Decisión nº 50-2015-D de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de Sucre (Extensión Cumaná), de 31 de Julio de 2015

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DEL PRIMER

CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

204° Y 155°

SENTENCIA NRO 50- 2015-D

EXPEDIENTE No: 10.108

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA

MATERIA: CIVIL

PARTE DEMANDANTE: Y.V.S.

APODERADO JUDICIAL ABOG. J.A.M.L.

PARTE DEMANDADA M.J.L.R.

APODERADOS JUDICIALES ABOG. L.L. AMUNDARAIN Y C.J.A.G.

En fecha veintiocho de enero del año dos mil catorce (28/01/2014), se recibe por Distribución Demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA incoada por el abogado en ejercicio J.A.M.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-8.441.904, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.821 y domiciliado en la Avenida F.d.Z., Centro Profesional la Copita, Piso 1, Oficina 15, Parroquia S.I., de esta Ciudad de Cumaná, Municipio Sucre del Estado Sucre actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana Y.V.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.384.523 y de este domicilio contra la ciudadana M.J.L.R., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-6.013.456 y de este domicilio, este Tribunal estando en la oportunidad procesal para pronunciarse al fondo, hace las siguientes consideraciones previas

PLANTEAMIENTO DE LA PRETENSION DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU ESCRITO DE DEMANDA:

En fecha veinticinco (25) de Abril de 2.013, celebramos un contrato de OPCION A COMPRA, con los ciudadanos C.I.N.D.P. Y J.G.P.M., …sobre un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por una parcela de terreno y la casa que sobre ella esta construída, distinguida con el Nº 11, Manzana “E-IV”, correspondiente al sector I de la Urbanización “CIUDAD JARDIN NUEVA TOLEDO” de esta ciudad de Cumaná, … Dicha OPCION A COMPRA con su vigencia de NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS… y con una pròrroga de única de Treinta (30) días continuos contados a partir de autenticación del documento, osea, a partir del día 25 de Abril de 2013 y con vencimiento el día 23 de Agosto de 2013, …

…

Igualmente pactamos un precio definitivote SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,00) pagaderos la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00) con la firma de la opción a compra y el saldo restante, osea, la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 650.000,00) al momento de la firma del documento definitivo de venta, y el inmueble sería entregado en ese momento, …

…

Ciudadano Juez, ya obtenido dentro del plazo de la Opción a Compra el dinero para pagar el saldo restante del precio de la venta definitiva, presentamos en tiempo oportuno por ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Sucre del Estado Sucre, el documento de venta definitivo… el mismo fue devuelto porque no se habían consignado los siguientes documentos: … Así las cosas nos dirigimos a nuestros vendedores en varias oportunidades a los fines de que nos entregase los mencionados requisitos para poder presentar nuevamente el documento de venta definitivo del inmueble ante el registro Subalterno del Municipio Sucre del Estado Sucre, requisitos estos necesarios que se deben acompañar conjuntamente con el documento de venta, ellos (vendedores) no nos entregaron dentro del tiempo convenido en la Opción los siguientes documentos: Impuesto de Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales Jurídicas… y solvencia de Hidrocaribe, todo esto lo hicimos con la finalidad de obtener nuestro titulo de propiedad del inmueble y por otro lado cumplir nosotros con pagar el saldo del precio al momento de protocolizar por ante la Oficina de Registro…

(Subrayado Negrillas del Tribunal).

Breve Reseña de las actas procesales:

Por auto de fecha 30 de enero de 2014, se admitiò la demanda y se librò la boleta de citación a la parte demandada.-

En fecha 04 de febrero de 2014, el alguacil suplente mediante diligencia, consignò para ser agregados a los autos correspondientes, recibo de citación, debidamente firmado por la parte demandada.-

En fecha 07 de Marzo de 2014, se recibiò escrito de contestación presentado ante este Tribunal por la parte demandada, la cual quedò planteada en los siguientes tèrminos:

DEFENSA ASUMIDA EN EL ESCRITO DE CONTESTACION POR LA DEMANDADA.

DE LOS HECHOS ACEPTADOS.

a) Es cierto que, en fecha: 07 de mayo del 2013, mi poderdante M.J.L.R.,…y la demandante: Y.V.S.…,suscribieron Contrato de Opción de Compa-Venta, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado, en la Urbanización Gran Mariscal de Ayacucho, Edificio 209, Bloque Nº 05, Piso 2, Nº 24, con su respectivo puesto de estacionamiento signado con el Nº-209-21 , y cuyos linderos y demás especificaciones se detallan en dicho contrato.

b) Es cierto que el precio pactado y convenido por ellas para la futura venta, sería la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL (Bs. 470.000,oo) BOLIVARES.

c) Es cierto que, la Demandante en el Acto de otorgamiento del contrato Opción de Compra-Venta, entrego como garantía de fiel cumplimiento, y según se realizare la venta final, este sería imputado como inicial del precio de la venta, la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL (Bs. 150.000,oo) BOLIVARES, a mi representada. Que el saldo restante sería cancelado por crédito Bancario (Banesco-Banco Universal).

d) Es cierto que: en fecha 24 de octubre de 2013 se introdujo el documento de venta definitivo con Garantía Hipotecaria; y que mi poderdante fuese notificada de la misma para firmar el día 29 de octubre 2013…En este sentido quiero dejar sentado ciudadana: Juez que han transcurrido 5 meses, 17 días para que le notificaran de que si haría la compra, la demandada; y y para la firma, 28/10/2013, transcurrieron 5 meses , 22 días, lo que significa que el lapso de duración de dicho contrato de opción de compra-venta, había cumplido; y es por la buena fe de mi poderdante que, ésta accede a vender y firmar dicho documento para ese día, y quienes no asisten a cumplir con su obligación de comprar fue la demandante y la representación Bancaria y sin dar explicaciones de tales acciones…y la fecha asignada en principio para firmar la venta definitiva por parte de M.J.L.R., ambas fueron hechas ya vencido el lapso de duración del contrato opción de compra-venta objeto de esta demanda. Ciudadana Juez,… El Contrato de Opción de Compra-Venta en cuestión estaba vencido para cuando se notifico de la firma a mi representada, (24/10/2013 y 29710/203); y que para este acto solo asistió M.J.L.R., a dicho acto no se presentó, ni la compradora, ní la representación Bancaria, constituyendo esto un acto de desistimiento de la negociación…el hecho de no asistir a la firma la compradora, da por terminada la negociación de pleno derecho…

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LOS HECHOS NO ACEPTADOS O CONTROVERTIDOS:

“A) No aceptamos que, M.J.L.R., parte demandada…éste obligada a cumplir con el otorgamiento definitivo del Contrato de venta,…

1) Se trata de una Promesa de venta, mas no una obligación definitiva, que pudiera ser tratado a través de lo dispuesto en el artículo .167 Código Civil, del Contrato Bilateral…

2) En la presente causa, y siendo un hecho aceptado y confesado por la demandante en el propio libelo de la demanda, la duración de la promesa bilateral de opción de compra-venta, estaba vencido para el momento en que presentan ante el Registro Público la documentación para el otorgamiento definitivo de la compra-Venta…y sí esta decidió asistir a la firma aun estando vencido dicho lapso de duración, sólo se debe a su Buena fe…

2. No es cierto que mi representada obrara de MALA FE, en la presente causa,…quien siempre ha cumplido mientras pudo y estaba dispuesta ha realizar la venta definitiva, a pesar de haber vencido el lapso de duración de la Promesa Bilateral de Opción de Compra-Venta, fue: M.J.L.R.,…para la fecha legalmente fijada por el Registro Público (29/10/2013), para el otorgamiento definitivo de venta, habían ya transcurrido 5 meses y 22 días de la firma de la Opción de Compra-Venta, por lo que la duración de dicho contrato que era de CIENTO VEINTE (120) DIAS continuos, tal y como así lo acepta y ha confesado, la parte Demandante;… pero resulta y acontece ciudadana Jueza, que para la fecha de firma u otorgamiento definitivo de venta ante el registro; ésta ciudadana Y.V.S., ni la Representante del banco se presentaron, ni dieron explicación alguna.

3. No es cierto que, M.J.L.R., haya sido notificada, ni por el Registro, ni por el banco, ni tampoco por parte de la demandante, que había otra oportunidad para firmar, en fecha 26 de noviembre 2013.

4. No es cierto que, en el Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra-Venta, el precio pactado para la venta definitiva fue de CUATROCIENTOS SETENTA MIL (Bs. 470.000,oo) BOLIVARES, seria cancelado como lo señala la parte demandante en su escrito libelar, quedó establecido en dicho contrato que el pago sería CIENTO CINCUENTA MIL (bs. 150.000,oo) BOLIVARES, al momento de la firma de la Opción de Compra-Venta; y el saldo restante de TRESCIENTOS VEINTE MIL (Bs. 320.000,oo), a través de Crédito bancario por Ley Política habitacional; en ningún momento se indico por recursos propios…Este contrato de trata de una Promesa Bilateral de Opción de Compra Venta, tal y como así lo acepta la demandante en su demanda.

DEL DERECHO:…la parte actora demandante, fundamenta su acción en el Contrato de Promesa Bilateral, que aceptamos haber suscrito,…pido todo el valor probatorio que de dicho contrato acepta y confiesa la parte actora ocurrieron…

1. La Duración de dicho contrato, se venció sin que hubiese sido posible el otorgamiento del documento definitivo de venta, por causa imputable a M.J.L.R..

2. La Negociación, en principio no se efectuó, porque los Recursos del Préstamo Bancario, no estaban disponibles, según la parte actora,…

3. A pesar de vencido el lapso Legal de Duración, la demandante en fecha 24 octubre 2013, presenta los recaudos y documento definitivo de Venta al Registro Público, para tramitar su firma, la cual se fijo para el día 29 octubre de 2013…A dicho acto de otorgamiento, solo se presento mi mandante M.J.L.R.…al no presentarse la compradora al acto formal de otorgamiento, constituye una Negación a la Venta…, por lo tanto quien incumplió, aun vencido el lapso de duración fue la Compradora-Demandante Y.V.S., y así solicito sea Declarado…

4. En cuanto al cumplimiento del Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra-Venta,…el mismo no obliga a ninguna de las partes para Otorgar el Documento de Venta Definitivo, …se trata de una Promesa, mas no un contrato perfeccionado…en el contenido del Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra-Venta, se estipulan una Cláusulas Penales o Indemnizatorias, en caso del incumplimiento o desistimiento de alguna de las partes…

   1) El lapso de duración del Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra-Venta, VENCIO

   2) Que a pesar de dicho Vencimiento, la Vendedora ocurrió al Registro Público el día 29/10/2013,…presentado por la propia Compradora-Demandante; y ésta no se presentó a Firmar, por lo tanto incumplió con la Promesa de Comprar

   …pido sea valorada y declarada a favor de mi representada: M.J.L.R., la confesión que del vencimiento del lapso de duración del Contrato de Promesa Bilateral de Opción de Compra-Venta, hace en el escrito de demanda, la ciudadana: Y.V.S., pido que el presente escrito de Contestación de Demanda, sea admitido, tramitado y sustanciado conforme a derecho,…para que en la Definitiva la presente Demanda sea Declarada Sin Lugar, condenación en costas y pagos de daños y perjuicios, así como los honorarios profesionales causados…

   .

   (Negrillas del Tribunal).

   En fecha once de abril del año dos mil catorce (11/04/2014), la Secretaria de este Juzgado, agregó al presente expediente los escrito de medios probatorios promovidos por ambas partes (Ver f. 50 al 85 y sus vtos.).-

   Este Tribunal por auto de fecha veintitrés de abril del año dos mil catorce (23/04/2014), admitió los medios de pruebas promovidos por ambas partes (Ver f. 91 al 97).

   En fecha catorce de julio del año dos mil catorce (14/07/2014), este Despacho dictó auto, mediante el cual dijo “VISTOS” y se reservó el lapso para dictar Sentencia

   PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

   Para fijar los límites de la controversia es importante determinar si de la existencia del contrato de opción de venta nace la obligación de las partes demandante y demandada de cumplir con lo pactado en dicho contrato, en tal sentido la controversia se centra en establecer si la ciudadana Y.V.S. incumplió con lo acordado en la opción de compra venta por vencimiento del plazo legal o si por el contrario la ciudadana M.J.L.R., parte accionada incurrió en la inobservancia de lo establecido en el contrato, desistiendo de la venta y si está en la obligación de dar cumplimiento al mismo, asimismo, la carga de la prueba recaerá sobre la parte que haya incurrido en el incumplimiento, es decir que la parte actora deberá probar que su incumplimiento del contrato como consecuencia de haber fenecido el lapso legal para la validez del mismo no es imputable a ella o si el desistimiento de la parte demandada fue por motivos no imputables a ella o si de lo contrario actúo de mala fé y esttaría obligada a cumplir con las exigencias del contrato o en se defecto resarcir los daños y perjuicios, veamos el análisis probatorio.

