Decisión nº 1 de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil de Merida (Extensión Mérida), de 26 de Febrero de 2010

Fecha de Resolución26 de Febrero de 2010
EmisorJuzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil
PonenteJuan Carlos Guevara
ProcedimientoNulidad De Contrato De Arrendamiento

Exp. 20.522

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL ESTADO MÉRIDA

199° y 150°

DEMANDANTE: ROJAS VENEGAS A.L. y UZCATEGUI DE SOSA MARISOL.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: P.I.G..

DEMANDADO: EMPRESA C.B.A. C.A.

APODERADO JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA: O.R.S..

DEMANDADO: CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES.

APODERADO JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA: A.S.S..

MOTIVO: NULIDAD DE ARRENDAMIENTO.

PARTE NARRATIVA

I

El presente juicio le correspondió a este Juzgado en virtud de la declinatoria de competencia por la cuantía de la reconvención surgida en el proceso, procedente del JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS LIBERTADOR Y S.M.D. LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, quien por auto de fecha 27 de abril del 2004, (folio 53), le dio entrada y admitió la referida demanda de Nulidad de Arrendamiento, por no ser contraria a la Ley, a las buenas costumbres y al orden público, ordenando librar boleta de citación a la parte demandada, para que compareciera dentro de los VEINTE DÍAS DE DESPACHO siguientes, a que constara de autos su citación a los fines que diera formal contestación a la demanda, incoada por el Abogado P.I.G., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 5.299, en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas A.L.R.V. y de M.U.D.S., titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 681.762 y V- 9.170.165, por NULIDAD DE ARRENDAMIENTO, contra el CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES, por el Presidente E.R., en su condición de arrendadora, y a la empresa “C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA”, en su condición de arrendataria.

Al folio 55, obran recaudos de citación de la parte co-demandada de autos en la persona del ciudadano A.J.S., en su carácter de Representante Legal de la empresa SUAREZ BIENES & RAICES COMPAÑÍA ANÓNIMA.

Al folio 57, obran recaudos de citación sin firmar de la ciudadana A.C.B.R., ordenándose librar la citación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, trasladándose la secretaria como consta de la nota de secretaría de fecha 07 de mayo del 2004, (folio 60).

Al folio 61, obra escrito de contestación de la demanda de la parte co-demandada ciudadano A.J.S., en su carácter de Representante Legal de la empresa SUAREZ BIENES & RAICES COMPAÑÍA ANÓNIMA.

Al folio 65, obra escrito de contestación a la demanda y de reconvención, suscrito por el abogado en ejercicio O.R.S., en su carácter de apoderado judicial de “C.B.A.B. C.A.”

Recibido por este Tribunal por auto de fecha 16 de Junio del 2004, ordenando notificar a las partes, (folio 80), declarando IMPROCEDENTE LA RECONVENCIÓN propuesta por la parte co-demandada C.B.A., contra la parte co-demandada de autos CONDOMINIO DE RESIDENCIAS LOS SAUCES, por ser litisconsorcios pasivos, ADMITIÉNDOSE LA RECONVENCIÓN contra la parte actora ciudadanas A.L.R.V. y M.C.U.D.S., por auto de fecha 16 de agosto del 2004, emplazando a la parte demandante-reconvenida de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, en el quinto día de despacho siguiente, para que la parte actora diera formal contestación a la reconvención, (folio 92), hecho lo cual se verificó en fecha 24 de agosto del 2004, consta a los (folios 94 al 101).

Al folio 107, obra diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte co-demandada, Abogado O.R.S., consignando escrito de promoción de pruebas.

Al folio 109, obra diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte demandante, Abogado P.I., consignando escrito de promoción de pruebas.

Al folio 235, se dicto auto de fecha 11 de Febrero del 2005, fijándose la causa para informes.

Al folio 307, obra diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, consignando escrito de informes.

Al folio 320, obra diligencia de la parte co-demandada, ciudadana M.T.V.L., en su carácter de Presidenta del CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES, consignando escrito de informes.

Al folio 324, obra diligencia suscrita por el co-apoderado judicial de la parte co-demandada, abogado O.R.S., consignando escrito de informes.

Al folio 335, por auto se dejó constancia que siendo el día fijado para que las partes presentaran por escrito sus observaciones a los informes, no se presentó ni la parte demandante ni la parte demandada, a consignar escrito alguno, entrando en consecuencia en términos para decidir.

Al folio 336, obra auto de abocamiento del Juez Titular de este Tribunal Abogado J.C.G.. Siendo este en resumen el historial de la presente causa, el Tribunal para resolver observa:

PARTE MOTIVA

I

La presente controversia quedó planteada por el apoderado judicial de la parte demandante, en los siguientes términos:

 Que su poderdante A.L.R.V., es propietaria del apartamento identificado con el No. 45, del “EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES”, nivel cuatro (4), ubicado en la “Urbanización la Magdalena”, calle 3, en jurisdicción de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del estado Mérida, el cual tiene un área aproximada de sesenta y ocho metros cuadrados con cincuenta y tres decímetros cuadrados (68,53 mts), con un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo, de 1.9066 por ciento sobre las cosas y cargas comunes, de conformidad al documento de condominio, el cual esta Registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, bajo el No. 2, Protocolo Primero, Tomo Sexto adicional, en fecha 23 de junio de 1.981, y los linderos del referido apartamento son: NORTE: Apartamento No. 47 y en parte con el patio de ventilación de luz; SUR: En parte, con la caja de ascensores y en parte con el apartamento No. 43; ESTE: Con la fachada posterior del edificio; OESTE: Con el patio de circulación central; por encima: con el apartamento No. 55 y por debajo: Apartamento No. 35, y lo adquirió su representada según documento registrado en la referida oficina de registro Subalterno del distrito Libertador del Estado Mérida, bajo el No. 47, Tomo 49, Protocolo Primero, en fecha 01 de septiembre de 1.995.

 Que su poderdante M.C.U.D.S., es co-propietaria del apartamento identificado con el No. 51, del “EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES”, nivel quinto (5), ubicado en la “Urbanización la Magdalena”, calle 3, en jurisdicción de la Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, el cual tiene un área aproximada de noventa y un metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (91,10 mts2), con un porcentaje inseparable de la propiedad del “EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES”, el cual esta registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, bajo el No. 2, Protocolo Primero, Tomo Sexto adicional, en fecha 23 de junio de 1.981, y los linderos del referido apartamento son: NORTE: En parte con el apartamento No. 53, por encima: con el apartamento No. PH-1 y por debajo: con el apartamento No. 41, y lo adquirió según documento registrado en la referida Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Libertador del Estado Mérida, bajo el No. 15, Protocolo Primero, Tomo Sexto, en fecha 31 de enero de 2003.

 Que según el documento autenticado de condominio, la Junta de Condominio representada en ese acto por su Presidente Ingeniero E.R., venezolano, mayor de edad, divorciado, titular de la cédula de identidad No. V-2.457.469, quien expreso que actuaba para el acto según acta No. 43, de fecha 06 de Marzo de 1999, dando en arrendamiento un inmueble consistente en un “SALÓN DE USOS MULTIPLES” (que por supuesto es un bien común de todos los co-propietarios del edificio Residencias Los Sauces) a la empresa “C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA”, denominándose en dicho documento la Junta de Condominio de Residencias Los Sauces, como Arrendadora y la señalada empresa “C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA”, como la Arrendataria.

 Que es totalmente incierto y por lo tanto falso, que en el acta No. 43, de fecha 06 de Marzo de 1999, se haya autorizado al ciudadano E.R., o se le haya autorizado para dar en arrendamiento inmueble alguno, y menos aún se haya convenido en cambiar o destinar para “uso comercial”, el salón destinado como “Salón de Usos Múltiples”, o de reuniones de dicho Edificio, salón éste que al no haber cambiado su uso por la UNANIMIDAD DE SUS PROPIETARIOS, tal como lo exige la Ley de propiedad Horizontal, y que dicho arrendamiento es NULO de pleno derecho, a tenor de lo establecido en el artículo 31 de la Ley de propiedad Horizontal, al ser privados de los derechos de uso y disfrute de dicho salón de Reuniones, por lo que demanda por NULIDAD DE ARRENDAMIENTO, 1) al CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES, quien estuvo representado en el momento del otorgamiento, por el Presidente de la Junta de Condominio y 2) a la empresa “C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA”, domiciliada en esta ciudad de Mérida, registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el No. 68, Tomo A-8, en fecha 04 de mayo de 1.999, en su condición de ARRENDATARIA del Salón de reuniones o Salón de Usos Múltiples, para que convengan o así lo decida el Tribunal, en primero: que es nulo de pleno derecho el arrendamiento celebrado entre ellos, el cual se contrae a documento autenticado por ante la Oficina Notarial Segunda de Mérida, en fecha veintiséis (26) de agosto de 1999, bajo el No. 40, Tomo 47 de los Libros respectivos y como consecuencia se le haga entrega inmediata a la ADMINISTRADORA DEL CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES, a los fines indicados en el literal “a” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal; segundo: en pagar las costas procesales.

 Que estima la demanda en la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 3.000.000,00), y fundamenta la demanda en el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal.

II

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA POR LA PARTE CO-DEMANDADADA CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES (FOLIOS 61 y 62):

 Que es cierto que según documento autenticado por ante la Oficina Notarial Segunda de Mérida, en fecha veintiséis (26) de agosto de 1999, bajo el No. 40, Tomo 47, la Junta de Condominio de RESIDENCIAS LOS SAUCES, representada para tal acto, por el ciudadano E.R., en su condición de Presidente, del referido Condominio, le dio en arrendamiento a la empresa C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA, registrada por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida, bajo el No. 68, Tomo A-8, en fecha 04 de mayo de 1.999, el local comercial ubicado en la Planta baja de la Residencias Los Sauces, del Paseo Las Ferias, Municipio El Llano del Distrito Libertador del estado Mérida, dicho local anteriormente funcionaba como salón de reuniones de los co-propietarios y el cual fue cambiado para su uso, y ese cambio consta en el acta No. 34, de fecha 17 de Febrero de 1997, asentada en el Libro de Actas de la Junta Directiva del Condominio de Residencias Los Sauces.

III

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA POR LA PARTE CO-DEMANDADADA C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA (FOLIOS 65 al 73):

 Que rechaza niega y contradice tanto los hechos expuestos en el libelo de demanda, como el fundamento del derecho de la parte actora, por ser falso de absoluta falsedad, que los supuestos actos hayan ocurrido del modo que interpreta y que la norma prohibitiva tenga alguna aplicación al caso de autos.

 Que niega por falso y abusivo que las codemandantes asuman una actitud de ser victimas de un hecho que supuestamente haya violentado su derecho de uso y disfrute de dicho salón de Reuniones, cuando ellas mismas además de conocer al detalle las circunstancias que mediaron para arrendar, participaron, que la co-demandante A.L.R.V., es autora y propulsora en razón de que fue ella quien se encargó de consultar la pluralidad de condóminos y conseguir de manera reiterada su aceptación de arrendar el salón de usos múltiples, y por su parte M.C.U.D.S., quien hasta la fecha (Noviembre del 2003), fue administradora de la Junta de condominio del Conjunto Residencial Los Sauces, fue quien mantuvo tal relación, fungiendo como representante de la arrendadora, y conoce perfectamente que tal uso y disfrute no se materializó jamás, por lo que el Condominio de las Residencias que administró, en búsqueda de algún ingreso que permitiera cubrir las necesidades optó por conseguir aquella renta del local, todo lo cual deja en evidencia que es falso que hayan sido privados de tal uso y disfrute, por lo que el uso del salón continúa siendo el establecido en el Documento de Condominio, y la regulación del uso local de Usos Múltiples se encuentra estipulado en el Reglamento de Condominio, cláusula séptima, atribuyendo a la JUNTA DE CONDOMINIO LA VOLUNTAD O LA POTESTAD DE LA REGLAMENTACIÓN DEL SALÓN DE USOS MÚLTIPLES.

 Que en actas contentivas de las consultas y de las asambleas consta (específicamente Actas N° 34, 39, 43, 44, 45 46, 47) que la co-demandante A.L.R.V., autorizó en el acta N° 34, la consulta a la pluralidad de condóminos y gestionó hasta la fecha de la entrega de su mandato, en fecha 29 de agosto de 1998, la aceptación de arrendar el salón de usos múltiples a cualquier arrendatario, incluyendo aviso en prensa para que fuera arrendado.

 Que el documento de condominio y el Reglamento regulan el destino ordinario fijado por los condueños y que permiten el arrendamiento sobre este local, que señalar una disposición prohibitiva para los registradores, Notarios y Jueces, cuya interpretación legal sólo es que éstos se abstengan de dar curso a documentos relativos a negociaciones que afecten las áreas comunes de los edificios a ser vendidos en propiedad Horizontal, señaladas en el documento de condominio, como causa efectiva y aplicable al contrato de arrendamiento, es a todas luces descabellado.

 Que por todas las consideraciones y sin que exista ningún fundamento legal respecto de la Nulidad del contrato de Arrendamiento, resulta conclusivo debido a dos circunstancias a saber: a) que es falso que el contrato se anulo de pleno derecho, ya que los supuestos de hecho que configuran su existencia, no son contrarios a derecho, y están permitidos en el plano contractual y legal, tanto en la Ley como en el Reglamento de Condominio, y el Libro de Actas de Condominio de las Residencias Los Sauces, b) que las demandantes, conformaron la voluntad social del condominio, para celebrar contratos de arrendamiento sobre el salón de usos múltiples, lo que trae como consecuencia que habiendo participado como entes activos generadores de la conducta contractual, mal pudieran tener interés actual no prejuiciado, para demandar, ya que en el procedimiento que conforma el expediente alegan su propia torpeza, que conforme a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechaza la estimación de la demanda, por ser contraria a la pretensión ya que no persigue una reparación pecuniaria, sino el reconocimiento de una acción.

DE LA RECONVENCIÓN POR FRAUDE PROCESAL

 Que conforme a lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, demanda por fraude y colusión procesal, ya que la co-demandante A.L.R.V., es autora y propulsora de la voluntad contractual expresada en el Contrato de Arrendamiento cuya nulidad solicita, en razón de que fue ésta la que se encargó de consultar la pluralidad de condomines y conseguir de manera reiterada su aceptación de arrendar el salón de usos múltiples a cualquier arrendatario, en su condición de SECRETARIA DE LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES.

 Que por su parte M.C.U.D.S., quien hasta la fecha (noviembre 2003) fue administradora de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES, fungiendo como representante de la Arrendadora, y tal circunstancia hace que conozca con exactitud que es cierto la existencia del derecho de uso y disfrute, y que tal derecho no se materializó, por lo que el condominio que administró, en búsqueda de algún ingreso que permitiera cubrir las necesidades optó pro conseguir aquella renta del local dado en Arrendamiento, concluyéndose que las mismas co-demandantes se privaron del derecho de uso y disfrute de dicho salón de Reuniones, la primera es partícipe del acto pluralista que conformó la voluntad contractual por el PRESIDENTE DE LA JUNTA DE CONDOMINIO, y la segunda convalidó la existencia del contrato, en su condición de Administradora.

 Que las co-demandantes al autorizar varios contratos de arrendamiento con anterioridad, la celera contestación de la demanda del representante legal de la empresa Administradora del Condominio de la Residencias Los Sauces, así como de las cartas que le remitiera la Junta de Condominio a su representada donde le participaban la no renovación del Contrato, y la negativa a recibirle los cánones de arrendamiento, con la respuesta de que se comunicara con el Dr. P.I. quien era el abogado que llevaba el caso, tipifica el medio comisivo para imputar un concurso ideal de delitos, que el fraude procesal involucra un fraude a la Ley, ya que se utiliza ésta como artificio, dando apariencia de legalidad a las maquinaciones, todo lo cual hace procedente conforme a lo previsto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, la reconvención por FRAUDE PROCESAL, a las demandantes A.L.R.V. y M.C.U.D.S., y al Condómino de RESIDENCIAS LOS SAUCES, representada por su Administrador A.S., para que convengan en la nulidad del procedimiento incoado en contra de su empresa, ya que se trata de un concierto de voluntades para cercenarle el derecho a la prórroga legal.

 Que estima la reconvención en la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), que la presente acción sea admitida, sustanciada y declarada con lugar conforme a derecho. (Subrayado del Juez).

IV

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN (FOLIOS 95 al 101):

 Que es falso y totalmente incierto que sus poderdantes hayan sido actoras y propulsoras para la celebración de un contrato de arrendamiento, que rechaza que la junta de condominio tenga la “volunta o la potestad”, con fundamento a la Reglamentación del salón de usos múltiples, de cambiarle el uso o el destino del mismo, por cuanto la forma de modificar el documento de condominio, esta expresamente señalado en el artículo 29 de la Ley de Propiedad Horizontal.

 Que no es cierto que se haya autorizado el arrendamiento del local de usos múltiples del condominio y que esa autorización conste en actas números: 34, 39, 43, 44, 45, 46 y 47, y que en el supuesto negado no significa que esa costumbre sea legítima, que en atención a lo expuesto rechaza que el artículo 7 del Reglamento de Condominio del Edificio Residencias Los Sauces, faculte a la Junta de Condominio para reglamentar el uso del salón de usos múltiples, y que en virtud de esa facultad pueda cambiar el destino, que no es cierto la co-demandada reconviniente, que el artículo 5, literal “L”, de la Ley eiusdem, este expresado o redactado en la forma señalada.

 Que sus poderdantes no incurren en dolo procesal, ya que como se evidencia del libelo de demanda los hechos narrados, son reales, conforme a la veracidad de los mismos, tal como lo refiere el numeral 1° del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, que rechaza que entre sus poderdantes y la co-demandada, el condominio del Edificio residencias “Los Sauces”, ni el administrador de ésta última, haya existido concierto o acuerdo para intentar la acción aquí propuesta, sino que al contrario es el ejercicio del derecho a través de la acción de nulidad, que la empresa administradora si tiene la representación legal para defender los derechos del Condominio del edificio “Residencias Los Sauces”, por mandato expreso del literal “E” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, y además previa autorización de la Junta de Condominio, como consta del acta certificada que consta de autos, y esa misma cualidad de representante legal la reconoce la co-demandada-reconviniente, cuando expresa que reconviene por fraude procesal y colusión al Condominio del edificio “Residencias Los Sauces”, en consecuencia rechaza en todas y cada una de sus partes la reconvención.

 Que la persona que violó la Ley y abusó de su condición en el tiempo en que fue MIEMBRO PRINCIPAL de la Junta de Condominio, correspondiente al período de seis (06) de marzo de 1999 hasta el veintiséis (26) de agosto de 1999, fecha en que suscribió contrato de arrendamiento, es la ciudadana A.C.B.R., titular de la cédula de identidad No. V-3.133.602, cuando en su carácter de representante legal empresa “C.B.A.B. C.A.” de su propiedad, era la VICE-PRESIDENTA de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Los Sauces, y con esa condición suscribe el acta conjuntamente con el presidente del condominio ciudadano E.R., para que le fuera con este auto beneficio a su representada, violando lo establecido en el artículo 1582 del Código Civil, y en este caso la ciudadana se auto otorgó en el contrato de arrendamiento citado, un plazo de cinco (05) años prorrogables, que rechaza la estimación que hace la codemandada, por cuanto la misma es exagerada.

V

DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE, A TRAVÉS DE SU APODERADO JUDICIAL P.I. (FOLIO 110):

“PRIMERA: DOCUMENTALES Promuevo el valor y mérito jurídico, de los documentos acompañados al libelo de la demanda y al escrito de contestación a la reconvención, los cuales, al no haber sido tachados, desconocidos o impugnados en forma alguna, hacen plena prueba a favor de la causa que represento. OBJETO DE LA PRUEBA: Con los citados documentos queda probado: A) Mi condición de APODERADO JUDICIAL de las ciudadanas: A.L.R.V. y de M.C.U.D.S.; B) Que mis poderdantes A.L.R.V., es propietaria del apartamento signado con el No. 45, del EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES y de M.C.U.D.S., es co-propietaria del apartamento signado con el N° 51 del EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES; C) Que el local dado en arrendamiento en la empresa “C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA, es un LOCAL DE USOS MÚLTIPLES, perteneciente a los copropietarios del CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES; D) Que el salón de usos múltiples, le fue dado en arrendamiento a la empresa “C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA y que NO LE HA SIDO CAMBIADO EL USO, en forma legal, es decir cumpliéndose los requisitos que ordena la Ley de propiedad Horizontal y E) Que el “REGLAMENTO DEL CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES”, NO FACULTA a la Junta Directiva de ese Condominio, a cambiar el uso o destino de las áreas comunes, especialmente del LOCAL DE USOS MÚLTIPLES, objeto del arrendamiento.”

A la anterior prueba de los documentos acompañados al libelo de la demanda y al escrito de contestación a la reconvención, este Juzgador expone, en cuanto al Poder para dar por demostrado su condición de APODERADO JUDICIAL de las ciudadanas: A.L.R.V. y de M.C.U.D.S., por cuanto el mismo fue otorgado ante un funcionario público, por ser un instrumento público auténtico, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, la representación judicial arrogada por el abogado P.I., es eficaz, en consecuencia se le asigna valor probatorio. Y así se decide.

En cuanto a la segunda documental para dar por demostrado que sus poderdantes A.L.R.V., es propietaria del apartamento signado con el No. 45, del EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES y M.C.U.D.S., es co-propietaria del apartamento signado con el N° 51 del EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES, la cual obra a los folios en copias simples este Juzgador de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le asigna el valor probatorio a que se contrae. Y así se decide.

En cuanto a la prueba signada con la letra “C)” esto es: “Que el local dado en arrendamiento en la empresa “C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA, es un LOCAL DE USOS MÚLTIPLES, perteneciente a los copropietarios del CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES;” referida al documento de condominio del edifico Los Sauces, que en copias simples, obra a los (f. 16 al 47), este Juzgador de conformidad con lo establecido en el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le asigna el valor probatorio a que se contrae. Y así se decide.

En cuanto a la prueba signada con la letra “D”, esto es: “D) Que el salón de usos múltiples, le fue dado en arrendamiento a la empresa “C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA y que NO LE HA SIDO CAMBIADO EL USO, en forma legal, es decir cumpliéndose los requisitos que ordena la Ley de propiedad Horizontal”, referida al documento de arrendamiento que en copia certificada obra a los (f. 48 al 52), y E) Que el REGLAMENTO DEL CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES”, NO FACULTA a la Junta Directiva de ese Condominio, a cambiar el uso o destino de las áreas comunes, especialmente del LOCAL DE USOS MÚLTIPLES, objeto del arrendamiento.”, este Juzgador no le asigna valor probatorio, en razón que en la cláusula Primera expresamente establece que, se dio en arrendamiento un local comercial donde anteriormente funcionaba el salón de reuniones de dicha Residencia, y que de conformidad con la Acta N° 34, del Libro de actas se destinó para uso comercial, en consecuencia no se le asigna valor probatorio. Y así se decide.

“SEGUNDA: INSPECCIÓN JUDICIAL. Solicito, se traslade y constituya el Tribunal, que ha de evacuar esta prueba, en la Residencia de la Presidencia de la Junta de Condominio de “RESIDENCIAS LOS SAUCES”, ciudadana: M.T.V., ubicada en la Urbanización “La Magdalena”, Residencias Los Sauces, P.H. Nº 2, Parroquia El Llano, Municipio Libertador del Estado Mérida, quien es la persona que posee y guarda el “LIBRO DE ACTAS DE LA JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS RESIDENCIAS LOS SAUCES”, para que mediante INSPECCIÓN OCULAR a realizarse en dicho Libro de Actas, se comprueban lo siguiente: OBJETO DE LA PRUEBA: A) Si el mismo fue habilitado por algún Notario Público o Juez, como LIBRO DE ACTAS DE LA JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS LOS SAUCES”, en qué fecha y si el mismo está debidamente sellado como lo ordena el literal “g” del artículo 20 de la Ley de propiedad Horizontal; B) Que en el Acta Nº 34, de fecha: 17 de febrero de 1997, no se menciona y menos aún, se aprobó que el Salón de Usos Múltiples de Residencias Los Sauces, le haya sido cambiado su uso y haya sido destinado como “LOCAL COMERCIAL”, como se indica en la cláusula Primera del contrato de Arrendamiento acompañado con el libelo de demanda, celebrado por la Junta de Condominio de Residencias Los Sauces y la empresa mercantil “C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA”; C) Que el Acta Nº 43, de fecha seis (06) de marzo de 1999, NO CONSTA que se le haya dado AUTORIZACIÓN al ciudadano E.R.,…(omisis)…D) Que tanto en las actas Nº 34 y 43, NO CONSTA el nombre de la persona o personas que presiden la Asamblea que motivó el levantamiento o inscripción de dichas Actas.”

A la anterior prueba de Inspección Judicial, la cual se verificó en fecha 27 de octubre del 2004, consta a los (f. 187 al 190), trasladándose a la Urbanización la M.R.L.S., P.H. número 2, Parroquia el Llano, con presencia de la Presidenta de Condominio ciudadana V.L.M.T., dejando constancia el Tribunal que tuvo a la vista el Libro de Actas en el cual observa en su primera página, que se habilitó en fecha 08 de marzo de 1989, que desde el folio 1 hasta el folio 179, en su vuelto no posee sello, el folio 181 y 182, no se observa sello, del folio 183 al 311 al vuelto del mismo no tiene sello, folios 321 y 323, posee sellos pero su vuelto no, folios 325, 327 329 no posee sello húmedo ni sus vueltos, dejando constancia del punto “A”, solicitando el apoderado judicial de la parte actora se le expidan copias fotostáticas de las actas nos. 34, de fecha 17 de febrero de 1997, acta No. 43, de fecha 06 de marzo de 1999, este Tribunal le asigna el valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1428 del Código Civil, y 472 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

VI

PRUEBAS DE LA PARTE CODEMANDADA “C.B.A. C.A.” (FOLIOS 114 al 117):

“DOCUMENTALES. 1.-) Valor y mérito del contrato de arrendamiento suscrito entre la Junta de Condominio de Residencias Los Sauces representada en ese acto por su presidente E.R. y la Sociedad Mercantil “C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA”, el cual se encuentra consignado en los autos de este expediente, en el que consta la fehaciente legalidad del contrato celebrado entre las partes; el cual se encuentra agregado a los autos del expediente Nº 20.522.”

A la anterior prueba de contrato de arrendamiento suscrito entre la Junta de Condominio de Residencias Los Sauces representada en ese acto por su presidente E.R. y la Sociedad Mercantil “C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA”, este Juzgador le asigna valor probatorio del documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, ya que dicho documento no fue tachado de falsedad conforme a los artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.380 del Código Civil. Y así se decide.

“2.-) Solicito la Exhibición de el Libro de actas de asamblea de copropietarios el cual reposa en poder de la Junta de Condominio de residencias Los sauces, con fundamento al artículo 436 del Código de procedimiento Civil Venezolano, en el cual se encuentran contenidas otras actas (Nº 34, 39, 43, 44, 46 y 47) las cuales consigno en copia fotostática simple en trece (13) folios útiles marcadas “A” de las que se desprende y prueba que para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, se solicito la aprobación de la Junta de condominio la cual fue avalada por los copropietarios, y que la demandante L.R. identificada en los autos, suscribió el acta Nº 43 en la cual se aprueba y convalida todos los actos de la junta de condominio nombrada en el año 1999, y era miembro activo de la junta de condominio a la cual hoy demanda, y se puede verificar que la misma inició la gestión para que dicho local fuera arrendado y es autora y propulsora de la voluntad contractual expresada en el contrato de arrendamiento cuya nulidad solicita, y para afirmar esta autoría en razón de que fue ésta la que se encargo de solicitar la voluntad de los condómines y conseguir de manera reiterada su aceptación de arrendar el salón de usos múltiples a cualquier arrendatario.”

En cuanto a la mencionada prueba de exhibición, la cual se verificó en fecha primero (01) de Octubre del 2004, consta al (f. 152 al 159), del Libro de actas de la Junta de Condominio del Edifico Residencias Los Sauces, en la cual se dejo constancia de varios puntos entre otros la confrontación de las actas Nos. 34, 39, 43, 44, 45, 46,47, desconociendo en sus firmas el apoderado judicial de la parte demandante Abogado P.I., la de la ciudadana L.R.V., en su carácter de Secretaria de la Junta de Condominio, y en la cual posteriormente fue desistida la prueba grafotécnica por el apoderado judicial de la parte demandante, la cual constituye para quien aquí decide elementos suficientes para darle valor probatorio a la mencionada prueba de exhibición a favor de la parte co-demandada, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

“3.) Invoco Valor y mérito de la comunicación enviada a la Compañía Anónima C.B.A.; por la Junta de condominio de residencias Los Sauces; la cual consigno en un (01) folio útil marcada “B” donde se pretende demostrar que la Junta de condominio de residencias Los Sauces le reconoce su condición de Arrendataria a C.B.A. C.A. y mal puede convenir en lo solicitado por las demandantes en el libelo de la demanda. 4.) Valor y mérito de acta de asamblea N° 45 para probar que la junta de condominio público en cartelera la oferta de alquiler del local de reuniones en la cual se licito el arrendamiento en la persona natural o jurídica que cumpliera con todos los requisitos para recibir en alquiler.”

A la anterior prueba este Juzgador observa que la misma fue declarada improcedente, en decisión de fecha 27 de septiembre del 2004, (f.146 al 149).

5.) valor y mérito del reglamento interno del Condominio de Residencias los Sauces, el cual se riela en autos a los folios 102 al 104; donde se pretende demostrar que en el artículo QUINTO de dicho reglamento establece que las decisiones de la Junta de Condominio de Residencia interno del Condominio de Residencias Los Sauces serán de obligatorio cumplimiento para los propietarios…., evidenciándose la plena legalidad conforme a derecho del contrato de arrendamiento; y que de ninguna forma es nula.

A la anterior prueba documental de reglamento interno del Condominio de Residencias los Sauces, donde se pretende demostrar que en el artículo QUINTO de dicho reglamento establece que las decisiones de la Junta de Condominio de Residencia interno del Condominio de Residencias Los Sauces serán de obligatorio cumplimiento para los propietarios, este Juzgador le asigna valor probatorio en razón que dicho reglamento fue establecido en concordancia con la Ley de propiedad Horizontal en consecuencia se le asigna valor probatorio. Y así se decide.

“6.-) Valor y mérito de telegramas con sellos en original, con sus respectivos acuse de recibo en original enviados por tres (3) copropietarios los cuales consigno en tres (3) folios útiles marcado “C”; donde se solicita ala Junta de Condominio de Residencias Los Sauces, según lo acordado en acta de asamblea Ordinaria de fecha 26 de junio del año 2004; en los cuales se pide detalle financiero de los pagos de copropietarios por gastos de honorarios profesionales de abogados, y se solicita explicación sobre la autorización de los condomines para ejecutar estos gastos, a quien le fueron pagados, el porque y para que de los mismos; con esta prueba se pretende demostrar y evidenciar la componenda para el Fraude procesal entre la actual junta de condominio de Residencias Los Sauces con la Administradora A.S. C.A., y las demandantes de este proceso ya que la Junta de Condominio no ha realizado en este período gastos de Abogados para otras circunstancias aparte de causar una perturbación a mi mandante en la posesión pacífica del arrendamiento.”

A la anterior prueba este Juzgador observa que la misma fue declarada improcedente, en decisión de fecha 31 de enero del 2005, proferida por el JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL MERCANTIL DEL TRANSITO Y MENORES DEL ESTADO MERIDA, (f. 293 al 299).

7.) Valor y mérito del acta de nombramiento de M.U.S. que se encuentra en acta dentro de el libro de actas de asambleas de copropietarios, la cual he pedido su exhibición en el numeral segundo del presente escrito, donde se demuestra su condición de administradora y se pretende comprobar la convalidación por su parte de la relación arrendaticia que hoy demanda (si esta pretensión tuviera asidero jurídico tendría responsabilidad con la pluralidad de condomines, debido a que su mandato le ordenaba administrar las ares comunes, entre la que se encuentra el salón de usos múltiples) y resulta por demás extraño que ahora sea ella una de las actoras de esta pretensión.

A la anterior prueba este Juzgador no le asigna valor probatorio en virtud que dicha prueba de exhibición de documentos fue declarada improcedente, por decisión de fecha 31 de enero del 2005, proferida por el JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL MERCANTIL DEL TRANSITO Y MENORES DEL ESTADO MERIDA, (f. 293 al 299).

TESTIMONIALES. Valor y mérito de las testimoniales de los siguientes ciudadanos: 1.) CLEMENTINA MONSALVE, 2.) YOBEIRA VALERA PULIDO, 3.) A.S., 4.) EFRIN E.R.,…(omisis)…

A los (folios 140 al 171), obra testimonial de los ciudadanos YOREIRA COROMOTO VARELA PULIDO, A.E.M.D.S. y E.E.R.R. y N.E.R., en su respectivo orden y domiciliados en M.E.M., quienes bajo juramento rindieron su declaración, por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Libertador y S.M.d. esta Circunscripción Judicial y entre otros hechos manifestaron:

  1. La testigo YOREIRA COROMOTO VARELA PULIDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 4.491.963, de este domicilio y hábil. Al respecto este Tribunal al analizar el contenido de la referida declaración, que obra al folio 220 y 222, la cual entre otras expuso: que le consta donde queda el negocio y conoce a la representante legal ya que ella es su odontólogo y también ha sido su diseñadora aún y cuando no tiene amistad con ella, pero si la conoce, que conoce a la Señora Consuelo hace aproximadamente diez años porque es vecina del paseo la Feria, fue un día a solicitar sus servicios como odontólogo y ella le hizo un trabajo grande el cual requiere que constantemente asista a su clínica, que hasta seis años o siete fue para que ella le hiciera un vestido, y le comento que ella iba a montar un atelier en el mismo Edificio en el salón de usos múltiples, que ella caminaba mucho por esa zona y observaba que en el local funcionaba una oficina un bufete y que recientemente lo habían desocupado, que pudo constatar que un día estaba en la consulta y llego una señora de nombre M.T., y le dijo a la doctora que ella iba por el dinero del trabajo que estaban realizando en el techo, a lo cual la muchacha que trabaja en el consultorio le dijo que la doctora estaba ocupada y que no iba a salir y que no iba a pagar ese dinero a lo cual la señora se molestó y le dijo que le dijera a la doctora que si no pagaban lo que le estaban haciendo en el techo la iba a mandar a desocupar y la iba a declarar persona no grata, el Tribunal de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia y valora la declaración del testigo citado, la cual no incurrió en contradicciones, declaración que demuestra el conocimiento de los hechos narrados por la parte codemandada. (Subrayado del Juez). Y así se decide.

  2. La testigo A.E.M.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.103.148, de este domicilio y hábil. Al respecto este Tribunal al analizar el contenido de la referida declaración, que obra al folio 223 y224, la cual entre otras expuso: a la primera pregunta: “Diga la testigo, si conoce suficientemente la Empresa C.B.A. de la Dra. C.B.A. BOUTIQUE”, quien la administra o la regenta?, a lo cual contestó: que si la conoce, porque en una oportunidad ha estado en el atelier, mandándose hacer un traje, cuando llego la señora M.S., a hablarle a la Dra. Consuelo a cobrarle un dinero que la iba a demandar, que ya la iban a sacar del local, que tenía que colaborar ahí porque ella era propietaria del edificio, que la iban a declara persona no grata en el edificio, fue un día a solicitar sus servicios como odontólogo y ella le hizo un trabajo grande el cual requiere que constantemente asista a su clínica, que la ubicación del Atelier es en el Edificio Los Sauces, a la pregunta que donde se encuentra ubicada la clínica de la Dra. Contestó: en el Edificio Los Sauces, primer piso, que sabe que es ella la señora M.S., la administradora del condominio, porque siempre es ella la que va muy groseramente a cobrarle el alquiler del local y va de parte de la señora M.T., para lo del techo, siendo repreguntada por el apoderado judicial de la parte demandante a la cual contestó: que no es copropietaria del Conjunto Residencial Los Sauces, y que no ha asistido a ninguna Asamblea de copropietarios de algún apartamento del Conjunto Residencial Los Sauces, el Tribunal de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia y valora la declaración del testigo citado, la cual no incurrió en contradicciones, declaración que demuestra el conocimiento de los hechos narrados por la parte codemandada. Y así se decide.

  3. El testigo E.E.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-2.457.469, de este domicilio y hábil. Al respecto este Tribunal al analizar el contenido de la referida declaración, que obra al folio 225 al 227, la cual entre otras expuso: a la primera pregunta: “Diga el testigo, si conoce suficientemente la Empresa C.B.A. de la Dra. C.B.A.B., quien la administra o la regenta?, a lo cual contestó: que si conoce a su representante porque fue copropietario del condominio donde ella también es copropietaria, además ambos fueron de la directiva de la Junta de Condominio, a la segunda pregunta: ¿Diga si conoce el cargo que ejerció la señora A.L.R. en la junta de condominio?, a lo cual contestó: “Si ella fue secretaria de la junta directiva del condominio, y me consta porque aparece en el libro de actas de la junta directiva y además en la vida diaria del edificio era muy frecuente verla ejerciendo ese cargo”, a la pregunta quinta contestó: que si tiene conocimiento que la señora ANA LÌA frecuentemente se reunía con copropietarios para plantear la necesidad de arrendar el local mencionado y que exponía como causas la necesidad de obtener ingresos extras para cubrir los gastos del condominio, a la pregunta sexta contestó: que primeramente fue alquilado para guardería que le consta por dos circunstancias primero porque observó en la vida diaria y segundo como miembro que fue de dos juntas de condominio, trabajaba con los libros de actas y mediante la lectura de esos libros se enteró de las decisiones que habían habido en esas actas aparecen la aprobación del alquiler del mencionado local, posteriormente cuando fue presidente de la junta de condominio se decidió alquilarlo con los fines de atelier, a la pregunta séptima respondió: que los antecedentes que existían de haber sido arrendado dos veces permitían muy claramente que se hiciera un nuevo arrendamiento, el que se hizo público mediante oferta del local en las carteleras del edificio y los miembros de la directiva donde el estaba llegaron a la conclusión que el arrendamiento permitía mejorar los ingresos para los diversos gastos de condominio, el Tribunal de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia y valora la declaración del testigo citado, el cual no incurrió en contradicciones, declaración que demuestra el conocimiento de los hechos narrados por la parte codemandada. Y así se decide. (Subrayado del Juez).

2.-Solicito de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela que sean absueltas posiciones juradas por las partes demandantes de este p.M. UZCATEGUI Y L.R., plenamente identificadas en el expediente, para evidenciar tanto el fraude procesal contenido en la pretensión de Nulidad solicitada; como el pleno conocimiento de los hechos que hoy demandan y la participación que tenían L.R. Y M.U. en su debido momento cuando de distintas formas suscribió una y convalidaron las actas que avalaban el alquiler del saloncito de fiestas, sin ser perjudicados sus derechos como co-arrendatarias.

En cuanto a la prueba de posiciones juradas, la cual fue declarada procedente la oposición por la parte demandante, como consta al (f. 147 al 149), este Juzgador en consecuencia no le asigna valor probatorio. Y así se decide.

VII

SIN PRUEBAS DE LA PARTE CODEMANDADA JUNTA DE CONDOMINIO DE RESIDENCIAS LOS SAUCES (FOLIO 112):

Mediante nota de secretaria se dejó constancia que siendo el último día fijado para agregar pruebas, no se presentó la parte co-demandada ni por si ni por medio de apoderado, a promover prueba alguna en su oportunidad legal.

VIII

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

A tal efecto este Juzgador observa que la parte actora demanda por el procedimiento del juicio de nulidad de contrato de arrendamiento, y la parte co-demandada “C.B.A.B., C.A.”, reconviene por fraude procesal.

DE LA RECONVENCIÒN de la parte co-demandada “C.B.A.”:

Por auto de fecha 16 de Agosto del 2004, el Tribunal declaro IMPROCEDENTE LA RECONVENCIÓN propuesta por la parte co-demandada C.B.A., contra la parte co-demandada de autos CONDOMINIO DE RESIDENCIAS LOS SAUCES, por ser litisconsorcios pasivos, ADMITIÉNDOSE LA RECONVENCIÓN contra la parte actora ciudadanas A.L.R.V. y M.C.U.D.S., consta al (f. 92), el cual reconvino por fraude procesal.

En este sentido, la Sala Constitucional, del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero Nº 908, de fecha 04 de agosto de 2000, señaló con respecto al fraude procesal lo siguiente:

El fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente. El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc, hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal

. (Negrillas del Juez).

Así mismo, la Sala de Casación Civil, con Ponencia de la Magistrada ISBELIA P.D.C., mediante sentencia Nº 699 de fecha 28 de Octubre de 2005, en relación al fraude procesal señaló lo siguiente:

…(Omissis)…cuando el fraude ocurre dentro de un solo proceso, puede detectarse y hasta probarse en él, ya que allí pueden estar todos los elementos que lo demuestren; pero la situación cambia cuando el fraude es producto de diversos juicios, donde los incursos en colusión actúan cercando a la víctima, y donde las partes de los procesos son distintas, excepto la víctima y tal vez uno de los incursos en colusión…(omissis)…Nacen así, dos vías procesales para enervar el dolo procesal en general, de acuerdo con la situación como se manifiesta, una acción principal o un incidente dentro del proceso donde tiene lugar, si ello fuese posible… (omisis)… Muchos fraudes procesales involucran un fraude a la ley, ya que se utiliza a ésta, a las formas procesales que ella crea, como artificio, dando una apariencia de legalidad a las maquinaciones; pero además, tales artificios son formas de simular lo que se esconde, de allí que autores como W.Z. (El Dolo Procesal. EJEA. Buenos Aires 1979), lo denominen “simulación procesal”. Cuando el dolo procesal estricto es detectado, por aplicación del artículo 17 del Código de Procedimiento Civil, el remedio es la nulidad de los actos dolosos, declaración que puede plantearse en el proceso donde aquél ocurre, o cuya declaración se logra por la vía de la invalidación, si fuere el caso, como lo prevén los ordinales 1° y 2° del artículo 328 eiusdem. Para desenmascarar y evitar el fraude colusivo, que se caracteriza porque con las maquinaciones se forman diferentes procesos, hay que interponer una acción contra todos los colusionados, ya que de pedir la declaración del fraude en cada proceso por separado, sobre todo si en cada uno de ellos actúan partes distintas, se haría imposible la prueba de la colusión, debido a que los hechos (artificios y maquinaciones) referentes a las partes de los otros procesos, no se podrían dilucidar en un juicio donde ellos no son partes”.

En este sentido, y en base a las sentencias antes mencionadas, es de observar que el demandado reconviene por Nulidad por Fraude y Colusión Procesal, haciendo referencia a que el mismo se produce en razón que la co-demandante A.L.R.V., es autora y propulsora de la voluntad contractual expresada en el Contrato de Arrendamiento cuya nulidad solicita, ya que fue ésta la que se encargó de consultar la pluralidad de condómines y conseguir su aceptación de arrendar el salón de usos múltiples a cualquier arrendatario, en su condición de SECRETARIA DE LA JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES, y por su parte M.C.U.D.S., quien hasta la fecha (noviembre 2003) fue administradora de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL LOS SAUCES, actuó fungiendo como representante de la Arrendadora, que las co-demandantes al autorizar varios contratos de arrendamiento con anterioridad, la celera contestación de la demanda del representante legal de la empresa Administradora del Condominio de la Residencias Los Sauces, así como de las cartas que le remitiera la Junta de Condominio a su representada donde le participaban la no renovación del Contrato, y la negativa a recibirle los cánones de arrendamiento, tipifica el medio comisivo para imputar un concurso ideal de delitos; todo lo cual hace procedente conforme a lo previsto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, la reconvención por FRAUDE PROCESAL, a las demandantes A.L.R.V. y M.C.U.D.S., y al Condómino de RESIDENCIAS LOS SAUCES, representada por su Administrador A.S., para que convengan en la nulidad del procedimiento incoado en contra de su empresa, ya que se trata de un concierto de voluntades para cercenarle el derecho a la prórroga legal.(Negrillas del Juez).

