Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito, Trabajo, Marítimo y Bancario de Carabobo (Extensión Puerto Cabello), de 14 de Diciembre de 2009

Subieron las presentes actuaciones a esta Alzada proveniente del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, por DECLINATORIA DE COMPETENCIA que hiciera, en el conocimiento de la Apelación que se intentara en el juicio que por DESALOJO incoara la ciudadana X.C.S.R., asistida de la Abogada A.J.P. contra la ciudadana M.Q.Q., representada judicialmente por los Abogados E.R.H. y FALKNER G.T.I., todos identificados en el encabezamiento de la presente decisión, por ante el Tribunal de Municipio del Municipio J.J.M. de esta Circunscripción Judicial; APELACIÓN que intentara la parte demandante contra la SENTENCIA DEFINITIVA dictada en fecha 24 de Septiembre de 2009 (F-51 al 58), proferida por el mencionado Tribunal de Municipio, en la causa que cursa por ante ese Despacho según Expediente signado con el No. 1.108/09.-

Previa Distribución en fecha 24/11/2009 (F- Vto., 75), le correspondió el conocimiento de la presente causa a este Despacho, dándosele entrada en fecha 27/11/2009 (F-76) y fijándose en el mismo auto, lapso para dictar Sentencia de conformidad con lo establecido en el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-

Con informes de la parte Apelante, y cumplidas como se encuentran todas las etapas, trámites y procedimientos de Ley, se declara válido el presente proceso y siendo la oportunidad legal de emitir la presente decisión, éste Juzgador lo hace de la siguiente manera:

DE LA SENTENCIA APELADA

El A-quo en parte de la Sentencia apelada expuso:

“(…)considera este juzgador aclarar que el arrendatario dentro del uso del inmueble debe darle el tratamiento de un buen padre de familia y constituye una de sus obligaciones conservarlo en buen estado y como es obvio, con dicho uso, el inmueble podría sufrir lo que llamamos deterioro normal siendo otra la situación que el inquilino haga uso del inmueble en forma anormal, lo que traiga como consecuencia que el inmueble sufra deterioros mayores (subrayado nuestro) como lo señala el literal “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, no siendo este el caso que se decide, ya que como se dijo anteriormente se desprende de inspección judicial realizada por este Juzgador, destacando el principio de inmediación, es decir, fue constatado mediante percepción directa del Juez, que el estado de conservación del inmueble no es de total deterioro, aunado a las máximas de experiencia que el Juez posee para la apreciación de hechos concretos objeto de debate como lo es el deterioro del inmueble arrendado.- Tenemos entonces, como cierto que no fueron probados los deterioros mayores por quien pretende el desalojo en base a esta disposición, que además lo alegado fue desvirtuado conforme a la inspección judicial realizada, promovida por al parte demandada y realizada por este Tribunal en fecha 13 de agosto de 2.009, de la que se desprende que en efecto no hay un deterioro total, amen de que tampoco le es imputable al arrendatario por no existir prueba que así lo demuestre…”

Finalmente concluye el A-quo:

“(…)(…)Criterio este que comparte este juzgador, por lo qu4e la carga de la prueba no solo corresponde a la demandada quien debe probar con hechos que su adversario no tiene razón legal para confrontarlo, sino también al demandante, quien debe probar el hecho y derecho que reclama. En consecuencia, analizadas como han sido cada una de las probanzas concluye quien decide que la acción de desalojo incoada debe ser declarada sin lugar. Y así se decide.-

Con fundamento al pronunciamiento de la primera instancia, parcialmente transcrita, en la DESPOSITIVA el Juzgador en la Sentencia bajo análisis, declara:

(…)(…)este JUZGADO DEL MUNICIPIO J.J.M. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO, instaurara por ante este Tribunal, la ciudadana: X.C.S. en contra de la ciudadana: M.Q.Q.…(sic)Se condena en Costas…

La parte Apelante en fecha 09/12/2009 (F-77 y 78), presenta escrito por ante esta alzada, y argumenta:

Que fundamenta su demanda de Desalojo en los Artículos 33 y 34, literal e), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en los Artículos 1.159, 1.160 y 1.579 del Código Civil, aportándose como prueba fundamental Inspección Judicial preconstituida con la finalidad de probarle al Juez de la causa el estado real del inmueble, dejando constancia que la sala del inmueble en pared derecha entrando, esta forrada con papel tapiz encontrándose sumamente deteriorado, el techo de acerolit se encontraba en mal estado por presentar varias perforaciones, las paredes con falta de mantenimiento, el patio deteriorado por falta de mantenimiento, el frente de la casa deteriorado en las paredes así como en el friso.-

Que en la sentencia el a-.quo incurrió en una violación al deber del juez de hacer un análisis probatorio de la prueba producida tal y como lo establece el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.-

En cuanto a la prueba fundamental producida de Inspección Judicial, se probó el estado de deterioro que presentaba el inmueble, no siendo analizando por el Juez sentenciador.-

En cuanto a las testimoniales propuestas por la actora, el a quo a.l.m.y.e. “cuyas declaraciones nada aportan a los efectos de dilucidar la controversia planteada”; no valorando dicha prueba conforme lo establece el Articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, sino que los valoró tomando en cuanta la necesidad de la demandada.-

En cuanto a la Inspección Judicial promovida por la parte demandada, el a quo le da todo el valor probatorio sin tomar en cuenta la primera inspección que comprueba el estado real del inmueble, sino que toma en cuenta una inspección realizada con posterioridad al ejercicio de la demanda, donde queda demostrada que si a la inquilina no se le demanda, no le da el tratamiento de un padre de familia al inmueble.-

FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN

Trabada la litis en los términos expuestos, este Tribunal observa:

-I-

Conoce esta Alaza de las presentes actuaciones, por Apelación que hiciera la parte demandante contra la Sentencia definitiva dictada en fecha 24 de Septiembre de 2.009, por el Juez Temporal del Tribunal de Municipio del Municipio J.J.M.d.E.C.; señalando fundamentalmente en su escrito de Informes, la parte Apelante en esta Alzada, que la prueba fundamental para interponer la presente acción fue la Inspección Judicial realizada por ese Tribunal de Municipio en fecha 19/02/2009, donde se dejó constancia del mal estado y deterioro en que se encontraron varias áreas del inmueble de marras, tales como sala, paredes, techo, patio, frete de la casa, friso, entre otras particularidades, ordenándose las tomas fotográficas que rielan a los folios anexos; advirtiendo el recursante-demandante, que el Juez de la Primera Instancia al hacer el análisis probatorio de las pruebas que produjo para tal fin, incurrió en violación de las normas contenidas en los Artículos 508 y 509 del Código de Procedimiento Civil; cuando no analiza, ni le da valor probatorio alguno a la Inspección Judicial extra litem evacuada el 19/02/2009, y darle todo valor a la Inspección Judicial ad litem promovida y evacuada dentro del proceso por la parte demandada.- Asimismo, violenta el Artículo 509, Ejusdem, cuando no valora la prueba testimonial, de conformidad con la mencionada norma sino que la valoró tomando en cuenta la necesidad de la parte demandada.-

Planteadas las anteriores situaciones que mediante el resumen expuesto significan los límites del presente asunto o controversia, en examen, este Tribunal al decidir observa:

-II-

Se desprende del libelo, que la parte actora interpone demanda de DESALOJO fundamentando su acción en los Artículos 33 y 34, literal e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- La mencionada norma contenida en el Artículo 34, literal e), Ejusdem, prescribe:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble…

En estos asuntos, ha sido reiterado el criterio de este Tribunal, que se deben demostrar dos requisitos fundamentales: 1-) Demostrar que la relación que existe entre las partes es una relación de Arrendamiento: Verbal o por escrito a tiempo indeterminado; 2-) Demostrar que la causal legal contenida en el Artículo 34, Idem, en que se fundamenta la demanda, es cierta, utilizando para ella los mecanismos procesales de que se disponen conforme a la Ley.-

En el caso de marras, se hace innecesario hacer análisis alguno en relación al primer requisito, puesto que sin hacer mayores comentarios, el documento fundamental que anexa a la demanda la parte actora, lo es un contrato de arrendamiento (F-03), que tuvo inicialmente como duración el lapso de seis (06) meses (01/09/2006 al 01/02/2007), y que al no establecerse en la Cláusula Tercera el que era por un lapso fijo e improrrogable, se supone que admite la prórroga automática y consecutiva, que a la fecha de interposición de la demanda (26/03/2009), se entiende un contrato prorrogado, es decir, escrito y a tiempo indeterminado, admitida igualmente así por la parte demandada, por lo que se considera así cumplida la primera premisa Y; ASÍ SE DECIDE.-

En cuanto al segundo de los requisitos advertido, esto es, la demostración de la causa legal en que se funda la presente acción, tenemos que la parte querellante fundamenta su demanda en el literal e), del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, que la Arrendataria haya ocasionado al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble.-

Al efecto de esta causal, ha sido consecuente la Doctrina en que el deterioro mayor que se presente como posible causa del desalojo de un inmueble, además de ser ocasionado por el arrendatario debe tratarse también, de un deterioro mayor no proveniente del uso normal del inmueble.- Por su puesto, que todas estas situaciones deben ser probadas por la parte actora.- Equivale decir entonces, que ante la negación y rechazo que hizo la demandada en su contestación, la carga de la prueba le sigue correspondiendo a la querellante y en consecuencia debe demostrar: a) Que existe un deterioro mayor sobre el inmueble y; b) Que este no proviene del uso normal del inmueble sino de la negligencia o dolo del arrendatario.-

Para probar en consecuencia, produce con su demanda la parte accionante, una Inspección Judicial extra litem, practicada sobre un inmueble que del Acta levantada al efecto se desprende como ubicada en el Barrio Guanabanillo, Calle Principal, casa S/N, Morón, en jurisdicción del Municipio J.J.M.d.E.C., la cual ratifica y hace valer en su escrito de Pruebas.-

Ahora bien, contra este mecanismo probatorio la parte demandada promueve Inspección Judicial ad litem, en el lapso de promoción de pruebas y evacuada, dentro del tiempo hábil de evacuación, con presencia del Juez que decide la causa, y con todas las garantías y oportunidades para que la parte demandante ejerciera el control de la prueba y estuviera presente en la evacuación de la misma.- Estas Inspección Judicial evacuada dentro del juicio también se practicó en el Barrio Guanabanillo, calle Principal, casa S/N, en jurisdicción del Municipio J.J.M.d.E.C..

Ciertamente, de ambas inspecciones judiciales (extra litem y dentro del juicio), se desaprenden y se dejan constancia de las condiciones físicas y estructurales del inmueble objeto de la acción de desalojo interpuesta; totalmente contradictorias y disímiles, diferentes, pues mientras en la primera Inspección se observa un inmueble con techo de zinc, paredes con roturas, pintura en mal estado (05 al 13), en la segunda se hace constar, que el mismo inmueble -del que trata una y otra- presenta características distintas, al extremo de observarse tanto del Acta levantada al efecto y de las impresiones fotográficas ordenadas, un inmueble cuyo techo se encuentra cubierto por un techo raso, el frente en buen estado, paredes de cartón forradas con papel tapiz, en algunas áreas (baño), un techo de zinc algo deteriorado, paredes pintadas y solo en ciertas zonas faltando mejoras; siendo que en definitiva para este Juzgador la conclusión que toma, es la de considerar que conforme a esta Inspección Judicial evacuada dentro del juicio que riela a los folios 35, 36 y 43 al 49, el inmueble de marras, aún cuando presenta algunos deterioros, no obstante ha sido objeto de reparaciones y mejoras, lo que contrasta y difiere de la otrora Inspección Judicial extra litem que riela a los folios 05 al 13 del presente expediente, y donde se deja constancia con suficiente validez –al haber sido presenciado la Inspección Ocular o extra litem- por Juez competente, incluso, del mismo Tribunal que conoció y decidió en la primera instancia; los deterioros y el mal estado del inmueble para el día 19/02/2009, y antes de que se interpusiera la presente acción, y por ende, antes que se evacuara la Inspección Judicial promovida y evacuada en juicio.-

No obstante ello, indiscutiblemente que hierra el apelante al considerar que la prueba de Inspección Judicial preconstituida, extra litem, en el presente asunto produjo una señal incontrovertible e inequívoca, a tal punto que la considere como una prueba fundamental de los hechos “de deterioro mayor”; que aunque, si bien es cierto que conforme al Artículo 1.428 del Código Civil, dicha prueba sirve para hacer constar el estado de los lugares y cosas, solo es así cuando haya necesidad de dicha prueba, en virtud de que no se puede o no es fácil acreditar de otra manera el estado de esos lugares y cosas.- Es decir, se desprende del Artículo 1.428 Ejusdem, que para proceder a la práctica y solicitar la práctica de una Inspección Ocular o extra litem, que se quiera hacer valer en un juicio, es impretermitible demostrar por parte del promovente de la misma, la necesidad de dicha prueba, es decir, debe demostrarse que la misma no se pueda acreditar de otra manera, y esa necesidad no fue demostrada en los autos por el demandante; siendo que al tratarse de deterioros mayores, existe en forma por demás evidente, otro mecanismo procesal, que debido a la calificación de ese deterioro > resulta con mayor idoneidad para demostrarlo.-

-III-

Entendemos de manera elocuente que la presente acción trata de una demanda de Desalojo de un inmueble, fundamentada en el literal e) del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; esto es, “que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble…”.- Ciertamente de la Inspección Ocular o extra litem, se desprenden algunos deterioros en la estructura del inmueble: techo, paredes, etc., pero de ninguna manera se desprende de ella, en primer lugar, que estos deterioros puedan calificarse de “mayores”, y en segundo lugar, que los mismos no son producto del uso normal del inmueble, sino, de la negligencia o dolo del arrendatario.- Y nunca podría siquiera una Inspección Judicial de esta naturaleza dejar constancia de ello, por efecto del contenido del Artículo 1.428 del Código Civil, que señala, que las inspecciones oculares pueden realizarse y promoverse como prueba sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales y, de conformidad con el Artículo 938 del Código de Procedimiento Civil, que indica, que no se extenderá a opiniones sobre las causas del estrago o sobre puntos que requieren conocimientos periciales.-

Esta conclusión, necesariamente nos conlleva a ratificar que la Inspección Judicial u Ocular extra litem, es valida, pero ni es idónea, ni conducente, ni es relevante, a los fines de demostrar los hechos controvertidos que constituyen la naturaleza de deterioro mayor del inmueble no proveniente del uso normal del mismo; siendo que en estos casos, la prueba idónea, conducente y relevante lo es la prueba establecida en el Artículo 1.422 del Código Civil, y la cual consiste en la prueba de Experticia; constituyéndose esta reflexión legal y lógica, en el motivo por el cual el Juzgador de la primera instancia ha debido desechar la prueba de Inspección Ocular extra litem analizada, y al no hacerlo así, incurre en las faltas que se denuncian; pero, que de ninguna manera alteran el incumplimiento probatorio en que incurrió la parte actora, ni tampoco se le concede razón en cuanto a que la prueba de Inspección Ocular extra litem constituya prueba fundamental del asunto de marras Y; ASÍ SE DECIDE.-

-IV-

Al efecto de las consideraciones anteriores, quiere este Juzgador traer a colación criterio autorizado al respecto, por autores que de manera permanente y esclarecedora han venido escribiendo sobre el asunto, y el cual, acoge plenamente este operador de justicia.- G.G.Q. y G.A.G.R., en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, año 2000, Volumen I, páginas 225 y 226, asientan:

(…)(…)La dificultad subsiste en cuanto a determinar cuándo se está en presencia del deterioro mayor, o del menor, porque la cantidad del deterioro queda sometida a una particular valoración o apreciación; complejidad que se evidencia con mayor perfil si los contratantes no determinaron o establecieron las bases para conocer cuándo se da el uno y cuándo el otro. Por eso, se trata de una comprobación o apreciación que requiere conocimientos especiales (art. 1.422, CC)

Con ocasión de las anteriores consideraciones y extractos, este Tribunal al analizar el Contrato de Arrendamiento que riela al folio 03 del presente expediente, observa que de ninguna de sus cláusulas se desprende cuales son las bases para la determinación y cálculos de estos deterioros mayores, ni cuando se esta en presencia de ellos.- Siendo que en estos casos entonces, se hace necesario hacer uso de los principios de idoneidad y relevancia de las pruebas a utilizar, siendo que la utilizada, es decir, la Inspección Ocular extra litem, al no permitir el legislador en ella el avance o prestación de apreciaciones u opiniones periciales, hace necesario concluir, que la única prueba técnica y con conocimientos especiales que nos permite producir y determinar apreciaciones tanto en la calificación del deterioro mayor, como de sus posibles causas, lo constituye la prueba de Experticia establecida en el Artículo 1.422 ý siguientes del Código Civil; y que al no haber sido promovida y evacuada en el presente asunto, la demanda debe declararse improcedente, por no haber cumplido el demandante con la carga que tenía de probar conforme a los Artículos 1.354 Ejusdem, y 506 del Código de Procedimiento Civil, quedando en estos términos modificada la Sentencia aquí revisada Y; ASÍ SE DECIDE.-

En relación a la denuncia interpuesta y referida a la valoración –mas bien no valoración- de la prueba testimonial, este Tribunal en virtud de las anteriores consideraciones, considera que la apreciación del Tribunal de la primera instancia aserto, al de alguna manera dejar ver la inidoneidad, inconducencia e irrelevancia, de dicho mecanismo procesal; confirmándose la apreciación del A quo Y; ASÍ SE DECLARA.-

DISPOSITIVA

Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara: