LUZ Y FUERZA ELECTRICIA DE PUERTO CABELLO y 15 recibos de pagos (F-76 al 104), este Despacho infiere: No obstante, haberse decretado la reposición de la presente causa y anuladas las actuaciones procesales contenidas en los folios 71 al 131, las presentes probanzas al haber sido ratificadas, debe este Tribunal hacer los pronunciamientos al respecto.- Así observa, que al tratarse dichas documentales de documentos privados emanados de una empresa de carácter público, deben reputarse los mismos como documentos de fecha cierta de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.369 del Código Civil, y al no haber sido controvertidas por la parte contraria.- Por lo cual, se entiende que las operaciones y negociaciones pautadas en el contenido de las mismas, se entienden hechas en las fechas que aparecen en las mismas; siendo que su utilidad y pertinencia en el presente asunto, serán valoradas en los particulares posteriores.-

4) En cuanto a la documental que ratifica el promovente, marcada “H” contentiva de Licencia de Actividades Económicas de la C.A INVERSIONES CAYENA DORADA, emanada de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo (F-105), este Despacho infiere: No obstante, haberse decretado la reposición de la presente causa y anuladas las actuaciones procesales contenidas en los folios 71 al 131, las presentes probanzas al haber sido ratificadas, debe este Tribunal hacer los pronunciamientos al respecto.- Así observa, que la misma trata de un documento público administrativo municipal, los cuales gozan de una presunción de veracidad, certeza y legalidad, producto del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que dimana de ellos, según el Artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.- Ahora bien, por cuanto de ninguna manera fue cuestionada y desvirtuada mediante prueba en contrario la presunción señalada, debe otorgársele pleno valor probatorio y asimilarse solo en sus efectos a los instrumentos públicos, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; y de la cual se desprende la autorización dada por el funcionario municipal competente a la mencionada entidad mercantil, para ejercer las actividades económicas allí discriminada cuya vigencia lo es desde el 29/07/2009 hasta el 29/07/2010.-

5) En cuanto a las documentales que ratifica el promovente, marcadas “J1 hasta la J21”, contentivo de Recibos de Gastos Condominales desde el mes de Abril 2008 hasta Noviembre 2009, emanados de la oficina de “Condominio C.C. Prof. Plaza” (F106 al 126), este Despacho observa: No obstante, haberse decretado la reposición de la presente causa y anuladas las actuaciones procesales contenidas en los folios 71 al 131, las presentes probanzas al haber sido ratificadas, debe este Tribunal hacer los pronunciamientos al respecto.- Así observa, que las documentales a analizar tratan de instrumentos privados, como emanados del Condominio del Centro Profesional Plaza, no resultando de autos impugnación u oposición alguna sobre las mismas, debiendo en consecuencia considerarse como admitidas y reconocidas por la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-

6) En cuanto a la documental que ratifica el promovente. marcada “K” contentivo de “Informe de Preparación del Contador Público”, emanado del Contador Público Lic. DAVID DOS SANTOS (F127 y 128), este Despacho infiere: No obstante, haberse decretado la reposición de la presente causa y anuladas las actuaciones procesales contenidas en los folios 71 al 131, las presentes probanzas al haber sido ratificadas, debe este Tribunal hacer los pronunciamientos al respecto.- Así observa, que la documental analizada trata de instrumento privado emanado de tercero, que ha debido ser promovida conjuntamente con la testimonial para la debida ratificación de su contenido, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, todo lo cual aparece inexistente en autos, desechándose esta al no cumplir con los parámetros legales establecidos en la mencionada norma procesal.- No obstante ello, abunda este Tribunal sobre dicho Informe y la precariedad probatoria que de su contenido se desprende, cuando el profesional firmante del mismo se limita a señalar que los resultados reflejados se han realizado por instrucciones de su propietario ▬el demandante▬, mediante información presentada y de responsabilidad de la parte actora, y sin la aplicación de procedimientos de comprobación ni evaluación, que no ha auditado ni revisado limitadamente los estados financieros de la compañía INVERSIONES CAYENA DORADA, C.A., que se acompañan “…y, en consecuencia, no emite opinión alguna sobre los mismos…”; lo cual hace concluir que la presente prueba es ordenada por la parte accionante, en su favor, lo que transgrede el principio de alteridad de la prueba y de igual manera la hace inidónea, inconducente e irrelevante, transgrediéndose además los principios de originalidad, de contradicción y control de la prueba, no debiendo apreciarse y en consecuencia se desecha Y; ASI SE DECIDE.-

El Tribunal deja constancia que la parte demandada no promovió prueba alguna en el lapso de promoción de pruebas, sino que, una vez concluido este y fijado el lapso para sentenciar en fecha 29/010/2010, presenta escrito de promoción de pruebas (F-150 al 152), y al efecto promueve:

1) En cuanto a las copias fotostáticas que en original se acompañaron para su vista y devolución de las facturas Nos. 0537, 0540 y 0542 emitidas y no canceladas por la demandante por concepto de cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre, 2009, Enero y Febrero 2010 (F-153 al 155), este Despacho infiere: Que al haber sido promovida fuera del lapso legal perentorio correspondiente, conforme al Artículo 396 del Código de Procedimiento Civil, y al tratarse de documentos privados ▬que además son elaborados por la parte promovente y a su favor, sin firma alguna, contraviniendo el principio de alteridad de la prueba▬ es evidente la preclusividad y extemporaneidad de la promoción hecha; por lo que este Tribunal no las aprecia, desechándolas del presente proceso Y; ASÍ SE DECIDE.-

2) En cuanto a la copia fotostática del “Estado de cuenta correspondiente a Cuotas Condominiales Pendientes del Loc. 29M-33” y por compra de agua potable (F-156), este Despacho infiere: Que al haber sido promovida fuera del lapso legal perentorio correspondiente, conforme al Artículo 396 del Código de Procedimiento Civil, y al tratarse de documentos privados ▬que además son elaborados por la parte promovente y a su favor, sin la firma de la parte demandante, contraviniendo el principio de alteridad de la prueba▬ es evidente la preclusividad y extemporaneidad de la promoción hecha; por lo que este Tribunal no las aprecia, desechándolas del presente proceso Y; ASÍ SE DECIDE.-

3) En cuanto a la copia fotostática del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes sobre el local comercial distinguido con el Nro. 29M-32 (F-151), este Tribunal infiere: Que al haber sido promovida fuera del lapso legal perentorio correspondiente, conforme al Artículo 396 del Código de Procedimiento Civil, y al tratarse de copia simple de documento, es evidente la preclusividad y extemporaneidad de la promoción hecha; por lo que este Tribunal no las aprecia, desechándola del presente proceso Y; ASÍ SE DECIDE.- No obstante, que de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba, la presente documental fue valorada anteriormente.-

4) En cuanto a las fotografías del local comercial marcadas XIV, XV, XVI, y XVII (F-161 y 152), este Despacho infiere: Que al haber sido promovida fuera del lapso legal perentorio correspondiente, conforme al Artículo 396 del Código de Procedimiento Civil, y al tratarse de documentos privados ▬que además son elaborados por la parte promovente y a su favor, sin firma alguna, contraviniendo el principio de alteridad de la prueba▬ es evidente la preclusividad y extemporaneidad de la promoción hecha; por lo que este Tribunal no las aprecia, desechándolas del presente proceso Y; ASÍ SE DECIDE.-

FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO

En concreto, sostiene la parte actora en la presente demanda, que luego de haber realizado un conjunto de gestiones y diligencias a los fines de poner en marcha la empresa INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., y después de mas de dos (2) años de contrato de arrendamiento por el local numerado 29M-32, propiedad de la demandada, la sociedad encargada de cobrar el Condominio identificada como CONDOMINIO C.C. PROFESIONAL PLAZA, comienzan a entregar a su representada, “…cartas, circulares y comprobantes de relación de gastos referidos al local 29M-33, es decir un local diferente al que yo pensaba estaba ocupando…”; refiriéndole la situación irregular a la Abogada de la demandada, R.E.M., sin obtener aclaratoria formal sobre la situación que impidió a su representada abrir sus puertas al público, explotar su actividad económica, incumpliendo la accionada lo dispuesto en la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento, ocasionándole los daños y perjuicios que demanda y, motivando la presente acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SUBSIDIARIAMENTE POR DAÑOS Y PERJUICIOS.-

