Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Puerto Ordaz de Bolivar (Extensión Puerto Ordaz), de 30 de Septiembre de 2015

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, BANCARIO y DEL T.D.S.C. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR.

DEMANDANTE: sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A empresa domiciliada en Puerto Ordaz, Estado Bolívar inscrita en el Registro Mercantil 1º de la Circunscripción Judicial del estado Bolívar con sede en Puerto Ordaz el 21/10/1992, bajo el Nº 29, Tomo A Nº 154 representada por su presidente J.J.M.C. venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.206.276, de este domicilio, asistido por los profesionales del derecho E.S.V. y V.R.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.925 y 63.771 respectivamente.

DEMANDADOS: Ciudadanos M.E.L.D.M., M.M.L., M.E.M.L., F.M.L. y R.M.L., Española la primera y venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. E-669.474, 11.534.718, 10.925.353, 8.962.358, 9.949.533 respectivamente en sus caracteres de sucesores del De Cujus F.M.B., quien era venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.102.083, debidamente representados por los abogados J.A.H., J.A.A.C., F.A.Q. y A.D.C.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 13.246, 67.852, 80.208 y 132.799 respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

En fecha 22/11/2011 fue propuesta la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO por el ciudadano J.J.M.C. en su carácter de presidente de la sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A debidamente asistido por los profesionales del derecho E.S.V. y V.R.C. en contra de los ciudadanos M.E.L.D.M., R.M.L. y (+) F.M.B. sucedido procesalmente por sus herederos M.E.L.D.M., R.M.L., M.M.L., M.E.M.L. y F.M.L.. Una vez distribuida correspondió el conocimiento del asunto a este Juzgado.

Alega la parte actora:

“Que en fecha 23-10-2.000 su representada sociedad mercantil CONSTRUCTORA CORMUR, C.A suscribió con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P, C.A, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 8-B, ubicado en el sector Alta Vista Sur, Edificio “MIMU”, Calle Aro con Carrera Tocoma, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar”

Que en fecha 17-03-2011 su representada suscribió Addendum del Contrato de Arrendamiento antes citado

Que en fecha 13-10-2011 su representada estaba siendo objeto de la practica de una medida preventiva de secuestro y de embargo por parte del Tribunal Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la circunscripción Judicial del Estado Bolívar por comisión librada por el Juzgado Tercero de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la circunscripción Judicial del Estado Bolívar en el Juicio de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de las mensualidades correspondientes a los meses de octubre, noviembre, diciembre de 2010 y de Enero, Febrero , marzo, abril, mayo, junio y julio del año 2011 los cuales ascendían a la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 35.840,00) la misma fue intentado por el ciudadano Ramiro Muradas Lopez

Que su representada en ese momento se entero que el inmueble por ella ocupada en virtud del contrato y su Addendum celebrado con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P C.A había sido vendido al ciudadano R.M.L. según documento autenticado en la Notaría Pública 4ª de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar en fecha 10-09-2002 anotado bajo el Nro. 13, tomo 82, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y registrado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar el 29 de Julio de 2011, inserto bajo el nro. 2011.4328, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.7.2447 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.011 por la suma de CUARENTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 42.500.000,00) equivalentes a la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS. 42.500,00)

“Que es desde ese momento que su representada tiene conocimiento de la venta del inmueble, es decir, desde el momento en que el Tribunal Ejecutor de Medidas del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la circunscripción Judicial del Estado Bolívar se trasladó a practicar la Medida Preventiva de Secuestro y de Embargo en fecha 13-10-2011 sobre el Inmueble constituido por un (01) apartamento distinguido con el Nº 8-B, ubicado en el sector Alta Vista Sur, Edificio “MIMU”, Calle Aro con Carrera Tocota, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar, alinderado así: NORTE: Con el apartamento identificado con el numero y Letra 8-A, ara de circulación y el vand de la escalera, SUR; Con la fachada respectiva (Sur) del Edificio (Calle Aro); ESTE: Con la fachada respectiva (Este) del Edificio (Carrera Tocoma); y OESTE: Con la fachada respectiva (Oeste) del Edificio ocupado por su representada Sociedad Mercantil CORMUR C.A en calidad de Legitima y Verdadera Arrendataria”

Que el inmueble fue vendido a sus espaldas violándose de esa manera la preferencia ofertiva que como inquilino le corresponde tal y como lo establece el artículo 42 del Decreto Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: 1) su representada se encuentra solvente en el pago de los canones de arrendamiento demandados como insolutos tal y como se evidencia de los originales de los recibos que cursan anexos a la contestación de la demanda signada con el nro. 5517 de la Nomenclatura interna del Juzgado Tercero de Municipio Caroní del Segundo Circuito de la circunscripción Judicial del Estado Bolívar consignadas con los numero 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12

Que tiene más de 11 años como arrendataria del mismo inmueble como se evidencia del Contrato de Arrendamiento y su Addemdum suscritos el 23-10-2000 y el 17-05-2011 respectivamente por su representada Sociedad Mercantil CORMUR C.A y la sociedad mercantil sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P, C.A

Este Tribunal admitió la demanda el 25-11-2011 en dicho auto de admisión se ordenó la citación de los demandados para que en cuanto conste en autos la última de las citaciones den contestación a la demanda.

Mediante auto de fecha 01-12-2011 se ordenó la apertura de cuaderno de medidas.

En fecha 20-01-2012 el alguacil consignó boletas de citación dirigidos a los ciudadanos R.M.L., M.E.L.D.M. y F.M.B. sin firmar.

Mediante auto de fecha 15-02-2015 se ordenó librar cartel de citación a los ciudadanos R.M.L., M.E.L.D.M. y F.M.B. conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 24-02-2012 se dejó constancia que la parte actora retiró el cartel de citación.

En diligencia de fecha 02-03-2012 la parte actora consignó los carteles de citación debidamente publicados.

En fecha 18-10-2012 mediante auto se designó como defensor judicial de los demandados al profesional del derecho M.C. a quien se le ordenó notificar a fin de que manifieste su aceptación o excusa.

Mediante diligencia de fecha 29-10-2012 el alguacil consignó boleta de notificación dirigida al profesional del derecho M.C. debidamente firmada.

Mediante acta de fecha 31-10-2012 quedó constancia de la juramentación del profesional del derecho M.C. como defensor judicial de los demandados.

Mediante auto de fecha 23-11-2012 se suspendió la causa y se ordenó librar edicto de conformidad con el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil y citación a los herederos conocidos del De Cujus F.M.B.. En fecha 13-05-2013 la parte actora consigna edictos debidamente publicados. Mediante auto de fecha 13-05-2013 la ciudadana secretaria dejó constancia de la fijación el edicto en la cartelera de este despacho judicial.

En fecha 05-08-2013 mediante auto se designó como defensor judicial de los herederos conocidos del De Cujus F.M.B. al profesional del derecho M.C. a quien se le ordenó notificar a fin de que manifieste su aceptación o excusa.

En diligencia de fecha 21-10-2013 el alguacil consignó boleta de notificación al profesional del derecho M.C. debidamente firmada.

En fecha 23-10-2013 mediante acta se juramentó el profesional del derecho M.C. como defensor judicial de los herederos del señor (+) F.M.B..

En fecha 05-11-2013, se ordenó librar boleta de citación al profesional del derecho M.C. a fin de que dé contestación a la demanda.

En fecha 11-11-2013 el profesional del derecho J.A. en su carácter de apoderado de la parte demandada se da por citado.

Mediante escrito de fecha 13-11-2013 la parte demandada contesta la demanda en los siguientes términos:

Alegó la parte demandada:

“Admite que en fecha 23-10-2000 la sociedad de comercio CONSTRUCTORA CORMUR, C.A suscribió con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P, C.A un contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 8-B, ubicado en el sector Alta Vista Sur, Edificio “MIMU”, Calle Aro con Carrera Tocota, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del Estado Bolívar ante la Notaria Pública 1ª de Puerto Ordaz bajo el nº 68, tomo Nº 173 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicho despacho notarial ”

Admite que en fecha 17-03-2011 su representada suscribió Addendum del Contrato de Arrendamiento antes citado el cual igualmente obra autenticado por ante la Notaria Publica 4ª de Puerto Ordaz bajo el Nº 49, tomo 39 de los Libros de Autenticaciones respectivas llevados por ante el mismo despacho notaria durante el año 2011 cuyo Addendum fue precisamente para dar continuidad o prorroga del contrato de arrendamiento de este mismo particular, por el lapso de un (1) año fraccionado en dos (2) porciones de seis (6) meses cada una, partiendo la primera del 15 de septiembre de 2010 al 14 de marzo de 2011 y la segunda del 15 de marzo de 2011 hasta el día 14 de septiembre de 2011 según lo indicado en la cláusula segunda de dicho instrumento, estableciéndose una modificación con respecto al canon de arrendamiento en la cláusula tercera

“Que se admite igualmente como cierto que el anterior propietario de dicho inmueble lo había vendido al ciudadano R.M.L. según documento de la Notaría Publica 4ª de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar en fecha 10-09-2002 anotado bajo el Nro. 13, tomo 82, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, posteriormente registrado en la Oficina de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar el 29 de julio de 2011, inserto bajo el nro. 2011.4328, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.7.2447 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.011 por la suma de CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS. 42.500,00), tal como lo afirma la parte actora en su escrito libelar al vuelto del folio 1 y se corrobora con el instrumento producido con la letra “E” donde consta que dicha venta fue efectuada por el ciudadano F.M.B. con el consentimiento de su cónyuge la ciudadana M.E.L.D. MURADAS”

Negó que la actora tenga derecho a la preferencia ofertiva que pretende. Afirmó que ninguno de tales tres requisitos concurrentes, indeclinables, inexcusables y/o obligatorios son cumplidos por la parte actora de este Juicio para ejercer validamente y obtener la subrogación en los derechos del comprador del inmueble que dicha parte actora ocupa a titulo de arrendataria propiedad de su representado ciudadano R.M.L.

Que indica que el originario vendedor ciudadano F.M. y su Cónyuge M.E.L. no estaban obligados a hacerle a la parte actora la notificación indicada en el articulo 44 del Decreto Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios

Que dicha arrendataria CONSTRUCTORA CORMUR, C.A no había cumplido con el primer requisito establecido en el articulo 42 del Decreto Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es decir, tener más de dos (2) años como arrendataria del inmueble sobre el cual ejerce la acción de retracto legal arrendaticio

Que de un vistazo a las afirmaciones contenidas en el escrito libelar donde señala la actora en fecha 23-10-2.000 que su representada suscribió con la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P, C.A un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes identificado, cuya afirmación esta corroborada con el referido anexo que riela a los folios 15 al 23 de la 1era pieza del expediente en copias certificadas cuyo contrato de arrendamiento a la cláusula cuarta establece que el plazo de duración del presente contrato es de un (1) año como plazo fijo contado a partir del día 15 de Septiembre de 2000 con vencimiento el día 15 de septiembre de 2001, a partir de cuya fecha se inicio el referido contrato de arrendamiento aun a pesar que el mismo se hubiera autenticado en fecha 23-10-2000 cuya fecha de celebración esta admitida por parte de su representada en el literal a

Que siendo un hecho no controvertido la venta que fue hecha por el ciudadano F.M.B. al co demandado R.M.L. en fecha10-09-2002 mediante documento anotado bajo el Nro. 13, tomo 82, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y registrado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar el 29 de julio de 2011, inserto bajo el nro. 2011.4328, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.7.2447 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.011 lo cual fue admitido al literal b del particular que antecede se debe deducir inmediatamente y sin lugar a ningún genero de equivocaciones que para la oportunidad de realizarse la venta por el originario vendedor, Sr, F.M.B. con autorización de su cónyuge ciudadana M.E.L.d.M. el día 10-09-2002 aun no tenia más de dos (02) años como arrendataria de la empresa demandante por cuanto sencillamente los dos (2) años de arrendamiento debieron cumplirse el día 15/09/2002 tomando en cuenta que dicho contrato de arrendamiento inicio en fecha 15-09-2000 como así lo establece la cláusula 4ª del contrato de arrendamiento que lo contiene

Que para la fecha en que el propietario ciudadano F.M.B. vendió el inmueble al ciudadano R.M.L. a la actora de este juicio ni siquiera había cumplido los dos (2) años como arrendataria del inmueble por lo cual el referido propietario no estaba obligado a hacer la notificación indicada en el artículo 44 del Decreto Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a dicha arrendataria por la sencilla razón de que dicha arrendataria hoy demandante en este Juicio no tenia derecho a la preferencia ofertiva prevista en el articulo 42 eiusdem

Que en segundo lugar tampoco se cumplió con el segundo requisito concurrente referido a la solvencia en el pago de los canones de arrendamiento previsto igualmente en el articulo 42 eiusdem y ordenado en el articulo 43 eiusdem

Que si bien es cierto que el propietario vendedor no estaba obligado a hacer la notificación a la arrendataria a los fines del ejercicio del derecho a la preferencia ofertiva por no tener el lapso de tiempo requerido (…) no es menos cierto que la arrendataria hoy demandante se encuentra insolvente con respecto al pago de los canones de arrendamiento como se desprende de la decisión dictada en el juicio que por Resolución de contrato de arrendamiento le fue incoado por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA E.L.P C.A ente mercantil arrendadora del inmueble en este juicio cuyo juicio curso por ante el Juzgado Primero del Municipio Caroní del Estado Bolívar al expediente distinguido con el nro. 12.162

“Que en virtud de haber estado insolvente once (11) meses contados a partir del 15-08-2011 hasta el 15-07-2012 fue condenada en la resolución de contrato de arrendamiento que fue producido por la actora marcado “B”.

Que la presente demanda de retracto legal arrendaticio fue presentada al Tribunal en fecha 22-11-2011 y admitida en fecha 25-11-2011 precisamente cuando estaba insolvente en el pago de los canones de arrendamiento del inmueble arrendado por dejar de pagar los arrendamiento pactados durante el lapso de prorroga legal habida cuenta que debieron mantenerse las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes para el contrato original salvo la variación para el canon de arrendamiento

Que estando insolvente para el pago de los canones de arrendamiento de los meses que van del 15-08-2011 hasta el 15-07-2012 y habiéndose ordenado la restitución del inmueble a la arrendadora es incongruente la pretensión contenida en el presente juicio de pretender subrogarse en los derechos contenidos en el documento traslativo de la propiedad que hizo el originario vendedor F.M.B. al ciudadano Ramiro Muradas Lopez

que para la fecha de interposición de la demanda la parte actora se encontraba insolvente en el pago de los canones de arrendamiento mencionados importando poco o nada que hubiera estado solvente para la oportunidad de haberse efectuado la venta toda vez que tal condición de solvencia la perdió con el transcurrir el tiempo habida cuenta que los contratos de arrendamiento son de Tracto Sucesivo o sea que se van causando en la medida del transcurso del tiempo y con respecto a este inquilino obviamente que por efectos de su propia insolvencia en el pago de los canones de arrendamiento cualquier derecho que pudiera tener sobre el inmueble queda extinguido

Que en tercer lugar tampoco se cumple con le tercer requisito ordenado por el articulo 43 Eiusdem como es que se satisfaga las aspiraciones del propietario

Que la actora demanda para que se le reconozca que tiene derecho a la preferencia ofertiva sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que tiene suscrito con la arrendadora de dicho inmueble. Asimismo pide la subrogación en los derechos adquiridos por el comprador sobre el referido inmueble y en las mismas condiciones que este adquirió el bien según el contrato de venta mediante reembolso al comprador del precio de la venta los gastos y costos de la venta y aquellos que resulten procedente de acuerdo al articulo 1.544 del Código Civil

”

Mediante diligencia de fecha 21-11-2013 el alguacil consignó boleta de citación dirigido al profesional del derecho M.C. debidamente firmada.

Mediante escrito de fecha 26-11-2013, la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas. Mediante auto de fecha 27-11-2013 se providenciaron sobre las pruebas promovidas por la parte demandada.

Mediante decisión de fecha 03-12-2013 se repuso la causa al estado de nombrar defensor judicial a los herederos desconocidos dejándose sin efecto el auto de admisión de pruebas. Mediante auto de fecha 12-12-2013 se nombro defensor judicial de los herederos desconocidos del De Cujus al ciudadano J.A. quien se le ordenó notificar a fin de que manifieste su aceptación o excusa.

Mediante auto de fecha 15-05-2014 la Juez Temporal Lulya Abreu se abocó al conocimiento de la causa.

Mediante diligencia de fecha 26-05-2.014 el alguacil de este tribunal consignó boleta de notificación dirigido al profesional del derecho J.A. debidamente firmada.

Mediante acta de fecha 28-05-2014 se juramentó el profesional del derecho J.A. como defensor judicial.

Mediante auto de fecha 17-07-2014 se ordenó librar boleta de citación al profesional del derecho J.A. a fin de que diera contestación a la demanda.

En fecha 06-03-2015 el alguacil consignó boleta de citación dirigido al ciudadano J.A. debidamente firmado por su secretaria.

En fecha 24-03-2015 se dejó constancia que la parte demandante presentó escrito de pruebas.

ARGUMENTOS DE LA DECISION

Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el expediente el Tribunal procede a decidir conforme a las consideraciones siguientes:

PUNTO PREVIO

IMPUGNACION DEL PODER JUDICIAL OTORGADO POR LOS DEMANDADOS A LOS PROFESIONALES DEL DERECHO J.A.H., J.A.A.C., F.A.Q. y A.D.C.F.

La parte actora argumenta para impugnar el denominado poder judicial conferido por la señora M.E.L.D.M. actuando en nombre propio y en representación de sus hijos M.M.L., M.E.M.L., F.M.L. y R.M.L. a los profesionales del derecho J.A.H., J.A.A.C., F.A.Q. y A.D.C.F. en fecha 04/11/2013, señalando que ella no tiene capacidad de postulación y por tal motivo no podía otorgar en nombre de sus hijos un poder judicial.

En la nota de autenticación del referido documento se lee: El Notario Público certifica que tuvo a la vista 1) Acta de Defunción No. 1126 expedida por el suscrito Director del Registro Civil del Municipio Caroní, Estado Bolívar de fecha 08/05/2008. 2) Poder otorgado registrado ante el Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar en fecha 13 de Marzo de 2009, bajo el No. 25, folio 130, tomo 47. Resaltado del Tribunal

En principio esta juzgadora quiere aclarar, que es cierto, que en nuestro sistema procesal sólo los abogados están facultados para comparecer por otro en juicio, pues así lo establece el artículo 3 de la Ley de Abogados. Quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado, o cuando se trate de quien ejerza la representación legal o convencional de otro, debe nombrar abogado para que lo represente o asista en todo el proceso, exigencia que está expresada en el artículo 4 de la referida Ley de Abogados. En sintonía con tales exigencias el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil prevé que sólo podrán ejercer poderes en juicio especie del mandato judicial (género) quienes sean abogados en ejercicio. Esta especial facultad que tienen los abogados de comparecer en juicio en nombre de otro es lo que se denomina capacidad de postulación.

Obviamente la ciudadana M.E.L.D.M. no tiene capacidad de postulación por cuanto no es abogado, sin embargo, del texto del poder de fecha 4/11/2013 se advierte que el denominado poder que otorgaron los ciudadanos M.M.L., M.E.M.L., F.M.L. y R.M.L. a la prenombrada señora, fue registrado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní en fecha 13/03/2009 bajo el No. 25, folio 130, tomo 47 donde se denota que fueron conferidas entre otras, facultades para atender todos los asuntos de sus hijos relativos algunos a operaciones con inmuebles, lo cual se infiere a pesar que no fue acompañado dicho instrumento, por un lado, del texto del poder de fecha 04/11/2013 cuando señala en su reverso renglón 5 al 9: “Nuestra apoderada podrá nombrar ampliamente apoderados especiales para todos nuestros asuntos, cuando lo requiera la Ley o lo juzgue conveniente así como podrá conferir poderes a abogados o personas de su confianza para que nos represente en todos nuestros asuntos y en todas las materiales y casos; y por otro lado, en el hecho que el referido instrumento fue registrado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público.

Establece el artículo 1684 del Código Civil: “El mandato es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente, o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que lo ha encargado de ello”.

También establece el artículo 1687 eiusdem: “El mandato es especial para un negocio o para ciertos negocios solamente, o general para todos los negocios del mandante”.

En criterio de esta juzgadora, a la ciudadana M.E.L.D.M. sus hijos M.M.L., M.E.M.L., F.M.L. y R.M.L. le otorgaron un mandato general para que se encargará de todos sus asuntos y en ese sentido, debía la mandataria en ejercicio de ese mandato realizar todas las diligencias de un buen padre de familia, por lo que en este caso en particular, en virtud del mandato y de los asuntos encargados a la mandataria M.E.L.D.M. en nombre de sus mandantes (hijos) sí podía conferir un poder judicial a los profesionales del derecho J.A.H., J.A.A.C., F.A.Q. y A.D.C.F. quienes son abogados, pudiendo comparecer en juicio en nombre de otro por tener capacidad de postulación. En consecuencia, se desestima la impugnación del poder formulada por la parte actora. Así se decide.-

Resuelto lo anterior, se pasa a resolver sobre el mérito de la controversia en los siguientes términos:

La demandante pretende ejercer una acción por retracto legal arrendaticio con la consecuente subrogación de éste en los derechos del comprador del presunto contrato de venta registrado en el año 2011 por habérsele desconocido su derecho de preferencia ofertiva, afirma que celebró un contrato de arrendamiento para uso comercial desde el año 2000 con una mandataria de los propietarios sociedad de comercio ADMINISTRADORA E.L.P, C.A cuyo objeto fue un inmueble propiedad de los ciudadanos M.E.L.D.M. y el De Cujus F.M.B. constituido por un apartamento distinguido con el Nº 8-B, ubicado en el sector Alta Vista Sur, Edificio “MIMU”, Calle Aro con Carrera Tocota, Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar. Afirma que dicho bien posteriormente fue vendido por sus propietarios al ciudadano R.M.L. sin que la mentada venta le haya sido notificada, por tanto, pide se le subrogue en la posición del comprador.

Afirma que es el 13/10/2011 en razón de la practica de unas cautelares decretadas por un Tribunal de Municipio en un juicio de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2012 y de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2011 cuyo contrato tuvo por objeto el mismo apartamento supra identificado, es que tiene conocimiento de la aludida venta por la cantidad de Bs. 42.500,00.

La demanda fue admitida en fecha 22/11/2011 conforme las previsiones establecidas en la Ley de arrendamiento Inmobiliarios, para ese entonces aplicado a los arrendamientos de inmuebles de uso comercial.

Los demandados en la contestación, admitieron la relación arrendaticia con el actor desde el año 2000 y la venta efectuada al ciudadano R.M.L. excepcionándose en el hecho que la venta se celebró el 10/09/2002 mediante documento autenticado ante la Notaría Publica 4ª de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar bajo el No. 13, tomo 82 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria. Posteriormente, afirma que ese contrato fue registrado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Caroní del estado Bolívar el 29/07/2011, quedando inserto bajo el No. 2011.4328, asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 297.6.1.7.2447, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2011 y que por tal motivo no tenía derecho el actor a la preferencia ofertiva conforme lo establece el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (año 1999), ya que desde la fecha de inició de la relación arrendaticia, esto es, el día 15/09/2000 hasta el día 10/09/2002 que se autenticó la venta del inmueble en referencia, no tenía la actora dos (2) años y por no tener ese tiempo no estaban obligados los vendedores a realizar la notificación a la arrendataria a fin del ejercicio de la preferencia ofertiva. Por otra parte afirma la parte demandada que no estaba solvente el actor con el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto 2011 hasta Julio del año 2012 tal como se evidencia de la sentencia definitiva dictada por un Tribunal de Municipio que declaró con lugar la demanda propuesta por la Administradora E.L.P, C.A contra la hoy actora, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, la cual fue confirmada por el Juzgado de Alzada. Incluso dice que cuando propone la presente acción no se encontraba solvente en el pago de las pensiones arrendaticias. Y por último, afirma que tampoco está satisfecho para que sea procedente el derecho de preferencia ofertiva el otro requisito del artículo 42 comentadoor “que satisfaga la aspiración del propietario” por cuando alega que sería injusto el reembolso del precio pagado en el año 2002 sin que el mismo estuviera indexado.

Así quedó delimitado el tema litigioso.

La parte demandada admite la relación arrendaticia, que era el propietario del inmueble supra identificado dado en arrendamiento al actor en el año 2000, que vendió al ciudadano R.M.L. el referido bien y que no notificó al actor su voluntad expresa de vender, precio, condiciones y modalidades de venta, por tanto, estos hechos quedan exonerados de prueba. Así se establece.-

Por otra parte, afirmaron los demandados que no estaban obligados a notificar al actor de la venta por cuanto no tenía derecho a ejercer la preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (vigente para la fecha de proposición de la demanda), pues desde la fecha de inició de la relación arrendaticia, esto es, desde el día 15/09/2000 hasta el día 10/09/2002 que se suscribe por una Notaría Pública el contrato de venta no habían transcurrido los dos (2) años a que alude el artículo comentado.

Primeramente esta juzgadora quiere reiterar, que la presente causa se rige por la ley especial de Arrendamiento Inmobiliarios aplicada para el momento que se propuso esta acción para arrendamientos de inmuebles destinados al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza, ello así, en virtud que la parte accionada afirmó que el inmueble era una vivienda, sin embargo, del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el cual es un hecho no controvertido se advierte en su clausula primera que el inmueble arrendado fue destinado para uso de oficina, por lo que quedó amparado dentro del ámbito de aplicación de la Ley supra indicada. Así se establece.-

Ahora bien, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

En el caso bajo análisis, solo podía ser acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que tuviera más de dos (2) años como tal, siempre que se encontrara solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y siempre que satisfaga las aspiraciones del propietario.

De conformidad con los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil recae en cabeza de los demandados (excepcionados), demostrar que el actor no tenía derecho a la preferencia ofertiva y por tanto, no debió ser notificado de la venta, por lo que debe probar verbigracia (i) desvirtuar la condición de arrendatario del actor por más de dos años; (ii) la insolvencia en el pago de las pensiones de arrendamiento y (iii) desvirtuar que la actora no satisfacía las aspiraciones del propietario.

Respecto al primer requisito “que tenga más de dos (2) años como arrendatario” no es un hecho controvertido al haber sido alegado en la demanda y admitido en la contestación, que la demandante, sociedad mercantil CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A desde el día 15/09/2000 hasta el día 10/09/2002 que se autenticó la venta del inmueble, no tenía los dos (2) años a que hacía referencia el artículo 42 supra comentado, por lo que obviamente sí consideramos la fecha del contrato de venta autenticado no cumplía el actor con uno de los requisitos establecidos en dicha norma. Sin embargo, estima esta sentenciadora que el documento traslativo de propiedad de un inmueble debe estar registrado conforme el ordinal 1 del artículo 1920 del Código Civil y de conformidad con el artículo 1924 eiusdem sí no cumple con la formalidad registral no tiene ningún efecto contra terceros que por cualquier titulo, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble, en tal sentido, siendo que la parte actora no formó parte del documento autenticado en fecha 10/09/2002 no le puede ser opuesto a tenor del artículo 1166 del Código Civil el aludido documento y considerando que cuando registran el contrato de venta el día 29/07/2011 ya la parte actora tenía 10 años y 10 meses como arrendatario, obviamente a la fecha de registro de la venta (año 2011) tenía más de dos años la parte actora con la condición de arrendataria.

En ese orden de ideas, la arrendataria ejerce su derecho de retracto el día 22-11-2011 aduciendo que tuvo conocimiento de la negociación en fecha 13-10-2011 cuando se materializó una medida cautelar de secuestro decretada sobre ese inmueble por un Tribunal de Municipio en el juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento supra indicado. La parte actora sociedad de comercio CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A., a través de su apoderado judicial promovió copia fotostática de la comisión librada para materializar las cautelares de embargo y de secuestro, donde se advierte que el día 13-10-2011 es notificado el ciudadano J.J.M.C. representante de la demandada de la medida cautelares decretadas, cuyas copias no fueron impugnadas oportunamente, por tanto, no habiendo desvirtuado la afirmación de la parte actora respecto a la fecha que dijo tuvo conocimiento de la negociación realizada del inmueble arrendado se establece que se propuso la acción dentro del plazo de 40 días previsto en el artículo 1547 del Código Civil. Así se decide.-

El tercer requisito “que satisfaga las aspiraciones del propietario” no es un hecho controvertido al haber sido alegado en la demanda y admitido en la contestación que los vendedores F.M. y M.E.L.D.M. no notificaron al actor acerca de su voluntad expresa de vender el inmueble arrendado, así como su precio, condiciones y modalidad de la venta, por tanto, obviamente no podía satisfacer las aspiraciones de los propietarios respecto a una venta que no le fue notificada. Así se establece.-

En cuanto al segundo requisito “solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento” los demandados se excepcionaron alegando que el actor no se hizo acreedor de la preferencia ofertiva, afirmando que se encontraba insolvente en el pago de las pensiones arrendaticias desde Agosto de 2011 hasta Julio de 2012, por tanto, le tocaba a la parte demandada probar dicha afirmación. En la etapa probatoria promovió la accionada copia certificada de sentencia proferida por el Tribunal 1° de Municipio en fecha 10/05/2013 donde se estableció el incumplimiento de las obligaciones de pago por parte de la arrendataria hoy actora de los cánones de arrendamiento correspondiente desde el 15-08-2011 hasta el 15-07-2012, la referida decisión fue confirmada por el Juzgado de Alzada en fecha 31-07-2013, con los que se denota que para el momento que se ejerce el derecho de retracto el día 22-11-2011 conforme al fallo de la Sala de Casación Civil No. 00351/2013, la parte actora se encontraba insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que la acción aquí ventilada debe sucumbir. Así se decide.

DECISION

Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por la sociedad de comercio CONSTRUCCIONES CORMUR, C.A contra los ciudadanos M.E.L.D.M., M.M.L., M.E.M.L., F.M.L. y R.M.L..

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencido en el proceso.

Publíquese, regístrese y déjese copias certificadas de la presente decisión, conforme a lo estipulado en el artículo 248 eiusdem.

Dado firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Bancario y del T.d.S.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los treinta (30) días del mes de Septiembre del año 2015. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-

LA JUEZA.

ABG. M.O.M..

LA SECRETARIA,

ABG. G.F..

La suscrita Secretaria deja constancia que la presente sentencia definitiva se publicó en el día de hoy, agregándose al Expediente No. 19299 de conformidad con el artículo 247 del Código de Procedimiento Civil. Conste.

LA SECRETARIA

ABG. G.F.