   DESPLIEGUE PROBATORIO

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE.

   Reprodujo el mérito favorable de los autos, se observa del escrito de medios de prueba que el promoverte no especifica ni aclara de que medios quiere valerse cuando es harto conocido por todos, que la parte debe indicar de cuales documentos y pruebas quiere valerse, no correspondiendo al Juez hacerlo pues se estaría violando su objetividad ya que no puede ser Juez y parte a la vez. Así se establece.

   Reprodujo el mérito favorable del mensaje recibido en el correo electrónico de su patrocinada yumivillasalazarhotmail.com y el cual fue certificado por la entidad Bancaria de Banesco Agencia Avenida Bermúdez, marcado “O”, es importante dejar constancia de que no riela en las actas que comprenden el presente expediente que dicho correo electrónico haya sido certificado por la entidad bancaria Banesco, sin embargo por el principio de exhaustividad el Juez debe entrar a valorar todos los documentos que hayan sido consignados con el libelo de demanda y la contestación, razón por la cual de seguidas pasa a hacerlo de la siguiente manera:

   El Juzgado Superior Segundo del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en el asunto: VP01-2013-000363, asunto principal: VP01-L-2012-000323, de fecha 29 de noviembre de 2013, estableció lo siguiente:

   …Al respecto, la firma electrónica no se puede apreciar a simple vista, (en caso de que la contenga) ya que se trata de la utilización de códigos que no tienen una forma determinada. Pero, en conjunto con otros medios probatorios, este documento impreso podría constituir un indicio sobre la ocurrencia de un hecho, a falta de apreciación de la firma directo en la pantalla del computador….

   , en consecuencia, este Tribunal le otorga valor probatorio como prueba de indicio, a tenor de la sentencia supra transcrita”. Así se establece.

   Promovió la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 de Código de Procedimiento Civil, y solicitó que se remita de la agencia del Banco Banesco de la Avenida Bermúdez el cheque de gerencia cursante en los autos por un monto de DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (276.156 Bs), este Tribunal libra oficio Nº 147-2014, de fecha 23 de abril de 2014, dirigido al Gerente del Banco Banesco, Avenida Bermúdez de Cumaná, que riela al folio 93 del presente expediente, y que se remita copia del cheque de gerencia comprado por su representada por un monto de CUARENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES (43.884.Bs), el Tribunal deja constancia que no riela en los autos respuesta del mismo. Que conste. Es importante dejar constancia de que por el principio de exhaustividad el Juez debe entrar a valorar todos los documentos que hayan sido consignados con el libelo de demanda y la contestación, razón por la cual de seguidas pasa a hacerlo: en relación a los cheques de gerencia que rielan en copia simple a los folios 15 y 16 del presente expediente y se procede a dar valor y fuerza probatoria, de conformidad con lo establecido en la sentencia dictada por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS SAN CRISTÓBAL Y TORBES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TACHIRA , en el EXPEDIENTE: Nº 7763, de fecha 31/01/2013, lo siguiente:

   En el lapso probatorio: Copia de cheque Nro. 56127883, emitido por el Ministerio Para la Vivienda y el Habitat, Instituto Autónomo C.N. de la Vivienda, en fecha 24 de marzo de 2.006, contra la cuenta corriente Nro. 0007 0075 40 0000000151, a favor de la ciudadana demandada, soportado con documento emanado del ente nacional antes señalado, que señala su concepto. Esta documental así sustentada se valora como documento administrativo demostrativo de la emisión del pago por esa cantidad a favor de la demandada.

   , razón por la cual este Tribunal le otorga valor y fuerza probatoria como documento administrativo a las copias simples de los cheques emitidos a favor de la parte demandada por la Entidad Bancaria Banesco y los mismos no fueron atacados por la parte contraria. Así se establece.

   Reprodujo el mérito favorable del acta de concubinato entre la ciudadana Y.V.S. y E.V., este Tribunal le niega valor y fuerza probatoria, por cuanto no aclara nada a los hechos controvertidos. Así se establece.

   Promovió la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 de Código de Procedimiento Civil, para que se remita a la agencia del Banco Banesco de la avenida Bermúdez copia de comunicación, la cual cursa en autos marcado “R”, este Tribunal libra oficio Nº 148-2014, de fecha 23 de abril de 2014, el cual riela al folio 94 de la presente causa, dichas resultas constan del folio 113 al 114, de fecha 03 de septiembre de 2014, suscrito por el ciudadano F.C., Vp. Control de Pérdidas, este Tribunal le otorga valor y fuerza probatoria ya que con la presente prueba queda demostrado que en fecha 13/11/2013, el banco Banesco recibió el listado de los casos autorizados por el Banavih a firmar, el cual incluía a la cliente Y.V.S., parte actora en el presente juicio. De igual modo queda demostrado que dicha ciudadana no firmó el documento definitivo en el mes de noviembre debido a que el vendedor no se presentó en el Registro y que se solicitaron los recursos al cliente para el desembolso en el mes de Diciembre. Así se establece.

   Promovió la prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 de Código de Procedimiento Civil, y solicitó que se remitan al Registro Inmobiliario de esta ciudad copia del cuaderno, de retiro de documentos, marcado “S”, este Tribunal libra oficio Nº 149-2014, de fecha 23 de abril de 2014, el cual riela al folio 96 del presente expediente, cursa respuesta a dicho oficio que riela al folio 98 con número 7530-14-96, de fecha 07 de mayo de 2014, suscrito por la Registradora Pública, titular del Municipio Sucre del Estado Sucre, este Tribunal le otorga valor y fuerza probatoria y en tal sentido queda demostrado que en el particular tercero de dicho oficio consta que la ciudadana M.J.L.R., se presentó por ante el registro Público en fecha 06 de Diciembre de 2013 con el objeto de retirar el documento de compra venta con hipoteca que se encontraba pendiente para su otorgamiento y que fue devuelto ese mismo día como se evidencia en el asiento de la carpeta de control respectiva llevado por esta oficina de registro, marcado “2”, la cual riela a los folios 101 y 102 del presente expediente. Así se establece.

   Reprodujo el merito de copia de procedimiento administrativo ante el INDEPABIS de esta ciudad de Cumaná, que riela del folio 55 al folio 85, del presente expediente, al cual este Tribunal le otorga valor y fuerza probatoria de documento Público administrativo. Así se establece.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

   El apoderado Judicial de la accionada hizo valer en beneficio de su mandante, como confesión de parte los dichos de la parte demandante en relación a lo siguiente:

   Por lo que está obligada la oferente-vendedora M.J.L.R. anteriormente identificada, a otorgar el documento definitivo pese haya vencido, el lapso fijado por la opción de 120 días…

   , este Tribunal considera que si bien es cierto que la parte actora manifiesta en su libelo de demanda lo señalado supra, no es menos cierto que complementa su afirmación manifestando: “ el crédito fue aprobado dentro del mismo lapso y la tardanza en la entrega de los fondos es imputable al Banavih…”, razón por la cual este Tribunal le otorga valor y fuerza probatoria ya que quedó demostrado que el retraso es imputable al Banavih por el principio de la comunidad de la prueba, si bien es cierto que hubo retardo no fue imputable a la parte demandante (compradora). Así se establece.

   Invocó e hizo valer en beneficio de su representada el mérito favorable que se desprenden de los autos y conforme con el Principio de la Comunidad de la prueba, hizo valer en beneficio de la ciudadana M.J.L.R., los siguientes documentos o recaudos que fueron presentados por la parte actora junto con el Líbelo de Demanda:

   Contrato de Opción de Compra-Venta, consignado por la parte demandante, el cual riela a los folios 9, 10, 11 y 12, este Tribunal le otorga valor y fuerza probatoria, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

   Invocó para hacer valer a favor de su representada, la planilla o constancia de recepción de documentos emanado del Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Sucre, inserto al folio 18, marcada “Q”, este Tribunal, le otorga valor y fuerza probatoria, por cuanto de dicho documento se desprende que la parte actora-compradora consignó por ante el Registro Público los documentos a los fines de protocolizar documento definitivo de venta y le fue asignado el número de trámite 422.2013.4.431, de fecha 24 de octubre de 2013 y se fijó la fecha de otorgamiento el día martes 29 de octubre de 2013, por parte del Registro Público. Así se establece.

   Solicitó a este Tribunal, oficiar, a la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sucre, para que se remita a este Tribunal lo siguiente:

   Constancia de recepción de documentos a nombre de Y.V.S., de fecha 29 de octubre 2013, dicho documento corre la misma suerte del anterior marcado “Q” y en tal sentido se deja constancia que ya fue suficientemente valorado. Así se establece.

   Que informe si, para dicha fecha, la ciudadana: M.J.L.R., parte demandada se presentó a firmar, Asimismo que indique quienes no asistieron a dicho acto, y si conoce el motivo, se observa del oficio Nº 7530-14-96, de fecha 07 de mayo de 2014, que riela al folio 98 de la presente causa en el particular segundo que la Oficina de Registro manifestó no contar con un mecanismo para verificar la comparecencia de alguna o todas las persona interesadas al otorgamiento, razón por la cual este Tribunal le niega valor y fuerza probatoria, al particular segundo de dicho oficio ya que no aclara nada en relación a los hechos controvertidos, aunado a que el registro Público responde en un sólo oficio las pruebas de informe promovidas por ambas partes, en tal sentido no se sacrificará la justicia por cuestiones de orden, de conformidad con los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se establece.

   Que informe a este Tribunal, sí la ciudadana Y.V.S., se presentó nuevamente por ante dicho Registro Inmobiliario, presentando nuevos recaudos para la firma de un contrato de venta, y sí este registro libró comunicación a M.J.L.R. y a los representantes de Banesco, para firmar el día 26 de noviembre 2013; y otra vez para el día 28 de noviembre 2013, El Tribunal deja constancia que del oficio que riela en las actas procesales al folio 98 y su vuelto, El Tribunal deja constancia que la Oficina de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre informa que en los cuadernos de comprobantes no existe no existe constancia alguna de esa circunstancia, observándose de esos mismos comprobantes que la ciudadana, M.J.L.R. se presentó ante esa Oficina e Registro en fecha 06/1272013 con el objeto de retirar el documento de venta con hipoteca que se encontraba pendiente para su otorgamiento, el que le fue devuelto en ese mismo día 06/12/2013. En relación a si esa Oficina de Registro le remitió alguna comunicación tanto a la ciudadana M.J.L.R. y a la representante legal del Banco Banesco, señalándole como fecha tentativa para la firma de ese documento los días 26/11/2013 y 28Y11/2013, se permite manifestar que en esa Oficina de Registro Público no se realizan actos de esa naturaleza, pues no se altera o modifica la fecha de otorgamiento ya fijada que sólo se puede hacer de manera excepcional con urgencia comprobada previa habilitación lo cual conlleva a la devolución del trámite respectivo, lo que en el presente caso no sucedió, este Tribunal le otorga valor y fuerza probatoria solo a lo que se refiere al retiro del documento por la demandad ciudadana M.J.L.R.. Así se establece.

   Establece el artículo 1354 del Código Civil lo siguiente:

   “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quién pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

   En este mismo sentido establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que textualmente preceptúa lo siguiente:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

   .

   El Autor E.C.B. en su obra en su obra CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL DE VENEZUELA comenta lo establecido en el artículo antes trascrito de la siguiente manera:

   …Por ultimo la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones: …

   En este mismo orden y dirección, la SALA DE CASACION CIVIL, en sentencia de fecha 26 de marzo de 1987, con ponencia del Magistrado Dr. A.R., juicio E.L.V.V.. Tubi e Import C.A, estableció el siguiente criterio, el cual es compartido por quien aquí juzga:

   …En un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir la carga de la prueba no supone, pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte … (…), el demandado que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción …

   .

   (Subrayado y negrillas del Tribunal).

   De igual forma en Sentencia de fecha 30 de junio de 2010, en el expediente Nro 22.553, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua fundamentó su decisión con los siguientes argumentos sobre la carga de la prueba:

   Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

   Con relación a ello la Sala de Casación Civil, ha decidido que:

   … La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es admisible como norma absoluta la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sean por hechos o circunstancias positivas contrarias...

   Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema se presenta cuando llegado el momento de dictar sentencia, el Juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ello porque en nuestro derecho el Juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en ésta situación donde alcanzan una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de la prueba, porque ateniéndose a ellas, el Juez puede formarse en juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso sublime, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a esa decisión.

   Por otra parte la Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cuál parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos:

1. Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; y d) Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas (CFA. H.D.E.. Teoría General de La Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a 518, Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 17-11-1.997 entre otras).

   De los criterios legales y jurisprudenciales antes transcritos, analiza y concluye quien aquí decide que la parte demandada no logró demostrar el incumplimiento de la parte accionante con respecto al contrato, por cuanto sólo afirma en sus dichos y defensas que la duración del contrato estaba vencido para el momento de la firma definitiva, aunado a que en las pruebas aportadas por la accionada, nada aclara a quien aquí decide para desvirtuar el planteamiento de la actora en el libelo de la demanda .

   Es importante señalar también que no consta en autos argumentos apoyados con fundamento y pruebas de la parte demandada que indiquen su cumplimiento para la firma definitiva del documento, no obstante se evidencia de los folios 109 al 110, oficio emanado del Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre en el cual se remite a este Tribunal copia de la carpeta de control llevado por esa Oficina y de la misma se constata que la demandada ciudadana M.J.L.R., retiró en fecha 06 de Diciembre de 2013 el documento de Compra Venta, lo que hace inferir a quien aquí juzga el desinterés de la demandada en finiquitar la venta del inmueble objeto de la presente causa,

   En este mismo sentido, es importante resaltar que el Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro 399.794, de fecha 21 de febrero de 2013 establece en su artículo 1 lo siguiente: “… En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisión de vivienda principal en el mercado secundario, en construcción o ya construídas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, solo se permitirá la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero, basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas, cuando exista responsabilidad comprobada de alguna de las partes, en el retardo de la protocolización del respectivo documento de propiedad, en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación.

   La presente normativa tendrá aplicación en todo el mercado inmobiliario destinado a la vivienda y habitat. (subrayado y negrillas de este Tribunal).

   Ahora bien, tomando en consideración el sustento legal antes transcrito, considera esta Jurisdiscente que la parte demandante no tiene responsabilidad comprobada de haber incumplido el contrato, por cuanto quedó demostrado que los recursos fueron bajados, mas no para el momento de la firma, lo cual es causa extraña no imputable a la parte compradora.

   En relación a los daños y perjuicios, esta Juzgadora considera que no proceden, por cuanto las partes tienen la obligación y el deber de notificarse las fechas de firmar previamente para que estas situaciones no sigan ocurriendo, razón por la cual debe considerarse el fallo parcialmente con lugar y así deberá ser declarado en la parte dispositiva de la sentencia como de seguidas se hace:

   Este TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO AGRARIO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA intentada por el ciudadano el abogado en ejercicio J.A.M.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-8.441.904, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.821 y domiciliado en la Avenida F.d.Z., Centro Profesional la Copita, Piso 1, Oficina 15, Parroquia S.I., de esta Ciudad de Cumaná, Municipio Sucre del Estado Sucre actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana Y.V.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.384.523 y de este domicilio contra la ciudadana M.J.L.R., quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-6.013.456. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada, ciudadana M.J.L.R., a otorgar a la ciudadana Y.V.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.384.523, el documento definitivo de la venta ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de esta ciudad de Cumaná, del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal ubicado en la Urbanización Gran Mariscal de Ayacucho edificio 209, Bloque Nº 5, Piso 2, Apartamento 24, y su respectivo puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 209-24, de esta ciudad de Cumaná el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera NORESTE: con el apartamento Nº 209-23 y el pasillo, SURESTE: Con el apartamento Nº 209-21, SUROESTE: Con el área verde que bordea la avenida (1) uno; NOROESTE: Con el área verde que separa con el edificio 209 y 208. De una superficie aproximada de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y TRES CENTIMETROS CUADRADOS (76,93 MT2), Con Nº catastral 19-14-04-U-006-017-012-209-002-024, una vez quede definitivamente firme la presente decisión. Así se decide.

   No hay condenatoria en costas por el carácter parcial del fallo.

   Decisión que se dicta, conforme a lo establecido en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1 del Decreto con Rango valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro 399.794, de fecha 21 de febrero de 2013.

   Publíquese, regístrese, diáricese y déjese copia certificada. Publíquese en la página Web de este Tribunal.

   Notifíquese a las partes de la presente decisión. Líbrense boletas de notificación

   Dada, Firmada y Sellada en el Salón de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, En Cumaná a los 31 días del mes de julio del año 2015. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-

   _______________________________

   DRA. I.B.D.A.;

   JUEZA;

   __________________________

   ABOG. J.A.S..

   SECRETARIO ACCIDENTAL;

   Nota: En esta misma fecha (31/07/2015) y previos los requisitos de Ley, y siendo las (3:30 pm), se publicó la anterior Sentencia.

   ____________________________________

   ABG. J.A.S..

   SECRETARIO ACCIDENTAL;

   EXPEDIENTE NRO.:10108

   MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA.

   MATERIA CIVIL.

   SENTENCIA DEFINITIVA

   IBdA/pcgp.