Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Anzoategui (Extensión Barcelona), de 24 de Abril de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona, veinticuatro de abril de dos mil doce

202º y 153º

ASUNTO PRINCIPAL: BP02-V-2005-000486

PARTE

DEMANDANTE: N.E.M.D.S. y R.S., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-3.682.123 y V-3.638.195, respectivamente.

APODERADOS

JUDICIALES

DE LA PARTE

DEMANDANTE: C.D. LINAREZ Y H.A.W., abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 69.065 y 39.307, respectivamente.-

PARTE

DEMANDADA: PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES ORIENTE, C.A (PROYCOR), inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el 31 de octubre de 1990, bajo el Nº 32, tomo A-53..

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

I

BREVE RESEÑA DE LA CONTROVERSIA

Se contrae la presente causa al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por los ciudadanos N.E.M.D.S. y R.S., a través de sus apoderados judiciales C.D. LINAREZ Y H.A.W. en contra de la empresa PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES ORIENTE, C.A (PROYCOR), antes identificada. Exponen los apoderados judiciales de la parte actora en su libelo de demanda: que su patrocinada celebró un contrato de opción de compra con la sociedad Mercantil PROMOCIONES Y COSNTRUCCIONES ORIENTE, C.A (PROYCOR), que el contrato tenía por objeto la venta de un inmueble destinado exclusivamente para vivienda, distinguido inicialmente con la letra y número V-15 que formaría parte del Conjunto Residencial Villa Terracota II, en una parcela de terreno ubicado en la calle Ricaute, Prolongación de la Avenida Fuerzas Armadas de Barcelona, Estado Anzoátegui…que ambas partes manifestaron legítimamente su voluntad de vender y comprar el inmueble identificado en el libelo y en el contrato acompañado en el libelo y contrato acompañado, acordando como precio la cantidad de CINCO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 5.900.000,oo) equivalente actual CINCO MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.900,oo), que de ese precio la vendedora recibió la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) como anticipo del mismo mediante entrega en dinero de curso legal, que al manifestar la ciudadana A.R.R. su deseo de vender y su mandante disposición de comprar el inmueble por el precio pactado, que aún cuando calificaron la convención como OPCIÓN DE COMPRA-VENTA celebraron en realidad un contrato que por los elementos intrínsicos de sujeto, objeto y causa responde a la naturaleza de un contrato de venta, el cual quedó perfeccionado con la concurrencia de los tres (3) elementos necesarios….que por su parte correspondía a la compradora cumplir con su obligación principal la cual es de pagar el remanente del precio, es decir, la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.900.000,oo) actuales DOS MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.900,oo) al momento de protocolización del documento definitivo…que su representada de la manera convencionalmente prevista cumplió con su obligación de pagar el precio, la cuota inicial el 13 de octubre de 1993, mediante cheque Nº 02225929 girado contra el Banco Maracaibo por un monto equivalente actual de SETECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 750,oo), y el segundo pago el 02 de diciembre de 1993, mediante dos (2) cheques números 10061648 y 26061646 girados contra el Banco Mercantil por un monto equivalente actual de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 2.250,oo), por lo cual se colige que su representada pagó la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3000,oo) equivalente actual como parte del precio.. que se desprende de la cláusula primera del contrato que la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y COSNTRUCCIONES ORIENTE, C.A, identificada como la propietaria se obligó a venderle a su mandante un inmueble constituido por una vivienda, que sería construida en un terreno de su propiedad que había sometido al régimen de parcelamiento… que amen de construir la unidad de vivienda con las instalaciones accesorias, la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES ORIENTE, C.A adquirió la obligación de vender el inmueble a su representada, hacer la tradición legal, otorgando el documento definitivo de venta, gestionando su protocolización…que no ha cumplido ninguna de sus obligaciones ni contractuales ni las que le atribuye la Ley, no construyó la vivienda, ya que su mandante a sus únicas expensas con dinero de su propio peculio ha sufragado los gastos de la construcción… que pese a sus solicitudes la empresa no ha solicitado el permiso de habitabilidad de la vivienda vendida que ello trae como consecuencia la imposibilidad de protocolizar el documento definitivo de venta, que entre su mandante y la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES ORIENTE, C.A, existe un contrato de compra venta …que ésta en su cualidad de propietaria de terrenos destinó el mismo para ser vendido por parcelas, motivo por el cual protocolizó ante el Registro Subalterno del Distrito Bolívar (hoy Municipio) del Barcelona, Estado Anzoátegui, documento de parcelamiento registrado el 27 de septiembre de 1994, bajo el Nº 12, Folios 38 al 45 Protocolo Primero, Tercer Trimestre, Tomo 31, en el cual se especificaron las medidas y linderos del lote en general y cada una de las distintas parcelas que conformaban el CONJUNTO RESIDENCIAL VILLA TERRACOTA II, siendo identificadas las parcelas con la letra V y números sucesivos del 1 al 39… que según el primer documento de parcelamiento y el documento de opción de compra venta su representada compró la parcela distinguida V-15…que posteriormente en fecha 30 de septiembre de 1996, la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y COSNTRUCCIONES ORIENTE, C.A, ante la misma Oficina Subalterna de Registro Civil protocoliza un documento de reforma total del anterior que no cumple con las exigencias de la Ley de Venta de Parcelas en su artículo 4º… que como se comprueba de inspección judicial evacuada por el Juzgado de los Municipios S.B. y D.B.U. de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, del 27 de marzo de 1997, se pudo constatar que para el momento de la presentación para su protocolización del documento de parcelamiento, reforma totalmente el anterior, que no fueron agregados el proyecto de arquitectura y urbanismo del Conjunto Residencial Villa Terracota II, debidamente permisado por la Dirección de Urbanismo de la Alcaldía del Municipio Bolívar, que no aparece la manifestación de voluntad de los acreedores hipotecarios dando su consentimiento para autorizar la reforma del primer documento de parcelamiento…que conforme a documento que consigna la Dirección de Desarrollo U.d.M.B.d.E.A., de conformidad con el artículo 85 de la Ley de Ordenación Urbanística y a los efectos de protocolización del documento de parcelamiento según el artículo 96 de la citada Ley emite oficio DDU-326 del 23 de julio de 1997, no encontró modificación alguna que sólo existe el proyecto original permisado de fecha 12/12/94…que el nuevo documento de parcelamiento no contempla ninguna modificación al proyecto original del Conjunto Residencial Villa Terracota II, que sólo se limita a cambiar la nomenclatura de las viviendas que forman parte del Conjunto Residencial…que con esa nueva nomenclatura su mandante paso a ser la compradora de la parcela distinguida con la letra y número 10-A, que ese cambio se hizo con la finalidad de vender nuevamente las parcelas con nueva nomenclatura, las cuales ya había sido vendidas, para burlar así los derechos de los primeros compradores incluyendo a su mandante al igual que constituir gravámenes sobre los inmuebles sin que se percataran los primeros compradores que encontraban cierta seguridad en el documento de parcelamiento originario, que no obstante de la convención pactada de manera clara la oportunidad que se verificaría el pago definitivo del precio de la venta su mandante se vio obligada a pagar una obligación dineraria contraída por la vendedora constituyendo garantía hipotecaria sobre el inmueble comprado, que se otorgó a la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y COSNTRUCCIONES ORIENTE, C.A, un préstamo por la cantidad equivalente actual de CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 40.000,oo) por lo que se constituyó hipoteca convencional de primer grado, hasta por la cantidad actual de CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 56.000,oo) para ser invertido en la ejecución del programa de desarrollo habitacional, destinado a la construcción de viviendas aisladas y comprende las obras de urbanismo correspondientes como la construcción de trece (3) viviendas unifamiliares dentro de las que se encontraba la V-15 de su mandante, que por la referida garantía amenazada de ejecución su mandante se vio obligada a cancelar la cantidad actual de TRECE MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 13.820,oo) monto de la hipoteca que gravaba el inmueble y parcela que había adquirido…que lo expuesto deja meridianamente claro que su mandante el 09 de diciembre de 1998, pagó una deuda adquirida por la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y COSNTRUCCIONES ORIENTE, C.A, para garantizar el pago del préstamo, que si bien su representada no se encontraba obligada a pagar dicha suma procedió a realizar el pago habida cuenta que la obligación era exigible y el acreedor se encontraba legitimado para ejecutar la garantía hipotecaria con el riesgo de sacar a remate el inmueble y de esa forma su mandante vería burlados sus derechos…que por ello surgió un desequilibrio patrimonial, porque su mandante se empobreció sin ninguna causa pro no encontrarse obligada a pagar la acreencia, mientras que la empresa se enriqueció sin ninguna causa…que se encuentran ante un supuesto de enriquecimiento sin causa donde Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y COSNTRUCCIONES ORIENTE, C.A, está obligada a indemnizar a su mandante, que por esos razonamientos ejercen la presente acción para que la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y COSNTRUCCIONES ORIENTE, C.A, pague a su mandante la cantidad de TRECE MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 13.820,oo) equivalente actual…que su mandante ha cumplido a cabalidad su obligación como compradora y ha ido mas allá al pagar sin subrogación la cantidad garantizada por hipoteca que pesaba sobre el inmueble V-15…que también viene ocupando su propiedad desde el año 1997, que con dinero de su propio peculio terminó de construir en vista de la omisión de la vendedora…que el permiso de habitabilidad y demás condiciones contractualmente establecidas para que se le otorgue a su mandante el documento definitivo de propiedad dependen de la exclusiva voluntad del vendedor, que en virtud del artículo 1202 del Código Civil son absolutamente nulas las obligaciones contraídas bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquel que se ha obligado, que este permiso de habitabilidad ha sido otorgado por las autoridades municipales competentes de manera parcial solo para veinte (20) viviendas de cuarenta y dos (42) que forman el Conjunto Residencial Villa Terracota II, que la empresa ha incumplido con su obligación de obtener el permiso de habitabilidad municipal impidiendo de esta manera que su representada obtenga su documento definitivo de venta en flagrante contravención al contrato de opción de compra…que por las razones antes expuestas es por lo que proceden en nombre de sus mandantes a demandar el cumplimiento y resarcimiento de perjuicios a la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y COSNTRUCCIONES ORIENTE, C.A, para que convenga o sea condenada en que conforme al artículo 1202 del Código Civil son absolutamente nulas y en consecuencia incapaces de producir efectos las cláusulas SEPTIMA y OCTAVA del contrato denominado como opción de compra venta celebrado entre N.E.M.D.S. y la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES ORIENTE, C.A, que de cumplimiento al contrato de opción a compra suscrito entre N.E.M.D.S. y la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES ORIENTE, C.A, en el sentido que se proceda a la protocolización del documento definitivo de venta con el objeto de que el contrato celebrado surta efectos erga omnes, sobre el inmueble inicialmente distinguido V-15 que forma parte del Conjunto Residencial Villa Terracota II ubicado en la Calle Ricaute Prolongación de la Avenida Fuerzas Armadas de la ciudad de Barcelona Estado Anzoátegui, que hoy se encuentra identificada como vivienda A-10 según reforma de documento de parcelamiento y el inmueble se encuentra ocupado por su mandante desde hace mas de siete (7) años, que en caso que se niegue, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, solicita se ordene la protocolización de la sentencia definitiva para que sirva de documento traslativo de propiedad del inmueble…que como quiera que la compradora contractualmente se comprometió a pagar la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.900.000,oo) actualmente DOS MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.900,oo), pro concepto de saldo restante del precio de venta pago que debió ocurrir en la protocolización de documento definitivo de propiedad en tal virtud se compromete a depositar ante este Tribunal cheque de gerencia por dicha cantidad al momento que se produzca cosa juzgada o cuando lo fije el Tribunal…que la N.E.M.D.S. y la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y COSNTRUCCIONES ORIENTE, C.A, pague a su representada la cantidad actual de TRECE MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 13.820,oo) monto que pagó a nombre de la demandada a los fines de liberar la hipoteca…que pague la cantidad equivalente actual de DIEZ MIL SETECIENTOS OCHENTA Y SIETE BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (10.787,60)por intereses moratorios sobre la anterior cantidad, causados durante seis (6) meses y seis (6) años…solicitan experticia complementaria del fallo a los fines de la corrección monetaria.

En fecha 30 de junio de 2005, se le dio entrada al expediente por ante este Tribunal ordenándose el curso legal correspondiente.-

En fecha 07 de julio de 2005, se admitió la demanda ordenándose la citación de la demandada a los fines de la contestación de la demanda.

En fecha 26 de julio de 2005, la parte actora consignó copias simples y emolumentos para la citación.

En fecha 03 de noviembre de 2005, la parte demandante consignó dirección de demandado.

En fecha 10 de noviembre de 2005, el Alguacil del Tribunal dejó constancia de la imposibilidad de lograr la citación de los representantes de la demandada. En fecha 09 de enero de 2006, este Tribunal ordenó la citación por carteles previa solicitud de la parte demandante. En fecha 10 de abril de 2006, la parte demandante consignó carteles de citación publicados en prensa. En fecha 17 de abril de 2006, la Secretaria de este Tribunal dejó constancia de haberse trasladado a fijar cartel de citación en la morada de la parte demandada.

En fecha 06 de junio de 2006, la parte accionante solicitó se designara defensor judicial a la parte demandada; este Tribunal en fecha 08 de junio de 2006, designó a la abogada A.M.B.. Cursan en autos, notificación, aceptación, juramentación y citación de la Defensora Judicial designada en la presente causa.-

En fecha 17 de octubre de 2006, la Defensora Judicial designada a la parte demandada dio contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo todos sus términos.

En fecha 07 de noviembre de 2006, la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas; las cuales fueron admitidas en fecha 23 de noviembre de 2006.

En fecha 06 de diciembre de 2006, se trasladó el Tribunal a los fines de practicar inspección judicial.

En fecha 10 de enero de 2007, se recibió resultas de prueba de informes provenientes del Banco Mercantil.

En fecha 07 de febrero de 2007, se recibió comisión emanada del Juzgado Segundo del Municipio S.B.d. esta Circunscripción Judicial.

En fecha 26 de febrero de 2007, la parte actora consignó escrito de informes.

En fecha 15 de mayo de 2008, se repuso la causa al estado que la Defensora Judicial designada prestara juramento ante la Juez de este Tribunal.

En fecha 16 de diciembre de 2008, la parte actora solicitó la reposición de la causa a los fines de la designación de nuevo defensor judicial que cumpla con sus responsabilidades.

En fecha 30 de enero de 2009, compareció la Defensora Judicial designada excusándose de cumplir con el cargo.

En fecha 04 de febrero de 2009, se designó a la abogada M.E.Y., como Defensora Judicial.

Cursan en autos, notificación, aceptación y citación de la Defensora Judicial designada.

En fecha 28 de marzo de 2011, la Defensora Judicial de la parte demandada dio contestación en los siguientes términos: que en fecha 25 de febrero de 2011 envió comunicación a su defendida en la persona de cualquiera de sus representantes legales, a los fines de notificar su designación como Defensor Judicial, que por cuanto no recibió respuesta a la comunicación enviada a la empresa en cuestión, que no dispone de los fundamentos y/o argumentos necesarios para ejercer una mejor defensa, que por ello procede a negar, rechazar y contradecir en nombre de su defendida la demanda en todas sus partes.

En fecha 15 de abril de 2011, la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 25 de abril de 2011, la Defensora Judicial designada a la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 13 de mayo de 2011, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por ambas partes.

En fecha 18 de mayo de 2011, se declaró desierto el acto de declaración de los testigos: D.Z.L.D.G., A.G.Y., J.R.G.R..

En fecha 25 de mayo de 2011, este Tribunal fijó oportunidad para trasladarse a los fines de practicar inspección judicial.

En fecha 01 de junio de 2011, la parte actora solicitó se fijara nueva oportunidad para la declaración de testigos; siendo fijada en fecha 08 de junio de 2011.

En fecha 14 de junio de 2011, compareció a declarar la ciudadana D.Z.L.D.G. y el ciudadano J.R.G..

En fecha 15 de junio de 2011, este Tribunal fijó nueva oportunidad para su traslado a los fines de practicar inspección judicial promovida por la parte demandante.

En fecha 30 de junio de 2011, se trasladó el Tribunal a los fines de practicar inspección judicial.

En fecha 06 de julio se recibieron resultas de la Alcaldía del Municipio S.B.d.E.A..

En fecha 04 de agosto de 2011, e recibieron resultas del Banco Mercantil.

En fecha 18 de octubre de 2011, se recibió oficio emanado del Registro Subalterno del Municipio S.B.d.E.A..

En fecha 16 de febrero de 2012, se fijó oportunidad para la presentación de informes en la presente causa.

En fecha 13 de abril de 2012, este Tribunal dictó auto a través del cual entró en estado sentencia.

II

RAZONES DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR

En cumplimiento de los ordinales 4º y 5º del artículo 243 de nuestra Ley Adjetiva este Tribunal procede a dictar sentencia, bajo las siguientes consideraciones:

Se desprende de autos que la pretensión de la demandante no es mas que el cumplimiento de un contrato de opción a compra venta suscrito con la demandada de este juicio, cuyo cumplimiento radica en que la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES ORIENTE, C.A, proceda a firmar el documento definitivo de venta al cual se comprometió, ya que según afirma la demandante ella si cumplió con todos los requerimientos del referido contrato, además de construir con dinero de su propio peculio y pagar hipoteca constituida por la demandada sobre el inmueble objeto de la negociación ante la amenaza de ejecución; en la oportunidad procesal correspondiente la Defensora Judicial designada a la parte demandada negó, rechazó y contradijo los términos de la demanda.

Vistos los alegatos de ambas partes, éstas tienen la carga procesal de la prueba, es decir, demostrar sus respectivos dichos, tal como se lo impone nuestra Ley Adjetiva en el artículo 506; en este sentido, esta Sentenciadora procede al análisis y valoración de las pruebas aportadas en la presente causa.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

En el capítulo primero promovió documento marcado con la letra “A”, contentivo de documento de contrato opción de compraventa, constituyendo el fundamento de esta pretensión y fuente de la obligación contractual, quien sentencia observa que el instrumento contentivo de la convención es un documento público, el cual al no haber sido tachado de falso debe ser apreciado de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.357, ejusdem, no existiendo en este aspecto discrepancia alguna entre las partes, como demostrativo de las obligaciones correspondientes a las partes, razón por la cual le otorga valor probatorio. Así se declara.

Promovió prueba de informes al Banco Mi Casa entidad de Ahorro y préstamo que absorbió a La Primogénita E.A.P, para demostrar el pago de la cantidad actual de TRECE MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 13.820,oo); por cuanto no cursa en autos resultas de dicha prueba este Tribunal nada tiene que valorar al respecto. Así se declara.-

Promovió prueba de informes al Banco Maracaibo, para que emitiera información sobre cheque a favor de la demandada; revisadas las actas procesales observa esta Juzgadora que dicha prueba no fue evacuada, no observándose diligencia de la parte interesada, de manera tal que este Tribunal nada tiene que valorar al respecto. Así se declara.-

Promovió la prueba de informes al Banco Mercantil a los fines que se informara sobre el cobro de cheques emitidos a favor de la demandada; en relación a dicha prueba observa quien sentencia que si bien es cierto que se recibió resultas de dicha Entidad Bancaria no es menos cierto que la misma indicó la imposibilidad de suministrar la información requerida; por lo cual este Tribunal no le otorga valor probatorio. Así se declara.-

Promovió prueba de informes a los fines de obtener información de la hoy Oficina Registro Inmobiliaria del Municipio S.B.d.E.A.; al respecto observa esta Juzgadora que se recibió resultas de dicha prueba a través de la cual se remitió la información solicitada, señalando dicho organismo que en efecto se encuentran protocolizados documentos por la empresa demandante contentivos de documento de parcelamiento, documento de su reforma y existen varias notas marginales de ventas efectuadas por la misma, en este sentido, este Tribunal le otorga valor probatorio a la referida información. Así se declara.-

Promovió la prueba de informes a la Dirección de Desarrollo U.d.M.S.B.d.E.A.; a los fines de demostrar que la demandada no cumplió con su obligación de obtener la cedula de habitabilidad relacionada con la parcela adquirida; al respecto debe señalar esta Juzgadora que si bien es cierto que se recibió información emanada de dicho organismo, no es menos cierto que conforme a su contenido queda impedido este Tribunal para determinar si cumplió la demandada con la indicada obligación debido a que indican las instrumentales referidas las vivienda desde la 1 hasta la 20, no pudiendo especificarse si en estas se encuentra incluido el inmueble objeto de la negociación comprendida en el contrato en controversia. Así se declara.-

Promovió inspección judicial extra litem evacuada en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio S.B.d. este Estado; por cuanto la misma no fue ratificada en el juicio, este Tribunal no le otorga valor probatorio de conformidad con el principio de control de la prueba. Así se declara.-

Promovió prueba de inspección judicial en el inmueble objeto de contrato; se evidencia de las actas que en efecto este tribunal se trasladó y constituyó dejando constancia de los particulares promovidos, dejando señalado que el inmueble está identificado con la nomenclatura V-15, que los inmuebles se encuentran identificados con letras y números, que no existe vivienda identificada como A-10, que la vivienda V-15 se encuentra habitada por la ciudadana N.E.M.R.; en este sentido este Tribunal le otorga valor probatorio, en virtud de haber apreciado los hechos directamente, demostrándose en efecto que la accionante se encuentra en posesión del inmueble en referencia. Así se declara.

Promovió la testimonial de los ciudadanos D.Z.L.D.G., A.G.Y. y J.R.G.R.; observa esta Juzgadora que en efecto comparecieron a declarar los ciudadanos D.Z.L.D.G. y J.R.G.R., siendo contestes en cada una de sus deposiciones, respondiendo al interrogatorio formulado respecto a los hechos debatidos, dejando constancia que la demandante construyó el inmueble objeto de negociación y que se encuentra en posesión del mismo desde hace trece (13) años; en este sentido, se le otorga valor probatorio sus dichos. Así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Promovió el Merito Favorable de Autos, en lo que se refiere a la promoción del merito favorable de los autos la sala de Casación Social en sentencia N° 460 de fecha 10 de julio del año 2003, dejó sentado lo siguiente:

…sobre el particular la solicitud de apreciación del merito favorable de los autos, no es un medio sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y el cual, el juez esta en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de partes, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…

Criterio compartido por este sentenciador, en consecuencia se considera improcedente valorar la alegación realizada por la defensa de la accionada referida al merito favorable de los autos, por no considerarse un medio de prueba sino una solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba. Así se decide.

Valoradas como han sido las pruebas promovidas en la presente causa, este Tribunal se pronuncia sobre el fondo de la controversia de la siguiente manera:

Establece el artículo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución…”

Asimismo contempla el Código Civil en su artículo 1265: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”

El artículo 1167 antes citado, constituye el fundamento legal de la acción de cumplimiento de contrato, sin embargo debe observarse que la misma establece que dicha acción está sujeta a que una de las partes intervinientes del contrato no cumpla con su obligación para que así se active el derecho de la otra para accionar, ya que de lo contrario no entraría en aplicación dicha acción, de igual manera como ha sido citado anteriormente las obligaciones deben cumplirse tal como han sido pactadas.

Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

El artículo 1.354 del Código Civil dispone:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tiene que probar sus afirmaciones de hecho en consecuencia le corresponde al actor demostrar los hechos que fundamenta su pretensión y al demandado los hechos que esgrime en su defensa o su excepción

Si bien el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, este principio sería ilusorio si esa Ley particular, que es la convención, no contara con lo mismo que la Ley general, es decir, con una sanción garante de su exacto y cabal cumplimiento, la cual se encuentra en el artículo 1.167 ejusdem, invocado por el demandante en esta acción principal.

Esta última norma deja a la voluntad de las partes ejercer, ante el incumplimiento, bien la acción de cumplimiento o bien la resolutoria, a ser ejercida una con exclusión de la otra, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.

En el orden expuesto, se observa que en el contrato de opción de compra-venta la obligación principal del vendedor es cumplir con el traspaso del inmueble vendido una vez que se verifique el pago en la forma pactada, conforme a los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil y dada la naturaleza del contrato bajo estudio la demandante compradora debe cumplir con las obligaciones asumidas en este caso con los respectivos pagos en la cuotas y oportunidades debidamente expresadas para que así la vendedora procediera a dar cumplimiento a su obligación en la manera como ha sido antes expuesta.

En el caso de especie, se desprende que la parte demandada no logró enervar los alegatos que fundamentan la demanda, ni se aportan elementos probatorios que demuestren que efectivamente cumplió con su obligación principal que es una vez verificado el cumplimiento de la compradora cumplir con la venta definitiva, debiendo obtener la documentación necesaria para la construcción de dicho inmueble y proceder con ello a la protocolización del documento definitivo de venta;

En el presente caso queda evidenciado que la parte demandada no demostró con los medios de prueba permisibles haber sido liberado de la obligación de venta definitiva que le imputa la parte actora, y por el contrario la accionante aportó elementos de pruebas que conducen a demostrar que en efecto cumplió con el primer pago a través de instrumentales no desconocidas en autos, así como a través de la prueba testimonial quedó demostrado que la demandante terminó de construir el inmueble y se encuentra en posesión del mismo.

Ahora bien, observa esta Juzgadora que la parte demandante pretende que la parte demandada pague la cantidad de TRECE MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 13.820,oo) que canceló por la hipoteca convencional de primer grado constituida sobre el inmueble objeto del contrato, ante la amenaza de ejecución, mas los intereses moratorios derivados de dicha cantidad; al respecto observa esta Sentenciadora que si bien es cierto que la demandante consignó junto con demanda documentales a través de la cual se liberó la hipoteca sobre el inmueble objeto del contrato, así como cursa autorización para que la acreedora debitara la indicada cantidad, no es menos cierto que en el documento de liberación siendo el mismo un instrumento público no indica que ciertamente fuera la demandante quien haya cancelado dicho monto; y en lo que respecta a la autorización al constar la misma en documento privado suscrito por tercero ajeno a la controversia debió ser ratificado en autos, aun cuando hizo uso del derecho probatorio procediendo a su promoción no cursa en autos evacuación de dicha prueba, por lo cual mal puede establecer este Tribunal que la demandante canceló la cantidad equivalente actual de TRECE MIL OCHOCIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 13.820,oo) por la hipoteca constituida por la demandada; por lo que de conformidad con el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, al no tener plena convicción de tal alegato, considera este Tribunal improcedente dicho pedimento. Por lo que resulta forzoso a esta Juzgadora declarar parcialmente con lugar la presente acción por cumplimiento de contrato. Así se declara.-

III

DECISIÓN

Por las razones de hecho y de derechos antes mencionada este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta incoada por los ciudadanos N.E.M.D.S. y R.S. en contra de la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES ORIENTE, C.A (PROYCOR), en tal sentido, PRIMERO: Se condena a la demandada PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES ORIENTE, C.A (PROYCOR) a otorgar el Documento de compra-venta sobre el bien inmueble objeto del Contrato de Opción de Compra suscrito con la ciudadana N.E.M.D.S., constituido por la parcela de terreno y la casa inicialmente distinguida con la nomenclatura V-15, del Conjunto Residencial Villa Terracota II, ubicado en la Calle Ricaute; Prolongación de la Avenida Fuerzas Armadas de Barcelona Estado Anzoátegui, SEGUNDO: se ordena a la ciudadana N.E.M.D.S., arriba identificada a consignar en el expediente la cantidad de DOS MIL NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.900,oo) una vez que conste en autos la decisión definitivamente firme, correspondiente dicho monto al valor del inmueble fijado conforme al contrato suscrito con la empresa PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES ORIENTE, C.A (PROYCOR). TERCERO: En caso de no dar cumplimiento la demandada al particular primero téngase la presente decisión como justo título de propiedad sobre el inmueble antes descrito, a tales fines se expedirá copia certificada de la misma la cual deberá ser consignada por ante la Oficina de Registro respectivo. Así se decide.-

No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza parcial de la presente decisión.

PÚBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los veinticuatro (24) días del mes de Abril del año dos mi Doce (2012).- Años 201º de la Independencia y 153º de la Federación.-

LA JUEZ PROVISORIO,

DRA. H.P.G.L.S.,

ABOG. MARIEUGELYS G.C.

En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 2:35 p.m. previa las formalidades de Ley.- Conste,

LA SECRETARIA