Decisión nº 520 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Cabimas), de 9 de Diciembre de 2015

Fecha de Resolución 9 de Diciembre de 2015
EmisorJuzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito
PonenteMaría Cristina Morales
ProcedimientoCumplimiento De Contrato

Exp. Nº 37.535

Sentencia Nº 520.-

Motivo: Cumplimiento de Contrato

jarm

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, con sede en Cabimas.

DECIDE:

PARTE DEMANDANTE: Y.E.L.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.744.343, domiciliada en el Municipio Lagunillas del Estado Zulia.-

PARTE DEMANDADA: ZEILAN S.U., venezolana, mayor de edad, ingeniero civil, titular de la cédula de identidad No. V-9.744.343, de igual domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio M.R.G., J.R. FREITES, DOHAIS Q.A. y NELDALY CABRITA OVIEDO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 117.404, 168.781, 205.667 y 148.231, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados en ejercicio A.A.S., J.A.S.U. y B.E.S.U., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 53.578, 41.421 y 18.147, respectivamente.-

I

RELACIÓN DE LAS ACTAS

Consta en autos que la ciudadana Y.E.L.D.M., debidamente representada por su Apoderada Judicial abogada en ejercicio NELDALY CABRITA OVIEDO, presenta formal demanda en contra de la ciudadana ZEILAN S.U., con motivo de Cumplimiento de Contrato, alegando entre otras cosas lo siguiente:

El cumplimiento del contrato de opción de compraventa suscrito entre el representante legal de la ciudadana ZEILAN S.U., por una parte y, por la otra, la ciudadana Y.E.L.D.M., autenticado en fecha 10 de abril de 2013, ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, anotado bajo el n° 48, tomo 45… y que tiene por objeto la promesa bilateral de compraventa para la transferencia de la propiedad de un inmueble constituido por una vivienda tipo aparto-estudio, identificado con el n° K9-6, cédula catastral n°2082, Edo. 23, Mun. 11, Prq. 02, Amb. U-01, Sec. 29, MAN/SEC:20, LOTE: 167, SBP:09-06, ubicado en el bloque 2TH, del Circuito Kaki, construido en la prolongación de la calle Piar, entre calles L y K, barrio S.B., parroquia Libertad del municipio Lagunillas del estado Zulia…

Es el caso que nos ocupa … que En fecha 28 de diciembre de 2012, mi representada suscribió de manera privada un contrato preparatorio en el cual se reservó el derecho exclusivo de adquirir en plena propiedad un inmueble en construcción…

Ahora bien, propio de los contrarios preparativos, el del 28 de diciembre de 2012, a lo que dio paso fue a una serie de negociaciones para la adquisición formal del inmueble. En ese sentido, previo a la protocolización del documento definitivo se firmó contrato de opción de compraventa, es que es objeto de este asunto judicial, dirigido a gestionar el crédito para la adquisición de la vivienda principal a través de un préstamo hipotecario que le asignaría la empresa para la cual labora…PDVSA…

Ocurre …que para terminar de pagar el precio de la cosa, gestionó un crédito hipotecario ante …PDVSA… y así lo sabía sin lugar a equívocos la demandada de autos…

Una vez el Departamento de Recursos Humanos aprobó la tramitación del crédito, correspondió su conocimiento a la Supervisora del Departamento…quien decidió que el crédito complementario no podía ser aprobado, sino sólo el inicial por la suma de …269.500,00 que es el monto restante para la adquisición de vivienda. El referido departamento legal regresó la documentación por el hecho de que “no constaba en el expediente …documento poder reseñado en la opción.. y la estatal petrolera consideró necesario la consignación de la copia del referido instrumento…

…el crédito fue aprobado…lo cual ocurrió dentro del lapso..Sin embargo, entre el retraso por el documento poder y la devolución varias veces del documento definitivo de compraventa…impedía –no por voluntad de mi representada-la firma de la compraventa.

…una vez participada a la vendedora esta circunstancia y hecho efectivamente el cheque de gerencia con lo cual debía pagarse el remanente del precio …sin embargo la ciudadana ZEILAN S.U., se rehúsa de manera contumaz a cumplir con su obligación contractual.

La ciudadana ZEILAN S.U., ha sugerido a mi mandante que solicite nuevamente el crédito a PDVSA y señale que la venta del inmueble se ha incrementado a la suma exorbitante de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES…Como no ha querido acceder a semejante petición, se ha negado dicha ciudadana a firmar el documento …

.-

En fecha 20 de junio de 2.014, este Tribunal le da entrada a la anterior demanda y la admite cuanto ha lugar en derecho, emplazando a la parte demandada para que compareciera dentro del término de veinte (20) días hábiles de despacho siguientes, después de la citación, más un día de termino de distancia, a fin de dar contestación a la demanda u oponer las defensas que creyeren convenientes.-

En fecha 10 de julio de 2014, fueron librados los recaudos de citación, y librándose comisión al Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Lagunillas de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con oficio No. 37.535-971-14.-

En diligencia de fecha 13 de agosto de 2.014, la ciudadana ZEILAN S.U., debidamente asistida de abogado, se da por citada en esta causa; y en esa misma fecha otorga poder apud acta a los abogados en ejercicio A.A.S., J.A.S.U. y B.E.S.U..-

En fecha 06 de octubre de 2014, se agrega a las actas las resultas de la citación de la parte demandada.-

En escrito de fecha 07 de octubre de 2.014, la parte demandada a través de su Apoderado Judicial abogado en ejercicio J.A.S., dio contestación a la demanda y en la cual Reconvino a la parte actora en los siguientes términos:

…Niego rechazo y contradigo, lo Pretendido por la Actora, …Mi Representada no estaba Obligada ipso iure a Venderle a la actora en ese lapso…sino lo que se previo fue la Carga y realización por parte de la Actora de una serie de diligencias que no realizó en forma cierta y oportuna, tendentes o dirigidas a tramitar un Préstamo Hipotecario con fines de pago…

DE LA RECONVENCIÓN DE LA DEMANDA

…vengo a Formular Reconvención o Mutua Petición a la Ciudadana: Y.E.L.D. MENDEZ…RECONVENGO y DEMANDO: LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, con los Daños y Perjuicios que hubiera lugar a ellos; en Contrato, celebrado y suscrito entre el Representante Legal de la Demandada, Ciudadana ZEILAN S.U., por una parte y por la Otra la Ciudadana: Y.E.L.D.M., ambas anteriormente identificadas en documento autenticado en Fecha: 10 de Abril de 2013, suscrito ante la Notaría Publica Primera de Ciudad Ojeda, el cual quedó anotado bajo el Numero:48, Tomo: 45…es harto Conocido y relatado …que la aquí Demandada en reconvención, no Cumplió ni Ejecutó el Contrato en el Lapso Convencionalmente establecido de los Noventa días Contínuos más treinta días de Prorroga Contínuos a la Firma del Mencionado Contrato, con todas las cargas y Obligaciones que ello implicaban, para lograr la Ejecución y el Cumplimiento …que era la Cancelación simultánea a favor de mi representada del Remanente del precio convenido. No ocurriendo ello así nos vemos forzado a reclamar judicialmente que convenga o a ello sea condenado…

.-

Por auto de fecha 14 de octubre de 2.014, se admitió cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta por la parte demandada, y se fijó el quinto día hábil de despacho siguiente a los fines de la contestación de la misma.-

En escrito de fecha 21 de octubre de 2.014, la parte actora a través de su Apoderada Judicial abogada en ejercicio NELDALY CABRITA OVIEDO, dio contestación a la reconvención propuesta, alegando entre otras cosas:

…Es cierto y admitido, que se celebró contrato de Opción de Compra-Venta …

Es falso, y por ello niego rechazo y contradigo que mi patrocinada no haya cumplido ni ejecutado el contrato en el lapso convencionalmente establecido…

Lo que aquí es de importancia capital destacar, es que el crédito fue gestionado y satisfactoriamente y por la cantidad total de la deuda, y que tales gestiones se cumplieron dentro del lapso convenido de noventa más treinta días.

Ahora bien, una vez participada a la vendedora de esta circunstancia y hecho efectivamente el cheque de gerencia con el cual debía pagarse el remanente del precio, …la ciudadana ZEILAN S.U., se rehúsa de manera contumaz a cumplir con su obligación contractual.

Como consecuencia de todo cuanto ha quedado expuesto, solicito… se sirva declarar sin lugar la temeraria Reconvención …

.-

En fecha 13 de noviembre de 2.014, se agregaron a las actas los escritos de promoción de pruebas de ambas partes.-

Por auto de fecha 21 de noviembre de 2.014, fueron admitidas las pruebas promovidas por las partes.-

Estando la causa en la etapa procesal de informes, sólo la parte actora reconvenida mediante escrito de fecha 28 de octubre de 2015, presentó sus respectivos informes; sin embargo, de un simple cómputo de días de despacho, se constata que fueron consignados pasado el décimo quinto día hábil de despacho siguiente, a lo que contrae la norma 511 del Código de Procedimiento Civil, y así se hace constar. Asimismo, la parte demandada en fecha 06 de noviembre de 2015, presentó escrito de observación a los informes de la parte actora.

Concluida la tramitación de la presente causa, pasa esta Sentenciadora a dictar su decisión previa las siguientes consideraciones:

II

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El Contrato constituye una especie particular de convención, cuyo carácter propio consiste en ser productor de obligaciones, es el acuerdo de dos o más personas sobre un objeto de interés jurídico.-

El Doctor E.M.L., en su obra “Curso de Obligaciones, Derecho Civil III”, con respecto a la definición de contrato expresa lo siguiente:

Parte de la idea de que siendo el contrato un acuerdo unánime entre dos o más personas para constituir, reglar, modificar o extinguir un vínculo jurídico, nada puede diferenciarlo de la convención, que no es más que un negocio jurídico bilateral, integrado por manifestaciones unánimes de voluntad destinadas a producir los mismos efectos jurídicos del contrato

.-

El profesional del derecho M.O., en su Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, señala que el contrato es un:

Pacto o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa determinada y cuyo cumplimiento pueden ser compelidas

.-

El artículo 1.160 del Código Civil Vigente, consagra que:

Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley

.-

Asimismo, el artículo 1.167 de la Ley sustantiva civil establece:

El contrato es bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.-

Esta norma prevé la facultad y el derecho de las partes contratantes, de reclamar judicialmente a su elección, el cumplimiento o ejecución del contrato o la resolución de éste, cuando el otro involucrado no ejecuta su obligación.-

En el presente caso, la parte actora reconvenida demanda el cumplimiento del contrato suscrito con la parte demandada ZEILAN S.U., debidamente autenticado en fecha 10 de abril de 2013, ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, anotado bajo el No. 48, tomo 45, por cuanto según su dicho, la parte demandada reconviniente, se ha negado a asistir al Registro Público competente a suscribir la respectiva operación de compraventa.-

A su vez, la parte demandada reconviene a la parte actora, por motivo de Resolución de Contrato y los Daños y Perjuicios conforme a lo estipulado en la cláusula octava del contrato cuya resolución se solicita, alegando entre otras cosas, que la parte actora no cumplió ni ejecutó el contrato en el lapso convencionalmente establecido de los noventa días contínuos más treinta días de prorroga continuos a la firma del documento.-

En tal sentido, es obligante para este Órgano Jurisdiccional destacar y transcribir el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra dice:

Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba

. (Negrilla y subrayado del Tribunal).-

Tenemos entonces, en base a la anterior norma, la noción de carga de la prueba que por la misma esencia del proceso civil, es el principio en base al cual sobre las partes recae la carga de aportar los hechos al proceso, es decir la realización de las afirmaciones constitutivas de los supuestos fácticos de las normas cuyas consecuencias se piden.-

De igual manera se puntualiza, que de conformidad con el Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora según disposición del artículo 509 ejusdem, tiene como obligación lo siguiente:

Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ella

.

Lo anterior apareja que la ley impone al Juez el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la misma ley lo autorice y le impide sacar elementos de convicción fuera del proceso.

En tal sentido, pasa esta Juzgadora a examinar todo el material probatorio vertido en las actas, a fin de la demostración de los hechos controvertidos, de la siguiente manera:

III

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA

Junto con el libelo de demanda, la parte actora reconvenida consignó las siguientes instrumentales:

a.- Original de instrumento Poder Especial otorgado por la ciudadana Y.E.L.D.M., a los abogados en ejercicio M.R.G., J.R. FREITES, DOHAIS Q.A. y NELDALY CABRITA OVIEDO, debidamente autenticado ante la Notaría Pública Primera de Cabimas, Estado Zulia, en fecha 19 de marzo de 2014, bajo el No.01, tomo 37.

Al respecto observa esta Juzgadora, que dicho documento fue consignado en original junto con el escrito libelar, sin que haya sido impugnado durante la secuela del proceso, por lo que, debe otorgársele valor probatorio sólo en lo que respecta a la cualidad de los representantes judiciales de la parte actora, más sin embargo, nada demuestra en cuanto al fondo de la causa, es por ello, que sólo se valora como prueba de lo antes expuesto. Así se decide.-

b.- Copia certificada del documento de Opción de compra-venta, suscrito entre las ciudadanas Y.E.L.D.M. por una parte, y por la otra, ZEILAN S.U., ésta última representada por el abogado J.A.S.U., debidamente autenticado en fecha 10 de abril de 2013, ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, anotado bajo el No. 48, tomo 45, de los libros respectivos.

En el referido contrato de promesa bilateral de compra-venta, se encuentra impregnado el nacimiento de una relación jurídica suscrita entre las ciudadanas Y.E.L.D.M. por una parte, y por la otra, ZEILAN S.U..-

Aquí se puede constatar una serie de derechos y de obligaciones entre las partes, con respecto al bien inmueble allí determinado, así como la cualidad o legitimación activa que tiene la parte actora reconvenida para intentar la acción por Cumplimiento de Contrato y la legitimación pasiva de la demandada reconviniente; por lo tanto, el documento suscrito de forma privada, tiene fuerza de ley entre las partes y es válido en todos sus particulares, proveyendo los efectos entre los contratantes en la medida de sus acuerdos.-

Ahora bien, el contrato en cuestión no fue impugnado por la parte demandada reconviniente en los lapsos establecidos en la ley, muy por el contrario, basa su reconvención en el mismo, consignando copia certificada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegando que la parte actora reconvenida incumplió con lo acordado, ya que no gestionó de forma debida el crédito, en el lapso legal establecido; razón por la cual, y en base a las demás pruebas cursantes en actas que serán objeto de valoración en párrafos subsiguientes, se determinará el incumplimiento o no de lo acordado en la promesa bilateral de compra-venta, tanto de la parte actora reconvenida como de la parte demandada reconviniente, por ser dicho contrato el fundamento tanto de la acción principal como de la reconvención; en consecuencia, se valora únicamente como prueba de la convención existente entre las partes. Así se decide.-

c.- Copia certificada de documento de construcción y condominio del inmueble ubicado en la prolongación de la calle Piar, entre calles L y K, barrio S.B., parroquia L.d.M.L.d.E.Z., debidamente protocolizado en fecha 20 de noviembre de 2012, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Lagunillas y Valmore Rodríguez del estado Zulia, registrado bajo el No. 30, folio 106, tomo 15 del protocolo de transcripción del año 2012.

El anterior documento fue consignado igualmente en copia certificada por la parte demandada reconviniente en la oportunidad de promoción de pruebas.

La anterior prueba demuestra la unificación de las parcelas y condominio, en el cual se encuentra incluido el inmueble objeto de la presente acción; sin embargo, dicha prueba no es relevante en cuanto al punto central de este juicio, que se refiere al incumplimiento o no del contrato bilateral de compra-venta; en tal sentido, esta Juzgadora no le otorga valor probatorio en cuanto a la acción principal, así como tampoco en relación a la Reconvención interpuesta. Así se decide.-

d.- Copia certificada de instrumento Poder General otorgado por la ciudadana ZEILAN S.U., al ciudadano J.A.S.U., debidamente protocolizado en fecha 15 de junio de 2012, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Lagunillas y Valmore Rodríguez del estado Zulia, registrado bajo el No. 4, folio 17, tomo 8 del protocolo de transcripción del año 2012.

El anterior instrumento refleja la cualidad del ciudadano J.A.S.U., para representar a la ciudadana ZEILAN S.U., en la opción de compra-venta objeto de esta acción; razón por la cual, sólo se valora como prueba de las facultades otorgadas a dicho ciudadano, para el otorgamiento del documento de opción a compra-venta. Así se decide.-

En la oportunidad de promover pruebas, la parte actora reconvenida promovió las siguientes:

  1. - Ratificó todas las instrumentales consignadas junto con el libelo de demanda, a saber: documento de compra-venta del inmueble y documento de propiedad del desarrollo habitacional.-

    Las anteriores documentales ya fueron valoradas en párrafos anteriores, por lo que huelga cualquier pronunciamiento al respecto. Así se considera.-

  2. - Solicitó se oficiara al departamento civil de la División de la Costa Oriental del Lago, Gerencia de Asuntos Jurídicos PDVSA EyP Occidente, para que remita expediente de línea crediticia a favor de la actora.

    Sobre esta promoción de pruebas, la parte demandada reconviniente en diligencia de fecha 17 de noviembre de 2014, se opuso a la admisión de dicha prueba

    Por auto de fecha 21 de noviembre de 2014, este Tribunal admite la prueba de información, librando oficio bajo el No. 37.535-1540-14; y de la cual la parte demandada apela del mencionado auto.-

    Por auto de fecha 02 de diciembre de 2014, este Tribunal oye en un solo efecto la apelación efectuada por la parte demandada, e insta a la parte a que indique las copias respectivas y las que se reserve el Tribunal; y en fecha 12 de diciembre de 2014, se remitieron al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, las copias certificadas respectivas, mediante oficio No. 37535-1660-14, de fecha 12 de diciembre de 2014.

    Por auto de fecha 15 de abril de 2015, este Tribunal ordena agregar a las actas las resultas de la apelación, en la cual se constata que fue declarada Sin Lugar la actividad recursiva de la parte demandada, y confirmada la decisión apelada.

    En fecha 24 de abril de 2015, se agregó a las actas comunicación emitida por la empresa P.D.V.S.A., bajo el No. EP-AJ-DCOL-15-129, en la cual remite constante de ciento cuatro (104) folios útiles, copia simple del expediente administrativo del plan de ayuda para adquisición de vivienda que otorga P.D.V.S.A. Petróleo S.A.

    Del expediente administrativo en cuestión, se advierte la tramitación por parte de la actora reconvenida, del crédito o Préstamo ante la empresa P.D.V.S.A.; no obstante, se observa igualmente de los recaudos insertos en el expediente administrativo, específicamente del memorando EP-AJ-DCOL-13-0352, que dicha ciudadana, gestionó adicional al préstamo inicial, otro préstamo denominado “Préstamo Complementario y por Gastos de Registro”, siendo que, este último generó un retraso en la tramitación del crédito, por considerar el departamento de asuntos jurídicos de la empresa P.D.V.S.A., que el préstamo otorgado deberá ser en proporción al monto adeudado por el trabajador, no pudiendo solicitar la diferencia para un fin distinto, ya que lo adeudado por la parte actora en el documento de reserva, ascendía a la cantidad de Bs. 269.500,oo, y ésta había solicitado una cantidad de dinero adicional.

    En tal sentido, a juicio de quien decide, y de un análisis del documento de Reserva objeto de juicio, se constata que no fue acordado por las partes la gestión de un préstamo distinto al correspondiente a un crédito hipotecario; sin embargo, si bien es cierto, de los recaudos consignados, consta un memorandum No. EP-AJ-DCOL-13-0645, de fecha 08 de agosto de 2013, en el cual el departamento de gerencia de asuntos jurídicos, aprobó el visado jurídico respectivo y recomendó a la gerencia de recursos humanos que exhortara al trabajador para que procediera a la protocolización del documento de compra-venta, no es menos cierto, que tal gestión por parte de la ciudadana Y.E.L., excede el lapso previsto en la cláusula tercera; es por ello, que este Tribunal valora la prueba en cuestión, como prueba favorable a la parte demandada reconviniente en relación a la Reconvención interpuesta, más no así respecto a la acción principal, todo en base al principio de la comunidad de la prueba o también llamado de adquisición procesal que se refiere a que la prueba una vez que ha sido aportada al proceso deja de ser patrimonio exclusivo de los sujetos que las han alegado; pasando a ser propiedad del proceso, instrumento fundamental para la realización de la justicia. Así se decide.

    IV

    PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE

    Junto con el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada reconviniente consignó las siguientes instrumentales:

    a.- Copia certificada del documento de Opción de compra-venta, suscrito entre las ciudadanas Y.E.L.D.M. por una parte, y por la otra, ZEILAN S.U., ésta última representada por el abogado J.A.S.U., debidamente autenticado en fecha 10 de abril de 2013, ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, anotado bajo el No. 48, tomo 45, de los libros respectivos.

    La anterior documental ya fue valorada en párrafos anteriores, por lo que huelga cualquier pronunciamiento al respecto. Así se considera.-

    En la oportunidad de promover pruebas, la parte demandada reconviniente promovió las siguientes:

  3. - Invocó el mérito favorable que se desprende de las actas.

    Al respecto, esta Juzgadora considera necesario señalar que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, usada corrientemente por los profesionales del derecho en sus escritos de promoción de pruebas, no es un medio de prueba, es decir, no debe ser empleado como un mecanismo para traer a las actas hechos que la parte pretende probar, ya que en todo el sistema probatorio venezolano rige el principio de comunidad de la prueba, y el juez está en el deber de aplicarlo de oficio, sin necesidad de alegación de las partes, razón por la cual dicha solicitud no constituye un medio probatorio susceptible de valoración. Así se establece.-

  4. - Promueve marcado con la letra “A”, copia certificada del documento de construcción y condominio del inmueble ubicado en la prolongación de la calle Piar, entre calles L y K, barrio S.B., parroquia L.d.M.L.d.E.Z., debidamente protocolizado en fecha 20 de noviembre de 2012, ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Lagunillas y Valmore Rodríguez del estado Zulia, registrado bajo el No. 30, folio 106, tomo 15 del protocolo de transcripción del año 2012.

    La anterior documental ya fue valorada en párrafos anteriores, por lo que huelga cualquier pronunciamiento al respecto. Así se considera.-

  5. - Promueve marcado con la letra “B”, cédula catastral del inmueble objeto de juicio, para demostrar que el mismo se encontraba para el 31 de diciembre de 2012, totalmente construido y apto para realizar operaciones jurídicas.

    Con relación al anterior instrumento, se tiene que el mismo es considerado instrumento público administrativo que emana de un ente del Estado con personería jurídica de carácter público, y contienen la firma del funcionario y el sello del respectivo órgano administrativo, y que surten efectos plenos de los documentos públicos, todo de conformidad con la Sentencia No. RC-00410 de la Sala de Casación Civil, en fecha 04 de mayo de 2004, donde se ratificó la sentencia de fecha 16 de mayo de 2003, de la misma Sala, y se dejó establecido “que los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, no se trata de negocio jurídicos entre particulares, sino de manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad que le atribuye el artículo 8° de la ley Orgánica de Procedimientos Administrativos…..”.

    En tal sentido, y en virtud de que el documento en cuestión no fue desvirtuado en oportunidad legal por la parte a quien le fue opuesto, este Tribunal le confiere todo el valor probatorio que de él emana y que hace plena fe entre las partes de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil y así se decide.

  6. - En los particulares cuarto, quinto, sexto y séptimo del escrito de pruebas, promueve con fundamento en los artículos 1.394 y 1.399, prueba de presunciones, tomando como fundamento los hechos narrados por la parte actora reconvenida en el libelo de demanda y escrito de contestación a la reconvención.

    La parte demandada reconviniente promovió los indicios como medio de prueba, de la siguiente manera:

    ….CUARTO:…Para probar el hecho del incumplimiento de sus obligaciones… por no haber dentro del lapso que mutua y convencionalmente se estableció de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prorrogas continuos, haber gestionado en debida forma el crédito previsto…contados a partir de la firma del Mencionado contrato de fecha Cierta: Diez (10) de Abril de 2013, con fecha de Expiración del Plazo: Ocho (8) de Agosto de 2013… QUINTA: …Para probar el hecho que no le fue aprobado en tiempo oportuno …por cuanto, no revela en que momento ni fecha …participó a la representada por los medios lícitos…el conocimiento de los hechos relevantes que alega… Es de destacar que lo alega pero no lo constata ni acredita. SEXTA:… Para probar el hecho del incumplimiento …por cuanto no consta ni se acompañó a la presente demanda… el documento fundamental…cual es el proyectado documento o contrato de préstamo y traspaso definitivo… SEPTIMA:…tomando como fundamento los hechos convencionalmente establecidos y aceptados en la cláusula cuarta del contrato de reserva…

    .-

    Como puede observarse de la transcripción anterior del escrito de pruebas, la parte demandada indicó de manera expresa y sin duda de ningún tipo, los hechos que se desprendían de los indicios. En consecuencia, respecto a los indicios, F.C. explica lo siguiente:

    A diferencia de las fuentes de prueba, las fuentes de presunciones o indicios no se prestan a análisis ni a clasificaciones. No se trata aquí de hechos representativos, en los que, por su propia naturaleza, la función probatoria es esencial, sino de hechos autónomos, cuya función probatoria es meramente accidental y surge por la eventualidad de una relación suya, indefinible a priori, con el hecho a probar. Por consiguiente, no cabe más que destacar el carácter esencialmente relativo de los indicios: un hecho no es indicio en sí, sino que se convierte en tal cuando una regla de experiencia lo pone con el hecho a probar en una relación lógica, que permita deducir la existencia o no existencia de éste ... testimonio, documento e indicio son, pues, hechos de los cuales el juez deduce, mediante la regla de experiencia, el hecho a probar ...

    (La prueba civil. Buenos Aires, Ediciones Arayú, 1955, pp. 191, 192 y 202).

    Por su parte, H.D.E. opina que:

    Se entiende por indicio cualquier hecho conocido (o una circunstancia de hecho conocida), del cual se infiere, por sí solo o conjuntamente con otros, la existencia o inexistencia de otro hecho desconocido, mediante una operación lógica basada en normas generales de la experiencia o en principios científicos o técnicos especiales

    . (Compendio de derecho procesal. Bogota, Editorial ABC, Tomo II, Pruebas Judiciales, Octava edición, 1984, p. 489).

    Es de apreciarse, entonces, que para el legislador de 1985, el indicio no es propiamente un medio de prueba, sino un elemento probatorio que nace de cualquiera otro medio ordinario de prueba que curse en autos y constituye la base para la presunción, la cual, en definitiva, es lo que se resuelve o viene a resultar una prueba indirecta.

    De manera que, constituyendo los indicios y las presunciones, verdaderos medios de pruebas, cualquiera de las partes puede promoverlos en el juicio, y específicamente al haberlos hecho valer la parte demandada en su escrito de pruebas, señalando el objeto de los mismos y guardando relación con lo debatido, los mismos resultan admisibles. Así se considera.-

    En este orden de ideas, es oportuno señalar que la legislación vigente acepta y reconoce las presunciones, como medio de prueba, así lo establece el artículo 1.394 del Código Civil, y ellas, cuando no están previstas en la ley, quedarán a la prudencia del juez, por mandato expreso del artículo 1.399 eiusdem, quien deberá apreciarlas siempre que las presunciones o indicios reúnan los requisitos de gravedad, precisión y concordancia; y en tal sentido, tales presunciones invocadas por la parte demandada reconviniente, serán concatenadas con los demás medios probatorios de actas, a los fines de dilucidar los hechos controvertidos. Así se decide.-

  7. - Promueve marcado con la letra “C”, original de Recibo No. 231 contentivo del Aviso de Recibo, emitido por la empresa IPOSTEL, a los fines de demostrar el cumplimiento de la cláusula novena del contrato de reserva y objeto de juicio.

  8. - Promueve marcado con la letra “D”, aviso de notificación de no continuación del contrato, emitido por la ciudadana ZEILAN S.U. y dirigido a la ciudadana Y.L.D.M., a los fines de demostrar el cumplimiento de la cláusula novena del contrato de reserva y objeto de juicio.

    Las anteriores documentales, no fueron impugnadas por la parte actora reconvenida en los lapsos establecidos en la ley; advirtiéndose de las mismas, que la parte demandada reconviniente, remite a la parte actora reconvenida en fecha 10 de octubre de 2013, mediante el servicio de correo, una comunicación de fecha 08 de octubre de 2013, en la que notifica a la actora el vencimiento del lapso previsto para la ejecución del contrato de reserva, y por ende la no continuación del contrato; así como la intención de reintegrarle el ciento por ciento (100%) del monto abonado; razón por la cual, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio a favor de la parte demandada reconviniente en relación a la Reconvención interpuesta en esta causa; y no en cuanto al juicio principal. Así se decide.-

    IV

    MOTIVACIONES PARA DECIDIR

    Analizadas todas las pruebas insertas de actas, se hace necesario realizar las siguientes conclusiones:

    Es trascendental aclarar que el punto neurálgico del presente juicio es demostrar el cumplimiento o no de las obligaciones que circunscriben las partes en el documento o contrato instrumento fundamental de la presente acción, así como de la Reconvención interpuesta por la parte demandada.-

    El contrato en cuestión cursa a los folios 20 al 24 de la presente pieza; sin embargo de un detenido análisis del contenido del mismo, se hace imprescindible por parte de esta Juzgadora acotar lo siguiente:

    Con relación a los deberes del juez en el proceso, se ha dejado sentado que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación de los contratos, y es así como en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro M.T., de fecha 27 de julio de 2004, se estableció:

    “… este Alto Tribunal ha señalado en forma reiterada que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el Juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa o que se esté en presencia de la excepción prevista en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil

    En este orden de ideas, la Sala ha establecido que “…El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación …”.-

    Las reglas sobre la interpretación del contrato están, pues, dirigidas a asegurar que el resultado de la actividad interpretadora sea conforme con la voluntad del legislador, de que el contrato produzca entre las partes precisamente aquellos efectos que le son connaturales según la voluntad del legislador, y no los que en ulterior disonancia con la otra parte, quiera luego atribuirle una sola de las partes o los que caprichosamente se le antoje al juez atribuirle.-

    En la interpretación del contrato, se parte por el contrario de la concreta o efectiva “común intención” de las partes, pues se indaga por un precepto dirigido precisamente a resolver conforme a lo que “debieron haber pensado y querido” los singulares contratantes del caso en aquella situación, ahora controvertida entre ellos mismos, por la pretensión de cada parte de atribuirle distintas implicaciones jurídicas. Se comprende así que la indagación histórica cumpla aquí un papel mucho más importante en la búsqueda del espíritu del contrato, ya que éste es mera manifestación de esa autonomía reconocida por la ley, a las voluntades privadas para crear la peculiar regulación de sus singulares intereses en un lugar y momento dados.-

    Se concluye pues, señalando que no sólo cabe predicar como norma un presunto deber legal del juez, de detener su actividad interpretadora ante un texto claro y preciso gramaticalmente, sino que la cuestión de la propiedad o no del significado gramatical de las palabras a lo fines de expresar “el propósito e intención de las partes” debe encuadrarse dentro de ese deber general que se le señala en el aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, de enmarcar su actividad interpretadora dentro del ambiente normativo que le pauta la ley, la verdad y la buena fe. La valoración de la significación gramatical de las palabras utilizadas por las partes, dependerá más bien del imperativo de buscar la verdad, esto es, de las reglas de la lógica, a la vez que del imperativo de tener en miras las exigencias de la ley y de la buena fe, en la indagación del propósito de las partes.-

    El contrato es definido por nuestro Código Civil, como una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico (artículo 1.133 del Código Civil).

    Ahora bien, puesto que constituye una convención que involucra el concurso de voluntades de dos o más personas para la realización de un efecto determinado jurídico, que como su nombre lo indica puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico de naturaleza patrimonial.

    La configuración o complemento de las manifestaciones de voluntad, deben coincidir para lograr ese efecto jurídico deseado, y es por ello, que nuestro ordenamiento jurídico y la jurisprudencia Patria han ampliado la noción de contrato, dado que es el instrumento más apto y frecuente utilizado por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias; no obstante, debe ser analizado individualmente cada convención o contrato, como consecuencia del fundamento de la fuerza obligatoria del contrato en la autonomía de la voluntad.

    En el mismo orden de ideas, cabe destacar que el contrato es el instrumento por excelencia, para que el hombre en Sociedad pueda satisfacer sus necesidades y la función instrumental del contrato, nos lleva a tener una clasificación muy variada y que atiende entre otros, según surjan obligaciones para una o ambas partes, según el fin perseguido, según la determinación de las Prestaciones de alguna de las partes, según su modo de perfeccionamiento, según su carácter, según las normas legales que los regulan, etc.

    En función de lo antes narrado y en sintonía con nuestro m.T., se hace vinculante no sólo destacar, sino asimismo acatar la decisión de fecha 20 de julio de 2.015, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y cuyos extractos señalan:

    …Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:

    Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.

    De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.

    1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).

    En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato….

    Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.

    Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados…

    ….La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas. Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.

    El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.

    ….En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.

    ….B. En cuanto a las diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero, ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el contrato de compraventa.

    ….En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.

    El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato.

    ….4. Vistas las anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo 1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de contraer y constitutivo de sus efectos normales).

    …..En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa…

    …. En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado …..

    La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.

    Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.

    ….En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.

    …El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.

    En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil

    . (Subrayado del Tribunal).

    Ahora bien, resaltado especial merece a juicio de quien juzga, la clasificación del Contrato, según el carácter y de la cual emanan los Contratos Preparatorios, que son aquellos que tienen por objeto crear un estado de derecho, que pueda servir de base o fundamento a la celebración de otros contratos posteriores.

    Igualmente, surgen según las normas legales que lo regulan, los Contratos Innominados o Atípicos, que son aquellos que carecen de regulación legal específica, aún cuando en la práctica tengan una denominación, pero carecen de individualización y se rigen por los principios generales de todo contrato y las reglas de la Teoría General del Contrato.

    En lo que respecta a esta última clasificación, recomienda la Doctrina a analizar: Primero: La voluntad de las partes a fin de descifrar lo realmente querido por ellas y poder interpretar el alcance las cláusulas; y Segundo: Recurrir a la Teoría General de las obligaciones y del contrato, y por último a los Principios Generales del Derecho, de no ser diáfana el análisis de la voluntad de las partes.

    Tal y como apunta de forma vinculante, la decisión de fecha 20 de julio de 2015, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, pasa esta Juzgadora a analizar el carácter o naturaleza de la convención celebrada entre las ciudadanas Y.E.L.D.M. y ZEILAN S.U., según Contrato autenticado en fecha 10 de abril de 2013, por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, bajo el No. 48, tomo 45, de los libros respectivos, haciendo las siguientes interpretaciones de la voluntad autónoma de las partes, así:

    Se observa en un primer orden, que las partes aquí conflictuadas, convinieron en celebrar y así lo manifestaron diáfanamente, un Contrato de Reserva de Inmueble, el cual se regiría por las cláusulas allí desarrolladas y en su defecto por las disposiciones legales aplicables a la materia, y en donde su Cláusula Primera, señala que LA OPTANTE manifiesta a LA PROPIETARIA, el deseo de “Reservar en el denominado BLOQUE 2 TH, CIRCUITO KAWI una Vivienda…”; y LA PROPIETARIA se obliga a Reservar para que LA OPTANTE adquiriera con toda preferencia el inmueble allí descrito.

    Se observa igualmente y de seguidas del texto del Contrato bajo análisis, que la propietaria del inmueble, ciudadana demandada de autos ZEILAN S.U., se obliga a Reservar y posteriormente Vender el inmueble en cuestión, con señalamiento de un precio, y de cuyo texto se infiere claramente a juicio de quien juzga, que las partes celebraron un convenio preparatorio de un negocio jurídico futuro, que sería la venta bajo las condiciones de modo, tiempo y lugar allí señaladas; no obstante, la bilateralidad de las obligaciones en el acuerdo realizado, lo son que una parte se obliga a Reservar y la otra a gestionar un crédito correspondiente ante la empresa P.D.V.S.A, para posteriormente vender el inmueble, lo que comporta en interpretación de esta Juzgadora, que era necesario elaborar un nuevo documento o contrato, en el cual se cumplieran y se encontraran presentes todos los elementos propios de un contrato bilateral sinalagmático perfecto, a saber: consentimiento, precio y objeto, prueba de ello, lo constituye el hecho de haber sido señalado por parte de la Gerencia de Asuntos Jurídicos de la empresa P.D.V.S.A., las recomendaciones a la Gerencia de Recursos Humanos, de protocolizar el documento que como modelo se encuentra agregado a los folios 302 al 305, del expediente, y en el cual aparece la constitución de Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado a favor de la empresa por ante la cual se tramitara el crédito. Siendo incuestionable la necesidad y obligatoriedad de elaborar un documento distinto al Contrato de Reserva objeto de juicio, que si hubiera sido entonces el documento definitivo y de obligatoriedad contractual por reunir todos los elementos necesarios. Así se considera.

    Asimismo, fue expresamente acordado por las partes, en la cláusula sexta, que el contrato de Reservación no confiere a la optante derechos de propiedad, dominio y posesión sobre el inmueble reservado; así como las causales de incumplimiento establecidas en la cláusula octava, específicamente por caso de falta de pago en el plazo establecido imputable a la gestión de la Optante.

    Según el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 20 de julio de 2015, traída a colación en párrafos anteriores, en el cual resalta la potestad de los jueces de la República a revisar de forma individualizada los elementos establecidos en los contratos, a los fines de determinar su naturaleza, considera quien decide, que en el caso bajo análisis y de un exhaustivo estudio del contrato objeto de juicio, se deduce lo siguiente:

    Respecto a la naturaleza del contrato, se observa que las partes acordaron celebrar un “Contrato de Reserva de inmueble”, y de acuerdo a los términos allí pactados, se considera el mismo, como un Contrato Innominado Preparatorio o Pacto de Prelación, dado que tiene por objeto crear un estado de derecho, que pueda servir de base o fundamento a la celebración de otros contratos posteriores, es decir, en relación al presente caso, un futuro contrato definitivo de compra-venta, siendo que el pacto de prelación no obliga al propietario a vender al beneficiario del pacto, salvo en los casos que decida venderle a un tercero.

    Asimismo, en cuanto al término de vigencia del Contrato de Reserva suscrito por las partes, se destaca que no era indefinido en el tiempo, como característica de toda obligación, por lo que, sería ilógico así considerarlo, toda vez que ello no solamente crea un desequilibrio patrimonial entre sujetos contratantes, sino que también hace imposible el cumplimiento de las mismas, en razón de que la prestación por parte de uno de los sujetos, se reputaría como suspendida y supeditada a la potestad de la otra parte, sin poder determinarse el momento de la ejecución o extinción de la obligación.

    Lo anterior nos lleva a interpretar y así considerar que el contrato de reserva bajo análisis, no es una venta definitiva con efectos sustanciales, ya que no cumple con los elementos esenciales de todo contrato y necesarios para la existencia y validez del mismo, siendo tales elementos: el objeto, el consentimiento válido, la capacidad y la causa. Muy específicamente si nos detenemos en lo que es el objeto del contrato, se tiene que por el objeto de una obligación debe entenderse la prestación y por ésta, la actividad o conducta que el deudor se compromete a realizar en obsequio o beneficio de su acreedor. Así las cosas, se constata efectivamente que el objeto del contrato de Reserva autenticado en fecha 10 de abril de 2.013, lo fue para una parte Reservar el inmueble ya descrito, y para la otra, la tramitación del crédito respectivo y con el cual, en un negocio jurídico futuro, distinto y autónomo se llevaría a efecto la venta del inmueble. Así se establece.-

    En tal sentido, y al haber esta Juzgadora interpretado como el Contrato de Reserva celebrado por las partes en el presente juicio, todo de conformidad al deber general enmarcado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del análisis de las probanzas ya examinadas, procede esta Juzgadora a aclarar que el contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias, no quedando duda que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas, y que el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento, lo que constituye un deber jurídico para los contratantes, a quienes no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre deben ejecutar la ejecución contraída, y no otra que no se haya estipulado, tal como lo establece el artículo 1.264 del Código Civil Venezolano, que al efecto se transcribe:

    Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención

    .

    El cumplimiento de una obligación es también denominado en doctrina pago de la obligación. En este sentido, el pago de la obligación no consiste solamente en la transferencia de una suma de dinero del deudor al acreedor –ello no es más que el pago de un determinado tipo de obligaciones, aquellas que tienen por objeto una suma de dinero – sino en la ejecución de la obligación asumida.-

    Y revisado por esta Juzgadora, todos los medios de pruebas evacuados en actas, se evidencia que la parte actora reconvenida no demostró el incumplimiento de la parte demandada reconviniente; calificándose además dicha relación entre las partes, como la celebración de un Contrato Innominado Preparatorio que no genera efectos sustanciales, por los motivos suficientemente especificados en párrafos anteriores; sin embargo, en cuanto a la Reconvención interpuesta por la parte demandada, y tal como quedó asentado en la valoración a las pruebas insertas en actas, fue demostrado el incumplimiento de la parte actora reconvenida, dado que quedó evidenciado que la parte actora reconvenida, no dio cumplimiento a lo acordado en la cláusula tercera del contrato de Reserva; en tal sentido, en cumplimiento esta Juzgadora a los principios de verdad procesal y legalidad consagrados en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la fórmula obligada para esta Juzgadora es declarar SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana Y.E.L.D.M., contra la ciudadana ZEILAN S.U., todos suficientemente identificados; y CON LUGAR la Reconvención propuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada abogado en ejercicio J.A.S.U.. Así se decide.-

    En consecuencia a la declaratoria de procedencia de la Reconvención propuesta, se declara Resuelto el Contrato de Reserva suscrito entre las ciudadanas Y.E.L.D.M. y ZEILAN S.U., según Contrato autenticado en fecha 10 de abril de 2013, por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, bajo el No. 48, tomo 45, de los libros respectivos; para lo cual se acuerda, una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, lo siguiente:

    a.- Queda en beneficio de la ciudadana ZEILAN S.U., por concepto de daños y perjuicios y conforme a lo pactado por las partes en la cláusula octava del Contrato de Reserva, el diez por ciento de la cantidad de dinero entregada en arras, la cual asciende a la suma de ONCE MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 11.550,oo).

    b.- Se ordena a la parte demandada reconviniente ciudadana ZEILAN S.U., el reintegro a la parte actora reconvenida ciudadana Y.E.L.D.M., y conforme a lo pactado por las partes en la cláusula octava del Contrato de Reserva, de la cantidad de dinero restante entregada en calidad de arras, es decir, CIENTO TRES MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 103.950,oo). Así se decide.-

    V

    DISPOSITIVO

    Por los fundamentos expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:

  9. -) SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana Y.E.L.D.M., contra la ciudadana ZEILAN S.U., todos suficientemente identificados;

  10. -) CON LUGAR la Reconvención propuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada abogado en ejercicio J.A.S.U.; en consecuencia SE DECLARA RESUELTO el Contrato de Reserva suscrito entre las ciudadanas Y.E.L.D.M. y ZEILAN S.U., según Contrato autenticado en fecha 10 de abril de 2013, por ante la Notaría Pública Primera de Ciudad Ojeda, bajo el No. 48, tomo 45, de los libros respectivos; para lo cual se acuerda, una vez que la presente decisión quede definitivamente firme, lo siguiente:

    a.- Queda en beneficio de la ciudadana ZEILAN S.U., por concepto de daños y perjuicios, y conforme a lo pactado por las partes en la cláusula octava del Contrato de Reserva, el diez por ciento de la cantidad de dinero entregada en arras, la cual asciende a la suma de ONCE MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 11.550,oo).

    b.- Se ordena a la parte demandada reconviniente ciudadana ZEILAN S.U., el reintegro a la parte actora reconvenida ciudadana Y.E.L.D.M., y conforme a lo pactado por las partes en la cláusula octava del Contrato de Reserva, de la cantidad de dinero restante entregada en calidad de arras, es decir, CIENTO TRES MIL NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 103.950,oo). Así se decide.-

  11. -) De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a costas a la parte actora reconvenida por haber sido vencida en esta instancia.

    Publíquese y Regístrese.

    Déjese por Secretaria copia certificada de este fallo conforme a lo dispuesto en el Articulo 248 del Código de Procedimiento Civil, a los f.d.A. 1.384 del Código Civil, y el Articulo 72 y numerales 3 y 9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

    Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho de este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los nueve (09) días del mes de diciembre de dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.-

    LA JUEZA,

    M.C.M.

    LA SECRETARIA

    MARIA DE LOS ANGELES RIOS

    En la misma fecha anterior siendo las 12:30 p.m., previo el anuncio de ley a las puertas del despacho, se dictó y publicó la resolución que antecede, quedando inserta bajo el Nº.520, en el legajo respectivo.

    La Secretaria.

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