Decisión de Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 8 de Abril de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO NUEVA ESPARTA.-

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   PARTE ACTORA: J.C.S.G., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nro. V-6.824.474 y domiciliado en Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.

   APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados A.P.G.A., G.A.M.M., J.R.G.E. y M.G.F.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 103.695, 17.291, 12.073 y 115.010, respectivamente.

   PARTE DEMANDADA: A.L.H.G. y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.050.068 y V-14.685.709, domiciliado el primero, en la Urbanización Playa El Ángel, casa Nº 35, adyacente a la calle El Torito, Pampatar, Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta, y el segundo, en la Mezzanina del Local Comercial L-1 que forma parte del Conjunto Comercial V.d.V., ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, (donde funciona “DANIZABETH FASHION), Municipio Mariño de este Estado.

   APODERADOS JUDICIALES DEL CO-DEMANDADO A.H.: abogados F.A.P.C., MARIANNY RODRÍGUEZ y N.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 65.418, 192.662 y 167.536, respectivamente. DEL CO-DEMANDADO Feras Mahsarah Mohamad: abogados A.C., LJUBICA JOSIC RAMÍREZ, HEND B.M., A.E. NOVOA CAVALIERI, MARIANNY RODRÍGUEZ y N.B.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 63.038, 69.418, 155.225, 180.462, 192.662 y 167.536, respectivamente.

2. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS DEL PROCESO.-

   Se inicia la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por el ciudadano J.C.S.G. en contra de los ciudadanos A.L.H.G. y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, ya identificados.

   Recibida por este Tribunal para su distribución en fecha 21.06.2013 (f.162), correspondió a éste despacho conocer del presente asunto, y se le asignó la numeración respectiva en fecha 25.06.213. (f. Vto.162).

   Por auto de fecha 26.06.2013 (f.163) este Tribunal aceptó la competencia para conocer, sustanciar y decidir la presente acción.

   En fecha 27.06.2013 (f.164 al 167) compareció la abogada M.G.F. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó las copias respectivas a los fines que se libraran las citaciones de los codemandados, indicó la dirección donde debía ser practicadas las mismas y ofreció a la ciudadana alguacil los medios de transporte para facilitar su misión de citación. Acordándose por auto de fecha 3.07.2013 (f.168) librar las compulsas de los ciudadanos A.L.H.G. y FERAS MAHSARAH MOHAMAD y libradas en esa misma fecha.

   En fecha 18.07.2013 (f.169 al 191) compareció la ciudadana alguacil de este Tribunal y consignó la compulsa de citación del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD en virtud de haber sido atendida por la ciudadana A.M. quien dijo ser hermana del referido ciudadano y le informó que éste no se encontraba.

   En fecha 18.07.2013 (f.192 al 214) compareció la ciudadana alguacil de este Tribunal y consignó la compulsa de citación del ciudadano A.L.H. en virtud de haber sido atendida por el ciudadano J.L. quien dijo ser cuñado del referido ciudadano y le informó que éste si vivía ahí pero estaba en el médico.

   En fecha 30.07.2013 (f.215) compareció el abogado J.G.E. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia solicitó se citara por cartel a los demandados. Acordado por auto de fecha 5.08.2013 (f.216), siendo librado el respectivo cartel en esa misma fecha. (f.217 y 218).

   En fecha 9.08.2013 (f.219) compareció la abogada M.G.F. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia retiró el cartel de citación a los fines de su publicación.

   En fecha 23.09.2013 (f.220) compareció la abogada M.G.F. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó ejemplar de los Diarios S.d.M. y La Hora donde apareció publicado el cartel de citación respectivo. Siendo agregado a los autos en esa misma fecha. (f.221 al 223).

   Por auto de fecha 25.09.2013 (f.224) se ordenó comisionar al Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado y al Distribuidor con competencia territorial en los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado a fin de que se sirviera fijar el cartel de citación en el domicilio de los ciudadanos A.H. y FERAS MAHSARAH MOHAMAD, respectivamente.

   Por auto de fecha 27.09.2013 (f.226 y 227) se ordenó testar la duplicidad detectada en la foliatura del presente expediente y se acordó que la secretaria efectuara la correspondiente nota salvando dichas enmendaduras. Cumpliéndose con lo ordenado en esa misma fecha.

   Por auto de fecha 27.09.2013 (f.228) se ordenó cerrar la pieza por encontrarse en estado voluminoso y se dispuso la apertura de una nueva pieza.

   SEGUNDA PIEZA.-

   Por auto de fecha 27.09.2013 (f.1) se aperturó la segunda pieza por cuanto la anterior había cerrado al encontrarse en estado voluminoso.

   En fecha 27.09.2013 (f.2 al 6) se dejó constancia de haberse librado las comisiones y los oficios ordenados mediante auto de fecha 25.09.13.

   En fecha 30.10.2013 (f.11) se agregó a los autos las resultas de la comisión emanada del Juzgado del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.

   Por auto de fecha 4.11.2013 (f.12 y 13) se ordenó desglosar la comisión emanada del Juzgado del Municipio Maneiro de este Estado a los fines de que procediera a dejar constancia si había cumplido o no con la fijación del cartel de citación en el domicilio del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD. Se dejó constancia de haberse librado el oficio respectivo.

   En fecha 15.11.2013 (f.16 al 26) se agregó a los autos las resultas de la comisión debidamente cumplida por el Juzgado del Municipio Maneiro del estado Nueva Esparta.

   En fecha 16.12.2013 (f.30 al 33) compareció el abogado A.C. en su carácter de apoderado judicial del codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD y por diligencia consignó copia del instrumento poder que acredita su condición para actuar conjunta o separadamente con los abogados LJUBICA JOSIC RAMIREZ y HEND BRENA MOUAWAD, cuyo original fue presentado a effectum videndi según nota de certificación expedida por la secretaria de este Tribunal.

   En fecha 16.12.2013 (f.34 al 44) se agregó a los autos las resultas de la comisión debidamente cumplida por el Juzgado de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta.

   En fecha 17.12.2013 (f.45) se dejó constancia por secretaría de haberse cumplido con las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

   Por auto de fecha 15.01.2014 (f.49) en mi condición de Jueza Titular me aboque al conocimiento de la presente causa.

   En fecha 17.01.2014 (f.50 al 54) compareció el abogado N.B. en su carácter de apoderado judicial del codemandado A.L.H.G. y por diligencia consignó copia del instrumento poder que acredita su condición para actuar conjunta o separadamente con los abogados F.A.P.C. y MARIANNY RODRÍGUEZ, cuyo original fue presentado a effectum videndi según nota de certificación expedida por la secretaria de este Tribunal.

   En fecha 21.01.2014 (f.55 al 77) compareció el abogado N.B. en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito de contestación.

   En fecha 21.01.2014 (f.78 al 88) compareció el abogado A.C. en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito de contestación.

   En fecha 27.01.2014 (f.89 al 91) compareció el abogado A.C. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia sustituyó en los abogados A.E. NOVOA CAVALIERI, MARIANNY RODRÍGUEZ y N.B.S. el poder que le fuera conferido en su oportunidad y se reservó el ejercicio del mismo.

   En fecha 28.01.2014 (f.92) compareció el abogado J.G.E. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó escrito mediante el cual rechazó los argumentos expresados por los demandados en sus escritos de contestación a la demanda e insistió en hacer valer todos los documentos constitutivos de medios probatorios aportados con el libelo de la demanda.

   En fecha 3.02.2014 (f.97) se dejó constancia por secretaría de haberse reservado y guardado las pruebas presentadas por el abogado N.B. actuando en representación del codemandado FERAS MAHSARAH.

   Por auto de fecha 3.02.2014 (f.98) se ordenó agregar de manera inmediata las pruebas promovidas por el abogado N.B. por tratarse de un juicio breve. (99 al 128).

   En fecha 4.02.2014 (f.129 al 323) el abogado N.B. actuando en representación del codemandado A.L.H. presentó escrito de pruebas con sus anexos a los fines de que surtieran sus efectos legales.

   Por auto de fecha 5.02.2014 (f.324 y 325) se ordenó testar la duplicidad existente en la foliatura del presente expediente y se acordó que la secretaria efectuara la correspondiente nota salvando dichas enmendaduras. Cumpliéndose con lo ordenado en esa misma fecha.

   Por auto de fecha 5.02.2014 (f.326) se ordenó cerrar la pieza por encontrarse en estado voluminoso y se dispuso la apertura de una nueva pieza.

   TERCERA PIEZA.-

   Por auto de fecha 5.02.2014 (f.1) se aperturó la presente pieza por cuanto la anterior había cerrado al encontrarse en estado voluminoso.

   Por auto de fecha 5.02.2014 (f.2) se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho comprendidos desde el 21.01.14 exclusive al 5.02.14 inclusive, dejándose constancia por secretaría de haber transcurrido diez días de despacho.

   Por auto de fecha 5.02.2014 (f.3 y 4) se ordenó extender el lapso de pruebas por diez días de despacho contados a partir de ese día exclusive.

   Por auto de fecha 5.02.2014 (f.5 y 6) se admitieron las pruebas promovidas por el apoderado judicial del codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Se fijó el quinto día de despacho siguiente a las 2:00p.m para que tuviera lugar el traslado y constitución del Tribunal en la sede del Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado a fin de practicar la prueba de inspección.

   Por auto de fecha 5.02.2014 (f.7 al 11) se admitieron las pruebas promovidas por el apoderado judicial del codemandado A.H., dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Se ordenó oficiar a la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado a fin de que se sirviera informa sobre los particulares promovidos. Se libró oficio en esa misma fecha.

   En fecha 5.02.2014 (f.12) compareció el abogado J.G. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó escrito de impugnación de pruebas. (f.13 al 23).

   En fecha 5.02.2014 (f.24) compareció el abogado J.G. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó escrito de promoción de pruebas. (f.25 al 40).

   En fecha 5.02.2014 (f.41 al 52) compareció el abogado N.B. en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito de promoción de pruebas.

   En fecha 6.02.2014 (f.53) compareció el abogado N.B. en su carácter acreditado en los autos y mediante diligencia insistió en hacer valer las documentales marcadas “R1”, “R2”, “R3” y “R4” y se le otorgara pleno valor probatorio.

   Por auto de fecha 6.02.2014 (f.54 y 55) se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

   Por auto de fecha 6.02.2014 (f.56 y 57) se admitieron las pruebas promovidas por la parte codemandada FERAS MAHSARAH MOHAMAD, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

   En fecha 10.02.2014 (f.58 al 60) el abogado J.G.E. en su carácter acreditado en los autos presentó escrito mediante el cual indica que los demandados habían producido unos documentos originales que cursan a los folios 298 al 304 de la segunda pieza del cuaderno principal los cuales había sido producidos tanto en el cuaderno principal como en el cuaderno de medidas en fotostatos, los cuales ya fueron impugnados en la oportunidad correspondiente y que producidos como habían sido en originales también los impugnaba por no tener valor probatorio en esta causa, expresamente los marcados “C y B3” cursantes a los folios 298 al 304 de la segunda pieza.

   En fecha 11.02.2014 (f.61) compareció el abogado N.B. en su carácter acreditado en los autos y mediante diligencia insistió en hacer valer las documentales marcadas “C” y “B3”.

   Por auto de fecha 13.02.2014 (f.62) se difirió la práctica de la inspección judicial para el tercer día de despacho siguiente a las 2:00p.m.

   Por auto de fecha 18.02.2014 (f.66) se difirió la práctica de la inspección judicial para el segundo día de despacho siguiente a las 1:30p.m.

   En fecha 20.02.2014 (f.67 al 74) se agregó a los autos la prueba de informes emanada de la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado.

   En fecha 20.02.2014 (f.75 al 99) tuvo lugar la práctica de la inspección judicial promovida.

   Por auto de fecha 24.02.2014 (f.100) se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho comprendidos desde el 05.02.14 exclusive al 20.02.14 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido diez días de despacho.

   Por auto de fecha 24.02.2014 (f.101) se aclaró a las partes que a partir del 20.02.14 exclusive había transcurrido los cinco días para dictar sentencia en la presente causa.

   En fecha 26.02.2014 (f.103 al 109) compareció la abogada M.F.S. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó escrito contentivo de análisis y consideraciones respecto a las pruebas promovidas por los demandados y solicitó se tomaran en cuenta para la sentencia que se dictara en la presente causa.

   Por auto de fecha 5.03.2014 (f.111) se difirió la oportunidad para dictar la sentencia en la presente causa por un lapso de treinta días consecutivos a partir de ese día exclusive.

   CUADERNO DE MEDIDAS.-

   Por auto de fecha 3.07.2013 (f.1 al 3) se aperturó el correspondiente cuaderno de medidas y se ordenó ampliar la prueba con respecto a demostrar el Periculum In Mora.

   En fecha 10.11.2013 (f.4) compareció el abogado J.G. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó escrito y recaudos mediante el cual solicita se decretara la medida cautelar innominada. (f.5 al 49).

   En fecha 16.12.2013 (.50) compareció el abogado A.C. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia se opuso al decreto de la medida cautelar innominada solicitada por la parte actora por cuanto el proceso judicial que pretendía interferir tenía un objeto o pretensión totalmente distinto al presente y de decretarse tal medida este tribunal estaría actuando fuera de su competencia y estaría cuestionando la autoridad y solvencia moral del Juez de Municipio quien poseía la plena jurisdicción para a.s.e.p. el decreto de cualquier cautelar en aquel proceso que es de su competencia.

   Por auto de fecha 18.12.2013 (f.51 al 54) se decretó medida innominada de protección de la posesión a favor del ciudadano J.C.S.G. que tiene sobre un local comercial y su mezzanina que forma parte integrante del local identificado con la letra y número L-1, situado en el edificio centro comercial V.d.V., Municipio Mariño de este Estado y se prohibió mientras se resolvía la presente demanda o se dispusiera lo contrario mediante auto expreso, el decreto y la ejecución de la medida de secuestro y cualquier otra medida cautelar que implicara desposesión del mismo, en la causa signada con el Nro.1399-13 llevada por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado o por cualquier otro Juzgado de esos Municipios. Se libraron oficios a los Tribunales Primero, Segundo, Tercero y Cuarto con competencia en los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de esta Circunscripción Judicial a los fines de participarle sobre el decreto de dicha medida. (f.55 al 58).

   En fecha 7.01.2014 (f.59 al 66) el abogado A.C.S. actuando en su carácter de apoderado judicial del codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD presentó escrito de oposición a la medida decretada.

   En fecha 13.01.2014 (f.72) la abogada M.F. en su carácter de apoderada actor por diligencia solicitó se abstuviera de tramitar la oposición a la medida hasta tanto constara en los autos que todos los demandados se encontraran representados en juicio.

   Por auto de fecha 15.01.2014 (f.73) se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 18.12.13 exclusive al 8.01.14 inclusive y desde el 8.01.14 exclusive al 15.01.14 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido 3 y 4 días de despacho, respectivamente.

   Por auto de fecha 15.01.2014 (f.74) se observó a la abogada M.F. que el codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD se encontraba a derecho para actuar en el presente cuaderno de medidas en virtud de la oposición planteada por éste y que por esa razón se estimaba necesario puntualizar que a partir del 8.01.14 exclusive se inició la articulación probatoria prevista en el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil de la cual había transcurrido cuatro 4 días de despacho.

   En fecha 21.01.2014 (f.75 al 99) el abogado A.C. en su carácter acreditado en los autos presentó escrito de promoción de pruebas.

   En fecha 21.01.2014 (f.100 al 104) compareció el abogado J.G.E. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia consignó escrito rechazando los argumentos de la oposición a la medida innominada y solicitó se mantuviera la misma.

   Por auto de fecha 22.01.2014 (f.105 y 106) se admitió las pruebas promovidas por el apoderado del codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD, dejándose a salvo su apreciación en la sentencia definitiva.

   Por auto de fecha 23.01.2014 (f.107) se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 8.01.14 exclusive al 21.01.14 inclusive y desde el 21.01.14 exclusive al 23.01.14 inclusive, dejándose constancia de haber transcurrido 8 y 2 días de despacho, respectivamente.

   Por auto de fecha 23.01.2014 (f.108) se difirió la oportunidad para dictar la sentencia que resolvería la incidencia surgida en la presente causa por un lapso de quince (15) días consecutivos a partir de ese día exclusive.

   En fecha 28.01.2014 (f.109) el abogado J.G.E. en su carácter acreditado en los autos por diligencia impugnó las copias fotostáticas que fueron promovidas como pruebas por el apoderado del codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD mediante escrito de fecha 21.01.2014.

   En fecha 29.01.2014 (f.110) compareció el abogado N.B. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia se opuso a la impugnación de las pruebas por extemporánea e insistió en hacer valer todas las pruebas promovidas.

   En fecha 20.01.2014 (f.111) la abogada M.F.S. en su carácter acreditado en los autos por diligencia insistió en la impugnación hecha el 28 del corriente mes y año ya que la misma se hiciera en tiempo hábil.

   En fecha 6.02.2014 (f.116 al 133) se dictaron sentencias en las cuales se ordenó suspender la medida innominada decretada en la presente causa.

   En fecha 10.02.2014 (f.134) compareció el abogado J.G.E. en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito mediante el cual interpone recurso de apelación en contra de la sentencia dictada en fecha 6.02.14.

   En fecha 11.02.2014 (f.135) compareció el abogado J.G.E. en su carácter acreditado en los autos y presentó escrito mediante el cual interpone recurso de apelación en contra de la sentencia dictada en fecha 6.02.14.

   Por auto de fecha 18.02.2014 (f.136) se ordenó efectuar cómputo de los días de despacho comprendidos desde el 6.02.14 exclusive al 14.02.14 inclusive; los días continuos desde el 23.01.14 exclusive al 7.02.14 inclusive y de los días de despacho desde el 10.02.14 exclusive al 17.02.14 inclusive, dejándose constancia por secretaría de haber transcurrido 5 días de despacho, 15 días continuos y 5 días de despacho, respectivamente.

   Por auto de fecha 18.02.2014 (f.137) se escucharon las apelaciones interpuestas por el abogado J.G.E. en un solo efecto y se ordenó remitir las copias certificadas que en su oportunidad indicaran las partes y el tribunal al Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Estado.

   En fecha 26.02.2014 (f.141) compareció la abogada M.G.F. en su carácter acreditado en los autos y por diligencia señaló las copias que debían ser certificadas y enviadas al Tribunal de Alzada a los fines de que conociera de las apelaciones interpuestas.

   Por auto de fecha 6.03.2014 (f.142) se ordenó remitir las copias certificadas señaladas por la abogada M.F. y por este Tribunal al Tribunal de Alzada a los fines de que conociera de las apelaciones interpuestas.

   Siendo la oportunidad para dictar la sentencia definitiva se hace bajo las siguientes consideraciones.

3. FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

   ARGUMENTOS DE LAS PARTES.-

   Como fundamento de la presente demanda el abogado G.R.M.M. en su carácter de apoderado judicial del ciudadano J.C.S.G., señaló lo siguiente:

   - que su mandante es arrendatario de un local comercial y su mezzanina que forma parte integrante del local identificado con la letra y número L-1, ubicado en la Planta Baja del edificio denominado “CENTRO COMERCIAL VIRGEN DEL VALLE”, situado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, conforme consta del respectivo contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar en fecha 5 de marzo de 2009, bajo el Nro.42 del Tomo 13.

   - que de acuerdo con la cláusula primera del mencionado contrato la arrendadora, entonces propietaria del inmueble, ciudadana N.G.D.H. le dio en arrendamiento “…parte de un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un (1) local comercial, con una superficie aproximada en el nivel planta baja, de sesenta y siete metros cuadrados con noventa y seis centímetros (67,96 Mts2) y de Ochenta y Ocho metros cuadrados con veinte centímetros (88,20 Mts2) en el nivel mezzanina, para un total de área de Ciento Cincuenta y Seis metros cuadrados con Dieciséis centímetros (156,16 Mts2), situado en el edificio “Centro Comercial V.d.V.”, identificado con el número (PB) y se encuentra ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igual (sic) de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado.

   - que el local L-1, del cual forma parte el que le fue arrendado, es un local en propiedad horizontal que tiene una superficie total aproximada de construcción de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CERO UN DECÍMETROS CUADRADOS (246,01 Mts2) de los cuales CIENTO CATORCE METROS CUADRADOS con CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (114,51 Mts2) corresponden a la Planta Baja y CIENTO TREINTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (131,50 mts2) corresponden a la planta alta.

   - que la planta baja del local L-1 está integrada por un salón, tres salas de baños y escalera de acceso a la planta alta, sus linderos particulares con los siguientes: L-1 Nivel Planta Baja: NORTE: con inmueble que es o fue propiedad de R.R. y parte del local Nº 2; SUR: con fachada Sur del Centro Comercial y calle Igualdad; ESTE: con fachada Este del edificio y calle Mariño; y OESTE: con local comercial Nº 2, de la misma edificación. La planta alta esta integrada por un salón y dos (2) salas de baño y sus linderos particulares son los siguientes: NORTE: con fachada Norte del edificio; SUR: con fachada Sur del edificio y calle Igualdad; ESTE: con fachada Este del edificio y calle Mariño; y OESTE: con local comercial Nº 2 de la misma edificación.

   - que el local L-1 es una unidad susceptible de adquisición individual conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y al régimen de condominio, en toda su integridad y por tanto indivisible, siendo lo cierto que su propietaria lo dividió de hecho (más no me derecho) en varios locales para los efectos de arrendar éstos individualmente y de allí que su mandante es arrendatario de parte del mismo en una superficie de 156,16 metros cuadrados en ambas plantas, equivalente al Sesenta y Tres enteros con Cuarenta y Siete centésimas por ciento (63,47%) de la superficie total.

   - que los ciudadanos N.D.G.d.H. y A.H.L. representados por su apoderado, Dr. F.A.P.C. le vendieron o cedieron la totalidad de los derechos de propiedad del local L-1 del Centro Comercial “V.d.V.” a su hijo A.L.H.G., quien es su actual propietario y arrendador del inmueble alquilado a su mandante.

   - que mediante telegramas remitidos a su mandante como arrendatario que es de parte del Local L-1 del Centro Comercial V.d.V., fechados el cuatro (4) de febrero de 2013 pero recibidos por su persona, el 14 de febrero de 2013, uno de autoría atribuida al propietario A.L.H.G. y otro a su apoderado, Dr. F.P.C., se le notificó en su condición de arrendatario que A.L.H. había tomado la decisión voluntaria en vender la totalidad del bien inmueble que incluye local comercial que ellos ocupan como parte anexa del bien, el cual tiene una superficie total aproximada de construcción de Doscientos Cuarenta y Seis metros cuadrados con cero un Decímetros cuadrados 246,01 mts2, dándoles el derecho de preferencia ofertiva para que adquirieran la totalidad del inmueble una vez dada su respuesta de aceptación de esa preferencia de venta o a su negativa en aceptar dicho ofrecimiento, teniendo para ello un lapso de treinta días calendarios siguientes al ofrecimiento para su aceptación o rechazo y de transcurrir dicho lapso sin aceptar el mismo el propietario quedaba en libertad de dar en venta de conformidad con lo tipificado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que el precio de venta sería por la cantidad de Cinco Millones Doscientos Mil bolívares fuertes (Bs. f.5.200.000,00).

   - que el propietario A.L.H.G. por si y por medio de su apoderado general r. F.P.C. notificó su voluntad de vender la totalidad del Local L-1 en referencia, por el precio de Cinco Millones Doscientos Mil bolívares fuertes (Bs. f.5.200.000,00), pagaderos de contado al momento de la protocolización del documento de compra-venta, concediéndosele al efecto el derecho de preferencia ofertiva para la adquisición del Local L-1, tipificado en el Decreto Ley sobre Arrendamiento Inmobiliario, independientemente de si éste le correspondía o no a su mandante.

   - que mediante solicitud dirigida a la Notaría Pública de J.G., Estado Nueva Esparta su mandante solicitó el traslado de la Notaría a la dirección señalada en los telegramas, esto es, al escritorio jurídico “Bourgeon y Bourgeon Asociados”, situada en la Oficina 10 del Centro Comercial San Fernando, calle J.M.P., Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, a fin de notificar al ciudadano F.P.C. como apoderado del ciudadano A.L.H.G. (propietario del inmueble) y de su madre N.G.D.H. (original arrendadora), la aceptación de la oferta, adjuntando a la misma copia de la cédula de identidad y del Registro de Información Fiscal de su mandante, los únicos recaudos requeridos en lo que respectaba a su mandante para la redacción del documento de compraventa y su otorgamiento ante la Oficina de Registro Público.

   - que el 28.02.2013 se trasladó a la Notaría a la dirección indicada para los efectos de practicar la notificación y se encontró que la oficina 10 se encontraba cerrada, razón por la cual a solicitud del interesado (su mandante) la Notaría se dirigió a la casa de habitación del propietario A.L.H.G. situada en la Urbanización Playas del Ángel, número 35, adyacente a la calle El Torito, Pampatar, Municipio Maneiro de este Estado y presente el mencionado propietario, la Notaría practicó su notificación, le leyó la solicitud y le hizo entrega de un ejemplar de ésta y sus anexos, el notificado se negó a firmar el acta por instrucciones de su apoderado, Dr. F.P. quien le transmitió telefónicamente y así lo hizo constar la Notaría.

   - que además de dicha notificación notarial su mandante también le remitió telegramas certificados, urgentes y con acuse de recibo al propietario A.L.H.G. a su apoderado Dr. F.P.C. y a la madre de aquél, N.G.d.H. todos recibidos por la oficina de IPOSTEL en Porlamar, el 1 de marzo de 2013, notificándole la aceptación de la oferta de comprar la totalidad del Local L-1 del Centro Comercial V.d.V..

   - que igualmente su mandante notificó su aceptación de la oferta para la adquisición de la totalidad del Local L-1 del Centro Comercial V.d.V., a los mismos tres (3) ciudadanos, mediante publicación aparecida en el periódico local S.d.M., edición de fecha 2 de Marzo de 2013, página 7, con igual texto que las anteriores notificaciones.

   - que su mandante sin estar obligado a ello, notificó por intermedio de la Notaría Pública de Juangriego de este Estado en fecha 11 de marzo de 2013 al resto de los inquilinos del Local L-1, es decir, a) DANIZABETH FASION, C.A., en la persona de la ciudadana A.M.M., empresa ocupante dedicada a Peluquería y otros tratamientos de belleza; b) SERVICEL – D.R.T., en la persona de la ciudadana C.R., quien manifestó ser la propietaria del comercio; c) YANCEL, C.A., (MOVILNET), en la persona de la ciudadana A.R. quien manifestó ser la propietaria del fondo de comercio y d) a la sociedad CERESAS 21, C.A., en la persona de A.B. en su condición de encargada de la tienda, del contenido de la solicitud, haciendo entrega de una copia de ésta y sus recaudos, en la cual se le notificó que se le había ofrecido en venta la totalidad del Local L-1, que dicha oferta la había aceptado en tiempo hábil para ello constaba en la Notificación practicada por la Notaría Pública de Juangriego del estado Nueva Esparta el 28 de febrero de 2013 así como de los telegramas certificados que se enviaron el 1.03.2013.

   - que a pesar de que su mandante había aceptado la oferta que le hizo el propietario del inmueble en sus mismos términos, el 7 de marzo del 2013 la ciudadana HEND B.M. abogada en ejercicio actuando en su carácter de apoderada del ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD por intermedio de la Notaría Pública Segunda del Municipio Mariño de este Estado le notificó que el 12 de marzo de 2013 mediante documento protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este estado, anotado bajo el Nro.2013.809, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.5204, el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD adquirió la totalidad de la propiedad del local donde se encontraba el inmueble arrendado y que a partir de la notificación el arrendatario quedaba en cuenta que su arrendador, el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD.

   - que con esta notificación se le impuso a su mandante de la venta del local L-1 del Centro Comercial V.d.V. que le fuera ofrecido preferencialmente en venta, con lo que se le violaron los derechos que nacieron a raíz de esa oferta y fundamentalmente el derecho al otorgamiento del documento de adquisición del inmueble en los términos y condiciones de la oferta, conforme a la Ley.

   - que hacía constar que de acuerdo al contenido del documento de venta entre A.L.H.G. y FERAS MAHSARAH MOHAMAD que les llamaba mucho la atención el hecho de que el precio señalado en el documento de venta es la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.5.600.000,00), de los cuales sólo había constancia de cancelación de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.5.000.000,00) mientras que SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00) se dice haber sido recibidos en fecha 15 de marzo de 2013, lo que les sembraba dudas sobre el verdadero precio pagado.

   - que en todo caso era clara que por virtud de la fuerza obligatoria de la oferta realizada su mandante no estaría obligado a pagar más de la cantidad establecida en la oferta que recibió, como precio por la totalidad del inmueble (local L-1) o sea, CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.5.200.000,00).

   - que independientemente de que su mandante como arrendatario que es de una parte del local comercial L-1, cumpliera o no con los requisitos establecidos en el Decreto – Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (los cuales por cierto, si los cumplía), siendo el caso que el propietario arrendador le ofreció expresamente en venta la totalidad del local L-1 del Centro Comercial V.d.V. con forma pura y simple, sin mención o consideración alguna a si el ofrecido (su mandante) cumplía o no con dichos requisitos, concediéndole incluso un plazo mayor al legal, de 30 días calendarios, para que manifestara su aceptación o rechazo de la oferta, lo que evidenciaba la especialidad del ofrecimiento.

   - que habiendo notificado oportunamente su aceptación a los términos de la oferta y entregado la copia de su documento de identidad y su RIF para los efectos de la redacción del documento, era claro que el contrato de compra-venta se formó en las mismas condiciones de la oferta y que el propietario A.L.H.G. estaba (y aún está) en la obligación de venderle el inmueble por el precio ofrecido, pero no lo hizo así sino que lo vendió a un tercero y por un precio distinto aunque (dudosamente) mayor.

   - que el propietario arrendador violó la preferencia que le concedió mandante el derecho a ejercer el retracto legal y a subrogarse en lugar del comprador pagando el precio establecido en la oferta más los gastos de la venta, porque éste es el procedimiento legal aplicable por analogía, además que es el marco legal de referencia elegido pro el oferente (Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

   - que su mandante tiene el derecho de retracto legal en relación con la operación de compra-venta realizada entre el propietario arrendador A.L.H.G. y el ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD mediante documento público protocolizado en la Oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este estado, anotado bajo el Nro.2013.809, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.6.1.5204 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2013, la cual tenía por objeto un local comercial distinguido con la sigla L-1, situado en el denominado Centro Comercial V.d.V., ubicado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad, sector Central de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado, antes descrito.

   - que como consecuencia de ese derecho de retracto su mandante se subroga en la posición del comprador FERAS MAHSARAH MOHAMAD y se convierte en el único y exclusivo propietario del inmueble, mediante el pago de la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.5.200.000,00), que es el precio que aspiraba el propietario A.L.H.G. conforme a la oferta preferencial que le hizo.

   Por su parte, el abogado N.B. actuando en su condición de apoderado judicial del codemandado A.L.H.G. en la oportunidad de dar contestación alegó lo siguiente:

   - que como punto previo solicitaba la inadmisibilidad de pretensión del arrendatario por ejercer el derecho de retracto por cuanto nunca había ocupado la totalidad del inmueble que pretendía comprar por vía judicial, y siendo que la legitimación a la causa, guarda relación con la pretensión deducida y determina si los sujetos pueden actuar en un proceso específico o determinado con posibilidad y derecho de obtener una decisión o pronunciamiento de mérito y en virtud de que el arrendatario solo alquiló parte del inmueble globalmente vendido, no le competía tal derecho.

   - que de los documentos acompañados al libelo de la demanda se desprendía que el actor no era arrendatario de la totalidad del inmueble vendido sino de una fracción del mismo, en efecto constaba de documento de compra-venta ante el Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, anotado bajo el Nro.2013.809, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 398.15.61.5204, el cual corre inserto en los folios 150 al 156 del presente expediente, que su representado el ciudadano A.L.H.G. dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMAD un inmueble de su propiedad, situado en la calle Igualdad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, constituido por un edificio con una superficie aproximada de construcción de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CERO UN DECIMETROS CUADRADO (246,01 Mts2), de los cuales CIENTO CATORCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y UN DECÍMETROS CUADRADOS (114,51 Mts2) corresponden a la planta baja y CIENTO TREINTA Y UN METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (131,50 Mts2) corresponden a la planta alta; la planta baja está integrada por un salón, tres salas de baños y escalera de acceso a la planta alta, sus linderos particulares con los siguientes: L-1 Nivel Planta Baja: NORTE: con inmueble que es o fue propiedad de R.R. y parte del local Nº 2; SUR: con fachada Sur del Centro Comercial y calle Igualdad; ESTE: con fachada Este del edificio y calle Mariño; y OESTE: con local comercial Nº 2, de la misma edificación y la planta alta está integrada por un salón y dos (2) salas de baño y sus linderos particulares son los siguientes: NORTE: con fachada Norte del edificio; SUR: con fachada Sur del edificio y calle Igualdad; ESTE: con fachada Este del edificio y calle Mariño; y OESTE: con local comercial Nº 2 de la misma edificación.

   - que constaba de los contratos de arrendamiento que cursan de los folios 27 al 40 del presente expediente, traídos por el actor al presente juicio, que el local por el ocupado en su carácter de arrendatario posee una superficie de CIENTO CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON DIECISEIS CENTÍMETROS (156,16 Mts2) de lo que colige que el ciudadano J.C.S.G. no era arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo, o lo que era lo mismo, es arrendatario de un local que forma parte de un inmueble de mayor extensión.

   - que todo lo anteriormente argumentado y de acuerdo a las documentales aportadas por la misma parte actora en el presente proceso no le nace el derecho a la preferencia ofertiva solicitada ni al retracto legal arrendaticio, por tratarse de una venta global de dicho inmueble y por ello resultaba plenamente aplicable el articulo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por lo que mal podía el actor acudir al proceso por carecer de legitimación ad causam por mandato expreso de la ley a solicitar el retracto.

   - que oponía para ser resuelta en la definitiva la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición legal de admitir la acción propuesta, ya que como antes se indicó constaba en el documento acompañado por el mismo accionante a su libelo, que su representado A.L.H. le vendió al ciudadano FERAS MASARAH (sic) el inmueble del cual afirma el propio accionante ser arrendatario parcialmente ya que éste tiene solo arrendado un local comercial de la globalidad del inmueble.

   - que el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios dispone que el retracto legal arrendaticio no procede en aquellos casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado, de lo cual se deduce de manera clara y expresa, la prohibición de la Ley de admitir el reclamo de retracto legal arrendaticio, cuando el inmueble objeto del arrendamiento sea una porción del mismo, por lo que en consecuencia, bajo esta situación no procedía el derecho preferente ofertivo, menos aún el retracto legal arrendaticio cuando el propietario pretendía enajenar la totalidad del inmueble de manera íntegra como lo había hecho su representado.

   - que negaba, rechazaba y contradecía la demanda intentada en contra de su representado tanto en los hechos expuestos, como en el derecho que de ella se pretendía deducir, salvo por los hechos que expresamente se aceptan en el curso de la presente contestación.

   - que negaba y rechazaba que el demandante (Juan C.S.) le haya ofrecido exclusivamente en venta la totalidad del Local L-1, que forma parte del edificio Centro Comercial V.d.V. de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta, y a todo evento, negaba que éste haya aceptado la supuesta oferta en tiempo hábil.

   - que negaba, rechazaba y contradecía que entre su representado y el accionante se haya perfeccionado contrato de compraventa alguno y que en virtud de ello tuviera la obligación de venderle, debido a que tal aseveración era totalmente falsa, ya que su representado nunca recibió la aceptación de la oferte de parte del accionante, tal como pretendía general convicción por medio de una notificación notarial impregnada de ilegalidad y falsedad.

   - que negaba y rechazaba que el demandante J.C.S. sea acreedor del derecho a la preferencia ofertiva, prevista en el artículo 42 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni la del artículo 1618 del Código Civil, ni siquiera generada por actuación de ninguna de las partes en este caso, para que le ofrecieran en venta la totalidad del Local L-1 del denominado Centro Comercial V.d.v., antes identificado y en consecuencia, negaba expresamente que su representado en el carácter de arrendador que ostentó, le haya violado al arrendatario J.C.S. derecho de preferencia ofertiva alguno, que además no poseía.

   - que negaba y rechazaba categóricamente que el demandante tenga derecho al retracto legal y por ende negaba que tenga derecho a subrogarse en la posición del ciudadano FERAS MAHSRAH, en el contrato de compra venta que se celebrara sobre el mencionado local L-1 ni por aplicación de los artículos 43, 47 y 48 del Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios, ni por aplicación de los artículos 1533 y 1546 del Código Civil ni por actuación de ninguna de las partes en el presente caso.

   - que era cierto que el Local Comercial L-1, ubicado en la planta baja del Centro Comercial V.d.V., es una unidad susceptible de adquisición individual, conforme a derecho, y que la primigenia propiedad lo dividió en varios locales para efectos de arrendar éstos individualmente, y que el demandante es arrendatario de una porción del mencionado local en aproximadamente CIENTO CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (156 Mts2), formando parte del todo, representado por el referido local.

   - que aceptaba de actualmente FERAS MAHSARAH MOHAMAD es el propietario del inmueble constituido por el local comercial identificado como L-1, ubicado en la planta baja del Centro Comercial V.d.V., situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad, de la ciudad de Porlamar con un área aproximada de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS con cero Un decímetros cuadrados (246,01 Mts2) por compra –de buena fe- que le hiciera a su representado, el señor A.L.H.G. según documento protocolizado en el Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado, anotado bajo el Nro.2013.809, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 398.15.61.5204.

   - que dicha operación de compra venta se originó en virtud del ofrecimiento que le hiciera su representado mediante documento autenticado de fecha 13 de febrero de 2013 por medio de la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta y oportuna aceptación de parte del ciudadano FERAS MAHSARAH en fecha 21 de febrero de 2013 la cual fue debidamente notificada a su mandante en fecha 22 de febrero de 2013.

   - que el principio del retracto legal arrendaticio contemplado en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios encontraba su excepción cuando el bien arrendado formara parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad y consista en vivienda, oficina o local comercial como así lo estatuye el artículo 49 de la mencionada Ley.

   - que el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios recogía una realidad que tenía su razón de ser en que si el arrendador – propietario se viere obligado a ofertar la venta a cada uno de los arrendatarios el inmueble o edificación en su globalidad compresiva de los locales arrendados, se encontraría con la dificultad de no poder conocer cual de los inquilinos debería vender con preferencia en el caso de que todos o algunos acepten comprar la globalidad del inmueble, por otro lado, tampoco el juez o tribunal podría establecer a cuál de los inquilinos corresponde constituirse en retrayente, cuando obviamente todos tendrían derecho a adquirir ante cualquier tercero adquiriente de cumplir cada uno con los requisitos establecidos en el artículo 42 ejusdem.

   - que su representado iba a realizar la venta global del inmueble no tenía el deber de comunicar al arrendatario por documento autentico, su manifestación de voluntad de vender la globalidad del inmueble, de la cual C.S. solo ocupa una porción, en este sentido ante la intención de vender de su representado, el ciudadano C.S. no gozaba del privilegio de ser preferido en su condición de arrendatario ni gozaba de preferencias frente a terceros.

   - que el supuesto negado, de que este Tribunal considerase que el ciudadano J.C.S. si tenía derecho a la preferencia ofertiva, debía señalar que el mismo se encontraba insolvente, motivo por el cual le nacía el derecho a la preferencia ofertiva, y esta obligación tenía su razón de ser debido a que el pago del canon de arrendamiento era la obligación principal del ciudadano J.C.S. en su carácter de arrendatario, lo cual genera como consecuencia de su incumplimiento, que su representado le sancionara con la pérdida de su derecho a comprar con preferencia a cualquier otro. De ello que el que no cumple una obligación no tiene derecho a exigir del otro el cumplimiento.

   - que teniendo presente que el deber ofertiva de su representado estaba condicionado al cumplimiento de los dos requisitos concurrentes que disponía el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era inequívoco que el señor J.C.S. no tenía derecho a la preferencia ofertiva por encontrarse insolvente.

   - que el no reconocimiento de este derecho se acentuaba aún más como consecuencia de que su representado nunca recibió de parte del señor J.C.S. una notificación indubitable de su aceptación o rechazo de la oferta en el término de 15 días calendario.

   - que sus alegatos el demandante sostuvo que su mandante le formuló una oferta preferencial de manera pura y simple y bajo sus propios términos, sin tomar en cuenta si el arrendatario estaba o no solvente en el pago de los cánones de arrendamiento o si el contrato tenía o no 2 o más años de duración, o si la ley no lo obligaba a darle derecho de preferencia ofertiva a un inquilino para que adquiriera la totalidad de la cosa, de la que solo era un arrendaticio parcial.

   - que siendo su mandante ofertó en venta el inmueble al accionante mediante documento autentico sin que este estuviese solvente en los cánones de arrendamiento y se estaba vendiendo la totalidad del inmueble, se debía estimar que dicha comunicación notificación no puede valorarse como una preferencia ofertiva y menos aún como una oferta de venta, regulada por la legislación civil, asimismo no se podía concluir que el contrato fue válidamente perfeccionado, debido a que nunca se verificó el concurso de voluntades, ya que era falso que su representado yaya recibido notificación de parte de J.C.S., mediante la cual aceptase comprar el inmueble y realizar el pago, es decir, no comunicó a su representado la aceptación que hubiese consolidado la oferta realizada para la adquisición del inmueble que ocupa.

   - que no se habían dado los presupuestos para considerarse perfeccionado el contrato de compra-venta entre las partes, en consecuencia nunca se perfeccionó el contrato por no cumplir los requisitos estatuidos en el Código Civil en su artículo 1141, los cuales son necesarios para la existencia de un contrato.

   - que adicionalmente para que el accionante tuviese derecho al retracto legal arrendaticio debía cumplir con tener más de dos años como arrendatario y la solvencia del arrendatario

   - que en fecha 5 de marzo de 2009 la ciudadana N.G.D.H. y el ciudadano J.C.S.G. suscribieron un contrato de arrendamiento en el cual pactaron en la cláusula primera, el canon de arrendamiento fue fijado en DOS MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.800,00) y regía para el primer año de la ejecución del contrato de arrendamiento el cual sería aumentando a la cantidad de TRES MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs.3.800,00) mensuales, para el segundo año de ejecución y a partir del tercer año de ejecución derivado de la prorroga pactada se aumentaría el canon de arrendamiento basado en el índice Nacional de Precios al Consumidor tal como lo disponía el artículo 14 de la ley de Arrendamientos inmobiliarios, en otras palabras el deudor debe poner en el cumplimiento de la obligación la conducta de un hombre normalmente prudente y diligente, pues simplemente ocurre al banco Central, se informa acerca del incremento de precios que se haya producido en el país de conformidad con el Índice de Precios al Consumidor elaborado por el Banco Central de Venezuela, obtiene copia de ese instrumento y establece en que medida debía incrementarse el canon de arrendamiento, lo cual no hizo en ningún momento el ciudadano J.C.S. y de no estar en capacidad de hacerlo personalmente, contrata al personal calificado profesionalmente para hacerlo, un economista o un administrador comercial y establece como debía incrementar el canon cada mes, después de vencidos los tres (3) últimos años de la relación contractual a la que estaba sujeto.

   - que el arrendatario se encuentra en estado de insolvencia ya que solo había hecho pagos parciales de los cánones de arrendamientos desde febrero de 2011 y no había procedido a realizarlos de conformidad con los Índices de Precios al Consumidor elaborado por el Banco Central de Venezuela.

   - que reconocía que la parte actora había realizado consignaciones en tribunal de municipio, pero todas esas consignaciones que la parte demandante había efectuado son parciales y no se incrementaron ajustados los índices de precios al consumidor lo cual lo hacía incurrir en estado de insolvencia.

   - que invocaba a favor de su representado la buena fe, conforme lo establece el artículo 789 del Código Civil ya que el inmueble dado en venta fue en su global y además no tenía la obligación de realizar la oferta a los inquilinos, por lo que negaba y rechazaba que se encontraban dado los requisitos exigidos para que operara el derecho de retracto a favor del ciudadano J.C.S..

   - que impugnaba y desconocía las documentales marcadas “G” y “H” que rielan a los folios 101 y 102.

   Asimismo, el abogado A.C.S. actuando en su condición de apoderado judicial del codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD en la oportunidad de dar contestación alegó lo siguiente:

   - que negaba, rechazaba y contradecía la demanda intentada en contra de su representado tanto en los hechos expuestos como en el escaso derecho que de ella se pretendía deducir, salvo por los hechos que expresamente se aceptaban en el curso de la presente contestación.

   - que negaba y rechazaba que al demandante (Juan C.S.) se le haya ofrecido exclusivamente en venta la totalidad del Local L-1 que forma parte del edificio Centro Comercial V.d.V., situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, Municipio Mariño del estado Nueva Esparta y negaba que éste haya aceptado la supuesta oferta en tiempo hábil.

   - que negaba y rechazaba que el demandante sea acreedor del derecho a la Preferencia Ofertiva ni la del artículo 1618 del Código Civil ni siquiera generada por actuación de ninguna de las partes en ese caso para que le ofreciera en venta la totalidad del local L-1 del denominado Centro Comercial V.d.V. y en consecuencia negaba expresamente que el propietario (Andrés L.H.G.) le haya violado al arrendatario (Juan C.S.) preferencia ofertiva alguna que además no poseía.

