Decisión nº 2015-021 de Juzgado Primero de Primera Instancia Agraria de Aragua, de 9 de Febrero de 2015

En fecha 16/01/2015, se recibió ante la Secretaría de este Juzgado por declinatoria de competencia, demanda procedente del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, con sede en Cagua, mediante oficio Nº 15-0028, intentada por la SOCIEDAD MERCANTIL, “HATO EL FRIO C.A.”, ya identificada.

En fecha 22/01/2015, se le dio entrada bajo el Nº 2015-0125, de la nomenclatura interna de este Juzgado.

-II-

DE LA COMPETENCIA.

Corresponde a esta Instancia Agraria pronunciarse acerca de su competencia para conocer de la presente demanda, interpuesta por la SOCIEDAD MERCANTIL, “HATO EL FRIO C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, bajo en Nº 12, Tomo 793-A de fecha 30/09/1996, representada por J.M.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.293.172, según poder otorgado en fecha 15/04/2004, anotado bajo el Nº 46, Tomo 23 del Libro de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Cuarta del estado Mérida, contra la ciudadana C.C.C.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.260.464; en tal sentido este Juzgado observa lo siguiente:

Disponen los artículos 151 y 197 de la Ley de Tierras y Desarrollo Agrario, establecen lo siguiente:

Artículo 151. La jurisdicción agraria estará integrada por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, y los demás tribunales señalados en esta Ley.

La Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, debido a la especialidad de la materia, conocerá no sólo de los recursos de casación, sino de los asuntos contenciosos administrativos que surjan con motivo de la aplicación de la presente Ley, y a tal efecto, creará una Sala Especial Agraria.

La ley que regirá al Tribunal Supremo de Justicia establecerá las atribuciones de la Sala de Casación Social, sin embargo, ésta ejercerá las atribuciones que la presente Ley le otorga desde su entrada en vigencia.

Artículo 197. Los juzgados de primera instancia agraria conocerán de las demandas entre particulares que se promuevan con ocasión de la actividad agraria, sobre los siguientes asuntos: (…)

Del contenido normativo de las citadas disposiciones legales, se verifica una competencia específica, que comprende el conocimiento de todas las acciones que se intenten con ocasión de la materia agraria, cuando las partes son sujetos particulares; correspondiéndole entonces tal competencia a los Juzgados de Primera Instancia Agraria, es motivo por el cual, este Juzgado Primero de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, se declara competente para conocer de la presente causa. Así se declara.

-III-

DE LA DEMANDA

Ahora bien, sin perjuicio de la anterior declaratoria de Competencia, y visto de autos que la presente demanda denominada por la parte actora como “Resolución de Contrato y Daños y Perjuicios”, interpuesta por la SOCIEDAD MERCANTIL, “HATO EL FRIO C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, bajo en Nº 12, Tomo 793-A de fecha 30/09/1996, representada por J.M.B., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.293.172, según poder otorgado en fecha 15/04/2004, anotado bajo el Nº 46, Tomo 23 del Libro de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Cuarta del estado Mérida, contra la ciudadana C.C.C.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-14.260.46, esgrime los siguientes alegatos:

“(…) Yo, J.M.B., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-3.293.172 y de este domicilio, actuando en este acto en nombre y representación de la Sociedad Mercantil denominada “HATO EL FRIO C.A”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el No. 12, Tomo 793-A, de fecha 30 de Septiembre de 1996, se acompaña copia de los Estatutos marcado con la Letra “A”; así mismo anexo copia del documento “Contrato de Compra Venta” marcado con la Letra “B”, objeto de la presente demanda; Igualmente acompaño el Poder otorgado en fecha 15 de Abril de 2004, bajo el No. 46, Tomo 23 de los Libros de Autenticación que lleva la Notaría Pública Cuarta del Estado Mérida, marcado “C” y copia de la sustitución de poder en parte, otorgado por ante el Registro Inmobiliario de San Casimiro de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el No. 01, Tomo 01, folios del 01 al 04, Protocolé 3”, Segundo Trimestre del año 2010, marcado “D” el cual me fue conferido por la Dra. M.M.G.D.L., quien funge como apoderada judicial de la mencionada Sociedad Mercantil, “HATO EL FRIO C.A”, según Poder otorgado por ante el mismo Registro Inmobiliario de San Casimiro de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el No. 27, Folio 53, Tomo 1, de fecha Siete (07) de Abril del año Dos Mil Uno (2001), marcado “E”; debidamente asistido por la Abogada C.E.M.B., venezolana, mayor de edad, domiciliada en V.d.E.C. y de tránsito en esta ciudad, titular de la cédula de identidad No. V- 3.960.520, Inscrita en el IPSA bajo el No. 61.187, ante usted con el debido respeto ocurro para exponer:

Propongo en este acto, como en efecto lo hago, formal “DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO y DAÑOS y PERJUICIOS” contra la ciudadana C.C.C.M., venezolana, mayor de edad, divorciada, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-14.260.464 y en tal sentido, en lo sucesivo la demanda presentada, será del tenor siguiente:

TITULO I

IDENTIFICACION DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil denominada “HATO EL FRIO C.A”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, bajo el No. 12, Tomo 793-A, de fecha 30 /09/ 1996, representada por J.M.B., venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad N° V- 3.293.172, en representación de la Sociedad Mercantil “HATO EL FRIO C. A”, según Poderes que tiernos acompañado y que hemos mencionado anteriormente. Asistido por la Abogada: C.E.M.B., venezolana, mayor de edad, domiciliada en V.d.E.C. y de tránsito en esta ciudad, titular de la cédula de identidad No. V- 3.960.520, Inscrita en el INPSA No. 61.187.

PARTE DEMANDADA: C.C.C.M., venezolana, mayor de edad, divorciada, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-14.260.464.

TITULO II

DE LOS HECHOS

Consta en Documento de Opción de Compra Venta, autenticado en fecha 15 de Noviembre de 2013, bajo el No. 43, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante el Registro Público del Municipio San C.d.E.A.N. de oficina 276, el cual damos en este acto íntegramente por reproducido; que mi representada identificada como Sociedad Mercantil “HATO EL FRIO C. A”, a través de mi persona como representante, en mi condición de PROMITENTE VENDEDOR celebró con la ciudadana C.C.C.M., ya identificada, un contrato de “OPCION DE COMPRA VENTA” que en copia simple marcada con la letra “B” acompaño a la presente demanda, cuyo original se presenta a los fines de vista y devolución en los términos del articulo 434 del Código de Procedimiento Civil.

DEL ANÁLISIS DE DICHO CONTRATO PUEDE APRECIARSE:

1. - Que en virtud del contrato de opción de compra venta, cuyas cláusulas damos aquí íntegramente por reproducidas, mi representada se obligó a vender a la ciudadana C.C.C.M., antes identificada, quien a su vez se obligó a comprar a mi representada, la Sociedad Mercantil “HATO EL FRIO C. A”, el “100% de las Acciones”, representadas en un inmueble constituido por tres (3) Fundos con todas sus edificaciones e instalaciones que conforman el capital social de la ya mencionada Sociedad Mercantil “HATO EL FRIO C.A”, con una superficie total de CINCO MIL CUATROCIENTOAS CUARENTA Y DOS CON SESENTA Y SIETE (5.442,67 Hras). Ampliamente identificados con linderos y medidas en el documento de Opción de Compra que damos íntegramente aquí por reproducidos. Dichos Inmuebles le pertenecen a la Sociedad Mercantil tantas veces

   mencionada, “HATO EL FRIO C.A”, en plena propiedad según evidencia de la copia certificada emitida por ante El Registro Público del Municipio San C.d.E.A., en fecha doce (12) de Junio de 2013, cuyo documento se encuentra Protocolizado bajo el No. 85, Folio 160 del Cuaderno de Comprobantes del año 1999, que acompaño al presente escrito marcado con la letra “F”.

2. - Conforme a lo dispuesto en el precitado contrato de Opción de Compra Venta, se señala en la cláusula CUARTA, textualmente lo siguiente: CUARTA: “Esta opción tendrá un plazo de un (1) año, contemplado en trescientos sesenta y cinco (365) días, siempre y cuando el promitente vendedor cumpla con el compromiso de entregar los bienes inmuebles pertenecientes al HATO EL FRIO C. A. dentro de este lapso, objeto de esta negociación operativos, para de esta manera obtener el uso, goce y disfrute del PROMITENTE COMPRADOR, comenzados a contar este plazo y compromiso a partir de la fecha de autenticación del presente documento”.

3. - Igualmente las partes de mutuo acuerdo fijaron el precio total de la operación, lo cual se señala en la Cláusula QUINTA “Las partes convienen expresamente en que el precio pautado para la Compra Venta es de ocho millones quinientos mil bolívares exactos (Bs. 8.500.000,00), los cuales serán cancelados de la siguiente manera: La cantida de novecientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 950.000,00), mediante cheque proveniente del Banco Banesco, con el código cuenta cliente de la señora CERDAS C.C., bajo el número N° 0134-0153-59-1533045460, y número de cheque N° 32363214 que el promitente comprador le hace entrega al promitente vendedor en este acto, restando para ser pagado hasta alcanzar la totalidad del monto según lo señalado en el plazo establecido en la cláusula quinta, la cantidad de siete millones quinientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 7.500.000,00)”.

4. - De la cláusula SEPTIMA del referido contrato de opción de compra venta se desprende de si EL PROMITENTE VENDEDOR llegara a desistir o negarse a la protocolización del documento de compra-venta, EL PROMITENTE VENDEDOR, tomará para si el treinta por ciento (30%) de la cantidad en garantía indicada en la cláusula quinta como indemnización derivada por daños y perjuicios causados por incumplimiento. Si por el contrario el promitente vendedor llegara a desistir o negarse a la protocolización del documento compra-venta sin ninguna razón justificada, éste deberá reintegrar al promitente comprador, la garantía indicada en la cláusula quinta, mas el treinta por ciento (30%) de la cantidad recibida como arras de garantía indicadas en la misma cláusula, como indemnización causada por daños y perjuicios causadas por incumplimiento. Observamos que en dicha cláusula se estableció la penalidad para el caso de incumplimiento, es decir, las mismas condiciones para ambas partes.

   Ahora bien, ciudadano Juez, en el contrato de opción de compra venta descrito, las partes acordaron un plazo, específicamente en la cláusula CUARTA, en los siguientes términos: “Esta opción tendrá un plazo de un (1) año, contemplado en trescientos sesenta y cinco (365) días, siempre y cuando el promitente vendedor cumpla con el compromiso de entregar los bienes inmuebles pertenecientes al HATO EL FRIO C. A. dentro de este lapso, objeto de esta negociación operativos, para de esta manera obtener el uso, goce y disfrute del PROMITENTE COMPRADOR, comenzados a contar este plazo y compromiso a partir de la fecha de autenticación del presente documento”. Dicho plazo se venció el 15 de Noviembre de 2014.

   Ciudadano Juez, por cuanto la negociación no se cumplió dentro del plazo establecido, aun cuando no se dejó asentado “expresamente” en el documento de Opción de Compra Venta, de mutuo acuerdo las partes establecieron, de forma verbal, que la custodia y mantenimiento del inmueble estaría bajo la responsabilidad del PROMITENTE COMPRADOR, durante los 365 días establecidos para el cumplimiento de la negociación, y ante la falta de respuesta, de PROMITENTE COMPRADOR, en mi carácter de representante, actuando como PROMITENTE VENDEDOR, se deduce que PROMITENTE COMPRADOR ha desistido de la negociación, por cuanto durante este lapso de trescientos sesenta y cinco días (365) contados desde el 15 de Noviembre de 2013, hasta el 15 de Noviembre de 2014, y hasta la presente fecha, han transcurrido mas de 365 días, sin que se haya presentado persona alguna para concluir y materializar la negociación acordada, es por lo que formalmente demando la resolución del Contrato de Opción de Compra Venta a la cual se ha hecho referencia y que consta en documento autenticado en fecha 15 de Noviembre de 2013, bajo el No. 43, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante el Registro Público del Municipio San C.d.E.A..

   En este orden de ideas, Ciudadano Juez, el incumplimiento en el que ha incurrido la parte demandada, procede necesariamente la Resolución del Contrato y la indemnización de los daños y perjuicios sufridos por mi representada, previamente establecidos y definidos en la cláusula SEPTIMA, estampada en el instrumento fundamental de esta demanda, “Contrato de Opción de Compra Venta, transcrita anteriormente, habida cuenta la Resolución del contrato en el caso que hoy nos ocupa, procede por causa imputable al PROMITENTE COMPRADOR, ampliamente identificado, aquí parte demandada.

   TITULO III

   DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS

   Por efecto del incumplimiento contractual invoco el artículo 1257 del Código Civil, ya que mi representada:

   En primer lugar dejó de percibir el monto acordado por concepto de la negociación, en el lapso señalado y convenido por las partes: (15/11/2013).

   En segundo lugar: Por cuanto de mutuo acuerdo verbal se convino que la custodia y mantenimiento del inmueble quedaría a cargo del PROMITENTE COMPRADOR, quedando entendido que ninguna de las partes podría disponer de bienes o cosas pertenecientes al inmueble.

   En tercer lugar: En visita efectuada al inmueble en el día de hoy 19/11/2014, pude constatar que faltan algunos equipos de uso agrícola, tales como: Una Rastra marca Rota-Agro de 20 discos; una Rotativa de 1,80 x 2 mts, marca Rota-Agro, una Zorra de tiro con capacidad de 3000 Kg. Dichos equipos fueron retirados de la Finca sin notificación alguna a mi persona, en mi condición de PROMITENTE VENDEDOR. Igualmente pude constatar que no se efectuó mantenimiento de ningún tipo dentro del Inmueble objeto de la eventual negociación.

   En cuarto lugar: Mi representada cumplió a cabalidad el compromiso de mantener la reserva a partir del día 15 de Noviembre de 2013, hasta el día de hoy, y durante este lapso, “no se publicaron anuncios de venta”, “ni se ofertó en modo alguno”, los inmuebles que representan la totalidad de las acciones de la empresa “HATO EL FRIO C.A”, conforme al contrato de Opción de Compra venta.

   TITULO IV

   DEL DERECHO – DEL PETITUM

   Como fundamento del derecho alegado debemos establecer como premisa de Derecho, la norma contenida en el articulo 1159 del Código Civil que establece o consagra el principio “Pacta Sunt agistra”, es decir que los mismos tienen fuerza de ley entre las partes, que asumen obligaciones que deben cumplir en los términos, y condiciones allí establecidos, con todas las consecuencias jurídicas que acarrean, tal como lo establece el articulo 1160 ejusdem, siendo que en el caso que nos ocupa, el referido contrato de opción de compraventa ha sido incumplido por el Promitente Comprador ciudadana C.C.C.M., quien ha violentado e incumplido la obligación del pago oportuno establecido en dicho contrato.

   Por otro lado, la disposición del 1159 del Código Civil dispone que los contratos “No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”, igualmente el artículo 1257 del Código Civil señala: “Hay obligación con cláusula Penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento”. Asimismo en los términos del artículo 1.264 del Código Civil, “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”, en virtud de lo cual, la parte demandada, debió ejecutar todas las obligaciones del contrato de opción de compraventa (documento fundamental) tal como fueron contraídas, lo que no ocurrió como ha sido expuesto en este escrito.

   Adicionalmente, es importante acotar que en el contrato de opción compra venta que constituye el documento fundamental de esta demanda, tiene como objeto la promesa bilateral de compraventa de un inmueble constituido por tres (3) Fundos, ampliamente identificados en autos, que a su vez constituyen el capital Social de mi representada, tal como lo hemos expresado anteriormente.

   En base a los dispositivos jurídicos citados, así como los hechos narrados sobre las cláusulas señaladas del precitado contrato, procedo como consecuencia la Resolución del Contrato de Opción de compra venta que constituye el documento fundamental de esta demanda, conforme al derecho invocado en el artículo 1.167 del Código Civil.

   Asimismo, en el contexto de la ultima parte del artículo 1167 del Código Civil, se intenta y se fundamenta la acción de daños y perjuicios contenida en esta demanda, habida cuenta que la acción de daños y perjuicios puede inclusive e intentarse paralelamente, en forma autónoma o independiente con base a la norma aquí señalada y tal como lo ha concebido Doctrina y la Jurisprudencia Patria, recogida en la Colección Ramírez & Garay, Primer Trimestre de 1990, tomo 113, pag.25, No.480-90.

   Asimismo, consideramos necesario destacar que las previsiones de los artículos 1257, 1263, 1273 y 1275 del Código Civil, interpretadas concordadamente con la disposición del artículo 1264 ejusdem , prevén que el deudor de una obligación es responsable de daños y perjuicios, en caso de incumplimiento, siendo que el demandado, al incumplir con la obligación de pago oportuno, en aplicación de las disposiciones de las normas aquí tratadas, se convierte en responsable de los daños y perjuicios sufridos por mi representada, establecidos en la cláusula penal pactada. A este respecto el Dr. E.M.L. citado en la Obra “INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS” Autores Venezolanos, Ediciones Fabreton, Caracas 1998, pag121 y siguientes, ha expresado lo siguiente:

   Se afirma con gran acierto que los hombres en sociedad viven bajo constante intercambio de beneficios y de daños y perjuicios. Esto explica porque la conducta de los sujetos jurídicos, debe estar sometida a un conjunto de normas cuya violación produzca como consecuencia la obligación de reparar.

   El Estado regula la actividad de sus integrantes mediante disposiciones de diversa índole que persiguen la realización de los ideales de justicia y seguridad indispensables a la estabilidad de toda comunidad jurídicamente organizada.

   Así como la violación de una norma penal tiene como consecuencia someter al autor de la infracción a un determinado castigo, la violación de una disposición de tipo civil, originara la obligación de reparar el daño que se hubiese ocasionado. Si una persona se obliga a realizar determinada prestación mediante un contrato, está limitando su propia conducta, por lo menos en lo que se refiere al cumplimiento material de lo que se ha obligado, Si incumple el pacto, surgirá entonces una responsabilidad derivada de ese incumplimiento, la cual tendrá por efecto la obligación de reparar…

   (fin de la cita).

   En cuanto a las obligaciones pactadas con cláusula penal, la doctrina ha estado conteste en afirmar que a pesar de no ser una figura nueva dentro del mundo del derecho, actualmente está muy de moda dado el auge que ha tomado la demanda de adquisición de viviendas en nuestro país. La cláusula penal contenida en los contratos preliminares responde a una posible compra venta de algún bien determinado; que en este caso, si hablamos de inmuebles, constituye el castigo o la pena que, desde el punto de vista económico, debe sufrir el contratante que ha incumplido con el contenido del contrato cuyo objeto lo comprende la promesa de venderse o comprarse un bien determinado, y 1ª ejecución de las obligaciones de cada una de las partes; compraventa que deberá efectuarse dentro de un tiempo fijado al efecto y dentro del marco de una serie de condiciones establecidas en el mismo cuerpo del contrato.

   En todo caso, la cláusula SEPTIMA establecida en el contrato se refiere a la cláusula penal con base a las normas de los artículos 1257 y 1263 del Código Civil, permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un Tribunal, el monto de los daños y/o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo. Se prevé para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o, la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió.

   En razón de lo anterior cabe señalar que como quiera que la ciudadana C.C.C.M. no cumplió con la obligación de pagar el precio de la venta, en la fecha señalada, procede la Resolución del Contrato y la condenatoria al pago de los daños y perjuicios previamente estimados como cláusula SEPTIMA como cláusula penal.

   En Virtud de todo lo antes expuesto, es por lo que procedemos en este acto, como en efecto lo hacemos, en nombre de mi representada, la Sociedad Mercantil “HATO EL FRIO C.A”, a demandar a la ciudadana C.C.C.M., para que convenga en la demanda, o en su defecto sea condenado por este d.T. a: