Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 15 de Julio de 2010

En dar por resuelto el contrato de opción de compra venta, sobre el inmueble consistente en un apartamento ubicado en la Calle 36, Avenida G.P., Parroquia El Llano, Edificio Don Vincenzo, piso 4, signado con el número A-4 del Municipio Libertador del Estado Mérida, anteriormente identificado.

A entregar completamente desocupado el inmueble, conforme a lo establecido en la cláusula penal del referido contrato.

11. De conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 585 y 599 ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, solicitó medida de secuestro.

12. Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo).

13. Indicó su domicilio procesal.

    Consta del folio 8 al folio 20, anexos documentales acompañados al escrito libelar.

    Se infiere a los folios 33 y 34, escrito de contestación de la demanda suscrito por el abogado E.J.C.P., titular de la cédula de identidad número 15.621.287 e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 118.429, en su carácter de co-apoderado judicial de los ciudadanos E.E.M.M. y SULIN DEL VALLE WING DE MUÑOZ, en su condición de parte demandada, a través del cual señaló entre otros hechos los siguientes:

1. Rechazó y contradijo tanto los hechos narrados como el derecho invocado.

2. Que si bien es cierto que en fecha 20 de diciembre del año 2.006, el ciudadano E.E.M.M., suscribió por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, bajo el número 18, Tomo 34, un contrato de opción de compra venta, no es menos cierto que en fecha 21 de diciembre de 2.006, la parte demandada sostuvo conversación con la ciudadana TZE SHANG CHEN SZETU –co-demandante--, acerca de la posibilidad del otorgamiento de una prórroga de cuarenta (40) días más para la obtención de un crédito con Banfoandes, a lo cual ella accedió siempre y cuando entregaran una cantidad dineraria mayor de la acordada, razón por la cual se trasladaron al Banco Provincial y depositaron en la cuenta de ahorro personal que le suministró la mencionada ciudadana, signada con el número 0108-0353-57-02025148, un monto de dinero en efectivo de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,oo), con movimiento bancario número 000003588 y sello húmedo de la oficina sucursal de Caja Seca, Estado Zulia, de fecha 21 de diciembre de 2.006.

3. Que en fecha 16 de abril de 2.007, la entidad bancaria Banfoandes aprobó el crédito hipotecario, mediante acta número GETS-211 (nomenclatura del banco) y les comunicó a la parte demandada que los vendedores debían estar pendientes a la presentación del documento por ante el Registro Inmobiliario de la ciudad de Mérida, para su firma y liquidación (pago a los vendedores), lo cual se realizó en la semana siguiente y los vendedores --parte demandante--, aún cuando les avisó la parte accionada, ellos no se presentaron para la liquidación del mismo y menos aún para la tradición de la propiedad.

4. Que la parte accionada asumió la pérdida económica por los gastos del registro y las solvencias, y a su vez volvieron a conversar con la ciudadana TZE SHANG CHEN SZETU, quien les manifestó que tuvieron inconvenientes con el traslado a la ciudad de Mérida, pero que volvieran a presentar el documento que ellos estarían allí.

5. Que nuevamente los accionados volvieron a gestionar sobre la concertación del crédito aprobado por la entidad bancaria Banfoandes y le procedieron a informar a la demandante TZE SHANG CHEN SZETU, la cual le manifestó que ella no podía trasladarse para los momentos y que si ellos le depositaban el pasaje e.i. pero a fin de año (diciembre 2.007).

6. Que la parte demandada nuevamente hizo los trámites con el banco referente al crédito aprobado y allí tuvieron que depositar tanto los montos que debían tener del titular del crédito, es decir, depositar en la cuenta del ciudadano E.M.M., la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.500,oo), cuenta del crédito habitacional número 0007-0011-80-0010087216, de la entidad bancaria Banfoandes, así como en la cuenta personal de la ciudadana TZE SHANG CHEN SZETU, un monto de dinero en efectivo de SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 760.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 760,oo), con movimiento bancario número 000000557 y sello húmedo de la oficina sucursal de Mérida, Estado Mérida, en fecha 19 de diciembre de 2.007, para los gastos del traslado.

7. Que nuevamente se depositó en la cuenta de ahorro número 007-0039-85-0010141693, cuyo titular es el apoderado judicial de Banfoandes, abogado Golcalves Pernía, un monto de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo), para los efectos de gastos administrativos de nueva redacción de documento de crédito, además de los derechos arancelarios del Registro Inmobiliario, pero nuevamente los vendedores no se presentaron.

8. Que ante tal situación, la parte accionada por la necesidad de obtener vivienda, volvieron a comunicarse con los vendedores y ellos manifestaron no haber podido trasladarse, razón por la cual procedieron a tramitar los documentos y nuevas solvencias de servicios, por ante la entidad bancaria Banfoandes para una nueva asignación del crédito habitacional aprobado.

9. Que posteriormente en fecha 6 de febrero de 2.008, se pagaron los derechos arancelarios por ante el Banco Del Sur, en la cuenta número 01570076963976100218, cuyo titular es el Registro Público del Municipio Libertador del Estado Mérida.

10. Que fue devuelto el crédito hipotecario para una nueva evaluación del mismo, y mediante acta número GETS-297, de fecha 23 de mayo de 2.008, nuevamente asignan crédito habitacional para la adquisición del apartamento objeto de esta demanda, al ciudadano ORANGEL E.B.B., y los vendedores manifestaron la imposibilidad de asistir a la firma.

11. Con base a tales señalamientos, es preciso indicar la falta de interés de los vendedores a cumplir con la obligación y se deja en entredicho la actuación de los abogados de la parte demandante, pues los mismos conocían de la venta desde el año 2.007 y no han manifestado alguna posibilidad de negociación amistosa y menos aún, la de presentarse en nombre de los vendedores para la tramitación de la venta y la liquidación del crédito.

12. Señaló su domicilio procesal.

    Al folio 35, se l.c. suscrita por el Juez y Secretaria Titular de este Tribunal, mediante la cual se dejó constancia que la parte demandada, ciudadano E.E.M.M., dio contestación a la demanda.

    Obra al folio 39, escrito de promoción de pruebas de la parte actora y consta al folio 41, escrito de promoción de pruebas de la parte demandada, siendo admitidas mediante auto dictado por este Juzgado que riela a los folios 75 y 76.

    Se infiere del folio 85 al 87, escrito de informes suscrito por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado en ejercicio E.J.C.P.; y del folio 89 al 93 escrito de informes suscrito por la representación judicial de la parte demandante, abogados en ejercicio E.A.M.M. y B.S.H..

    Este Tribunal para decidir, hace previamente las siguientes consideraciones:

    PARTE MOTIVA

THEMA DECIDENDUM: El juicio por resolución de contrato de opción compra venta fue interpuesto por los ciudadanos TZE SHANG CHEN de SZETU y KOCK YU SZETU CHEN, la primera de las nombradas actuando en su carácter de apoderada de los ciudadanos KOCK WING SZETU CHEN, LIE Y.S.C., LAUYING SZETU CHEN de CHENG, KOCK LUNG SZETU CHEN y SHUN Y.S.C., en su carácter de vendedores del inmueble objeto del juicio, en contra del ciudadano E.E.M.M., en su condición de comprador del inmueble.

Ahora bien, tanto los hechos narrados por la parte actora en el libelo de la demanda, como los señalados por la parte demandada en la contestación de la demanda, fueron debidamente especificados en la parte narrativa de este fallo.

Corresponde al Tribunal determinar; la procedencia o no de la acción incoada por resolución de contrato de opción compra venta. Así quedó trabajada la litis.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

La parte accionante promovió la siguiente prueba:

Valor y mérito jurídico del documento autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de Mérida, de fecha 20 de diciembre de 2.006, anotado bajo el número 18, Tomo 134 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

Consta del folio 17 al 20, copia simple del referido documento público mediante el cual la ciudadana TZE SHANG CHEN DE SZETU, en nombre y representación de parte de la sucesión indivisa SZETU, declaró que dio en opción a compra venta un inmueble (apartamento), ubicado en la Calle 36, Avenida G.P., Parroquia El Llano, Edificio Don Vincenzo, piso 4, signado con el número A-4, del Municipio Libertador del Estado Mérida –inmueble objeto del juicio--, al ciudadano E.E.M.M., por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,oo), recibiendo en dicho acto la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. F. 40.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000,oo), y, la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 60.000,oo), que es el saldo restante del pago total, serían pagados en el término de cuarenta (40) días, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra. Igualmente, en el indicado documento se estableció como cláusula penal que en caso que no se concretará la venta por parte de los vendedores, éstos deberán devolver lo adelantado CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. F. 40.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000,oo), más la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.000,oo), por gastos generados por el comprador; y, si el comprador E.E.M.M., no da cumplimiento al contrato de opción de compra venta, deberá resarcir a los vendedores, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. F. 10.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,oo), y además se comprometió a devolver inmediatamente el inmueble totalmente desocupado a los vendedores.

En tal sentido, este Tribunal, a dicha copia fotostática la tiene como fidedigna por no haber sido impugnada por el adversario, tal como lo señala el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, además se trata de un hecho admitido por la parte demandada, que no requiere de ser probado.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

La parte accionada promovió las siguientes pruebas:

1) Valor y mérito jurídico del escrito de contestación a la demanda, de las diligencias, actas y actos en todo y cuanto favorezca al demandado.

Este Tribunal mediante auto de fecha 8 de junio de 2.009, que riela a los folios 75 y 76, negó la admisión de la citada prueba.

2) Valor y mérito jurídico de dos (2) documentos de solicitud y análisis de crédito del Banco Banfoandes, de fechas 16 de abril de 2.007 y 23 de mayo de 2.008, con la finalidad de demostrar la aprobación del crédito para el pago de la opción de compra suscrita por la parte demandada.

Se infiere a los folios 42 y 43, original de documentos de consulta de solicitudes de créditos a nombre del cliente E.E.M.M., status crédito aprobada, ubicación en consulta jurídica, monto solicitado 60.000,oo; monto aprobado 55.500,oo, de fecha 16 de abril de 2.007 y solicitud de crédito de fecha 23 de mayo de 2.008, monto aprobado 56.700,oo y condición/motivos sin subsidio, tasa 9.31%, el cliente debe tener disponible cuenta para el momento de la liquidación Bs. 1.094,31; el cliente debe registrar el inmueble como vivienda principal ante el Seniat en un plazo no mayor a 90 días después de registrada la compra; ambos se encuentran firmados por firma ilegible y sellados por el Banco de Fomento Regional Los Andes C.A., Sucursal Mérida-Centro, Rif J-07000174-7.

Ahora bien, este Tribunal observa que los mencionados documentos no se encuentran suscritos por ninguna de las partes, sin embargo por tratarse de documentos privados se valoran en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fue desconocida su firma, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se dan por reconocidos dichos documentos privados en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil. No obstante, es de advertir que dichos documentos no son oponibles a la parte demandante por no haber emanado de ella.

3) Valor y mérito jurídico de tres (3) documentos privados de venta redactados en varias oportunidades por el Banco Banfoandes, los cuales se presentaron al Registro Inmobiliario, con el objeto de demostrar la intención de pago para materializar la compra, pero han quedado desiertos por la falta de presentación para la firma de los vendedores y retiro de los cheques de pago.

Del folio 44 al 63, se puede constatar la existencia de los mencionados documentos, mediante los cuales los ciudadanos TZE SHANG CHEN DE SZETU, LAUYING SZETU DE CHENG y KOCK LUNG SZETU CHEN, la primera de los nombrados actuando en nombre propio y en representación de los ciudadanos CHUN WAH CHENG, KOCK WING CHEN, LIE Y.S.C. y SHUN Y.S.C., dan en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a los ciudadanos E.E.M.M. y SULIN DEL VALLE WONG DE MUÑOZ, un inmueble que será destinado a vivienda principal, consistente en un apartamento distinguido con las siglas A-4, con número catastral 14-12-02-U-05-23-13-16, situado en el cuarto piso del Edificio denominado “Don Vincenzo”, Urbanización El Paraíso, Sector Glorias Patrias, en jurisdicción de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida.

Empero, constata el Tribunal que si bien es cierto que los referidos documentos tienen sello húmedo de la entidad bancaria Banfoandes firmados por el abogado YINIS M.G.V., y al presentarse un tercero en un proceso judicial, considera el Tribunal que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada debió promover como testigo a la persona que firmó los mencionados documentos, toda vez que es un documento privado emanado de tercero, que no es parte en el juicio, ni causante de las mismas, y el cual debió ser promovido mediante la prueba testifical, también es igualmente cierto que no se observa firma de ninguno de sus otorgantes, razón por la cual carecen de eficacia jurídica probatoria.

4) Valor y mérito jurídico de comunicación de fecha 24 de marzo de 2.009, emanada de la Sub-Gerencia del Banco Banfoandes.

Riela al folio 64, comunicación fechada en Mérida el día 24 de marzo de 2.009, emanada del Sub-Gerente del Banco Banfoandes Sucursal Mérida – Centro, dirigida al ciudadano E.E.M.M., en virtud de la cual se le indicó que con la finalidad de devolver expediente de crédito el cual ha sido aprobado en dos oportunidades cuyas fechas son 23 de marzo de 2.007 acta 211 y 23 de mayo de 2.008 acta 297, a efectos de que se sirvan actualizar documentación correspondiente para continuar con el proceso, dado a que en ambas oportunidades se entregó documento definitivo de venta y a la fecha no se ha podido llevar a cabo porque los vendedores no se han presentado, aunque certificaron su diligencia para conseguir la aprobación del crédito.

Este sentenciador observa que dicho documento privado no fue impugnado por la parte actora en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, ni fue desconocida su firma, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales se da por reconocido dicho documento privado en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil; sin embargo constató el Tribunal que en el documento fundamental de la demanda -- documento público autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de Mérida, de fecha 20 de diciembre de 2.006, anotado bajo el número 18, Tomo 134 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría--, se indicó lo siguiente:

Que la ciudadana TZE SHANG CHEN DE SZETU, en nombre y representación de parte de la sucesión indivisa SZETU, declaró que dio en opción a compra venta un inmueble (apartamento), ubicado en la Calle 36, Avenida G.P., Parroquia El Llano, Edificio Don Vincenzo, piso 4, signado con el número A-4, del Municipio Libertador del Estado Mérida –inmueble objeto del juicio--, al ciudadano E.E.M.M., por la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 100.000,oo), recibiendo en dicho acto la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. F. 40.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000,oo), y, la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 60.000,oo), que es el saldo restante del pago total, serían pagados en el término de cuarenta (40) días, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra.

Asimismo, en el señalado documento se estableció como cláusula penal que en caso que no se concretará la venta por parte de los vendedores, éstos deberán devolver lo adelantado CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. F. 40.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000,oo), más la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CUATRO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 4.000,oo), por gastos generados por el comprador; y, si el comprador E.E.M.M., no da cumplimiento al contrato de opción de compra venta, deberá resarcir a los vendedores, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. F. 10.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,oo), y además se comprometió a devolver inmediatamente el inmueble totalmente desocupado a los vendedores.

Con base a tal documento, este operador de justicia constata que dentro de las cláusulas del contrato de opción de compra venta, no se hizo referencia a ninguna tramitación de crédito alguno; y se estableció que el saldo restante del pago total de la venta del inmueble, serían pagados en el término de cuarenta (40) días, contados a partir de la firma del contrato de opción de compra, es decir, el día 20 de diciembre de 2.006, los cuales vencieron el día 4 de febrero de 2.007 –según lo indicado por la parte accionante.

5) Valor y mérito jurídico de documentos otorgados por el Samat, donde reposan recibos de caja y solvencias del inmueble objeto de la demanda, además de solvencias de Agua de Mérida, con la finalidad de demostrar la intención de la gestión para la compra del inmueble por la parte demandada.

Corre del folio 65 al 68, recibo de caja, registro, actualización y certificado de solvencia del inmueble objeto del juicio, expedidos por el Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Libertador del Estado Mérida, y al folio 69, solvencia otorgada por Aguas de Mérida C.A., de fecha 27 de junio de 2.008.

Tales instrumentales administrativas entran en la especialidad del documento administrativo, que lo configura como una tercera categoría de prueba documental. En efecto, esta especial clase de documento escrito, no puede asimilarse al documento público definido en el artículo 1.357 del Código Civil, pues no participa del carácter negocial que caracteriza a éste último. Sin embargo, su carácter de autentico deviene del hecho de ser una declaración emanada de un funcionario público, con las formalidades exigidas en el artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

Sin embargo, este Tribunal considera que dichas pruebas se tratan de documentos públicos administrativos que se valoran como tal, en ese orden de ideas, señala este Tribunal, que la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en reciente sentencia número 0499, de fecha 20 de marzo de 2.007, contenida en el expediente número AA60-S-2006-001870, con ponencia del Magistrado Dr. J.R.P., al valorar el documento público administrativo, señaló:

…Partiendo del contenido del acto en cuestión y del órgano del cual emanan, la Sala estima que tales documentos deben reputarse como documentos públicos administrativos, que gozan de una presunción de legitimidad, autenticidad y veracidad, desvirtuable mediante prueba en contrario.

La Sala Constitucional, al referirse a los documentos públicos administrativos en sentencia Nº 1307, de fecha 22 de mayo de 2003, expediente Nº 02-1728, ratificada en sentencia Nº 4992, de fecha 15 de diciembre de 2005, expediente Nº 05-0465, y que hizo suya esta Sala en sentencia Nº 1015 de fecha 13 de junio de 2006, señalo lo siguiente:

… El concepto de documento público administrativo ha sido tratado ampliamente por la jurisprudencia de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y de la Sala Político – Administrativo, y se fundamenta en que los actos escritos emanados de la Administración Publica gozan de una presunción de veracidad y legitimidad, lo que es característico de la autenticidad; formalmente para que un acto sea auténtico se requiere que esté firmado por el funcionario competente para otorgarlo, y que lleve el sello de la oficina que dirige …

Por su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia Nº 00209 de fecha 16 de mayo de 2003, señaló que:

… Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el articulo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario.

Por lo que, los indicados documentos se valoran como ciertos, por estar revestido del principio de ejecutividad y ejecutoriedad, por haber sido realizados por funcionarios competentes actuando en el ejercicio de sus funciones y por no existir en los autos prueba en contrario, además por no tratarse de una certificación de mera relación.

6) Valor y mérito jurídico de la fotocopia de la comunicación emitida por la Vicepresidencia de Créditos de Banfoandes, donde solicitan anexar una serie de documentos de los propietarios del inmueble para la gestión del crédito.

Al folio 70, consta en copia simple memorándum alfanumérico GCH-48/65/2007, de fecha 29 de junio de 2.007, remitido por Vicepresidencia de Créditos Hipotecarios para consultoría jurídica, a los fines de devolución de expediente crediticio del ciudadano MUÑOZ MONTERROZA E.E., portador de la cédula de identidad número 23.216.167, en ocasión a que según comunicación de fecha 10/05/207 fue devuelto para solicitar:

Documento de fecha 16 de marzo de 1.984, bajo el número 45, Tomo 2 Adicional, Protocolo Primero.

Documento de fecha 22 de octubre de 1.990, bajo el número 32, Tomo 7, Protocolo Primero.

Poder autenticado de fecha 28 de diciembre de 1.998, bajo el número 148, Tomo 7.

Poder autenticado de fecha 30 de noviembre de 2.005, bajo el número 15, Tomo 76.

Poder autenticado de fecha 22 de noviembre de 2.006, bajo el número 4, Tomo 68.

Poder autenticado de fecha 18 de diciembre de 2.006, bajo el número 60, Tomo 150.

Fotocopia de la cédula de identidad legible de todos los propietarios y coherederos del inmueble objeto de la garantía.

A la anterior copia fotostática simple, no se le asigna ningún tipo de valor probatorio, ya que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, señala que las copias fotostáticas producidas en juicio se reputaran fidedignas cuando se traten de documentos públicos o privados reconocidos expresa o tácitamente por la parte a la cual se oponen y no fueren impugnadas por el adversario, de ello se infiere que la copia fotostática del documento simplemente privado carece de todo valor probatorio y sólo sirve a su promovente como un principio de prueba a los fines de adminicularla con respecto a otro medio probatorio legal, pues tal como lo señala el DR. R.E.L.R., en su obra titulada “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Tomo III, Página 444 y siguientes: “...el artículo 429 se refiere a la impugnación y cotejo de las reproducciones de documentos públicos y privados reconocidos expresa o tácitamente, restando valor probatorio a los instrumentos privados producidos en copia fotostática simple...”. De igual manera ha sido doctrina sostenida por la extinta Corte Suprema de Justicia que las copias simples carecen de valor probatorio y así lo dejó establecido en la sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, cuando expresó: “... los documentos privados deben ser presentados en originales, no en copias fotostáticas. Debe recordarse que sólo pueden ser traídos a juicio documentos en copias fotostáticas, cuando se trate de instrumentos públicos, privados reconocidos o legalmente tenidos por reconocidos conforme a la permisión establecida en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. (...) es forzoso concluir para esta Sala que tales fotostáticos no pueden tener valor probatorio en este juicio...”. Por lo tanto, a la mencionada copia fotostática simple no se le otorga ningún valor probatorio.

7) Valor y mérito jurídico de los siguientes documentos, según la parte demandada se demuestra el pago de distintas cantidades de dinero, los cuales son los siguientes:

• Depósitos de dinero realizados a la parte demandante, a los fines de comprar el bien inmueble.

• Depósito donde se dejó constancia de los pagos realizados al abogado de Banfoandes, redactor del documento de venta, además del depósito realizado a la Oficina de Registro Inmobiliario, con la finalidad de demostrar la presentación del documento de venta y por ende la intención del cumplimiento para comprar el inmueble.

• Depósito del señor E.M., en virtud del cual se realizó pago al Banfoandes, a los fines del otorgamiento del crédito.

Se infiere del folio 71 al 74, varios depósitos bancarios efectuados en distintas entidades bancarias, vale decir, los siguientes:

1) Depósito bancario de fecha 19 de diciembre de 2.007, en la cuenta corriente número 0108-022-63-0100075652 del Banco Provincial, a nombre de la ciudadana TZE SHANG CHEN DE SZETU, por la cantidad de SETECIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 760.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 760,oo).

2) Depósito bancario de fecha 16 de junio de 2.006, en la cuenta corriente número 0108-022-63-0100075652 del Banco Provincial, a nombre de la ciudadana TZE SHANG CHEN DE SZETU, por la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 340.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 340,oo).

3) Depósito bancario de fecha 21 de diciembre de 2.006, en la cuenta de ahorro número 0108-0353-57-020025148 del Banco Provincial, a nombre de la ciudadana TZE SHANG CHEN DE SZETU, por la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 15.000,oo).

4) Depósito bancario de fecha 12 de noviembre de 2.007, en la cuenta número 0039-85-0010141693 del Banco Banfoandes, efectuado por el ciudadano E.M., a nombre del ciudadano J.G., por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 50,oo).

5) Depósito bancario de fecha 06 de febrero de 2.008, en la cuenta número 01570076963976100212 del Banco Del Sur, efectuado por el ciudadano Sulin Wong, a nombre del Registro Público, por la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE BOLÍVARES CON SESENTA CÉNTIMOS (Bs. 277,60).

6) Depósito bancario de fecha 12 de noviembre de 2.007, en la cuenta número 0011-80-0010087216 del Banco Banfoandes, efectuado por el ciudadano E.M., por la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 1.500,oo).

Sobre el particular antes señalado el Tribunal trae a colación la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de diciembre de 2.005, en la que se señala lo siguiente:

“…resulta necesario en primer termino conocer cual es la naturaleza de los depósitos bancarios y que tipo de prueba constituyen, pues dependiendo de esta calificación que se efectúe, sabremos que tratamiento deberá dar el jurisdicente a este tipo de pruebas y particularmente, que reglas deberán cumplirse en el establecimiento o incorporación de este tipo de pruebas al proceso (…).

Ahora bien, el Dr. Valmore A.A., en su libro Los Depósitos Bancarios, nos indica lo siguiente:

se entiende por depósito bancario, el acto por el cual una persona entrega a un banco una suma de dinero con la obligación para el banco de restituirla a la primera solicitud o en la fecha que se hubiere convenido

. (Valmore A.A., Los Depósitos Bancarios, Universidad Central de Venezuela, Sección de Publicaciones, Caracas 1955).

Las operaciones bancarias, no siempre se encuentran respaldadas por una sola figura jurídica, pues en reiterados casos convergen en una misma operación, distintas figuras jurídicas que se entrelazan unas a otras y así resulta, o nacen determinadas operaciones bajo la regulación de distintas figuras jurídicas.

En este sentido, el aludido autor en el trabajo antes citado, nos señala nuevamente lo siguiente:

…Si bien los actos bancarios por su naturaleza especial no presentan la configuración típica de los contratos tradicionales, se los asimilaba a ellos y así se aplicaban a estas operaciones bancarias las disposiciones sobre el mutuo, sobre el depósito o sobre el mandato (…) Esto explica que a una operación de banco sea necesario aplicar disposiciones referentes a diversos tipos de contrato. No se trata de dos operaciones distintas reguladas por sus respectivos modos contractuales, sino de una única operación que por su complejidad participa de las características de diversas categorías contractuales…

.

Tal es el caso de la operación de depósito bancario, en la cual emergen características propias de los contratos de mandato, depósito y prestación de servicio. En efecto, no cabe duda, que la banca privada presta un servicio a sus clientes, de ahí que nace entre el banco y la persona que apertura una cuenta, por ejemplo, un contrato de servicio, donde a su vez, se materializará la figura del mandato, por cuanto el cliente bien sea cuenta ahorrista o cuentacorrentista, por ejemplo, le permite al banco como mandatario, recibir en su nombre determinados bienes, títulos valores, moneda, cantidades de dinero, etc. (…).

Por ello, cuando las entidades bancarias reciben el dinero de terceras personas, para ser depositado en una determinada cuenta, el banco no actúa en nombre propio, lo recibe en nombre de su cliente, vale decir mandante y, la planilla de depósito bancario, por consiguiente, no puede considerarse como un documento emanado propiamente de un tercero, sino que representa un documento que certifica un tercero y que en su formación han intervenido dos personas, por un lado el banco que certifica la operación y recibe el dinero como (mandatario), en nombre del titular de la cuenta (mandante) y el depositante quien puede ser un tercero, o el mismo titular de la cuenta. En este orden de ideas, debe tenerse en especial consideración, y así lo ha sostenido el Tribunal Supremo de Justicia que, en dichos depósitos bancarios y considerando que en esta operación bancaria media también la figura del mandato, y la de prestación de un servicio, donde el banco actúa como mandatario e intermediador del titular de la cuenta con terceros, no podría considerarse en este caso los depósitos bancarios como un documento emanado de un tercero.

En efecto, como consecuencia de esta relación de mandato e intermediación por la prestación de un servicio, el dinero al ingresar en la cuenta es recibido por el propio titular de la cuenta, no por el banco.

Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1.383, que textualmente dispone lo siguiente:

Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal

.

El Dr. J.E.C.R., expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…

. (Jesús E.C.R., Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pág. 92).

Por otro lado, en un valioso trabajo contenido en la revista de derecho probatorio dirigida por el Dr. J.E.C., elaborado por la Dra. M.L.T.R., se sostiene igualmente que las planillas de depósitos bancarios constituyen documentos asimilables a las tarjas, y en ese sentido se puntualiza lo siguiente:

…Hoy día hay una serie de documentos escritos o impresos que pueden asimilarse a las tarjas, tales como los vouchers de las tarjetas de crédito, las planillas de depósito de los bancos y por qué no incluir aquí, las notas de consumo de servicios públicos. En el caso de los documentos escritos tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de estos instrumentos es la coincidencia, lo cual se evidencia del artículo 1383 del CC,. Anteriormente transcrito; de acuerdo con él, para que las tarjas hagan fe entre las partes, es requisito indispensable que éstas se correspondan entre sí, no siendo importante, y hasta irrelevante, la firma de los ejemplares

…

En orden a lo anteriormente expuesto, este Tribunal le asigna a los referidos depósitos que corren insertos del folio 71 al 74, el valor probatorio que se desprende del artículo 1.383 del Código Civil.

CON RELACIÓN AL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA: El contrato de opción de compra es un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, pero actualmente por su gran importancia se encuentra regulado en el artículo 23 de la Ley de Protección al Deudor Hipotecario, sin embargo, dada la vigencia que posee dentro de nuestro ordenamiento jurídico, tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, lo ubican dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil, según el cual “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, ya que las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones generalmente impuestas por el legislador.

Para determinar la existencia del referido contrato de opción de compra y para que tenga validez en el mundo jurídico, es necesaria la concurrencia de tres elementos esenciales:

• El consentimiento de las partes: Es el acuerdo de voluntades no se manifiesta concomitantemente sino que una de las partes dirige una oferta y el destinatario de la oferta la examina y después de examinarla la puede rechazar o aceptar, si la acepta el consentimiento es perfecto y el contrato queda formalizado; el ofrecimiento no necesariamente se dirige a una persona determinada, se puede hacer al público y cualquier persona puede aceptarlo, la aceptación tiene un carácter individual y se puede hacer de cualquier forma si se tratare de un contrato consensual.

• Que el objeto pueda ser materia de contratos: Este debe ser posible, lícito, determinado o determinable, en tal sentido las cosas futuras no pueden ser objeto de contratos.

• Causa Lícita: En tal sentido la obligación fundada sin causa o fundada en una causa falsa o ilícita no tiene ningún efecto. El contrato es válido aunque la causa no se exprese, esta se presume que existe mientras no se demuestre lo contrario.

En tal sentido, podemos decir que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley.

De esto se desprende, que la ausencia de uno de estos elementos hace que el contrato sea inexistente, es decir, viciado de nulidad absoluta. Al analizar, el contrato de opción de compra se puede constar que esos tres requisitos se cumplieron a cabalidad y que efectivamente se trata de un contrato.

En el caso estudiado nos encontramos en presencia de un negocio jurídico bilateral que no se encuentra expresamente regulado por nuestro Código Civil, como lo es, el contrato de opción de compra - venta, sin embargo, dada la vigencia que posee actualmente dentro de nuestro ordenamiento jurídico, algún sector de la doctrina nacional lo ha denominado y estudiado como un contrato preliminar ó preparatorio de compra-venta, en virtud del cual, las partes contratantes asumen recíprocas obligaciones, no obstante, inevitablemente se le ha ubicado dentro del concepto de contrato establecido en el artículo 1.133 del Código Civil.

Al respecto, el autor N.V.R., en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar. La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de N.V.R.).

Asimismo, Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

Igualmente, se observa que la acción intentada en el caso aquí a.e.l.r. de contrato de opción compra venta, y nuestra jurisprudencia ha establecido que: “La esencia del contrato de opción radica en la facultad que un contratante concede a otro de modo exclusivo para que dentro de cierto plazo decida, sin otra condición que su propio pensar, si quiere o no consumar el convenio concertado en la forma y condiciones estipuladas”. Dicha acción se encuentra regulada en el artículo 1.167 eiusdem, que dispone:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

La referida norma consagra las acciones de cumplimiento o de resolución del contrato bilateral, presupone en razón del mencionado principio de buena fe, que la parte que exige el cumplimiento de la resolución ha cumplido o ha dado muestras de cumplir las obligaciones que a su vez ha asumido en el contrato. Ha establecido, nuestro m.T. en numerosos fallos que no puede reclamar judicialmente el cumplimiento o la rescisión de un contrato bilateral, quien no ha dado muestras de querer cumplir, aunque sea parcialmente, su obligación en el mismo contrato; criterio éste que se fundamenta en el principio de buena fe y de honestidad que debe marcar las relaciones entre las personas.

Por otra parte, en el contrato de opción de compra, el consentimiento existe desde el momento en que las voluntades de las partes (ofertante y oferente) concurren, y para ello es necesario que ambas partes tengan conocimiento de sus recíprocas voluntades, así mismo, es necesario el mutuo consentimiento de dichas voluntades, lo que supone que el oferente deba conocer la voluntad de aceptación del ofertante, es allí entonces cuando las voluntades se integran y es cuando puede decirse que existe el contrato.

Por otra parte, el artículo 1.160 del Código Civil, establece lo siguiente:

Artículo 1.160. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos según la equidad, el uso o la ley

.

El artículo anterior, dispone que los contratos deben cumplirse de buena fe. Este principio establece en los contratos un modo general de cumplimiento, tanto en los casos en que se trate de estipulaciones u obligaciones expresas como cuando se trate de estipulaciones u obligaciones tácitas.

Ahora bien, las partes contratantes pueden establecer de manera recíproca y voluntaria las cláusulas o condiciones por las cuales van a regirse, y este cumplimiento es la consecuencia más importante, ya que se extiende no solo al análisis de la fuerza obligatoria que poseen, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación.

Asimismo, la “Acción Resolutoria” presupone un incumplimiento del deudor, vale decir, cuando el deudor no pone la conducta debida tal como ella estaba pactada y que resulte imputable a ese deudor. Nuestra jurisprudencia de instancia ha venido expresando en forma reiterada, cuales son los requisitos para la procedencia de la acción resolutoria, al señalar:

…la acción resolutoria exige como requisitos de procedencia: A) La Bilateralidad del Contrato; B) El incumplimiento definitivo del contrato; C) el incumplimiento culpable imputable al deudor; D) Que el Demandante hubiese cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y E) La intervención Judicial…

(Juzgado Superior Sexto en lo Civil y Mercantil del Área Metropolitana de Caracas. Sentencia del 14 de Agosto de 1.997, Autocamiones CORSA contra FIAT Automóviles de Venezuela C.A.)

Ahora bien, este operador de justicia observa de las actas procesales, que se inició esta causa por demanda de resolución de contrato de opción compra venta, incoada por los ciudadanos TZE SHANG CHEN de SZETU y KOCK YU SZETU CHEN, la primera de las nombradas actuando en su carácter de apoderada de los ciudadanos KOCK WING SZETU CHEN, LIE Y.S.C., LAUYING SZETU CHEN de CHENG, KOCK LUNG SZETU CHEN y SHUN Y.S.C., aduciendo que según documento autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de Mérida, Estado Mérida, de fecha 20 de diciembre de 2.006, anotado bajo el número 18, Tomo 134 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina notarial, celebró contrato de opción a compra con el ciudadano E.E.M.M., sobre un apartamento ubicado en la Calle 36, Avenida G.P., Parroquia El Llano, Edificio Don Vincenzo, piso 4, signado con el número A-4 del Municipio Libertador del Estado Mérida, estableciéndose como precio la cantidad de “CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,oo), recibiendo en este acto la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), en efectivo; y los SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,oo), que es el restante del pago total, será pagado en el término de cuarenta (40) días a partir de la presente fecha, tal y como fue convenido entre las partes”; y del texto del mencionado documento no se observa que las partes hayan establecido que el saldo deudor se debía pagar a través de la obtención de un crédito por la Ley de Política Habitacional.

Por su parte, el demandado E.E.M.M., señaló que es cierto que en fecha 20 de diciembre del año 2.006, suscribió por ante la Notaría Pública Tercera de Mérida, bajo el número 18, Tomo 34, un contrato de opción de compra venta, siendo un hecho admitido, y de acuerdo con el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, para que un hecho pueda ser relevado de prueba, “...la parte deberá expresar si conviene en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad, a fin de que el Juez pueda fijar con precisión los hechos en que estén de acuerdo, los cuales no serán objeto de prueba...”, razón por la cual dicho alegato no es objeto de prueba. No obstante, el accionado indicó que gestionó en distintas oportunidades un crédito hipotecario a los fines de comprar el inmueble objeto del juicio.

De tal modo, que del texto del contrato de opción de compra venta de fecha 20 de diciembre de 2.006, se conlleva a determinar que las partes establecieron como término para la celebración de la venta, un período de cuarenta (40) días siguiente a la firma del mencionado contrato, lo que lleva a precisar que transcurrido el término, sin que la venta fuese llevada a efecto, tal obligación de celebrarla se extinguía, de igual manera, la parte accionante señaló que el término a que a que se refiere el contrato celebrado, expiró el día 4 de febrero de 2.007.

En tal sentido, es oportuno puntualizar que la obligación convenida en el contrato, es una obligación sometida a un término extintivo, entendido éste como el cual, una vez transcurrido, origina la extinción de la obligación no pudiendo exigírsele al deudor el cumplimiento de prestaciones posteriores a su vencimiento.

Siendo ello así, este sentenciador considera traer a colación el artículo 1.211 del Código Civil, que establece lo siguiente:

El término estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.

En el caso bajo análisis, es criterio de quien suscribe esta decisión, que la parte demandada, tenía la carga de realizar todas las gestiones destinadas a concretar la celebración de la venta, antes de la expiración de los cuarenta (40) días concedido a tales efectos, ya que, de lo contrario la obligación de celebrarla debe considerarse extinguida.

Con base a tal circunstancia, se pone en evidencia la falta de diligencia de la parte demandada en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, o lo que es lo mismo, tal actitud se traduce en una conducta negligente en el cumplimiento de las obligaciones inherentes al contrato, lo que trajo como consecuencia, irremediablemente, que no se verificara la venta definitiva del inmueble objeto de la litis dentro del plazo estipulado.

Considerando lo anteriormente expuesto, establece el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:

Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino de mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.

Por su parte el artículo 1.160 eiusdem, es del tenor siguiente:

Los contratos debe ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.

Por otra parte, se evidencia del contrato de opción de compra-venta, que la cláusula penal establece:

CLÁUSULA PENAL: En caso que no se concrete la venta por parte de los vendedores, éstos deberán devolver lo adelantado CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), más CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,oo), por gastos generados al comprador. Si el comprador E.E.M.M., no da cumplimiento a este contrato de opción a compra – venta, deberá resarcir a los vendedores, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), y además se compromete a devolver inmediatamente el inmueble totalmente desocupado a los vendedores.

En tal sentido, es de destacar que las cláusulas penales han sido conceptualizadas como una garantía y a la vez como una justa indemnización por los daños y perjuicios producidos como consecuencia del incumplimiento contractual, de tal manera que las mismas tienen por objeto prever el fiel cumplimiento de las obligaciones que contraen ambas partes para la realización efectiva de dicho contrato, de manera tal, que cualquiera de las partes que incumpla con la obligación el dinero expresado como arras quedará a favor de la parte que no dio motivo para que el contrato no se llevará a efecto.

Ahora bien, este sentenciador observa que la parte actora solicitó en el petitorio de la demanda se diera por resuelto el contrato de opción de compra venta, sobre el inmueble consistente en un apartamento ubicado en la Calle 36, Avenida G.P., Parroquia El Llano, Edificio Don Vincenzo, piso 4, signado con el número A-4 del Municipio Libertador del Estado Mérida, y a entregarlo completamente desocupado, conforme a lo establecido en la cláusula penal del referido contrato, no obstante, la parte accionante no solicitó el resarcimiento de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 10.000,oo) por falta de cumplimiento del ciudadano E.E.M.M., para que se perfeccionara el contrato de opción de compra venta, razón por la cual este Tribunal no puede tomar en cuenta tal resarcimiento, ya que de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este operador de justicia debe decidir conforme a lo solicitado en el petitorio de la demanda.

En conclusión, en virtud de la actitud asumida por parte del futuro comprador en cuanto al incumplimiento de sus obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta de fecha 20 de diciembre de 2.006, todo ello de acuerdo a las pruebas contentivas en el presente expediente, concluye este jurisdicente que la presente acción debe prosperar. Y así debe decidirse.

PART E DISPOSITIVA

En mérito a las consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, procediendo en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

Con lugar la demanda por resolución de contrato opción de compra venta, interpuesta por los ciudadanos TZE SHANG CHEN de SZETU y KOCK YU SZETU CHEN, la primera de las nombradas actuando en su carácter de apoderada de los ciudadanos KOCK WING SZETU CHEN, LIE Y.S.C., LAUYING SZETU CHEN de CHENG, KOCK LUNG SZETU CHEN y SHUN Y.S.C., en contra del ciudadano E.E.M.M..

Como consecuencia del anterior pronunciamiento, se ordena al ciudadano E.E.M.M., hacer la entrega inmediata del inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Calle 36, Avenida G.P., Parroquia El Llano, Edificio Don Vincenzo, piso 4, signado con el número A-4 del Municipio Libertador del Estado Mérida, el cual tiene una superficie aproximada de CIENTO DIEZ METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y TRES DECÍMETROS CUADRADOS (110,83 Mts2), y consta de un recibo comedor, cuatro (4) habitaciones, tres (3) baños, cocina, lavadero y balcón, no dispone de estacionamiento para vehículo, y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORESTE: En parte con la fachada noreste interna, y en parte con escaleras y pasillo de circulación del edificio; SUROESTE: Con la fachada suroeste del edificio; SURESTE: Con la fachada sureste del edificio; y, NORESTE: En parte con el pasillo de circulación, en parte con el apartamento B-4; y en parte con la fachada noreste interna del edificio.

Se da por resuelto el contrato de opción de compra-venta celebrado entre la ciudadana TZE SHANG CHEN DE SZETU, en nombre y representación de parte de la sucesión indivisa SZETU, y el ciudadano E.E.M.M., mediante documento debidamente autenticado por ante la Oficina Notarial Tercera de Mérida, Estado Mérida, de fecha 20 de diciembre de 2.006, anotado bajo el número 18, Tomo 134 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha oficina notarial.

En consecuencia, se ordena a la parte demandante devolver a la parte demandada la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,oo), equivalentes según la reconversión monetaria en la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 40.000,oo), suma ésta entregada a la firma de la celebración del contrato de opción de compra-venta.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la decisión sale fuera del lapso legal, se acuerda la notificación de las partes, para evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso de las partes, previstos en el encabezamiento y numeral 1º del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes prevista en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, con el entendido que en el día de despacho siguiente a aquél en que conste en los autos la última notificación, comenzará a contarse el lapso de apelación a que se contrae el artículo 290 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual debe seguirse la forma prevista en los artículos 187, 292, 294, 297 y 298 eiusdem. Líbrense las correspondientes boletas de notificación.

NOTIFÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA. Mérida quince de julio de dos mil diez.

EL JUEZ TITULAR,

A.C.Z.

LA SECRETARIA TITULAR,

S.Q.Q.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las tres de la tarde. Conste.

LA SECRETARIA TITULAR,

S.Q.Q.

Exp. Nº 9800.

ACZ/SQQ/ymr.