Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y del Trabajo. Extensión Punto Fijo. de Falcon (Extensión Punto Fijo), de 14 de Enero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

-EN SU NOMBRE:

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCÓN.

EXPEDIENTE No.: 7749.

ACCIÓN: Rescisión de Contrato de Opción de Compra y Daños y Perjuicios Causados por Incumplimiento.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.181.273 y V-7.525.065, respectivamente, domiciliados en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Autónomo Carirubana del Estado Falcón.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados A.M.G., F.G.M. y E.C.A., venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las Cédulas de Identidad los dos primeros Nros. V-3.392.976 y V-7.528.967 respectivamente e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 23.853, 50.520 y 12.156 respectivamente, con domicilio procesal en la Avenida R.L. con Avenida Pumarrosa, Edificio Luigi, Planta baja, Local 1-A de la ciudad de Punto Fijo Estado Falcón.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano E.W.B.G., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.676.955 y domiciliado en la ciudad de Punto Fijo, Municipio Autónomo Carirubana del Estado Falcón.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado O.J.M.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 3.563.

MATERIA: Civil.

N A R R A T I V A

Comienza este juicio mediante demanda presentada por el abogado A.M.G., actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG, en la cual expone:

Que en fecha 03 de septiembre de 1997, la comunidad especial de gananciales que representa a través del ciudadano WEI HUNG LAY EM, celebró un contrato de opción de compra con el ciudadano E.W.B.G., en el cual convinieron las partes en varias cláusulas en el cual vendedor se obligaba a vender a el comprador uno de los locales del Centro Boulevard Shanghai, el cual sería construido en un terreno ubicado al Este de la ciudad de Punto Fijo, alinderado de la siguiente manera: Norte: Terrenos que son o fueron de Lay Wei Hug Em; Sur: Con avenida Ávila; Este: Con avenida Jofre P.J.; Oeste: Con Avenida J.L., Municipio Carirubana del Estado Falcón, contrato que suscribió el comprador, recibiendo una copia de los planos de construcción con su respectiva permisología que declara conocer y compartir, tal y como quedó establecido por las partes contratantes en la cláusula segunda del contrato suscrito.

Que sus representados se obligaron a vender al ciudadano E.W.B.G., tal como consta en la cláusula tercera del contrato en referencia, el local Nro. 07, la cual forma parte del Centro Boulevard Shanghai, con las siguientes medidas: Setenta y dos metros cuadrados con veintitrés centímetros (72,23 Mts.2) en planta baja, y ochenta metros cuadrados con sesenta centímetros (80,60 Mts.2) en planta alta, dando un área total de ciento cincuenta y dos metros cuadrados con ochenta y tres centímetros cuadrados (152,83 Mts.2) aproximadamente.

Que el precio de la venta del referido local dado en opción de compra fue pactada en la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,oo), los cuales sería pagados de la siguiente manera: La cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,oo) al momento de la firma del contrato, la cual fue cancelada por el comprador a través de un cheque posdatado, girado contra la cuenta corriente Nro. 00948755 del Banco de Fomento Regional Coro, para ser cobrado cuarenta y cinco (45) días después de la firma del referido contrato, debiendo ser cancelada la diferencia de Cuarenta y Tres Millones de Bolívares (Bs. 43.000.000,oo) el mismo día del vencimiento del cheque en mención es decir, en fecha 18 de octubre de 1997.

Que en la cláusula quinta del contrato en referencia se estableció una condición resolutoria por incumplimiento, en donde se convino: “….transcurridos los 45 días, a partir de la firma del contrato sin haber cancelado el comprador totalmente el monto del local QUEDARÁ RESCINDIDO EL PRESENTE CONVENIO; y el comprador queda obligado a entregar a el vendedor el 5% del monto de la venta, es decir la cantidad de DOS MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS. 2.250.00,OO), pero que dicha cláusula ha sido incumplida de manera reiterada e injustificada por el obligado de la misma, ciudadano E.W.B.G., al no pagar oportunamente la cantidad de Cuarenta y Tres Millones de Bolívares (Bs. 43.000.000,oo), el día establecido en el contrato ni en fechas posteriores.

Que la actitud irresponsable del comprador, generó a sus representados Daños y Perjuicios económicos, impidiéndoles comercializar dicho inmueble a un precio mayor en el mercado inmobiliario, por el hecho de estar obligado a cumplir con el contrato de que tiene suscrito con el ciudadano E.W.B.G..

