Decisión de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 20 de Junio de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.

EXPEDIENTE Nº 22.612

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES:

I.A) PARTE DEMANDANTE: Ciudadana S.G.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.917.107, con domicilio procesal la Avenida Aldonza Manríquez, Centro Empresarial AB, Oficina PL-16; Urbanización Playa El Ángel, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta.

I.B) APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: L.M.T., M.P.P.A., P.C.A., M.E.G.V., C.L.M., E.A.F., R.G. MONTE, DICXON D.M., A.J.R.G. y J.B.M.P.; abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 106.872, 8.728, 45.621, 26.392, 21.182 y 139.663, 22.562, 144.586, 144.582, 105.137respectivamente.

I.C) PARTE DEMANDADA: ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., compañía anónima constituida mediante acta inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08-04-1994, bajo el Nº 16, Tomo 12-A, Pro.

I.D APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: I.D.M.H., J.L.G.L. y A.G.A., abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.294, 40.124 y 80.520, respectivamente, con domicilio procesal siguiente: Escritorio Jurídico, Oficina P1-L14, Primera Planta del Centro Comercial Costa Azul, ubicado en la Avenida Bolívar cruce con calle Las Amapolas, Municipio M.d.E.N.E..

BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS Y FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

Se inicia la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, por escrito libelar presentado por la abogada M.P.A., Inpreabogado Nº 106.872, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana S.G.D.M., plenamente identificada, contra la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., compañía anónima constituida mediante acta inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08-04-1994, bajo el Nº 16, Tomo 12-A, Pro., demandando el cumplimiento del contrato de opción de compra- venta que celebraran en fecha 07-09-2.001, sobre un inmueble popularmente conocido en el ámbito inmobiliario nacional como Town House, distinguido con el nro. 8, TH-08 “A”, integrado como una sola vivienda, del modulo “A” el cual forma parte del Conjunto Residencial Turístico y Vacacional La Rivera, ubicado en la parcela 89 de la Urbanización Dumar, Municipio Autónomo M.d.E.N.E..

En fecha 18-5-2.006, este Tribunal le da entrada a la presente demanda. (Folios 1-115).

En fecha 31-5-2.006, este Tribunal admite la presente demanda y ordena el emplazamiento de la parte demandada. (Folios 116-117).

En fecha 5-6-2.006, comparece por ante este Tribunal la abogada L.M., en su carácter de apoderada actor y mediante diligencia solicitó copias certificadas. (Folio 118).

En fecha 14-6-2.006, comparece por ante este Tribunal la abogada L.M., en su carácter de apoderada actor y mediante diligencia solicitó la citación de la parte demandada y se libre la compulsa de citación así mismo consignó documentación. (Folios 119-123).

En fecha 22-6-2.06, se dictó auto acordando las copias certificadas solicitadas. (Folio 124).

En fecha 22-6-2.006, se libró la compulsa de citación. (Folio 125).

En fecha 22-6-2.006, se dictó auto acordando aperturar el respectivo cuaderno de medidas. (Folio 126).

En fecha 27-6-2.010, comparece por ante este Tribunal la abogada L.M., en su carácter de apoderada actor y mediante diligencia retiró las copias certificadas acordadas. (Folio 127).

En fecha 18-7-2.006, comparecen por ante este Tribunal los abogados I.D.M.H., J.L.G.L. y A.G.A., con inpreabogados nros. 6.294, 40.124 y 80.520, y se dan por citados en nombre y representación de la empresa demandada consignando poder que acredita tal representación. (Folios 128-132).

En fecha 18-9-2.006, comparece la abogada M.P.P., en su carácter de apoderada actor y mediante diligencia consignó escrito de reforma de la demanda. (Folios 133-134).

En fecha 21-9-2.006, se admitió la reforma de la demanda consignada. (Folio 135).

En fecha 27-9-2.006, comparece por ante este Tribunal los abogados I.D.M.H., J.L.G.L. y A.G.A., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada y presentaron escrito de contestación a la demanda y propusieron reconvención a la parte actora. (Folios 136-195).

En fecha 4-10-2.006, se ordenó librar cómputo secretarial vista la reconvención propuesta. (Folio 196-197).

En fecha 23-11-2.006, se admitió la reconvención propuesta contra la parte demandante. (Folio 198).

En fecha 4-12-2.006, comparece la abogada M.P.P., en su carácter de apoderada actor y consignó escrito de contestación a la reconvención. (Folios 199-213).

En fecha 16-1-2.007, comparece la abogada M.P.P., en su carácter de apoderada actor y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas. (Folio 214).

En fecha 22-1-2.007, comparece por ante este Tribunal el abogado A.G.A., en su carácter de apoderado de la parte demandada y mediante diligencia consignó escrito de promoción de pruebas. (Folio 215).

En fecha 25-1-2.007, se agregaron a los autos los escritos de pruebas presentados por las partes y sus anexos. (Folios 216-267).

En fecha 1-2-2.007, se admitieron las pruebas promovidas por las partes. (Folio 268).

En fecha 26-4-2.007, se dictó auto fijando la oportunidad para la presentación de los respectivos informes. (Folio 269).

En fecha 3-5-2.007, comparecen los abogados I.D.M.H., J.L.G.L. y A.G.A., en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandada y presentaron escrito de informes. (Folios 270-287).

En fecha 9-5-2.007, este Tribunal dictó auto fijando oportunidad para la lectura del escrito de informe presentado por los apoderados de la parte demandada de conformidad con el artículo 512 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 288).

En fecha 15-5-2.007, se leyó a cabo el acto de lectura del informe presentado por los apoderados de la parte demandada. (Folio 289).

En fecha 11-3-2.008, comparece la abogada M.E.G., en su carácter de apoderada actor y mediante diligencia solicitó se dicte sentencia en la presente causa. (Folio 290).

En fecha 26-6-2.008, comparece la abogada M.E.G., en su carácter de apoderada actor y mediante diligencia solicitó se dicte sentencia en la presente causa. (Folio 291).

En fecha 9-1-2.009, comparece por ante este Tribunal la abogada P.C.A., en su carácter de apoderada actor y mediante diligencia solicitó el abocamiento del ciudadano Juez de este Despacho. (Folio 292).

En fecha 15-1-2.009, el Juez Provisorio de este Juzgado se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenado la notificación de la parte demandada. (Folios 293-294).

En fecha 12-5-2.009, comparece el ciudadano Alguacil de este Juzgado y consignó boleta debidamente firmada por el abogado A.G.A., en su carácter de apoderado de la parte demandada. (Folios 295-296).

En fecha 16-6-2.009, comparece por ante este Tribunal la abogada P.C.A., en su carácter de apoderada actor y mediante diligencia solicitó se dicte sentencia en la presente causa. (Folio297).

En fecha 11-1-2.010, comparece por ante este Tribunal el abogado A.G.A., en su carácter de apoderado de la parte demandada y mediante diligencia solicitó el abocamiento de la ciudadana Juez. (Folio 298).

En fecha 14-1-2.010, la ciudadana Juez de este Despacho se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de la parte actora. (Folios 301-300).

En fecha 16-3-2.010, comparece por ante este Tribunal la abogada P.C.A., en su carácter de apoderada actor y mediante diligencia se dio por citadas en la presente causa. (Folio 301).

En fecha 6-4-2.010, comparece el abogado A.G.A., en su carácter de apoderado de la parte demandada y mediante diligencia solicitó sentencia en la presente causa. (Folio 302).

En fecha 7-6-2.010, comparece por ante este Tribunal la abogada P.C.A., en su carácter de apoderada actor y mediante diligencia solicitó se dicte sentencia en la presente causa. (Folio 303).

En fecha 12-8-2.010, comparece por ante este Tribunal la abogada P.C.A., en su carácter de apoderada actor y sustituyó el poder que le fue conferido en los abogados E.A.F., R.G. MONTE, DICXON D.M., A.J.R.G. y J.B.M.P., con inpreabogados nros. 139.663, 22.562, 144.586, 144.582 y 105.137, respectivamente. (Folio 304).

CUADERNO DE MEDIDAS:

En fecha 22-6-2.006, se apertura cuaderno de medidas y se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar. (Folio 1-3).

E n fecha 29-6-2.006, comparece por ante este Tribunal el ciudadano alguacil de este Despacho quien consignó copia del oficio nro. 09707.691 de fecha 22-6-2.006, debidamente recibido. (Folio 4-5).

En fecha 4-7-2.006, se agregó a los autos oficio nro. 15-7-15-19-211 de fecha 29-6-2.006, emanado del Registro Inmobiliario del Municipio Mariño. (Folio 6-7).

En fecha 11-7-2.006, comparece por ante este Tribunal la abogada L.M., en su carácter de apoderada actor y mediante diligencia consignó observaciones a los fines de complementar el oficio al Registro Inmobiliario del Municipio Mariño. (Folio 8).

En fecha 8-8-2.006, se dictó auto ordenado librar un nuevo oficio al Registro Inmobiliario del Municipio Mariño de este Estado. (Folio 9-11).

En fecha 14-8-2.006, comparece el ciudadano Alguacil de este Juzgado quien consignó copia del oficio nro. 09707.873 de fecha 8-8-2.006. (Folio 13-14).

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN:

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:

Que por documento público autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 7-9-2.001, anotado bajo el Nº 57, Tomo 44, que la ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., plenamente identificada, se comprometió a vender al hoy actor, un inmueble popularmente conocido en el ámbito inmobiliario nacional como Town-Hause, distinguido con el nro. TH-8 y 8 “A”, del modulo “A”, en cual forma parte del conjunto Residencial Turístico y Vacacional La RIVIERA, ubicada en la parcela 89 de la Urbanización Dumar, Municipio Mariño de este Estado.

Que del contrato en cuestión, se desprende fehacientemente que existe una obligación mutua por las partes, de comprar por parte de su representado y de vender por parte de la compañía ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A.

