Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Guanare), de 25 de Marzo de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL

Y DEL T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA GUANARE

EXPEDIENTE 15.237.

DEMANDANTE J.V.C.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.968.717.

APODERADOS JUDICIALES A.M.P.R. Y M.S., abogadas en ejercicio, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajos los N° 23.278 y 78.947 respectivamente.

DEMANDADO E.I.D.L., extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 570.449.

APODERADO JUDICIAL J.V.U., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajos el N° 22.256.

MOTIVO DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

SENTENCIA DEFINITIVA.

MATERIA CIVIL.

El día 21 de Junio del 2007, este órgano jurisdiccional admitió demanda de resolución de contrato incoada por el ciudadano J.V.C.D., representado judicialmente por las profesionales del derecho A.M.P.R. y M.S., contra el ciudadano E.I.D.L., donde alega que mediante documento autenticado el 17 de abril 1998, por ante la Notaría Pública de Guanare, celebraron un contrato de arrendamiento, el cual recayó sobre un local comercial distinguido con el N° 01, ubicado en la carrera quinta, frente a la C.A. de esta ciudad de Guanare, donde establecieron el canon de arrendamiento mensual de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) o CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bf. 50,00), que posteriormente lo aumentaron a DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) o DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 200,00), y el arrendatario se obligó a no realizar mejoras o bienhechurias sin el consentimiento expreso del propietario, no darle otro destino a dicho inmueble que no sea el dedicado a la Heladería, Lunchería y conexos, y el incumplimiento de las cláusulas contractuales trae como consecuencia que el propietario podrá solicitar la desocupación del inmueble.

Que el arrendatario en la actualidad cambio el uso para cual estaba dedicado el local, que era de Heladería, Lunchería y conexos, ahora funciona una Agencia de Loterías y venta de cuadros de Juego de Caballos (5 y 6), infringiendo la cláusula cuarta literal c del contrato de arrendamiento, y el Artículo 592 ordinal 1 del Código Civil, ya que el inmueble se encuentra totalmente deteriorado, porque el piso está en condiciones antihigiénicas, totalmente sucio y fracturado, el techo raso está totalmente sucio, le faltan tres láminas y se aprecia humedad, y está en mal estado porque le penetra el agua de las lluvias, las instalaciones eléctricas se encuentran en mal estado, faltan bombillos y los cables eléctricos están desprendidos, los bienes muebles que se encuentran dentro del inmueble están en condiciones de hacinamiento y suciedad, el área del baño esta totalmente deteriorada, tanto paredes como pisos e instalaciones sanitarias y en un estado que para su uso es totalmente antihigiénico, las paredes del local están sucias y con filtraciones y se nota desde que lo arrendó nunca le dio mantenimiento a lo que estaba obligado conforme a la ley, deterioros éstos que constan en la inspección ocular practicada por el Juzgado Primero del Municipio Guanare, el 16/05/2007, donde se dejó constancia de todo lo denunciado y que acompaña marcada “C”.

Por estos motivos es que acude al órgano jurisdiccional para demandar al arrendatario ciudadano E.I.D.L., quien ha incumplido con las obligaciones contractuales y legales, al cambiarle el uso para el cual se le arrendó, deterioro de inmueble y falta de las reparaciones locativas necesarias, todo de conformidad con los Artículos 1.167, 1.592 ordinal 1, 1.593, 1.595, 1.596, 1.597 y 1.616 del Código Civil, también demanda el pago de los cánones de arrendamiento, para el caso que sea declarada con lugar y la estima en un valor de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) o TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 3.000,00) y por daños y perjuicios, lo cual lo estima en la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) o QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 15.000,00), dando un total de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000.00) o DIECIOCHO MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 18.000,00).

Acompañó marcado “A” instrumento poder otorgado por el demandante a las abogadas A.M.P.R. y M.S., marcado “B”, el Contrato de Arrendamiento, marcado “C” la Inspección Ocular practicada por el Juzgado Primero del Municipio Guanare.

El Tribunal por auto del 06/07/2007, revocó el auto de admisión del 21/06/2007, y ordenó seguir el procedimiento breve, todo de conformidad con el Artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el demandado fue citado el 16/07/2007 y compareció a dar contestación a la demanda, alegando que la resolución de contrato de arrendamiento que consagra el Artículo 34 de la Ley Especial, sólo es aplicable a aquellos que tengan tiempo indeterminado y están incluidos los consagrados en el Artículo 3 literales c y d, en relación al Artículo 1.615 del Código Civil.

Oponen como defensa de fondo la prohibición legal de admitir la acción propuesta, porque nos encontramos ante una acción contraria al orden público, porque ha debido la parte actora proponer la acción de desalojo o de desocupación del inmueble, que es el único camino procesal para obtener la devolución de un inmueble dado en arrendamiento a tiempo indeterminado y que sólo en casos especiales, es factible que proceda la resolución contractual por causa distinta a la establecida en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Niega lo siguientes hechos:

o Que la relación arrendaticia esta amparada bajo un contrato a tiempo determinado.

o Que el inmueble este descuidado, deteriorado y falto de conservación.

o Que haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del mismo.

o Que haya causado de manera culposa daños y perjuicios al inmueble.

o Todo incumplimiento culposo a las obligaciones legales y contractuales, como sería dar al inmueble arrendado un uso distinto al normalmente convenido.