Que por los razonamientos anteriormente expuestos, es por lo que procede a demandar formalmente al ciudadano E.W.B.G. por RESCISIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA y DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS POR INCUMPLIMIENTO, para que convenga en ello, o en su defecto sea condenado a lo siguiente: PRIMERO: En rescindir el contrato de opción de compra que tiene pactado el demandado con sus representados. SEGUNDO: En cancelar a sus representados la cantidad de Quinientos Millones de Bolívares (Bs. 500.000.000,oo), por concepto de daños y perjuicios causados. TERCERO: Las costas procesales estimada en la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,oo) y los honorarios profesionales, estimados en la cantidad de Ciento Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 150.000.000,oo) .

Que estima la demanda en la cantidad de Setecientos Millones de Bolívares (Bs. 700.000.000,oo).

En fecha 01 de Marzo de 2.007 (folio 13), se admite la demanda, ordenándose la citación del demandado E.W.B.G..

En fecha 19 de Marzo de 2007, el alguacil titular consigna recibo de citación, y hace saber al tribunal que el demandado se negó a firmar la boleta de citación.

En fecha 29 de Marzo de 2007, el tribunal ordena librar boleta de notificación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 11 de Abril de 2007, la secretaria titular deja constancia de haber cumplido con la formalidad establecida en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 17 de Mayo de 2.007, el ciudadano E.W.B.G., asistido por el abogado O.J.M.M., presenta escrito de contestación a la demanda en la que expone:

Que la naturaleza jurídica del contrato celebrado con el ciudadano WEI HUNG LAY EM, es la de constituir una promesa bilateral de compra venta, en virtud de que el señor LAY EM se obligaba o comprometía a venderle y recíprocamente él se obligaba a comprar el local Nro. 07 del Centro Boulevard Shanghai.

Que en la presente negociación no se consumó el contrato definitivo de venta.

Que en la cláusula primera del contrato se acuerda que el vendedor se obliga a vender a el comprador uno de los locales del Centro Boulevard Shanghai, el cual será construido en un terreno ubicado al Este de la ciudad, e identificado en el libelo, y que en la cláusula tercera se reitera que el propietario se obliga a vender el local Nro. 07 que forma parte del Centro Boulevard, con un área total de Ciento Cincuenta y Tres Metros Cuadrados con Ochenta y Tres Centímetros (153,83 M2).

Que en la cláusula cuarta se establece el precio de la negociación en la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,oo), de los cuales le pagó al señor LAY EM la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo), conviniendo ambas partes en el mentado contrato, cancelar el saldo del precio en un término de cuarenta y cinco días.

Que de las cláusulas del contrato se observa que el local Nro. 07, objeto de la negociación, estaba en construcción y que el promitente vendedor nunca perdió la disponibilidad del local en virtud del supuesto incumplimiento que desde ya asume como no culposo, y que en el mencionado contrato no se estableció al promitente vendedor ninguna restricción.

Que la negociación del local Nros. 07 está asociada a la también negociación de los locales Nros. 08 y 21, que también son objeto de un juicio de resolución de contrato, con la intervención de las mismas partes.

Que el incumplimiento que le atribuye el demandante no es culposo, sino que al contrario, obedece a la conducta de mala fe por parte del señor WEI HUNG LAY EM, dado que para la fecha de la negociación el vendedor (demandante) había hipotecado el lote de terreno en el que se iba a construir o estaba construyendo el Centro Boulevard Shangai, a favor del Banco Confederado, conforme consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Carirubana del Estado Falcón, bajo el Nro. 30, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, Tomo 15, Año 1996, renovándose sucesivamente la hipoteca en el año 1998, 1999, 2000, y así mismo el día 13 de diciembre de 2001, y al identificado inmueble le estampan una Nota de Prohibición de Enajenar y Gravar, resultando imposible que el demandante pudiera cumplir con su promesa de celebrar de manera definitiva la venta del inmueble.

Que la cadena de gravámenes se inició desde el 11 de diciembre de 1996, es decir, antes de la celebración del convenio (03 de septiembre de 1997), y obviamente antes de la fecha del 18 de octubre de 1997, en la cual debería pagarle el resto del precio por la cantidad de Cuarenta y Tres Millones de Bolívares (Bs. 43.000.000,oo).

Que el artículo 1160 del Código Civil dispone: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

Que el demandante encuadra su conducta en la mala fe objetiva, que fue lo que privó para abstenerse de cumplir con el resto de la obligación contraída en el convenio de fecha 03 de septiembre de 1.997.

Que no está incurso en responsabilidad civil contractual para responderle al demandante la indemnización de daños y perjuicios por él reclamada en el libelo en la cantidad de Quinientos Millones de Bolívares (Bs. 500.000.000,oo).

Que en el contrato de promesa bilateral de compra-venta no se le impuso al prominente vendedor ninguna restricción de disposición o administración del local Nro. 07, objeto del negocio, ya que en el propio contrato en la cláusula quinta, se había acordado una condición resolutoria expresa, teniendo así el demandante la libre disposición del local, de manera que mal puede el demandante atribuirle una supuesta irresponsabilidad, por habérsele, según él, impedido comercializar dicho inmueble a un precio mayor en el mercado inmobiliario, sin indicar el tiempo y modo, ni el precio que pudiere haber obtenido, y que no puede fijar caprichosamente la cantidad de quinientos millones de bolívares (Bs. 500.000.000,oo) a título de indemnización, sin establecer los daños como tales.

Que rechaza la resolución propuesta por los demandantes, fundada en los hechos narrados en el libelo de demanda y por vía de consecuencia la indemnización de daños y perjuicios.

Que procede a reconvenir a los demandantes WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG, por resolución del contrato de promesa bilateral de Compra-Venta, celebrado el 03 de septiembre de 1997 con el señor WEI HUNG LAY EM, el cual tenía por objeto la preparación de un contrato definitivo de compra-venta, sobre un local comercial identificado en el contrato como local Nro. 07, con un área de Ciento Cincuenta y Dos Metros Cuadrados con Ochenta y Tres Centímetros Cuadrados (152,83 M2), ubicado en el Centro Boulevard Shanghai, cuyo terreno y construcción son propiedad del señor WEI HUNG LAY EM.

Que su interés de adquirir el local Nro. 07, nació con la publicación de promoción en la revista OPINION, en el cual aparecía que el referido centro comercial sería el mayor proyecto comercial habitacional de Punto Fijo, creando de esta manera grandes expectativas.

Que el local Nro. 07, se identifica más expresamente en el documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Carirubana del Estado Falcón en fecha 20 de Febrero de 1998, bajo el Nro. 10, folios 21 al 30, Protocolo Primero, Tomo tercero Principal, Primer Trimestre de 1998, como local PB-7, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Caminaría externa del centro boulevard; Sur: Local PB-22; Este: Caminaría Interna del Centro Boulevard y; Oeste: Local PB-6.

Que celebró con el señor WEI HUNG LAY EM, una promesa bilateral de compra-venta que tenía por objeto el Local Nro. 07, mediante un documento privado en el cual el mencionado ciudadano se comprometía a venderle el referido local comercial, y recíprocamente él se comprometía a comprarlo, fijándose como precio la cantidad de Cuarenta y Cinco Millones de Bolívares (Bs. 45.000.000,oo), de los cuales le canceló en el momento de la celebración la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo).

Que en el documento no se hace mención de los títulos que acrediten la propiedad, al menos del terreno donde se fuere a construir el Centro Boulevard SHANGHAI.

Que oportunamente se entera de los sucesivos gravámenes hipotecarios a favor del Banco Confederado, que presentaba el terreno en el cual se iba a ejecutar la construcción, constituyéndose hipotecas desde el 11 de diciembre de 1996, mediante documento protocolizado bajo el Nro. 30, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, Tomo 15 del año 1996, siendo cancelada y constituida nueva hipoteca a favor del Banco Confederado, mediante documento protocolizado ante la Oficina de Registro el 27 de Enero de 1998, bajo el Nro. 14, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Primer Trimestre del año 1998, y que sucesivamente se fue renovada esta hipoteca hasta el año 2002, sumándosele a esta restricción una Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, estampada el 13 de diciembre de 2001.

Que esos gravámenes fueron constituidos sobre dos parcelas de terreno propiedad del prominente vendedor WEI HUNG LAY EM, con un área, la primera de dos mil metros cuadrados (2.000 M2), y la segunda con un área de cuatro mil seiscientos metros cuadrados (4.600 M2), ambas ubicada entre las avenidas Pumarrosa y J.L., adquiridas mediante documento protocolizado el 21 de julio de 1994, bajo el Nro. 05, Folios 13 al 14, Protocolo Primero, Tomo 3 Principal, Tercer Trimestre del referido año.

Que con los gravámenes que pesaban sobre el terreno y la construcción, resultaba imposible que el promitente vendedor pudiere celebrar de manera definitiva el contrato de venta, y que él conocía perfectamente esta situación que le imponía una restricción para negociar plenamente.

Que dispone el artículo 1.160 del Código Civil, lo siguiente: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”, y que la doctrina señala: ”La buena fe a la que alude el Artículo 1.160, no es la buena fe en sentido subjetivo, sino la noción de buena fe en sentido objetivo, es decir, como regla de conducta. La buena fe objetiva consiste en el comportamiento leal y honesto en la ejecución de las obligaciones. Desde este punto de vista, se caracteriza la buena fe en un deber de cooperación y lealtad que se deben las partes del contrato para asegurar el logro de las expectativas esperadas por ambos al haber celebrado un contrato en particular”.

Que el prominente vendedor reconvenido actuó de mala fe antes, durante y después de la celebración de la promesa bilateral de compra-venta, ya que el sabía que con el gravamen hipotecario que había constituido el 11 de diciembre de 1996, antes de la celebración del convenio del 03 de septiembre de 1997, le iba a ser imposible la celebración del contrato definitivo de venta.

Que el vendedor reconviniente no tuvo la entereza ni la lealtad para informarlo de esa circunstancia, siendo esa conducta del reconvenido lo que lo privó para abstenerse de pagarle el resto del precio convenido, haciendo uso de la facultad que le confiere el artículo 1.168 del Código Civil.

Que la conducta de mala fe en la que incurre el reconvenido, lo hace acreedor de responsabilidad civil contractual, ya que por su culpa o dolo no pudo celebrarse el definitivo contrato de venta. Que en la promesa bilateral de compra-venta le pagó al señor WEI HUNG LAY EM la cantidad de Dos Millones Bolívares (Bs. 2.000.000,oo), el cual deberá el reconvenido restituirle, por lo que solicita que a título de indemnización compensatoria se acuerde la indexación monetaria.

Que por las consideraciones que anteceden reconviene a los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG por resolución del contrato bilateral de venta celebrado el 03 de Septiembre de 1997, y que sus efectos se retrotraigan para antes de la celebración del convenio.

Que estima la reconvención en la cantidad de Ochenta Millones de Bolívares (Bs. 80.000.000,oo).

En fecha 22 de Mayo de 2007, se admite la reconvención.

En fecha 31 de mayo de 2007, el abogado A.M.G., actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG, presenta escrito de contestación a la reconvención en la que expone:

Que rechaza, contradice, impugna y niega que sus representados hayan celebrado con el demandado un contrato de promesa bilateral de compra venta, el día 03 de septiembre de 1997, ya que lo que se celebró fue un contrato de opción de compra, el cual tenía por objeto venderle al demandado un local comercial identificado en el contrato como local Nro. 07, e identificado en el libelo de demanda.

Que rechaza, contradice, impugna y niega que el Centro Boulevard Shanghai, haya sido promocionado por su propietario WEI HUNG LAY EM, según publicación de la Revista OPINIÓN, Nro. 43 de Enero de 1.997, y que eso motivó el interés del demandado en adquirir el local Nro. 07.

Que rechaza, contradice, impugna y niega que sus mandantes hayan reconocido o se encuentre inserto en el texto del contrato de opción de compra celebrado con el ciudadano E.W.B.G., la identificación del local comercial y los linderos que señala el demandado.

Que rechaza, contradice, impugna y niega que lo que motivo el incumplimiento del ciudadano E.W.B.G., fue el hecho relacionado con los supuestos y sucesivos gravámenes hipotecarios a favor del Banco Confederado, toda vez que el documento definitivo de la compra venta sólo se suscribiría previo el cumplimiento de la obligación más importante para sus representados, es decir, el pago cabal y oportuno del precio convenido, como lo establece la cláusula novena del contrato.

Que rechaza, contradice, impugna y niega, que sus representados actuaron de mala fe antes de la celebración del convenio del 03 de septiembre de 1997.

Que rechaza, contradice, impugna y niega, que sus mandantes tengan que restituirle al ciudadano E.W.B.G. la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE CON NOVENTA CENTIMOS (Bs. 29.331.249,90), en virtud de haberle usufructazo ese dinero por espacio de casi diez años.

Que impugna la estimación de la reconvención por considerarla exagerada.

En fecha 25 de junio de 2007, se agregan las pruebas presentadas por las partes, y en fecha 03 de julio de 2007, se admiten.

En fecha 28 de junio de 2007, el abogado A.M., presenta diligencia en el cual formula oposición a la admisión de los medios de pruebas promovidos por la parte demandada.

En fecha 02 de julio de 2007, el ciudadano E.W.B.G., otorga Poder Apud-Acta al abogado O.J.M.M..

En fecha 09 de julio del año 2007, se evacuó la inspección judicial promovida por el abogado de la parte demandada y en el mismo acto se designo como perito auxiliar al ingeniero J.T., titular de la cédula de identidad Nro. 2.864.756.

En fecha 17 de julio de 2007, se agrega al expediente informe técnico presentado por el ingeniero J.T..

En fecha 08 de octubre de 2007, el abogado A.M., asocia mediante otorgamiento de poder Apud-Acta, reservándose el ejercicio simultáneo, alterno o conjunto a los abogados F.G.M. y E.C.A..

En fecha 23 de octubre de 2007, el abogado A.M.G. presenta escrito de informe.

En fecha 08 de Noviembre de 2007, el tribunal dice “VISTOS” reservándose el lapso de ley para sentenciar.

M O T I V A

Llegada la oportunidad para decidir, y limitándose la presente controversia al debate sobre la pretensión del demandante de que sea declarada la resolución del contrato celebrado con el demandado en fecha 03 de septiembre de 1997 por el incumplimiento del demandado, así como la pretensión de cobro de daños y perjuicios, y a la pretensión del demandado reconviniente de que sea declarada la resolución del mismo contrato de conformidad con lo establecido en el artículo 1168 del Código Civil por haber actuado el demandante de mala fe, el Tribunal lo hace previa la valoración de las pruebas presentadas por las partes de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Presentadas con el libelo de la demanda:

1) Documento privado en original donde el ciudadano WEI HUNG LAY EM celebra contrato donde declara que se obliga a vender al ciudadano E.W.B.G., uno (01) de los locales comerciales que ya se ha mencionado, el cual no fue impugnado por la parte demandada por lo que se valora plenamente a tenor de lo establecido en ele artículo 1363 del Código Civil, como demostrativo del convenio celebrado entre las partes.

Promovidas durante el lapso probatorio:

1) El documento contentivo del contrato celebrado entre las partes y acompañado al libelo de la demanda, el cual ya fue valorado positivamente.

2) Mérito favorable de la confesión espontánea del demandado, a la cual no se le otorga ningún valor probatorio de conformidad con criterio jurisprudencial emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 00100 de fecha 12 de abril de 2005, en la que se indica: “…la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal”, y se desprende de las actas del proceso que lo alegado por la parte demandada pretende fundamentar su defensa y no admitir prueba en su contra.

3) Balance Personal auditado del ciudadano WEI HUNG LAY EM, el cual no fue acompañado ni consta en el expediente, por lo que no se le otorga ningún valor probatorio.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:

1) Copia certificada de documento de propiedad de dos lotes de terreno donde se construye el CENTRO BOULEVART SHANGAI, adquirido por el ciudadano WEI HUNG LAY EM, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Carirubana del Estado Falcón, bajo el No. 5, folios 13 al 14, Protocolo Primero, Tomo 3 Principal, Tercer Trimestre del año 1994, donde constan en las notas marginales varias hipotecas de primer grado, el cual se valora como documento público como demostrativo de la adquisición del referido lote de terreno por parte del ciudadano WEI HUNG LAY EM y de la constitución de diversas hipotecas, así como de la existencia sobre dichos lotes de terreno de una medida de prohibición de enajenar y gravar.

2) Copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público bajo el Nro. 20, Folios 61 al 65, Protocolo Primero, Tomo 15 Principal, Cuarto Trimestre del año 1996, que trata de la hipoteca constituida por el señor WEI HUNG LAY EM, sobre las dos parcelas de terreno referidas en el particular anterior, a favor del Banco Confederado, S.A., constituida el 11 de diciembre de 1996, es decir, antes de la promesa bilateral de compra-venta, el cual se valora como demostrativo de tal hecho, a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil.

3) Copia certificada de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público bajo el Nro. 10, Folios 21 a 30, Protocolo Primero, Tomo Tercero Principal, Primer Trimestre, de fecha 20 de febrero de 1998, y que contiene el Documento de Condominio del CENTRO BOULEVARD SHANGHAI, y en el cual consta la titularidad de dos (2) parcelas de terreno, donde se construye el referido CENTRO, con sus respectivos linderos y ubicación, y la data de registro que le confiere la propiedad al ciudadano WEI HUNG LAY EM y que son las mismas parcelas descritas anteriormente, y donde en su Capítulo Primero se evidencia la descripción del módulo “A”, en el cual se encuentra ubicado el local Nro. 07 que fue objeto de la Promesa Bilateral de Compra-Venta por el ciudadano WEI HUNG LAY EM al ciudadano E.W.B.G., el cual se valora como documento público, a tenor de lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, como demostrativo de que el local comercial Nro. 07, sobre el cual contrataron las partes, está ubicado en el referido CENTRO BOULEVARD SHANGHAI, construido en las parcelas de terrenos ya identificadas, propiedad del ciudadano WEI HUNG LAY EM, sobre los cuales se habían constituido hipotecas a favor del BANCO CONFEDERADO, S.A., de conformidad con los documentos valorados anteriormente.

4) Documento original de Recibo de Caja, debidamente firmada por el ciudadano WEI HUNG LAY EM de fecha 03 de septiembre de 1997, que se valora como demostrativa de que este ciudadano recibió el pago de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,oo) de parte del ciudadano E.W.B.G., a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil.

5) Promueve inspección judicial en el Centro Boulevard Shanghai, la cual fue evacuada en fecha 09 de julio de 2007, dejándose constancia que los dos módulos que lo conforman tanto el del lado Sur como el del lado Norte no están totalmente terminados, prueba que se valora como demostrativa de tales hechos a tenor de lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.

Analizadas como han sido las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, el tribunal pasa a decidir al fondo la controversia y lo hace de la siguiente manera: Pretende la parte demandante que sea declarada la resolución del contrato celebrado con el demandado ciudadano E.W.B.G. en fecha 03 de septiembre de 1997, el cual califica de Opción de Compra Venta, alegando el incumplimiento del demandado en el pago de las cantidades convenidas en el mencionado contrato.

La parte demandada señala que la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre las partes es la de ser una Promesa Bilateral de Compra Venta, encontrando el juzgador, que en efecto el doctor J.L.A.G. en su obra CONTRATOS Y GARANTÍAS, DERECHO CIVIL IV, 15ª Edición Revisada y Puesta al Día, Universidad Católica A.B., Caracas, 2005, Pág. 189 y 190 señala que la Promesa Bilateral de Venta “Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta” y que de conformidad con lo establecido en el artículo 1137 del Código Civil, la negativa de una de las partes a celebrar el contrato no impide que éste se realice, por lo que el Tribunal califica el contrato cuya resolución se pide como un contrato preliminar y más específicamente como una Promesa Bilateral de Venta, según el criterio sustentado por el mencionado autor, que le sirve al juzgador como argumento de autoridad..

Como defensa de fondo la parte demandada asume que su incumplimiento no es culposo sino que obedece a la conducta de mala fe por parte del señor WEI HUNG LAY EM, señalando que para la fecha de la negociación, el promitente vendedor (demandante) había hipotecado el lote de terreno en el que se iba a construir o estaba construyéndose el “CENTRO BOULEVARD SHANGAI” a favor del BANCO CONFEDERADO, hecho que está debidamente comprobado en el documento valorado por el Tribunal, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Carirubana del Estado Falcón, bajo el No. 30, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre, Tomo 15, de fecha 11 de diciembre de 1996, es decir, antes de la celebración del contrato cuya resolución se demanda; encontrando el juzgador que si bien es cierto que existía una hipoteca sobre el inmueble donde se construiría el CENTRO BOULEVARD SHANGAI ello no era impedimento para que el demandado diera cumplimiento a la obligación adquirida mediante el contrato preliminar (Promesa Bilateral de Venta) cuya resolución se demanda, pues, de conformidad con lo establecido en el artículo 1877 del Código Civil “La hipoteca es un derecho real constituido sobre bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación”, es decir, la existencia de una hipoteca lo que implica es la existencia de una garantía de cumplimiento de una obligación adquirida, siendo un contrato accesorio que depende de la existencia de uno principal, y de conformidad con el artículo 1878 ejusdem “El acreedor no se hace propietario del inmueble hipotecado por la sola falta de pago en el término convenido. Cualquier estipulación en contrario es nula”, lo que implica que aun cuando existía la hipoteca, el deudor hipotecario mantenía la propiedad del inmueble hipotecado y el acreedor hipotecario por la sola falta de pago en el término convenido no se haría propietario del inmueble hipotecado.

Así planteada la situación, no encuentra este juzgador que el demandante haya incurrido en mala fe, pues, de haber el demandado cancelado las obligaciones señaladas anteriormente hubiera podido demandar el cumplimiento del contrato, a tenor del citado artículo 1137 del Código Civil, o del artículo 1167 ejusdem, que dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”, pues, no está probado en el expediente que el BANCO CONFERDERADO haya ejecutado la hipoteca del inmueble sobre el cual se constituyó ésta, por lo que, no habiendo quedado demostrada la mala fe como defensa de fondo de la parte demandada, se impone declarar con lugar la demanda que por rescisión o resolución de contrato de opción de compra (calificado por el Tribunal contrato preliminar de Promesa Bilateral de Venta) incoara el abogado A.M.G. en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG en contra del ciudadano E.W.B.G.. Así se decide.

En cuanto a la pretensión por indemnización de daños y perjuicios se observa que la parte demandante no especifica cuales son los daños que le fueron causados, cuando dispone el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil: “El libelo de la demanda deberá expresar: (…Omissis…) 7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas”, por lo que se declara sin lugar la pretensión por indemnización de daños y perjuicios incoada por el abogado A.M.G. en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG en contra del ciudadano E.W.B.G.. Así se decide.

En cuanto a la reconvención por resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta incoada por el ciudadano EGAR W.B.G. en contra de los ciudadanos WEI HUNG LAI EM y WAI HING LAY FUNG, observa el tribunal que los fundamentos de hecho y de derecho de la misma son idénticos a los esgrimidos en la contestación a la demanda, los cuales ya fueron analizados, y al ser declarada con lugar la demanda que da origen al presente juicio, se impone declarar sin lugar la presente reconvención. Así se decide.

D I S P O S I T I V A

En mérito de las situaciones de hecho y de derecho a.e.T. impartiendo justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

Con lugar la demanda que por rescisión o resolución de contrato de opción de compra (calificado por el Tribunal contrato preliminar de Promesa Bilateral de Venta) incoara el abogado A.M.G. en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG en contra del ciudadano E.W.B.G..

SEGUNDO

Sin lugar la pretensión por indemnización de daños y perjuicios incoada por el abogado A.M.G. en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos WEI HUNG LAY EM y WAI HING LAY FUNG en contra del ciudadano E.W.B.G..

TECERO: Sin lugar la reconvención por resolución de contrato de promesa bilateral de compra venta incoada por el ciudadano EGAR W.B.G. en contra de los ciudadanos WEI HUNG LAI EM y WAI HING LAY FUNG.

CUARTO

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 se condena al demandado reconviniente al pago de las costas de la reconvención al demandante reconvenido, y se le exonera de las costas de la demanda que da origen a este juicio por no haber vencimiento total.

Regístrese y Publíquese.

Dado, firmado y sellado, en la Sala de Despacho, del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón. En Punto Fijo, a los Catorce (14) días del mes de Enero del año Dos Mil Ocho (2008). Años. 196º de la Independencia y 148º de la Federación.

El Juez Titular,

Abog. C.H.L..

La Secretaria Titular,

Abog. M.M.L..

Nota: La anterior sentencia fue publicada en la fecha indicada ut supra siendo las10:00 a.m., Conste.

La Secretaria Titular,

Abog. M.M.L..

CHL/hjt.

Exp. 7749.