Decisión nº 2016-000089 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, Trabajo, Marítimo y Bancario de Carabobo (Extensión Puerto Cabello), de 22 de Septiembre de 2016

Decide este Tribunal demanda por Cumplimiento de Contrato, interpuesta por el ciudadano S.E.A., venezolana, mayor de edad, cédula de identidad No. 8.600.833, de este domicilio, mediante sus apoderados judiciales abogados R.E.Á.G. y D.M.L.d.A., cédula de identidad Nos.---, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 74.349 y 213.759, respectivamente, contra la ciudadana S.d.C.U.G., venezolana, mayor de edad, cédula de identidad No. 8.598.827, de este domicilio. Citada la parte demandada, en fecha 26 de octubre de 2015, otorgo poder especial apud acta a la abogada M.A.C.S., cédula de identidad No. 8.601.951, Inpreabogado No. 86.666. Cumplidos las etapas procesales de contestación de la demanda (folio 57); admisión de pruebas (folio 91); informe (folio 96); y fijación de sentencia, este Tribunal estando en la oportunidad legal correspondiente procede a dicta el fallo definitivo.

CAPITULO II

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

Pretende la parte actora, que la ciudadana S.d.C.U.G., cumpla un contrato mediante el cual se obligó a realizar la venta definitiva de un inmueble distinguido con el No. 04, ubicado en la planta alta o primer piso del Edificio ANA, situado en la Urbanización Rancho Grande antes Valle Seco, en el cruce de la Avenida Bolívar con Calle 43 del Municipio Puerto Cabello, a favor del ciudadano S.E.A., para lo cual recibió la suma de Ciento Quince Mil Bolívares, debiendo cumplir con el contrato una vez que se decidiera el litigio que se mantenía sobre el referido inmueble, es decir al cumplirse tal condición. Para ello, señaló que decidido el referido litigio en Primera Instancia, se ordenó a la ciudadana S.d.C.U., cumplir con el contrato de opción de compra venta (pagar las cuotas restante para que se le otorgara la propiedad del inmueble); y ésta decidió apelar de la sentencia, y que tal sentencia solo fue reformada por el Tribunal Superior en lo que respecta al monto a pagar por parte de la ciudadana S.C.U.G., siendo cumplida la sentencia por la mencionada ciudadana en fecha 08 de agosto de 2006, por lo tanto, una vez que la ciudadana C.U.G., adquirió el derecho de propiedad del inmueble, debió hacerle la entrega formal de la documentación a fin de verificar la venta, toda vez que había recibido el pago, y al resolverse la condición a la cual estaba sometido debió realizarse la venta definitiva del inmueble, no obstante, al solicitarle en varias oportunidades la documentación necesaria a la demandada, esta no le ha dado respuesta, y transcurrido como ha sido el tiempo esta pretende modificar el precio de la venta, contrariando el principio que las obligaciones deben cumplirse tal cual como ha sido contraídas. Que las condiciones de ese contrato eran que ella recibía el pago por el concepto acordado y el actor quedó sujeto a la resolución de un conflicto, que fue resuelto por vía de la autocomposición procesal, quedando pendiente la venta por parte de la ciudadana S.d.C.U.. Con preocupación resalta la parte actora, que la ciudadana S.d.C.U., cumplió con el pago condenado por el Tribunal en fecha 08 de agosto de 2006, y que la transmisión de la propiedad del inmueble objeto de litigio a la ciudadana S.d.C.U., se verificó en fecha 14 de abril de 2015, por lo tanto, para la fecha 24 de agosto de 2007, ya se había liberado de la deuda, y tenía la propiedad del inmueble, por lo que no entiende porque lo sometió a la condición. Por lo tanto, demanda el cumplimiento del contrato y que la demandada convenga o así lo sentencie el Tribunal en hacer entrega del documento que le acredite la propiedad del inmueble.

Por su parte, la demandada admite el compromiso de venta que fue realizado con el ciudadano S.E.A., sobre el inmueble ya identificado, así como admite que recibió la suma de Ciento Quince Mil Bolívares (Bs. 115.000,00), pero niega que tal monto constituyera el precio definitivo de la venta del inmueble, es decir el precio total del inmueble, ya que la declaración realizada y que se encuentra en el documento notariado no establece que sea el pago de la venta definitiva. También señala, que para poder obtener la propiedad del inmueble luego del litigio tuvo que pagar al ciudadano J.V., anterior propietario del inmueble, la suma de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) por el valor del inmueble, mas otros gastos que totalizan la suma de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00), y fue en fecha 1514 de abril de 2015, cuando pudo obtener la propiedad del inmueble, luego de haber hecho tal pago.

En tal sentido, la parte demandada solicita al Tribunal que se nombre un experto a los fines de determinar el precio real del inmueble, ya que está dispuesta a vender el inmueble al ciudadano S.E.A., pero en el precio que en la actualidad tenga el mismo.

CAPITULO III

ANALISIS DE LOS MEDIOS PROBATORIOS

Pruebas parte actora:

Documentales:

1. - Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, en fecha 24 de agosto de 2007, bajo el No. 12, Tomo 61; (folio 8), el cual se valora de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativo del negocio jurídico entre las partes.

2. - Copia fotostática de sentencia emitida por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil del Municipio Puerto Cabello, en fecha 10 de noviembre de 2003 (folios 11 al 15); mediante la cual se declaró Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, interpuesta por el ciudadano J.V.P., contra la ciudadana S.d.C.U.; y sentencia emitida por el Tribunal Superior Primero en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 14 de abril de 2005 (folios 16 al 22), que reformó la sentencia de Primera Instancia y declaró Parcialmente con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta, interpuesta por el ciudadano J.V.P., contra la ciudadana S.d.C.U.; tales documentos se valoran de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativos del litigio y su resolución sobre el inmueble objeto de controversia.

3. - Copia simple de diligencia presentada por la ciudadana S.d.C.U., ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en fecha 08/08/2006 (folio 23), mediante la cual consigna la cantidad condenada en la sentencia, la misma se valora como un documento privado demostrativa del cumplimiento voluntario de dicha sentencia.

4. - Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, en fecha 14 de abril de 2015, bajo el No. 45, Tomo 48, y posteriormente Registrado ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, en fecha 17 de junio de 2015, inscrito bajo el No. 2011.705. Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el No. 310.7.7.5.480, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011 (folios 22 al 32), mediante el cual el ciudadano J.V.P., da en venta a la ciudadana S.d.C.U.G., el inmueble distinguido con el No. 04, ubicado en la planta alta o primer piso del Edificio ANA, situado en la Urbanización Rancho Grande antes Valle Seco, en el cruce de la Avenida Bolívar con Calle 43 del Municipio Puerto Cabello, el mismo se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativo de la propiedad que sobre el referido inmueble detenta la ciudadana S.d.C.U., y del cumplimiento de la condición al que se encontraba sometido el negocio de las partes.

   Prueba testimonial:

   Promovió la parte actora las testimóniales de los ciudadanos E.J.S.M., cédula de identidad No. 11.744.121, y J.A.T.C., cédula de identidad No. 7.159.277.

   Al folio 92 riela acta levantada en fecha 05/02/2016, con ocasión de la declaración del ciudadano E.J.S.M., quien juramentado por la jueza del despacho, respondió que conocía de vista, trato y comunicación al ciudadano S.E.A.; que el mencionado ciudadano está domiciliado en la Urbanización Rancho Grande, Residencia Ana, Apartamento No. 4, primer piso; que vive allí desde el 2007; que tiene conocimiento de la negociación sobre el apartamento del Sr. S.E.A. y la Sra. S.U.; a las repreguntas respondió que conoce al Sr. S.E.A., aproximadamente desde hace 18 o 20 años.

   Al folio 94 riela acta levantada en fecha 05/02/2016, con ocasión de la declaración del ciudadano J.A.T.C., quien juramentado por la jueza del despacho respondió que conocía de vista, trato y comunicación al ciudadano S.E.A.; que el mencionado ciudadano está domiciliado en la Urbanización Rancho Grande, Residencia Ana, Apartamento No. 4, primer piso; que vive allí desde el 2008; que sabe de la negociación sobre el apartamento; que en dos oportunidades el Sr. S.E.A., le ha exigido los documentos del apartamento a la señora S.U.; que sabe que el monto de la negociación fue de ciento quince millones de esa época; que cuando acompañó al Sr, S.E.A., a ver el apartamento, ellos le comentaron la problemática judicial del apartamento. A las repreguntas contestó que el tiempo que tiene conociendo al ciudadano S.E.A. es de de más o menos 30 años; que lo conoce porque hace tiempo vivió en ese mismo edificio.

   Tales declaraciones se valoran de acuerdo al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, demostrativas que el ciudadano S.E.A., ocupa el inmueble objeto de litigio.

   Pruebas parte demandada:

1. - Copia fotostática de Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, en fecha 24 de agosto de 2007, bajo el No. 12, Tomo 61; (folio 71)), el cual se valora de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, analizado en consideraciones anteriores.

2. - Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, en fecha 14 de abril de 2015, bajo el No. 45, Tomo 48, y posteriormente Registrado ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, en fecha 17 de junio de 2015, inscrito bajo el No. 2011.705. Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el No. 310.7.7.5.480, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011 (folios 22 al 32), mediante el cual el ciudadano J.V.P., da en venta a la ciudadana S.d.C.U.G., un inmueble distinguido con el No. 04, ubicado en la planta alta o primer piso del Edificio ANA, situado en la Urbanización Rancho Grande antes Valle Seco, en el cruce de la Avenida Bolívar con Calle 43 del Municipio Puerto Cabello, por la suma de Bs. 400.000,00, el mismo se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, demostrativo de la propiedad que sobre el referido inmueble detenta la ciudadana S.d.C.U..

3. - Recibo de pago a nombre de la ciudadana S.U., por la suma de Bs. 48.000,00, de fecha 13/04/2015, por concepto de honorarios profesionales y tramites de inmueble: y factura de fecha 18/03/2015, a nombre de la ciudadana S.U. por concepto de honorarios profesionales por la suma de Bs. 52.000,00, (folio 82); se trata de documentos emanados de terceros que no son parte en el juicio, y deben ser ratificados mediante la prueba testimonial de acuerdo al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no se les otorga valor probatorio.

4. - Instrumento relativo a Avaluó Inmobiliario del inmueble objeto de controversia suscrito por el Ingeniero R.C. (folios 83 al 89). Se trata de documento emanado de tercero que no es parte en el juicio, y debe ser ratificado mediante la prueba testimonial de acuerdo al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual no se le otorga valor probatorio.

   CAPITULO IV

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   Establece el artículo el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De esta manera, para la existencia del contrato es indispensable un acuerdo de voluntades que es la que está destinada a generar obligaciones, y es el conjunto de éstas las que forman el contrato.

   Por otra parte, de acuerdo a los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley; aunado al hecho que deben ejecutarse de buena fe, estando obligadas las partes a cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la Ley. Esto encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que según el mencionado artículo 1.159 del Código Civil, reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres, además que siendo el contrato fuente de obligaciones, trae como consecuencia, que las prestaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (artículo 1264 eiusdem), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

   En cuanto a su interpretación, conforme lo establecido en el segundo aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuando presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces deben atenerse al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo presente las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.

   Por otra parte, los contratos pueden ser unilaterales, bilaterales, aleatorios, a título oneroso y/o gratuito, presentando diferencias por las características propias de cada uno de ellos, de allí que el artículo 1141 del Código Civil, establece las condiciones para la existencia del contrato, siendo estas:

1. - El consentimiento de las partes. Nuestro derecho positivo exige para la formación del consentimiento la bilateralidad de voluntades, es decir que haya dos a mas voluntades emanadas de dos centros de interés diferentes y que conocidas y encontradas se integren en el consentimiento. Asimismo, el consentimiento tiene dos maneras de manifestarse en forma expresa y en forma tácita, no siendo esta posible si la ley exige la manifestación expresa, o si así lo han pactado las partes.

2. - Que el objeto pueda ser materia de contratos. Es decir, debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras pueden ser objeto de contratos., salvo disposición especial en contrario (artículos 1155 y 1156 C.C).

3. Causa Lícita. (fin del contrato). La obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.

   En el caso de autos, resulta pertinente determinar el verdadero sentido y alcance de la negociación que han realizado las partes para poder establecer la naturaleza del contrato pactado. Para ello, se debe tener en cuenta que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia 878 del 20 de julio de 2015, estableció el deber de los jueces de revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, criterio este que debe ser aplicado en el caso de autos, en virtud que la presente demanda fue interpuesta con posterioridad al criterio sentado por la Sala Constitucional en el que aclaró la estructura y función de cada una de esas figura contractuales, determinado un nuevo criterio con relación a la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con relación a los contratos de opción de compra venta.

   De esta manera, partiendo del documento fundamental de la demanda denominado recibo (folio 9), es evidente que entre la ciudadana S.d.C.U.G., y el ciudadano S.E.A., hubo un acuerdo de voluntades con relación a la venta de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 04 ubicado en la planta alta o primer piso del Edificio ANA, situado en la Urbanización Rancho Grande antes Valle Seco en el cruce de la Avenida Bolívar con la Calle 43 del Municipio Puerto Cabello; de dicho documento se infiere el consentimiento legítimamente manifestado por ambas partes sobre la compra venta del referido inmueble, manifestando la ciudadana S.d.C.U.G., que recibía la suma de Ciento Quince Millones de Bolívares (Bs. 115.000.000,00, expresado en moneda anterior), hoy Ciento Quince Mil Bolívares (Bs. 115.000,00), por parte del ciudadano S.E.A., por concepto de futura compra del inmueble, quedando postergado el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, para cuando se solucionara el litigio que existía sobre el referido inmueble, es decir, una vez que la vendedora obtuviera la propiedad del inmueble. Conviene aclarar, que no es tema de controversia la posibilidad del cumplimiento de tal condición; sino el cumplimiento de tal condición a los fines del otorgamiento del documento definitivo de compra venta o de la escritura como comúnmente se le conoce, tal como fue plasmado en el documento bajo análisis el cual refleja la voluntad de las partes.

   Con relación, al precio del bien inmueble este es el hecho controvertido en la causa, toda vez, que de la lectura del escrito de contestación se colige que la parte demandada no niega la venta del inmueble, aún cuando confunde el momento del perfeccionamiento de tal acuerdo, de lo cual se ahondará mas adelante; pero si niega que el monto que declara haber recibido sea el monto definitivo de la venta del inmueble. No obstante, del documento bajo análisis se infiere que el monto allí establecido, es decir, la suma de Ciento Quince Millones de Bolívares, fue el monto definitivo de la venta del inmueble, pues no denota el mencionado recibo que tal monto lo hubiere sido como parte del pago, o inicial de un monto distinto, sino que es clara la manifestación de la ciudadana S.d.C.U.G., cuando declara que ha recibido del ciudadano S.E.A., la suma de Ciento Quince Millones de Bolívares, por concepto de futura compra de un inmueble, postergando el otorgamiento del documento definitivo de la venta para cuando se cumpliera la condición allí establecida.

   De modo, que no es posible determinar bajo la voluntad de las partes plasmada en el documento bajo análisis, que estás hubieren pactado un monto de venta distinto al allí establecido, no pudiéndole imputársele a la parte actora el hecho alegado por la demandada de haber pagado una suma más alta para el otorgamiento del documento de propiedad con ocasión del litigio que existía sobre el inmueble, pues para ello hubo sentencia definitiva tal como lo reflejan las sentencias emitidas por el Tribunal Primero de Primera Instancia del Municipio Puerto Cabello, y por el Tribunal Superior Primero en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo (folios 11 al 22) que estableció el monto que debía pagar la parte demandada en ese momento la ciudadana S.d.C.U.G., para que se le acreditará la propiedad sobre el inmueble; aunado al que el precio de la venta ya había sido establecido por las partes, y así lo refleja el recibo suscrito por la ciudadana S.d.C.U.G..

   Por otra parte, tampoco es posible determinar que el precio por la venta del inmueble sea el precio actual del mercado tal como lo plantea la demandada en la contestación, pues se repite, ello no está contemplado en el negocio que pactaron las partes, es decir, que no se deriva de la negociación pactada que se hubiere establecido que el precio definitivo de la venta se determinara para el momento del otorgamiento del documento definitivo mediante, el precio actual del mercado.

   Por lo tanto acordadas como fueron las partes sobre la cosa y el precio, simplemente postergaron el momento para el otorgamiento del documento, es decir, para el registro del documento definitivo de compra venta, pero la venta ya se encontraba perfeccionada desde el momento del acuerdo, aún antes de la redacción del documento definitivo, y esa fue la voluntad de las partes que se deriva del recibo traído a los autos, que no es mas que el contrato de venta pactado.

   En efecto, la consensualidad en la formación del contrato es un principio general a todos los contratos, pero la consensualidad en la transmisión de la propiedad está consagrada en el artículo 1161 del Código Civil, al establecer que en los contratos que tiene por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; quedando la cosa a riesgo del adquirente aunque la tradición no se haya verificado.

   En el caso de autos, la voluntad de las partes se dirigió a acordar la venta del inmueble por el precio señalado en el instrumento mediante el cual pactaron la negociación, y de manera imperativa se obligaron a formalizar la venta del inmueble una vez cumplida la condición establecida en el mencionado documento, es decir, una vez, que la ciudadana S.d.C.U.G., se le trasmitiera la propiedad sobre el referido inmueble, condición que fue cumplida y que se deriva del documento otorgado en fecha 14 de abril de 2015, por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, y posteriormente registrado ante el Registro Público del mismo Municipio en fecha 17 de junio de 2015, (folios 26 al 32), por lo tanto, ante el consentimiento legitimante manifestado y el acuerdo sobre el precio, se perfeccionó la venta del inmueble entre la ciudadana S.d.C.U.G., y el ciudadano S.E.A., inclusive de autos se deriva mediante la prueba de testigo que el inmueble se encuentra en posesión del comprador, de manera entonces, que solo resta a la vendedora hacer la tradición legal del inmueble en este caso mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta ante el Registro Público correspondiente; para lo cual deberá hacer entrega al ciudadano S.E.A., de la documentación necesaria. Así, se declara.

   CAPITULO V

   DECISIÓN

   Por los razonamientos expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad de la Ley declara Con Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato, interpuesta por el ciudadano S.E.A., contra la ciudadana S.d.C.U.G., antes identificados. En consecuencia, se ordena a la parte demandada a otorgarle a la parte demandante el documento definitivo de venta ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, del inmueble objeto de venta constituido por un apartamento distinguido con el No. 04, ubicado en la planta alta o primer piso del Edificio ANA, situado en la Urbanización Rancho Grande antes Valle Seco, en el cruce de la Avenida Bolívar con Calle 43 del Municipio Puerto Cabello, con una superficie de Ciento Treinta y Cuatro Metros Cuadrados con siete Decímetros (134,07 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Calle 43; Sur: Inmueble que es o fue de L.R.B.; Este: Inmueble que es o fue J.T.; y Oeste: Apartamento 3, y que le corresponde 26,38% sobre los derechos y obligaciones derivadas del condominio, y que pertenece a la parte demandada según documento Registrado ante el Registro Público del Municipio Puerto Cabello, en fecha 17 de junio de 2015, inscrito bajo el No. 2011.705. Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el No. 310.7.7.5.480, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2011.

   Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Tribunal a los veintidós días del mes de septiembre de 2016, siendo las 2:44 de la tarde. Años 206º de la Independencia y 157º de la Federación. Regístrese, publíquese, anótese en los libros respectivos y déjese copia en el copiador de sentencias.

   La Juez Provisoria

   Abogada M.H.G.

   La Secretaria

   Abogada Alida Josefina González Rodríguez

   En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, previas formalidades de ley.

   La Secretaria

   Abogada Alida Josefina González Rodríguez