En el lapso de promoción de pruebas la parte actora promovió el merito favorable del contrato de arrendamiento consignado con la demanda, promovió inspección judicial a fin de que el Tribunal se trasladará al local comercial N° 01, ubicado en la carrera quinta, frente de la c.a. de esta ciudad de Guanare, para dejar constancia de una serie de particulares que serán examinados en la parte motiva de este fallo, también promovió la prueba pericial para verificar los daños ocasionados al inmueble, todas las pruebas fueron admitidas, excepto el mérito favorable de las actas procesales, porque esta no constituye ningún medio probatorio, ya que la prueba una vez admitida pertenece es al proceso y al estar agregada en el expediente el Tribunal está obligado a examinar el mérito y el valor probatorio de estos, para dictar una sentencia congruente, motivada y razonada, por lo cual el juez no debe dejar de examinar el mérito de la prueba para no caer en silencio de prueba y en inmotivación de la sentencia, vicios consagrados en el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

La parte demandada promovió el mérito favorable de los autos, las testimoniales de M.R.G., N.J.S., R.A.C., E.G., C.A.A., M.A.G., P.M. y A.T., y una serie de documentales marcadas desde la “B” hasta la “K”, igualmente promovió inspección judicial sobre el inmueble objeto de resolución de contrato, todas estas pruebas fueron admitidas a excepción del mérito favorable de los autos que no constituye medio probatorio.

El 31/07/2007, la parte actora impugnó las copias simples cursante desde el folio 74 al 83, promovidas por la parte demandada y ésta consignó el 01/08/2007, los originales.

El 21/09/2007, la parte actora solicita al Tribunal la notificación de los expertos para la experticia y solicitó la prorroga del lapso de evacuación, por cuanto se encontraba para vencerse el lapso establecido en este procedimiento breve y la prueba admitida no había sido evacuada, el Tribunal lo prorrogó por diez (10) días de despacho, para la evacuación de al experticia.

El 18/10/2007, los expertos consignaron el dictamen pericial con sus respectivos anexos.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal para decidir lo hace bajo las siguientes consideraciones:

A los fines de dictar una sentencia motivada, congruente y razonada, resolviendo cada uno de los puntos controvertidos de este juicio, de conformidad con los Artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículo 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que regula y establece la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa contenido en el debido proceso, garantías estas que debe cumplir este fallo, para que las partes conozcan el motivo de la procedencia o improcedencia de la pretensión y de las defensas ejercidas en este proceso por las partes.

En este sentido, por cuanto el Artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario dispone que se tramitará por el procedimiento breve, establecido en el Código de Procedimiento Civil, aquellas demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, sobre inmueble urbanos o suburbanos, independientemente de la cuantía, por lo cual nuestro legislador quiso darle seguridad jurídica y celeridad procesal a las partes contratantes, en las controversias relacionadas con los contratos de arrendamiento, adecuando un marco jurídico a la realidad que se venía suscitando en nuestra sociedad, especialmente ante los órganos jurisdiccionales.

La novedad de este procedimiento es que al demandado, al momento de ejercer su derecho a la defensa mediante la contestación de la demanda deberá también oponer todas las cuestiones previas consagradas en el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y estas serán decididas en la sentencia definitiva, así lo establece el Artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

La parte demandada al momento de ejercer el derecho a la defensa, mediante la contestación de la demanda, aduce que la demanda es inadmisible, porque la acción que debió ejercer el demandante, es la de desalojo o desocupación de inmueble, según lo prevé el Artículo 1 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, fundamentada en el Artículo 34 de dicha ley, y no la de resolución de contrato a tiempo indeterminado porque no está tipificada en la ley especial.

En este orden de ideas, el Artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece:

…“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”…

Esta norma sustantiva trae un catálogo de pretensiones que regulan la relación arrendaticia y que puede ser incoada por la parte actora entre las que tenemos desalojo, cumplimiento o resolución de contrato, de arrendamiento y otras, y el Artículo 34 establece la pretensión de desalojo de inmueble para aquellos contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Además el actor puede interponer la demanda de resolución de contrato consagrada en el Artículo 1.167 del Código Civil, la cual es perfectamente valida como tutela judicial efectiva establecida en el Artículo 26 Constitucional, y esta consagrada en el Artículo 34 de la Ley Especial, que la denomina acción de desalojo, también puede incoar la pretensión de cumplimiento de contrato. En cuanto a la diferencia existente entre la acción de desalojo arrendaticia y la resolución de contrato, la primera se aplica a los contratos indeterminados y de acuerdo a las causales consagradas en el Artículo 34, y la segunda se aplica a los contratos indeterminados por motivo de incumplimiento, distinto a lo establecido en el citado Artículo 34, y esa resolución la puede intentar cualquiera de las partes contratantes, pero la pretensión de desalojo sólo la puede interponer el arrendador.

Por lo que no es procedente el alegato interpuesto por la demandada, en el sentido, de la validez de la pretensión ejercida por el actor, ya que los efectos de la resolución del contrato y del desalojo son los mismos, es decir, la entrega del inmueble.

La demandada alegó como defensa de fondo la prohibición legal de admitir la acción propuesta, porque nos encontramos ante una acción contraria a derecho o al orden público, es decir, que no hay acción, ya que el juez no está obligado a la calificación que hagan las partes, cuando se ejerce la pretensión y la demanda es inadmisible, porque nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y la actora ejerció la acción de resolución de contrato y no la de desalojo o desocupación del inmueble, que trae como consecuencia única la entrega de éste, y en caso de incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, son las que dispone el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

El Tribunal con anterioridad efectuó la distinción que existe entre la resolución del contrato tutelada en el Artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y el Artículo 1.167 del Código Civil, y la pretensión de desalojo consagrada en el Artículo 34 eiusdem, establece en forma taxativa los motivos o fundamentos para la procedencia de la misma, sin embargo la doctrina y la jurisprudencia es conteste, en señalar que éstas no son las únicas causas que tiene el actor para fundamentar su pretensión, ya que existen otras.

En la pretensión de cumplimiento de contrato, el actor busca que el demandado cumpla con la obligación, en la resolución tiene como efecto extinguir el contrato con la consecuencia de la desocupación y entrega del mismo, en la primera el contrato puede ser a tiempo determinado, y la segunda a tiempo indeterminado, pero puede suceder que con el cumplimiento del contrato, el actor persiga la desocupación del bien. En las causales de desalojo consagradas en el Artículo 34 de la Ley Especial, no son más que demandas que contienen pretensiones de resolución de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, por la ocurrencia de esas causales y tiene como efecto el desalojo del bien, es decir, la desposesión del inmueble, por lo que no existe una acción autónoma de desalojo, aun siendo ésta denominada por el legislador en el Artículo 34, tanto es así, que existe unidad en el procedimiento aplicable como es el juicio breve, y no una acción de desalojo un procedimiento distinto, por lo que la resolución o cumplimiento del contrato conlleva al desalojo, que es consecuencia de esta pretensión.

El Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:

…“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”…

Esta norma adjetiva guarda relación con la establecida en el Artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, que preceptúa:

…“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:

11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”…

De la interpretación de esta norma se extrae que la ley prohíbe en determinados casos inadmitir pretensiones manifiestamente contrarias a derecho, o a la ley o a las buenas costumbres, tales como son, aquellas pretensiones que se reclaman cobro de bolívares, proveniente de obligaciones naturales, o cuando se demande el divorcio por una causal no establecida en el Artículo 185 del Código Civil, todas estas causa de inadmisión de la demanda sus supuestos están consagrados en el Artículo 341 eiusdem, el cual señala:

…“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.”…

En el caso de marras, nos encontramos que el actor ejerce una pretensión de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de obligaciones contractuales y legales, tales como son deterioro del inmueble, falta de pago de los cánones de arrendamiento, más daños y perjuicios, las cuales no están prohibidas por la ley, todo lo contrario el Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la tutela al señalar:

…“Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento...”

…“Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales.”…

Sin duda alguna esta norma sustantiva nos indica, que el arrendador para solicitar el desalojo debe fundamentarla en estas causales de desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, las cuales no son taxativas, porque la doctrina y la jurisprudencia han señalado que estas causales no limitan otras que no están consagradas en la ley, pero el hecho de que estas causales son otorgadas para el arrendador, no limita que el arrendatario también pueda ejercer las pretensiones de cumplimiento, resolución y daños y perjuicios derivados de una relación arrendaticia, ya que el acceso a los órganos jurisdiccionales es una garantía constitucional que gozan todos los justiciables, así lo consagra el Artículo 26 Constitucional que establece:

…“Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.”…

Por lo que al establecerse la tutela judicial efectiva, para todos los justiciables habitantes de la República Bolivariana de Venezuela, le es perfectamente permitido acudir a los órganos de administración de justicia, para interponer demanda que contenga pretensiones, que en el caso de autos, la pretensión ejercida por el demandante no está prohibida por la ley, no es contraria al orden público ni a las buenas costumbres, es perfectamente lícita, por lo cual la materia a discutir es su procedencia o improcedencia de la pretensión ejercida por incumplimiento del contrato, por lo que la cuestión previa del Artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la demandada debe declararse improcedente. Así se decide.

Resueltas las defensas preliminares expuestas por la parte demandada debe este órgano jurisdiccional efectuar pronunciamiento razonado y motivado sobre los hechos controvertidos en la presente causa, ya que la parte demandada ha rechazado y contradicho las pretensiones interpuestas por el accionante, en referencia, a que el inmueble objeto del contrato no se encuentra deteriorado en forma mayor, que de los provenientes del uso normal que no hay daños culposos y que tampoco ha incumplido con las obligaciones legales y contractuales, en referencia al uso distinto normalmente convenido.

Pero también niega que la relación arrendaticia sea a tiempo determinado, sino que el mismo es a tiempo indeterminado, y el Tribunal al examinar este hecho constata que la parte actora demanda la resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado de un (01) año, con prórroga por el mismo plazo celebrado, con su representado el 17/04/1998, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare del Estado Portuguesa.