Así las cosas, es evidente que estamos en presencia de una denuncia por fraude colusivo, y que en el supuesto fraude que denuncia se observa que la parte demandada-reconviniente no logró demostrar nada al respecto, en razón que no se evidencia que exista un concierto de voluntades aún y cuando la co-demandada de autos no promovió nada que le favoreciera, los mismos no son indicios suficientes para este Juzgador de lo alegado por la co-demandada, C.B.A.B. C.A.

, ya que el no haberle recibido los pagos el demandante, en la cual expresa que lo demandan para cercenarle el derecho a la prorroga legal no es suficiente para decir que estamos frente a un fraude procesal, en consecuencia el hecho de ser demandado no implica que exista un fraude, y en el caso de la co-demandada CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES, quien estuvo representado en el momento del otorgamiento, por el Presidente de la Junta de Condominio, no existe ningún concurso en razón que el mismo expresidente de la Junta de Condominio ciudadano E.R., fue llamado al juicio y rindió su declaración, en consecuencia la reconvención por Nulidad por Fraude y Colusión Procesal contra la parte demandante ciudadanas A.L.R.V. y M.C.U.D.S., no debe prosperar como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide. (Negrillas del Juez).

DEL JUICIO PRINCIPAL

La parte actora, entre otras expone que, según el documento autenticado de condominio, la Junta de Condominio representada en ese acto por su Presidente Ingeniero E.R., expreso que actuaba para el acto según acta No. 43, de fecha 06 de Marzo de 1999, dando en arrendamiento un inmueble consistente en un “SALÓN DE USOS MULTIPLES” (que por supuesto es un bien común de todos los co-propietarios del edificio Residencias Los Sauces) a la empresa “C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA”, denominándose en dicho documento la Junta de Condominio de Residencias Los Sauces, como Arrendadora y la señalada empresa “C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA”, como la Arrendataria, que es totalmente incierto y por lo tanto falso, que en el acta No. 43, de fecha 06 de Marzo de 1999, se haya autorizado al ciudadano E.R., para dar en arrendamiento inmueble alguno, y menos aún se haya convenido en cambiar o destinar para “uso comercial”, el salón destinado como “Salón de Usos Múltiples”, o de reuniones de dicho Edificio, salón éste que al no haber cambiado su uso por la UNANIMIDAD DE SUS PROPIETARIOS, tal como lo exige la Ley de propiedad Horizontal, dicho arrendamiento es NULO de pleno derecho, a tenor de lo establecido en el artículo 31 de la Ley de propiedad Horizontal, por lo que demanda por NULIDAD DE ARRENDAMIENTO, 1) al CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES, quien estuvo representado en el momento del otorgamiento, por el Presidente de la Junta de Condominio y 2) a la empresa “C.B.A. COMPAÑÍA ANÓNIMA”, en su condición de ARRENDATARIA del Salón de reuniones o Salón de Usos Múltiples, que es nulo de pleno derecho el arrendamiento celebrado entre ellos, el cual se contrae el documento autenticado por ante la Oficina Notarial Segunda de Mérida, en fecha veintiséis (26) de agosto de 1999, bajo el No. 40, Tomo 47 de los Libros respectivos y como consecuencia se le haga entrega inmediata a la ADMINISTRADORA DEL CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES, a los fines indicados en el literal “a” del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Es de asentar que en el caso especial de los contratos de arrendamiento, no es necesario para su validez, que el arrendador ostente la condición de propietario del inmueble; así las cosas, el contrato de arrendamiento, como todos los demás contratos, está sujeto a las reglas generales para contratar, las cuales se encuentran establecidas en los artículos 1.143, al 1.145, del Código Civil, que a la letra establecen:

Articulo 1.143. “Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley.”

Articulo 1.144. “Son incapaces para contratar en los casos expresados por la Ley, los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la ley le niega la facultad de celebrar determinados contratos…” (omissis) Articulo 1.145, “La persona capaz de obligarse no puede oponer la incapacidad del menor, del entredicho ni del inhabilitado con quien ha contratado”. Se infiere del contenido de las normas transcritas que, toda persona que no esté declarada incapaz por la Ley puede contratar, esto es, cualquier persona que no sea menor de edad, o este declarada legalmente entredicha o inhabilitada. A este respecto, los autores G.G.Q. y A.G.R., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I Págs. 503 y 504, apuntan que, nuestra legislación no autoriza ni prohíbe el arrendamiento de la cosa ajena, en este mismo orden, señalan que: “se comprende prima facie que la relación jurídica está constituida por el arrendador y el arrendatario, sin importar –aparentemente- que aquel tenga o no la cualidad de dueño del inmueble arrendado, puesto que la norma inquilinaria no hace distinción al respecto…omissis…En la doctrina nacional encontramos que la falta de legitimación para dar en arrendamiento no produce la anulabilidad del contrato y si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario, ni arrendatario el contrato no es nulo ni anulable.”

Este Juzgador observa que, en la presente causa incoan acción dos copropietarias, del Edificio Residencias Los Sauces, para anular un contrato de arrendamiento sobre un inmueble que pertenece a las cosas comunes del Edificio por contravención a lo establecido en el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, en razón que en la cláusula Primera del mencionado contrato expresamente establece que, se dio en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por un local comercial en la planta baja de las Residencias Los Sauces, ubicado en el Paseo Las Ferias, Parcelamiento la Magdalena, Municipio El Llano Distrito Libertador del Estado Mérida.

Al folio 102 al 103, obra copia certificada del Reglamento de Condominio, debidamente Registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Libertador del Estado Mérida, anotado bajo el N° 650, Folios 1.120 al 1.121 llevado durante el segundo Trimestre del año 1982, en la cual se desprende que efectivamente, los propietarios manifestaron que el reglamento se regiría tal y como lo dispone el artículo 26 de la Ley de propiedad Horizontal, a tal efecto la mencionada Ley establece:

Artículo 26. Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subaltema del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuales son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se refiere el Artículo 1.926 del Código Civil.

Así mismo dispone el artículo 18 y 23, de la misma Ley, las disposiciones referentes a la Asamblea de Copropietarios, y administración de los inmuebles a saber:

Articulo 18. La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenaran sus faltas en orden a su elección, será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno sé Elegira un Presidente. La Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y Será de obligatorio funcionamiento en todos los edificios regúlalos por esta Ley. La junta de condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones de vigilancia y control sobre la administración que establezca el Reglamento de la presente Ley…(omissis)….Articulo 23. Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a su decisión conforme al articulo anterior, así como las respuestas de los propietarios respectivos, se hara por escrito. Los acuerdos, salvo disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los propietarios interesados que representen, por lo menos dos tercios del valor atribuido, para el efecto del artículo 7, a la totalidad del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Si dentro de los ocho (8) días siguientes de la consulta del ultimo propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la aprobación de la 8 de 14 proposición consultada se requiere siempre que la Ley no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ochos (8) días siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado….(omissis)….

Para dilucidar si ese actuar del administrador de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Los Sauces, in prima facie, es conforme a derecho, en el presente caso, es preciso determinar si su proceder como administrador nació de una orden de su poderdante o no.

Al respecto se hace imprescindible establecer el deseo de quien es titular del derecho a arrendar, para así poder determinar si obró en cumplimiento de una decisión de los propietarios, o a su libre arbitrio como administrador, y con ello determinar si las copropietarias demandantes, tienen o no cualidad para demandar, y la empresa “C.B.A. C.A.”, en su calidad de arrendataria y el CONDOMINIO DEL EDIFICIO RESIDENCIAS LOS SAUCES, para ser parte codemandada.

Al efecto se observa que el documento de CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, el cual obra inserto junto al libelo de demanda en copias certificadas a los (f. 48 al 52), suscrito por el ciudadano E.R., autorizado según acta N° 43, de fecha 06 de marzo de 1999, de la Asamblea de copropietarios, autenticado en fecha 26 de Agosto de 1999, quedando anotado bajo el N° 40, del Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones, fue suscrito con una duración de cinco (05) años, a partir del día 01 de mayo de 1999, en el cual exponen en la cláusula Primera que, la Arrendadora da en calidad de Arrendamiento un inmueble constituido por un local comercial en la planta baja de las Residencias Los Sauces, ubicado en el Paseo de la Feria, Parcelamiento La Magdalena, Municipio El Llano, Distrito Libertador del Estado Mérida, local donde anteriormente funcionaba el salón de reuniones de dicha Residencias, y que de conformidad con el Acta N° 34, del Libro de Actas de las Residencias Los Sauces, se destinó para uso comercial.

Ciertamente mediante acta N° 34, se autorizo alquilar el salón de usos múltiples, de acuerdo a lo establecido en el mencionado CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que según el demandante se realizo contraviniendo lo establecido en el artículo 31 de la Ley de Propiedad Horizontal, siendo que el mencionado Reglamento de Condominio especificó en el numeral 7 que seria ésta, la misma Junta de Condominio la que se encargaría de reglamentar el uso del salón de Usos Múltiples, consta al (f. 104), en consecuencia mal pudiera ser invocado una nulidad cuando los mismos copropietarios en ASAMBLEA la cual expresa que fue aprobada en un 72% acordaron arrendar el salón en virtud de los gastos, en razón que no se discute que se haya hecho el cambio del salón a local comercial por ser un bien común perteneciente a las Residencias Los Sauces, ya que para cambiarle el uso a tal inmueble el procedimiento establecido es otro, por lo que tal argumento no debe prosperar.

Así mismo, aunado a lo anterior se desprende que para la fecha en que fue suscrito el Contrato de Alquiler cuya nulidad se plantea, se encontraba debidamente autorizado el Presidente Ingeniero E.R., para actuar en nombre y representación de la Junta de Condominio del Conjunto Residencial del Edificio Los Sauces, por quien se desempeñó como arrendadora, y lo fue en ejercicio de las atribuciones que según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, tiene el administrador, en representación de las cosas y bienes comunes. Todo lo cual quedo demostrado no solo con las actas en mención, el contrato de arrendamiento autenticado, sino de la declaración dada por el mismo expresidente de la Junta de Condominio a la cual dicha testimonial este Juzgador le otorgo valor probatorio, en la cual quedo de manifiesto que los copropietarios estaban de acuerdo y que con anterioridad ya había sido arrendado el local, no siendo rebatido con ninguna otra prueba o con las repreguntas formuladas al respecto por la contraparte.

De las actas se desprende y prueba que para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, se solicito la aprobación de la Junta de condominio la cual fue avalada por los copropietarios, y que la demandante L.R. identificada en los autos, suscribió el acta Nº 43 en la cual aprueba y convalida todos los actos de la junta de condominio nombrada en el año 1999, y era miembro activo de la junta de condominio a la cual hoy demanda, y se puede verificar que la misma inició la gestión para que dicho local fuera arrendado y es autora y propulsora de la voluntad contractual expresada en el contrato de arrendamiento cuya nulidad solicita, por lo que mal podría ir contra un acto propio que ella suscribió no encuadrándose esta actitud dentro de las causales o motivos para anular el contrato en mención, por lo que el Condominio de las Residencias que administró, en búsqueda de algún ingreso que permitiera cubrir las necesidades optó por conseguir aquella renta del local, todo lo cual deja en evidencia que es falso que hayan sido privados de tal uso y disfrute, por lo que el uso del salón continúa siendo el establecido en el Documento de Condominio, y la regulación del uso local de Usos Múltiples se encuentra estipulado en el Reglamento de Condominio, cláusula séptima, atribuyendo a la JUNTA DE CONDOMINIO LA VOLUNTAD O LA POTESTAD DE LA REGLAMENTACIÓN DEL SALÓN DE USOS MÚLTIPLES.

En consecuencia, establecido que el titular del derecho a arrendar los espacios y áreas comunes del Edificio de residencias Los Sauces, no es otra que la Junta de Condominio del Edificio en decisión al respecto, y que la Junta de Condominio a través de su Presidente, no es mas que el órgano ejecutor de tales decisiones, de actuar conforme a lo que le fue ordenado, y que no hace más que plasmar en un acto jurídico, cuya nulidad se pretende, la voluntad de su mandante, por lo que lo procedente en derecho es declarar sin Lugar la acción, como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

El artículo 1.133 del Código Civil, presupone para la existencia de los contratos la concurrencia de tres (03) elementos, a saber: 1) consentimiento de las partes, 2) objeto que pueda ser materia de contrato y 3) causa lícita (artículo 1.141 eiusdem), mientras que su validez se determina por la capacidad o incapacidad de las partes o vicios del consentimiento, es el caso que la parte demandante en ningún momento alega vicios referentes a estos requisitos esenciales para la existencia o validez del contrato.

En consecuencia por todo lo anteriormente expuesto, ante la falta de argumentos y probanzas realizados por la parte demandante, en la cual quedo demostrado que no existen vicios en el contrato de arrendamiento, es por lo que la acción por NULIDAD DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la parte demandante ciudadanas A.L.R.V. y M.C.U.D.S., debe ser declarada SIN LUGAR como será establecido en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

Finalmente este Juzgador considera significativo fundamentar todo su proceder en la previsión Constitucional siguiente:

Articulo 26: “Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de Justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.” (Subrayado del Juez).

DECISIÓN

Por todas las consideraciones que anteceden, este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MÉRIDA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, la Constitución y sus Leyes, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la RECONVENCIÓN por Nulidad por Fraude y Colusión Procesal, interpuesta por la parte co-demandada “C.B.A.B. C.A.”, contra la parte demandante ciudadanas A.L.R.V. y M.C.U.D.S., todos anteriormente identificados. Y así se decide.

SEGUNDO

SIN LUGAR la acción por NULIDAD DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por la parte demandante ciudadanas A.L.R.V. y M.C.U.D.S., a través de su apoderado judicial Abogado en ejercicio P.I., todos anteriormente identificados. Y así se decide.

TERCERO

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandante ciudadanas A.L.R.V. y M.C.U.D.S., al pago de las costas procesales del juicio principal, y a la parte co-demandada-reconviniente perdidosa “C.B.A.B. C.A.”, al pago de las costas procesales, de la reconvención. Y así se decide.

CUARTO

Por cuanto la presente decisión se pública fuera del lapso legal, de conformidad con el artículo 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil se ordena notificar a las partes de la presente decisión. Y ASI SE DECIDE. COMUNÍQUESE, PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida. En Mérida, a los veintiséis (26) días del mes de Febrero del año dos mil diez (2.010).

EL JUEZ,

ABG. J.C.G. L.

LA SECRETARIA,

ABG. AMAHIL ESCALANTE NEWMAN.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión previo cumplimiento de las formalidades legales, siendo las doce del mediodía, se expidieron copias certificadas para la estadística del Tribunal, se libraron boletas de notificación y se entregaron a la alguacil para que las hiciera efectivas. Conste, hoy veintiséis (26) de Febrero del año dos mil diez (2.010).

LA SECRETARIA,

ABG. ESCALANTE NEWMAN.

Icm.-

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