Decisión de Juzgado Cuarto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 16 de Febrero de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 16 de Febrero de 2011

200º y 151º

ASUNTO: AH11-V-2005-000056

PARTE ACTORA: SULIMAGLIS C.G. y E.J.L.R., ambos venezolanos, casados, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la cedula de identidad Nos. V-12.259.855 y 11.382.509, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: S.M.H.T. y OTTILDE PORRAS COHEN, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 14.067 y 19.0282, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: M.S.R., venezolana, divorciada, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 6.449.977.-

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: I.M.D., venezolana, mayor de edad, abogada en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. 6.521.974 e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 41.888.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA.

EXPEDIENTE: AH11-V-2005-000056

SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-

Dadas por recibidas las actuaciones provenientes de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, contentivo del recurso de revisión ya decidido por la citada Sala, interpuesto en contra de la sentencia definitiva proferida por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 18 de octubre de 2007, contentivo del juicio originalmente sustanciado por el señalado juzgado de instancia incoado por los ciudadanos SULIMAGLIS C.G. y E.J.L.R., respectivamente, contra la ciudadana M.S.R., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.

Del extracto del dispositivo del fallo proferido en el aludido recurso de revisión, dictado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, el día 3 de marzo de 2009, se obtienen los siguientes lineamientos, cuya decisión declaró:

(…) (…)

Por las razones antes expuestas, esta Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara HA LUGAR la revisión interpuesta por la abogada S.M.H.T., en representación de los ciudadanos SULIMAGLIS C.G. y E.J.L.R., de la sentencia dictada el 18 de octubre de 2007, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, se declara la NULIDAD de la sentencia impugnada y se REPONE la causa al estado en que sea dictada sentencia en el presente caso, de conformidad con el criterio expuesto.

Dada, firmada y sellada, en el Salón de Audiencias del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, en Caracas, a los 03 días del mes de marzo de dos mil nueve (2009).

Ahora bien, dando estricto cumplimiento al contenido de la decisión anteriormente expuesta, pasa este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial, designado previa distribución realizada, a dictar sentencia en la presente causa, tomando como base el criterio y demás lineamientos expuesto en el recurso.

Se inició la presente causa por Libelo de demanda interpuesto por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (Distribuidor de turno) por la ciudadana S.M.H.T., abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 14.067, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos SULIMAGLIS C.G. y E.J.L.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 12.259.855 y11.382.509, respectivamente, y previos los trámites administrativos legales, dicha causa quedó asignada para su conocimiento y sustanciación al juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien luego de admitirla y subsiguientemente haberse desarrollado dentro del mismo todas las etapas procesales establecidas en el Código Adjetivo Civil, y llegada la oportunidad para decidir sobre el merito de la causa, efectivamente así procedió a hacerlo el precitado juzgado, declarando con lugar la pretensión interpuesta, cuya decisión como se mencionara anteriormente fuera anulada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en virtud del recurso de revisión que fuera interpuesto contra la citada decisión, cuyas consecuencias tal como fuera ordenada por la citada Sala, es de dictar una nueva decisión, tal cual procede a seguidas este juzgador, y revisadas como han sido las actas que conforman el expediente, se pasa a detallar los actos del proceso:

La controversia viene dada en razón de la acción que por Cumplimiento de Contrato de opción de compra venta incoaran los ciudadanos Sulimaglis C.G. y E.J.L.R., respectivamente, en contra de la ciudadana M.S.R., ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.

Alegó textualmente la parte actora en su escrito libelar, lo que en resumidas cuentas se transcribe a continuación:

…En fecha 26 de Mayo de 2005, por documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del municipio Chacao del Distrito Capital, bajo el No. 48, Tomo 42, mis representados suscribieron con la ciudadana M.S.R. un Contrato de Opción de Compra Venta, por la adquisición de un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con las siglas 1B-54, ubicado en el piso 4, del edificio 1B, de la Urbanización L.M.O., Etapas 1 y 2, situado sobre la parcela Etapa 1, de la Urbanización Parque Alto, Guatire, Municipio Z.d.E.M.. En el señalado documento de opción de compra venta, se estableció en la Cláusula segunda, que la Propietaria M.S.R., se compromete con los opcionados a venderle el inmueble en la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00). Así mismo, en la Cláusula Tercera del referido contrato, se estableció como término para la opción Noventa (90) días, mas treinta (30) días de prórroga. Esto significa que el lapso para que se venciera el término acordado en dicho documento, expiraba el 26 de septiembre de 2005.

Con fecha anterior al otorgamiento del documento de Opción de Compra-Venta, concretamente, el día 06 de abril de 2005, mis representados, cancelaron la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) al ciudadano D.P., en su carácter de representante de la sociedad mercantil “Inversiones Valle de Oruza, C.A.”, quien actúa bajo la denominación comercial CENTURY 21, BANPAIS, empresa ésta, que actúa como intermediaria en la negociación, y debidamente autorizado para ello por la ciudadana M.S.R., propietaria del inmueble, tal como se desprende autorización de venta suscrito por la misma. Dicha cantidad fue cancelada por mis representados a la inmobiliaria contratada por la propietaria del inmueble, por concepto de reserva del inmueble, y el monto total exigidos por ese concepto era la cantidad de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 2.500.000,00) quedando en consecuencia, obligados a cancelar el monto restante el día del otorgamiento ante la Notaría pública.

En fecha 26 de mayo de 2005, en el mismo acto del otorgamiento del Contrato de Opción de Compra-Venta, mis representados, entregaron el monto restante, es decir Dos millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), mediante cheque de gerencia Nº 50208765 del Banco Mercantil, a favor del ciudadano E.H., quien es el representante legal de la empresa intermediaria, siendo también otorgado un recibo en ese acto a mis representados, suscrito por el ciudadano D.P., empleado de dicha empresa, en el cual se indicó el producto del citado pago y que esta cantidad sería imputable al precio de venta establecido para la negociación.

Mis representados a los fines de adquirir el inmueble, solicitaron un crédito bancario, el cual les fue aprobado por la entidad bancaria, y una vez aprobado dicho crédito, el banco en cuestión procedió a elaborar el respectivo documento entregándoselos a mis representados, a los fines de introducirlo ante la Oficina Subalterna de registro correspondiente para su otorgamiento y protocolización, lo cual hicieron, y en fecha 26 de Agosto de 2005, introdujeron ante la Oficina de registro el documento en cuestión, estableciendo la Oficina Subalterna de registro la fecha para su otorgamiento 21 de septiembre de 2005.

Así mismo, sobre el inmueble objeto de la opción, pesa una hipoteca de Primer Grado a favor del Instituto de previsión y Asistencia Social Para el personal del Ministerio de Educación (IPASME), la cual, sería cancelada el mismo día de la venta del inmueble a mis representados, por lo cual, se gestionó el documento de liberación de hipoteca ante dicha institución, siendo entregado el documento por la representante legal de la misma, ciudadana Dra. Donaida M.M.M.. Igualmente introdujeron dicho documento de liberación de hipoteca ante la Oficina de Registro correspondiente, en fecha 06 de septiembre de 2005, tal como consta de Planilla Nº 62223 emitida por el Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.m., fijando la fecha del otorgamiento de dicha escritura el día 21 de septiembre de 2005.

El día fijado para el otorgamiento de los documentos (de venta y liberación), es decir, el 21/09/05, la ciudadana M.S.R., informó a mis representados que no le era posible asistir para la firma ese día, que lo difería, para el día siguiente, es decir, el 22 de septiembre de 2005, procediendo entonces mis representados a avisar a la entidad bancaria y a la representante del IPASME, tal situación, y les indicó que la firma se había diferido para el día siguiente, lo cual fue aceptado por éstos.

El día 22 de septiembre de 2005, mis representados y los representantes de la entidad bancaria e IPASME, hicieron acto de presencia en la Oficina de Registro a los efectos, el primero, para entregar en el acto de la firma, el cheque del crédito a favor de mis representados para la adquisición del inmueble, y la segunda, para recibir el cheque correspondiente a la cancelación de la hipoteca existente a favor del Instituto, llegando al registro a tempranas horas de la mañana, y esperando todo el día, es decir, hasta la hora que cerró el registro, y la ciudadana M.S.R., no asistió al otorgamiento del documento, sin explicación alguna. Al día siguiente de la fecha pautada para la firma del documento, sin que la vendedora hubiera asistido a la misma, concretamente, el día 23 de septiembre, mis representados, realizaron interminables llamadas a la propietaria del inmueble, es decir, la vendedora, para que diera una explicación de las razones por las cuales no asistió a la firma, siendo infructuosa su gestión, hasta que tres días después, valiéndose de otro teléfono distinto al de ellos, lograron contactar a la misma, y ésta les indicó de manera alterada y agresiva que no le daba la gana de vender y que para firmar el documento exigía que le pagaran Trece Millones (Bs. 13.000.000,00) adicionales a la cantidad que fue convenida entre las partes, y que además, no devolvería el dinero que le fue entregado por mis representados por concepto de reserva legal, es decir, Bs. 2.500.000,00).

Fundamento la presente demanda, en los artículos 1.474, 1.479, 1.920, 1.159 y 1.160 del Código Civil Vigente.

Por todos los fundamentos de hecho y de derecho, es por lo que ocurro ante su competente autoridad judicial, para demandar, como en efecto demando, en nombre de mis representados, a la ciudadana M.S.R., para que convenga, o en su defecto sea condenada por este Tribunal al Cumplimiento de las obligaciones establecidas en la Opción de Compra Venta, otorgando a mis representados la escritura de compra-venta ante el registro Inmobiliario correspondiente, o en su defecto, que la sentencia que emane de este Tribunal

Por último solicitó medida de Prohibición de Enajenar sobre el inmueble objeto de la presente acción plenamente identificado en autos, estimando la presente demanda en la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00).

BREVE RESEÑA DE LOS ACTOS

Consignados como fueron los recaudos y demás documentos fundamentales de la presente acción, a través de diligencia presentada por la representación judicial de la parte actora en fecha 14 de noviembre de 2005, dicha demanda fue admitida mediante auto proferido el 30 de noviembre de 2005, acordándose la tramitación y sustanciación del juicio por el procedimiento ordinario, ordenándose la citación de la parte demandada, ciudadana M.S.R., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No 6.449.977, a los fines de comparecer y dar contestación a la demanda una vez conste en autos la practica de la citación acordada.

Adminiculadamente, en fecha 25/01/06, se aperturó el cuaderno de medidas y en la misma oportunidad, encontrándose llenos los extremos de ley se pronunció el Tribunal respecto a la medida solicitada por la actora en el escrito libelar, decretando en consecuencia medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato, cuyas características, linderos y demás determinaciones se encuentran plenamente descritos en autos, librándose en esa misma oportunidad el correspondiente oficio a la oficina subalterna de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.E.M., a los fines de estampar la debida nota.

De cara al juicio principal que nos ocupa, se observa que consignados como fueron los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa, para así proceder a la práctica de la citación de la parte demandada, así como la consignación de los emolumentos necesarios para el traslado del ciudadano alguacil del Tribunal a la dirección indicada por el actor, es de observar de acuerdo a las constancias dejadas por el citado funcionario que en las fechas 21 y 25 de abril, respectivamente del año 2006, se trasladó y constituyó en la citada dirección, informando que en su último traslado logró contactar personalmente con la demandada y luego de exponerle el motivo de su traslado y haberle hecho entrega de la citación, ésta se negó a firmar la misma. En virtud de esta circunstancia la representación judicial de la parte actora, mediante diligencia del 25/04/06, solicitó al Tribunal se procediera a la completación de la citación de la demandada a través de la secretaria conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, petitorio éste que efectivamente fuera acordado y realizado de acuerdo a la constancia dejada por la ciudadana secretaria en fecha 20 de junio de 2006.

Así las cosas, se verifica de autos diligencia de fecha 19/07/06, presentada y suscrita por la abogada en ejercicio I.D., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 41.888, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, a través de la cual, consignó instrumento poder conferido por la demandada para representarla en el presente juicio. Del mismo modo en la citada oportunidad esta misma representación presentó escrito contentivo de tres (3) folios útiles, dentro del cual, dio contestación a la demanda incoada en contra de su representada, procediendo a su vez a interponer formal reconvención en contra de los actores por los hechos expuestos en dicho escrito y que fuera admitida en fecha 13/04/07, fijándose el quinto (5to) día de despacho siguiente a esa fecha a los fines de que la parte actora reconvenida procediera a dar contestación a la misma, verificándose que contra el citado auto de admisión a la reconvención, la parte actora apeló, cuyo recurso fuera negado mediante auto del 02/05/07.

Mediante escrito contentivo de cinco (5) folios útiles, presentado por la actora reconvenida en fecha 03/05/07, ésta procedió a dar contestación a la reconvención propuesta.

Llegada la oportunidad a que se contrae el artículo 388 del Código de Procedimiento Civil, se observa que solamente la parte actora procedió a consignar su respectivo escrito de promoción y evacuación de pruebas, las cuales fueron agregadas a los autos y admitidas mediante auto dictado el 28/05/07.

En fecha 11 de julio de 2007, compareció la representación judicial de la parte demandada y procedió a consignar a los autos en dos (2) folios útiles, copia de Estados de cuenta de cobranza, cuyos recaudos fueron impugnados por su contraparte.

Quedó de esta manera trabada la Litis.

-II-

Planteados como han quedado los términos de la presente controversia Procede, quien aquí decide, a analizar y valorar, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si la parte actora cumplió con los requisitos que hace procedente las pretensiones que quiere hace valer en el presente juicio; y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

A) Instrumento poder autenticado por ante la Notaría Publica Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27-10-05, inserto bajo el Nº 32, tomo 98 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, desprendiéndose del contenido del mismo la facultad conferida por la actora a la abogada en ejercicio S.M.H., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 14.067, para actuar en el presente juicio con las atribuciones en ellas descritas. El citado documento al no haber sido tachado ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil.

B) Documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, autenticado bajo el No. 48, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones llevados ante la citada oficina, de fecha 26/05/05, contentivo del Contrato de opción de compra venta accionado, el cual fuera suscrito entre la ciudadana M.S.R., en su carácter de propietaria del inmueble objeto de la negociación y por otra parte los ciudadanos SUGLIMARIS C.G. y E.J.L.R., estos últimos en su condición de Los Opcionados, ambas partes plenamente identificadas en el citado documento. El citado documento al no haber sido tachado, ni impugnado en forma en alguna, merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359, ambos del Código Civil y con ello deja probado la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto de este juicio, suscrito por ambas partes.

C) Copia simple de un documento denominado “Contrato de Prestación de servicio “Autorización de venta” cuyo documento contiene las definiciones y cláusulas establecidas entre el cliente, ciudadana M.S.R. y la compañía Inversiones Valle de Oruza, quien actúa bajo la denominación comercial Century 21. Banpais. Del contendido del citado documento logra desprenderse la autorización dada por la propietaria “cliente” a la compañía arriba identificada para proceder a realizar los servicios necesarios con el fin de promover la venta del inmueble mencionado en la declaración primera del citado contrato. Dicha documental privada al no haber sido impugnada, ni tachada por la parte contraria merece el valor probatorio que otorga el artículo 1363 del Código Civil.

D) Marcado con las letras “D” y “E”, originales de recibos provisionales, dentro de los cuales se verifican las cantidades de Bs. 500.000,00 y Bs. 2.000.000, respectivamente, fechados 06/04/05 y 26/05/05. De los citados recibos se logra verificar los nombres de los ciudadanos C.G.S. y E.L.R., parte actora en el presente juicio, quedando reflejado la constancia dejada por parte del firmante de los mismos de haber recibido de manos de los citados ciudadanos los montos establecidos en cada uno de ellos por concepto de parte de la reserva de Bs. 2.500.000, correspondiente a la venta del inmueble objeto del contrato accionado. Dichas documentales privadas al no haber sido atacadas en forma alguna por la parte contraria merece el valor probatorio que otorga el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por tanto se tienen como reconocidos los citados instrumentos.

E) Planilla No. 61938, de fecha 26/08/2005, expedida por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., del mismo se desprende la consignación del documento de venta del inmueble para su registro. Dicha documental al no haber sido impugnada, ni tachada por la parte contraria merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.

F) Copia simple del documento de compra-venta definitivo del inmueble objeto de la negociación. Dicha documental al no haber sido impugnada, ni tachada por la parte contraria merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.

G) Copia simple de documento de liberación de hipoteca emitida por la ciudadana Donaida M.M.M., titular de la cédula de identidad No. 8.567.096, actuando esta en su carácter de apoderada Judicial del Instituto de Previsión y Asistencia Social Para el personal del Ministerio de Educación (IPASME).

H) Planilla No. 62223, de fecha 6/09/2005, adjunto a planilla de liquidación de derechos de registro No. F-04 0000008306, expedidas ambas por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M.. Del citado documento se desprende el motivo de la operación y el monto por el cual se iba a realizar la liberación de hipoteca que grava el inmueble objeto del contrato accionado. Dicha documental al no haber sido impugnada, ni tachada por la parte contraria merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.

I) Marcados con las letras “J” y “K”, dos constancias expedidas ambas por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M.. Del citado documento se desprende que el ciudadano registrador de la referida oficina de registro, dejó expresa constancia de la permanencia de los ciudadanos E.J.L.R. y Sulimaglis C.G., parte actora en presente juicio, permanecieron en la fecha 22/09/05, en el recinto de dicha oficina realizando gestiones relativas al registro de propiedad inmobiliaria. Tales documentales al no haber sido impugnadas, ni tachadas por la parte contraria, merecen el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.

Entre tanto se verifica de autos, que la parte demandada solamente consignó a los autos al momento de la contestación de la demanda y la reconvención interpuesta, copia certificada de instrumento poder donde acredita la representación que obstenta su apoderada designada, el cual se encuentra inserto bajo el No. 59, tomo 51 de los libros de autenticaciones llevado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta del Estado Miranda. Dicha documental al no haber sido impugnada, ni tachada por la parte contraria merece el valor probatorio que otorga el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.

MOTIVACION PARA DECIDIR

Ahora bien, observa este juzgador, que la presente controversia viene dada en razón de una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA que fuera incoada por los ciudadanos SULIMAGLIS C.G. y E.J.L.R. contra la ciudadana M.S.R., ambas partes plenamente identificadas en el decurso de la presente causa, motivado -al decir del actor- en que la parte demandada no honró con el compromiso de venta de un inmueble de su propiedad y que fuera pactado el día 26 de mayo de 2005, según se desprende del documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, anotado bajo el No. 48, tomo cuyo valor probatorio fuera objeto de análisis y valoración por parte de este juzgador.

El citado negocio jurídico de opción de compra venta recayó sobre un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con las siglas 1B-54, ubicado en el piso 4, del edificio 1B, ubicado en la Urbanización L.M.O., Etapas 1 y 2, situado sobre la parcela Etapa 1, de la Urbanización Parque Alto, Guatire, Municipio Z.d.E.M., señalando la representación de los actores que en el citado documento de opción quedó establecido en su cláusula segunda, que la Propietaria M.S.R., se comprometió con ellos a venderle el descrito inmueble en la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00), que de igual forma quedó convenido en la Cláusula Tercera del referido contrato, que el término para la opción era de Noventa (90) días, más treinta (30) días de prórroga.

Entre tanto, la parte demandada M.S.R., representada judicialmente por la abogada en ejercicio I.D., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 41.888, al momento de dar contestación a la demanda invocó y admitió expresamente que su representada efectivamente celebró con los actores el citado documento de opción de compra venta, el cual tuvo como objeto el inmueble señalado en el citado documento, cuya venta quedó establecida en la cantidad de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000,00).

Señaló también dicha representación judicial que efectivamente tal como quedó reseñado por la actora en su escrito libelar, estos realizaron dos pagos el primero de ellos fue entregado en fecha 06 de abril de 2005, por un monto de Bs. 500.000,00, al señor D.P., y el segundo pago fue emitido por cheque No. 50208765 del Banco Mercantil a nombre del señor E.H., en fecha 26 de mayo de 2005 por un monto de Bs. 2.000.000, recalcando que en ningún momento los opcionantes cumplieron con la cláusula segunda señalada en el documento de opción, donde quedó establecido que el pago sería entregado en cheque de gerencia a nombre de la propietaria, la cual cae en cuenta de esto una vez que firma el señalado contrato.

Arguyó de igual forma dicha apoderada judicial, que siendo el caso que su representada suscribió un contrato de prestación de servicio con la sociedad mercantil Inversiones Valle de Oruza, C.A, quien opera bajo la denominación comercial Century 21, Banpais, la cual actúa como intermediaria en la negociación, cierto es también que en ninguna parte del contrato realizado entre su representada y Century 21, Banpais dice, que se emitan cheques a nombre de la citada sociedad por parte de los opcionantes y menos a nombre de persona alguna.

Negó igualmente que su representada haya dejado de asistir al otorgamiento del documento, sin explicación alguna, por el contrario se dio con antelación las explicaciones señaladas anteriormente a la empresa intermediaria, negando igualmente que su representada haya exigido que le pagaran el monto de Bs. 13.000.000 adicionales a la cantidad convenida entre las partes, y mucho menos que se negara a devolver el dinero que nunca le fue entregado por concepto de reserva legal, es decir los dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00).

Igualmente, dentro de la contestación a la demanda, interpuso formal reconvención en contra de la parte actora, señalando que reconviene a la actora por incumplimiento de contrato, ya que no recibió cheque de gerencia alguno a su nombre, como lo estipula el contrato de opción de compra venta en su cláusula segunda, y que además la demandante jamás se comunicó con su representada para exigirle el cumplimiento de la cláusula cuarta, por el contrario su representada se entera este año de la existencia de esta demanda.

En cuanto a la reconvención interpuesta por la parte demandada, se verifica que siendo la misma admitida el día 13/04/07, ordenándose proceder conforme a lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, esto es que dicha contestación debía producirse por parte de la actora-reconvenida, al 5to día de despacho siguiente a la última de las notificaciones que de las partes se hiciera, luego tal como fuera reseñado anteriormente, siendo que contra el citado auto de admisión la parte actora en fecha 18/04/07 ejerció formal recurso de apelación, debe púes sostenerse que con dicha actuación quedó notificada, y por consiguiente siendo la última de las notificadas es de asumir que el lapso para contestar la reconvención propuesta comenzaría a contarse a partir de dicha fecha exclusive, verificándose luego de acuerdo a un cómputo efectuado de los días de despacho transcurridos conforme al calendario oficial del año 2007, llevado ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta misma jurisdicción y competencia, quien conoció originalmente del presente asunto, arrojó que la contestación a la reconvención debió producirse el día 26/04/07, desprendiéndose de autos que la actora reconvenida dio contestación a la misma el día 3/05/07, es decir extemporánea por tardía, razón por la cual debe precisarse que no dio contestación.

No obstante ello, sólo procederá la confesión conforme lo indicado en la última parte del artículo 367 del Código Adjetivo, “si la parte no probare nada que le favorezca”, y verificándose que en el presente caso la actora promovió pruebas, es de precisar que el supuesto señalado en la aludida norma no aplica en este caso.

Establecidos los límites de la controversia y analizadas las pruebas aportadas por las partes al proceso, antes de pronunciarse sobre el fondo de lo debatido, es necesario para este juzgador hacer las siguientes consideraciones en relación al contrato de oferta de venta ó promesa de venta, para establecer su perfeccionamiento y formas de cumplimiento del mismo; en tal sentido se observa:

El concepto de contrato preparatorio viene de la palabra “vovertrag” que apareció citada por primera vez en el Tratado Thol, quien la empleó en su tercera edición de Derecho Mercantil (Hanf & Drecht, 1854), con la intención de dar un giro germano a la expresión “pactum de contrayendo”. Thol justificó la nueva terminología diciendo que es un contrato anterior a otro; esto es, un contrato que se concluyó para preparar otro contrato, o sea un contrato actual que promete un futuro contrato.

El mérito de la creación del concepto de contrato preparatorio pertenece a Degenkolb, quien es el artífice de la doctrina dominante. Toda literatura posterior se inspira en él, lo que dio origen a que lo acogieran los modernos tratadistas alemanes y así se convirtió en tema preferido en las tesis doctorales alemanas.

El contrato preparatorio tiene los siguientes caracteres:

a) Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir, que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.

b) Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.

c) Es principal por ser un contrato que subsiste por sí mismo, con independencia del contrato futuro.

d) Puede ser bilateral o unilateral; según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.

e) Es un contrato que produce efectos personales, no es traslativo, ni constitutivo de derechos reales.

En el contrato preparatorio no se opera la transmisión de la propiedad, ya que ésta no se efectúa, sino cuando se perfecciona la venta. Debiéndose agregar también que este tipo de contratos debe contener los elementos esenciales del futuro contrato, y debe además expresar perfecta y claramente la voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad y cumplir todas las demás obligaciones conectadas con el contrato definitivo debiendo quedar claramente expresado que no se trata de un contrato condicionado.

En este mismo orden de ideas debemos tener en cuenta de la existencia de contratos que se denominan formales, estos por sus características traen como matriz porque su eficacia obligacional depende del otorgamiento público del documento en el cual se conviene aquél, en cuyo caso el formulismo prevalece sobre el consensualismo, que en nuestra legislación es el principio que rige la materia contractual.

La obligación de escriturar no puede nunca confundirse con el contrato preliminar, pues en el primer caso, existe un contrato definitivamente concluido en que se determinaron las voluntades y sólo queda pendiente cumplir con una de las obligaciones derivadas del contrato, esto es, la de escriturar.

En el contrato preparatorio o pre-contrato, sólo existe la obligación de celebrar un futuro contrato, o sea que todavía no se ha consumado el contrato definitivo.

Bajo estas determinaciones, e ingresándonos respecto al contrato de opción de compra venta, ha señalado la doctrina que es un derecho subjetivo, y como todos los derechos que entran en esta categoría consiste, en sentido amplio, en la facultad de la voluntad que la ley concede al titular de la opción para que, con arreglo a las normas legales unas veces, y otras a normas convencionales preestablecidas, pueda a su voluntad optar por un derecho o adquirir una cosa.

Estas situaciones jurídicas constituyen una promesa unilateral de venta que va unida al contrato de arrendamiento, y esta promesa unilateral es considerada como generadora de obligaciones. Así lo entienden civilistas muy notables, y en ese sentido parece haberse pronunciado la jurisprudencia francesa, deduciéndose de tal doctrina legal y científica que la venta a opción puede constituir un precontrato generador de obligaciones jurídicas que pueden muy bien ser unilaterales en unos casos y sinalagmáticas en otros, y siempre supeditadas a la voluntad del que libremente tiene la facultad de elección sin condición de ninguna clase. Una promesa de venta condicional aunque fuese unilateral, quitará valor a la promesa unilateral de venta de opción y cambiaría en absoluto su naturaleza jurídica.

Habrá, pues, y siempre que se hable de compra venta no perfeccionada, una promesa unilateral de venta a opción, que podrá tener la naturaleza jurídica de un contrato preparatorio de otro contrato de venta con el cual se halla íntimamente relacionado, promesa unilateral cuya facultad electiva puede recaer bien a favor del prominente vendedor o ya a favor del prominente comprador. Dicen, pues, muy bien, Colin y Capitant, a nuestro modesto entender-que esta promesa de venta es un antecontrato-, por virtud del cual el acreedor del mismo obtiene el derecho de admitir la cosa cuando bien le parezca. O el deudor de dicho inmueble diríamos nosotros, la obligación de transmitirlo dentro del plazo fijado y con el pago del precio señalado; pero no un antecontrato que no constituya una figura contractual bien determinada, sino un antecontrato con todos los caracteres de un contrato especial y concreto. (La opción como Derecho y como Contrato, J.M.M., primera edición, págs. 9, 60 y 62).

Adicionalmente debemos destacar que la doctrina patria ha considerado a los contratos preparatorios, de la siguiente manera:

Para Fueyo Leneri “es una vinculación nacida del contrato, cuya eficacia, en el querer de las partes, es sólo preliminar o previa, puesto que lo que se intenta es crear una relación futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre las mismas partes contratantes”.

Boles y Soler; por su parte sostienen que: “son contratos preparatorios los que tienen por objeto ponerse en condiciones de celebrar otros definitivos que son los que en realidad interesan a los que los celebran”

Para Rojina Villegas, “es el contrato por virtud del cual una parte o ambas se obligan en cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado”.

En una sentencia española se ha afirmado que: “el precontrato es una convención por la cual dos o mas personas se comprometen a realizar en tiempo futuro un determinado contrato que en el momento de celebrar esa convención no quieren o no pueden celebrar como definitivo…”(Contrato Preparatorio, N.V.R., pág. 93).

De los caracteres de los contratos preparatorios o precontratos, se evidencia en el caso de marras, el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento se demanda, cumple con los mismos, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compraventa, es un contrato autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene derecho a exigir que el otro cumpla con la estipulación del contrato definitivo; es un precontrato, porque prepara la celebración de otro contrato, en este caso, la celebración del contrato de compraventa definitivo; es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones reciprocas, lo que se evidencia, al asumir el cedente la obligación de transmitir la propiedad a través de un contrato futuro, y el optante en pagar el precio definitivo de la venta; es un contrato que produce efectos personales, ya que no es traslativo de propiedad, ni constitutivo de derechos reales, sino que constituyen derechos obligacionales para ambas partes, ya que en el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo.

En el caso bajo estudio, se evidencia que el contrato de opción de compraventa accionado se encuentra dentro de los parámetros indicados, además que el petitorio del accionante en su escrito libelar, está reclamando el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, que quedó perfeccionado por el acuerdo de voluntades manifestado por ambas partes.

Del material probatorio aportado por los actores en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por parte de este juzgador, así como los alegatos y demás defensas desplegados por ambas partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito, es decir un contrato de opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Chacao del Distrito Capital, inserto bajo el No. 48, Tomo 42, de fecha 26 de mayo de 2005, y que tuvo por objeto un bien inmueble constituido por un apartamento, distinguido con las siglas 1B-54, ubicado en el piso 4, del edificio 1B, de la Urbanización L.M.O., Etapas 1 y 2, situado sobre la parcela Etapa 1, de la Urbanización Parque Alto, Guatire, Municipio Z.d.E.M., cuyo precio fue fijado por la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00,) señalando la actora el incumplimiento de parte de la demandada en su obligación de otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la controversia, al no haber comparecido ante la oficina de registro competente dentro del término pactado contractualmente, de acuerdo a la cláusula tercera, esto es, dentro de los Noventa (90) días, mas treinta (30) días de prorroga. Entre tanto, la demandada a través de su representación judicial afirmó que el incumplimiento del contrato accionado recae en cabeza de los actores al no haber pagado estos la cantidad expresada en la cláusula segunda el cheque de gerencia a su favor, indicando que los montos emitidos por los demandantes se hicieron a nombre de terceras personas, sin que ello se hubiese previsto en el contrato, basando en tal incumplimiento la reconvención propuesta.

Bajo estos argumentos de defensa y discusión desplegados por la parte demandada, en cuanto al señalamiento de que el incumplimiento del negocio jurídico suscrito y reconocido por ambos lo fue por parte de los actores al no haber cumplido con su obligación de pagar la suma de convenida en la cláusula segunda, en cheque de gerencia a su favor, considera púes este juzgador a los fines de dirimir la controversia surgida, remitirse previamente al contenido de las cláusulas del señalado contrato, verificándose que efectivamente el mismo estipula en su cláusula tercera que el término de la presente opción sería de Noventa (90) días, mas treinta (30) días de prorroga, y que dentro de ese plazo “Los Opcionados” si por cualquier causa no ejercieran su derecho, pagarán por dicho incumplimiento la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00), como penalidad por su incumplimiento.

Ahora bien, del contenido de la señalada cláusula, cabe destacar y hacer mención, en primer orden, sobre el término pactado por ambas partes para llevar a cabo la negociación, esto es, corroborar computar y determinar si efectivamente se cumplió dentro del periodo establecido de los noventa (90) días, mas los treinta (30) días de prorroga contractualmente pactado, cuyo periodo debió transcurrir a partir de la fecha de autenticación del documento, es decir a partir del 26/05/05, confrontándose de acuerdo al almanaque del citado año, que los noventa (90) días vencieron el día 24 de agosto de 2005, y los treinta de prorroga vencieron el día 23 de septiembre de 2005.

Ahora bien, de acuerdo a las citadas fechas, logra cotejarse que los actores ejercieron su derecho dentro del término previsto y pactado contractualmente, esto se corrobora, por una parte conforme al comprobante No. 61938, de fecha 26/08/05, emitido por la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Z.d.E.M., donde a través del mismo logra desprenderse que luego de realizar las gestiones tendientes al finiquito del negocio suscrito, la citada oficina de registro fijó la fecha del 21 de septiembre de 2005, para protocolizar el documento definitivo de compra venta, cumpliendo así los actores con una de sus obligaciones de hacerse presentes a dicho recinto dentro del termino previsto para así lograr la materialización del contrato suscrito, el cual para la citada fecha aún permanecía en vigencia hasta el día 23/09/05. ASÍ SE DECIDE.

En segundo orden, los actores lograron demostrar a través de las constancias expedidas por el citado registro inmobiliario de fecha 22/09/05, las cuales fueron objeto de análisis y valoración por parte de este juzgador, a través de las cuales se constata, y así lo hizo saber la directora del registro inmobiliario arriba descrito, Dra. Z.J.A.M., en que ambos ciudadanos (actores) permanecieron en la fecha antes descrita en dicha sede, a los fines de realizar las gestiones tendientes a la materialización de la venta pactada, y aún cuando la protocolización del documento fuera fijada el día anterior a su permanencia, es fácil colegir que aún se mantenía vigente el lapso de prorroga de los treinta (30) días pactados contractualmente cuyo vencimiento como fuera citado anteriormente vencía el día 23 de septiembre de 2005, no verificándose que la demandada hubiese comparecido a la sede del citado registro a honrar su compromiso para con los actores dentro del citado término a fin de materializar la venta pactada contractualmente. ASÍ SE DECIDE.

En cuanto a la otra defensa desplegada por la demandada, al inferir que el incumplimiento del contrato deviene por parte de los actores al no haber emitido a su favor el cheque de gerencia tal como contractualmente quedó establecido en la cláusula segunda del contrato accionado, sino que realizaron dichos pagos a nombre de terceras personas, bajo estos argumentos, cabe destacar que los actores consignaron adjunto a su escrito libelar una serie de documentos, a los cuales previamente ya ha hecho pronunciamiento este juzgador dándole su correspondiente valor probatorio, entre ellos resaltan los dos recibos provisionales marcados “D” y “E”, por concepto de pagos por el orden de Bs. 500.000,oo y Bs. 2.000.000,oo, respectivamente, en ese mismo orden, fechados 06/04/2005 y 26/05/05, efectuados por los ciudadanos C.G.S. y E.L.R., parte actora en este juicio y que fueran emitidos por su receptor ciudadano D.P., concernientes al pago por concepto de parte de reserva total de Bs. 2.500.000, correspondiente a la venta de un apartamento, cuyas características descritas en los señalados recibos coinciden plenamente con el inmueble descrito en el contrato accionado.

En relación a dichos pagos, hay que destacar, de acuerdo a sus características, que los mismos fueron efectuados por los actores, una parte en dinero en efectivo y el otro monto en cheque de gerencia, conforme a las estipulaciones contenidas en el contrato de opción, cuyo receptor, ciudadano D.P., debe presumirse es la persona que con tal carácter representa o se encuentra facultado para recibir cantidades de dinero bajo la subordinación de la sociedad mercantil Inversiones Valle de Oruza, C.A., quien actúa bajo la denominación comercial Century 21, Banpais, quien a su vez, actúa como intermediaria de la propietaria vendedora, autorizada por esta última para realizar todo lo relacionado con la venta del inmueble identificado en el contrato de servicios, cuyas definiciones, declaraciones y cláusulas establecidas dentro del citado contrato consignado y valorado por parte de este juzgador, donde se infiere a través del mismo la autorización suministrada a dicha empresa para promover la venta y realizar las actividades necesarias a fin de lograr el objeto del contrato suscrito entre ambos, es decir la venta del inmueble descrito.

En lo que respecta a la citada convención suscrita entre la propietaria vendedora y la autorizada empresa, hay que hacer referencia a la cláusula Décima Segunda, referente al Anticipo de Garantía, de donde se extrae que “El Cliente”, en este caso la propietaria-vendedora, autoriza a la compañía de ser necesario recibir de parte del interesado como garantía, y por un lapso de tiempo previamente acordado entre las partes un depósito o reserva equivalente al 10% del valor final de la venta del inmueble indicado en el contrato de servicios.

De tal manera, que encontrándose en conocimiento la propietaria vendedora sobre la autorización implícita dentro del señalado contrato de servicios dada por ella a la empresa autorizada, según la cláusula antes referida, no le es dable oponer incumplimiento alguno por parte de los actores, en cuanto a las cantidades aportadas por estos por concepto de reserva legal, amparándose en el hecho que dichas cantidades fueron realizadas a terceras personas, y no como fuera convenido en la cláusula segunda del contrato de opción que nos ocupa, defensa esta que de pleno derecho queda desvirtuada por parte de este juzgador en virtud de la autorización expresamente suministrada por ella a la citada mandataria para recibir de manos del interesado como garantía cualquier depósito o reserva equivalente al Diez por ciento (10%) del valor final de la venta del inmueble, lo que implica que sí recibió dicha cantidad y, más aún trasladándonos a la cláusula cuarta del citado contrato de opción, donde quedó estipulado expresamente que en caso de desistimiento de su obligación por parte de la propietaria de vender a El Opcionado el inmueble objeto de la negociación, deberá devolver a este último la suma de Bs. 2.500.000 más Bs. 2.500.000 como penalidad por su incumplimiento.

De acuerdo a lo anterior, le surgió a la parte demandada dos vertientes, para así lograr refutar los argumentos y probanzas traídas a los autos por los actores; la primera de ellas sería haber demostrado la devolución de la cantidad de Bs. 2.500.000 recibidos por su mandataria autorizada como parte de pago por concepto de reserva legal, cancelados por los actores, tal como quedó probado a través de los recibos provisionales anteriormente valorados por parte de este juzgador; y, en segundo lugar haber demostrado fehacientemente haber pagado a los actores la suma de Bs. 2.500.000 como penalidad por su incumplimiento, pruebas estas que no se verifica haya traído la parte demandada a los autos en la secuela del proceso para así desvirtuar los hechos expuestos por los actores en su demanda, por lo tanto deberá declararse sin lugar la reconvención propuesta por la demandada en base a dichos argumentos. ASÍ SE DECIDE.

Aunado a ello, es necesario señalar que el artículo 1.401 del Código Civil, establece “que la confesión efectuada por la parte o por su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un juez aunque ésta sea incompetente, hace en su contra plena prueba”. En el presente caso, aparte del documento fundamental de la presente acción, que es la convención por medio del cual ambas partes se concedieron obligaciones reciprocas en el contrato de opción de compra venta autenticado, es inevitable dejar de mencionar también el contrato de servicios concertado por la propietaria vendedora del inmueble y la sociedad Century 21 Banpais, esta última quien actúa de intermediaria bajo la autorización de la primera mencionada, encargada de ofertar a los actores el inmueble y su aceptación por estos últimos se evidencia de los medios probatorios aportados al proceso, lo que condujo al perfeccionamiento de la compraventa; consolidando la obligación de la parte demandada de cumplir su obligación de otorgar el documento de venta o hacer su tradición. ASÍ SE DECIDE.

En este orden de ideas, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

En igual orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En esa misma semántica, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, perfeccionado. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

Ahora bien, en este caso, la parte accionante a través de su representación judicial, alegó en su pretensión, que la parte demandada había incumplido con su obligación convenida en el contrato de marras, al no haberse hecho presente el día y hora fijada (22/09/05) por ante la Oficina del Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo Z.d.e.M., a los fines de la materialización del negocio jurídico pactado, es decir a la protocolización del documento definitivo de venta, señalando además sobre la existencia de una hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del contrato a favor del Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), cuyo gravamen, según pruebas consignadas y valoradas por parte de este juzgador, aún permanece vigente en virtud de no constar a los autos haberse liberado la referida hipoteca, amén de haber realizado todas las gestiones tendientes a fin de liberar la referida hipoteca por parte de los actores, impidiendo de esa manera la parte demandada que los compradores y parte actora en el presente Juicio, cumplieran con sus obligaciones inherentes al referido contrato.

En relación a la referida hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, considera este juzgador hacer mención sobre la definición que han realizado los estudiosos en la materia, al señalar que “la Hipoteca es un derecho real sobre los inmuebles afectados al cumplimiento de una obligación y es por naturaleza, indivisible y subsiste íntegramente sobre todos los inmuebles afectados, sobre cada uno y sobre cada parte de los mismos. Continúa pesando sobre ellos, cualquiera sea su poseedor”. Ante esta definición, en la actualidad unánimemente se admite que la hipoteca es una noción de esencia única.

Prosiguiendo una exposición en cierta forma doctrinal, el legislador define “la hipoteca legal”, la judicial” y “la convencional”. La primera de ellas es la que se deriva de la ley. En cuanto a la segunda es resultado de fallos o actos judiciales. Y la “Convencional” es la que depende de los convenios y de la forma exterior de los actos y contratos.

En lo que nuestro Código Civil instituye al respecto, en su artículo 1.907, taxativamente describe todas y cada una de las formas de su extinción, al igual que el artículo 1.908, también describe otra de las formas de su extinción, en este caso por prescripción.

De acuerdo a los preceptos anteriormente transcritos, es de destacar que también la doctrina exige ciertos requisitos legales y fundamentales para que se produzca la procedencia de la extinción hipotecaria en comento.

En cuanto al cuarto inciso reflejado en la citada norma del artículo precedentemente descrito, 1.907, es decir, por el pago del precio de la cosa hipotecada. Es de configurar que efectuado al acreedor, en cumplimiento de la obligación, bien sea hecho por el constituyente de la hipoteca, o bien sea realizado por la persona que la adquirió posteriormente después del gravamen, extingue la hipoteca, tal como igualmente aparece relejado en el inciso primero de la citada norma.

Respecto a estos requisitos debe precisar este juzgador que en el presente caso no se verifica que se haya producido el pago por parte de la deudora a su acreedora, cuya obligación fuera realizada en los mismos plazos y condiciones establecidos en el documento constitutivo de la hipoteca, inscrito en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Z.d.E.M., el 9 de agosto de 2001, bajo el No. 04, Tomo 10, protocolo Primero, compromiso éste al que no estaban obligados por el contrato de opción firmado por los actores, ya que quien debe pagar la referida deuda y así permitir la liberación de la hipoteca es la vendedora ciudadana M.S.R., cuya deuda a favor del instituto arriba citado tomando como base el documento presentado ante la oficina de registro de liberación de hipoteca, según planilla 62223, de fecha 06/08/05, cursante en autos, ascendía a la cantidad de Doce Millones Cuatrocientos Ochenta y Cinco Mil Ochocientos Treinta y Siete Bolívares con Noventa y Nueve Céntimos (Bs. 12.485.837,99).

Conforme a lo anterior, se concluye lo siguiente, siendo que ambas partes fijaron el precio para la compraventa del inmueble identificado en autos, sobre el monto de Veinticinco Millones de Bolívares (Bs. 25.000.000), monto éste sobre el cual debe ser imputada la suma de Dos Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 2.500.000) abonados por concepto de reserva legal por los actores, que conforme a una simple operación matemática, el saldo quedó reducido al monto de veintidós millones quinientos mil bolívares (Bs. 22.500.000,00), monto éste que también debe deducírsele la deuda por concepto de la hipoteca de primer grado vigente que grava el inmueble a favor del IPASME, cuyo monto como se mencionó anteriormente a la fecha del 06/08/05, estaba por el orden de los doce millones cuatrocientos ochenta y cinco mil ochocientos treinta y siete bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 12.485.837,99) suma ésta que restándola al saldo del precio de Bs. 22.500.000, arroja finalmente como resultado la cantidad de diez millones ciento cuarenta y un mil seiscientos veinte mil bolívares con diez céntimos (Bs. 10.0141.620,10), saldo éste que le correspondería a la demandada en base a las operaciones realizadas, cuya determinación anterior es deber por parte este juzgador pronunciarse sobre los términos o condiciones en que será honrada la deuda que se mantiene con el IPASME, para así adquirir un inmueble libre de gravámenes, lo cual será determinado en el dispositivo del presente fallo. ASÍ SE DECIDE.

En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.- En el caso de autos, la actora demostró con el referido Contrato de opción de compraventa, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión no desvirtuada por la parte demandada, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que la vendedora, al no dar cumplimiento al otorgamiento del documento definitivo, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, es para admitir que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato.

El incumplimiento de su principal obligación que era dar en venta el inmueble objeto del presente Juicio, otorgando el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el registrador correspondiente, libre de cualquier gravamen que pese sobre el mismo, ha dado motivo a que ha lugar la reclamación de la actora, en el sentido de la acción de cumplimiento de Contrato.

Por su parte, la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por el accionante, y por ende quedó demostrado su incumplimiento contractual, por lo cual considera, quien aquí decide, que la presente acción debe prosperar en derecho. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

III

Por los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO

Se declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, fuera interpuesta por los ciudadanos SULIMAGLIS C.G. y E.J.L.R., contra M.S.R., ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.

SEGUNDO

SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN, que fuera interpuesta por la ciudadana M.S.R. contra los actores anteriormente identificados.

TERCERO

Se condena a la parte demandada a cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta a los ciudadanos Sulimaglis C.G. y E.J.L.R., respectivamente, en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato de opción de compraventa el cual quedó perfeccionado en fecha 26 de mayo de 2005, sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas 1B-54, ubicado en el piso 4, del edificio 1B, de la Urbanización L.M.O., Etapas 1 y 2, situado sobre la parcela Etapa 1, de la Urbanización Parque Alto, Guatire, Municipio Z.d.E.M., cuyos linderos son: NORTE: fachada norte del edificio; SUR: Apartamento 1B-53; ESTE: Fachada este del edificio y, OESTE: Fachada oeste.

CUARTO

En caso que la parte demandada, no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme y conste igualmente la liberación de la hipoteca de primer grado que mantiene, éste servirá de titulo de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, el actor consignará ante el Tribunal en cheque de gerencia, el saldo deudor de la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, es decir, la suma de veintidós millones quinientos mil bolívares (Bs. 22.500.000,00), hoy día de acuerdo a la reconversión monetaria, dicho monto equivale a la cantidad de VEINTIDOS MIL BOLIVARES FUERTES (BSF. 22.500,00), de cuyo monto será reducido la cantidad de doce millones cuatrocientos ochenta y cinco mil ochocientos treinta y siete bolívares con noventa y nueve céntimos (Bs. 12.485.837,99) hoy (Bs. F. 12.485.838,00), y cualquier otro monto adicional por intereses u otros conceptos relacionados con la deuda de la hipoteca de primer grado que mantiene aún vigente gravado el inmueble arriba descrito con el IPASME, para su finiquito, para lo cual se autoriza amplia y suficientemente a la parte actora o cualquiera de sus apoderados judiciales, para realizar todas las diligencias y gestiones tendientes al pago de la obligación que asumió la demandada relacionada con la hipoteca tantas veces mencionada; y una vez realizadas las diligencias pertinentes y cancelada la hipoteca, el saldo restante de esa operación será la que le corresponderá a la demandada, ciudadana M.S.R..

QUINTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente instancia.

SEXTO

De conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes del presente fallo.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 16 días del mes de Febrero de 2011. Años 200º y 151º.

El Juez,

Abg. C.A.R.R.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 2:41 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AH11-V-2005-000056

CARR/MVA/rs