El Tribunal observa que si el contrato es a tiempo determinado tal como lo esta alegando y exponiendo la parte actora, no sería procedente demandar el desalojo del bien inmueble arrendado, porque el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, tutela es a los contratos a tiempo indeterminado, pero por otro lado, es incongruente y contrario a la ley señalar y establecer en un contrato de arrendamiento como sucedió, en el caso bajo estudio, que en la cláusula tercera, que el contrato era por un año, que comenzaba a regir el 01/03/1998, inclusive, y que era convenido que en caso de prorroga, la misma será siempre y en todo caso por igual plazo, lo cual es totalmente contraria a derecho, porque el Artículo 1.600 del Código Civil, establece reglas claras y precisas al señalar que una vez expirado el tiempo fijado del contrato de arrendamiento y el arrendatario continua poseyendo el inmueble dado en arrendamiento, se presume la renovación del contrato, es decir, opera la tácita reconducción, al señalar:

...“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”...

La tácita reconducción es una institución legal que opera de pleno derecho, sin necesidad de que se establezca o no en el contrato, y cuando las partes renuncian a ésta, la misma es contraria a la ley, son convenciones nulas porque van en contra del orden público, así lo sanciona el Artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al disponer lo siguiente:

...“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”...

De manera que no nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o fijo, sino en un contrato a tiempo indeterminado y como el juez es soberano al calificar la pretensión, la cual es de resolución de contrato de arrendamiento, más las accesorias contenidas en la demanda. Así se decide.

Determinado en el presente fallo que el contrato de arrendamiento que suscribieron las partes es a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, consagrada en el Artículo 1.600 del Código Civil, debe este órgano jurisdiccional resolver el hecho controvertido que aduce el accionante al imputarle al arrendatario cambió del uso del local a que se contrae el contrato de arrendamiento.

A tales efectos, establece el Artículo 1.592 ordinal 1 eiusdem, lo siguiente:

...“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso

determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse,

según las circunstancias.”... (Lo subrayado es de la sentencia).

Del contenido del contrato de arrendamiento que suscribieron las partes en la cláusula cuarta literal “c”, convinieron a no darle otro destino a dicho inmueble como no sea el funcionamiento de un fondo de comercio dedicado a la heladería, lunchería y conexos.

La doctrina del Doctor G.Q.G. (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario volumen I) ha interpretado que el destino del inmueble guarda relación con el uso concedido por las autoridades municipales, por lo que hay inmuebles a los que no puede darse un uso distinto al que la misma autorice, pero otro que no requiere de esa autorización, porque por su naturaleza tienen una destinación que ab initio se presume, como ocurre a una casa o a un apartamento que son para habitarlo, pero que no obstante, el arrendatario podría destinarlos a uso no permitido, en el caso de inmuebles destinados al comercio de lunchería, heladería y otros conexos, nos encontramos que la parte actora con la demanda acompañó una inspección extrajudicial, donde se dejó constancia que aparecía un aviso portátil, en el cual se anuncia o dice: Agencia Jardín, Triples Caracas 6000, Kino, Súper Cuatro, los Sábados 5 y 6 y dentro del local al lado derecho se observó venta de loterías.

Esta prueba extrajudicial debe ser concatenada con las dos inspecciones judiciales que evacuó este Tribunal, una promovida por la parte actora y la otra por la demandada (folios 100 al 105), donde se dejó constancia que en la fachada del local se encuentra un letrero que dice Heladería Jardín 5 y 6 Nacional, Triples Caracas, Tarjetas Telefónicas, Kinos, Súper Cuatro, los Sábados 5 y 6, también Tripletazo, Tripleton, Chance, Tu signo Caracas. Del contenido de estas tres inspecciones se desprende, que en ese local comercial además de dedicarse a la actividad comercial de Heladería, venta de café, lunchería, existen otros conexos como son la venta de loterías caracas, táchira, oriente, kinos, súper cuatro, los sábados 5 y 6, cafetín, refresquería, tarjetas telefónicas, las cuales no están prohibidas por las ordenanzas municipales, todo lo contrario son tuteladas mediante el pago de impuestos, por lo cual la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, órgano competente para otorgar las licencias de funcionamiento que fueron acompañadas por la parte actora (folio 107 al 116), se desprende que el contribuyente Heladería Jardín representada por el ciudadano E.I., que está ubicada en la carrera quinta frente a la C.A. está pagando los impuestos municipales por la actividad comercial de ventas de helados, jugos, refrescos, arepas, anexo de agencia de lotería y otros, y al ser autorizado por el Director de Hacienda para el ejercicio de esa actividad mercantil, no está haciendo uso indebido o distinto a lo pactado en el contrato, ya que al establecerse la actividad conexa según la cláusula cuarta literal “c” del contrato, las actividades que realice el demandado están conexas con el ramo de ventas de helados refrescos, arepas, loterías, por lo cual no hay cambio de uso ni destino distinto al pactado en el contrato. Así se decide.

La parte actora en el texto de la demanda aduce que el inmueble no ha sido cuidado como un buen padre de familia, como tampoco se le ha dado el mantenimiento y las reparaciones locativas necesarias para su mantenimiento, ya que tiene deterioros mayores, daños estos que han sucedido por negligencia del arrendatario, por lo cual disminuye el valor del inmueble para su recuperación, tendría que el arrendatario hacer las reparaciones a que estaba obligado, por lo cual ha incumplido con sus obligaciones contractuales y legales.

Además al inmueble no se le ha efectuado el mantenimiento sanitario, eléctrico, limpieza, reparación de pisos, puertas, paredes, techos y así consta de la inspección extrajudicial, donde se dejó constancia que el piso está en condiciones antihigiénicas, sucio y fracturado, el techo raso está totalmente sucio, le faltan cuatro láminas y tiene humedad porque le penetra el agua de la lluvia, faltan bombillos, cables eléctricos, baño deteriorado y otros, y estima estos daños y perjuicios en la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) o QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 15.000,00), todo de conformidad con el Artículo 1.597 del Código Civil.

La parte demandada al momento de ejercer su derecho a la defensa, con la contestación de la demanda negó que el inmueble este descuidado, deteriorado, falta de conservación, deterioros mayores que los provenientes del uso normal del mismo.

De esta manera quedo trabado este hecho controvertido.

La accionante para demostrar este hecho acompañó con la demanda una inspección extrajudicial con sus respectivas fotografías, evacuada por el Juzgado Primero del Municipio Guanare de esta Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el día 16/05/2007 (folios 12 consecutivamente 43), en el cual se dejó constancia en el particular segundo, el Tribunal observó que el cielo raso, se ve sucio, en mal estado, manchas de filtraciones en el mismo, así como también se observó que faltan 4 láminas del cielo raso, las paredes del local se ven manchadas y se presume que es debido a filtraciones de agua. En el particular tercero se dejó constancia que las paredes del local comercial se encuentran sucias, manchadas y en mal estado, al cuarto particular, el Tribunal observó que el baño se encuentra sucio, mal estado, existen recipientes llenos de agua, en mal funcionamiento de hecho se observó un aviso pegado en la pared del baño que dice: “Ojo no pase dañado Ojo”. Al quinto particular, se dejó constancia que el Tribunal no cuenta para esta inspección con la asistencia de un práctico electricista, razón por el cual no se puede dejar constancia de las instalaciones eléctricas. Al sexto particular, el Tribunal observó un piso de cemento de color verde, el cual presenta grietas desde la entrada hasta la pared del fondo del local comercial.

En el lapso probatorio, la parte actora y la demandada promovieron inspecciones judiciales, las cuales fueron admitidas, y el día 31/07/2007, el Tribunal se trasladó al inmueble objeto de la presente controversia, dejando constancia que en el local se encuentra un letrero que dice Heladería Jardín, 5 y 6 Nacional, que el techo raso se encuentra en gran parte con manchas como si fueran filtraciones, las paredes se encuentran en parte manchadas como si fueran filtraciones de agua, el local comercial se encontraba en regular estado con manchas en la parte superior a consecuencias de las lluvias, que el lavamanos se encuentra en regular estado, porque presenta manchas, igual la poseta de baño, que en la fachada del inmueble hay una acometida eléctrica, que tiene varios cables, y tres cables van al medidor, piso en regular estado (folios 100 al 105).

También la parte actora promovió una experticia, para que los expertos determinaran los daños sufridos del inmueble, en cuanto a las paredes internas y externas, al piso que presenta grietas, las instalaciones eléctricas, y otros hechos. Admitida la prueba los expertos presentaron el dictamen pericial, el día 18/10/2007 (folio 153 al 175), donde determinaron que los daños sufridos o causados al inmueble asciende a la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00) o TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bf. 3.500,00). En cuanto al techo raso, las láminas se encuentran manchadas por filtraciones en el techo de acerolit o excretas de animales roedores y en cuanto a las paredes internas y externas estaban pintadas a base de pinturas de cauchos, que se encuentra en regular condición, recomendando retocar, la poseta en buen estado, el lavamanos presenta una fisura en la parte superior que no afecta en nada su funcionamiento, las porcelanas en buen estado, en el piso hay una grieta, exponen que la misma ha podido ser causada por el asentamiento localizado del terreno, falta de refuerzo metálico de malla de acero o mala compactación del terreno o material de relleno inadecuado y que las fisuras de la pared tiene su origen en el asentamiento del terreno o deficiencias o ausencia de los elementos de fundaciones y en cuanto a los cables eléctricos que van hacía el local por parte de Eleoccidente recomendaron protegerla mejor y la red eléctrica interna también debe protegerse.

Esta pretensión que ejerce el accionante donde pide el desalojo del inmueble, en virtud que ha sufrido deterioro o daños mayores, esta fundamentada en el Artículo 34 literal “c” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece:

...“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:

... Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.”...

Como podemos observar del texto de la norma estos hechos son imputables al arrendatario por incumplimiento de obligaciones de hacer, es decir, realizar las reparaciones menores de conservación del inmueble y los deterioros mayores cuando la actividad del arrendatario los ocasione, porque pudiera suceder que el no tenga nada que ver con aquellos hechos que pudieran suceder por causa ajena no imputables a los provenientes de fuerza mayor o caso fortuito.