Que en la cláusula Primera del contrato cuyo cumplimiento se pretende OGCV, se obligó a vender a su representada el Town-House distinguido con el numero TH-8 y 8 “A”, del conjunto Residencial La RIVIERA, parcialmente terminado y este lo ha venido poseyendo pacíficamente, sin perturbaciones de ninguna índole, hasta la presente fecha.

Que el demandante ha venido ejerciendo la posesión del inmueble y ha cumplido fielmente con las obligaciones impuestas en el contrato de opción de compra-venta la compañía u OGCV, por el contrario ha incumplido en las suyas. Así la vendedora incumplió la cláusula tercera.

Que evidentemente esa cláusula no fue cumplida por la hoy demandada, a la fecha de la introducción de la demanda, han transcurrido más de cuatro años y la compañía aún no ha cumplido con la obligación de traspasar a su representada la propiedad del bien inmueble representado por el Town-House N° 8 y 8 “A”, que forma parte del Conjunto Residencial LA RIVIERA, cuyo documento de venta debía ser protocolizado antes del 15 de Diciembre de 2.001.

Que resulta mas obvio que la hoy demandante ciudadana S.G.D.M., cumplió con todas y cada una de las obligaciones que asumió mediante el contrato de opción de compra-venta, y el posterior contrato privado suscrito con ocasión a cambio del objeto de dichos contratos, pagó la parte del precio que se le estipuló en ambos contratos, mas sin embargo, a la fecha de introducción de la demanda, no ostenta el título que acredite la propiedad del inmueble denominado Town-House N° 8 y 8 “A” del conjunto Residencial La RIVIERA, por cuanto la Organización G.C.V, C.A., no se lo ha traspasado.

Fundamenta la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.165, 1.167, 1.211, 1.212, 1.213, 1.214, 1.215, 1.258, 1.264, 1.265, 1.266, 1.271, 1.357, 1.359, 1.360, 1.361, 1.362, 1.395, 1.397, 1.398, 1.399, 1.474, 1.486 y 1.488 del Código Civil y 338, 339, 340 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

Que rechazan la pretensión principal de la actora, la cual consiste en que su representada convenga en cumplir con la tradición legal del inmueble descrito en autos, mediante el otorgamiento del respectivo documento de compra-venta, ya que existe prohibición judicial expresa que impide cualquier acto de enajenación o gravamen sobre los inmuebles entre los que se encuentra el pretendido por la actora, por este mismo argumento niegan y rechazan la posibilidad de que se dicte sentencia en el presente caso.

Que niegan, rechazan y contradicen categóricamente que la suma que en definitiva tenga que pagar la actora a los fines de cumplir con el pago del precio convenido sea la suma de veinticinco millones de bolívares (25.000.000,00), hoy por la reconversión monetaria veinticinco mil bolívares (25.000, oo).

Que niegan y rechazan el pago de las costas del presente juicio y la estimación indebida que hace la parte actora al pretender un treinta por ciento (30%) del valor estimado de la demanda, por concepto de honorarios profesionales los cuales no han sido ni siquiera causados.

Que rechazan la afirmación del actor según la cual su representada ha violado la normativa relativa a la integración de parcelas, ellos según lo declarado en el particular 1.1), del capítulo I, título I de el libelo. Sobre tal particular el cual consideran no guarda ninguna relación o pertinencia con la pretensión deducida, el actor no precisa ni en que consiste la presunta y negada violación, ni mucho menos cual fue la norma conculcada con dicha integración.

Que rechazan categóricamente las afirmaciones del actor según la cual el Banco sumaría a sus activos los derechos litigiosos ventilados en el procedimiento ejecutivo (Título III, observaciones, numeral 2 literal a), pues si su representado desembolsó la suma más importante de fondos que recibieron los inescrupulosos demandantes, era precisamente para que una vez extinguido el proceso y levantada la medida de embargo, pudiera reanudar sus operaciones normales de compraventa de las viviendas restantes.

Que expresamente rechazan lo manifestado por la actora en el único párrafo del capítulo I, título I, del libelo, referente a que la vivienda que hoy ocupa la actora le haya sido entregada parcialmente terminada, pues tal inmueble fue entregado en perfectas condiciones de habitabilidad, prueba de ello es que en más de cinco (5) años que viene poseyendo a título precario tal vivienda, la actora nunca ha formalizado ningún reclamo ante las autoridades competentes por concepto de defectos en la construcción, vicios ocultos, etc. Asimismo, la parte actora expresa haber ocupado el inmueble de forma pacifica y sin perturbaciones de ninguna naturaleza. En tal sentido, impugnamos las declaraciones de los testigos contenidos en el justificativo que reproduce la parte actora, marcado con la letra “D”, impugnan y desconocen también cualquier valor de prueba, a las documentales referentes a las facturas por concepto de supuestos trabajos efectuados al inmueble cuya ejecución conforme atribuimos en forma exclusive a su representada.

Que rechaza la compensación que pretende oponer el Actor fundada en el pago que realizó al abogado C.M., representante de los señores P.P.L. y Sra., pues tal abogado no tenía ninguna autorización de su representada para elaborar los documentos definitivos de venta de los inmuebles optados (lo cual sería por demás absurdo, pues como se va a encargar al abogado que tanto daño causó a su representada, de la representación de sus intereses.

Que niegan enfáticamente la falsa afirmación del actor contenida en el capítulo III, título I, del libelo, según la cual asegura que el 21 de Julio de 2.003, debía efectuarse en la oficina de Registro Público la firma del documento definitivo de venta, toda vez que para dicha oportunidad ya existía medida de embargo ejecutivo que impedía tal operación.

De conformidad con lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de su representada RECONVIENEN a la ciudadana S.G.D.M. para que convenga o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, los siguientes particulares:

Que con la interposición de su demanda, la actora puso fin a la situación de tolerancia hasta ahora mantenida con respecto a la no materialización de los efectos esperados del contrato celebrado, es decir, ha provocado la intervención del órgano judicial a fin de que, en ausencia de una autocomposición entre las partes, decida sobre la suerte del vínculo jurídico que hasta ahora entrelaza la actora con la demandada.

Que por los razonamientos que fueron expuestos en la contestación a la demanda, el comportamiento que de su representada pretende la actora es inviable, bien por imposibilidad de ejecutar la prestación objeto de la obligación o bien por ilicitud sobrevenida del objeto de la obligación, todo ello, como ya se ha dicho, imputable a hechos por los que ninguna de las partes en el contrato es responsable. No siendo posible la ejecución de la prestación por causas imputables a terceras personas, que el Tribunal debe emitir un pronunciamiento con respecto a la procedencia o improcedencia de la demanda incoada, el cual, en base a los argumentos expuestos y a las pruebas producidas, consideran debería estar orientado a declarar sin lugar la demanda en razón de la imposibilidad de cumplimiento de la pretensión deducida.

Que el pronunciamiento por sí solo no abarcaría la suerte del contrato que se presenta como fundamento de la acción de cumplimiento, que se refieren concretamente al pronunciamiento sobre la pérdida sobrevenida de los elementos esenciales del contrato y sus consecuencias respecto a la subsistencia del mismo. Uno de los elementos afectados es el objeto que ha dejado de ser posible o bien de cumplimiento válido. El otro elemento es la causa, que en los contratos bilaterales está representada por la contraprestación que ambas partes se obligan a cumplir recíprocamente. La causa para la optante, ha desaparecido simultáneamente con la imposibilidad de cumplimiento de la prestación objeto de la obligación de su representada.

Que “Primero: convenga o en su defecto así sea declarado por este Tribunal, en la extinción o nulidad sobrevenida del contrato de opción de compraventa autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, en fecha 7-9-2.001, bajo el nro. 57, tomo 44, de los libros de autenticaciones llevados por aquel despacho”.

Que “Segundo: Convenga, o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, en que la causal de extinción del contrato obedece al hecho de terceros, no siéndole imputable responsabilidad civil contractual a la reconvincente ni al reconvenido”.

Que “Tercero: convenga en la restitución del inmueble objeto del contrato de opción de compra, identificado como Town-House nro. 8 y 8 “A”, cuyos linderos, medidas y demás especificaciones han sido suficientemente reproducidas por el reconvenido en su libelo de demanda, debidamente desocupado de personas y cosas”.

Que “Cuarto: convenga en que la cantidad que su representada deberá restituir con ocasión de la extinción del contrato, es la suma pagada por la actora a mi representada en cumplimiento del contrato de opción de compraventa, es decir CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 56.000.000,00)”.

Que “Quinto convenga en que, en el supuesto y negado caso en que el Tribunal acordase el pago del monto previsto según la cláusula penal prevista en el contrato, la suma que arroje tal concepto sea COMPENSADA con el valor que una experticia pericial atribuya al goce y disfrute del inmueble, desde el momento que el actora declara haber recibido el inmueble, hasta la fecha en que efectivamente se verifique la entrega material del mismo a su representada”.

Que “Sexta: en caso que la presente reconvención no sea transada satisfactoriamente entre las partes, demando el pago de las costas del presente proceso, comprensivas por supuesto de los gastos procesales en que deba incurrir su representada para sostener el presente juicio y los honorarios profesionales de sus abogados”.

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

Invoca el merito favorable de los autos y especialmente el que se desprende del texto del contrato de opción de compraventa acompañado al libelo de demanda, a los efectos de demostrar los daños y perjuicios convencionalmente pactados por las partes a tenor de lo establecido en la cláusula quinta de dicho contrato, en el cual se fijo un porcentaje de la suma entregada. Sobre este punto es conteste la doctrina, pacifica y reiterada la Jurisprundecia en establecer que el merito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en si, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Así se decide.-

Oponen de manera expresa la confesión rendida judicialmente por la apoderada judicial de la demandante S.G.D.M., plenamente identificado, correspondiente al párrafo que encabeza el epígrafe 2 del libelo de la demanda que concierne a la descripción que hace la parte actora de las medida judiciales que recaen sobre el inmueble objeto de la litis, así como también con el reconocimiento expreso que hace innecesario el demostrar la vigencia de tales medidas, pues no son actos controvertidos por las partes. Igualmente, reconoce el acuerdo logrado por la parte demandada y la entidad financiera BANESCO para ponerle fin al juicio que arbitrariamente impedía la enajenación de todos los inmuebles pertenecientes al Conjunto Residencial La Riviera. Al respecto este Juzgado observa que lo promovido por la parte actora no fue objeto de controversia alguna, razón por la cual no hay prueba que a.A.s.e..-

Copia fotostática de la demanda incoada en fecha 10-08-2001, por los ciudadanos P.P.L. y R.A.L.Á., signado con la nomenclatura Nº 6536/01 del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, marcado “1”. Al respecto el tribunal observa que dicha copias no fue impugnadas ni atacadas bajo ninguna forma de derecho por la parte actora, razón por la cual el tribunal las aprecia y valora como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Para demostrar el hecho de un tercero que origino el incumplimiento de las obligaciones contraídas por la parte demandada reconviniente. Así se establece.-

Copia del acta de cesión de derechos efectuados por los demandantes ciudadanos P.P.L. y R.A.L.Á., a favor de BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., en fecha 16-09-2003. En virtud que el presente documento privado fue emitido por un Tercero que no es parte en el juicio, debía ser ratificado mediante prueba testimonial en el proceso, por lo que al no haberse ratificado bajo la formalidad exigida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha. Así se establece.-

Trajo a los autos copias simples de la notificación de fecha 08/07/2002, dirigida al ciudadano A.O. y firmada por la Dra. L.G.V.d.C. y Recuperaciones del Banesco Banco Universal, C.A., De conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una prueba testimonia. Este Tribunal no le da valor probatorio ya que no fue promovido al tercero como testigo para que ratificara durante la etapa probatoria su declaración. Así se establece.-

Trajo a los autos copias simples de la notificación de fecha 08/07/2002, dirigida al ciudadano A.S. y firmada por la Dra. L.G.V.d.C. y Recuperaciones del Banesco Banco Universal, C.A., De conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte que pretenda hacer valer en un juicio un documento emanado de tercero, debe obligatoriamente promover a su otorgante como testigo para que lo ratifique, razón por la cual dicha prueba debe ser valorada como una prueba testimonia. Este Tribunal no le da valor probatorio ya que no fue promovido al tercero como testigo para que ratificara durante la etapa probatoria su declaración. Así se establece.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:

Invoca el merito favorable de las actas procesales en todo lo que beneficie a su representada, y de lo que se desprendan de las probanzas emergidas en autos. Sobre este punto es conteste la doctrina, pacifica y reiterada la Jurisprundecia en establecer que el merito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en si, sino el resultado del análisis que hace el juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Así se establece.-

Copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaria Pública de Pampatar del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta , anotado bajo el Nº 73, Tomo Nº 1, de donde se extrae que los ciudadanos J.E.G.B., M.C.E., S.G.d.M., Azziadehtt R.d.M. y L.B.d.V., confieren Poder Judicial Especial a los abogados P.C.A., M.P.P.A., L.M.T., M.E.G.V. y C.L.M. para que en el ejercicio del poder quedan facultados para que actuando conjunta o separadamente, sostengan, defiendan y representen sus derechos, intereses y acciones en todos los asuntos que se les presenten, especialmente facultando a sus nombrados apoderados para atender todo lo relacionado con los derechos y acciones que se deriven de las opciones de compra venta celebradas sobre los inmuebles distinguidos como “Town Houses” números, 19, 15, ocho “A” ( 8 y 8-A), siete “A” (7-A) y uno (1) y/o diez (10) , para intentar y contestar cualesquiera demandas y/o reconvenciones, darse por citados, intimados o notificados, convenir desistir, transigir, etc. Este documento se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Así se establece.-

Reproduce las copias simples del documento constitutivo estatutario de La Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 08-04-1994, bajo el Nº 16, Tomo 12-A, Pro, a los fines demostrar la existencia legal de la demandada reconviniente, su objeto social y su representación judicial; se observa que dicha copias no fueron impugnadas ni atacadas bajo ninguna forma de derecho, razón por la cual el Tribunal las aprecia y valora como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

Da por reproducidos el contenido del Documento Fundamental, acompañado al libelo de la demanda con la letra “C”, es decir el documento Público de Opción de Compra-venta del Inmueble, especialmente en lo que respecta a la CLÁUSULA PRIMERA, SEGUNDA y TERCERA, de dicho contrato. Al respecto el tribunal observa: que la parte actora consigna como documento fundamental de su pretensión, el Contrato de Opción de Compra-Venta debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Municipio M.d.E.N.E., en fecha 07-09-2001, anotado bajo el Nº 57, Tomo 44 en los Libros respectivos; el cual no fue atacado bajo ninguna forma de derecho por la parte demandada, instrumento público que el tribunal valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, teniéndose como valido dicho instrumental, el tribunal a.d.l. Cláusulas invocadas por la parte actora; en consecuencia se desprende de la Cláusula Primera de dicho contrato lo siguiente: La compañía da en opción de compra y la Opcionante así acepta a el Twon House distinguido con el Nº ocho (08) TH-08 y ocho (8) “A”, con un área de construcción aproximada de ciento sesenta metros cuadrados (160 m2), ubicado en el Modulo “A” del Conjunto Residencial La Riviera, Urbanización Dumar, Porlamar, Municipio M.d.E.N.E., siendo sus linderos y medidas los siguientes: Norte: Town House distinguido con el Nº TH-07; SUR: Town House distinguido con el Nº TH-09; ESTE: Fachada delantera del módulo “A” y vía de circulación, y; OESTE: Fachada Oeste del módulo “A” y patio uso exclusivo de TH-8. Dicho inmueble, consta de planta baja salón-comedor, y cocina integrados en un solo ambiente, un baño, nicho para la lavadora y secadora y patio de uso exclusivo de veinte metros cuadrados (20 mts.2) aproximadamente. Primer Nivel: Dos habitaciones, dos baños y estudio. Segundo Nivel: Una habitación con baño y vestier, terraza de trece metros cuadrados (13mts.2) aproximadamente y su equipamiento es el siguiente: Ventanas importadas marca Andersen y P.G.T, cerámica de primera calidad marca GAYA, Aire acondicionado, piezas sanitarias importadas marca KHOLER en el baño principal y American Standard en los otros tres baños de la vivienda, en el baño principal se dispondrán lavamanos empotrados con sus muebles con luces y tope de mármol y en los demás baños los lavamanos serán de pedestal, griferia marca PRICE PFISTER, cerraduras anticorrosivos marca TITAN en la puerta principal (…) De la Cláusula SEGUNDA se desprende que el precio convenido por las partes fue la cantidad de NOVENTA Y SEIS MILLONES DE BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 96.000.000,00), por la reconversión (Bs. 96.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.00.000, oo), por la reconversión (Bs. 10.000,00), que son cancelados en este acto y para lo cual este documento sirve de recibo, la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS. 30.000.000,00) por la reconversión (Bs.30.000,00) que serán cancelados el día 07 de octubre de 2001, la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 16.000.000,00) por la reconversión (Bs.16.000,00) que serán cancelados el día 07 de diciembre de 2001 y la cantidad CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) por la reconversión monetaria (Bs. 40.000,00) provenientes de un posible financiamiento bancario a largo plazo, los cuales serán cancelados al momento del otorgamiento del Documento de Compra-Venta en la respectiva oficina de Registro Público antes del día 15 de diciembre de 2001. De la Cláusula Tercera: La Compañía se compromete a entregar el señalado Town House y otorgar el respectivo Documento de venta definitiva de la unidad negociada en este contrato, antes del día 15 de Diciembre del 2001, fecha esa en que se transmitirá la propiedad del inmueble a el OPCIONANTE, ambas partes estipulan una prorroga hasta de noventa (90) días a partir de la fecha indicada anteriormente, siempre y cuando exista causa justificada para ello (...) omissis…, mediante el cual logra demostrar la parte actora que la demandada reconviniente incumplió con las cláusulas contenidas en dicho contrato de opción de compra venta, es la razón por la cual se le atribuye valor probatorio al instrumento o documento fehaciente presentado por la actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se establece.-

Promovió el justificativo de testigos evacuado ante la Notaria Pública

Primera de Porlamar del Estado Nueva Esparta en fecha 07 marzo de 2006, para que los mismos ratificaran su contenido y firma. En virtud de que las testimoniales contenidos en dicho justificativo constituyen solo una presunción, siendo necesaria su ratificación para que puedan ser apreciadas y sean considerados realmente como elementos probatorios del que se puede inferir consecuencias jurídicas y visto que no fueron ratificadas las testimoniales explanadas en el mismo en su oportunidad legal conforme a lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil. Dicho esto esta prueba es desechada del proceso. Así se decide.-

Promovió copia fotostática de cheque de gerencia del Banco Provincial, a favor de Banesco, Banco Universal, de fecha 21 de julio de 2003, para demostrar que su representada estaba en la mejor disposición de cancelar el monto definitivo al momento de la protocolización según lo pactado en el contrato de compraventa de marras, por la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00), hoy por la reconversión monetaria cuarenta mil bolívares. (Bs. 40.000,00). Se observa que dichas copias no fueron impugnadas ni atacadas bajo ninguna forma de derecho, razón por la cual el Tribunal las aprecia y valora como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

Copia de planilla de déposito identificada con el Nº 25276842 emitida el día 28 de septiembre de 2001, donde se infiere que la ciudadana S.G., depositó en la cuenta Nº 292-3-00930-5 perteneciente a la Organización G.C.V. C.A en Unibanca, la suma de treinta millones de bolívares (Bs.30.000.000,00) hoy en día por la reconversión monetaria treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00). El anterior documento se valora como tarjas conforme al artículo 1.383 del Código Civil para demostrar dicho depósito. Así decide.-

Copia de planilla de deposito identificada con el Nº 25276844 emitida el día 05 de diciembre de 2001, donde se infiere que la ciudadana S.G., depositó en la cuenta Nº 292-3-00930-5, perteneciente a la Organización G.C.V. C.A, al Banco Universal Unibanca, la suma de dieciséis millones de bolívares (Bs.16.000.000,00) hoy en día por la reconversión monetaria dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000,00). El anterior documento se valora como tarjas conforme al artículo 1.383 del Código Civil para demostrar dicho depósito. Así se decide.-

Copias de las documentales marcada en libelo de la demanda con la letra “H” y referencias regístrales de los documentos debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., que contiene toda la información registral relacionado con los terrenos donde fue construido el Conjunto Vacacional, Turístico y Residencial “La Riviera”; a través del cual se infiere que la existencia de la parcela Nº 89 de la Urbanización Dumar, su posterior integración y la aclaratoria de superficies, donde se encuentra construido el Conjunto Residencial, antes mencionado, así como las medidas que se encuentran decretadas sobre las mismas. Dichos documentos al no haber sido impugnados durante la oportunidad legal prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y se le confiere valor probatorio con base al artículo 1.360 del Código Civil para demostrar la propiedad de la demandada reconviniente sobre el inmueble antes descrito. Así se establece.-

Reproduce copia simples del Oficio identificado con la letra “I”, emanado del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta , mediante el cual informa y contiene el decreto de la Medida Ejecutiva de Embargo que recayó sobre el Conjunto Residencial, Turística, Vacacional La Riviera, practicada por el Juzgado Segundo Ejecutor de medidas de los Municipios Mariño, Maneiro, Villalba, Tubores y Península de Macanao en fecha 20 de septiembre de 2001, de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, con el objeto de demostrar que dicha conjunto residencial recayó una medida de embargo, dichas copias no fueron impugnadas ni atacadas bajo ninguna forma de derecho, por lo que el Tribunal se aprecian y valoran como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

Reproduce copia simple del Oficio emanado del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual informa el decreto de la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, recaída sobre el terreno donde se encuentra construido el Conjunto Residencial, Turística, Vacacional La Riviera, con el objeto de demostrar que dicha parcela se encuentra gravada, dicha copias no fueron impugnadas ni atacadas bajo ninguna forma de derecho, por lo que el Tribunal aprecia y valora como fidedignas, de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

Copias de dos (2) planillas de depósitos identificadas con los Nros. 000000193058118, 000000193058119, emitidas los días 09 de julio de 2003, donde se infiere que la ciudadana S.d.M. depositó en la cuenta Nº 811100021-9, perteneciente al ciudadano C.M., en el Banco Mercantil, la suma de trescientos setenta y un mil bolívares (Bs. 371.000, 00) hoy en día por la reconversión monetaria trescientos setenta y un bolívar (Bs. 371.00) y el segundo por la suma de novecientos cuarenta y nueve mil bolívares (949.000, 00), hoy en día por efecto de la reconversión monetaria, novecientos cuarenta y nueve bolívares (Bs.949,00), respectivamente. El anterior documento se valora como tarjas conforme al artículo 1.383 del Código Civil para demostrar dichos depósitos. Así se establece.-

Invoca a favor de su representada la aceptación o confesión de la demandada producida, al momento de presentar su escrito de contestación expresa claramente, que su representada desde ese instante reconoce la suscripción a través de unos de sus legítimos representantes, del instrumento fundamental de la demanda en virtud del cual, en principio se asumió el compromiso de vender a la parte demandante un inmueble que forma parte del Conjunto Residencial La Riviera. Asimismo, invoca que la demandada reconviniente asumió el compromiso de vender a la parte demandante reconvenida un inmueble que forma parte del Conjunto Residencial La Riviera, siempre y cuando fuesen cumplidas las condiciones de la venta; e igualmente, lo confesó cuando expresa que a lo largo de la demanda se hace referencia a un contrato de opción de compra por virtud del cual la demandada se obligó a vender un inmueble, siempre y cuando el optante se decidiera a comprar y éste a su vez pagara el precio convenido; asimismo, también confesó, cuando dice que del texto del contrato de opción de compra reproducido por la actora junto al libelo, se desprenden algunos hechos de vital importancia, entre ellos, que su representada declaró dar una opción de compra a la parte actora, la cual recae sobre el inmueble de marra, de esta forma, asumió el compromiso de vender a la actora un inmueble que forma parte del prenombrado Conjunto Residencial. También invoca a favor de su representada la aceptación o confesión de la demandada producida, esto para demostrar la transmisión de la propiedad del siguiente modo: “Del texto del contrato de opción de compra que la parte actora reproduce marcado “C”, se desprenden algunos hechos de vital importancia, entre ellos, los siguientes:… c) Se pactó que la transmisión de la propiedad de la vivienda se produciría al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa por ante la respectiva Oficina de Registro Inmobiliario”, que su representada desde ese instante reconoce que la transmisión de la propiedad por parte de la demandada reconviniente, que se produciría al momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la respectiva Oficina de Registro Inmobiliario, nunca fue efectuada por la demandada reconviniente, aun cuando la parte actora cumplió con sus obligaciones. Además, invoca la aceptación o confesión de la demandada reconviniente producida, cuando expresa lo siguiente: “Por supuesto, tal y como expondremos ut infra, los daños y perjuicios serán procedentes en la medida en que el incumplimientote la obligación a cargo de la demandada, sea la consecuencia de un comportamiento culposo, de lo contrario, la desintegración del contrario, la desintegración del contrato por la pérdida de signalagma o equilibrio basado en las mutuas prestaciones nacidas a cargo de ambas partes, no entrañara responsabilidad civil a cargo de la demandada”, esto es para demostrar el incumplimiento del contrato de opción de compraventa por parte de la demandada reconviniente. Al mismo tiempo, invoca la aceptación o confesión de la demandada reconviniente producida, cuando expresa que el cumplimiento cabal de la obra ofrecida se refleja en el hecho cierto de que la vivienda fue entregada a la actora en el año 2001, como ella misma lo declara en el libelo de la demanda, asimismo cuando dice que la parte actora ha mantenido el goce y disfrute sobre el inmueble optado, esto a los fines de demostrar la posesión del inmueble objeto de la acción por cumplimiento de contrato, y la cualidad de poseedora de buena fe que ha venido ostentando la demandante, pues ella fue la propietaria vendedora, hoy demandada reconviniente, quien entrego dicho inmueble. Asimismo, a los fines de demostrar que la parte actora cumplió con su obligación de pagar el precio de la venta del inmueble dado en opción, por lo que invoca la aceptación o confesión de la demandada reconviniente producida, cuando señala que la cantidad que la parte demandada deberá restituir con ocasión de la extinción del contrato, es la suma pagada por la actora en cumplimiento del contrato de compraventa. Invoca la aceptación o confesión de la demandada reconviniente producida, cuando la demandada aduce que del texto del contrato de opción de compra que la parte actora reproduce, se desprenden algunos hechos de vital importancia, como lo es la obligación de vender asumida por la demandada reconviniente recaída por un bien futuro, esto para demostrar la obligación de vender por la demandada reconviniente.

Al respecto el tribunal observa que aun cuando los hechos admitidos no son objeto de prueba, pero en el presente caso se invoca el instituto procesal de la confesión, tal como se evidencia en el mencionado escrito de contestación de la demanda, confesión espontánea que de los hechos hace la demandada reconviniente, pretensiones además, alegados por la actora en el libelo de demanda y cuya acción motivó el impulso procesal del aparato jurisdiccional, y de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 506 y 509, eiusdem, en plena armonía con lo previsto en el articulo 1.354 del Código Civil, de valorar la prueba promovida de confesión de la parte demandada en el presente proceso, como prueba plena. Así se decide.-

Trajo a los autos copias fotostáticas del documento de Condominio registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E., en fecha 22/12/2000, quedando anotado bajo el N° 39, Folios 278 al 315, Protocolo Primero, Tomo 17, Cuarto Trimestre del 2000, para demostrar que el documento fue registrado en la fecha ya señalada y como no fue impugnado ni desconocido por la parte demandada reconviniente, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en su segundo aparte. Así se establece.-

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN:

CARGA DE LA PRUEBA.-

Sobre la carga de la prueba la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 27 de julio de 2004 estableció lo siguiente:

…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, agrega que «las partes tienen la carga de probas sus respectivas afirmaciones de hecho», con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fir actor, que equivale al principio según el cual «corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su defensa…». (Sent. 30-11-2000, caso: Seguros la Paz c/Banco Provincial de Venezuela SAICA)…

…Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.

Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, la demandada al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.

Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que «al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél…».

En interpretación del fallo trascrito, se tiene que de acuerdo a las normas que rigen la distribución de la carga de la prueba, le corresponde tanto al actor como al demandado comprobar sus alegatos, afirmaciones o hechos en los que fundamenta sus defensas e igualmente se advierte que en aquellos casos en que el demandado niegue en forma pura y simple la demanda o en fin cuando niegue haber incumplido con las obligaciones que le atribuye el actor, dicha negativa deberá asimilarse a la negación de una negación que de acuerdo a las reglas de la lógica jurídica y formal significa que está afirmando haber cumplido con la misma y por lo tanto, tendrá la carga durante la secuela probatoria de comprobar ese hecho extintivo de la obligación que en forma implícita afirmó al momento de dar contestación a la demanda.

En el caso en comento ambas partes reconocen la existencia de la relación contractual por lo que dicho alegato no será objeto de prueba, ya que la carga de prueba recaerá sobre ambas partes demandante reconvenido y demandado reconveniente, a quienes les corresponderán demostrar los hechos invocados como sustento de la demanda que son tema de discusión alegados por ambos como: el incumplimiento contractual que se le atribuye a la parte demandada reconveniente, los hechos invocados en la reconvención de la resolución o extinción del contrato, la nulidad por la imposibilidad de cumplir con el objeto del contrato por razones de terceros, la parte demandante reconvenida deberá demostrar que cumplió con la obligación del pago del precio establecido en el contrato de compraventa y la parte demandada reconveniente asume la carga de demostrar el presunto incumplimiento contractual que le atribuyó a causas que no le son imputables y la imposibilidad de cumplir con el contrato por causas que no le son imputables, sino a terceros que participaron en el juicio ejecutivo, de la cual fue objeto de demanda por parte de los ciudadanos P.P.L. y R.A.L.Á., por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia de este Estado Nueva Esparta, de la cual se decretó medida de embargo ejecutivo sobre la parcela de terreno de 7.135, 43 Mtrs2 y las 36 viviendas tipo Town House sobre el construida del Conjunto Residencial y Vacacional La Riviera debidamente señala en el documento de compraventa, así como, el juicio de ejecución de hipoteca instaurado por BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual dictó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar el día 21/02/2005, sobre los bienes inmuebles ya mencionados. Así se decide.

LA RECONVENCIÓN:

Siendo la oportunidad para decidir la presente acción este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la reconvención solicitada por la parte demandada reconviniente de la siguiente manera:

Establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil “Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.

Es decir, se pone de manifiesto que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal y debe reunir los requisitos previstos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.

Es criterio expresado por la Sala de Casación Civil de forma reiterada, en sentencia de fecha 30 de noviembre de 1988, en la cual dejo sentada:

…A la luz de la presente disposición es evidente que el legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo…

.

Se trata de la interposición por el demandado de una pretensión contra la persona que le hizo comparecer en juicio, entablada ante el mismo juez y en el mismo procedimiento en que la pretensión del actor se tramita, para que sea resuelta en la misma sentencia, la cual habrá de contener dos pronunciamientos.

En el escrito de la contestación a la demanda que la parte demandada reconviniente interpuso demanda de mutua petición, en los siguientes términos:

Que “con la interposición de su demanda, el actor puso fin a la situación de tolerancia hasta ahora mantenida con respecto a la no materialización de los efectos esperados del contrato celebrado, es decir, ha provocado la intervención del órgano judicial a fin de que, en ausencia de una auto composición entre las partes, decida sobre la suerte del vínculo jurídico que hasta ahora entrelaza al actor con la demanda”.

Que “por razonamientos que fueron expuestos en la contestación a la demanda, el comportamiento que de mi representada pretende el actor es inviable, bien por imposibilidad de ejecutar la prestación objeto de la obligación o bien por ilicitud sobrevenida del objeto de la obligación. Todo ello, como ya se ha dicho, imputable a hechos por los que ninguna de las partes en el contrato es responsable. No siendo posible la ejecución de la prestación por causas imputables a terceras personas, el Tribunal debe emitir un pronunciamiento con respecto a la procedencia o improcedencia de la demanda incoada, el cual, en base a los argumentos expuestos y a las pruebas producidas, consideramos debería estar orientada a declarar sin lugar la demanda en razón de la imposibilidad de cumplimiento de la prestación deducida”.

Que “de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, en nombre de nuestra representada ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., RECONVENIMOS a la ciudadana S.G.D.M., para que convenga, o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, los siguientes particulares”:

Primero

En la extinción o nulidad sobrevenida del contrato de opción de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar del Estado Nueva Esparta, en fecha 07 de septiembre de 2001, bajo el Nº 57, Tomo 44 de los libros de autenticaciones;

Segundo

Convenga o en su defecto así sea declarado por el Tribunal, en que al causal de extinción del contrato obedece al hecho de terceros, no siéndole imputable responsabilidad civil contractual a al reconvincente ni al reconvenido;

Tercero

En la restitución del inmueble objeto del contrato de opción de compra, identificado como Town House Nº 8 y 8-A, debidamente desocupado de personas y cosas;

Cuarto

En la cantidad que la parte demandada reconviniente deba restituir con ocasión de la extinción del contrato en la suma de cincuenta y seis millones de bolívares (Bs. 56.000.000,00.) por la reconversión monetaria, hoy en día cincuenta y seis mil bolívares (Bs. 56.000,00), pagada por el actor a la parte demandada en cumplimiento del contrato de opción de compra venta;

Quinto

En que, en el supuesto y negado caso en que el Tribunal acordase el pago del monto previsto según la cláusula penal prevista en el contrato, la suma que arroje tal concepto sea COMPENSADA (resaltado de la parte reconviniente) con el valor de una experticia pericial atribuya al goce y disfrute del inmueble, desde el momento en que el actor declara haber recibido el inmueble, hasta la fecha en que efectivamente se verifique la entrega material del mismo a su representada;

Sexto

En caso que la presente reconvención no sea transada satisfactoriamente entre las partes, demando el pago de las costas del presente proceso, comprensivas por supuesto de los gastos procesales en que debe incurrir mi representada para sostener el presente juicio y de los honorarios profesionales de sus abogados.

Este Tribunal antes de pasar a decidir la reconvención planteada por la parte accionada, trae a los autos Sentencia del 07 de junio de 2010, (T.S.J. – Sala Constitucional) S.A. El Masri en amparo., dejó sentado lo siguiente:

La reconvención no constituye una defensa frente a la acción ejercitada, sino una nueva demanda que no afecta su defensa; cuando el demandado pretenda utilizar esta vía como una mera aspiración de ser absuelto de la demanda no estamos en presencia de una reconvención, sino de una excepción

. (Negrilla de La Sala).

La reconvención no constituye una defensa frente a la acción ejercida, sino una nueva demanda (artículo 365 del Código de Procedimiento Civil) que formula el demandado en un proceso y puede ser tramitada independientemente, sin que ello afecte su defensa; pero lo que se estima que cuando el demandado pretenda utilizar esta vía como una mera aspiración de ser absuelto de la demanda o procure una declaración contradictoria del mismo derecho que invoca la parte actora, no estamos en presencia de una reconvención, sino de una excepción.

Ahora bien, pretende el accionado reconviniente que dicha pretensión la cual se encuentra enfocada a que este Juzgado declare la extinción o nulidad sobrevenida del contrato de opción de compra-venta, que la causa de extinción del mismo obedece al hecho de terceros, que conviniera en restituir el inmueble, en que la cantidad que debía ser restituida con ocasión de la extinción era la suma pagada por el actor, que la imposibilidad de ejecutar la prestación objeto de la obligación o bien por ilicitud sobrevenida del objeto de la obligación; todas estas peticiones fueron propuesta en forma de excepción, ya que lo anterior pone en evidencia que los alegatos del demandante reconvenido que sirvieron de fundamento al demandado reconviniente para plantear su reconvención no son más que excepciones, ya que tales argumentos están dirigidos a cuestionar la naturaleza jurídica del contrato, y la mutua petición, no resulta una nueva pretensión derivada de un derecho susceptible de ser reconocido como una nueva demanda expresando con claridad y precisión el objeto y sus fundamentos, distintos al litigio principal con todos los requisitos del 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que la parte demandada reconviniente se dedico a alegar su falta de incumplimiento e imposibilidad de ejecutar la prestación objeto de su obligación como vendedor por causa imputable a terceras personas, lo que se demuestra que no estableció una nueva reconvención sino, pretendió acumular a la demanda principal distintas excepciones materiales para procurar la desestimación de la misma, que se dedico a excepcionarse de su propio incumplimiento, por lo que se le hace forzoso a este Tribunal declarar la inadmisibilidad sobrevenida de la reconvención. Así se establece.

Este Tribunal pasa a decidir la procedencia de la acción principal, pero antes establecerá un análisis de las cláusulas más discutidas del Contrato de Compraventa de la siguiente manera:

Riela en los folios 22 al 26, marcado con la letra “C” Contrato de Opción de Compraventa entre ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., representada por su presidente A.J.M.C. y S.G. debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Autónomo M.d.E.N.E., en fecha 07 de septiembre de 2001, bajo el Nº 57, tomo 44 de los libros de Autenticaciones, siendo valorado en su respectiva oportunidad. En la cual en su cláusula primera la compañía da en opción de compra al opcionante un Town House identificado con el Nº ocho 08 TH-08 y ocho “A” (8-A), ya descrito en diferentes oportunidades de los autos. En su cláusula segunda se establece el precio de la venta de la vivienda por un monto de Bs. 96.000.000,00 para esa fecha, y a partir de la corrección monetaria a esta fecha en que el Tribunal se pronuncia equivale a Bs. 96.000,00, pagaderos de la siguiente manera: la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) hoy por la reconversión monetaria diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) que son cancelados en este acto y para lo cual este documento sirve de recibo, la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00) hoy por la reconversión monetaria treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) que serán cancelados el día 07 de octubre de 2001, la cantidad de dieciséis millones de bolívares sin céntimos(Bs. 16.000.000,00), hoy en día por la reconversión monetaria dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000,00) que serán cancelados el día 07 de diciembre de 2001 y la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) hoy día por la reconversión monetaria cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), provenientes de un posible financiamiento bancario a largo plazo, los cuales serán cancelados al momento del Otorgamiento del Documento de Compra Venta en la respectiva oficina de Registro Público antes del día 15 Diciembre 2001. En su cláusula tercera acordaron el tiempo de entrega del señalado Town House y otorgar el respectivo documento de venta definitiva antes del día 15 de diciembre de 2001, fecha en que se transmitirá la propiedad inmueble a el opcionante, estableciendo ambos una prorroga hasta de noventa (90) días a partir de la fecha indicada, siempre y cuando exista causa justifica para poder otorgar la prorroga. En la cláusula cuarta, ambas partes consideraron el incumplimiento del contrato en los siguientes términos: La Compañía podría rescindir el contrato en los siguientes casos: a) a la falta de 30 días del pago de una (1) cuota de las que señalaron en la cláusula segunda; b) si al momento de la notificación del otorgamiento del documento de venta al opcionante no compareciera a la hora y fecha señalada con el cheque de gerencia a favor de la Compañía con el saldo del precio de la unidad ya señalada; c) cualquier violación a lo establecido en el presente documento y que en estos casos La Compañía podrá decidir entre disolver la presente operación y/o cobrar intereses a la tasa activa vigente en UNIBANCA por los saldos vencidos pudiendo recibir su sola elección abonos ó pagos parciales a las cantidades señaladas sin que dicha aceptaciones produzcan novacion de la obligación. En la cláusula sexta, establecen que obtenida el permiso de habitabilidad y protocolizado el Documento de Condominio, La Compañía notificará por escrito al opcionante, la hora y fecha del otorgamiento con 72 horas de anticipación y que todos los gastos que ocasione esta venta serán canceladas por éste.

ANALISIS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.-

Cláusula Primera:

De la controversia presentada en los autos este Tribunal considera, que el inmueble en discusión para ser debidamente protocolizado es el correctamente señalado por las partes como, Town House Nº ocho 08 TH-08 y ocho “A” (8-A), debidamente identificado en el expediente Nº 22.612, y en el Contrato de Compraventa suscrito por ellos, que por demanda de Cumplimiento de Contrato se sustancia por ante este tribunal, con su respectiva descripción y señalamientos, es decir que nació el contrato y surgen las obligaciones de ambas partes, el del comprador de pagar el precio y la del vendedor de protocolizar (otorgar la tradición del inmueble) y entregar el inmueble vendido con el saneamiento (dar, hacer o no hacer). Es decir se establecen los elementos del contrato como son: el objeto, consentimiento y causa, establecidas en el artículo 1.141 del Código Civil. (Más adelante se explicarán). Contrato que quedo firme al momento de la valoración de las pruebas, ya que la parte demandada al momento de contestar la demanda dice textualmente “Nuestra representada desde ya reconoce la suscripción…omissis…, del instrumento fundamental de la demanda…omissis…, asumió el compromiso de vender a la parte demandante un inmueble…omissis…”. Pero como, quiera que la parte demandada hizo alusión a la naturaleza del contrato independientemente de la denominación para que sea considerado como una “promesa bilateral de compraventa” y no como un contrato de “opción de compra”, es importante destacar aquí que cuando hablamos de contratos de opción de compra –venta o de promesa bilateral de compra-venta, tales términos no deben ser considerados iguales ya que, el primero es un contrato donde una sola de las partes se obliga a cumplir con una o varias obligaciones, y el segundo, es un contrato mediante el cual ambas partes se obligan a ejecutar determinadas obligaciones. El artículo 1.134 de la ley sustantiva establece “El contrato es…omissis…; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”. Ahora bien, indistintamente que la naturaleza del contrato sea reconocido como opción de compra, o promesa bilateral de compraventa, éste fue suscrito por las partes y ambas establecieron las condiciones y acuerdos, la ciudadana S.G.D.M., se obliga a pagar el precio del bien inmueble arriba ya señalado y a cumplir con las condiciones de pago suscrita en la cláusula segunda del contrato de opción de compra-venta y que además demostró que pago casi la totalidad del precio del cual se haría la venta definitiva, quedando solo la obligación del vendedor de otorgar el documento definitivo de venta ante el Registro Inmobiliario respectivo para la fecha antes del 15/12/2001, y que la demandante reconvenida cumpliera con el pago de la última cuota del precio del inmueble identificado como Town House Nº ocho 08 TH-08 y ocho “A” (8-A), según acuerdo de las partes establecido en el contrato en análisis. La Compañía ORGANIZACIÓN G.C.V. C.A., se obliga a vender y a protocolizar el documento de propiedad dentro del tiempo acordado dentro del contrato ya referido, entonces estaríamos en presencia de un contrato preliminar bilateral de compra venta, que la doctrina ha establecido que más que un contrato preliminar es un contrato de venta propiamente dicho. Así se establece.

Cláusula Segunda:

De lo señalado, se observa que el material probatorio aportado por la parte actora, se demuestra que ciertamente, entre las partes se celebró un contrato de opción de compra cuyo bien inmueble se determinó sobre el Town House identificado con el Nº ocho 08 TH-08 y ocho “A” (8-A), ubicado en el Conjunto Residencial La Riviera, del Modulo “A”, de la ciudad de Porlamar jurisdicción del Municipio M.d.E.N.E.. Dentro de esta cláusula segunda se pactó el precio del inmueble por la suma de Noventa y seis Millones de Bolívares (Bs. 96.000.000,00) hoy por la reconversión monetaria noventa y seis mil bolívares (Bs. 96.000,00), pagaderos de la siguiente manera: la cantidad de diez millones de bolívares (Bs. 10.000.000,00) hoy por la reconversión monetaria diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) que son cancelados en este acto y para lo cual este documento sirve de recibo, la cantidad de treinta millones de bolívares (Bs. 30.000.000,00) hoy por la reconversión monetaria treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) que serán cancelados el día 07 de octubre de 2001, la cantidad de dieciséis millones de bolívares sin céntimos(Bs. 16.000.000,00), hoy en día por la reconversión monetaria dieciséis mil bolívares (Bs. 16.000,00) que serán cancelados el día 07 de diciembre de 2001 y la cantidad de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.000,00) hoy día por la reconversión monetaria cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000,00), provenientes de un posible financiamiento bancario a largo plazo, los cuales serán cancelados al momento del Otorgamiento del Documento de Compra Venta en la respectiva oficina de registro público antes del día 15 Diciembre 2001, pagos que fueron debidamente cancelados por depósitos efectuados a la institución bancaria Unibanca Banco Universal, que corre inserto a los folios 31al 31, identificados con las letras “F” y “G”. Así se establece.-

Cláusula Tercera:

Dentro de esta cláusula se observa que acordaron el tiempo de entrega del señalado Town House y otorgar el respectivo documento de venta definitiva antes del día 15 de diciembre de 2001, fecha en que se transmitirá la propiedad inmueble a el opcionante, estableciendo ambos una prorroga hasta de noventa (90) días a partir de la fecha indicada, siempre y cuando exista causa justificada para poder otorgar la prorroga.

Este Tribunal observa que corre inserto los folios 53 al 81, copia simple del documento de condominio presentado por el ciudadano A.J.M.C. en su carácter de Presidente de la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., el cual fue protocolizado en fecha 22 de diciembre de 2000, bajo el Nº 39, folios 278 al 315, Protocolo Primero, Tomo 17, Cuarto Trimestre, ante el Registro Público Subalterno del Municipio M.d.E.N.E., anexando los documentos para ser agregados al cuaderno de comprobantes.

Establece el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, que para “(…) proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá…omissis…los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar…Omissis…”

El artículo 27 establece: “Si el inmueble estuviera hipotecado no se protocolizará el Documento de Condominio, a menos que conste en forma auténtica el consentimiento del acreedor hipotecario”.

El artículo 32 establece: “No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio establecido en el artículo 26”.

De las normas transcritas se exige, que al destinar un inmueble para ser enajenado por apartamento, debe elaborarse el documento de condominio para su debido registro, que en el debe contener todas las descripciones del inmueble, que debe estar agregado los gravámenes y que al estar hipotecado se requiere la autorización expresa del acreedor hipotecario, así como todos los permisos de construcción, y habitabilidad, para que el registrador estampe la nota marginal.

Como se puede desprender de la cláusula tercera la compañía se comprometió a terminar la construcción y obtener el permiso de habitabilidad antes del 15 de diciembre de 2001 y otorgar del Documento de Condominio y de venta del Town House señalado en este contrato, antes del 15 de diciembre de 2001, fecha de transmisión de la propiedad del inmueble de marra a EL OPCIONANTE, ambas partes estipulan una prorroga de 90 días. Ahora bien, la compañía ORGANIZACIÓN G.C.V. C.A., obtuvo su permiso de habitabilidad en fecha 22/11/2000 y protocoliza el Documento de Condominio en fecha 22/12/2000. Esto demuestra que la empresa demandada reconviniente obtuvo sus permisos antes del tiempo acordado en esta cláusula.

Se observa, del análisis de la cláusula transcrita, que ambas partes asumieron reciprocas obligaciones, el vendedor asumió la obligación de otorgar el documento definitivo de venta a el opcionante, un inmueble identificado en el contrato como Town House Nº ocho TH-08 y ocho “A” (8-A), de la Urbanización La Riviera, cumplir con la construcción del referido inmueble, con obtener los permisos de habitabilidad antes del 15 de diciembre del 2001, otorgar el documento de condominio y de venta antes del 15 de diciembre del mismo año y el promitente comprador de cancelar el precio del inmueble tal cual como fue estipulado en la cláusula segunda de este contrato, lo que responde a un contrato definitivo de compra-venta, en la cual la empresa vendedora ya había cumplido con los compromisos del el permiso de habitabilidad, y con el otorgamiento del documento de condominio, es decir para el momento de suscribir el contrato de compraventa con la ciudadana S.G.D.M. en fecha 07/09/2001, ya estos se encontraban debidamente otorgado y registrado como corre inserto en los folios 53 al 81, en fecha 22/12/2000 y el permiso de habitabilidad quedo agregado al cuaderno de comprobante bajo el N° 131, folio 292., no cumpliendo con la protocolización del documento definitivo de venta a favor del Optante que se pactó que fuese antes del 15/12/2001, es decir que para el momento de en que fue decretada la medida de embargo ejecutivo (17/09/2001) y recibida por el Registro Subalterno del Municipio Mariño (20/09/2001), la empresa hoy demandada reconviniente ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., contó con suficiente tiempo para protocolizar el documento definitivo de venta a la hoy demandante reconvenida, ya que al momento de suscribir el contrato de opción de compraventa establecieron la fecha antes del 15/12/2001. Ahora bien, se desprende de la parte final del documento de condominio es decir, donde se encuentran insertas las notas marginales de las ventas que la parte demandada reconviniente venia realizando en conjunto con el Banco (Unibanca Banco Universal) liberaciones parciales de hipoteca y a su vez en el mismo documento vende los Town House N° 20, en fecha 18/09/2001, quedando registrado bajo el N° 27, folios 210 al 217, tomo 15,; Town House N° 12, en fecha 20/09/2001, quedando registrado bajo el N° 7, folios 39 al 46, tomo 14, con la misma fecha la hipoteca y vende el Town House N° 16, en fecha 21/09/2001, vende y libera el Town House N° TH-2, quedando registrado bajo el N° 20, folios 129 al 136, tomo 14; en fecha 28/09/2001, vende y libera el Town House N° TH-30, quedando registrado bajo el N° 6, folios 40 al 47; en fecha 26/11/2001, vende y libera---, quedando registrado bajo el N° 15, folios 99 al 106, tomo 10. Como se explica que liberaba y vendía los Town Houses después de decretada la medida, es decir, el demandado reconviniente pudo haber protocolizado el documento definitivo de venta antes de la fecha pactada, ya que la parte demandante reconviniente esperaba que se le avisara para cumplir con la cuota pendiente y última que era el pago ante el registro con la firma del documento de venta, quedando demostrado que la excepción no es por falta ajena a un tercero y por existir la prohibición expresa en la ley, que en el caso de anotación de medida de embargo ejecutivo, los bienes sobre los que recae la medida quedan afectados a una carga o gravamen que impide la enajenación de dichos bienes (Código de Procedimiento Civil, artículos 535 y 549). Es decir la parte demandada reconviniente debió cumplir con su obligación antes de la fecha pactada por ser este tiempo producto de la voluntad de las partes de cumplir con lo pactado en la Cláusula Tercera del Contrato de compraventa. sin esperar que el inmueble se viera afectado por el gravamen y no enajenar después de la fecha de la participación al registro (20/09/2001) que pesaba medida de embargo ejecutivo, así como cumplir con la obligación de poder resolver las acreencias con los ciudadanos P.P.L. y R.A.L., que demandaron por resolución de contrato y cobro de bolívares (vía ejecutiva). (Resaltado del Tribunal). Así se establece. -

Cláusula Cuarta:

De esta cláusula, podemos evidenciar que las partes determinaron cuando se podría dar por rescindido el contrato:

1) A la falta por treinta (30) días, de pago de una (1) cuota de las señaladas en la cláusula segunda.

2) Si notificada de la oportunidad del Otorgamiento del documento de venta, El Opcionante no compareciera a la hora y fechas señaladas, acreditando Cheques de Gerencia a favor de “La Compañía” por el saldo del precio de la unidad aquí señalada.

3) Cualquier violación a lo establecido en el presente documento. En estos casos “La Compañía” podrá retener un veinte por ciento (20%) de lo pagado, por concepto de daños y perjuicios sin necesidad de que los mismos deban ser demostrados, pudiendo, con el saldo, hacer depósitos y Oferta Real a favor y con cargo de “La Opcionante” las cantidades de dinero que hubiere recibido más una indemnización del veinte por ciento (20%) por concepto de daños y perjuicios sin necesidad de que los mismos deban ser demostrados.

Se debe señalar, que a la falta de pago de una (1) cuota convenida en esta cláusula, la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 35 estableció: “En los contratos de venta de apartamentos cuyos precios haya de pagarse mediante cuotas, no podrá estipularse que la falta de pago de una o más cuotas de lugar a la resolución del contrato o a la pérdida del beneficio del término que tenga el comprador respecto a las cuotas sucesivas, sino después de transcurridos cuarenta y cinco (45) días que se contarán a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota insoluta”. Lo que determina este Tribunal que tal condición no procede entre los contratos de ventas cuando las partes establecen condiciones de pagos por cuotas, por la prohibición expresa que tiene este artículo ya trascrito cuando dice…omissis…no podrá…, y esta condición fue estipulada en la cláusula segunda cuando las partes decidieron de mutuo acuerdo los pagos por cuotas. Así se establece. (Resaltado del Tribunal).

En lo referente a la notificación para que el opcionante llamado a la protocolización del documento definitivo de venta para la fecha y hora, y entrega del cheque de gerencia a nombre de la compañía, no compareciera quedaría rescindido el contrato, lo que se demuestra una vez más con esta cláusula que la compañía había adquirido la responsabilidad de otorgar la tradición del inmueble Town House Nº ocho TH-08 y ocho “A” (8-A), a lal opcionante ciudadana S.G.d.M., y que cualquier violación a lo establecido en el presente documento opción a compra se aplicaría la cláusula penal, la retención del 20%, que la compañía retendría de lo pagado por el opcionante comprador por daños y perjuicios, así como el 20% por la indemnización, sin que los mismos puedan ser demostrados.

Ahora bien, de acuerdo a la postura asumida por las partes en las que ambas reconocen la relación contractual, este Tribunal pasa a conceptualizar lo que es el contrato de la siguiente manera:

La ley sustantiva en su artículo 1.133 establece:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Es decir el contrato es Ley entre las partes, por lo tanto no le es dado a una de las partes, cambiar las condiciones, por lo que nació de dos, con dos debe cambiarse, es decir, no se pueden cambiar las condiciones unilateralmente, ya que se desprende del contenido del artículo 1.159 del Código Civil lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. En otro orden de ideas cuando no se cumple con el contrato a la parte afectada no le queda más como es el caso que pedir El Cumplimiento del Contrato, así lo expresa el artículo 1.167de la Ley sustantiva: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra pude a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar ello”. La norma establece las sanciones legales en la cual incurre el vendedor al no cumplir con su obligación de hacer tradición, el comprador puede optar por pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, más los daños y perjuicios si los hubiere, pudiendo alegar la excepción de contrato no cumplido en su caso, todo conforme al Derecho común.

Nuestra más alto Tribunal en Jurisprudencia reiterada ha señalado que el hecho de que se entregue el inmueble de forma anticipada, no solo se otorga la posesión legitima del inmueble, sino que a su vez se otorga al contrato mismo otra categoría superior al Contrato Preliminar como lo es el Contrato Definitivo de Compra-Venta como se puede entender de los artículos 1.161 y 1.162 del Código Civil que establecen lo siguiente:

Artículo 1.161.- “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”.

Artículo 1.162.- “Cuando por diversos contratos se hubiese alguien obligado a dar o entregar alguna cosa mueble por naturaleza, o un título al portador, a diferentes personas, se preferirá la persona que primero haya tomado posesión efectiva con buena fe, aunque su título sea posterior en fecha”.

Como se puede observar en el caso de demanda por Cumplimiento de Contrato con Opción a Compraventa accionado por la ciudadana S.G.D.M. en contra de la ORGANIZACIÒN G.C.V. u ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., revela la entrega anticipada de la Cosa en este caso del bien inmueble ya identificado, en posesión de la accionante ciudadana S.G.d.M., lo que este Tribunal aprecia la intención verdadera de los Contrates era la de Celebrar un Contrato definitivo de Compra -Venta, todo lo cual es lícito en Derecho cumpliendo así con la exigencia del artículo 1.155 del Código Civil que establece: “El objeto del contrato debe ser posible, lícito, determinado o determinable”.

La decisión que pretende la parte demandada reconviniente en este juicio al pretender cambiar las condiciones del contrato es una violación flagrante, grave y evidente de las regulaciones establecidas en el mismo, (ya que el contrato es ley entre las partes artículo 1.133, y tienen fuerza de ley artículo 1.159 Código Civil), al solicitar que el contrato se extingue o que el Tribunal declare la nulidad sobrevenida por la pérdida de uno de los elementos requeridos para la existencia del contrato como lo es la causa. Es necesario que el Tribunal se pronuncie sobre los elementos del contrato para determinar la inexistencia de uno de ellos, y lo hace de la siguiente manera:

El Artículo 1.141 del Código Civil establece: “Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1- Consentimiento de las partes;

2- Objeto que pueda ser materia de contrato; y

3- Causa lícita.

Si falta alguno de ellos no hay Contrato, veámoslos:

-Consentimiento: Es el acuerdo de dos (2) o más voluntades para generar obligaciones; es una manifestación de voluntad libre, deliberada y consciente que expresa el acuerdo de una persona respecto de un acto externo ajeno. Como se puede evidenciar en el contrato de compraventa autenticado en fecha 07/09/2001, bajo el Nº 57, tomo 44, por ante La Notaría Pública Segunda de Porlamar, del Municipio M.d.E.N.E., firmado por las partes ciudadano S.G.D.M. y la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN G.C.V. u ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., (OGCV), se perfecciono el consentimiento por ser un contrato bilateral en que las partes mutuamente se obligaron, la ciudadana S.G.D.M., se obligo a pagar el precio del inmueble y la sociedad mercantil Organización G.C.V. u Organización G.C.V., C.A., obligo a transferir la propiedad con el otorgamiento del documento definitivo de venta antes de la fecha del 15/12/2001.

-Objeto: El objeto del contrato es el objeto de las obligaciones nacidas del contrato. Siendo el objeto el contenido de la obligación, no existe duda alguna que por el objeto de una obligación debe entenderse la prestación y por ésta, la actividad o conducta que el deudor se compromete a realizar en obsequio o beneficio de su acreedor. Y están clasificadas por las prestaciones de dar, hacer, y no hacer, positivas, negativas, de medio, de resultado y de transmisión de un derecho. Autor E.M.L., Obligaciones Derecho Civil III, pág. 430. Y se encuentra señalado en los artículos 1.155 y 1.156 del Código Civil, y son aplicables al objeto de la obligación.

Como se puede evidenciar del contrato de opción a compra, suscrito por las partes ya mencionadas, en la cual la parte demandada reconviniente se obligó a transferir el derecho real de propiedad de un Town House identificado con el Nº ocho (8) TH-08 y ocho “A” (8-A), ubicado en el Conjunto Residencial La Riviera y el demandante reconvenido se obligó a transferir un derecho personal de crédito, es decir a cumplir con el pago estipulado del valor del inmueble establecido en el contrato de marras.

-Causa: La causa se define como la razón subjetiva por la cual se produce el consentimiento. Se encuentra enmarcada en los artículos 1.157 y 1.158 del Código Civil. (Resaltados Nuestro).-

La parte demandada reconviniente no demostró con pruebas que el consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, como lo establece el artículo 1.146 del Código Civil. En cuanto a la causa tampoco demostró que fuese falsa e ilícita, ya que la causa es ilícita cuando es contraria a la ley, a las buenas costumbres y al orden público establecido en el artículo 1.157 del Código Civil. La causa se presume que existe mientras no se pruebe lo contrario (1.158 Código Civil).

En cuanto a lo anterior expresado, este tribunal considera que la supuesta ilicitud del contrato y la imposibilidad de obtener su incumplimiento carece de sustento legal, por no haber demostrado la parte demandada reconviniente los hechos que configuran la causa extraña no imputable, como el hecho a terceros que tampoco fue probado para que lo imposibilitara al incumplimiento de su obligación de otorgar el documento traslativo de la propiedad, por cuanto se dedico a concentrar su defensa a los juicios y las medidas decretadas de Embargo Ejecutivo y de Prohibición de Enajenar y Gravar, respectivamente, de la que fue víctima por los tribunales ya anteriormente mencionados, en los años 2001 y 2005, medidas que fueron decretadas posterior a la fecha previsto en el contrato para su perfeccionamiento antes del 15/12/2001.

Como se puede evidenciar en el contrato de condominio en su artículo 53: CONSENTIMIENTO DEL ACREEDOR HIPOTECARIO, se encuentra la autorización del ciudadano J.F.M.G., identificado con la cedula de identidad número V-6.561.289, actuando en nombre y representación de Caja Familia Entidad de Ahorro y Préstamo C.A., quien absorbió en proceso de fusión a La Primera Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., para la protocolización del documento de condominio en fecha 22/12/2000, bajo el Nº 39, Tomo 17, Protocolo Primero, folios 53 al 81, así como el documento de propiedad del terreno en el cual se encuentra agregada la nota marginal de la constitución de Hipoteca de Primer Grado a favor de la Primera Entidad de Ahorro y Préstamo por la Sociedad Mercantil Organización G.C.V., C.A., sobre un terreno de 7.134,43 Mts2, que forma parte de una mayor extensión en fecha 31/05/1999, luego en fecha 03/05/2000, amplia la hipoteca a favor de la misma entidad de ahorro y préstamo, que en fecha 18/09/2001, Unibanca Banco Universal antes La Primera Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A., libera parcialmente el Town House Nº 20, a Organización G.C.V., C.A., y este vende el Town House al ciudadano C.E.A.B., por documento registrado, en fecha 20-09-2001, bajo el N° 27, folios 210 al 217, Tomo 15, así como los Town House Nº 16, vende a E.D.P., y otros, lo que se demuestra que la empresa Organización G.C.V., C.A., a la fecha en que autentica el documento de compra venta con la ciudadana S.G.d.M., ya el terreno y la construcción sobre el existente estaba gravada con hipoteca de primer grado a favor del banco ya arriba mencionado y que a partir del año 2001, comenzó a Protocolizar las ventas con liberaciones parciales que hacía con él banco, lo que no lo imposibilitaba de cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo de venta con la hoy accionante ciudadana S.G.d.M., antes del 15/12/2001, debido al acuerdo establecido en el contrato de compra venta que en su Cláusula Tercera la anticipación voluntaria de un hecho antes de su tiempo normal o señalado de entregar el documento definitivo de venta y así cumplir con su obligación contractual. (Resaltado del Tribunal)

De tal manera que es evidente que en el caso a.n.e.d. de que la parte accionada reconviniente no cumplió con la carga contractual, que no alegó, ni demostró que el perfeccionamiento de la venta no se realizó por causas imputables a terceros como ya repetidamente se ha analizado, y que el accionante reconvenido, cumplió con el pago en forma fraccionada (cuotas) el precio de venta en los términos y condiciones pactadas por la suma de Bs. 96.000.000,00 por la reconversión monetaria de Bs. 96.000,00 y que solo le queda cumplir con el pago de Bs. 40.000.000,00, por la reconversión monetaria Bs. 40.000,00, que sería cancelada una vez que la accionada vendedora gestionara lo conducente para que se protocolizara el documento definitivo de venta, dentro del tiempo estipulado en el contrato de opción de compra venta, desde la fecha de autenticación 07/09/2001, antes de la fecha del contrato preliminar 15/12/2001, lo que hace a este tribunal declarar con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra venta. Así se establece.

Ahora bien, la parte accionada reconviniente, está obligada a cumplir con el compromiso adquirido de otorgar el documento definitivo de venta, una vez que la actora ponga a disposición dentro del lapso que fijara el tribunal, el remanente o cuota pendiente del precio por CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000, oo), hoy en día por la reconversión monetaria CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,00). El hecho de que la ciudadana S.G.d.M., parte actora, haya sido autorizado por la Organización G.C.V., C.A., a ocupar y el inmueble como hasta hoy lo ha venido haciendo, es que este Tribunal considera, en uso de su poder jurisdiccional ordenar a la Sociedad Mercantil Organización G.C.V., C.A., a dar cumplimiento al documento preliminar de opción a compra venta celebrado en fecha 07/09/2001, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Autónomo M.d.E.N.E., anotado bajo el Nº 57, tomo 44, y a efectuar la tradición legal del Town House Nº ocho (8) TH-08 y ocho “A” (8-A) del Conjunto Residencial La Riviera, ubicado en el Municipio M.E.N.E., y proceda dentro del lapso de cumplimiento voluntario con el presente fallo una vez que quede firme la sentencia, a la protocolización del documento definitivo de venta, una vez que la parte actora cumpla con la consignación del pago pendiente a favor de la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN G.C.V. u ORGANIZACIÓN GCV., C.A., por un saldo deudor de Cuarenta Millones de Bolívares (Bs. 40.000.000,oo) hoy en día por la reconversión monetaria Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,oo). Así se decide.

Se debe señalar que la Organización G.C.V., G.C.V., C.A., se negare a cumplir con otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el comprador, dentro del término que se le conceda y verificado la cancelación del pago pendiente por el accionante, tal omisión puede suplirse con el registro de la sentencia que declare la existencia del contrato de venta, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Por último, en virtud de que en este asunto en el libelo de la demanda se hacen consideraciones que deben ser estudiadas y revisadas por el Ministerio Público, a fin de que determine sobre la veracidad de las mismas y la procedencia sobre el inicio de una averiguación penal, sin ánimo de anticipar opinión si no de dar cumplimiento a la obligación que establece el artículo 287 ordinal 2º del Código Orgánico Procesal Penal, este Tribunal ordena oficiar a la Fiscalía Superior del Ministerio Público del estado Nueva Esparta, a los fines que si a bien lo considere inicie las averiguaciones pertinentes en relación al presente caso, anexándosele al mismo copias certificadas de las siguientes actuaciones: libelo de la demanda cursante a los folios 1 al 114; del auto de admisión de la demanda de fecha 31-05-2006, cursante a los folios 116; del escrito de la contestación de la demanda que riela a los folios 136 al 193 y de todas las actuaciones que conforman el cuaderno de medidas del presente expediente. Para la expedición de dichas copias se ordena oficiar a la Oficina Administrativa de la Dirección Ejecutiva de la Magistratura de este Estado, a los fines de que se sirva fotocopiar las actuaciones antes señaladas, a objeto de ser remitidas a la referida Fiscalía Superior. Líbrese oficio. Cúmplase.

DISPOSITIVA.-

De las consideraciones precedentemente expuestas, éste Juzgado de Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de Opción de Compra-Venta incoado por la ciudadana S.G.D.M. en contra de ORGANIZACIÓN G.C.V. (GCV), C.A., representada por su Presidente A.J.M.C., ya identificados.

SEGUNDO

Se condena a la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., (OGV, C.A.) a que en cumplimiento del contrato preliminar de opción de compraventa celebrado en fecha 07 de septiembre de 2001, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Porlamar, Municipio Autónomo Mariño, del Estado Nueva Esparta, anotado bajo el Nº 57, tomo44, de los libros de autenticaciones respectivos, efectué la tradición legal del inmueble constituido por un Town House Nº ocho (8) TH-08 y ocho “A” (8-A), que forma Parte del Conjunto Residencial Turístico Vacacional La Riviera, proceda dentro del lapso para cumplir voluntariamente con el presente fallo (una vez que quede firme) a protocolizar el documento definitivo de venta ya que la parte actora se encuentra en posesión del inmueble ya identificado.

TERCERO

Se ordena a la ciudadana S.G.D.M., a que consigne el cheque de gerencia dentro de la oportunidad que se le conceda a favor de la empresa vendedora el monto restante por la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), ahora por reconversión monetaria equivale a CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00).

CUARTO

Se declara la inadmisibilidad sobrevenida de la demanda de mutua petición incoada por la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., en contra de la ciudadana S.G.D.M. identificada en autos.

QUINTO

Se impone que para el caso de que la parte demandada se niegue o no cumpla con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble ya identificado dentro del término que se le concederá para que cumpla voluntariamente con la sentencia que se pronuncia, (una vez que esta adquiera el carácter de cosa juzgada) se dará aplicación al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

SEXTO

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la empresa ORGANIZACIÓN G.C.V., C.A., por haber resultado totalmente vencida tanto en la demanda principal como en la demanda de mutua petición.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE a las partes de la presente decisión en virtud de haber sido dictada fuera del lapso de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Nueva Esparta, en La Asunción a los dieciséis (20) días del mes de junio del año dos mil once (2011). Años: 201° y 152°.