Por su parte la demandada, admite la relación arrendaticia del local de su propiedad pactada con el actor y en representación de INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., mediante contrato autenticado por ante la Notaría Quinta de Pública de Valencia, Estado Carabobo de fecha 05/09/2008, anotado bajo el No. 41, tomo 235, de los libros respectivos; niega, rechaza y contradice la continuidad de la relación contractual para con el ciudadano RUDERICO A.D.R., y por ende que exista un litisconsorcio activo, alegando caducidad de la acción; niega y rechaza que haya sido notificada de la irregularidad demandada; que en todo caso hay buena fe de su parte; y Reconviene en que la parte demandante se encuentra en mora por concepto de canones de arrendamiento, condominio y servicios públicos desde Diciembre 2009, y como consecuencia de dicha insolvencia la misma se encuentra incursa en causales de incumplimiento contractual, solicitando sea declarada la resolución del contrato celebrado en fecha 05/09/2008.-

Trabada la litis en los términos expuestos, éste Tribunal pasa de seguidas a decidir la misma y lo hace de la siguiente manera:

-I-

I.1.- Resulta del análisis de las actas del expediente, la invocación de algunas instituciones procesales, como la caducidad de la acción y la existencia o no de un litisconsorcio activo.- Por supuesto, argumentaciones y defensas estas que de conformidad con el principio de exhaustividad de la sentencia, debe este Juzgador como previo al mérito, definir y decidirlas.-

I.2.- Así tenemos, que la parte accionada en su contestación argumenta una Caducidad de la acción, cuando el Sr. RUDERICO A.D.R. demanda en nombre propio, por el hecho de haber sido en el principio arrendatario del mismo local objeto del contrato cuya resolución se solicita.- A este respecto quiere este Tribunal aclarar que, cree existe una confusión en la querellada en cuanto al planteamiento de la defensa que pretende al referirse a la falta de cualidad de la parte actora en su condición de accionante personal, con la caducidad planteada.- Ciertamente de autos se desprende, como ambas partes han admitido y convenido que en principio la relación arrendaticia sobre el inmueble identificado con la nomenclatura 29M-32 comenzó teniendo como arrendatario al ciudadano RUDERICO A.D.R.; pero ese contrato feneció, culminó, se extinguió, por voluntad expresa de ambas partes o por mutuo disenso; cuando ambas partes decidieron realizar una relación arrendaticia sobre el mismo bien inmueble, con la representada del demandante INVERSIONES CAYENA DORADA, C.A., pues no tendría objeto pensar que las partes intervinientes en el contrato que riela a los folios 11 al 14, al pactar el otrora contrato que riela a los folios 24 al 26, hayan tenido la intención de mantener la vigencia del primero, o de que el segundo sea una prolongación del primero.- Necesariamente debe concluirse e interpretarse, conforme a la facultad que le otorga a este Juzgador el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que se desprende tajantemente de la voluntad de las partes: La persona del ciudadano RUDERICO A.D.R. y la ciudadana GIUSSEPINA BIANCHINI DE TASSONI, el dar por finiquitado el Contrato celebrado entre ellos en fecha 07/03/2008, autenticado por ante la Notaría Publica Quinta de Valencia e inserto bajo el No. 40, tomo 59, de los libros de Autenticaciones (F-11 al 14), al pactar una nueva relación arrendaticia, sobre el mismo inmueble, entre la representada del ciudadano Ruderico A.D.R., entidad mercantil INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., y la ciudadana GIUSSEPINA BIANCHINI DE TASSONI, contrato celebrado por ante la misma Notaría Pública referida, en fecha 05/09/2008 e, inserto bajo el No. 41, tomo 235, de los libros de Autenticaciones (F-24 al 26).- Por otro lado, el presente asunto no trata de manera alguna del cobro de pensiones de arrendamiento ▬según la pretensión actoríl▬ ni mucho menos trata de recuperar atrasos del precio de los arrendamientos, que en todo caso, el instituto que extingue dicha obligación nunca va a ser la caducidad sino la prescripción (Art. 1.980 Código Civil); siendo que de igual manera, lo que solicita la demandante, es que se condene a la parte demandada al pago de daños y perjuicios y dentro de las cantidades a indemnizarse por este concepto, se solicita cantidades iguales a los cánones de arrendamiento cancelados y, cuya liberación por el transcurrir del tiempo de dicha situación esta enmarcada dentro del instituto de la Prescripción y no la Caducidad; por lo que a todas luces resulta improcedente la Caducidad planteada Y; ASI SE DECIDE.-

I.3.- Concluido lo anterior, se hace necesario definir la falta de cualidad e interés del ciudadano RUDERICO A.D.R., para intentar la presente acción en forma personal y su pretensión de acumular a la presente acción que intenta en nombre y representación la entidad mercantil INVERSIONES CAYENA DORADA C.A.- La accionada plantea en su contestación a la demanda, que aún cuando en el principio el ciudadano RUDERICO A.D.R. haya sido personalmente arrendatario del mismo local, que posteriormente se le cedió en arrendamiento a la entidad mercantil INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., este perdió su condición de arrendatario al terminar su representada la personal relación arrendaticia con este ciudadano, “…y celebra un nuevo contrato sobre el mismo local, con INVERSIONES CAYENA DORADA C.A. (contrato autenticado con fecha 05 de septiembre de 2008)…”; no pudiendo alegarse continuidad contractual al tratarse ▬según lo planteado por la accionada en su contestación▬ de personas totalmente distintas y diferentes, y que tienen objeto también distintos y, diferentes relaciones arrendaticias pactadas en contratos distintos, autónomos e independientes uno del otro, aún cuando en el principio el mencionado ciudadano haya sido arrendatario del mismo local.- Del propio libelo y del petitorio (F-9), se desprende claramente la pretensión del demandante que consiste en la resolución del Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 05/09/2008, inserto bajo el No. 41, tomo 235, de los libros de Autenticaciones (F-24 al 26), celebrado entre la entidad mercantil INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., y la ciudadana GIUSSEPINA BIANCHINI DE TASSONI.- Por otro lado, aceptar la intervención del ciudadano RUDERICO A.D.R. en forma personal y por el contrato celebrado con la demandada, ciudadana GIUSSEPINA BIANCHINI DE TASSONI, en fecha 07/03/2008, autenticado por ante la Notaría Publica Quinta de Valencia e inserto bajo el No. 40, tomo 59, de los libros de Autenticaciones (F-11 al 14), estaríamos en presencia de una acción o demanda improponible, en virtud que no se podría resolver un contrato que fue terminado y concluido por ambas partes, por mutuo disenso y, que tal como se desprende de autos fue finiquitado.-

En función de lo expuesto entonces, este Juzgador declara la falta de cualidad del ciudadano RUDERICO A.D.R., para en forma personal presentarse por ante este Despacho, en el presente procedimiento de Resolución de Contrato y; utilizar argumentos, defensas y, de igual manera, solicitar la reparación de presuntos daños con ocasión del contrato de arrendamiento celebrado con la demandada, ciudadana GIUSSEPINA BIANCHINI DE TASSONI, en fecha 07/03/2008, autenticado por ante la Notaría Publica Quinta de Valencia e inserto bajo el No. 40, tomo 59, de los libros de Autenticaciones (F-11 al 14), en virtud de que el mismo se encuentra terminado y disuelto por consentimiento de ambas partes Y; ASÍ SE DECIDE.-

I.4.- Por efecto de lo inmediato anteriormente concluido, debemos entonces también precisar que en el presente asunto tampoco existe un litisconsorcio activo, sino que la demanda debe tenerse entendida entre la entidad mercantil INVERSIONES CAYENA DORADA C.A., y la ciudadana GIUSSEPINA BIANCHINI DE TASSONI, y por el Contrato de Arrendamiento pactado entre las partes por el inmueble numerado 29M-32, contrato este Autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia en fecha 05/09/2008, inserto bajo el No. 41, tomo 235, de los libros de Autenticaciones (F-24 al 26).-

-II-

II.1.- Dilucidado previamente los puntos anteriores, debe este Tribunal de seguidas proceder a definir el mérito del asunto, vale decir, la Resolución del Contrato demandada y la Reconvención propuesta, y dictar la decisión correspondiente conforme a los particulares que prosiguen.-

II.2.- En cuanto a la Resolución del Contrato de Arrendamiento que se solicita, conforme a los fundamentos de hecho y de derecho expresados en el libelo, este Despacho asienta: Conforme al Artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios las normas contenidas en el Código Civil se aplican en forma supletoria a aquellas situaciones no previstas en dicha ley especial; por lo que observando que en el presente asunto se denuncia un posible cambio de objeto, del contrato de arrendamiento cuya resolución se pide, y ese hecho no se encuentra regulado expresamente en dicha ley, se hace necesario acudir a la norma supletoria que sugiere la normativa especial para poder decidir en consecuencia.- Asimismo, resulta conveniente advertir que de igual manera cuando procedemos a analizar la regulación dispuesta en la normativa ordinaria civil, observamos que el caso en concreto tampoco se encuentra regulado expresamente, por lo que se hace necesario entonces hacer uso, supletoriamente, de otras normas dispuestas en el Código Civil para la regulación de otros tipos de contratos civiles distintos al de arrendamiento.-

II.3.- Así las cosas, tenemos: Dentro de las obligaciones principalísimas del arrendador, en un contrato de arrendamiento, se encuentran la de procurar al arrendatario el uso pacífico del bien locado durante el tiempo de arrendamiento y, el de entregar la cosa en el tiempo convenido; siendo que el incumplimiento de alguna cualesquiera de estas obligaciones, da derecho a la contraria a demandar la resolución del contrato.- Estas obligaciones y derechos, se desprenden de los Artículos 1.585 y 1.586 del Código Civil.- Así de igual manera y de conformidad con el Artículo 1.589, Ejusdem, existe la obligación para el arrendador de no variar la forma de la cosa arrendada durante el arrendamiento.- Prevista en la ley, tal como fue anotado, que el arrendador tiene obligaciones, también los arrendatarios asumen deberes cuyo incumplimiento generaría el derecho al arrendador de pedir la resolución contractual; siendo los principales deberes el de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, mantener el uso de la cosa establecida contractualmente; y pagar el canon de arrendamiento en el termino convenido.- No obstante, también se desprenden de la ley otras obligaciones legales y del contrato otras contractuales, entre las cuales se encuentran el deber que tiene el arrendatario de poner en conocimiento al propietario de cualquier novedad, usurpación, daños y el de devolver el inmueble en las condiciones que declara recibirlo, entre otras.- Todos estos deberes, fundamentalmente contenidos en los Artículos 1.592, 1.593, 1.594 y 1.596, Ibídem.-

II.4.- En el caso en concreto, denuncia el demandante, ▬y después de más de dos (2) años de contrato de arrendamiento y de hechas reparaciones al local arrendado▬ como se da cuenta que el CONDOMINIO C.C. PROFESIONAL PLAZA le comienza a entregar cartas, circulares, relaciones de gastos referidos a un local distinto al que pensaba que estaba ocupando; es decir, al local 29M-33, en vez del local 29M-32, y fundamenta en ello la resolución contractual que solicita declare este Tribunal, así como los daños y perjuicios que demanda.-

En los casos de Resolución de Contrato ha sido unánimemente aceptado, que los requisitos de procedencia son: a) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; d) Quien ejercite la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso y; que conforme a estos requisitos deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: El ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción y, las características que el incumplimiento debe revestir ▬de tal gravedad▬, para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.- (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Sentencia Nº 172, del 25/04/2003. Exp. 01-719, invocando al autor L.D.-Picaso).-

En el caso bajo estudio, observa quien aquí juzga, que sorprende el tiempo tan prolongado en que tardó el actor para darse cuenta que se le había entregado un inmueble distinto al que contractualmente se había convenido (desde la fecha en que inició la relación contractual > y comenzó la remodelación y equipamiento del local > hasta el mes de Marzo de 2010 en que la parte demandada admite haber sido notificada conforme a lo señalado en su escrito de contestación a la demanda, Capítulo VII, folio 67 vuelto).- Pero sorprende aun mas, que tal como lo señala en su libelo, dice haber remodelado y equipado el local 29M-32, que subrepticiamente después de mas de 2 años, el CONDOMINIO C.C. PROFESIONAL PLAZA ▬y no precisamente la arrendadora GIUSSEPINA BIANCHINI DE TASSONI, que es persona distinta al Condominio▬ le cambio el número del local por el del 29M-33, ocurriendo esto aproximadamente para el mes de Junio del año 2009, y no es sino el 29 de abril de 2010, que intenta la presente demanda aproximadamente diez (10) meses después en que debió advertir el error, o bien en los Recibos de condominio, o bien en cuanto al inmueble que ocupaba y en relación al contractualmente arrendado; siendo propicio resaltar, que en autos tampoco existe una comprobación física mediante una prueba idónea, como Experticia o Inspección Ocular, a los fines de demostrar el cambio denunciado y el error cometido.-

A este respecto es conveniente establecer, que a los fines de dar por cumplidos con los requisitos exigidos para la procedencia de la acción de resolución, es menester analizar la conducta del incumpliente, y si esa conducta reviste una gravedad tal, que inexorablemente de pie a la resolución del contrato.- En el caso de marras, la Sra. GIUSSEPINA BIANCHINI DE TASSONI, arrendadora, si bien es cierto que como representante del CONDOMINIO C.C. PROFESIONAL PLAZA ▬pero como institución esta ultima distinta a la persona que la representa▬, emitía los recibos correspondientes en donde se observa el error o cambio del local comercial objeto del contrato cuya resolución se pide, no obstante del propio contrato se establece la obligación por parte del arrendatario demandante, y según las Cláusulas Novena y Décima Tercera del Contrato de Arrendamiento vigente entre las partes, se puede extraer la obligación de ambas partes para una mejor convivencia contractual, de notificar cualquier eventualidad o novedad como la que aquí se trata.-

Asimismo, se extrae de los Artículos 1.596 y 1.519 del Código Civil, este último aplicado al caso en concreto en forma analógica, que el Arrendatario tenía la obligación de poner en conocimiento al propietario en el mas breve termino posible, que en el caso concreto sería a partir del mes de Junio del año 2009, toda novedad, usurpación, que en este caso el Condominio hizo o quiso hacer al cambiarle el inmueble como el demandante lo sugiere.- En todo caso, dicho cambio indiscutiblemente que pudo haber sido conocido por si mismo por el arrendatario, pues, además del tiempo de mas de dos (2) años que ha transcurrido desde que contrató en arrendamiento con la arrendadora, y mas de diez (10) meses que recibió el primer recibo de condominio, también obra en su desfavor el hecho cierto que manifiesta que hizo remodelaciones en el inmueble que le fue arrendado, que equipó el local que le fue dado en arrendamiento y para ello supone este Tribunal que tuvo contacto físico, directo, con el inmueble que remodeló y equipó, tanto así como para darse cuenta de inmediato que no era el inmueble que se le había arrendado.- Ese cambio denunciado sobre el inmueble que se le dio en arrendamiento, constituye por estas últimas razones, a juicio de este Juzgador, un vicio aparente que debió haber sido conocido por sí mismo por el demandante y; que a todo evento, ha debido haber sido puesto en conocimiento del propietario, en el mas breve termino posible ▬que no puede concebirse ni en 10 meses; mucho menos en mas de 2 años; ni siquiera en 9 meses, toda vez que es en el mes de Marzo de 2010 cuando la demandada admite haberle sido comunicada la eventualidad (F-67 vuelto, Capítulo VII) del cambio del local que se desprende del recibo de Condominio del mes de Junio del año 2009 (F-120)▬ a tenor de lo contemplado en las normas contractuales y legales señaladas.-

Estas razones expuestas, hacen concluir a este Juzgador, que la demandada no actuó de mala fe, que su conducta no ha sido de tal gravedad como para que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable origine el resultado en que se fundamenta la resolución demandada y; en último caso, esa conducta que se denuncia como generadora del incumplimiento grave y por lo cual se pide la resolución del contrato, es consecuencia del incumplimiento de las obligaciones y deberes que tenía el arrendatario cuando debió comunicar en el breve termino ▬y no en el mes de Marzo de 2010 cuando la demandada admite haberle sido comunicado la eventualidad (F-67 vuelto, Capítulo VII)▬; tal circunstancia o novedad, a la arrendadora, y no lo hizo así, incumpliendo en consecuencia el Artículo 1.596 del Código Civil, y las Cláusulas Novena y Décima Tercera del Contrato cuya resolución se pide; estando de igual manera subsumida la conducta del arrendatario en lo contemplado en el Artículo 1.519, Ejusdem; no contando con la letigitimación activa ▬el demandante▬ para incoar la presente acción, ni la demandada la legitimación pasiva para sucumbir ante ella, conforme se desprende del análisis doctrinario jurisprudencial que se han hecho a los Artículos 1.160 y 1.167, Ibídem, por lo que la demanda de Resolución de Contrato intentada no debe prosperar Y; ASÍ SE DECIDE.-

II.5.- En última instancia, el largo tiempo transcurrido sin que la actora interpusiera la presente acción en contraste con su obligación de notificar la novedad o usurpación, en breve o inmediato tiempo, así como la falta de demostración fehaciente de la mala fe en la conducta de la parte demandada, por ausencia absoluta de pruebas al respecto, hacen nacer en este Juzgador serias dudas al respecto de los hechos alegados en la demanda, por lo que en consecuencia de conformidad con lo establecido en el Artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, impera la declaratoria sin lugar de la presente demanda Y; ASÍ SE DECIDE.-

II.6.- Es consecuencia subsidiaria debido a la misma naturaleza de subsidiariedad de los daños demandados, la misma suerte de improcedencia que acompaña a la demanda principal, por lo que los daños demandados no deben prosperar Y; ASÍ SE DECIDE.-

-III-

III.1.- En su contestación a la demanda, la parte accionada Reconviene señalando la insolvencia devenida por la mora que presenta el actor arrendatario, en el pago insoluto de los cánones de arrendamiento, transcurridos a partir del mes de Diciembre del 2009; mas, los intereses moratorios, pago de condominio y pago de la penalización establecida en la Cláusula Segundo del contrato de marras; en virtud de los cuales, solicita la desocupación del inmueble, la condena al pago de las referidas sumas y la resolución del contrato.-

III.2.- Al respecto de decidir la presente Reconvención, cabe señalar, que la parte demandada solo acudió a este proceso, además de en aquel día en que presentó el escrito de contestación a la demanda; el día 29/10/2010, día en que en forma extemporánea se presentó a promover pruebas, cuando ya este Tribunal había fijado el lapso para dictar sentencia.- Indiscutiblemente que estas pruebas no las apreció este Juzgador, ni las valoró, por efecto de la preclusión del lapso probatorio que operó en su contra y tal como se estableció en el capítulo referente a “De las pruebas aportadas por las partes en el juicio y su valoración”.-

III.3.- Siendo que en función de lo expuesto entonces, al no cumplir la demandada-reconviniente con la carga que tenía de probar la insolvencia de la parte arrendataria, alegada, indefectiblemente debe establecerse que no cumplió con lo establecido en los Artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, no debiendo prosperar la Reconvención planteada Y; ASI SE DECIDE.-

DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; Declara: