Decisión nº 3852 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 2 de Diciembre de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y TRÁNSITO

DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Barinas, 02 de diciembre de 2.010

200º y 151º

Exp. Nº 3.728-10

PARTE DEMANDANTE: J.S.F., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.041.851

APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio C.R. y Y.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 70.962 y 134.771, respectivamente

PARTE DEMANDADA: O.C.R.B. y F.A.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-2.504.937 y V-4.278.904, respectivamente

APODERADOS JUDICIALES: Abogados en ejercicio C.H. y N.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 8.017 y 69.774, respectivamente

MOTIVO: Preferencia Ofertiva

Se inicia el presente juicio por demanda de preferencia ofertiva, interpuesta en fecha 27 de julio de 2.010, por el ciudadano J.S.F., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.041.851, debidamente asistido por el abogado en ejercicio C.R.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.962, en contra de los ciudadanos: O.C.R.B. y F.A.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-2.504.937 y V-4.278.904, respectivamente. Alega la parte demandante, lo siguiente:

Que es arrendatario desde el día 30 de junio de 2.000, del inmueble (local comercial), signado bajo el Nº 10-8, ubicado en la esquina de la Calle Carvajal, cruce con Avenida Páez, en la ciudad, municipio y Estado Barinas; Que el canon de arrendamiento mensual de dicho local comercial es la cantidad de Bs. 250,oo, pagaderos por mensualidades vencidas, los días 30 de cada mes, según el contrato verbal que fue establecido desde el comienzo de la relación arrendaticia; Que el propietario de dicho inmueble, era en principio el ciudadano C.B.P., titular de la cédula de identidad Nº V-890.399, según consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Estado Barinas, en fecha 27 de mayo de 1.958, anotado bajo el Nº 111, Protocolo Primero, Segundo Trimestre, folios 218 al 220, del cual anexa copia fotostática, marcado 1; Que posteriormente, el ciudadano O.C.R.B., titular de la cédula de identidad Nº V-2.504.937, quien era el administrador de dicho inmueble, realiza por ante el Registro Inmobiliario, diversos trámites, obteniendo la propiedad del inmueble, en fecha 10 de octubre de 2.008; Que ha consignado oportuna y correctamente en el Juzgado Primero del Municipio Barinas, en el expediente de consignaciones Nº 689, desde el mes de junio de 2.008, todos los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble señalado, consignando marcado 2, las actuaciones respectivas; Que en fecha 21 de noviembre de 2.008, el ciudadano O.C.R.B., realiza la venta del inmueble al ciudadano F.A.M., titular de la cédula de identidad Nº V-4.278.904, sin efectuarle la correspondiente oferta de venta en primer lugar, que le otorga la ley, como consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas, quedando anotado bajo el Nº 2008.1104, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 288.5.2.2.510, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, el cual consigna en copia, marcado 3; Que el precio de la señalada venta fue de Bs. 100.000,oo, no siendo notificado en ningún momento de dicha negociación, ni tampoco se le ofreció en venta dicho inmueble, conforme a los parámetros legales, pues el legítimo propietario no era el ciudadano O.R., sino hasta el día 10 de octubre de 2.008, por lo que cualquier notificación realizada en fecha anterior, es nula, por cuanto el referido ciudadano, aún no era el propietario, violándose de tal forma su derecho de preferencia, por ser inquilino durante más de diez años consecutivos, estando solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, según consta en las consignaciones; Que en fecha 22 de junio de 2.010, fue notificado por el ciudadano F.M., a través de Telegrama Urgente de Ipostel, el cual consigna en original, marcado 4, que debía desocupar el inmueble poseído en calidad de arrendatario, y que además, él era el nuevo propietario; Que igualmente fue demandado por desalojo, por el ciudadano F.M., alegando falsamente la falta de pago, situación demostrada por ante el Juzgado Segundo del Municipio Barinas, en el expediente 2213-09, el cual se encuentra en estado de sentencia; Fundamenta su demanda en lo establecido en los artículos: 42 al 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Que de conformidad con lo expuesto, procede a demandar como en efecto formalmente demanda, a los ciudadanos: O.C.R.B. y F.A.M., en su carácter de vendedor y adquirente, respectivamente, del inmueble en cuestión, para que le sea reconocido el derecho de preferencia ofertiva que le fue violado, sobre el bien inmueble (local comercial), signado bajo el Nº 10-8, ubicado en la esquina de la Calle Carvajal, cruce con Avenida Páez, en la ciudad, municipio y Estado Barinas, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: Calle Carvajal, SURESTE: Casa Nº 9-21, que es o fue de E.R., SUROESTE: Casa y solar que es o fue de E.G., y NOROESTE: Avenida Páez, cuyo código catastral es 06040305020, Zona 1, y en consecuencia, convengan o a ello sean condenados por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: En realizarle la correspondiente oferta de venta del inmueble descrito, y el cual posee como inquilino, en las mismas circunstancias y condiciones estipuladas en el documento de compraventa, suscrito entre las partes demandadas, SEGUNDO: En dejar sin efecto el contrato de compraventa suscrito entre las partes, en fecha 21 de noviembre de 2.008, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Barinas, bajo el Nº 2008.1104, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 288.5.2.2.510, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2008, para que le sea otorgada la propiedad a través del documento nuevo de compraventa, por ante el mismo Registro Inmobiliario, previo el pago del precio estipulado en dicho documento, TERCERO: Las costas del juicio; Solicita medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble, objeto del litigio; Señala dirección para la citación de la parte demandada; Estima la demanda en la cantidad de Bs. 200.000,oo; Señala domicilio procesal

.

En fecha 02 de agosto de 2.010, se realiza sorteo de distribución de causas, correspondiendo a este Tribunal su conocimiento.

En fecha 03 de agosto de 2.010, se dicta auto, dándole entrada a la demanda y asignándole la nomenclatura 3.728-10.

En fecha 05 de agosto de 2.010, se dicta auto, admitiendo la demanda y emplazándose a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la última citación que se practicase, a los fines de dar contestación a la misma. Se acuerda abrir cuaderno de medidas.

En fecha 30 de septiembre de 2.010, diligencia el ciudadano J.S., en su carácter parte actora, debidamente asistido por el abogado en ejercicio C.R., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.962, consigna mediante diligencia, los emolumentos necesarios para la elaboración de la compulsa y citación de los demandados. En la misma fecha, diligencia la parte demandante, otorgando poder especial a los abogados en ejercicio C.R.G. y Y.C.P.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los nros. 70.962 y 134.771, respectivamente.

En fecha 05 de octubre de 2.010, se libran compulsas de citación y se apertura cuaderno de medidas.

En fecha 19 de octubre de 2.010, el alguacil del Tribunal consigna las compulsas de citación de los demandados, ciudadanos: O.C.R.B. y F.A.M., manifestando que los mismos, se habían negado a firmar la boleta de citación.

En fecha 20 de octubre de 2.010, diligencia el abogado en ejercicio C.R.G., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte actora, solicitando seguirse respecto a la citación de los demandados, conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 25 de octubre de 2.010, se dicta auto, acordando la solicitud formulada por la representación judicial de la parte accionante, y ordenando en consecuencia, librar boleta de notificación a la parte co-demandada, ciudadano F.A.M., conforme a lo establecido en el artículo 218 de la ley adjetiva civil. En la misma fecha, se libra boleta.

En fecha 02 de noviembre de 2.010, se dicta auto, acordando la solicitud formulada por la representación judicial de la parte accionante, y ordenando en consecuencia, librar boleta de notificación a la parte co-demandada, ciudadano O.C.R.B., conforme a lo establecido en el artículo 218 de la ley adjetiva civil. En la misma fecha, se libra boleta.

En fecha 02 de noviembre de 2.010, la secretaria del Tribunal deja constancia de haber fijado las boletas de notificación libradas, en la dirección aportada por la parte actora en el libelo.

En fecha 04 de noviembre de 2.010, presenta escrito de contestación a la demanda, la abogada en ejercicio C.H., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8.017, en su carácter de co-apoderada judicial del co-demandado, ciudadano F.A.M., asistiendo así mismo, al co-demandado, ciudadano O.C.R.B., exponiendo lo siguiente:

“Que de conformidad con lo establecido en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa contemplada en el numeral 6º, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78, ejusdem; Que si se analiza el libelo de demanda, se observa que el actor ejerce dos acciones totalmente distintas, ya que solicita que le sea reconocido el derecho de preferencia ofertiva sobre el local, objeto del contrato de arrendamiento, el cual debe ser tramitado por el procedimiento breve, ejerciendo además, la acción de nulidad, al solicitar que se deje sin ningún efecto el documento de compraventa suscrito entre ellos, la cual debe ventilarse por el procedimiento ordinario; Que no es cierto que el ciudadano J.S.F., haya consignado oportuna y correctamente por ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas, los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado, como lo pretende hacer ver, al consignar una copia simple del expediente de consignación Nº 689, pretendiendo demostrar que está al día con los cánones de arrendamiento, siendo lo cierto, que ese procedimiento es incompleto, por cuanto no se perfeccionó la oferta de consignación, tal y como consta de las diligencias estampadas por el alguacil de dicho Tribunal, que corren insertas a los folios 37 y 51 del expediente; Que no es cierto que el ciudadano O.C.R.B., le haya vendido al ciudadano F.A.M., el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sin haberle hecho la correspondiente oferta de venta al ciudadano J.S.F.; Que no es cierto que jamás fue notificado de dicha negociación y que jamás se le hizo la oferta de venta de dicho inmueble, según los parámetros legales, por lo que tampoco es cierto que se le haya violado su derecho de preferencia; Que lo cierto es, que en fecha 06 de abril de 2.007, se le notificó formalmente, a través de la Notaría Pública Primera de Barinas, la preferencia ofertiva, para que adquiriera el inmueble que ocupa como arrendatario, no haciendo uso de tal derecho, tal como se evidencia del instrumento que anexa, marcado “B”; Que luego, el 16 de mayo del mismo año, se le notificó por escrito el derecho ofertivo de adquirir el inmueble que ocupa, siendo recibida dicha notificación por él mismo, según anexo que consigna, marcado “C”; Que posteriormente, en fecha 12 de junio de 2.008, se procedió nuevamente a ofrecerle en venta el inmueble, a través de notificación realizada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas, consignando a tal efecto, expediente Nº 1.285, de fecha 12 de mayo de 2.008, marcado con la letra “D”, no ejerciendo su derecho en ninguna de dichas oportunidades en que fue notificado, por lo que el no hacerlo, su representado quedó en libertad para vender el inmueble a cualquier tercero que se presentara; Que el ciudadano J.S.F. no tiene derecho a exigir el derecho de preferencia que le otorga la ley, porque es un inquilino moroso, siendo declarada con lugar, en fecha 29 de julio de 2.010, la demanda de desalojo incoada en su contra, por morosidad en los cánones de arrendamiento, circunstancia que le coarta el derecho a exigir la preferencia ofertiva del inmueble; Que impugna las copias simples, consignadas por la parte actora con el libelo de demanda, a excepción de los folios 37 y 51 del expediente”.

En fecha 04 de noviembre de 2.010, diligencia el ciudadano O.C.R.B., en su carácter de parte co-demandada, debidamente asistido por la abogada en ejercicio C.H., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8.017, otorgando poder apud acta a la abogada asistente y al abogado en ejercicio N.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.774.

En fecha 05 de noviembre de 2.010, diligencia la abogada en ejercicio C.H., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte accionada, promoviendo pruebas en el juicio.

En fecha 08 de noviembre de 2.010, se dicta auto, admitiendo las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada.

En fecha 18 de noviembre de 2.010, presenta escrito de promoción de pruebas, el abogado en ejercicio C.R., en su carácter de co-apoderado judicial de la parte demandante. En la misma fecha, se dicta auto, admitiendo las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora.

PUNTO PREVIO

De la inepta acumulación opuesta

En el presente caso ha sido opuesta la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:

(omissis)

6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78.

(omissis)

Se hace necesario así, transcribir el texto íntegro del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.

Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles, para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí

.

En este sentido, se evidencia de la lectura del petitorio establecido por la parte actora en su libelo de demanda, lo siguiente:

De conformidad con los hechos narrados y el derecho alegado, es por lo que procedo a demandar como en efecto formalmente DEMANDO en este acto, al ciudadano: O.C.R.B. (…) e igualmente al ciudadano F.A.M. (…) para que me sea Reconocido (Sic) El (Sic) Derecho (Sic) de Preferencia (Sic) Ofertiva (Sic) que me fue violado (…) Y en consecuencia Convengan (Sic) o a ello sean condenados por el Tribunal, en lo siguiente: PRIMERO: En realizarme la correspondiente Oferta (Sic) de Venta (Sic) del Inmueble (Sic) ya descrito, y el cual poseo como inquilino, en las mismas circunstancias y condiciones estipuladas en el anteriormente descrito documento de compra-venta suscrito entre las partes aquí demandadas, SEGUNDO: En igualmente dejar sin efecto el contrato de Compra-Venta (Sic) suscrito entre las partes en fecha 21 de noviembre del Año (Sic) 2.008

. (Cursivas del Tribunal)

De conformidad con la lectura del petitorio transcrito, anterior y parcialmente, se observa en el presente caso, que la parte actora pretende que se le realice -conforme a lo establecido en la ley especial de arrendamientos inmobiliarios- la oferta de venta del inmueble por él ocupado en calidad de arrendatario, solicitando así mismo, que el negocio jurídico de compraventa celebrado entre los demandados en conjunto, sobre el referido local comercial, quede sin efecto alguno.

En tal sentido es oportuno indicar, que la parte accionante no expresa en el petitorio de su demanda, ni se evidencia de ningún otro acápite del escrito libelar, que demande la “nulidad” del negocio jurídico celebrado entre los demandados, por cuanto aquélla no ataca la legalidad del acto de compraventa suscrito entre los ciudadanos: O.C.R.B. y F.A.M., en cuanto a las formalidades intrínsecas o los requisitos de fondo necesarios para celebrar el referido negocio jurídico, sino que exige un derecho previsto en la legislación especial arrendaticia, cuya consecuencia jurídica es lógicamente, la pérdida de vigencia del contrato, presuntamente celebrado en contravención con lo estipulado en la normativa invocada.

En tal sentido, es claro para esta juzgadora, que siendo lo pretendido en el presente caso, el ejercicio de un derecho sustantivo -previsto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios- cuya consecuencia jurídica apunta a la invalidación del negocio jurídico celebrado en franca contrariedad a aquél, y en detrimento del beneficiario (arrendatario), es por lo que en consecuencia, se constata que en el presente caso, no se ha hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, no existiendo incompatibilidad de procedimientos, por cuanto el fondo del litigio debe dilucidarse conforme al íter procedimental breve, circunstancia que hace imperativo, que sea declarada sin lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada. Y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Promueve, reproduce y ratifica el mérito y valor probatorio de los instrumentos consignados con el libelo de demanda. Se observa que la parte actora consigno junto con su escrito libelar, copia simple de: 1º Instrumento contentivo de compraventa, realizada sobre el inmueble objeto del presente litigio, al ciudadano C.B.P., en fecha 27 de mayo de 1.958, 2º Expediente de consignaciones arrendaticias Nº 689, llevado por el Juzgado Primero del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, 3º Instrumento contentivo de negocio jurídico de compraventa, celebrada entre los ciudadanos: O.C.R.B. y F.A.M., sobre el inmueble objeto del presente litigio, en fecha 21 de noviembre de 2.008. Así mismo, consigna original de telegrama emanado de Ipostel, de fecha 22 de junio de 2.010, remitido por el ciudadano F.A.M., y dirigido al ciudadano J.Z.F..

Respecto a dichos instrumentos, se constata que en su escrito de contestación a la demanda, la parte accionada impugnó todas las copias simples consignadas junto al escrito libelar, sin que la parte actora hubiese cumplido con su carga posterior de solicitar el cotejo con el original, ni traerlas a autos en original o copia certificada, por tratarse de instrumentos públicos, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de lo que se colige, que tales instrumentos, referidos en los numerales 1º, 2º y 3º del aparte anterior, deben ser desechados del proceso. Y así se declara.

Respecto al original de telegrama emanado de Ipostel, de fecha 22 de junio de 2.010, remitido por el ciudadano F.A.M., y dirigido al ciudadano J.Z.F., se le concede valor probatorio como instrumento público administrativo, el cual se encuentra revestido de una presunción de veracidad iuris tantum, respecto de su contenido y de lo manifestado en él, por parte del funcionario público en ejercicio de sus funciones. Y así se declara.

Promueve, reproduce y ratifica el mérito y valor probatorio del original de formulario para la consignación de telegramas, de fecha 18 de junio de 2.007, y acuse de recibo, de fecha 20 de junio de 2.007. No se les concede valor probatorio por cuanto los referidos instrumentos no guardan relación con los hechos alegados por la parte actora en su libelo de demanda. Y así se declara.

Promueve, reproduce y ratifica el mérito y valor probatorio de la notificación, de fecha 14 de junio de 2.007, consignada con el escrito de pruebas, marcada “C”. No se le concede valor probatorio por cuanto la referida comunicación hace referencia a un hecho que no fue alegado por la parte actora en su libelo de demanda, y en consecuencia, no es susceptible de ser probado en el juicio. Y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Reproduce y opone el instrumento consignado con el escrito de contestación a la demanda, marcado “B”, consistente en notificación extrajudicial, realizada por la Notaría Pública Primera de Barinas, en fecha 06 de junio de 2.007. No se le concede valor probatorio, por cuanto no consta la efectiva notificación del ciudadano J.S.F., así como tampoco se dejó constancia en el instrumento que riela al folio noventa y ocho (98), que la cónyuge del referido ciudadano, hubiese suscrito el mismo, en señal de haber recibido la oferta de venta del inmueble arrendado. Y así se declara.

Reproduce y opone el instrumento consignado con el escrito de contestación a la demanda, marcado “C”, consistente en notificación de fecha 16 de mayo de 2.007, emanada del ciudadano O.R.B., y dirigida al ciudadano J.S.. Se le concede valor probatorio, por no haber sido desconocida la firma que aparece al pie del instrumento, por parte del ciudadano J.S.. Y así se declara.

Reproduce y opone el instrumento consignado con el escrito de contestación a la demanda, marcado “D”, consistente en notificación judicial, realizada en fechas: 4 y 12 de junio de 2.008, por parte del Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial. No se le concede valor probatorio, por cuanto no consta la efectiva notificación del ciudadano J.S.F., siendo notificado en su lugar, el ciudadano R.M.U.R., titular de la cédula de identidad Nº V-18.192.162, quien resulta ser, un tercero ajeno al presente juicio. Y así se declara.

Reproduce y opone los instrumentos que rielan a los folios treinta y siete (37) y cincuenta y uno (51) del expediente, a fin de comprobar la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, por parte del ciudadano J.S.F.. Se les concede valor probatorio, en virtud que aún cuando cursan en autos en copia simple, fueron expresamente aceptadas por la parte accionada en su escrito de contestación a la demanda. No obstante lo anterior, los referidos instrumentos no demuestran la presunta insolvencia de la parte accionante de autos. Y así se declara

Reproduce y opone el instrumento consignado con el escrito de contestación a la demanda, marcado “E”, consistente en copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 29 de julio de 2.010. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como instrumento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.

De las referidas actuaciones, se constata la insolvencia del ciudadano J.S.F., en su carácter de arrendatario, respecto al pago de los cánones de alquiler sobre el inmueble por él ocupado, desde el mes de junio de 2.008 hasta el mes de noviembre de 2.009. Y así se declara.

El Tribunal para decidir observa:

La acción intentada en el presente juicio es la de preferencia ofertiva, fundamentándose la parte accionante en el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario

.

En tal sentido, consta de la lectura del escrito libelar, que la parte demandante alega que es arrendatario desde el día 30 de junio de 2.000, del local comercial, signado bajo el Nº 10-8, ubicado en la esquina de la Calle Carvajal, cruce con Avenida Páez, en la ciudad, municipio y Estado Barinas, pagando un canon de arrendamiento mensual de doscientos cincuenta bolívares (Bs. 250,oo), pagaderos por mensualidades vencidas, los días 30 de cada mes, según el contrato verbal que fue establecido desde el comienzo de la relación arrendaticia con el ciudadano C.B.P., quien era el propietario del inmueble, siéndolo posteriormente, el ciudadano O.C.R.B., a partir del día 10 de octubre de 2.008.

Así mismo alega el actor, que ha consignado oportuna y correctamente en el expediente de consignaciones Nº 689, llevado por ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas, desde el mes de junio de 2.008, todos los cánones de arrendamiento correspondientes al inmueble señalado, dándose el caso, que en fecha 21 de noviembre de 2.008, el ciudadano O.C.R.B., realiza la venta del inmueble al ciudadano F.A.M., por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) sin efectuarle la correspondiente oferta de venta en primer lugar, que le otorga la ley, ni siendo notificado en ningún momento de dicha negociación, violándose de tal forma su derecho de preferencia, por ser inquilino durante más de diez años consecutivos, y siendo notificado en fecha 22 de junio de 2.010, por parte del ciudadano F.M., a través de Telegrama Urgente de Ipostel, que debía desocupar el inmueble poseído en calidad de arrendatario, y que además, él era el nuevo propietario.

Por su parte, los demandados de autos, alegan en su escrito de contestación que no es cierto que el ciudadano J.S.F., haya consignado oportuna y correctamente por ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas, los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado, ni que el ciudadano O.C.R.B., le haya vendido al ciudadano F.A.M., el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, sin haberle hecho la correspondiente oferta de venta, según los parámetros legales, violándose su derecho de preferencia, por cuanto en fecha 06 de abril de 2.007, se le notificó a través de la Notaría Pública Primera de Barinas, para que adquiriera el inmueble que ocupa como arrendatario, y luego, en fecha 16 de mayo del mismo año, se le notificó por escrito el derecho ofertivo de adquirir el inmueble que ocupa, siendo recibida dicha notificación por él mismo, procediendo posteriormente, en fecha 12 de junio de 2.008, nuevamente a ofrecerle en venta el inmueble, a través de notificación realizada por el Juzgado Primero del Municipio Barinas, no ejerciendo su derecho en ninguna de dichas oportunidades en que fue notificado, por lo que el no hacerlo, quedó en libertad para vender el inmueble a cualquier tercero que se presentara.

Alegan también los accionados, que el ciudadano J.S.F. no tiene derecho a exigir el derecho de preferencia que le otorga la ley, porque es un inquilino moroso, siendo declarada con lugar, en fecha 29 de julio de 2.010, la demanda de desalojo incoada en su contra, por morosidad en los cánones de arrendamiento, circunstancia que le coarta el derecho a exigir la preferencia ofertiva del inmueble.

Al respecto, verificados los alegatos expuestos por las partes actora y demandada, en su libelo de demanda y escrito de contestación, respectivamente, y en consonancia con el contenido de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes deben demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiendo al actor probar los hechos en que fundamenta su pretensión, y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa.

En el caso de autos correspondía a la parte accionante, demostrar que ciertamente había ofrecido en venta el inmueble arrendado en primer término, al arrendatario, y así mismo, conforme a lo alegado en su escrito libelar, que aquél no era acreedor de tal derecho, por encontrarse insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento. Concerniendo de igual forma a la parte demandada, probar sus argumentaciones de excepción respectivas, consistentes en que no se le había ofrecido en venta el inmueble arrendado, y que sí cumplía con todos los supuestos requeridos por la ley especial para ser acreedor del derecho de preferencia ofertiva.

De conformidad con lo anteriormente expresado, constata quien decide, que ciertamente se colige del instrumento consignado con el escrito de contestación a la demanda, marcado “C”, consistente en notificación de fecha 16 de mayo de 2.007, emanada del ciudadano O.R.B., y dirigida al ciudadano J.S., que este último, fue debidamente notificado en la referida fecha, de la oferta de venta que el propietario del inmueble proyectaba realizar para la fecha.

No obstante lo anterior, se evidencia que la venta del local comercial, objeto del presente litigio, celebrada entre los ciudadanos: O.C.R.B. y F.A.M., se efectuó en fecha 21 de noviembre de 2.008, por lo que en tal sentido, conforme al contenido del artículo 45 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, habiendo transcurrido sobradamente ciento ochenta (180) días calendario desde el ofrecimiento realizado en fecha 16 de mayo de 2.007, éste quedó sin efecto, debiendo en consecuencia el propietario, extender nueva oferta al arrendatario. Constatándose del acervo probatorio cursante en autos, que el ciudadano O.C.R., no cumplió con su carga legal de ofrecer nuevamente el inmueble en venta al arrendatario, de lo que se colige, que asiste la razón a la parte accionante, cuando alega que no se le notificó del negocio jurídico de venta, celebrado sobre el inmueble que ocupaba en calidad de arrendatario. Y así se decide.

Por otra parte, y siguiendo el orden de lo alegado por las partes, se colige que la parte accionante aduce en su escrito libelar, que cumplía con todos los requisitos exigidos en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para ser acreedor del derecho de preferencia ofertiva establecido en dicho cuerpo legislativo, lo cual, fue negado por la parte demandada, arguyendo la presunta insolvencia de aquél, respecto al pago de las pensiones arrendaticias correspondientes al local comercial ocupado.

En tal sentido, se colige de las copias consignadas con el escrito de contestación a la demanda, marcadas “E”, tomadas del expediente signado con la nomenclatura 2.213, llevada por el Juzgado Segundo del Municipio Barinas de esta Circunscripción Judicial, que en fecha 29 de julio del presente año, el referido órgano jurisdiccional, declaró con lugar la demanda por desalojo, con fundamento en la falta de pago de cánones de arrendamiento, que fuere incoada por el ciudadano F.A.M. en contra del ciudadano J.S.F., siendo el objeto de la pretensión en dicha demanda, el mismo local comercial del cual es objeto la acción sub examine.

De las actuaciones referidas supra, se observa que el juzgado decisor expresó, que las consignaciones efectuadas por el ciudadano J.S.F., en el expediente Nº 689, llevado por ante el Juzgado Primero del Municipio Barinas, no podían considerarse como legítimamente efectuadas, por haberse hecho a favor de una persona fallecida y quien además no era la arrendadora, concluyendo en tal sentido, que la parte demandada no había logrado enervar la pretensión de la parte actora, en cuanto a la insolvencia en el pago de los cánones reclamados como insolutos, correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2.008, y enero a mayo de 2.009.

De lo antes expresado se colige, que ciertamente para la fecha de celebración del negocio jurídico de compraventa, suscrito entre los ciudadanos: O.C.R.B. y F.A.M., en fecha 21 de noviembre de 2.008, el arrendatario, ciudadano J.S.F., se encontraba en estado de insolvencia respecto al pago de los cánones de arrendamiento del local comercial por él ocupado, por lo que en consecuencia, no era acreedor del derecho de preferencia, conforme a lo establecido en la parte final del artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.

En conclusión, visto que en el presente caso, el ciudadano J.S.F., en su carácter de parte actora, no comprobó por ante este Juzgado, que para la fecha de la celebración del negocio jurídico de compraventa -denunciado como violatorio de su derecho de preferencia- se encontraba solvente con su obligación de pago de los cánones de arrendamiento, se deduce que el mismo, no puede invocar el ejercicio del derecho de preferencia y mucho menos, alegar su presunta contravención, por cuanto, al no cumplir con los extremos requeridos en la ley especial, para su ejercicio, es lógico concluir que su pretensión no puede ser amparada por el derecho patrio. Y así se decide.

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, dicta sentencia en los siguientes términos:

PRIMERO

Declara IMPROCEDENTE la demanda de preferencia ofertiva, interpuesta en fecha 27 de julio de 2.010, por el ciudadano J.S.F., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.041.851, debidamente asistido por el abogado en ejercicio C.R.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 70.962, en contra de los ciudadanos: O.C.R.B. y F.A.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nros. V-2.504.937 y V-4.278.904, respectivamente.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

No se ordena notificar a las partes de la presente decisión, por cuanto la misma se dicta dentro del lapso de diferimiento.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los dos (02) días del mes de diciembre del año dos mil diez. Años: 200º de Independencia y 151º de Federación.

LA JUEZ TEMPORAL

Abg. Yriana Díaz Peña LA SECRETARIA

Abg. Mercedes Santiago

En la misma fecha se ordenó registrar y publicar la presente decisión, siendo las 10 y 30 minutos de la mañana. Conste,

LA SECRETARIA

Abg. Mercedes Santiago