Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 3 de Junio de 2008

Fecha de Resolución 3 de Junio de 2008
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques
PonenteHector del Valle Centeno
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Compra Venta

PARTE ACTORA: C.V.P. y V.R.H.G., venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad Nos. 6.872.638 y 4.846.383, respectivamente.

APODERADOS DE LAPARTE

ACTORA: M.T. MACHADO BOLIVAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 18.228.

PARTE DEMANDADA: J.D.D.M.G. y Y.R.R., venezolanos, mayores de edad, y titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.870.179 y 5.219.681, respectivamente.

APODERADO DE LA PARTE

DEMANDADA: C.F., Y.V., A.R., M.E. CAMACHO, y E.V.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 51.431, 61.477, 16.773, 11.371 y 104.971, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE N°: 14804

CAPITULO I

SÍNTESIS DEL PROCESO

En fecha 30 de septiembre de 2004, se recibió procedente del sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal, demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.

En fecha 7 de octubre de 2004, se admitió la misma, ordenando emplazar a la parte demandada para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, a fin de que diera contestación a la demanda.

En fecha 29 de noviembre de 2004, la parte demandada se dio por citada en el expediente, presentado escrito de contestación y reconvención en fecha 20 de enero de 2005.

Admitida como fue la reconvención propuesta, la parte actora reconvenida compareció en fecha 03 de de febrero de 2005 y consignó escrito de contestación a la reconvención.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho y promovieron sendos escritos de pruebas, las cuales fueron admitidas y evacuadas en la oportunidad legal correspondiente.

Vencido el lapso probatorio, se fijó oportunidad para que las partes presentaran sus Informes, siendo presentados ambos escritos en fecha 19 de Julio de 2005, y en fecha 28 de julio de 2005, la parte demandada reconviniente consignó su respectivo escrito de observaciones a los Informes de la parte actora reconvenida.

Mediante auto dictado en fecha 05 de junio de 2007, a solicitud de la parte demandada, el Dr. H.D.V. CENTENO G., se abocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de la parte actora.

El Tribunal a los fines de decidir, hace previamente las siguientes consideraciones:

CAPITULO II

ALEGATOS DE LAS PARTES

La representación judicial de la parte actora, alegó en su escrito libelar que; sus mandantes celebraron con los ciudadanos J.D.D.M.G. y Y.R.R., contrato de compra-venta por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, Estado Miranda, en fecha 30 de enero de 2004, bajo el No. 47, Tomo 11, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Los Lagos, Urbanización Los Lagos, No. 2-A, Piso 2, Los Teques, Estado Miranda.

Que según la Cláusula Primera del Contrato, los Vendedores se obligaron a vender y los Compradores a comprar de forma irrevocable, el referido inmueble, cuya superficie, linderos y demás especificaciones se encuentran señaladas en dicho documento, donde además en la Cláusula Segunda, se estableció como precio de venta del inmueble, la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 53.000.000,00), hoy 53.000,00 Bs.F., de la forma siguiente: VEINTE MILLONES (Bs. 20.000.000,00), hoy 20.000,00 Bs.F., al momento de la autenticación de dicho documento y TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 33.000.000,00), hoy 33.000,00 Bs.F., al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra Venta, para lo cual los Compradores se comprometían a tramitar ante el IPAS-ME, el crédito respectivo.

Que conforme a la Cláusula Tercera, ambas partes convinieron en un plazo para la protocolización del Documento Definitivo de Compra, de Ciento Veinte (120), contados a partir de la fecha de la autenticación de dicho documento, más 30 días hábiles de prórroga, contados a partir de la fecha del vencimiento del plazo inicial.

Que en la Cláusula Cuarta se estableció que si por causas imputables a los Compradores no se efectuare la negociación, los Vendedores tomarían para sí la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy 10.000,00 Bs.F, del monto recibido e indicado en la Cláusula Segunda y reintegrarían a los Compradores la diferencia, es decir, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy 10.000,00 Bs.F., y si no se efectuase la negociación por causas imputables a los Vendedores, éstos reintegrarían a los Compradores, la totalidad del monto recibido según la Cláusula Segunda, es decir, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES, hoy 20.000.00 Bs.F,, más la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000,00 Bs.F., adicionales por concepto de daños y perjuicios..

Que en la Cláusula Quinta los Vendedores se obligaron a consignar en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Subalterna, todas las solvencias correspondientes al inmueble, tales como derecho de frente, aseo urbano, electricidad y condominio, y que asimismo el referido apartamento debía estar libre de todo gravamen e hipoteca.

Que en la Cláusula Octava, se estableció que la opción de compra se efectuaría de acuerdo al documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 21 de Mayo de 1993, bajo el No. 34, Protocolo Primero, Tomo 14, del Trimestre en curso.

Que en fecha 21 de septiembre de 2004, se traslado y constituyó la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en la residencia de sus poderdantes, a solicitud de los ciudadanos J.D.D.M.G. y Y.R.R., sin asistencia de abogado, a los fines de notificarle: “ PRIMERO: Que con motivo del vencimiento del contrato de la opción de compra venta, le otorgaban un plazo improrrogable de 5 días hábiles siguientes a su notificación para dar cumplimiento a la venta definitiva, esto es, que consigne el documento de compraventa respectivo ante el registro correspondiente, proceda al pago del precio establecido en el contrato y en consecuencia, se otorgue el documento de propiedad. SEGUNDO: Si al vencimiento del plazo establecido en la cláusula anterior, no se hubiere efectuado la venta en los términos antes estipulados, deben proceder a la entrega material e inmediata del inmueble, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibieron”.

Que los propietarios le hicieron firmar a sus mandantes, un contrato de arrendamiento anterior a la venta, el cual fue autenticado la misma fecha del contrato de compra venta, pero bajo el No. 46, tomo 11.

Que mediante documento privado, fechado el 03 de abril de 2004, los Vendedores y Compradores, aunque fue firmado solamente por la ciudadana Y.R. RIVERO, se dejó establecido que el lapso para la protocolización del documento definitivo de compra venta, comenzaba a partir de la entrega definitiva de la documentación relacionada con la propiedad del inmueble descrito, vale decir, 03 de abril de 2004, lo cual refleja una alteración en la cláusula tercera para la cancelación de la deuda por parte de los compradores, pues creyéndose en la buena fe de los vendedores, la mencionada documentación no fue entregada oportunamente por los vendedores, ya que los vendedores solicitaron el certificado de solvencia Municipal en fecha 25 de agosto de 2004, pudiendo entenderse que el lapso obligatorio de cumplimiento para los compradores, comenzó desde la anterior fecha, no obstante es el día 29 de septiembre de 2004, cuando la conserje del edificio donde viven sus poderdantes, le hace entrega a éstos de una copia fotostática de la referida solvencia, otra fecha que pudiera pensarse de inicio del término del cumplimiento de la obligación por parte de sus mandantes, pero si observan en la notificación que le hicieron a sus poderdantes, en fecha 21 de septiembre de 2004, y que es la misma señalada con anterioridad, puede entenderse otro lapso de tiempo que estipularon los vendedores para que los compradores pagasen la deuda, cual es cinco (5) días hábiles a partir de la notificación recibida. De la misma manera, se observa la fecha en que fue solicitada la certificación de gravamen por parte de los vendedores, documento que necesitaban los compradores para agilizar el crédito ante el IPAS ME lo cual se hizo tardíamente debido al incumplimiento de la entrega del mismo por parte de los vendedores, obstáculos que han impedido que los compradores no cumplan con su obligación de cancelar su deuda, por cuanto no ha comenzado a correr el lapso para ello, toda vez que no se le ha hecho formal entrega de los documentos indispensables para poder protocolizar la venta del inmueble, que conlleva la respectiva cancelación del resto del precio que fue acordado.

Que en el caso que nos ocupa, no estamos en presencia de un contrato de “opción” sino de una verdadera compra venta, donde habrá que dársele fuerza de ley al contrato, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.159 del Código Civil. Igualmente invoca la parte actora en su libelo, los artículos 1.160, 1.141 y 1.474 del Código Civil. Además fundamenta su acción en los artículos 1.167, 1.549.

Por tales razones, demanda a los ciudadanos J.D.D.M.G. y Y.R.R., para que convengan o en su defecto a ello, sean declarado por este Tribunal en la sentencia definitiva que recaiga en este proceso, a lo siguiente: PRIMERO: El Cumplimiento del Contrato de Compra Venta contenido en el documento autenticado en fecha 30 de enero de 2004, con las consecuencias de redactar la formalización del documento al cual se refiere el citado instrumento público. SEGUNDO: En la cancelación de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy Bs. 10.000,00 Bs.F., por concepto de cláusula penal, contenida en la Cláusula Cuarta del Contrato de compra venta. Solicita sean condenados en costas los demandados, y pide la indexación de la moneda al momento de dictar el fallo definitivo. Por último estima la demanda en la cantidad de CUARENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 43.000.000,00), hoy 43.000.00 Bs.F.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA Y RECONVENCION

La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes en cuanto a los hechos y al derecho, la demanda introducida en contra de sus representados, por cuanto la argumentación de la misma no se ajusta a la realidad.

Niega, rechaza y contradice el alegado de que el contrato pactado se refiere a una compra venta simple, y no a una opción bilateral de compra venta, tal como se desprende del contenido de dicha negociación, y lo cierto es que las partes se denominaron compradores y vendedores solo a los efectos de la identificación en dicho contrato y no para dar un efecto definitivo a la situación contractual, y mal puede pensarse que esta opción de compra venta sea una venta en si mismo, en ella solo nació un derecho a favor del futuro comprador, sujeto al cumplimiento de un requisito indispensable como lo es el “Pago del precio” dentro del término establecido, es decir que el futuro vendedor no transfiere la propiedad del bien objeto del contrato sino que se obliga a suscribir el documento definitivo de venta, en el término previsto y simultáneamente al cumplimiento de la obligación de los futuros compradores pagar el precio.

Niega, rechaza y contradice el alegato de que el término previsto para la protocolización del documento definitivo de compra venta haya sufrido diversas modificaciones, como el caso del documento privado consignado por los demandantes, cuyo contenido desconocen y rechazan en el cual se alega que “el lapso para la protocolización del documento definitivo de compra venta comenzaba a partir de la entrega definitiva de la documentación relacionada con la propiedad del inmueble descrito, vale decir, 03 de abril de 2004, y lo cierto del caso es que debemos circunscribirnos a lo establecido expresamente en el contrato de opción de compra venta que establece de manera precisa y clara el lapso de 120 días más 30 días hábiles, contados a partir de la fecha de autenticación de la opción de compraventa, dentro del cual se debía cumplir con dicha protocolización, y que los demandantes pretenden alterar un lapso cierto estipulado en un documento auténtico, valiéndose del contenido incierto de un documento privado que no ha sido firmado por todas las partes involucradas, es jurídicamente inaceptable.

Niega, rechaza y contradice el alegato de que sus mandantes han incumplido con su obligación al no entregar la documentación requerida en el contrato, ya que los actores fueron los que nunca consignaron el documento definitivo de compra venta ante el registro respectivo para su protocolización, siendo éste el momento y no otro, en el cual se debía consignar la solvencia de impuestos municipales. De tal manera que no es válido el alegato de los demandantes de que sus representados obstaculizaron la aprobación del crédito por parte del IPASME, ya que dicha solvencia no es un requisito exigido por este instituto para la tramitación y aprobación de créditos hipotecarios. Que en cuanto a la entrega de la certificación de gravamen, sus representados le entregaron de muy buena fe desde un principios un certificado de gravamen por los últimos cinco (5) años, con el fin de dejar constancia de que no existía ningún impedimento para la venta del inmueble y si los demandantes requerían un certificado de gravamen de mas de 10 años, hecho desconocido por sus representados, éstos podían perfectamente solicitarlo ante la oficina de Registro correspondiente, quienes de manera descuidada no tramitaron este documento en el tiempo requerido, y como se evidencia en la planilla de requisitos exigidos para la concesión del crédito inserta en el expediente, los que incumbían a sus representados estaban en manos de los demandantes y los demás trámites o documentos necesarios correspondían exclusivamente a ellos proporcionarlos, por lo que mal pueden los demandantes pretender imputar a sus representados su negligencia en la tramitación del crédito y en el cumplimiento de sus obligaciones.

Niega, rechaza y contradice el pedimento formulado por los demandantes de solicitar el cumplimiento del contrato y también el pago del monto establecido en la cláusula penal, ya que contradice lo previsto en el artículo 1.258 del Código Civil.

De conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconviene a la parte actora, con fundamento en los siguientes hechos:

Que sus representados son propietarios del inmueble objeto del juicio; que en fecha 30 de enero de 2004, celebraron un contrato de opción de compra-venta, con los actores, donde quedaron pautadas de mutuo y común acuerdo las obligaciones de cada una de las partes, sin que se estableciera ninguna otra distintas a las reflejadas en este contrato, así como tampoco gestiones adicionales de sus representados frente a ningún tercero.

Que vencida la fecha para la firma del documento definitivo, los ciudadanos C.V.P. y V.R.H.G., no dieron cumplimiento a su obligación de consignar el mismo en la Oficina Subalterna del Registro respectivo y pagar el precio correspondiente, tal como de mutuo y común acuerdo quedó establecido en el contrato de opción de compra venta, y no dieron cumplimiento a sus obligaciones a pesar de las múltiples diligencias infructuosas realizadas por sus representados, quienes luego de un tiempo, proceden a notificarles su intención de cumplir con la obligación contraída en dicho contrato, como es venderles el inmueble objeto de la negociación ya descrita, en los términos previstos, llenando sus representados todos los requisitos exigidos para la protocolización del documento definitivo, es por lo que a través de la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, son notificados los Compradores y se les concede igualmente y de muy buena fe, un último plazo improrrogable de 5 días hábiles, para que cumplieran con su obligación de consignar el documento definitivo de compra venta y pagar el precio respectivo, lo que refleja la voluntad de sus representados de permitir el cumplimiento, pero a pesar de estas diligencias y de haber transcurrido todos los plazos otorgados por los Vendedores, los Compradores no cumplieron sus obligaciones.

Que en conversaciones con los compradores se les instó al cumplimiento del contrato y éstos se limitaron a manifestar que no tienen el resto del dinero y que requerían una nueva prórroga y se han negado a llegar a un acuerdo amistoso extrajudicial para rescindir el contrato y pagar el monto establecido en la cláusula penal o en su defecto ajustar el precio del inmueble considerando su valor de mercado actual desde el momento del vencimiento del término hasta la presente fecha.

Fundamenta su reconvención en los artículos 1.167, 1.527, 1.257, 1.258, 1.264, 1.270, 1.271, 1.273, 1.276. Por tales razones demanda a los ciudadanos C.V.P. y V.R.H.G., para que convengan, o en su defecto a ello sean condenados por este Tribunal: Declarar la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, celebrado entre ellos y sus representados., y se condene a los demandados al pago de la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy 10.000,00 B.F, por concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento de sus obligaciones contractuales, conforme a la cláusula cuarta de la opción de compra venta, así como la entrega material del inmueble libre de bienes y personas, así como el pago de las costas procesales. Por último estima la reconvención en la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 13.000.000,00), hoy 13.000,00 B.F.

CONTESTACION DE LA RECONVENCION

La parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención propuesta, alega que jamás la parte actora ha solicitado el cumplimiento del contrato de opción de compra venta y la ejecución de la cláusula penal, como lo sostiene quien contesta la demanda, y que lo que solicitó la parte actora fue el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA, contenido en el documento de fecha 30 de enero de 2004.

Que la parte demandada al no dar contestación precisa y circunstanciada de lo que verdaderamente solicitó la parte actora, se puede decir, que no contestó sino lo que consideró había dicho quien demandó y luego, no hubo contestación de demanda en este punto, y con ello invoca el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.

Que en el contrato de opción, no existe obligación para el futuro comprador, pues en éste lo que existe es un derecho a ejercer la opción, pues donde exista obligación para el futuro comprador, no existe opción, y si es recíproca esa obligatoriedad, como efectivamente existe en el contrato de marras, deja de existir de igual forma el contrato de opción.

Que donde existe obligación de celebrar un documento posterior a un documento de opción, éste último deja de existir, pues la opción no puede ir condicionada a la celebración de un documento posterior, por ello debe hablarse de venta y no de opción; el término al cual se refirió el accionante es para la celebración del cumplimiento definitivo de compra venta y el cumplimiento de la obligación de cancelación por parte de los deudores; siendo ello así, no existe opción, afianzándonos en la doctrina y la jurisprudencia por dicha parte invocada, y q2ue no se ha negado la existencia de una obligación pendiente por parte de los deudores, pero la declaración hecha unilateralmente por la ciudadano Y.R.R., solo demuestra la buena fe de sus mandantes y las conversaciones que mantuvieron con sus clientes en torno a la entrega de la documentación, y así poder tramitar el crédito y en tal sentido cancelar la obligación que contrajeron mediante compra del apartamento objeto de esta demanda, por lo que insiste en hacer valer dicho documento privado.

En cuanto al desconocimiento del documento privado, en primer lugar alega que los poderes otorgados por los demandados a sus respectivos abogados, no existe facultad expresa para reconocer o desconocer ningún documento privado emanado de sus mandantarios, ya que los documentos privados son personales, que solo puede desconocerlo o aceptarlo quien lo produjo. En segundo lugar, que el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, no desconoció la firma, sin el contenido del documento privado, lo que pone de relieve, que el documento privado existe y quedó como reconocido, ya que el motivo del desconocimiento era que no había sido firmado “por todas las partes involucradas…”, y es así que acepta la firma pero no el contenido; y en tercer lugar, aduce que el lapso al cual se refiere la parte demandada reconviniente, es meramente formal, que aún cuando forma parte del documento de compra venta, solo expresa una obligación para cumplirse en un término, donde al obligarse ambas partes (Vendedores y Compradores) a vender y comprar en forma recíproca e “irrevocable” el inmueble objeto de este litigio, es forzoso decir que la venta se encuentra consumada.

Que el contenido del punto CUARTO del escrito de contestación, deja entrever la mala fe de parte de la demandada al desconocer los requisitos y documentación que debe darle a su deudora para que tramite un crédito y pueda cancelarles el crédito pendiente y al afirmar que la obligación de la documentación para la solicitud del crédito es de los deudores y que la certificación de gravamen era obligación de los compradores obtenerla.

Con relación a lo señalado por la demandada reconviniente de que no se puede solicitar la obligación principal conjuntamente con la pena, alega que existe un retardo por parte de los vendedores en no querer aceptar el monto de la obligación pendiente por parte de los deudores, y por otra parte existe, una cláusula penal señalada por acuerdo entre las partes, que de tal forma se interpusieron sus propias indemnizaciones mediante la referida cláusula.

Que los demandados insisten nuevamente en que el contrato celebrado es un contrato de opción de compra venta, cuando en realidad no lo es, por las características insitas contempladas en el mismo; que el lapso establecido en el texto del documento de compra venta, el para el cumplimiento de la obligación, vale decir, la cancelación de la deuda y no para presentar documentación alguna en el Registro, pues esta era obligación del vendedor.

En cuanto a la notificación realizada a sus mandantes por parte de los demandados, comienza con un error material al notificar a sus mandantes del contenido de un documento que no es tal, se refiere a otra situación, ya que el documento de compra venta del inmueble fue autenticado en fecha 30 de enero de 2004, bajo el No. 47 y no 46, como lo hicieron saber los demandados ante una oficina pública, la cual sorprendieron en su buena fe. Que en dicha notificación quedó sin efecto el término de 120 días señalados en el contrato de compra venta?, o fue un complemento de los 120 días señalados como lo dijo el apoderado de los demandados, pero que sin embargo no lo prueba en forma alguna?, pues la notificación nada se dice con respecto a ese nuevo que agrega el apoderado nombrado; alega que la notificación existe, y debe dársele todo el valor probatorio que encierra, pero habrá que ubicarla jurídicamente, ya que considera que no sirve como complemento del término expresado en el contrato de compra venta, pues unilateralmente no se pueden hacer señalamientos y menos alterando el contenido de un documento sinalagmático y perfecto, entonces tampoco desvirtúa el contenido inicial, vale decir, los 120 días y 30 hábiles para que se cancele la deuda por parte de los deudores, ello porque no sirve jurídicamente hablando para que guarde relación con el documento original, en otras palabras, existiendo un documento principal, unilateralmente no puede modificarse aquel, pero esta notificación tiene valor probatorio como documento en sí, ya que se trata de una “oferta” figura jurídica y nueva que nace y altera el término del cumplimiento de la obligación para los deudores, hoy sus mandantes.

CARGA PROBATORIA

Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”,por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.

En cuanto a la distribución de la carga probatoria, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, Exp. No. 00-261, Sentencia No. 389, de fecha 30 de noviembre de 2000, ha establecido lo siguiente:

…Asimismo, se observa que la recurrente delata la errónea interpretación del artículo 1.354 del Código Civil, por cuanto impuso a la parte actora el onus probando de un alegato que no había sido plasmado en la demanda.

Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a os hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…

CAPITULO III

DE LAS PRUEBAS

Planteada la litis en los términos expuestos, como es por un lado la pretensión de la parte actora, consistente en el Cumplimiento del Contrato de Compra Venta del Inmueble identificado en el libelo de la demanda, ya que no le fue entregada oportunamente por los Vendedores, la documentación para la protocolización del documento definitivo de compra venta, y por la otra, la defensa del demandado, que consiste en la negativa, rechazo y contradicción de la demanda, aduciendo que la demora en el cumplimiento no fue culpa de sus mandantes, sino de los actores, y donde los reconviene por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, así como por Daños y Perjuicios, por lo que pasa este Juzgador de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, al análisis de todas las pruebas que se han producido en el juicio, en los siguientes términos:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA

- Copia Certificada de Documento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, Los Teques, en fecha 30 de enero de 2004, bajo el No. 47, Tomo 11. Dicha prueba es apreciada por este Tribunal con todo su valor probatorio, por ser un documento público, que le merece plena fe, por emanar de un Funcionario Público autorizado para ello, de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrado en autos el hecho afirmado por la parte actora en su libelo, en cuanto a que las partes celebraron un Contrato mediante el cual los demandados J.D.D.M.G. y Y.R.R., dieron en OPCION DE COMPRA VENTA, a los actores, C.V.P. y V.R.H.G., denominados los Compradores, el Inmueble objeto de este litigio, suficientemente identificado en dicho contrato, en los términos y condiciones que de mutuo acuerdo allí establecieron.

- Notificación realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 22 de septiembre de 2004, donde a petición de los demandados J.D.D.M.G. y Y.R.R., se trasladó y constituyó en la Urbanización Los Lagos, Residencia Los Lagos, Piso 2, Apto. 2-A, Los Teques, Estado Miranda, a los fines de notificar a los codemandantes C.V.P. y V.R.H.G., con relación al documento autenticado ante dicha Notaría en fecha 30 de Enero de 2004, anotado bajo el No. 46, Tomo 11, de opción de compra venta suscrito por las partes, sobre el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el número 2-A, Piso 2 del Edificio Residencias Los Lagos, Urbanización Los Lagos, Los Teques, Estado Miranda, donde los Compradores no dieron cumplimiento a lo estipulado en el contrato, a fin de notificarles lo siguiente: PRIMERO: Que con motivo del vencimiento del contrato de la opción de compra venta, les otorgaron el plazo improrrogable de 5 días hábiles, siguientes a su notificación para dar cumplimiento a la venta definitiva, esto es, que consigne el documento de compraventa respectivo ante el registro correspondiente, proceda al pago del precio establecido en el contrato y, en consecuencia se otorgue el documento definitivo de propiedad. SEGUNDO: Si al vencimiento del plazo establecido en la cláusula anterior, no se hubiere efectuado la venta en los términos antes estipulados, deben proceder a la entrega material e inmediata del inmueble, libre de personas y bienes y en el mismo buen estado que lo recibieron. Documento éste que aprecia el Tribunal de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, por emanar de un Funcionario Público autorizado para ello, quedando demostrado en autos que la parte demandada notificó a la parte actora de los hechos contenidos en dicha solicitud.

- Documento privado firmado, tanto por la codemandada, ciudadana Y.R., como por los codemandantes, ciudadanos V.H. y C.P., en fecha 03 de abril de 2004, el cual fue impugnado por la parte contra quien se opuso, es decir, por la parte demandada reconviniente, en su escrito de contestación de demanda.

Al respecto, se observa: El artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquel en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento

.

En doctrina, se reduce generalmente el concepto al reconocimiento de la firma y se le define como la manifestación formulada por el auto de un documento de que la firma que suscribe el mismo es suya. Sin embargo, la jurisprudencia ha venido dando un sentido más amplio al concepto, y sostiene que el reconocimiento de la legitimidad de la firma, hecho por aquél a quien se opuso el documento privado, basta para considerar el contenido del documento como reconocido. No así respecto del negocio contenido en el documento. La jurisprudencia ha establecido que una cosa es el documento privado y otra el negocio que contiene, por lo que al impugnarse éste y no aquél, el documento queda reconocido en su contenido y firma, salvo lo que arrojen los autos en relación con la negociación que contiene.

Por otro lado el artículo 445 ejusdem, establece:

Negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el instrumento probar su autenticidad. A este efecto, puede promover la prueba de cotejo, y la de testigos, cuando no fuere posible hacer el cotejo. Si resultare probada la autenticidad del instrumento, se le tendrá por reconocido, y se impondrán las costas a la parte que lo haya negado, conforme a lo dispuesto en el artículo 276

.

De la norma antes transcrita se observa que la misma establece la forma en que ha de proceder la parte que produjo el documento para probar su autenticidad, cuando el adversario ha negado la firma o los herederos o causahabientes han declarado no conocerla. A este respecto, podrá promover la prueba de cotejo y la de testigos cuando no fuere posible hacer el cotejo.

De la revisión efectuada al escrito de contestación de demanda, no se evidencia que la parte contraria haya desconocido o negado su firma, ya que desconocen es su contenido, con fundamento en que no fue firmado por todas las partes involucradas, que tampoco es motivo para desconocer un documento privado en cuanto a la firma se refiere, por lo que el Tribunal tiene que declarar sin lugar el desconocimiento del documento privado formulado por la parte demandada reconviniente en su escrito de contestación, y en consecuencia, se tiene como reconocido el mismo, por lo que se aprecia a los fines de demostrar en autos los hechos contenidos en dicho documento, como es el hecho de que en fecha 03 de abril de 2004, la parte demandada reconviniente hizo entrega a la parte actora reconvenida de la Certificación de Gravámenes emitida en fecha 16 de marzo de 2004 por la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, correspondiente al apartamento objeto de esta controversia, y asimismo el hecho de que las partes declararon que el lapso para la protocolización del documento definitivo de compra venta, comenzaría a partir de la entrega definitiva de la documentación relacionada con la propiedad del referido inmueble. Así se decide.

- Copias fotostáticas de Certificados de Solvencia emitidos por la Alcaldía del Municipio Guaicaipuro y por el Administrador de Lirka Ingeniería, C.A., correspondientes a la solvencia municipal y de aseo urbano del inmueble objeto de este litigio, las cuales por no haberse cumplido con el requisito a que se refiere el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se desechan del proceso. Así se decide.

- Copia fotostática de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, Los Teques, en fecha 21 de mayo de 1993, bajo el No. 34, protocolo primero, Tomo 14, la cual por constituir un documento público emanado de un Funcionario autorizado para ello, este Tribunal la aprecia y valora de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado en autos la titularidad del inmueble objeto del presente litigio, por parte de los codemandados reconvincentes J.D.D.M. y Y.R. RIVERO.

- Constancia emitida por el Director General de Créditos del IPASME, en fecha 28 de septiembre de 2004, documento éste que al constituir un acto administrativo, está dotado de las características de ejecutividad y ejecutoriedad, por lo que el mismo tiene valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, quedando demostrado en autos que a la ciudadana C.P.D.H., afiliada a dicho Instituto, en fecha 28 de septiembre de 2004, le fue aprobado un crédito hipotecario de VEINTINUEVE MILLONES DE BOLIVARES (29.000.000,00), hoy 29.000,00 Bs.F, encontrándose el documento para esa fecha, en redacción y en proceso la elaboración del cheque respectivo.

- En cuanto a la jurisprudencia promovida, este juzgador no puede otorgarle valor probatorio, por cuanto el objeto de la prueba son los hechos controvertidos y no el derecho.

- Copia fotostática de Cheque emitido por el IPASME, a nombre de la parte demandada reconviniente, ciudadanos J.D.D.M.G. y Y.R.R., el cual por ser emitido por un ente administrativo está dotado de las características de ejecutividad y ejecutoriedad, por lo que el mismo tiene valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, quedando demostrado en autos que a la parte actora reconvenida le fue entregada la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 29.897.600,00), hoy 29.897,60 Bs.F., mediante cheque emitido contra BANESCO, en fecha 08 de octubre de 2004, por concepto de crédito hipotecario para adquirir vivienda.

- Copia fotostática de documento de venta, elaborado supuestamente por el IPASME, mediante el cual los ciudadanos J.D.D.M.G. y Y.R.R., daría en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a C.V.P., el inmueble cuyo Cumplimiento de Contrato de compra venta aquí se demanda, el cual se desecha del proceso por cuanto no está suscrito por ninguna persona, cuyo documento al carecer de validez, no constituye prueba alguna.

- Certificación de Gravamen solicitada por el codemandado J.D.D.M., sobre el inmueble objeto de este litigio, la cual por tratarse de un documento público la aprecia este juzgador de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, quedando demostrado en autos que el codemandado reconviniente J.D.D.M., solicitó dicha Certificación en fecha 12 de Marzo de 2004, siendo elaborada por la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 16 de marzo de 2004, y entregada al solicitante en fecha 16 de junio de 2004.

- Copias de Calendario del año 2004, supuestamente emanados del Banco Federal, las cuales se desechan como prueba, por cuanto no se cumplió con el requisito a que se refiere el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

- TESTIMONIALES: La parte actora reconvenida promovió las testimoniales de los ciudadanos: V.M.A.G., M.A.A.P., V.M.G.S., O.J.G. y M.E.E., cuyas deposiciones cursan en autos.

El Tribunal observa:

El artículo 1.387 del Código Civil, dispone lo siguiente:

No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares…

Al respecto, F.M., refiriéndose al artículo 2.721 del Código Civil Italiano, equivalente al artículo 1.387 del Código Civil Venezolano, nos señala:

La prueba testifical, además de ser excluida cuando se exija la escritura ab substantiam…omissis…, sufre en materia de contrato una primera restricción en su admisibilidad en orden al valor del objeto del contrato en controversia (no más allá de cinco mil liras) (art. 2.721, primer apartado). El valor debe determinarse con referencia al momento de la conclusión del contrato

M.d.D.C. y Comercial, Tomo II, Doctrinas Generales”, página 521.

En vista de que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto del contrato o convención exceda de dos mil bolívares, y por cuanto en el caso de autos, se está demandando el CUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE COMPRA VENTA, donde el valor del objeto es por la cantidad de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 53.000.000,00), hoy 53.000,00 Bs.F., considera este Juzgador que en el caso bajo decisión no era admisible la prueba de testigos promovida por la parte demandada, en razón de que el bien sobre el cual recae lo acordado por las partes al celebrar el contrato es un inmueble, cuyo valor excede y sobrepasa los dos mil bolívares y, así se declara.

- Promueve la confesión ficta de la parte demandada en la contestación, la cual según lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, no constituye prueba alguna ni las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda, ni en la contestación. Así se decide.

- Contrato de Servicios celebrado entre los codemandados reconvincentes y la ciudadana B.N.N.B., el cual carece de valor probatorio con respecto a la acción objeto de examen.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

- Copia Fotostática de documento de autenticado en fecha 30 de enero de 2004, ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el No. 47, tomo 11, el cual ya sido objeto de análisis en este fallo.

- Copia fotostática de documento protocolizado y que acredita la propiedad de la parte demandada reconviniente sobre el inmueble objeto de este litigio, el cual ya ha sido objeto de análisis en este fallo.

- Copia fotostática de la notificación realizada por la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, a solicitud de los codemandados reconvincentes, a los codemandantes reconvenidos, la cual también fue objeto de análisis al analizar las pruebas promovidas por la parte actora.

- Copia fotostática de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en fecha 30 de enero de 2004, bajo el No. 46, tomo 11, el cual por tratarse de un documento público lo aprecia este Juzgador de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado en autos que las partes celebraron Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble objeto de este litigio, la misma fecha en que celebraron el contrato de opción de compra venta sobre el referido inmueble.

- Constancia emanada del IPASME, de fecha 28 de septiembre de 2004, la cual ya fue objeto de análisis anteriormente.

- Planilla de Requisitos exigidos por el IPASME para la concesión de los créditos a sus afiliados, la cual se desecha del proceso por cuanto no posee ninguna firma, aún cuando tiene estampado un sello húmedo donde se lee IPAS-ME.

- Promueve lo afirmado por la parte actora reconvenida en su libelo de demanda, como en la contestación a la reconvención, lo cual según lo ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, no constituye prueba alguna ni las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda, ni en la contestación. Así se decide.

-Acta levantada por este Tribunal en el presente expediente, en fecha 10 de diciembre de 2004, referida al primer acto conciliatorio celebrado, de donde se aprecia que los demandantes reconvenidos consignaron copia de un cheque por la cantidad de Veintinueve Millones Ochocientos Noventa y Siete Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 29.897.600,00), hoy 29.897,60 Bs.F.

- Documento privado de fecha 03 de abril de 2004, el cual ya fue analizado en este fallo.

- Las testimoniales de los ciudadanos A.L. y R.C., los cuales no comparecieron oportunamente a declarar.

- Prueba de Informes a la institución IPASME, a fin de que remitiera la siguiente información: a) Si la ciudadana C.V.P. solicitó a esa institución un crédito para compra de vivienda. B) De ser así, informar en qué fecha fue realizada dicha solicitud. C) Que informe y ratifique el contenido de la constancia emitida por el Instituto de fecha veintiocho (28) de Octubre del 2004, así como de la fecha de emisión del cheque y el monto en ella descrito. D) Que informe y ratifique el contenido de la planilla de requisitos exigidos por esa institución para la tramitación y aprobación de un crédito hipotecario a sus afiliados. E) Cuál es el estado actual de dicha solicitud. A los folios 8 y 9 de la Pieza II del expediente, cursan las resultas de dicha prueba, en la cual el referido Instituto, informa lo siguiente: a) La Ciudadana C.P. si solicitó un Préstamo Hipotecario en fecha 29/06/2004, el cheque se venció y fue nuevamente sustituido otro cheque, el cual se encuentra en la Unidad del IPASME de Los Teques desde 13/4/2005 según oficio Nro. 1230. Se anexó a dicho oficio, Planilla de Resultado de seguimiento del crédito hipotecario de la afiliada C.P.D.H., con la finalidad de adquirir vivienda, donde se observa que le fue aprobado el crédito hipotecario por la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 29.897.600,00), hoy 29.897,00 Bs.F., solicitado por la referida ciudadana en fecha 29 de junio de 2004, aprobado en fecha 28 de septiembre de 2004, enviado a la Consultoría Legal para la Redacción del Documento y a Finanzas para la elaboración del cheque, en fecha 05 de octubre de 2004.

Al respecto, se observa:

La prueba de informes se define como “la respuesta de un tercero o de la parte a un requerimiento de un Tribunal sobre los hechos que estén documentados y que tengan relación con el litigio”. Este tipo de respuesta puede ser declarativa, informativa o contentiva de un criterio acerca de los hechos.

Ahora bien, por cuanto su autoría está fuera de duda al emanar de una dependencia pública, de un banco, de una asociación gremial o de una sociedad civil o mercantil, la misma no puede desconocérsele. La parte contra la cual se produce el informe o que se sienta lesionada, por el contrario, que no aprueba su contenido, podrá utilizar la figura de la tacha alegando su falsedad. Por otra parte, si los datos aportados no tienen fundamento en documentos en poder del informante, o cuando esos datos sean falsos o que se transcriban datos que no concuerdan con los contenidos en la fuente de información, el informe puede ser impugnado por el afectado, en la forma prevista por el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, que es aplicable para demostrar el error o fraude del hecho informado, y por cuanto el mencionado informe no fue impugnado por la parte demandada, y siendo que la prueba ha sido evacuada conforme a los requisitos del artículo 431 ejusdem, este Tribunal tiene como cierto su contenido. En consecuencia, aprecia la misma, y así se decide.

CAPITULO III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el presente caso, la parte actora demanda a los ciudadanos J.D.D.M.G. y Y.R.R., por Cumplimiento de Contrato de Compra Venta de un Inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Los Lagos, Urbanización Los Lagos, No. 2-A, Los Teques, Estado Miranda, con un área aproximada de CIENTO DIECISEIS METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (116,97 Mts.2), ya que no le fue entregada oportunamente, la documentación para la protocolización del documento definitivo de compra venta, por parte de los compradores.

Al argumento anterior se opuso la parte demandada reconviniente, alegando que ha sido la parte actora quien no cumplió, razón por la que los reconviene por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, así como por Daños y Perjuicios.

El Tribunal observa:

La acción cuyo estudio nos ocupa es por “Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra Venta, por lo que, con la finalidad de sentenciar sobre el caso subjudice, este Juzgador hace referencia a una Jurisprudencia dictada por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de noviembre de 2005, expediente No. 04610, Sentencia No. 1590., en cuanto al concepto de “Contrato” en nuestra legislación venezolana vigente, dejando establecido lo siguiente:

“…A tal efecto, es de señalar que el Código Civil, en su artículo 1.133 y siguientes, regula las disposiciones preliminares acerca de los contratos, siendo determinante expresar que el artículo in comento establece:

Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Conforme a la reproducción ut supra realizada, la concepción legal del contrato se configura por un acuerdo, pacto, convenio entre 2 o más personas, es decir, tiene que existir un consentimiento para lograr un fin específico.

Ahora bien, vista la concepción del vocablo contrato, es menester advertir que el Código Civil venezolano, a los efectos de establecer el momento en que estos se constituyen, dispone en su artículo 1.137:

El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte.

La aceptación debe ser recibida por el autor de la oferta en el plazo fijado por ésta o en el plazo normal exigido por la naturaleza del negocio.

El autor de la oferta puede tener por válida la aceptación tardía y considerar el contrato como perfecto siempre que él lo haga saber inmediatamente a la otra parte.

El autor de la oferta puede revocarla mientras la aceptación no haya llegado a su conocimiento. La aceptación puede ser revocada entre tanto que ella no haya llegado a conocimiento del autor de la oferta.

Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo, o si esta obligación resulta de la naturaleza del negocio, la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato.

(…Omissis…)

.

Así pues, y vista la transcripción de la norma que antecede, es preciso orientar que a los efectos de que se forme un contrato, específicamente de compra venta que es el que interesa a los fines de resolver el asunto de autos, se hace necesaria una oferta u ofrecimiento por parte del posible vendedor al posible comprador o viceversa y una aceptación por parte de la persona que recibe la oferta.

Por último, es importante destacar que el artículo 1.141 del ya citado Código Civil, preceptúa:

Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1) Consentimiento de las partes;

2) Objeto que pueda ser materia de contrato; y

3) Causa lícita…

Conforme a jurisprudencia citada, y la disposición legal copiada en las líneas precedentes, que establece de forma expresa cuáles son las condiciones exigidas a los efectos de que se configure la existencia de un contrato, en el caso de autos se puede aseverar que en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, se cumplieron las tres condiciones requeridas para su existencia.

Para Maduro Luyando, el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus respectivas fuentes.

En el caso de autos, se trata de una obligación que proviene de un Contrato, y según Maduro Luyando al deudor de una obligación contractual se le exige desarrollar en su cumplimiento un grado normal de diligencia, la que corresponde al hombre regularmente prudente y diligente, la concerniente al buen padre de familia (bonus pater familiae).

Los Artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167, del Código Civil, establecen lo siguiente:

Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.

Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

Artículo 1.167: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

El efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída.

Continúa afirmando Maduro Luyando que las obligaciones producen dos efectos fundamentales:

  1. - El deudor queda obligado al cumplimiento de la obligación contraída.

  2. - El acreedor tiene la facultad o derecho de imponerle coactivamente el cumplimiento al deudor que voluntariamente no ejecute la obligación asumida.

El cumplimiento de la obligación está regido por el artículo 1264 del Código Civil que enuncia el principio general en esa materia.

Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención

.

Ahora bien, conforme a lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.154 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

En cuanto a los hechos controvertidos que forman parte del debate probatorio, se observa que la parte actora en su libelo de demanda afirma que no estamos en presencia de una opción de compra venta, sino de una verdadera compra venta. Por el contrario, los codemandados aducen que se trata de una opción de compra venta y no de una venta.

De acuerdo a la potestad que tienen los jueces para establecer la verdadera naturaleza de un contrato (calificación del mismo), este juzgador observa que del análisis del contrato se colige, que se trata de un contrato con opción a compra y no de un contrato de compra-venta, en el sentido que a los contratos debe darse el sentido estricto que le dieron las partes, y si en el mismo se estableció que se trataba de una opción a compra, y sus términos se refieren a una opción a compra, es evidente que el sentido a la interpretación que debe dársele es el de un contrato de opción a compra. Así se decide.

Al respecto, M.R.F., en su Obra El Contrato de Opción, Pág. 57, define la opción como el contrato por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte llamada optante, quien esa libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto.

En cuanto a los demás hechos controvertidos, que forman parte del debate probatorio, se desprende que las partes celebraron Contrato de Opción de Compra Venta, mediante el cual los Vendedores (codemandandos) se obligaron a vender y los Compradores (codemandantes), se obligaron a comprar de forma irrevocable, el inmueble objeto del presente litigio, por el precio de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 53.000.000,00), hoy 53.000,00 Bs.F., de los cuales los Compradores entregarían VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), hoy 20.000,00 Bs.F., al momento de la autenticación del dicho documento, y el resto, es decir, TREINTA Y TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 33.000.000,00), hoy 33.000,00 Bs.F., al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, para lo cual los Compradores se comprometieron a tramitar ante el IPASME, el crédito correspondiente. Igualmente ambas partes convinieron en un plazo para la protocolización del documento definitivo de compra, de ciento veinte (120) días, contados a partir de la autenticación del Contrato de Opción de Compra Venta, más treinta (30) días hábiles de prórroga, contados a partir de la fecha de vencimiento del plazo inicial. Además de la cláusula penal, los Vendedores se obligaron a consignar en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Subalterna, todas las solvencias correspondientes al inmueble.

Ahora si bien es cierto, que del contenido del contrato, se observa que las partes establecieron un plazo de ciento veinte (120) días, más treinta (30) de prórroga, para la protocolización del documento definitivo de compra, no es menos cierto que dicho plazo quedó modificado, a través del documento privado firmado por la codemandada Y.R. RIVERO, conjuntamente con los ciudadanos V.H. y C.P., mediante el cual dejó constancia de haberle hecho entrega a éstos últimos, la Certificación de Gravamen, emitida en fecha 16 de marzo de 2004, por la Oficina Subalterna de Registro, correspondiente al apartamento de su propiedad, objeto del presente litigio, y donde asimismo declara que el lapso para la protocolización del documento definitivo de Compra Venta, comenzaría a partir de la entrega definitiva de la documentación relacionada con la propiedad del inmueble. Pero es el caso, que la parte demandada reconviniente, no demostró en autos por ninguno de los medios probatorios promovidos, que le hizo a la parte actora reconvenida, de tales recaudos indispensables que deben ser presentados con el documento para su protocolización, como son las solvencias correspondientes al inmueble, tal y como se obligó en la Cláusula Sexta del Contrato de Opción de Compra Venta, resultando impretermitible concluir que el documento definitivo de compra venta sobre el inmueble objeto de este litigio, no se protocolizó por el incumplimiento en el demandado de entregarle oportunamente a la parte actora, los recaudos necesarios para ello, motivo por el cual debe prosperar la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA interpuesta por los ciudadanos: C.V.P. y V.R.H.G., contra los ciudadanos: J.D.D.M.G. y Y.R.R., celebrado en fecha 30 de enero de 2004,, autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro, Estado Miranda, bajo el No. 47, Tomo 11, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 2-A, Piso 2, del Edificio RESIDENCIAS LS LAGOS, ubicado en la Urbanización Los Lagos, Los Teques, Estado Miranda, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones están señaladas en el referido contrato.

Se ordena a la parte demandada, ciudadanos J.D.D.M.G. y Y.R.R., que cumplan con el Contrato de Compra Venta contenido en el documento autenticado en fecha treinta (30) de enero de dos mil cuatro (2004), bajo el No. 47, tomo 11, con las consecuencias de redactar la formalización del documento definitivo de compra venta al cual se refiere el citado instrumento público señalado.

Se condena a la parte demandada a que le cancele a la parte actora, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy 10.000,00 Bs.F., por concepto de cláusula penal contenida en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta.

Se ordena el pago de la indexación solicitada por la parte actora en su libelo de demanda, sobre la referida suma de dinero, para lo cual se acuerda una Experticia Complementaria del fallo.

En cuanto a la reconvención propuesta, el demandado reconviniente nada logró probar a su favor, ya que en el escrito de contestación alega que quien incumplió el contrato de opción de compra venta, fue la parte actora, motivo por el cual la reconviene, más no trajo ninguna prueba que demostrara tales alegatos, por lo tanto, la reconvención debe declararse sin lugar, y así debe establecerse en el dispositivo del fallo.

CAPITULO III

DISPOSITIVA

Por los razonamientos y consideraciones que anteceden, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA interpusieran los ciudadanos: C.V.P. y V.R.H.G., contra los ciudadanos J.D.D.M.G. y Y.R.R., ambas partes identificadas anteriormente en el presente fallo. SEGUNDO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por la parte demandada, ciudadanos J.D.D.M.G. y Y.R.R., contra los ciudadanos: C.V.P. y V.R.H.G.. TERCERO: Se ordena a la a la parte demandada a lo siguiente: 1) Que cumplan con el Contrato de Compra Venta contenido en el documento autenticado en fecha treinta (30) de enero de dos mil cuatro (2004), bajo el No. 47, tomo 11, con las consecuencias de redactar la formalización del documento definitivo de compra venta al cual se refiere el citado instrumento público señalado. 2) A que le cancele a la parte actora, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), hoy 10.000,00 Bs.F., por concepto de cláusula penal contenida en la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra Venta.3) A la indexación solicitada por la parte actora en su libelo de demanda, sobre la referida suma de dinero, para lo cual se acuerda una Experticia Complementaria del fallo.

Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 eiusdem.

Déjese copia certificada de la presente sentencia conforme lo establece el artículo 248 ut supra.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFÍQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en Los Teques, días del mes de Marzo de dos mil ocho (2008). Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.-

EL JUEZ PROVISORIO,

DR. H.D.V. CENTENO G.

LA SECRETARIA,

Y.Z.

NOTA: En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley, siendo las 12:00 m.-

MJFT/lcfa.

Exp. No. 14804 LA SECRETARIA,

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