Una de las obligaciones legales que tiene el arrendatario, es servirse de la cosa o hacer uso normal del inmueble para el cual estaba destinado y esta obligado a devolverlo en las mismas condiciones en que lo recibió por disponerlo expresamente el Artículo 1.594 del Código Civil:

...“El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.”...

Pero además de esta obligación que tiene el arrendatario de entregar el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió para el caso que haya incumplimiento de esas obligaciones locativas es responsable del deterioro o pérdida que haya sufrido el inmueble arrendado, al menos que esos daños ocasionados al inmueble no haya intervenido de manera culposa a los mismos, así lo consagra el Artículo 1.597 eiusdem:

...“El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios.”...

La ley especial de Arrendamiento Inmobiliario, nos señala como causal de procedencia del desalojo que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, los cuales son justificados por el propio uso como goce que tiene derecho, por lo cual no significa incumplimiento alguno. El problema se presenta o consiste en determinar, que se entiende por deterioros mayores que hagan procedente la causal del desalojo, en contraposición a los deterioros menores, que en el contrato de arrendamiento que suscribieron las partes no se encuentra definido, por lo que al examinarse y apreciarse las tres inspecciones judiciales, una promovida antes del juicio, se observaron que el techo raso estaba sucio y tenía filtraciones de agua, le faltaban cuatro láminas, las paredes del local estaban manchadas, el baño estaba sucio y tenía un aviso donde aparecía como dañado, así se constata de la inspección extralitis que se practico el día 16/05/2007.

Posteriormente el día 31/07/2007, a petición de las partes este despacho judicial se trasladó al mismo sitio y dejó constancia que el techo raso se encontraba en gran parte con manchas como si fueran filtraciones, las paredes se encuentran en partes manchadas como si fueran filtraciones de agua, la parte externa del local se encontraba en regular estado con manchas en la parte superior a consecuencia de las lluvias. Todas estas series de hechos y circunstancias fueron observadas directamente por el órgano jurisdiccional, donde se captaron que existen deterioros en cuanto a la pintura, el techo raso y las paredes, las cuales son deterioros menores, porque la pared externa se encontraba manchada de filtraciones de agua en tiempo de lluvias que es lógico y normal que sufra esos deterioros, las paredes internas y el techo raso por el uso normal del ejercicio de la actividad comercial, lógicamente que los sujetos que entran y salen de ese local comercial trae como consecuencia que en las paredes pueden ser manchadas por la actividad de estos sujetos y al haber filtraciones en el techo la misma tienen influencia sobre las paredes y el techo raso, por lo cual son deterioros menores que provienen del uso normal del inmueble.

La experticia que consignaron los expertos se orienta en esta dirección, como son:

1) Las manchas del techo raso exponen los expertos que es debido a las filtraciones que se encuentran en el techo de acerolit o debido a las excretas de animales roedores, por lo cual no se observó que al techo raso le faltaban láminas lo que evidencia que esas filtraciones pueden ser subsanadas mediante la reparación menor del techo de acerolit , lo cual no constituye deterioros mayores.

2) La pintura de las paredes internas y externas del inmueble, los expertos determinaron que están pintadas a base de pinturas de caucho color marfil, y se nota algunas manchas producto de la humedad, determinando que esas paredes se encuentran en regular estado y recomienda retocar la pintura, hechos estos que no son graves, porque basta que el arrendatario cumpla con hacer la reparación menor de retocamiento de las paredes mediante las pinturas destinadas para el ornamento de estas.

3) En cuanto a las instalaciones sanitarias, los expertos determinaron que se encuentra funcionando normalmente, ya que la poseta se encuentra en buen estado, a excepción del lavamanos que presenta una fisura, pero que ésta no afecta en nada su funcionabilidad, en referencia al revestimiento de las paredes con porcelana se encuentran en buen estado y recomiendan reponer el lavamanos, hechos estos que aprecia este Tribunal para demostrar que no existen deteriores mayores en las instalaciones sanitarias y en cuanto al lavamanos, el mismo funciona normalmente, por lo cual no existe daño o deterioro mayor, que haga procedente el desalojo por negligencia o impericia del arrendatario, en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias.

4) En cuanto a los cables eléctricos , los expertos señalan que estos son los indicados para este tipo de construcción, pero que la acometida eléctrica hacia el local por parte de Eleoccidente, no esta construida de la mejor manera y recomienda protegerla mejor con tuberías EMT y su respectivo cajetín, reparaciones estas que indudablemente no corresponde al arrendatario, sino al ente público prestador del servicio eléctrico, en este caso la empresa Eleoccidente, deduciéndose que son hechos no imputables al demandado, sino a un tercero.

5) En cuanto a las grietas observadas en el piso, los expertos determinaron las causas de las mismas, al señalar que se debieron ya sea al asentamiento localizado en el terreno, o que al momento de su construcción le faltó refuerzo metálico, es decir, malla de acero tipo truckson o por mala compactación del relleno o el material del relleno era inadecuado, como se puede apreciar son hechos que están imputados al momento de la construcción del inmueble, y no a la conducta y obligación del arrendatario, ya que él no tuvo nada que ver, ni guarda relación directa ni indirecta con todos estos hechos, referidos al terreno y al uso de los materiales utilizados en la construcción.

De todo este cúmulo de hechos se observa, que el dictamen pericial concluyó en que los daños menores que se encuentran en el inmueble son por causa ajena al arrendatario, por lo que no existe incumplimiento de éste para la procedencia de la resolución del contrato de arrendamiento, ya que jurídicamente no se le puede atribuir su culpabilidad en las grietas observadas en el piso, en la falta de protección de las tuberías EMT, que son hechos imputables a los supuestos a que se contrae el dictamen pericial, por lo que no existe un incumplimiento definitivo de las obligaciones locativas del arrendatario, tampoco existe culpa por que son causas extrañas a su voluntad.

El simple retardo en el cumplimiento de las reparaciones menores no es fundamento para declarar la resolución del contrato, ya que el juez es soberano para apreciar las condiciones del incumplimiento, debido a que el Artículo 1.167 del Código Civil, nos indica el supuesto de hecho en referencia a si una de las partes no ejecuta su obligación, ese incumplimiento debe ser grave y definitivo.

En este sentido, ha apuntado la doctrina venezolana expuesta por el civilista J.M.O. al exponer en su obra la resolución del contrato por incumplimiento:

“Hay que admitir que la cuestión es compleja. Si bien es verdad que el requisito de la resolución ex art. 1.167 del C.C. es el hecho de que el deudor “no ejecute su obligación”, esto es, el “incumplimiento” o, si se prefiere, la inexactitud en la ejecución, es necesario advertir que el simple hecho de no haber todavía ejecutado la obligación, no puede calificarse como “inejecución” en el sentido que da a este vocablo el Código Civil en su más amplio contexto (arts. 1269, 1270, 1271, 1344, etc.). Al menos no lo es en cuanto a la posibilidad del ejercicio de una acción de responsabilidad civil. ¿Por qué habría de serlo, entonces, a los efectos de la resolución del contrato? ¿Por qué la simple exigibilidad de la obligación habría de dar lugar a la resolución? ¿No es evidente que se requiere por lo menos que la obligación, además de exigible, sea ejecutable por el deudor en los términos y en las circunstancias precisas en que ella fue prometida? ¿No presupone esto que el acreedor haya prestado al deudor toda la cooperación que, según el programa de la obligación, estaba en el deber de prestarle para hacer posible la ejecución de la obligación en las circunstancias que habían sido previstas al asumir el deudor su compromiso? Ahora bien, es precisamente de aquí de donde algunos deducen la necesidad de la concurrencia de una hipótesis de mora ex re o de un requerimiento susceptible de constituir al deudor en la hipótesis de la mora ex persona. Aunque nosotros hemos planteado en otro lugar la posibilidad de distinguir entre “mora” y “retardo procesal”, creemos necesario advertir aquí que la resolución supone un grado particular de retardo, y también un retardo en que resulte no ser evidente la tolerancia del mismo por parte del acreedor. Ahora bien, si la mora tiene esta virtud de excluir claramente la idea de que puede existir tolerancia del acreedor al retardo del deudor, todavía de la existencia de la situación de mora del deudor no se desprende que esté excluido, igualmente, que el retardo carezca de importancia y que no baste para sancionarlo suficientemente, con una condena al cumplimiento y la adición de los daños y perjuicios moratorios.

Por otra parte, supuesto que el retardo no sea de escasa importancia y que, como tal, pueda servir de fundamento a una acción resolutoria, no hay tampoco razón para exigir que la exclusión de una tolerancia de tal retardo por parte del acreedor, resulte de haber acudido éste a los procedimientos formales pata la constitución en mora del deudor, puesto que la función de este instituto y la de la resolución son totalmente diferentes y aun contradictorias. Por lo mismo que la constitución en mora tiene como finalidad específica y exclusiva la de fijar el momento de la perpetuatio obligationis y del inicio de la producción de intereses moratorios, ella supone no solo que el acreedor ha puesto la conducta cooperativa sin la cual no sería posible el acto de incumplimiento del deudor, sino, además, que ha cumplido el acto conminatorio del cumplimiento que se sustancia en el “requerimiento u otro acto equivalente”. En cambio, como a los fines de procedencia de la resolución basta comprobar el retardo culposo –y solo en tal sentido, no imputable a la falta del propio acreedor, por su resistencia a prestar la cooperación indispensable para el cumplimiento-, no resulta indispensable la comprobación del instante preciso más allá del cual resultó intolerante el retardo del deudor; basta, como hemos visto, que para el momento de la demanda resulte cierta la gravedad de tal retardo y su imputabilidad a la deficiencia de voluntad de cumplir con el deudor. Ello excluye, por supuesto, que el deudor pueda comprobar que su omisión del cumplimiento tiene su causa en la negativa del acreedor a prestarle su cooperación para hacer posible el cumplimiento, pero tampoco obliga al acreedor a probar –siempre y en todo caso- que él ha hecho preceder su demanda de resolución por una intimación formal al cumplimiento.”

Por lo que queda claro que para declarar la resolución del contrato, debe haber un incumplimiento grave, definitivo e irrevocable por parte del arrendatario, ya que no existe ni siquiera incumplimiento de obligaciones accesorias que lleve el incumplimiento de la obligación principal, que por el hecho de existir falta de reparaciones menores como es la pintura del inmueble no conlleva a un incumplimiento de la obligación principal y no causa ningún perjuicio al arrendador, ya que del texto del contrato de arrendamiento se desprende que está obligado a entregarle el bien inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió, por lo que se deduce que la pretensión referida a deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble debe declararse improcedente, ya que de la prueba pericial ha quedado plenamente demostrado que tales daños no son imputables al arrendatario demandado. Así se decide.

La parte actora en la demanda solicitó al Tribunal que una vez que sea declarada la resolución del contrato de arrendamiento, se obligue al arrendatario a pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que falte para la expiración natural del contrato, que sería del 01/06/2007 al 01/03/2008, por lo que serían nueve meses a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) o DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bf. 200,00) cada mes y suman un total de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000,00) o UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.800,00), más los seis meses de prórroga, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) o DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bf. 200,00), que da un total de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) o UN MIL DOSCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bf. 1.200,00), que sumados estos dos conceptos da un total general de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) o TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 3.000,00), fundamentando esta pretensión accesoria en el Artículo 1.616 del Código Civil, que efectivamente establece que de declararse resuelto el contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado el arrendatario está obligado a pagar los cánones de arrendamiento por todo el tiempo que medie o que falte para la expiración natural del contrato y además los daños y perjuicios.

Esta pretensión accesoria debe declararse improcedente, motivado que la pretensión principal de resolución de contrato de arrendamiento ha sido declarada sin lugar, por no haber existido incumplimiento grave definitivo e irrevocable por parte del arrendatario. Así se decide.

La parte demandada promovió las testimoniales de los ciudadanos M.R.G., N.J.S., R.A.C., C.A.A., M.A.G., P.C.M., quienes declararon por ante el Tribunal comisionado los días 08/08/2007, los tres primeros nombrados y el día 10/08/2007, el cuarto, el quinto y el sexto, deponiendo que conocen al ciudadano E.I.D.L., desde hace muchísimos años, como cuarenta años, que éste se ha dedicado a vender helados, café, periódicos y loterías desde hace aproximadamente veinticinco años, que estuvo ubicado ese fondo de comercio frente a la Plaza Bolívar, y posteriormente se ubicó en la carrera quinta frente a la C.A. de esta ciudad de Guanare, que en esa Heladería Jardín no existe ningún remate de caballos, testigos estos que el Tribunal aprecia para demostrar que efectivamente el demandado ocupa en calidad de arrendamiento el inmueble objeto de resolución de contrato y que ese fondo de comercio se dedica a la actividad de venta de helados, café, periódico, refresco, heladería, revista, kino, triple, triple gordo y otros, pero que no se dedica al remate de caballos, las cuales son lícitas por cuanto la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, les ha otorgado licencia de funcionamiento para tales actividades mercantiles, así se ha dejado explanado al momento de apreciar esa documental. Así se decide.

De todo lo anteriormente expuesto la resolución de contrato no opera de pleno derecho y debe ser demandada o solicitada en justicia, se requiere un verdadero y propio incumplimiento por uno de los contratantes, para que proceda esa resolución, este incumplimiento debe ser de relevancia jurídica no debe ser un simple retardo en la ejecución, sino que debe existir un incumplimiento culposo, definitivo y grave e irrevocable para exigir la responsabilidad civil como presupuesto indispensable de la resolución del contrato, y ya hemos visto en la doctrina venezolana que el simple retardo o el incumplimiento de algunas obligaciones accesorias no da origen a la resolución del contrato, al menos que haya incumplimiento de las obligaciones principales, ya que el Artículo 1.167 del Código Civil, exige la relevancia de la gravedad del incumplimiento, hechos estos o condiciones que no están dadas en el presente caso, ya que no existe en la ejecución o incumplimiento de las obligaciones arrendaticias contractuales y legales ha que está sometido el demandado y al no haber incumplimiento grave, definitivo e irrevocable no prospera la pretensión de resolución de contrato, ya que de las circunstancias de hecho examinada hemos podido determinar que no existe prueba de la gravedad del incumplimiento de las obligaciones por parte del demandado por estos motivos debe declararse improcedente la resolución del contrato incoada por la parte actora. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los anteriores razonamientos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: 1) SIN LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble (local comercial) y daños y perjuicios incoada por el ciudadano J.V.C.D. contra el ciudadano E.I.D.L.. 2) SIN LUGAR la defensa de fondo interpuesta por la parte demandada referida a la prohibición legal de admitir la acción propuesta contenida en el primer aparte del Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

Se condena en costas al demandante, por haber resultado totalmente vencido en la presente causa, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Se ordena la notificación de las partes, por cuanto este fallo fue publicado fuera del lapso legal de conformidad con el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Guanare, a los veinticinco días del mes de marzo del año dos mil ocho (25/03/2008). Años 197° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez,

Abg. R.R.M.

La Secretaria,

Abg. J.U..

En la misma fecha se dictó y publicó a las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m.)

Conste,