   - que negaba y rechazaba que el demandante tuviera derecho al retracto legal y por ende negaba que tuviera derecho a subrogarse en la posición de su representado en el contrato de compra venta que se celebrara sobre el mencionado local L-1 ni por aplicación de los artículos 43, 47 y 48 del Decreto Legal de Arrendamiento Inmobiliario ni por aplicación de los artículos 1533 y 1546 del Código Civil ni por actuación de ninguna de las partes en el presente caso.

   - que admitía por ser cierto que el Local comercial L-1 ubicado en la planta baja del Centro Comercial V.d.V. es una unidad susceptible de adquisición individual, conforme a derecho y que la primigenia propietaria lo dividió en varios locales para efectos de arrendarlos individualmente y que el demandante es arrendatario de una porción del mencionado local en un área aproximada total de Ciento Cincuenta y Seis metros cuadrados y Dieciséis decímetros cuadrados (156,16mts2) correspondía al nivel planta baja y Ochenta y Ocho metros cuadrados con veinte decímetros (88,20 Mts2) al nivel mezzanina formando parte del todo, representado por le referido local, también era cierto que dentro de la integralidad del inmueble se encontraban otros inquilinos en la actualidad.

   - que aceptaba que actualmente su representado además de mantenerse ocupando una porción – inicialmente- en calidad de arrendatario, es el propietario del inmueble constituido por el local comercial identificado como L-1 ubicado, ubicado en la planta baja del centro comercial V.d.V., situado en la intercepción de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar que tiene un área aproximada de Doscientos Cuarenta y Seis metros cuadrados con cero un decímetros cuadrados (246,01 mts2) por compra – de buena fe- que le hiciera a su anterior arrendar y propietario, el señor A.L.H.G. según consta de documento protocolizado en la oficina de Registro Público de los Municipios Mariño y García de este Estado en fecha 12 de abril de 2013, anotado bajo el Nro. 2013.809, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nro.398.15.6.1.5204.

   - que dicha operación de compra venta se originó en virtud del ofrecimiento que le hiciera el propietario – arrendador – vendedor (Andrés L.H.G.) mediante documento autentico presentado a la Notaría Pública Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta en fecha 6 de febrero de 2013 y oportuna aceptación – indubitada por parte de su representado en fecha 21 de febrero de 2013.

   - que reconocía que en fecha 8 de mayo de 2013 su representado por intermedio de su apoderada HEND B.M. acompañada de la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado le notificó al ciudadano J.C.S. como al resto de los inquilinos del inmueble, que se había celebrado la operación de compra venta que a partir de la referida notificación el nuevo arrendador era el ciudadano FERA MAHSARAH MOHAMAD y que los cánones de arrendamiento en lo sucesivo se deberían pagar en la avenida Bolívar, Centro AB, nivel PL, Oficina 18, Urbanización Playa el Ángel, Municipio Maneiro de este Estado.

   - que su representado FERAS MAHSARAH MOHAMAD era arrendatario de un área de aproximadamente Ciento Cuatro metros cuadrados (104 mts2) situado en el nivel mezzanina del local L-1 dentro del edificio Centro Comercial V.d.V. según contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Segunda de Porlamar del estado Nueva Esparta en fecha 21 de julio de 2010, anotado bajo el Nro.30, Tomo 74, integrante –por tanto- del inmueble en cuestión.

   - que en fecha 13 de febrero de 2013 el propietario – arrendador – vendedor (Andrés L.H.G.) mediante documento autentico presentado en fecha 6 de febrero de 2013 ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar de este Estado le ofreció en venta a su representado la totalidad del bien inmueble tantas veces mencionado y visto el ofrecimiento de venta y bajo la presunción que se le hubiera podido efectuar el mismo ofrecimiento al resto de los inquilinos aún cundo ninguno tenía ninguno tenía derecho de preferencia, su representado respondió oportunamente a tal situación (21/02/2013) aceptando comprar la totalidad del inmueble, y ofreciendo pagar un monto mayor para enervar cualquier controversia que pudiera existir (Bs.5.600.000,00) en el caso de que otro que los inquinas también decidiera comprar, sabiendo que ninguno tenía derecho preferente en adquirir con respecto al resto de los inquilinos por tratarse de la totalidad de un inmueble, términos aceptados en consecuencia por ambas partes.

   - que en fecha 15 de marzo de 2013 se suscribió un acuerdo privado corroborado la negociación y entregándosele al vendedor la cantidad de Seiscientos Mil bolívares (Bs.600.000,00 mientras se realizaban los trámites de registro de la escritura definitiva, ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta.

   - que el 12 de abril de 2013 se protocolizó el documento de compra venta ante la Oficina de Registro Público del Municipio Mariño del estado Nueva Esparta anotado bajo el Nro.2013.809, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 398.15.3.1.5204 y como se había determinado en esa misma fecha se pagó el precio definitivo mediante cheques de gerencia para llegar al precio de Bs.5.600.000,00.

   - que el demandante siempre había mantenido una conducta de conflicto en su condición de arrendatario, cuando viene consignando el canon de arrendamiento en tribunales por más de dos (2) años, específicamente desde que no aceptó la variación o ajuste de la mensualidad correspondiente, asimismo quien puede pensar bien? O a quien no se le generará dudas por la conducta del demandante? J.C.S., cuando según su dicho no sólo notificó la supuesta aceptación a la supuesta oferta múltiple del arrendador propietario, sino que también notificó –presuntamente- a todos los ocupantes del inmueble en cuestión y adicionalmente lo publicó en un diario de circulación local, según lo descrito en la demanda.

   - que no constaba en el presente expediente ni en la redacción de la demanda que el supuesto ofrecimiento de venta al demandante haya sido efectuado en forma auténtica.

   - que si bien serían varis las cuestiones previas que se pudieran alegar frente a la forma de plantear la demanda, esta representación no pretendía dilatar el proceso y en su lugar, dos de esos detalles servirían para delatar en el fondo la improcedencia de la pretensión del demandante.

   - que si se hacía un examen preliminar y luego minucioso del escrito libelar, debía concluir que la demanda no contenía el fundamento de derecho en que se basa la pretensión, como lo exigía el artículo 340 en su ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil y tal deficiencia no tenía otra explicación sino que la demanda no poseía sustento ni base normativa alguna, ya que el demandante pretende soportar su pretensión en un supuesto Derecho de Preferencia que no posee, y en un derecho a retracto que no encuentra cobertura legal en ninguna norma legislativa del Derecho Venezolano ni los supuestos de retracto del Código Civil, ni en los supuestos diseñados en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que el demandante indica que su derecho a retracto nace por la oferta incumplida del vendedor A.L.H.G., situación que no era cierta y que además no se encontraba prevista en ninguna norma.

   - que la deficiencia se ponía aún más de manifiesto en la página 9 del escrito de demanda, cuando el demandante se contradecía en el argumento e insistía en confundir su acción ya que para ese estado de la redacción no sabía si se trataba de un cumplimiento de contrato o de un retracto legal.

   - que con el planteamiento efectuado, si el demandante cita alguna norma de derecho, se trata de los artículos 1.137 y 1.161 del Código Civil, los cuales se refiere al perfeccionamiento de los contratos y la tradición legal de la cosa, si ese fuera el planteamiento el procedimiento sería otro, y en consecuencia de pretensiones, excluyéndose mutualmente una pretensión de cumplimiento de contrato de venta, con una acción de retracto legal producto de una relación arrendaticia y sobre este punto debía recordar que ya inicialmente le había sido inadmitida la demanda al demandante por esta circunstancia mediante sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta el 20 de mayo de 2013 en el expediente Nro.24.750, consideraba que esta demanda se mantenía tal dicotomía, aunque aliviada.

   - que la dualidad de pensamiento y de pretensión deducida, era evidente y entendible porque al no aplicársele las normas del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios y tampoco las del Código Civil, debían argumentar muy bien para que no se notara la ausencia de fundamento legal, y esta situación contradictoria se ponía mucho más de manifiesto en la contestación a la demanda que por resolución de contrato, su representado interpusiera en contra del arrendatario J.C.S., por incumplimiento y que actualmente conocía el Juzgado Cuarto de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado (1399-13) en ella el arrendatario llega a manifestar que él es el propietario del inmueble y que por lo tanto, el contrato de arrendamiento que mantenía sobre el local ya no existe. Se veía como confunde los efectos diferentes que tienen la acción de retracto legal (constitutivo) y la acción de cumplimiento de contrato (declarativo).

   - que quien pretenda hacer valer el derecho de preferencia ofertiva y el retracto legal debía tener como mínimo dos años como arrendatario en ese inmueble, debe estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y debe satisfacer las aspiraciones del propietario.

   - que el demandante arrendatario no se encontraba para el momento de la venta ni se encontraba en la actualidad solvente con el pago de los cánones de arrendamiento y tal situación es confesada por el propio demandante en el expediente de consignación Nro.11.442 que cursa ante el Juzgado Segundo de los Municipios Mariño, García, Tubores, Villalba y Península de Macanao de este Estado, donde consta las incompletas e irregulares consignaciones arrendaticias efectuadas, lo cual se evidencia además, de la afirmación del demandante al indicar que por error involuntario había dejado de pagar el canon correspondiente a los años 2011, 2012 y 2013.

   - que si alguien le correspondía el derecho a la preferencia ofertiva en este caso no cabía ninguna duda que era a su representado, ya que este ciudadano es arrendatario dentro del inmueble por más de cinco (5) años, suscribiendo el último contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Segundo de Porlamar de estado Nueva Esparta en fecha 21 de julio de 2010, anotado bajo el Nro.30, Tomo 74, por lo que cumplía con el primer requisito, además de mantuvo solvente en el pago de los cánones de arrendamiento mientras duró su relación arrendaticia hasta la suscripción del contrato de compra venta global del inmueble que lo convirtió en el nuevo propietario de la totalidad del mismo.

   - que su representado recibió la oferta auténtica efectuada por el propietario del inmueble y su representado a su vez – de forma indubitable- respondió afirmativamente sobre la compra contenida en la referida oferta, y por último, satisfizo plenamente las expectativas del vendedor al punto de pagar un precio mayor al originalmente exigido.

   PUNTO PREVIO.-

   LA PROHIBICIÓN LEGAL DE ADMITIR LA DEMANDA

   LA OPORTUNIDAD PARA OPONER Y RESOLVER LAS CUESTIONES PREVIAS EN LOS PROCESOS INQUILINARIOS.-

   Sobre el trámite que debe otorgárseles a las cuestiones previas, de acuerdo al artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en concatenación con el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, se estima que en los juicios que versen sobre la materia arrendaticia el Juez debe conocer las cuestiones previas que se opongan en forma tempestiva en la oportunidad de emitir el fallo definitivo, como punto previo, con excepción de la cuestión previa regulada en el ordinal 1° del artículo 346 eiusdem, cuya sustanciación se deberá realizar en cuaderno separado que a tal efecto se deberá aperturar, permitiendo así que el proceso continúe su curso normal hasta llegar al estado de sentencia oportunidad en la cual se suspenderá su dictamen hasta tanto conste en autos la decisión sobre el recurso de regulación de competencia, lógicamente siempre que la parte lo interponga y que el mismo sea tramitado.

   Según sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 9 de diciembre de 2005, Tomo 1, Pág. 582, las cuestiones previas en los Procedimientos Inquilinarios se deben regir por lo siguiente:

   “…Inmobiliarios establece que el demandado que hubiere opuesto la cuestiones previas de falta de jurisdicción o de incompetencia podrá ejercer el recurso de regulación de la jurisdicción o de la competencia, según corresponda….

   Quien suscribe la Dra. C.Z.d.M., salva su voto (…)

   … De lo expuesto se colige que, de acuerdo con la normativa contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuestiones previas establecidas a partir del ordinal 2° se deciden en oportunidad distinta a la que resuelva la contenida en el ordinal 1°. Ello tiene su justificación en el especialísimo tratamiento que el legislador de arrendamiento quiso darle a esta defensa, con ocasión del cual reguló que “De ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de al competencia, éstos se tramitaran en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto” (parte in fine del aludido artículo 35.

   Ahora bien, al aplicar la mayoría sentenciadora de manera errada el referido artículo del Código de Procedimiento Civil, subvirtió el proceso, y acabó desconocimiento al quejoso su derecho a la defensa, a la tutela judicial efectiva y a ser juzgado por su juez natural, pues no se dio el tratamiento estipulado en la norma aplicable (artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios), impidiéndole ejercer el argumento de que al ser decidida la apelación que al respecto ejerció el interesado, por el Juzgador de la alzada se hacia inútil la reposición de la causa, pues este último se pronunció acerca de las cuestiones previas desestimándolas.

   Olvida la mayoría sentenciadora, entonces, no sólo que el quejoso pudo ejercer el referido recurso, del que definitivamente se le privó, si el juez al cual se le pedía que se declarara incompetente no estima tal pretensión, sino que dicho recurso de haberse ejercido por el quejoso luego de la correspondiente decisión al respecto del Juez de Municipio en la que afirmara su competencia, debía ser resuelto por el Juzgado Superior de la Circunscripción (artículo 71 del Código de Procedimiento Civil, aplicable al caso) y no por la alzada que conoció de la apelación, he allí la flagrante violación principio del Juez natural. De tal modo que, en definitiva, considera la Magistratura disidente que la tergiversación de los hechos acaecidos y la precisamente en ese supuesto que autorizara la aplicación supletoria que permite la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, haya devenido en contraria a derecho y, por tanto, violatoria de los derechos constitucionales denunciados como infringidos…

   De acuerdo al criterio precedentemente transcrito, se infiere que la cuestión previa del numeral 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil relacionada con la falta de jurisdicción o competencia -que incluye los casos de acumulación por litispendencia, conexión, accesoriedad o continencia- una vez opuesta en su debida oportunidad debe dársele un tratamiento especial y distinto al que debe dispensársele a las cuestiones previas restantes, en razón de que una vez opuesta en lugar de diferir el pronunciamiento para el momento de emitir el fallo definitivo, como un punto previo, como ocurre en el caso de las cuestiones previas contenidas en los numerales que van del 2° al 11°, debe tramitarse en cuaderno separado a los efectos de que una vez producida la correspondiente decisión dentro de la oportunidad contemplada en el artículo 349 eiusdem, la misma pueda ser impugnada mediante el ejercicio del recurso de regulación de jurisdicción o competencia - según sea el caso-, sin que dicha tramitación suspenda el curso del proceso, en razón de que de acuerdo a la parte in fine del artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario éste deberá continuar su curso normal hasta llegar al estado de dictar sentencia definitiva oportunidad en la cual se suspenderá hasta tanto conste en autos las resultas de dicho recurso.

   Este trámite especialísimo que se le da a la cuestión previa del numeral 1° tiene su justificación, tal como lo afirma la Magistrada disidente en su voto salvado - el cual comparte esta sentenciadora ampliamente - en que la competencia para resolver en torno a la procedencia del recurso de regulación de competencia le ésta reservada al Juez Superior tal como lo preceptúa el artículo 71 del Código de Procedimiento Civil, y no al Juez que debe conocer como alzada del recurso de apelación interpuesto en contra del fallo proferido en primera instancia.

   En el caso de autos, se extrae que este Juzgado en sintonía del criterio copiado procedió basado en los principios constitucionales que reseñan los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela a ordenar la citación de la parte demandada a fin de que compareciera ante este Tribunal al segundo día de despacho siguiente a que constara en autos la última citación que de los codemandados se hiciera, lo cual lógicamente que presupone y permite que éste en apego al artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil procediera en la oportunidad de dar contestación a la demanda no solo a ejercer su defensa rechazando la demanda sino adicionalmente a proponer cuestiones previas las cuales conforme al criterio reiterado de la Sala Constitucional (vid sentencia 9 de diciembre de 2005) se deben resolver como un punto previo en la oportunidad de emitir la sentencia de mérito.

   Al respecto, establece el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario textualmente que “El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”

   Del contenido de la norma copiada se infiere que en los casos en que se enajene la totalidad de un inmueble y el arrendatario solo ocupa una fracción del mismo, bien sea una vivienda, local u oficina no procede el retracto legal. En ese sentido, ante esa disposición expresa de la ley que rige esta clase de procedimientos es evidente que en caso de darse o concurrir circunstancias que se encuentren enmarcadas en el supuesto de hecho de la norma, esto es que un arrendatario accione en procura de gestionar el retracto legal a pesar de que es inquilino de una parte del bien inmueble que fue enajenado de manera global conforme a la norma la demanda sería evidentemente inadmisible por cuanto existe una disposición legal que prohíbe su ejercicio. Es decir, lo que contempla dicha norma es una excepción legalmente prevista a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que él tiene de subrogarse en el lugar de quien adquiere el predicho bien inmueble, que opera cuando exista una enajenación global de un inmueble del cual forma parte una fracción que ha sido dada en arrendamiento.

   En ese mismo orden de ideas, se pronunció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 1310, del 16 de octubre de 2009, Exp. N° 08-0791, en el caso de Ahmad Ali, señalalando:

   …De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo que había sido arrendado al demandante no era la totalidad del inmueble sino una sola de sus divisiones, declaró procedente el retracto que se pretendió.

   (…Omissis…)

   De lo precedente se observa que la aplicación de la ley debe hacerse de manera responsable y transparente y sin que el juzgador pueda extraer conclusiones imprevistas e inesperadas por las partes en el proceso. En el caso que se sometió a revisión, el agravio al principio de la seguridad jurídica es notorio, por cuanto es la propia ley la que dispone, con la mayor claridad, la improcedencia del retracto legal para el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso de autos.…

   .

   (omisis)

   En el texto legal vigente para el momento en la cual se presentó la demanda que rige la materia de arrendamientos inmobiliarios, no existe ninguna disposición que derogue –como pretende el recurrente- la excepción bajo análisis contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no es posible darle cabida a su alegato, en cuanto a que el ofrecimiento de venta de la totalidad de los dos inmuebles que le fue hecho por las arrendadoras-propietarias mucho antes de concretar la venta de los mismos con la ciudadana S.W.W. (supra identificada), constituya el otorgamiento del derecho de preferencia ofertiva, pues precisamente la ley por vía de excepción suprime ese derecho de preferencia al arrendatario en el supuesto de una enajenación global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local objeto de arrendamiento, tal como sucedió en el caso sometido a consideración de la Sala, por lo que en el caso particular no resultaba aplicable el artículo 45 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, denunciado por falta de aplicación por el formalizante. Así queda establecido…”.

   Precisado lo anterior, se desprende del contenido del contrato de arrendamiento suscrito entre N.G.D.H. y el ciudadano J.C.S.G., que el inmueble objeto del arrendamiento lo constituye un local comercial de Ciento Cincuenta y Seis metros cuadrados con Dieciséis centímetros (156,16Mts2) el cual forma parte de un inmueble de su propiedad marcado con el N° L-1, ubicado en el Edificio Centro Comercial V.d.V. situado en la intersección de las calles Mariño e Igualdad de la ciudad de Porlamar, jurisdicción del Municipio Mariño de este Estado. En consonancia con lo antes señalado, se extrae del contrato de compraventa celebrado entre A.L.H.G. en su condición de antiguo propietario y el hoy también demandado, ciudadano FERAS MAHSARAH MOHAMADI que el bien que fue objeto de dicha operación, específicamente el identificado como L-1, lo conforma un local comercial con una superficie de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON CERO UN DECÍMETROS CUADRADO (246,01Mts2).

   Lo antecedentemente enfatizado permite determinar que el inmueble ocupado por el arrendatario – hoy demandante lo constituye un local comercial de Ciento Cincuenta y Seis metros cuadrados con Dieciséis centímetros (156,16Mts2) que forma parte de un inmueble de mayor extensión, con un área total que alcanza aproximadamente Doscientos Cuarenta y Seis Metros Cuadrados con Cero Un Decímetros Cuadrado (246,01Mts2) identificado con la letra y número L-1, y que asimismo, de acuerdo a las documentales aportadas la venta efectuada por el codemandado A.H.G. al codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD, versó, no sobre el local ocupado por el demandante como arrendatario sino sobre todo el inmueble del cual forma parte el precitado local arrendado. Con lo anterior resulta indudable que en el caso analizado se encuentra consumada la excepción que contempla el artículo 49 de la precitada ley especial que niega en forma categórica la procedencia de la demanda de retracto legal cuando la misma se refiera a casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. Y así se decide.

   Cabe destacar que aún cuando el bien se haya vendido en forma global a otra persona, la parte accionada en su condición de arrendatario conservará o mantendrá esa condición con la única diferencia que radicará en el cambio de sujetos que se produjo a raíz de la venta en la persona del arrendador.

   En cuanto a la defensa previa del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil fundada en los hechos que antes se analizaron resulta imperioso traer a colación un extracto de la sentencia emitido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en donde se declaró consumada la misma, basado en la excepción contemplada en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber:

   …La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no son de las alegadas en la demanda.

   De la interpretación del preinsertado dispositivo legal se desprenden dos supuestos, a saber:

   1. La existencia de una prohibición legal que signifique la inadmisión de plano de la demanda, antes de que la parte demandada sea llamada al proceso.

      En este caso, nuestro Código Civil contiene varios ejemplos, dentro de los cuales podemos citar, el contenido en el artículo 1.880 en donde se prohíbe la admisión de aquellas demandas que tengan por objeto reclamar lo que se haya ganado en Juegos de Envite y Azar, o en una apuesta.

   2. Las que proceden cuando la Ley condiciona su admisión atendiendo a determinadas causales, diferentes a las alegadas en la demanda, como por ejemplo las demandas de juicios o procedimientos monitorios contenidos en el artículo 640 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en donde se supedita la admisión de la demanda, al cumplimiento de ciertos y determinados requisitos.

      Sobre este particular, en interpretación del 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario la Sala Constitucional mediante sentencia identificada con el Nº 5121 del 16 de Diciembre del año 2005 (exp. 03-2212) estableció lo siguiente:

      “…No obstante lo anterior, la Sala considera que decretar la reposición de la causa al estado de la evacuación de la prueba de posiciones juradas, constituiría una reposición inútil por cuanto, puede apreciarse que tanto el Juzgado de la causa, como el de alzada desestimaron la demanda de retracto legal arrendaticio, por considerar que la misma se encontraba incursa en la cuestión previa a que se contrae el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debido a que -según observaron- la demandada vendió la totalidad del inmueble del cual el demandante tenía arrendado el local, por lo que de conformidad con el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

      En este orden, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

      El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivivenda, oficina o local arrendado

      .

      Como puede apreciarse, el artículo 49 de la aludida ley, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el local arrendado.

      En este sentido la Sala estima que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte el local arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble –de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar los locales que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa. De este modo, y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

      Ahora bien, de las actas que conforman el presente expediente (folios 19 al 22 de la segunda pieza) se pudo observar que los ciudadanos G.M.G., J.L.M.V., Oda Villasmil de Montero y M.M. de Madrid dieron en venta a la Sociedad Inversiones Uno C.A., un inmueble constituido por un edificio ubicado en el cruce de la Avenida Bolívar y la Calle M.d.C.O., del Municipio Laginillas del Estado Zulia, edificio éste que se encontraba dividido en seis locales comerciales.

      Asimismo se aprecia, que la parte demandante, hoy accionante ocupaba el local No. 6, tal como se desprende de la afirmación contenida en el libelo de la demanda y el contrato de arrendamiento cursante en el expediente (folio 49 de la segunda pieza) celebrado entre los ciudadanos G.M.G. y Calzados París S.R.L.

      En este orden, pudo evidenciarse que la parte demandada en el juicio por retracto legal incoado por la hoy accionante, enajenó la globalidad del inmueble, en el que Calzados París S.R.L tenía arrendado sólo un local comercial, a saber el identificado con el No. 6. Ante esta situación, resulta evidente para la Sala que operaba la excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por lo tanto no procedía el retracto legal arrendaticio.

      En este contexto, al constatarse que los Juzgados que conocieron la demanda por retracto legal, desestimaron la misma con fundamento en la aludida excepción prevista en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la Sala estima que ordenar la reposición de la causa al estado en que se evacue la prueba de posiciones juradas promovida por la hoy accionante, resultaría inútil, habida cuenta que dicha prueba en nada influiría en el dispositivo de la sentencia accionada, dado que como bien lo señalaron los referidos tribunales existía una prohibición de la ley en admitir la acción propuesta. Así se declara.

      Finalmente, la Sala quiere precisar que la hoy accionante, en su condición de arrendataria de la fracción del inmueble, objeto de la demanda de retracto, continúa detentando los derechos conforme al contrato de arrendamiento primigenio, pues el adquirente nuevo del inmueble se subroga en la posición del arrendador, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al contrario, el accionante persiste en su condición de arrendatario hasta que, por las causales establecidas en la ley, se extinga su contrato…”

      Del texto parcialmente transcrito se desprende que por disposición expresa de la ley especial que rige la materia arrendaticia, excepcionalmente el retracto legal es improcedente en los casos en que se enajene la totalidad del inmueble y el arrendatario solo ocupe una fracción del mismo, pues de lo contrario se estaría obstruyendo al arrendador la posibilidad de enajenar su propiedad en forma global, pues estaría obligado a realizar la oferta preferente del bien arrendado a cada uno de los inquilinos que los ocupen. Sin embargo, lo anterior en ningún caso podría involucrar la desprotección del arrendatario ni menos la finalización de la relación arrendaticia a causa de la venta de la totalidad del bien, en vista de que el nuevo propietario automáticamente se subroga en la posición del arrendador hasta que el contrato por los motivos legales se extinga.

      Lo antecedentemente dicho permite concluir primero que conforme a los aspectos antes analizados en este asunto existe una prohibición legal de admitir la demanda, por cuanto se insiste conforme a la letra del contrato que riela a los folios 151 al 157, el inmueble que ocupa el demandante lo constituye un local comercial de Ciento Cincuenta y Seis metros cuadrados con Dieciséis centímetros (156,16Mts2) que forma parte de un inmueble de mayor extensión, con un área total que alcanza aproximadamente Doscientos Cuarenta y Seis Metros Cuadrados con Cero Un Decímetros Cuadrado (246,01Mts2) identificado con la letra y número L-1; segundo, que de acuerdo a las documentales aportadas la venta efectuada por el codemandado A.H.G. al codemandado FERAS MAHSARAH MOHAMAD, versó, no sobre el local ocupado por el demandante como arrendatario sino sobre todo el inmueble del cual forma parte el precitado local arrendado; tercero, que la presente demanda fue propuesta por el arrendatario del local identificado con el numero L-1 el cual como se dijo conforma o es parte del bien inmueble de la venta que dio lugar a esta demanda.

      Con lo anterior resulta indudable que en el caso analizado se encuentra consumada la excepción que contempla el artículo 49 de la precitada ley especial que niega en forma categórica la procedencia de las demanda de retracto legal cuando la misma se refiera a casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado. Y así se decide.

      Antes de finalizar conviene señalar que aún cuando el hoy accionado haya agotado el tramite contemplado en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con respecto al actor, el mismo no era necesario atendiendo a la excepción contenida en el artículo 49 antes analizado; y adicionalmente que aunque el bien se haya vendido en su totalidad los inquilinos, y en este caso en particular el actor como arrendatario de una parte del mismo en ningún momento perderá sus derechos de arrendatario sino que por el contrario los conservará o mantendrá con la única diferencia que radicará en el cambio de sujetos que se produjo a raíz de la venta en la persona del arrendador.

      Bajo tales consideraciones se declara procedente la cuestión previa opuesta en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y se enfatiza que resulta innecesario e inoficioso analizar lo concerniente al material probatorio aportado y al resto de los alegatos planteados en este asunto señalados por las partes en la oportunidad correspondiente. Y así se decide.

4. DISPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: