Decisión de Juzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 4 de Agosto de 2015

Fecha de Resolución 4 de Agosto de 2015
EmisorJuzgado Decimo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteLuis Ernesto Gomez
ProcedimientoRetracto Legal

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Caracas, 4 de Agosto de 2015

205º y 156º

ASUNTO: AH1A-X-2015-000032

Vista la demanda contenida en estos autos, incoada por los abogados J.C. DÍAZ MALDONADO y J.F.C.T., abogados en el libre ejercicio, inscritos ante el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo los Nos. 72.062 y 74.693, respectivamente, actuando en sus caracteres de apoderados de la ciudadana V.S.G., quien es venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, médico, titular de la cédula de identidad N V-9.353.617, a título de arrendataria, en la cual propone pretensión de retracto legal arrendaticio, con ocasión al argumento de la configuración de la violación a la preferencia ofertiva de la referida ciudadana, por parte de B.D.C.S.C. y la Sociedad Mercantil EXIT LIBRERÍA C.A., este Tribunal observa:

Alega la parte actora en el libelo de la demanda:

PRIMERO: En que le asiste a nuestra representada y ostenta el derecho a retracto legal arrendaticio sobre el inmueble constituido por el apartamento destinado a VIVIENDA distinguido con el N° 14; piso 1, que forma parte del edificio denominado LUXOR, situado: en la segunda calle de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Bolivariano de Miranda, tal y como se evidencia de los Contratos de Arrendamiento suscritos.-

SEGUNDO: Como consecuencia de la existencia de tal derecho, demandamos que se le tenga a nuestra mandante como subrogada en los derechos del comprador anteriormente identificado y al efecto se me tenga como adquirente del inmueble determinado y deslindado en el libelo, cuya inserción protocolaria consta de documento protocolizado cuyos datos de registro constan ampliamente en el presente escrito libelar y, en caso que los demandados no convengan en el referido pedimento, solicitamos del Tribunal que así lo declare.

TERCERO: Que obligado como estuvo la propietaria originaria a venderme el inmueble referido en las condiciones en que pactó la negociación con la nueva propietaria, si no se aviene a otorgarme directamente el documento traslaticio correspondiente, en cuya oportunidad cumpliré con las obligaciones que atañen al comprador, pido que la sentencia que ha de producirse en el caso sustituya la voluntad omisiva y, en consecuencia, que la sentencia se exprese en términos suficientes como para que me sirva de título de propiedad sobre el referido inmueble.

CUARTO: Que el precio de dicha venta, de conformidad a lo establecido en el artículo 132 de la Ley especial, sea el determinado como el valor del inmueble que se fijo en el cálculo del justo valor, establecido en la Resolución emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda.

QUINTO: Que el Tribunal condene a los co-demandados al pago de las costas legales.

SEXTO: Solicitamos sea decretada medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de litigio.

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Dicha demanda fue admitida por el Tribunal el 27 de febrero de 2015, ordenándose el emplazamiento de los demandados.

En fecha 3 de marzo de 2015, la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de la reforma de la demanda.

Por auto de fecha 9 de marzo de 2015, fue dictado auto en el cual se instó a la representación judicial de la parte actora a informar al Tribunal la existencia de un procedimiento previo a las demandas, según lo prevé el artículo 94 de la Ley de Regulación y Control de Arrendamiento de Viviendas, consignándose dichos recaudos el 14 de abril de 2015.

Por auto de fecha 4 de mayo de 2015, fue dictado el auto de admisión de la reforma.

El 13 de mayo de 2015, la representación judicial de la parte actora solicitó se decretara medida cautelar.

El 18 de mayo de 2015, fue igualmente solicitado por la representación judicial de la parte demandante fuesen librados oficios al SAIME y al CNE, los cuales fueron acordados el 25 de mayo de 2015, cuyas resultas fueron agregadas a los autos en fechas 16 de julio de 2015 y 24 de julio de 2015.

Por auto de fecha 5 de junio de 2015, se acordó abrir el presente Cuaderno de Medidas.

Llegada la oportunidad para emitir pronunciamiento acerca de la solicitud cautelar que fue solicitada en los autos, este Tribunal observa:

Peticiona la representación judicial de la parte demandante se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble objeto de litigio, el cual está constituido por un apartamento distinguido con el N 14; piso 1, que forma parte del edificio denominado LUXOR, situado: en la segunda calle de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene un superficie aproximada de ciento cinco metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (105,40 M2), constante de una sala-comedor con balcón, pasillo interno de distribución, dos dormitorios principales, una sala de baño principal, una cocina y un dormitorio de servicio con baño auxiliar, encontrándose el apartamento ubicado en el ángulo Sur-Oeste del edificio y comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Fachada interna norte del Edificio y con los apartamentos distinguidos con los números 15; 25; 35; 45 y 55. SUR: Fachada principal Sur del edificio. ESTE: Fachada principal Este del edificio y pasillo general de distribución y OESTE: Fachada principal Oeste del Edificio. Le corresponde un porcentaje de condominio de tres unidades cinco mil setecientos sesenta y tres diez milésimas por ciento (3.5763 %) sobre los derechos y cargas de la comunidad de propietarios, según y de conformidad con el régimen de la Ley de propiedad Horizontal. Según el Documento traslativo de propiedad, el documento de condominio se encuentra protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de mayo de 1965, bajo el Nº 42; protocolo primero, Tomo 32, y que con base en los dichos y documentos que acompañó como fundamento a la demanda que por retracto legal ha propuesto, se decrete la medida cautelar solicitada, fundamentalmente en los contratos de arrendamiento que su mandante celebró con la propietaria y arrendadora del precitado inmueble y del documento a través del cual la propietaria da en venta a sociedad mercantil el inmueble en cuestión sin otorgarle a su representada el derecho de preferencia al cual hace referencia la ley especial.

En ese sentido, sostiene la demandante:

“A los fines de evidenciar lo señalado ut supra y dejar constancia tanto de la existencia de la relación arrendaticia como del documento a través del cual se efectuó el acto traslativo de propiedad en fecha 17 de marzo de 2006, el cual es el instrumento fundamental de la presente acción de Retracto Legal Arrendaticio y el cual fue presentado primero ante la Notaria Publica Octava del Municipio Autónomo Chacao, del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando inserto bajo el N° 72, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones de Dicha Notaria , y posteriormente fue registrado ante el Registro Público del Municipio Chacao del estado Miranda en fecha 29 de septiembre de 2009, quedando inscrito bajo el N° 2009.3086, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 240.13.18.1.2705 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2009. A los efectos de evidenciar lo aquí denunciado, consignamos marcados con las letras “D”; “E” y “F”, copias simples de los contratos de arrendamiento suscritos por nuestra poderdante y documento de venta suscrito entre la ciudadana B.D.C.S.C., ut supra identificada y la ciudadana B.D.C.N.R., quien es de nacionalidad venezolana, mayor de edad, soltera y titular de la cédula de identidad N° V.- 4.801.258 y quien a los efectos de la venta actuó como Directora General de la sociedad mercantil EXIT LIBRERÍA C.A., sociedad mercantil ésta debidamente inscrita en el Registro mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del distrito Capital y Estado Miranda, en fecha tres (03) de octubre de 2005, bajo el N° 28, Tomo 87-A-Cto, expediente 78162; tal y como se evidencia de fotostato simple de Documento Constitutivo que anexamos a la presente marcado con la letra “G”.”.

Sobre la base de lo expuesto, pide la parte demandante que se decrete la medida de prohibición de enajenar y gravar.

Con respecto al punto de las medidas cautelares, ha sostenido la Sala de Casación Civil, en decisión de fecha 29 de abril de 2.008, Expediente N° 2007-000369, con ponencia de la Magistrada Isabelia Pérez Velásquez, lo siguiente:

“Al respecto, resulta fundamental precisar la naturaleza y alcance de la función jurisdiccional cautelar. En efecto, la idea de cautela sugiere aquellos actos que producen la anticipación sustitutiva de un momento procesal hipotético o las condiciones que lo hagan posible, a los efectos de evitar la imposibilidad o cierta dificultad en el futuro al momento de ejecutar la decisión definitiva, frustrando legítimas expectativas de derecho, en razón de la tardanza de esa decisión. Estas medidas varían según la naturaleza del bien que se pretende y tienen por finalidad precaver y asegurar el resultado práctico del juicio.

Ahora bien, cabe destacar que dichas medidas son ejercidas en forma autónoma, y tramitadas en cuaderno separado, no obstante esto no quiere significar que son ajenas o aisladas del juicio principal, por el contrario, una de sus características más resaltantes es la instrumentalidad respecto de aquél, es decir, auxilian o ayudan a la decisión principal, anticipando y precaviendo los efectos de una decisión definitiva, a la cual se encuentra subordinada su eficacia.

En ese sentido, es importante señalar, que las medidas cautelares están limitadas a esa función cautelar per se, la cual aparece claramente definida por el legislador en los artículos 585 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual es de estricto cumplimiento por los jueces en ejercicio de tal función.

En este orden de ideas, el pronunciamiento del juez sobre alguna medida cautelar debe circunscribirse a los aspectos directamente vinculados con la cautela -requisitos de procedencia y demás aspectos relacionados- pues si bien la misma se encuentran directa y vitalmente conectada al proceso principal, ésta debe aguardar -en razón de su instrumentalidad- la decisión sobre el juicio final; por tanto, el juez se ve impedido de extender su pronunciamiento en una incidencia cautelar sobre el tema de fondo que deberá ventilarse en el juicio principal. Sostener lo contrario, significaría atentar contra la naturaleza esencialmente cautelar y no sustitutiva de tales medidas, y en tal sentido se ha pronunciado esta Sala de Casación Civil, en los términos siguientes:

‘“…En la esfera de las medidas cautelares, para decretar o no su procedencia, corresponde al juez verificar los extremos que la ley exige…Ahora bien, esa exigencia no puede llevarse hasta el extremo de que el material (alegaciones, pruebas) que el juez debe tomar en consideración para otorgar la medida, tenga que ser el mismo que se requiere para resolver sobre el juicio principal, y en consecuencia, deba ser tratado del mismo modo como se exige para el procedimiento principal. De ser así, no sólo se le estaría obligando al sentenciador a juzgar sobre el fondo de la controversia -aspecto que no es atinente a las medidas cautelares, sino que también se desnaturalizaría la función que tiene encomendada la cautelar, estos es, superar la demora que implica el proceso principal y el riesgo de que el demandado adopte conductas que dificulten la efectividad de la sentencia…”’. (Ver sentencia de fecha 23 de marzo de 2006, caso: Agnet J.C.O. c/ C.A. Central Banco Universal, A.F.C. Allied Fund Corporation A.V.V., y otros. (Cursiva del texto).

Del precedente jurisprudencial parcialmente transcrito, se evidencia indefectiblemente que la decisión sobre las cautelares debe circunscribirse a la previa verificación de los extremos de Ley, para acordar su procedencia, sin que pueda el juez, por ningún motivo, partir de algún elemento de fondo para fundamentar su decisión. De lo contrario, atentaría contra la verdadera esencia de las medidas preventivas, que no es otra que “…superar la demora que implica el proceso principal y el riesgo de que el demandado adopte conductas que dificulten la efectividad de la sentencia...”. En otras palabras, el juez debe tener extremo cuidado en el proceso cautelar, por cuanto la finalidad de éste, por ser distinta al propósito del juicio en el cual son dictadas las medidas, ya que éste último es un proceso de conocimiento en el cual sólo se persigue el reconocimiento de la petición expresada en la demanda, mientras que la finalidad de la medida preventiva no es, como se ha indicado, la declaración del derecho reclamado; sino el aseguramiento material y efectivo, la ejecutividad de la sentencia que declara la existencia del derecho reclamado.”.-

Partiendo del criterio jurisprudencial que ha sido citado precedentemente, el Tribunal procede a efectuar las siguientes precisiones a los fines de emitir el pronunciamiento respectivo, así:

Contempla en el dispositivo adjetivo aplicable, que es el artículo 585, dos presupuestos fundamentales para decretar las medidas cautelares que fuesen solicitadas. En ese sentido, sostiene la norma en cuestión lo siguiente:

Artículo 585.- Las medidas preventivas establecidas en este Título las decretará el Juez, sólo cuando exista riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo y siempre que se acompañe un medio de prueba que constituya presunción grave de esta circunstancia y del derecho que se reclama.

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Se desprenden así, los dos requisitos principales, como son el medio de prueba que acredite la presunción del llamado “buen derecho” (fummus bonis iuris) y el riesgo de quede ilusoria la ejecución del fallo (perriculum in mora) que –según la norma referida- deben cumplirse a los fines del decreto cautelar que ha sido formulado en los autos.

De la prueba instrumental aportada con el libelo de la demanda, atinentes a dos contratos de arrendamientos celebrados entre la ahora demandante y la propietaria, quien es una de las demandadas, el primero de ellos suscrito en fecha 7 de marzo de 2005, y el segundo, en fecha 12 de diciembre de 2006 y de la copia simple de documento de compra-venta del inmueble presuntamente arrendado por la actora, permite establecer la presunción de que quien intenta la presente demanda ostenta o es titular del derecho a interponer la presente pretensión de retracto legal arrendaticio, lo que constituye el cumplimiento del requisito de presunción de buen derecho.

Presente el HUMO DE BUEN DERECHO, y ante la negativa alegada en relación al cumplimiento de la obligación de pago demandado, en criterio de este Juzgador, el eventual desconocimiento del derecho alegado por la actora en este proceso, aunado a la dilación del juicio, crea la presunción, en esta primera face del pleito judicial, de la existencia del riesgo manifiesto de que pueda quedar ilusoria la ejecución de un eventual fallo favorable a la parte actora, y con ello el temor fundado de que se le ocasione un daño de difícil reparación, razón por la que este juzgador considera presente el PERICULUM IN MORA.

Debe este Juzgado hacer mención que mediante sentencia de fecha 21 de junio de 2005 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia de la Magistrada Dra. ISBELIA P.D.C. negó la discrecionalidad del juez para otorgar medidas cautelares conforme a lo establecido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, exigiéndose de esa manera una valoración meramente objetiva de los argumentos y pruebas aportadas por el actor, de modo de que si se verifican los extremos exigidos en la citada norma, el Juez está obligado a decretar la medida solicitada.

En tal virtud, este Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 585, del Código de Procedimiento Civil, decreta de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 3 del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, medida de PROHIBICION DE ENAJENAR Y GRAVAR sobre el siguiente inmueble: “ Un apartamento distinguido con el N° 14, piso 1, que forma parte del edificio denominado LUXOR, situado: en la segunda calle de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao, Estado Bolivariano de Miranda, el cual tiene un superficie aproximada de ciento cinco metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (105,40 M2), constante de una sala-comedor con balcón, pasillo interno de distribución, dos dormitorios principales, una sala de baño principal, una cocina y un dormitorio de servicio con baño auxiliar, encontrándose el apartamento ubicado en el ángulo Sur-Oeste del edificio y comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Fachada interna norte del Edificio y con los apartamentos distinguidos con los números 15; 25; 35; 45 y 55. SUR: Fachada principal Sur del edificio. ESTE: Fachada principal Este del edificio y pasillo general de distribución y OESTE: Fachada pr9incipal Oeste del Edificio. Le corresponde un porcentaje de condominio de tres unidades cinco mil setecientos sesenta y tres diez milésimas por ciento (3.5763 %) sobre los derechos y cargas de la comunidad de propietarios, según y de conformidad con el régimen de la Ley de propiedad Horizontal. Según el Documento traslativo de propiedad, el documento de condominio se encuentra protocolizado ante la oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 18 de mayo de 1965, bajo el Nro. 42; protocolo primero, Tomo 32 y cuyo título de propiedad fue protocolizado ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 29 de septiembre de 2009, quedando inscrito bajo el N° 2009.3086, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el N° 240.13.18.1.2705 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2009 y así se decide. Líbrese Oficio.-

EL JUEZ,

L.E.G.S.

LA SECRETARIA,

S.C.O.

En esta misma fecha, fue librado el Oficio dirigido a la Oficina de Registro Inmobiliario competente.

LA SECRETARIA,

S.C.O.

LEGS/SCO/_____

ASUNTO: AH1A-X-2015-000032

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