Decisión nº 1220 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Zulia (Extensión Cabimas), de 23 de Noviembre de 2007

Exp. No. 34080

Sent. No. 1220

Motivo: Apelación Juicio de Desalojo.

k.l.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA,

CON SEDE EN CABIMAS

RESUELVE:

PARTE DEMANDANTE: R.Y.V.D.V., M.D.C., M.M., NORLA MARGARITA y E.S.V.B., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.615.490, V-6.615.916, 10.404.893, V-11.321.009 Y V-11.321.010, domiciliados en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Trujillo.

PARTE DEMANDADA: HICHAM NASSER, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad No. V-12.542.324, domiciliado en Mene Grande del Estado Zulia.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado en ejercicio N.A.V.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 64.054.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogada en ejercicio GREYLEEN VILLALOBOS LUGO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 103.105.

I

Producto de la competencia jerárquica vertical de Ley, corresponde conocer a este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, del recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio N.V.P., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia definitiva, proferida por el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha catorce (14) de agosto del año 2007, resolución ésta mediante la cual el juzgado A quo, declaró Sin Lugar la demanda de Desalojo interpuesta por los ciudadanos R.Y.V.d.V., M.d.C., M.M., Norla Margarita y E.S.V.B. en contra del ciudadano HICHAM NASSER, sobre un inmueble formado por dos locales comerciales que forman un solo cuerpo, ubicado en el área de la población de Mene Grande, Parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia.

Apelada dicha resolución y oido el recurso en ambos efectos, éste tribunal con vista a las actas que conforman la causa, procede a dictar sentencia, previa realizacion de las siguientes consideraciones.

II

DE LA COMPETENCIA

La Competencia se considera como la medida de la jurisdicción que puede ejercer cada juez en concreto, la cual esta determinada a diferentes órganos jurisdiccionales y con eminente orden público.

La Competencia es la atribución legal conferida a un Juez como árbitro y director del proceso para el conocimiento de un asunto jurídico determinado, en razón de la materia, el valor de la demanda y del territorio.

El procesalista H.C., en su libro “Derecho Procesal Civil, La Competencia y otros temas”, comenta:

…Todo Juez tiene en abstracto el poder de administrar justicia, es lo cierto, que en cada caso concreto tiene una esfera de actividad delimitada por la ley. Ahora bien, el poder de administrar justicia en cada caso, conforme a la naturaleza, calidad y cuantía de la acción, de acuerdo con los límites territoriales dentro de los cuales se mueven las partes o conforme al lugar donde se encuentran las cosas, objeto de litigio, se llama competencia.

Así, el profesor de Derecho Procesal Civil A.R.R., concreta el criterio de la Competencia en el proceso civil, de la siguiente manera:

…La competencia es como una medida de la jurisdicción y no como la capacidad del juez para ejercer dicha función, porque la facultad de este funcionario de ejercer válidamente en concreto la función jurisdiccional, depende no de su aptitud personal, sino de la esfera de poderes y atribuciones que objetivamente asigna la ley al tribunal…

Asimismo, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil establece:

Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. El apelante deberá consignar el porte de correo, pero podrá hacerlo la otra parte, si le interesare, y a reserva de que se le reembolse dicho porte.

El Tribunal que conoció de la presente causa en primera instancia, fue el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, ahora bien, de acuerdo a la anterior disposición, éste tribunal resulta competente por orden de Jerarquía Jurisdiccional y Territorial para conocer de la decisiòn del presente recurso de apelaciòn, por ser èste Juzgado Superior el Tribunal de Alzada competente al Juzgado A quo ya mencionado. ASI SE DECLARA.

III

DEL RECURSO DE APELACIÓN

El artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:

De toda sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.

El recurso de apelación es conferido por la ley a la parte o a aquel que tenga interés inmediato en lo que sea objeto o materia del juicio, cuando se considera agraviado por una sentencia o mandato de un Juez o Tribunal inferior, para que el Tribunal Superior, modifique enmiende o revoque la decisión dictada por el juzgado que la haya dictado. Tenemos entonces, que el objeto de la apelación es provocar un nuevo examen de la relación controvertida mediante el Juez del segundo grado de jurisdicción. Esta es la razón por la cual la doctrina, al definir el interés de la apelación, expone que está determinado por el vencimiento de uno de los litigantes o de los dos recíprocamente; en esencia es una instancia sobre los hechos que debe culminar en una nueva resolución.

Asì las cosas, el día veinte (20) de septiembre de 2007, el abogado en ejercicio N.V.P., Inpreabogado No. 64.054, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presenta diligencia ante el juzgado de la causa, mediante la cual apela de la decisión dictada por ese tribunal de Municipio, en fecha catorce (14) de agosto del año 2007, en la cual declaró Sin Lugar la demanda de Desalojo, incoada por los ciudadanos R.Y.V.d.V., M.d.C., M.M., Norla Margarita y E.S.V.B. en contra del ciudadano HICHAM NASSER.

En fecha ocho (8) de noviembre de 2007, éste juzgado de alzada, le da entrada al presente expediente, y se fija el décimo día hábil de despacho siguiente, para dictar el fallo correspondiente. En tal sentido, procede este Órgano Superior a dictar sentencia con arreglo a las siguientes consideraciones:

IV

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el caso in examine, la resolución recurrida declaró Sin Lugar la demanda de Desalojo, incoada por los ciudadanos R.Y.V.d.V., M.d.C., M.M., Norla Margarita y E.S.V.B. en contra del ciudadano HICHAM NASSER, en virtud de lo cual la parte actora, apela de dicha resoluciòn.

Ahora bien, observa esta juzgadora en el presente juicio, que la parte actora fundamentó su acción, en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, referido a las demandas de desalojo, resolución de contratos y otras, las cuales se deben sustanciar y sentenciar conforme a las disposiciones de la referida Ley, y del procedimiento breve regulado en el Código de Procedimiento Civil; y en el artículo 34 ejusdem, normativa referida a los casos en los cuales se puede demandar el desalojo de un inmueble arrendado, bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, alegando la causal establecida en el literal “b” del referido artículo, ahora bien, al respecto se hace necesario apuntar lo siguiente:

El artìculo 34 de la Ley de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente, en su literal “b”, establece lo siguiente:

Artículo 34: “Sòlo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acciòn se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

(…omissis…)

2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

En el presente juicio, los demandantes señalan que celebraron un contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano Hicham Nasser desde el mes de Enero de 2004, sobre un inmueble de su propiedad y solicitan el Desalojo, fundamentando la acción en la causal establecida en el literal “b” del artículo 34 ejusdem, en la cual el derecho a pedir el desalojo se aplica cuando el propietario o alguno de sus parientes tenga la necesidad de ocupar el inmueble, y argumentan en el libelo de la demanda que una de las copropietarias, específicamente la ciudadana M.V.B. necesita el inmueble, en virtud de que posee un salón de belleza que funciona en un inmueble arrendado el cual que debe desocupar, ya que no puede continuar pagando el alquiler.

Ahora bien, la parte demandada ciudadano HICHAM NASSER, siendo la oportunidad de contestar la demanda, presenta escrito mediante el cual niega, rechaza y contradice en toda y cada una de sus partes la presente demanda, y señala que la causal alegada por los arrendadores no es más que una excusa, cuya unica finalidad es lograr el desalojo del inmueble y coartar sus derechos como arrendatario, ya que en numerosas oportunidades los arrendadores le han manifestado que su intención es vender el inmueble a un tercero, desconociendo su derecho de preferencia, al cual es acreedor por estar solvente con el pago de los canones de arrendamiento y tener más de dos años en la relación arrendaticia.

Ahora bien, la parte demandada reconoce la existencia de un contrato de arrendamiento con la parte actora, sin embargo, señala que no es cierto que se haya celebrado el contrato de arrendamiento de manera verbal en enero de 2004, ya que la relación arrendaticia tiene aproximadamente más de 30 años, tiempo durante el cual ha funcionado en el local arrendado el negocio Almacén del Lago, el cual era de su padre y a raíz de su fallecimiento quedó a su cargo, continuando la relación arrendaticia en su persona, y cumpliendo fielmente con sus obligaciones arrendaticias, lo cual ha tratado de ser coartado por los arrendadores, quienes se niegan a recibir el pago de los canones, lo que lo motivó a tener que realizar una consignación arrendaticia ante un tribunal.

Ahora bien, en razón del principio general de la carga de la prueba, sabemos que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; así mismo, de conformidad con el Código de Procedimiento Civil, esta sentenciadora según disposición del artículo 509, tiene como obligación lo siguiente:

Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ella

.

En tal sentido, este Tribunal de alzada conforme a la anterior disposición, pasa a a.t.l.p. promovidas y evacuadas por las partes en el presente juicio, en su deber de actuar exhaustivamente, así como los alegatos de defensa invocados por las partes, de la siguiente forma:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

La parte actora acompañó con el libelo de la demanda los siguientes documentos:

a.- Copia certificada del Testamento otorgado por el ciudadano D.S.V., padre y causante de los co-demandantes en el presente juicio, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Baralt del Estado Zulia, bajo el Nº 1 folios 2 vto al 3 vto, del protocolo cuarto del primer trimestre de 1974.

b.- Copia certificada de documento de compra venta, inscrito por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Baralt, bajo el Nº 62, folios 164 vto, al 166 fte., del protocolo primero, del primer trimestre del año 1967.

c.- Copia certificada de la declaración sucesoral del causante D.S.V., de la planilla de liquidación y de su solvencia, otorgada por la Gerencia Regional de Tributos internos de la región zuliana.

Los documentos antes descritos constituyen instrumentos públicos, referidos a: testamento otorgado por el ciudadano D.S.V. mediante el cual instituye como sus herederos a los co-demandantes en el presente juicio, lo cual prueba la vocación hereditaria de los mismos sobre los bienes del causante; documento de compra venta que demuestra la propiedad del inmueble objeto de litigio adquirida por el ciudadano D.S.V., y transmitida a titulo universal a sus herederos testamentarios, así como, la declaración sucesoral del referido causante, la cual demuestra que los herederos se encuentran solventes con los derechos fiscales.

Ahora bien, por cuanto los referidos instrumentos cumplen con las formalidades establecidas en Ley, conforme a lo señalado en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil; se le otorga todo su valor probatorio a los efectos de éste proceso ya que demuestran la cualidad de propietarios del inmueble dado en arrendamiento, por parte de los co-demandantes en el presente juicio, lo cual constituye un requisito de procedencia del desalojo en base a la causal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

Estando dentro del lapso de promoción de pruebas, el apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito de pruebas en fecha diecinueve (19) de julio de 2007, y promueve las siguientes:

a.- Invoca el valor y mérito probatorio de los alegatos presentados en el escrito de la demanda.

Considera esa jurisdicente que la promoción del mérito favorable de los alegatos del libelo de la demanda, debe ser desechado como medio de prueba, por ser impertinente, en virtud de que la misma, es decir, la demanda, contiene la manifestación de voluntad de la parte actora, alegando la existencia de una voluntad expresa de la Ley a su favor, lo cual debe probar con los medios pertinentes y establecidos en la Ley. Así se decide.

b.- Copia simple del contrato de arrendamiento celebrado entre la co-demandante M.V. y el ciudadano J.A.A.C.

La presente prueba fue promovida en copia simple por la parte actora, conforme a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de demostrar que la co-demandante M.V. tiene arrendado un local en el Estado Trujillo, cuyo contrato de arrendamiento está vencido, lo cual justifica la necesidad del inmueble de su propiedad, ocupado por el demandado, para montar su negocio. Ahora bien, se observa de actas, que la referida prueba fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad legal correpondiente, mediante escrito presentado en fecha veinticinco (25) de julio de 2007, alegando que no se trata de un documento público o privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, sino de una copia simple de un documento privado celebrado entre la referida co-demandante y un tercero.

Al respecto, comparte ésta jurisdicente el criterio del Juzgado A quo en la sentencia recurrida, al considerar que el referido documento fue promovido en abierta contradicción a lo dispuesto en el artículo 429 ejusdem, ya que tal norma sólo permite la promoción de copias fotostáticas de instrumentos públicos y privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, y el documento promovido es una copia simple de un instrumento privado no reconocido, ni tenido legalmente por reconocido, el cual no puede ser aportado como prueba sino en forma original, en tal sentido, se desecha de este proceso, ya que según lo expresado en la referida norma carece de valor probatorio. Así se decide.

c.- (35) recibos de pago de canon de arrendamiento, desde el 2 de febrero de 2004 al 31 de octubre de 2006.

La presente prueba fue promovida por la parte actora a los fines de demostrar que el demandado de autos está arrendado en el inmueble objeto de litigio desde el año 2004, tal y como fue manifestado en el libelo de la demanda. Ahora bien, dichos recibos se encuentran suscritos por los co-demandantes de autos en calidad de arrendadores, y hacen constar el pago de los canones de arrendamiento por parte del ciudadano Hicham Nasser durante el período comprendido del 2 de febrero de 2004 hasta el 31 de octubre de 2006.

De tal forma, tal y como lo estableció el juzgado A quo en la sentencia recurrida, se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, ya que constituyen documentos privados, los cuales deben tenerse como legalmente reconocidos, en virtud de que no fueron impugnados por la parte contraria; no obstante, tomando en cuenta que la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, niega que el arrendamiento nació en el año 2004, ya que alega que la relación arrendaticia data de aproximadamente más de (30) años, es menester para esta jurisdicente concatenar la presente prueba con las pruebas de autos promovidas por la parte demandada en la oportunidad correspondiente. Así se decide.

d.- Pruebas testimoniales. Promueve las testimoniales juradas de los ciudadanos O.d.C.E., V.d.C.U.C., E.E.C.A., V.C.C.d.D., Jesús Alfonso Alizo Colmenares y C.S.B., todos venezolanos, mayores de edad y con domicilio en Sabana de M.E.T..

Se observa de actas que los referidos ciudadanos acudieron ante el juzgado A quo, y rindieron sus respectivas testimoniales, contestando las preguntas que le formularon de viva voz. Ahora bien, del análisis de las declaraciones, se observa que dichos testigos, dan testimonio que conocen de vista, trato y comunicación a los co-demandantes en el presente juicio, y que estos son co-propietarios de un inmueble ubicado en Mene Grande Estado Zulia, el cual les pertenece por herencia dejada por su padre, asimismo, señalan que les consta que el ciudadano Hicham Nasser está arrendado en el local desde el año 2004.

Con respecto a las declaraciones rendidas por la testigo Omaida del C.E., a juicio de esta jurisdicente son poco específicas ya que se limitó a responder las preguntas con expresiones “Si, estoy enterada”, “Si, si se y me consta”, sin exponer en que basa el conocimiento de los hechos, asimismo, se observa, en la pregunta Quinta: Diga la testigo si sabe y le consta que los propietarios del inmueble han solicitado al arrendatario la desocupación del local porque una de las dueñas, específicamente M.V., lo necesita. En la cual Contestó: “Si se y me consta porque ella allá tiene su negocio arrendado, tiene que pagar alquiler de vivienda y el alquiler de la peluquería, ella quiere montar su negocio acá porque esa fue la herencia que su padre le dejo”; que lo expresado en esa respuesta no responde en forma clara la pregunta formulada, y no aporta elementos que permitan esclarecer los hechos controvertidos ya que dicho interrogatorio no permite demostrar la necesidad que alega tener la parte demandante del inmueble arrendado, en tal sentido, se desecha el referido testimonio tal y como lo estableció el juzgado A quo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En relación a las declaraciones rendidas por la ciudadana E.E.C., no comparte esta jurisdicente la valoración otorgada por el juzgado A quo en la sentencia recurrida, ya que la testigo responde afirmativamente las preguntas formuladas sin fundamentar el conocimiento de los hechos asentados. De igual forma, se observa que en la repregunta sexta realizada por la parte contraria “Diga la testigo si tiene conocimiento de cual es el motivo por el cual la ciudadana MAGALI no puede continuar en el local donde actualmente está arrendada. Contestó: “Porque varias veces la han mandado a desocupar, y yo creo que ella tiene que salirse de ahí porque varias veces la han mandado a desocupar ya”. Sin especificar como tiene conocimiento de ese hecho, por lo cual a juicio de esta jurisdicente dicho testimonio es insuficiente y no permite probar fehacientemente la causal de necesidad del inmueble alegada por la parte actora en el presente juicio, en razón de lo cual, se desecha la referida testimonial de este proceso. Así se decide.

Por su parte, la testigo V.d.C.U.C., respondió afirmativamente las preguntas formuladas por la parte actora, sin explicar en que basa sus respuestas, y al momento de ser interrogada por la contraparte demostró un desconocimiento de los hechos controvertidos. En la misma situación se encuentra el testigo J.A.A.C. ya que sus respuestas son vagas e imprecisas, manifestando en forma evasiva el conocimiento de los hechos y señalando que lo que ha escuchado es porque tiene alquilado un local de su propiedad a la Sra. Magali, ahora bien, a pesar de que manifiesta en sus declaraciones, que mandó a desocupar el local en varias oportunidades por la tardanza en los pagos, no confirma la exigencia actual y su firme voluntad de que le sea entregado el local arrendado, en razón de lo cual se desechan las referidas testimoniales ya que no permiten llegar al convencimiento de los hechos alegados por la parte actora en el presente juicio. Así se decide.

Con respecto a las testimoniales rendidas por los ciudadanos C.S.B. y V.C.C.d.D., se observa que son testigos referenciales ya que no tienen conocimiento de los hechos por sus propios sentidos, sino por información dada por la propia co-propietaria del inmueble en litigio, ciudadana M.M.V., asimismo, la ciudadana V.C. en la primera repregunta: Diga la testigo si tiene conocimiento del motivo por el cual están desocupando a la señora Magali de dicho inmueble. Contestó: “Bueno, yo se que es porque Magali necesita su local para trabajo, para vivir, porque ella no tiene allá para vivir, y si tienen ese propio, por qué no lo hace”; respuesta que no precisa en forma clara lo que se le preguntó, ya que lo expresado no responde la pregunta formulada, la cual está dirigida a aclarar la pretensión de los demandantes, en tal sentido, se desechan las referidas testimoniales por ser testigos referenciales, que no aportan nada para el esclarecimiento de los hechos. Así se decide.

En conclusión, considera esta jurisdicente que el interrogatorio realizado a los testigos antes valorados, estuvo orientado a demostrar específicamente que los co-demandantes han solicitado al arrendatario ciudadano Hicham Nasser la desocupación del local de su propiedad, en virtud de que la co-propietaria M.M.V. lo necesita, pero no conllevan a demostrar la causal alegada en cuanto a la necesidad de ocupar el inmueble por parte de la referida ciudadana, siendo ésta (la necesidad), requisito de procedencia del desalojo por una parte y por la otra, es el hecho controvertido en esta causa por cuanto constituye el fundamento de la presente acción. Así se considera.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada acompañó con su escrito de contestación la siguiente documental:

a.- Actuaciones Judiciales contentivas de la solicitud de consignación arrendaticia realizada por el ciudadano Hicham Nasser, ante el Juzgado del Municipio Baralt de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Las referidas actuaciones componen copias simples de la solicitud de consignación arrendaticia realizada por el ciudadano Hicham Nasser, y provienen de un órgano jurisdiccional competente que posee fe pública, no obstante, se desechan por cuanto de las mismas no se desprende, a criterio de quien juzga, ningún elemento de convicción con respecto al punto controvertido en el presente juicio. Así se decide.

En fechas veinte (20) y veinticinco (25) de julio de 2007, la parte demandada presentó escritos de pruebas, y promueve las siguientes:

a.- Invocó el mérito favorable de las actas.

Al respecto quien decide considera, que el merito favorable de los autos, no es un medio probatorio, es solo la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba que rige el sistema probatorio venezolano y que el Juez debe aplicarlo de oficio, por lo que al no existir medio probatorio susceptible de valoración, se desecha el alegato. Así se declara.

b.- Pruebas testimoniales. Promueve las testimoniales juradas de los ciudadanos E.D.F., R.A.V.J., P.E.M.V. y Nerdwin M.S., todos venezolanos, mayores de edad, domiciliados en el Municipio Baralt del Estado Zulia.

Se observa de actas que los referidos ciudadanos acudieron ante el Tribunal A quo, y rindieron sus declaraciones bajo las formalidades de ley; no siendo obligación de este Órgano Jurisdiccional transcribir ni parcial, ni totalmente las declaraciones rendidas por los testigos, en razón de las diversas decisiones emitidas hasta la actualidad por el Tribunal Supremo de Justicia.

Del análisis de las declaraciones, se observa que dichos testigos, dan testimonio entre otras cosas que conocen de vista, trato y comunicación a la parte demandada ciudadano Hicham Nasser, que conocieron en vida a su progenitor y anterior dueño del negocio, Kamal Nasser, que saben y les consta la existencia y ubicación del local comercial donde funciona el establecimiento Almacen del Lago desde hace más de 30 años, y del actual y antiguo encargado del negocio; de tal forma, los referidos testigos demuestran tener conocimiento de los hechos controvertidos y confirman de manera fehaciente la antigüedad de la relación arrendaticia sobre el local donde funciona el negocio Almacen del Lago propiedad de los Nasser, mereciendole al tribunal plena fe en sus dichos por la veracidad y espontaneidad de los mismos. Así se considera.

Por su parte, los testigos Euclides fuenmayor y Nerdwin M.S., aseguran tener conocimiento de los hechos alegados por la parte demandada, en relación a que los actuales propietarios del local donde funciona el negocio Almacen del Lago, le han pedido que desaloje el inmueble con la intención de venderlo a un tercero, ya que en varias oportunidades encontrándose de compras en el referido negocio presenciaron que los co-demandantes llegaron al local para solicitar al ciudadano Hicham Nasser que desaloje, manifestandole que el inmueble está en venta y que tienen comprador, asimismo, han escuchado que el ciudadano Hicham Nasser siempre les ha manifestado a los propietarios la intención de comprarles el local y ellos se han negado.

En tal sentido, por cuanto dichas testimoniales contribuyen al esclarecimiento de los hechos controvertidos, en el sentido de corroborar lo alegado por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda respecto a la existencia de la relación arrendaticia por más de 30 años, así como, evidenciar la ausencia de la causal de necesidad alegada en las circunstancias de modo, tiempo y lugar por los co-demandantes en su libelo, esta juzgadora las aprecia y le otorga todo el valor probatorio a las mismas como prueba favorable a la parte demandada. Así se decide.

c.- (30) recibos de pago de canon de arrendamiento desde el periodo 1975 hasta 2003.

Cursan en los folios 90 al 119 del expediente, una serie de recibos por concepto de pagos de canon de arrendamiento del inmueble objeto de litigio, emitidos en el período comprendido desde el año 1975 hasta el año 2003, los cuales reflejan el pago de alquileres efectuados por el ciudadano Kamal Nasser (padre de la parte demandada), y por la empresa de su propiedad Almacén del Lago Baralt S.R.L., la cual funciona en el referido inmueble.

Ahora bien, dichos recibos constituyen documentos privados legalmente reconocidos en virtud de que no fueron impugnados por la parte contraria en el presente juicio, que concatenados con los recibos de pago de alquileres promovidos por la parte actora, correspondientes a los años 2004 al 2006, permiten evidenciar la continuidad y el tiempo de duración del contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de litigio donde funciona el comercio Almacén del Lago, actualmente propiedad del ciudadano Hicham Nasser, en tal sentido, se le otorga valor probatorio a favor de la parte demandada ya que desvirtua lo alegado por el actor en el libelo de la demanda y permite corroborar fehacientemente la existencia de la relación arrendaticia por más de (30) años, alegada por el ciudadano Hicham Nasser en su escrito de contestación a la demanda. Así se decide.

d.- Facturas por servicios de electricidad (CADAFE), del Almacén del Lago, correspondiente a los años 1984, 1985, 1986, 1987, 1988, 1989 y 1990; y Facturas de electricidad (ENELVEN) y servicios de los años 1991, 1992, 1993, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001 y 2002, a nombre del Almacén del Lago.

Del análisis de las anteriores facturas cursantes en los folios 120 al 138 del expediente, a nombre del ciudadano R.N., se observa que estan debidamente canceladas y corresponden al servicio eléctrico del negocio Almacén del Lago ubicado en Mene Grande, las cuales se valoran por resultar un principio de prueba que aunado a los demás elementos probatorios que obran en autos, deben ser apreciados en forma concatenada a los fines de esclarecer los hechos controvertidos. Así se establece.

e.- Copias simples de (12) formatos de declaración de Impuesto Municipal, a nombre del contribuyente Almacén del Lago Baralt, S.R.L.

f.- Copias simples de planilla de declaración definitiva de rentas por ante el Ministerio de Hacienda correspondiente al período del (1) de octubre de 1990 hasta el (30) de septiembre de 1991; y planilla de liquidación de Impuesto sobre la Renta correspondiente al período del (1) de mayo de 1979 hasta el 30 de abril de 1991, a nombre del contribuyente Almacén del Lago Baralt, S.R.L.

Las pruebas contenidas en los literales “e” y “f” constituyen copias simples de documentos publicos administrativos, emanados de la Alcaldía del Municipio Baralt y del Ministerio de Hacienda, los cuales se tienen como fidedignos por cuanto no fueron impugnados por la parte contraria en los lapsos establecidos en la ley, y constituyen prueba a favor de la parte demandada ya que hacen plena fe del funcionamiento de la empresa Almacén del Lago, en las fechas indicadas en las respectivas planillas, en el inmueble objeto del presente litigio ubicado en la zona comercial de Mene Grande, lo cual contribuye a corroborar los hechos alegados por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda en cuanto al tiempo real de la duración de la relación arrendaticia entre las partes en litigio. Así se decide.

g.- Acta de defunción del ciudadano Kamal Ramis N.N., Nº 19, expedida por la intendencia de la parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia.

Promueve la copia certificada del acta de defunción del ciudadano que en vida respondía al nombre de KAMAL RAMIS N.N., padre de la parte demandada ciudadano Hicham Nasser, el cual constituye un documento público que hace plena fe de su contenido, y es demostrativo del fallecimiento del referido ciudadano en fecha (2) de marzo de 2004, quien fungió hasta esa fecha como arrendatario del inmueble objeto de litigio, tal y como se evidencia de ciertos recibos o facturas de pago de arrendamiento supra a.e.t.s., se le otorga valor probatorio, por cuanto contribuye a corroborar los hechos alegados por la parte demandada, en cuanto a que la relación arrendaticia comenzó a regir mucho antes del año 2004, con su progenitor y posteriormente a su fallecimiento continuo en su persona. Así se decide.

h- Copia certificada de Registro de Comercio del Almacén del Lago Baralt, sociedad de responsabilidad limitada, del ciudadano N.N.K.R., inserto en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Al respecto comparte esta jurisdicente el criterio del juzgado A quo en la sentencia recurrida y le otorga valor a la referida prueba, por cuanto constituye un documento público que cumple con todas las formalidades establecidas en la ley, el cual adminiculado con otras pruebas de autos, demuestra que la firma mercantil Almacén del lago S.R.L ejerce el comercio con personería jurídica desde el veinticinco (25) de septiembre de 1987, fecha de su inscripción en el registro mercantil mencionado, con domicilio en Mene Grande, Municipio Libertador, y permite presumir la veracidad de los hechos alegados por la parte demandada en su escrito de contestación. Así se decide.

V

MOTIVACIÓN

En el presente caso que ocupa la revisión de este Órgano Superior Jerárquico, se observa que la parte actora demandó el desalojo de un inmueble de su propiedad, ubicado en la avenida Carnevalli de la zona comercial de Mene Grande, frente al antiguo mercado, donde funciona actualmente el Almacén del Lago Baralt, jurisdicción de la Parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia.

Ahora bien, analizadas las actas procesales, concretamente el libelo de demanda y los términos de la contestación de la misma; esta Juzgadora observa, que los co-propietarios arrendadores ciudadanos: R.Y.V.D.V., M.D.C., M.M., NORLA MARGARITA y E.S.V.B., señalan que iniciaron la relación arrendaticia de manera verbal en el mes de enero de 2004, y fundamentan la presente demanda en la causal de desalojo contenida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, basada en la necesidad que tiene la co-propietaria ciudadana M.M.V. de ocupar el inmueble objeto de litigio, en virtud de que posee un salón de belleza y peluquería en Valera, que funciona en un local arrendado y tiene que desocuparlo; lo cual, fue negado por la parte demandada en su escrito de contestación, alegando que la relación arrendaticia tiene más de 30 años y que la causal alegada es una excusa cuya unica finalidad es lograr el desalojo para vender el inmueble a un tercero, violando su derecho de preferencia al cual es acreedor.

De tal forma, de conformidad a la pretensión deducida y la defensa propuesta, la controversia quedó planteada en comprobar si realmente la co-demandante M.M.V., tiene la necesidad de ocupar el inmueble arrendado por el demandado de autos ciudadano HICHAM NASSER, no siendo controvertido la naturaleza del arrendamiento ya que quedó plenamente demostrado la existencia de una relación arrendaticia de carácter verbal entre los co-demandantes y el demandado, la cual fue admitida por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.

La causal de desalojo contenida en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, de acuerdo con tres clases: el propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. En ese caso, para la procedencia del desalojo, deben probarse tres requisitos; La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito); La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo; y la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, la cual debe estar justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual, sin cuya prueba tampoco procederá la pretensión del demandante.

En este orden de ideas tenemos que de conformidad al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, a cada parte le corresponde probar sus afirmaciones de los hechos, y revisado, analizado y valorado todo el material probatorio vertido en las actas, concluye quien aquí decide que la parte demandada logró demostrar con pruebas idóneas y fehacientes: testigos que d.f.d. funcionamiento del negocio Almacén del Lago por más de 30 años en el inmueble dado en arrendamiento por la parte actora, recibos de pago de canones de arrendamiento, recibos de servicios de electricidad, planillas de liquidación de impuestos sobre la renta y de impuestos municipales del negocio Almacén del Lago Baralt, cuya ubicación se corresponde con la del inmueble objeto de litigio; las cuales evidencian la existencia del contrato verbal a tiempo indeterminado por el transcurso de más de 30 años, así como, que la relación arrendaticia que fue iniciada por su padre continuó en su persona a raíz de su fallecimiento, tal y como lo alegó en su escrito de contestación a la demanda.

Ahora bien, quedó demostrada en actas la existencia de una relación arrendaticia verbal a tiempo indeterminado por más de 30 años, así como, la cualidad de propietarios que tienen los demandantes sobre el inmueble dado en arrendamiento, sin embargo, se evidencia que los co-demandantes de autos no demostraron con pruebas idóneas y fehacientes la necesidad que tiene la co-propietaria ciudadana M.M.V. de ocupar el inmueble, faltando así uno de los requisitos para la procedencia de la presente acción de desalojo conforme a la causal “b” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, en la cual fundamentaron su pretensión, por lo que forzosamente no se materializa la pretensión de los co-demandantes. Así se decide.

De tal forma, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil establece que los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella y en caso de duda sentenciaran a favor del demandado, en razón de lo cual, al no quedar demostrado plenamente el hecho de que el demandante necesita el inmueble objeto de la pretensión de desalojo, debe esta sentenciadora declarar Sin Lugar la apelación interpuesta por el abogado en ejercicio N.V.P., en fecha veinte (20) de septiembre de 2007, y confirma la resoluciòn del Juzgado A quo, que declaró Sin Lugar la demanda de Desalojo interpuesta por los ciudadanos R.Y.V.D.V., M.D.C., M.M., NORLA MARGARITA y E.S.V.B., en contra del ciudadano HICHAM NASSER, en tal sentido en el dispositivo del presente fallo se emitirá pronunciamiento expreso, preciso y positivo. Así se decide.

VI

DISPOSITIVO

Por los fundamentos y razonamientos antes expuestos, este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

1. SIN LUGAR LA APELACION, interpuesta por el abogado en ejercicio N.V.P., contra la sentencia definitiva dictada en fecha catorce (14) de agosto del año 2007, por el JUZGADO DEL MUNICIPIO BARALT DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

2. CONFIRMADA, la sentencia dictada por el JUZGADO DEL MUNICIPIO BARALT DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en fecha catorce (14) de agosto del año 2007, en la cual se declara Sin Lugar la demanda por Desalojo interpuesta por los ciudadanos R.Y.V.d.V., M.d.C., M.M., Norla Margarita y E.S.V.B. en contra del ciudadano Hicham Nasser, sobre un inmueble formado por dos locales comerciales ubicado en la avenida Carnevalli de la zona comercial de Mene Grande, Parroquia Libertador, Municipio Baralt del Estado Zulia.

3. Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

4. Se ordena remitir el presente expediente al tribunal del conocimiento de la causa, en la oportunidad legal correspondiente. Remítase con oficio.

Publíquese y regístrese.

Déjese por secretaría copia certificada de èste fallo conforme a lo dispuesto en el artìculo 248 del Codigo de Procedimiento Civil, en concordancia con el artìculo 1384 del Còdigo Civil, y el artìculo 72, numerales 3 y 9, de la Ley Orgànica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trànsito de la Circunscripciòn Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, a los veintitrés ( 23 ) dìas del mes de noviembre del año dos mil siete (2007).- Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federaciòn.-

LA JUEZ,

DRA. M.C.M.

LA SECRETARIA,

Abog. A.V.

En la misma fecha siendo las 10:00 a.m. , previo el anuncio de Ley a las puertas del despacho, se dictò y publicò sentencia que precede quedando inserta bajo el número _1220 . -

La Secretaria

La suscrita Secretaria del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, con sede en Cabimas, abogada A.V., CERTIFICA: Que las copias que anteceden es traslado fiel y exacto de su original. Hay sello y tinta del Tribunal. Cabimas, veintitres (23) de noviembre de 2007.

LA SECRETARIA,

Abog. A.V..