Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 17 de Diciembre de 2008

Fecha de Resolución17 de Diciembre de 2008
EmisorJuzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito
PonenteJosué Manuel Contreras Zambrano
ProcedimientoRetracto Legal Arrendaticio

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre:

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

198° y 149°

CAPÍTULO I

INDICACIÓN DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE: Y.O.S., venezolano, titular de la cédula de identidad número V-9.236.112; con domicilio procesal en la carrera 3 con calle 4, sector Catedral Edificio Colonial Dr. Toto González, piso 1, oficina 14.

DEMANDADOS: P.B.O. y E.M.M., venezolanas, titulares de las cédulas de identidad números V-9.218.086 y V- 4.000.571 respectivamente, de este domicilio.

APODERADO DE LOS DEMANDANTES: J.A.M.R. y E.J.R.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 10.962 y 28.204.

APODERADO DE LA CODEMANDADA E.M.M.: J.O.C.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 12.917.

APODERADO DE LA CODEMANDADA P.B.O.: W.J.M.G., Anggie M.R.E., G.Z.M. y Crisseloy J.C.G., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 67.025, 93.479, 122.854 y 123.124.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

EXPEDIENTE: 18.904

NARRATIVA DE LA DECISIÓN

ALEGATOS DEL LIBELO DE LA DEMANDA

Se presentó escrito contentivo de libelo de demanda por Retracto Legal Arrendaticio, en fecha 16 de enero de 2.007, en los siguientes términos:

Los apoderados judiciales de la parte demandante expusieron que en fecha 11 de febrero de 2005, su representado celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana P.B.O., autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal bajo el N° 57, Tomo 17, en el que se estableció en la cláusula segunda que la vigencia era a partir del 1 de abril del 2004, prorrogable por periodos iguales; que ha cancelado todos los cánones de arrendamiento, y que todas las cláusulas han sido cumplidas. Que el contrato versa sobre un apartamento que era propiedad de P.B.O., distinguido con el N° PH-1, planta primer nivel y segundo nivel PH de la torre D del “CONJUNTO RESIDENCIAL CAMINO REAL”, ubicado en la avenida principal de P.N., entre avenida Las Pilas y avenida Ferrero Tamaño, Parroquia San Juan |Bautista, Municipio San C.d.E.T. con un área aproximada de ciento setenta y seis con setenta y dos metros cuadrados (176,72mts2), el cual se encuentra entre los siguientes linderos Primer Nivel: NORTE: con fachada norte del edificio; SUR: con el primer nivel del apartamento PH-4, con ascensores y con hall de ascensores; ESTE: con primer nivel del apartamento PH-2, con ascensores y ducto de basura; y OESTE: con fachada oeste del edificio. Segundo Nivel: NORTE: con fachada norte del edificio; SUR: con área son construcción y con sala de máquinas; ESTE: con apartamento PH-5; y OESTE: con fachada oeste del edificio; y le corresponden 2 puestos de estacionamiento signados con los números 103 y 104. luego de manera informal se le notificó que debía desocupar el apartamento por que el mismo había sido vendido a la ciudadana E.M.M. el día 18 de octubre de 2006, mediante documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., bajo el N° 29, Tomo 085, Protocolo Primero; lo cual se realizó sin notificar o realizar la preferencia ofertiva al demandante de autos. Fundamentó la acción en los artículos 26, 49 numerales 1, 3, y artículo 51 de la Constitución Nacional, así como también en los artículos 7, 33, 42, 43, 44 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; del Código Civil el artículo 14; y del Código de Procedimiento Civil el artículo 881 y siguientes. Expusieron en nombre de su representado que tales hechos constituyen una conducta dolosa que ha violentado y menoscabado los derechos de su representado por parte de la ciudadana P.B.O., en su carácter de propietaria-arrendadora del inmueble que ocupa el demandante en condición de arrendatario desde hace 33 meses aproximadamente, pues vendió el inmueble dado en arrendamiento sin mediar la notificación por documento autentico para su representado de conformidad con el artículo 44 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alegaron que su representado es acreedor del derecho de Preferencia Ofertiva al cumplir con lo pautado por el artículo 42 ejusdem, y que de conformidad con el artículo 7 del mencionado Decreto las normas allí contenidas son de orden público y de carácter social. Expresó que del documento de venda se evidencia que el precio de la venta fue por la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 180.000.000,00) que equivalen a CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) para se pagados de la forma siguiente: OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00) que equivalen a OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) en el momento de la firma y el saldo: OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 80.000.000,00) que equivalen a OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) en un plazo de ciento veinte días a partir de la fecha de registro del documento y la suma de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000,00) que equivalen a VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) al momento de la entrega material del inmueble, expresando que deja al arbitrio del tribunal el precio del inmueble el cual no podrá ser mayor al dado a la tercera adquirente. Demandó a las ciudadanas P.B.O. y E.M.M. en su carácter de Propietaria Arrendadora y de Tercera Adquirente del inmueble que ocupa su representado por Retracto Legal Arrendaticio, para que convengan o a ello sean condenadas por esta Instancia en: 1-. Subrogar a su representado en la condición de comprador en el documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes el Estado Táchira el día 18 de octubre de 2006, bajo el número 29, Tomo 085, del Protocolo Primero; 2-. Se declare resuelto y sin ningún valor jurídico la venta realizada en el documento mencionado en el particular anterior; 3-. Le sea entregado a su representado el bien inmueble cuya subrogación arrendaticia solicitó, libre de todo gravamen. Se comprometió a pagar la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 180.000.000,00) que equivalen a CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) así como a rembolsar los gastos efectuados por la compradora para la adquisición, que según la nota de registro ascendieron a la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL CIENTO DIECISEIS BOLÍVARES (Bs. 484.116,00) que equivalen a CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DOCE CENTÍMOS (Bs. 484,12). Estimó la demanda en CIENTO OCHENTA MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL CIENTO DIECISEIS BOLÍVARES (Bs. 180.484.116,00) que equivalen a CIENTO OCHENTA MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DOCE CENTÍMOS (Bs. 180.484,12) más las costas y costos los cuales protestaron. Fijaron domicilio procesal. Solicitaron medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto del presente litigio; y Medida Innominada accesoria para que su representado se mantenga en la posesión física del inmueble objeto de litigio. (f.1 al 11) y anexos (f.12 al 21)

ADMISIÓN

Por auto de este Juzgado, de fecha 25 de enero de 2007 fue admitida la demanda y el Tribunal ordenó la citación de las codemandadas, para que comparecieran dentro del lapso establecido a dar contestación de la demanda. (f.22)

CITACIÓN

La Alguacila informó sobre la imposibilidad de practicar la citación personal de las demandadas en fechas 05 de febrero, 29 de marzo de 2007 (f. 26, 28-29)

Por diligencia de fecha 10 de abril de 2007 (f. 30) la parte demandante solicitó la citación por carteles, la cual fue acordada por auto de fecha 11 de abril de 2007, el cual fue publicado y consignado a los folios 35 al 38.

La codemandada por medio de diligencia de fecha 27 de abril de 2007 (f .39) otorgó Poder Apud Acta a los abogados W.J.M.G., Anggie M.R.E., G.Z.M. y Crisseloy J.C.G., Inpreabogado números 67.025, 93.479, 122.854 y 123.124.

Por diligencia de fecha 16 de mayo de 2007 (f. 40) la codemandada E.M.M., otorgó poder apud acta al abogado J.O.C.C., Inpreabogado número 12.917.

HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACIÓN

Codemandada E.M.M.

En fecha 18 de mayo de 2007 dio contestación a la demanda la Codemandada E.M.M., de la siguiente manera:

Como punto previo a ser resuelto por el Tribunal en la Sentencia definitiva opuso la Cuestión Previa del ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la caducidad de la acción, con fundamento en los artículos 42, 43, 47, 48 y 50 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, transcribió parte de lo expuesto por el demandante en su libelo; continuando alegando a su favor lo contemplado en las cláusulas Décima Quinta y Décima Sexta del contrato de arrendamiento donde se le hizo saber que el inmueble dado en arrendamiento se encontraba en venta y en caso de efectuarse la misma se le respetaría el lapso del contrato, por lo que expresa que hay contradicción entre la demanda y el contrato de arrendamiento, ya que el sabía que estaba a la venta y le había sido ofrecido el inmueble desde un principio, por lo que la parte arrendadora cumplió con su deber. Igualmente alegó el artículo 1547 del Código Civil y artículo 50 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que quedó notificado con la firma del documento notariado el 11 de febrero de 2005 y siendo la fecha de la venta el 18 de octubre de 2006, y le transcurrieron los cuarenta (40) días para ejercer el retracto. Además negó que el demandante arrendatario se encuentre solvente con el pago de los cánones de arrendamiento. Anexó jurisprudencias de la extinta Corte Suprema de Justicia en relación a la Caducidad.

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: negó, rechazó y contradigo en todas sus parte la demanda tanto en los hechos como en el derecho por ser infundada, temeraria e improcedente.

Alegó que el depósito de los cánones de arrendamiento debe ser hecho de mes en mes de lo contrario se tiene como insolvente, además que debió consignar junto con el libelo de la demanda los respectivos depósitos por se instrumentos fundamentales de la demanda y no se le deben admitir con posterioridad, dejando de esta forma de cumplir con el ordinal 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Rechazó, negó y contradijo que el demandante haya cumplido la totalidad de las cláusulas del contrato. Rechazó, negó y contradijo que no se le haya notificado o realizado la preferencia ofertiva, en virtud, de la cláusula Décima Quinta del contrato de arrendamiento que estableció que el inmueble se encontraba a la venta. Rechazó, negó y contradijo los fundamentos de derecho del accionante. Rechazó, negó y contradijo que lo expuesto en el libelo de la demanda evidencia una conducta dolosa de la ciudadana P.B. a darle en venta a E.M.M. el inmueble dado en arrendamiento sin previa notificación, alegando que de la cláusula décima quinta del contrato de arrendamiento se desprende la notificación; que no es cierto que el arrendatario tenga derecho a la preferencia ofertiva por no llenar los extremos del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, por encontrarse insolvente. Rechazó, negó y contradijo que la enajenación del inmueble se haya violado el derecho de preferencia, ya que el derecho le fue concedido en la fecha en que suscribió el contrato de arrendamiento, y que habiendo transcurrido más de 20 meses sin que este hiciera uso de su derecho no se violento nada. Rechazó, negó y contradijo que el demandante estuviera interesado en adquirir el inmueble objeto de litigio en la misma suma y que se encuentre en condiciones de adquirir el inmueble en las mismas condiciones. Rechazó, negó y contradijo el petitorio de la demanda por ser improcedente procesalmente la demanda ya que si se cumplió con notificar tal y como se desprende del documento autenticado de arrendamiento en su cláusula décima cuarta. No convino en la demanda ni convino en que el demandante deba subrogarse en su condición de comprador del inmueble objeto de litigio en el documento registrado por ser erróneo ya que de ser procedente debe subrogarse es en el negocio jurídico. Rechazó, negó y contradijo que deba resolverse y declararse sin ningún valor jurídico la venta realizada por P.B. a E.M.M., por ser acciones totalmente improcedentes tanto legalmente como procesalmente, al existir una inepta acumulación de acciones de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, así como los artículos 1167, 1159 y 1166 del Código Civil. Rechazó, negó y contradijo lo establecido en el particular tercero del petitorio de la demanda, ni convino en que le sea entregado al demandante el inmueble objeto de la presente acción en subrogación arrendaticia y libre de todo gravamen, exponiendo que es una acción diferente a las dos anteriores mencionadas que se excluyen mutuamente entre si, alegando que el demandante acumulo tres (3) acciones diferentes. No convino en la demanda para que el demandante pague el precio de la venta, así como el reembolso de los gastos de registro, ya que de ser procedente es una suma de dinero sujeta a la corrección monetaria. Rechazó, negó y contradijo la estimación de la demanda por ser esta temeraria e infundada. Alegó que el demandante en su escrito de demanda dejó de cumplir con lo establecido en los ordinales 2, 4, 5, 6 y 9 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Alegó la falta de cualidad y la falta de interés del demandante para intentar la acción al igual que la falta de cualidad y de interés de ella como codemandada para sostener el juicio de conformidad con el artículo 361 del Código Adjetivo. (f. 42 - 53)

Codemandada P.B.O.

En fecha 18 de mayo de 2007 dio contestación a la demanda la Codemandada P.B.O., de la siguiente manera:

Convino en la celebración del contrato de arrendamiento descrito por el demandante. Expuso que al momento de celebrar el contrato el demandante conocía que el inmueble estaba en venta desde antes de la relación arrendaticia tal y como lo establece la cláusula décima quinta del contrato, existiendo una oferta real de venta siendo el inquilino el oferido junto con cualquier tercero. Que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estableció la forma de pago tales como monto, oportunidad, lugar de pago, prueba del pago. El pago del condominio era por separado a la empresa Rentables, ubicada en el Centro Comercial El Tamá. Alegó que a pesar de la oferta constante al demandante éste nunca manifestó ni tacita ni expresamente su intención de adquirirlo. Expresó que el demandante se encontraba insolvente tanto en los cánones de arrendamiento como en el condominio al momento de la venta, cánones desde junio de 2006 hasta abril de 2007, y condominio septiembre y octubre de 2006. Hizo un resumen de los alegatos del demandante. En el capitulo segundo indico los presupuestos procesales para la procedibilidad de la acción de retracto legal arrendaticio, exponiendo que para la admisibilidad de la acción de retracto legal el demandante debe demostrar ad initio los extremos del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en caso de incumplimiento de pago el arrendador no esta obligado a notificarle la decisión de vender. Que si el juez no encuentra satisfechos dichos extremos obviamente que declara inadmisible la demanda por mandato legal de los artículos 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 341 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 2° del artículo 49 Constitucional en concordancia con el único aparte del artículo 253 ejusdem.

CUESTIONES PREVIAS Y CONTESTACIÓN AL FONDO DE LA DEMANDA: 1-. Alegó la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 78 ejusdem por ser incompatibles las 3 acciones intentadas por el demandante a) Retracto Legal; b) Resolución de Contrato; c) Nulidad de Venta. 2-. Inadmisibilidad por ser violatoria a formas procesales, de conformidad con el artículo 341del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 346 ordinal 11° ejusdem y artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por no haber presentado prueba escrita de que la obligación es exigible. 3-. Que al establecer el demandante que el Tribunal fije el precio del inmueble sin que pueda ser superior al precio establecido en el documento incumple con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 4-. Falta de cualidad e interés para intentar la acción por parte del demandante y de la codemandada, en virtud, que los extremos del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no los reúne el demandante por estar insolvente y con ello liberó a la codemandada del cumplimiento de la obligación que le impone el artículo 42 de la ley ya referida. Que por existir falta de cualidad y de interés tanto del actor como de la codemandada se declare inadmisible la demanda. 5-. Excepción del contrato no cumplido, de conformidad con el artículo 1168, en virtud, que al no haber cumplido el demandante con su parte del contrato por encontrarse insolvente desde junio de 2006 hasta abril de 2007, la codemandada no se encuentra obligada a cumplir con su parte. 6-. Caducidad del lapso para el ejercicio del retracto legal arrendaticio, expuso que existiendo la oferta, y aún cuando la misma no indicó el precio del inmueble el demandante nunca manifestó su intención de adquirirlo, y que habían transcurrido los lapsos para el ejercicio de la aceptación de la oferta de venta y el del retracto legal, por lo que debe declararse la caducidad de conformidad con el ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. 7-. Del fraude procesal y la falta de probidad de la parte demandante, al interponer una demanda judicial de Retracto Legal Arrendaticio sin fundamento legal, basándose en hechos infundados y alejados del marco de la verdad, ya que no señaló su notoria y maliciosa insolvencia al momento de la enajenación del inmueble a un tercero y que para engañar y lograr la admisibilidad señaló que probaría su solvencia a posteriori dentro del lapso legal. Además expuso que el demandante quiere lucrarse con la venta del inmueble ya que él había contratado con la empresa Happy Home Centro Inmobiliario de esta ciudad la venta del inmueble en litigio, y la referida empresa le había ofertado a la ciudadana Y.V.S.G., por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES o DOSCIENTOS CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES que equivalen a DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES o DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES con muebles, conducta que configura un fraude procesal, lo cual solicita se declare de conformidad con el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil. (f. 55 - 74)

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

P.B.O.

Por escrito de fecha 19 de julio de 2005 (f.76 al 87) la Apoderada de la codemandada P.B.O. presentó su promoción de pruebas de la siguiente manera:

1-. Solicitó prueba de Informes para: a) La Superintendencia de Bancos; b) Banco de Venezuela Grupo Santander ubicado en la 8va avenida esquina calle 5 de esta ciudad; c) Banco de Venezuela Grupo Santander ubicado en la avenida Libertador edificio Olga de esta ciudad; d) banco de Venezuela Grupo Santander ubicado en la carrera 23 con calle 11 Barrio Obrero de esta ciudad; e) Banco Exterior Banco Universal C.A. ubicado en la carrera 21 con calle 4 Centro Comercial El Pinar de esta ciudad; f) Banco Federal ubicado en la avenida 19 de abril con calle 9 Centro Empresarial Toyotáchira Barrio Obrero de esta ciudad; g) Banco Federal ubicado en la avenida libertador edificio centro, sector las Lomas de esta ciudad; h) Banco Industrial de Venezuela ubicado en la 5ta avenida Centro Comercial Doña Matilde de esta ciudad; i) Banco Mercantil ubicado en la avenida Libertador Sector Las Lomas de esta ciudad; j) Banco Mercantil ubicado en la 8va avenida con avenida 19 de abril sector La Concordia de esta ciudad; k) Banco Mercantil ubicado en la 7ma avenida con calle 11 Edificio Roma de esta ciudad; l) Banco Sofitasa ubicado en la séptima avenida esquina calle 4 edificio Banco Sofitasa de esta ciudad; ll) Banco Sofitasa ubicado en la avenida E.C. esquina calle 1 edificio Sofitasa en Cordero Estado Táchira; m) Banco Sofitasa ubicado en edificio 5 y 6 8va avenida de esta ciudad; n) Banco Venezolano de Crédito ubicado en el Centro Comercial Boulevard Pirineos de esta ciudad; ñ) Banesco Banco Universal ubicado en la prolongación de la 5ta avenida con calle 4 Edificio Silcon La Concordia de esta ciudad; o) Banco Banesco, Banco Universal ubicado en la 7ma avenida con calle 5 Edificio Torre Banesco de esta ciudad; p) Banesco Banco Universal ubicado en la calle 10 con carrera 23 Centro Comercial Unicentro El Ángel de esta ciudad; q) Banfoandes Banco Universal ubicado en la calle 5 esquina 5ta avenida Edificio Banfoandes de esta ciudad; r) Banfoandes Banco Universal ubicado en la avenida M.F.R.L.C.d. esta ciudad; s) Banfoandes Banco Universal ubicado en la carrera 6 esquina con calle 5 La Fría Estado Táchira; t) Baninvest ubicada en la 7ma avenida con calle 10 Torre Sofitasa de esta ciudad; u) Banpro ubicado en la prolongación de la avenida F.G.d.H.T.P. de esta ciudad; v) Banpro ubicado en la avenida 10 N° 9-54 en R.E.T.; w) Banpro ubicado en la carrera 5 con calle 6 de Táriba Estado Táchira; z) Fondo Común Banco Universal ubicado en la 7ma avenida esquina carrera 7 y esquina de la calle 12 Edificio Acuario de esta ciudad; a-1) Fondo Común Banco Universal ubicado en la calle 9 con carrera 22 Barrio Obrero de esta ciudad; b-1) Fondo Común Banco Universal ubicado en la calle 4 con esquina de la carrera 5 y 6 Urbanización Las Lagunitas de esta ciudad; c-1) Banco de Caribe ubicado en la avenida Libertador, Edificio O.U.L.L. de esta ciudad; d-1) Banco del Caribe ubicado en la carrera 6 con calle 10 Edificio Caribe en el Centro de la ciudad de San C.E.T.; e-1) Banco Caribe ubicado en la avenida 8 con calle 4 La Concordia de esta ciudad; f-1) Banco Caribe ubicado en la avenida 5 Edg. Coca-Cola Parque Industrial de esta ciudad; g-1) Banco Nacional de Crédito ubicado en la avenida 8va con calle 5 Edificio miranday de esta ciudad; h-1) Banco Nacional de Crédito ubicado en el Centro Comercial El Tamá, Urbanización Los Pirineos de esta ciudad; i-1) Banco Occidental de Descuento, ubicado en la esquina de la carrera 23 con carrera 24 de la calle 9 Barrio Obrero de esta ciudad; j-1) Banco Occidental de Descuento ubicado en la 7ma avenida carrera 8 esquina calle 9 con calle 10 de esta ciudad; k-1) B.B.U. ubicado en Las Lomas avenida Libertador Edificio Primo de esta ciudad; l-1) Corp Banca ubicado en la 5ta avenida con calle 7 y 8 Edificio 5 y 6 de esta ciudad; m-1) Del Sur Banco Universal ubicado en la 5ta avenida Edificio E en la ciudad de San Cristóbal; n-1) Inversoras Finandes ubicado en Barrio Obrero de esta ciudad; ñ-1) Servicio Autónomo Integrado de Administración Tributaria (SENIAT) ubicado en la calle 13 con carrera 4 Torre Pepita en la Ermita de esta ciudad; o-1) Instituto Venezolano de los Seguros Sociales (IVSS) ubicado en la 5ta avenida Torre E y en el Hospital Dr. P.P.R. sector S.T. ambos de esta ciudad; p-1) Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira ubicado en la avenida Central con calle 6 de la Urbanización Mérida de esta ciudad; q-1) Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira ubicado en la calle6 con 8va avenida La C.E.L.C.d. esta ciudad; r-1) Registro Inmobiliario de los Municipios Cárdenas, Guásimos y A.B.d.E.T.; s-1) Registro Inmobiliario de los Municipios Independencia y L.d.E.T.; t-1) Registro Inmobiliario de los Municipios Panamericano, S.D.M., S.R. y San J.T.d.E.T.; u-1) Registro Inmobiliario de los Municipios Junín y R.U.d.E.T.; v-1) Registro Inmobiliario de San A.d.T.; w-1) Registro Inmobiliario del Municipio Ayacucho del Estado Táchira; x-1) Registro Inmobiliario de los Municipios Libertador y F.F.d.E.T.; y-1) Registro de S.A.d.T.; z-1) Registro Inmobiliario de Lobatera del Estado Táchira; a-2) Registro Inmobiliario del Municipio G.d.H.d.E.T.; b-2) Registro Inmobiliario del Municipio Jáuregui del Estado Táchira; c-2) Registrador Subalterno de Michelena del Estado Táchira; d-2) Registrador Inmobiliario del Municipio P.M.U.d.E.T.; e-2) Registro Inmobiliario del Municipio Sucre del Estado Táchira; f-2) Registro Inmobiliario del Municipio Uribante del Estado Táchira; g-2) Notaria Pública Primera de San C.E.T.; h-2) Notaria Pública Segunda de San C.d.E.T.; i-2) Notaria Pública Tercera de San C.d.E.T.; j-2) Notaria Pública Cuarta de San C.d.E.T.; k-2) Notaria Pública Quinta de San C.d.E.T.; l-2) Notaria Pública de Colón del Estado Táchira; ll-2) Notaria Pública de La Fría del Estado Táchira; m-2) Notaria Pública de San A.d.E.T.; n-2) Notaria Pública de Seboruco del Estado Táchira; ñ-2) Centro Inmobiliario Happy Home de esta ciudad; o-2) Rentables C.A.

Por auto de fecha 21 de mayo de 2007 (f. 88) el Tribunal ordenó agregar y admitió las pruebas de la parte codemandada P.B.O..

Por medio de escrito de fecha 22 de mayo de 2007 (f. 159-161 y anexo 162) la Apoderada de la codemandada P.B.O. presentó su promoción de pruebas de la siguiente manera:

1-. Prueba de exhibición de documento consistentes en recibos de la codemandada o bauches bancarios.

2-. Documento privado emanado de Rentables C.A. suscrito por el ciudadano D.R.d. fecha 07 de febrero de 2007, dirigido a P.B..

3-. Prueba testimonial de la ciudadana G.A. y Y.V.S.G..

Por auto de fecha 22 de mayo de 2007 (f. 163) el Tribunal ordenó agregar y admitió las pruebas de la parte codemandada P.B.O..

Por medio de escrito de fecha 28 de mayo de 2007 (f. 222) la Apoderada de la codemandada P.B.O. presentó escrito de promoción de pruebas de la siguiente manera:

1-. Documento privado emanado de un tercero (Rentables C.A.) suscrito por la ciudadana G.P.d. fecha 07 de febrero de 2007, dirigido a P.B..

2-. Testimonial de la ciudadana G.P., a fin de que ratifique el documento promovido.

Por auto de fecha 28 de mayo de 2007 (f. 223) el Tribunal ordenó agregar y admitió las pruebas de la parte codemandada P.B.O., y complemento de este auto de fecha 30 de mayo de 2007 (f. 230)

Por medio de escrito de fecha 31 de mayo de 2007 (f. 253-254) la Apoderada de la codemandada P.B.O. presentó escrito de promoción de pruebas de la siguiente manera:

1-. Prueba de informes de C.A.D.A.F.E.

Por auto de fecha 31 de mayo de 2007 (f. 255) el Tribunal ordenó agregar y admitió parte de las pruebas de la parte codemandada P.B.O., negando que se oficie a la empresa Cadela para que informara sobre el consumo de cualesquiera inmueble ubicado en el conjunto residencial Camino Real.

Por medio de escrito de fecha 01 de junio de 2007 (f. 273-275) la Apoderada de la codemandada P.B.O. presentó escrito de promoción de pruebas de la siguiente manera:

1-. Inspección Judicial en el inmueble en litigio.

2-. Prueba de informes de C.A.D.A.F.E.

Por auto de fecha 01 de junio de 2007 (f. 274) el Tribunal ordenó agregar y admitió las pruebas de la parte codemandada P.B.O..

Codemandada E.M.M.

Por medio de escrito de fecha 25 de mayo de 2007 (f. 169-173 y anexos 174-197) el Apoderado de la codemandada E.M.M. presentó su promoción de pruebas de la siguiente manera:

1-. Confesión Judicial del demandante.

2-. La comunidad de la prueba: contrato de arrendamiento suscrito por P.B. y Y.O.S..

3-. Documento protocolizado en el Registro inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.e.T., bajo el N° 29, Tomo 085, Protocolo 01 de fecha 18 de octubre de 2006.

4-. Copia simple de la relación de condominio correspondiente a marzo del 2007.

5-. Prueba de Informes a la Empresa Rentables, C.A.

6-. Copia simple de la comunicación de fecha 27 de junio de 2006, emitida por la empresa Happy Home Centro Inmobiliario, suscrita por G.A. por medio de la cual oferta el inmueble en litigio a la ciudadana Y.V.S.G..

Por auto de fecha 25 de mayo de 2007 (f. 198) el Tribunal ordenó agregar y admitió las pruebas de la parte codemandada E.M.M..

A los folios 204 al 207 (208 al 221), 227-228, 245 al 249, 251-252, 257 al 265, 272, 281-282, 295-303, 314-315, 317, 326-335, 337-339, 346-349, 351-356, 364-392, 394-400, 406-429, 435 corre evacuación de pruebas

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

Por escrito de fecha 30 de mayo de 2007 (f.232-235 y anexos 236-240) la parte demandante por intermedio de Apoderado, promovió las siguientes pruebas:

1-. El valor y merito jurídico de las actuaciones del expediente.

DOCUMENTALES:

2-. Contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de litigio.

3-. Documento de venta donde la ciudadana P.B. da en venta a la ciudadana E.M.M. el inmueble en litigio.

4-. Los depósitos bancarios números 158145257 de fecha 21 de marzo de 2006, 180549593 de fecha 06 de noviembre de 2006 y 229214845 de fecha 05 de enero de 2007 cada uno por un monto de Bs. 2.400.000,00, a la cuenta N° 01340340693401008445 de Banesco Banco Universal a nombre de P.B..

5-. Prueba de informes a fin de que Banesco informe sobre los depósitos anteriormente nombrados.

6-. Constancia de la empresa Rentables C.A. de fecha 28 de mayo de 2007 y recibo de pago de condominio de abril de 2007.

7-. Prueba de informes a Rentable C.A.

El Tribunal ordena agregar el escrito de promoción de pruebas de la parte demandante y las admite salvo su apreciación en la definitiva en fecha 30 de mayo de 2007 (f.241)

Por medio de diligencias de fechas 01 de junio de 2007 (f.266-269) la Alguacila informó sobre la citación de la ciudadana G.A., para la prueba testimonial y para la ratificación.

Al folio 270 corre escrito presentado por parte de la codemandada P.B.O., en el que hace oposición a las pruebas de la parte demandante.

En fecha 01 de junio de 2007 (f. 276) la codemandada P.B.O., por intermedio de apoderada solicitó prórroga del lapso probatorio para evacuar las pruebas promovidas y no evacuadas.

Por auto de fecha 01 de junio de 2007 (f. 277-278) el Tribunal concedió tres (3) días de prórroga del lapso de evacuación.

Por escrito de fecha 04 de junio de 2007 (f. 284-285 anexos 286-289) la parte demandante hizo oposición al auto que extendió el lapso probatorio.

En fecha 04 de junio de 2007 (f. 290-293) la codemandada P.B.O., por intermedio de apoderada presentó escrito de pruebas.

En fecha 04 de junio de 2007 (f. 294) la codemandada P.B.O., por intermedio de apoderada solicitó se tenga la actuación de la ciudadana G.A. como Desobediencia a la autoridad y que sea llamada a través de un mandato de conducción a deponer declaración.

Por medio de escrito de fecha 06 de junio de 2007 (f. 304-313) la codemandada P.B.O., por intermedio de apoderada presentó defensas.

En fecha 08 de junio (f.318-319 anexos 320-325) la parte demandante consignó documento en copia certificada para demostrar que su mandante no se encontraba en la ciudad el día que se practicó la Inspección.

En fecha 11 de junio de 2007 (f. 336) la codemandada P.B.O., por intermedio de apoderada solicitó la fijación de un acto conciliatorio.

Por auto de fecha 12 de junio de 2007 (f. 340) el Tribunal ordenó la citación de la ciudadana G.A. a fin de que ratifique documentos y rinda testimonial para lo cual concedió cinco (5) días de despacho desde esa fecha.

Por auto de fecha 12 de junio de 2007 (f. 342) el Tribunal acordó Acto Conciliatorio. Ordenó notificar a las partes.

En fecha 18 de junio de 2007 (f.358) la Alguacila del Tribunal informó sobre la citación de la ciudadana G.A., promovida como testigo, quien se negó a firmar.

Por medio de diligencia de fecha 19 de junio de 2007 (f. 361 vto.) las codemandadas se dan por notificadas del acto conciliatorio.

La codemandada P.B.O. por intermedio de apoderada presentó diligencia en fecha 19 de junio de 2007 (f. 362-363) por medio de la cual solicitó la aplicación de sanciones a la ciudadana G.A..

La codemandada P.B.O. por intermedio de apoderada presentó diligencia en fecha 06 de julio de 2007 (f. 401-402) por medio de la cual renunció a las pruebas no evacuadas excepto a la prueba testimonial de la ciudadana G.A..

Por auto de fecha 03 de octubre de 2007 (f. 439-440) el Tribunal dispuso auto para mejor proveer en relación a la prueba testimonial de la ciudadana G.A.. Ordenó notificación de las partes. Notificación que consta a los folios 445-448.

La codemandada P.B.O. por intermedio de apoderada presentó escrito en fecha 13 de Diciembre de 2007 (f. 451-453) por medio del cual solicitó se abra incidencia de conformidad con el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil.

La codemandada P.B.O. por intermedio de apoderada presentó diligencia en fecha 10 de abril de 2008 (f. 457-459) por medio del cual desistió de la prueba testimonial de la ciudadana G.A..

MOTIVACION DE LA DECISION

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE CODEMANDADA

P.B.O.

1-. A los folios 227, 315, 326, 347, 380, 382, 398, 435 corre respuesta a la prueba de Informes solicitada a: a) Banco Nacional de Crédito ubicado en el Centro Comercial El Tamá, Urbanización Los Pirineos de esta ciudad; b) Banco Occidental de Descuento, ubicado en la esquina de la carrera 23 con carrera 24 de la calle 9 Barrio Obrero de esta ciudad; c) banco de Venezuela Grupo Santander ubicado en la carrera 23 con calle 11 Barrio Obrero de esta ciudad; d) Banco Nacional de Crédito ubicado en la avenida 8va con calle 5 Edificio miranday de esta ciudad; e) Banco de Venezuela Grupo Santander ubicado en la 8va avenida esquina calle 5 de esta ciudad; f) Banco Mercantil ubicado en la 8va avenida con avenida 19 de abril sector La Concordia de esta ciudad; g) Banco Venezolano de Crédito ubicado en el Centro Comercial Boulevard Pirineos de esta ciudad; h) Banco Exterior Banco Universal C.A. ubicado en la carrera 21 con calle 4 Centro Comercial El Pinar de esta ciudad; a las cuales este Tribunal, le da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, en razón que de las mismas se desprende que el ciudadano Y.O.S. no posee ningún tipo de relación con esas Instituciones Financieras

2-. A los folios 245-247 corre respuesta a la prueba de informes solicita a Rentables C.A. a la cual este Tribunal, le da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 ejusdem y por cuanto la información en cónsona con otros elementos probatorios que corren en autos, en razón que de la misma se desprende que el inquilino del apartamento PH-1 de la Torre “D” del Conjunto Residencial Camino Real señor Y.O.S., canceló los recibos de condominio del citado apartamento en las fechas: Septiembre / 2006 por un monto de Bs. 245.471,06 el día 07 de noviembre de 2006 y Octubre / 2006 por un monto de Bs. 239.849,59 el día 07 de noviembre de 2006.

3-. Al folio 257, 298, 351-353, corre respuesta a la prueba de informes solicitada a: a) la Notaria Pública de San Antonio; b) la Notaria Pública de La Fría; a las que este Tribunal les da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, las cuales manifestaron que de la revisión de sus libros no se desprende que el ciudadano Y.O.S. haya realizado transacciones por ante esas Oficinas.

4-. A los folios 259-265, 299, 300, 314, 317, 327, 337-338, 348, 354-356 corre respuesta a la prueba de informes solicitada a: a) Registro Inmobiliario del Municipio Lobatera; b) Registro Subalterno del Municipio Bolívar; c) Registro Público del Municipio Michelena; d) Registro Inmobiliario del Municipio G.d.H. e) Registro Inmobiliario del Municipio Junín y R.U.; f) Registro Inmobiliario del Municipio Sucre; g) Registro Público del Municipio Ayacucho; h) Registro Inmobiliario del Municipio Córdoba; i) Registro Inmobiliario de los Municipios Jáuregui, Seboruco, A.R.C., J.M.V. y F.d.M.; j) Registro Público del Municipio Uribante; k) Registro Inmobiliario de los Municipios Libertador y F.F.; l) Registro Público del Primer Circuito del Municipio San Cristóbal, a las que este Tribunal les da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, las cuales manifestaron que de la revisión de sus libros no se desprende que el ciudadano Y.O.S. haya realizado transacciones por ante esas Oficinas.

5-. Al folio 272, 339 corre respuesta a la prueba de Informes solicitada a: a) Banco Sofitasa; b) Banesco Banco Universal ubicado en la prolongación de la 5ta avenida con calle 4 Edificio Silcon La Concordia de esta ciudad; a las cuales este Tribunal, les da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 ejusdem, ya que de las mismas se desprende que el ciudadano Y.O.S. posee cuenta de ahorros con el Banco Sofitasa y cuenta corriente con Banesco.

6-. Al folio 379 corre respuesta a la prueba de Informes solicitada a: Banco BanPro, a la cual este Tribunal, le da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 ejusdem, en virtud que de la misma se desprende que el ciudadano Y.O.S. posee cuenta de ahorros habitacional en dicha Entidad Bancaria.

7-. Al folio 385-389 corre respuesta a la prueba de Informes solicitada a: Banfoandes, a la cual este Tribunal, le da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 ejusdem, en virtud que de la misma se desprende que el ciudadano Y.O.S. posee cuenta de ahorros, tarjeta de crédito, y es firma autorizada de la cuenta corriente jurídica a nombre de DECOHOGAR ELECTRONICS, C.A., RIF.- J.- 313.115.770, en dicha Entidad Bancaria.

8-. Al folio 390 corre respuesta a la prueba de Informes solicitada a: SENIAT, a la cual este Tribunal, le da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 ejusdem, en virtud que de la misma se desprende que el ciudadano Y.O.S. aparece inscrito en el Registro de Información Fiscal (RIF), pero no apareciendo declaración alguna de impuesto sobre la renta y de IVA.

9.- Al folio 392 corre respuesta a la prueba de Informes solicitada a: Banco Caribe ubicado en la avenida 8 con calle 4 La Concordia de esta ciudad; a la cual este Tribunal, le da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 ejusdem, en virtud que de la misma se desprende que el ciudadano Y.O.S. mantiene dos (2) firmas autorizadas en dos (2) cuentas corrientes pertenecientes a las personas naturales Smaili de Hochaimi y Hochaimi Smaili Mohamad.

10-. Al folio 394-396 corre respuesta a la prueba de Informes solicitada a: C.A.D.A.F.E.; a la cual este Tribunal, le da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 ejusdem, en virtud que de la misma se desprende que desde el 13 de mayo de 2005 al 24 de mayo de 2007, ha sido pagado el servicio hasta el 26 de mayo de 2007.

11) Al folio 399 corre respuesta a la prueba de Informes solicitada a: Banco Federal ubicado en la avenida 19 de abril con calle 9 Centro Empresarial Toyotáchira Barrio Obrero de esta ciudad; a la cual este Tribunal, le da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 ejusdem, en virtud que de la misma se desprende que el ciudadano Y.O.S. posee cuenta en dicha entidad aperturada en fecha 10 de enero de 2007.

12-. Al folio 162 corre documento privado emanado de Rentable C.A. de fecha 07 de febrero de 2007, apareciendo como persona que debe suscribirla el ciudadano D.R. y la persona que firmó por el mismo fue la ciudadana P.G.P.C., dirigido a P.B., firma y documento ratificado según se desprende de actas levantadas por este Tribunal y que corren a los folios 206-207 acto de ratificación por parte del ciudadano D.E.R.B., y a los folios 248-249 corre acta levantada por el Tribunal en el acto de ratificación por parte de la ciudadana P.G.P.C. del documento que corre al folio 162 suscrito por ella en nombre del ciudadano D.E.R.B.; al cual este Tribunal, le da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 ejusdem, desprendiéndose del comunicado la relación de pagos realizados por el inquilino del Condominio Conjunto Residencial Camino Real.

13-. A los folios 204-205 corre Acta de la Declaración Testimonial de la ciudadana Y.V.S.G., la declaración de esta testigo no la aprecia ni valora el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por la sana crítica, pues la misma no aporta información alguna que ayude a dilucidar la controversia de autos, la cual radica en el derecho que tiene o no el ciudadano Y.O.S. de ejercer la acción por Retracto Legal Arrendaticio.

14-. A los folios 301 al 303 corre acta de Inspección Judicial, la cual no fue practicada, en virtud, de no encontrarse nadie en el inmueble objeto de litigio, por lo que no puede ser valorada ni positiva ni negativamente por este Despacho.

15-. A los folios 209 al 221 corre Registro Mercantil de Rentables C.A. debidamente registrado ante el Registro Mercantil Primero del Estado Táchira el día 06 de Noviembre de 1985, con expediente N° 21187, N° 23, Tomo 23-A, con reforma de fecha 26 de junio de 2001, bajo el N° 11, Tomo 13-A, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado ni tachado el mismo dentro de la oportunidad legal establecida, el mismo se tiene como fidedigno y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de la cualidad de D.E.R.B., como miembro de la Junta Directiva de Rentables C.A.

16-. Al folio 295-298, 328-335, 351-353, 364-377 corre respuesta a la prueba de informes solicita a: a) la Notaria Pública Cuarta de San Cristóbal; b) la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal; c) la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal; d) la Notaria Pública Tercera de San Cristóbal; a las cuales este Tribunal, les da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 ejusdem, ya que de las mismas se desprende que el ciudadano Y.O.S. ha realizado por ante dichas oficinas la tramitación de la autenticación de diferentes documentos.

Codemandada E.M.M.

1-. Confesión Judicial del demandante, alegada por la codemandada al folio 169 de su escrito de promoción de pruebas, por medio de la cual indicó que la parte actora en su escrito libelar incurrió en la confesión Judicial al establecer en el escrito referido que paga los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantadas lo cual es contrario a la cláusula tercera del contrato de arrendamiento suscrito por Y.O.S. y P.B.O., que señala que los mismos deben ser pagados por mensualidades vencidas, a la cual este Tribunal no le confiere pleno valor en cuanto a declarar la insolvencia del ciudadano Y.O.S. en su condición de arrendatario demandante, por no existir insolvencia al pagar por adelantada, siendo esa situación favorable tanto para el arrendador como para el arrendatario aún cuando en el contrato de arrendamiento se haya indicado que el pago era por mensualidades vencidas; no obstante se le valor de confesión judicial conforme a lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, a lo alegado por la codemandada E.M.M., en cuanto al pago por adelantado de mensualidades correspondientes a cánones de arrendamiento suscrito entre Y.O.S. y P.B.O..

2-. De conformidad con la comunidad de la prueba: contrato de arrendamiento suscrito por P.B. y Y.O.S. el cual corre a los folios 14 al 17 debidamente autenticado ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira el día 11 de febrero de 2005, bajo el número 57, Tomo 17, el cual fue agregado en copia certificada, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado el mismo dentro de la oportunidad legal establecida, el mismo se tiene como fidedigno y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Notario Público y por tanto hace plena fe de que en fecha de 11 de febrero de 2005 la ciudadana P.B.O. dio en arrendamiento al ciudadano Y.O., un inmueble consistente en un apartamento, tipo Pent House, ubicado en el Conjunto Residencial Camino Real de esta ciudad.

3-. De conformidad con la comunidad de la prueba: En copia simple corre a los folios 174-175 Documento protocolizado en el Registro inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.e.T., bajo el N° 29, Tomo 085, Protocolo 01 de fecha 18 de octubre de 2006 y consignado por la parte actora a los folios 18 al 21 en copia fotostática certificada del documento debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes, Estado Táchira el día 13 de mayo de 2004, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado ni tachado el mismo dentro de la oportunidad legal establecida, el mismo se tiene como fidedigno y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que la ciudadana P.B. da en venta a la ciudadana E.M.M. el inmueble en litigio y que ocupa el ciudadano Y.O.S. en su carácter de arrendatario, venta por la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 180.000.000,00).

4-. Al folio 195 corre copia fotostática simple de recibo de la relación de condominio del apartamento en litigio correspondiente al mes de marzo de 2007, el cual tiene sello de pagado, el cual siendo relacionado con las demás pruebas, aporta la misma información daba por la empresa rentables C.A. la cual tiene a su cargo la administración del condominio Conjunto Residencial Camino Real; a la cual este Tribunal, le da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 ejusdem, de la cual se desprende que la cuota de condominio correspondiente al mes de marzo de 2007 fue pagada el 23 de abril de 2007.

5-. A los folios 251-252 corre respuesta a la prueba de informes solicita a Rentables C.A., a la cual este Tribunal, le da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 ejusdem, en razón que de la misma se desprende que el inquilino del apartamento PH-1 de la Torre “D” del Conjunto Residencial Camino Real señor Y.O.S., usualmente canceló los recibos de condominio con atrasos, así como que desde enero de 2005 hasta abril de 2007 solo en once (11) cuotas pagó dentro del mes, tomando que el condominio como es costumbre se paga por mes vencido.

6-. A los folios 196-107 corre copia fotostática simple de la comunicación de fecha 27 de junio de 2006, emitida por la empresa Happy Home Centro Inmobiliario, suscrita por G.A. por medio de la cual oferta el inmueble en litigio a la ciudadana Y.V.S.G.; empresa que no es parte en esta causa y por tanto debe considerarse como tercero en este juicio, observándose además que tal instrumento no fue ratificado mediante prueba testimonial, razón por la cual este Tribunal no lo aprecia ni valora pues los instrumentos privados emanados de terceros deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, quien juzga considera necesaria dejar sentado que dicha comunicación no aporta información que ayude a dilucidar el fondo de lo controvertido.

7-. Al folio 176 corre certificado de solvencia; expedido por la Alcaldía del Municipio San Cristóbal, cuya presunción de veracidad no fue desvirtuada en su oportunidad por la contraparte, a través de otro medio de prueba legal, razón por la cual adquirió efectos semejantes a los del instrumento público, en tal virtud, este sentenciador les confiere pleno valor probatorio, acogiéndose al criterio de nuestro m.t. que señala: " ...Para esta Corte los Documentos Administrativos, son aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos instrumentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier otro medio legal. En consecuencia, no es posible una asimilación total entre el documento público y administrativo, porque puede desvirtuarse su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no sólo a través de la tacha de falsedad. Igualmente es necesario recalcar que, de no ser destruida la presunción de veracidad, es procedente atribuir al documento administrativo alguno de los efectos plenos del documento público..." (Subrayado de este Tribunal; Sentencia de la Sala Político- Administrativa, del 08 de julio de 1998, O.P.T. N° 7, correspondiente al mes de julio de 1998, página 460 y siguientes). La misma sirve para demostrar que: para la fecha del 19 de Septiembre de 2006 el inmueble ubicado en Residencias Camino Real, Torre D PH-1 Parroquia San J.B., se encontraba solvente con el municipio.

8-. A los folios 177-178 corre cédula catastral, cuya presunción de veracidad no fue desvirtuada en su oportunidad por la contraparte, a través de otro medio de prueba legal, razón por la cual adquirió efectos semejantes a los del instrumento público, en tal virtud, este sentenciador les confiere pleno valor probatorio, acogiéndose al criterio de nuestro m.t. que señala: " ...Para esta Corte los Documentos Administrativos, son aquellos documentos emanados de los funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias específicas, los cuales constituyen un género de la prueba instrumental, que por referirse a actos administrativos de diversa índole, su contenido tiene el valor de una presunción respecto a su veracidad y legitimidad, en razón del principio de la ejecutividad y ejecutoriedad, que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y que por tanto, deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario. Estos instrumentos están dotados de una presunción favorable a la veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones, que puede ser destruida por cualquier otro medio legal. En consecuencia, no es posible una asimilación total entre el documento público y administrativo, porque puede desvirtuarse su certeza por otra prueba pertinente e idónea, y no sólo a través de la tacha de falsedad. Igualmente es necesario recalcar que, de no ser destruida la presunción de veracidad, es procedente atribuir al documento administrativo alguno de los efectos plenos del documento público..." (Subrayado de este Tribunal; Sentencia de la Sala Político- Administrativa, del 08 de julio de 1998, O.P.T. N° 7, correspondiente al mes de julio de 1998, página 460 y siguientes). La misma sirve para demostrar que: para la fecha del 19 de Septiembre de 2006 cuales eran los linderos y área del inmueble ubicado en Residencias Camino Real, Torre D PH-1 avenida principal de P.N..

9-. Al folio 179 corre copia fotostática simple de la cédula de identidad de la ciudadana E.M.M. producida durante el lapso probatorio, se trata de un instrumento definido en el artículo 11 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de Identificación como de carácter personal e intransferible, y constituye el documento principal de identificación para los actos civiles, mercantiles, administrativos y judiciales; en tal virtud, quien juzga le confiere pleno valor probatorio para demostrar que la ciudadana E.M.M., se identifica con la cédula de identidad número V- 4.000.571.

10-. Al folio 180 corre copia fotostática simple del Rif de la ciudadana E.M.M., producido durante el lapso probatorio, se trata de un instrumento definido en el artículo 99 de la Ley de Impuesto sobre la Renta y sus disposiciones reglamentarias como de carácter personal e intransferible, y constituye el documento principal de identificación fiscal para los actos donde estén involucrados derechos de propiedad de inmuebles, mercantiles, administrativos y judiciales; en tal virtud, quien juzga le confiere pleno valor probatorio para demostrar que la ciudadana E.M.M., se identifica con el RIF número V- 04000571-0.

11-. Al folio 181 corre copia fotostática simple de la cédula de identidad de la ciudadana P.d.l.T.B.O., producida durante el lapso probatorio, se trata de un instrumento definido en el artículo 11 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de Identificación como de carácter personal e intransferible, y constituye el documento principal de identificación para los actos civiles, mercantiles, administrativos y judiciales; en tal virtud, quien juzga le confiere pleno valor probatorio para demostrar que la ciudadana P.D.L.T.B.O., se identifica con la cédula de identidad número V- 9.218.086.

12-. Al folio 181 corre copia fotostática simple del Rif de la ciudadana P.d.l.T.B.O., producido durante el lapso probatorio, se trata de un instrumento definido en el artículo 99 de la Ley de Impuesto sobre la Renta y sus disposiciones reglamentarias como de carácter personal e intransferible, y constituye el documento principal de identificación fiscal para los actos donde estén involucrados derechos de propiedad de inmuebles, mercantiles, administrativos y judiciales; en tal virtud, quien juzga le confiere pleno valor probatorio para demostrar que la ciudadana P.d.l.T.B.O., se identifica con el RIF número V- 09218086-3 y con el número de identificación tributaria (NIT) 0103252938.

13-. Al folios 183 corre Notificación de venta dirigido por P.d.l.T.B.O. al Gerente General de Tributos Internos, Ministerio de Finanzas-SENIAT, Región Los Andes, la cual proviene de una de las partes del presente proceso y al no haber sido impugnada, este Tribunal le da valor, en cuanto a que la ciudadana antes referida cumplió con la obligación de notificar al Ministerio de Finanzas Región Los Andes de la venta del inmueble objeto de litigio en la presente causa.

14-. Al folio 184 corre copia simple del recibo de pago de aranceles por otorgamiento de documento, el cual no fue impugnado, razón por la que este Tribunal le da valor, por cuanto del mismo se desprende que para la fecha 22 de Septiembre de 2006 fue cancelado los aranceles para la protocolización de un documento por la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DIECISEIS BOLÍVARES CON CERO CENTÍMOS (Bs. 484.116,00)

15-. Al folio 185 corre copia simple de cheque de gerencia por la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES (Bs. 45.000.000,00) elaborado por E.M.M. a favor de R.D.P.M., del cual no fue desvirtuada su autenticidad, por lo cual este Tribunal le da valor a lo expresado en el mismo, el cual es de fecha 18 de Septiembre de 2006.

16-. Al folio 186-188 corre copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San C.E.T., en fecha 19 de Septiembre de 2006, bajo el número 55, Tomo 246, posteriormente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio San C.d.E.T., el cual fue agregado en copia fotostática simple, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado el mismo dentro de la oportunidad legal establecida, el mismo se tiene como fidedigno y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Notario Público y por tanto hace plena fe de que a través del mismo el ciudadano R.D.P.M. declara haber recibido la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES (Bs. 45.000.000,00) de la ciudadana P.B. por hipoteca especial y convencional de primer grado sobre el inmueble en litigio y declaró extinguida la obligación.

17-. Al folio 192 corre copia simple del recibo de pago de aranceles por otorgamiento de documento, el cual no fue impugnado, razón por la que este Tribunal le da valor, por cuanto del mismo se desprende que para la fecha 22 de Septiembre de 2006 fue cancelado los aranceles para la protocolización de un documento por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTIOCHO MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS BOLÍVARES CON CERO CENTÍMOS (Bs. 228.972,00)

18-. Al folio 193 corre copia fotostática simple de la cédula de identidad del ciudadano R.D.P.M., producida durante el lapso probatorio, se trata de un instrumento definido en el artículo 11 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de Identificación como de carácter personal e intransferible, y constituye el documento principal de identificación para los actos civiles, mercantiles, administrativos y judiciales; en tal virtud, quien juzga le confiere pleno valor probatorio para demostrar que el ciudadano R.D.P.M., se identifica con la cédula de identidad número V- 19.676.082.

19-. Al folio 194 corre copia fotostática simple del Rif del ciudadano R.D.P.M., producido durante el lapso probatorio, se trata de un instrumento definido en el artículo 99 de la Ley de Impuesto sobre la Renta y sus disposiciones reglamentarias como de carácter personal e intransferible, y constituye el documento principal de identificación fiscal para los actos donde estén involucrados derechos de propiedad de inmuebles, mercantiles, administrativos y judiciales; en tal virtud, quien juzga le confiere pleno valor probatorio para demostrar que el ciudadano R.D.P.M., se identifica con el RIF número V- 19676082-9 y con el número de identificación tributaria (NIT) 0321013805.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

1-. El valor y merito jurídico de las actuaciones del expediente. Con respecto al merito favorable de las actas del proceso cabe destacar que el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, tal y como lo ha establecido nuestro m.t. en sentencia del 30 de julio de 2002, dictada por la Sala Político-Administrativa, que señala:

Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la parte demandada, se observa que dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.

(Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.P.T., Tomo 7, Año 2002, página 567).

Acogiéndose al criterio jurisprudencial antes trascrito, este Operador de Justicia no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas.

2-. A los folios 14 al 17 corre documento de contrato de arrendamiento debidamente autenticado ante la Notaria Pública Segunda de San Cristóbal, Estado Táchira el día 11 de febrero de 2005, bajo el número 57, Tomo 17, el cual fue agregado en copia certificada, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado el mismo dentro de la oportunidad legal establecida, el mismo se tiene como fidedigno y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Notario Público y por tanto hace plena fe de que en fecha de 11 de febrero de 2005 la ciudadana P.B.O. dio en arrendamiento al ciudadano Y.O., un inmueble consistente en un apartamento, tipo Pent House, ubicado en el Conjunto Residencial Camino Real de esta ciudad.

3-. Al folio 18 al 21 corre copia fotostática certificada del documento debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes, Estado Táchira el día 13 de mayo de 2004, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado ni tachado el mismo dentro de la oportunidad legal establecida, el mismo se tiene como fidedigno y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de que la ciudadana P.B. da en venta a la ciudadana E.M.M. el inmueble en litigio y que ocupa el ciudadano Y.O.S. en su carácter de arrendatario, venta por la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 180.000.000,00).

4-. A los folios 236 al 238 corren depósitos bancarios números 158145257 de fecha 21 de marzo de 2006, 180549593 de fecha 06 de noviembre de 2006 y 229214845 de fecha 05 de enero de 2007 cada uno por un monto de Bs. 2.400.000,00, a la cuenta N° 01340340693401008445 de Banesco Banco Universal a nombre de P.B. y a los folios 406 al 429 corre respuesta a la Prueba de informes por parte de Banesco sobre los depósitos señalados ut supra, los cuales no fueron impugnados dentro del tiempo útil, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en Sentencia de fecha 20 de diciembre de 2005, del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, Expediente número 2005-000418, en la que se estableció “…esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capitulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el genero de prueba documental…”, por lo que este Tribunal le confiere pleno valor probatorio, como documentos que pueden ser promovidos en juicio, y hace fe de que los depósitos bancarios números 158145257 de fecha 21 de marzo de 2006, 180549593 de fecha 06 de noviembre de 2006 y 229214845 de fecha 05 de enero de 2007 cada uno por un monto de Bs. 2.400.000,00, a la cuenta N° 01340340693401008445 de Banesco Banco Universal a nombre de P.B., son fidedignos.

5-. Al folio 239 corre C.d.S. emitida por la empresa Rentables C.A. de fecha 28 de mayo de 2007, la cual no es parte en esta causa y por tanto debe considerarse como tercero en este juicio, observándose a demás que tal instrumento no fue ratificado mediante prueba testimonial, razón por la cual este Tribunal no lo aprecia ni valora pues los instrumentos privados emanados de terceros deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

6-. Al folio 240 corre original de recibo de pago de condominio de abril de 2007 emanado de Rentables C.A., la cual no es parte en esta causa y por tanto debe considerarse como tercero en este juicio, observándose a demás que tal instrumento no fue ratificado mediante prueba testimonial, razón por la cual este Tribunal no lo aprecia ni valora pues los instrumentos privados emanados de terceros deben ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

7-. Al folio 400 corre respuesta a la prueba de informes solicitada a Rentables C.A.; a la cual este Tribunal, le da valor, conforme a las reglas de la sana critica de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por no tener una regla expresa para su valoración y como quiera que la misma tiene como objeto obtener información que posee la remitente, cumpliendo de esta manera con lo establecido en el artículo 433 ejusdem, en virtud que de la misma se desprende que el inmueble distinguido como PH-1 de la Torre D del citado Conjunto Residencial Camino Real, propiedad de la señora E.M., al día 03 de julio de 2007 tiene cuenta por cancelar la cuota correspondiente al mes de mayo por un monto de Bs. 225.331,36.

8-. A los folios 320 al 325 corre copia fotostática certificada de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón de fecha 05 de junio de 2007, bajo el número 3, Tomo 21-A, conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado ni tachado el mismo dentro de la oportunidad legal establecida, el mismo se tiene como fidedigno y por tanto el Tribunal le confiere a este instrumento el valor probatorio que señala el artículo 1.359 Código Civil Venezolano, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un Registrador y por tanto hace plena fe de bajo ese número y en esa fecha se registró Acta de Asamblea Extraordinaria N° 4 de fecha 01 de junio de 2007 a las 10 de mañana, estando presente el ciudadano Ochaimi Smaili Yusef.

Valoradas como han sido las pruebas aportadas por las partes en el presente proceso, pasa este Jurisdicente a decidir en los términos siguientes:

PUNTO PREVIO

CUESTIONES PREVIAS

LA CADUCIDAD

Las codemandadas opusieron la cuestión previa del ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la caducidad de la acción, en otras palabras la caducidad del lapso para interponer la acción, y alegó la codemandada E.M.M. el contenido de las cláusulas décima quinta y décima sexta del contrato de arrendamiento.

Del contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano Y.O.S. en su condición de arrendatario (demandante en esta causa) y la ciudadana P.B.O. (codemandada de autos), encontramos que las cláusulas décima quinta y décima sexta, son del tenor siguiente: “EL ARRENDATARIO conoce perfectamente que el inmueble que se le esta otorgando en calidad de arrendamiento, se encuentra en venta, y que de concretarse la compra-venta del mismo, por persona distinta a ésta, el término del contrato será respetado íntegramente en las mismas condiciones que las aquí establecidas.”, “Todo lo no previsto en el presente contrato, se regirá por las normas del Código Civil vigente y las leyes especiales sobre la materia.”

De las cláusulas del contrato, así como de los alegatos de la contestación de la demanda, se desprende que la parte accionada quiere hacer valer una caducidad contada desde la fecha del contrato y no de la protocolización del bien inmueble en litigio, o de la notificación cierta de la venta de realizada. A este respecto la Ley de Arrendamiento Inmobiliario contempla en su artículo 47 “El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”; de la norma transcrita y de los autos del presente expediente, se desprende la no existencia de la notificación allí establecida, además de querer hacer valer normas del código Civil, como lo es el artículo 1547, en aplicación del mandato expreso del artículo 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece “Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.”, siendo claro el artículo en establecer que las disposiciones del Código Civil sólo se aplican cuando no haya disposición expresa en la Ley especial que regula la materia, encontrándose que el artículo 47 de la Ley en comento ut supra transcrito; que el lapso de cuarenta días (40) se computan desde la fecha de la notificación de la venta, notificación ésta que debe ser cierta, es decir, debe ser por escrito y agregársele copia del documento de venta, cuestión esta que no fue discutida en autos, es decir, el demandante sólo expreso que con posterioridad a la venta se le había notificado de manera informal la misma, más aún cuando la codemandada P.B.O. alegó que hubo una oferta constante al demandante en virtud de la cláusula contractual décima quinta y el demandante jamás expreso ni tacita ni expresamente su intención o voluntad de adquirirlo o comprarlo, obviándose que las normas en materia arrendaticia son de ESTRICTO ORDEN PÚBLICO, y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 45 indica “Transcurridos ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta a que se refiere el artículo anterior, sin que se hubiese efectuado la venta a terceros, quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo en consecuencia, cursarse una nueva oferta al arrendatario para cualquiera otra negociación que se pretendiere celebrar.”; de lo cual se desprende fehacientemente que el referido lapso de ciento ochenta días (180) habían transcurrido con creces, naciéndole al arrendador propietario la obligación de hacer una nueva oferta con los requisitos exigidos para la misma de conformidad con lo dispuesto en el artículo 44 ejusdem “A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.”, ya que de lo contrario le nace el derecho al arrendatario de conformidad con el artículo 48 ibidem “El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualesquiera de los supuestos siguientes: No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto-Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.” Y el autor G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, expresa “según lo impuesto por el artículo 45 de LAI,…Es decir, que caduca la notificación primeramente efectuada, por el transcurso del indicado tiempo y sin que el arrendador propietario hubiese vendido al tercero el inmueble que ofreció en venta al arrendatario. Ese tiempo de seis (6) meses empieza a correr desde el vencimiento de los quince (15) días calendario (del parágrafo segundo del art 44) y que por el solo hecho de la no venta a terceros hace extinguir el derecho del propietario a vender, en cuyo caso continúa vigente el derecho del inquilino a que se refiere el artículo 42, produciéndose también la extinción de la oferta efectuada, sin que pueda el propietario enajenar legalmente el bien sin antes volver a ofertarlo al arrendatario cuando desee venderlo, según las nuevas condiciones y modalidades de su conveniencia.”

De los autos se constata que las partes tanto demandante como demandada en ningún momento hablaron de la fecha cierta de la notificación, por lo que resulta difícil para este Órgano Administrador de Justicia determinar en que momento se dio inicio al lapso de caducidad establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ejercer el Derecho de Retracto Legal Arrendaticio.

Además, como lo señala la doctrina del autor G.G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I “…Luego, entonces, en términos conclusivos, tenemos que a juzgar por lo estatuido en el artículo 47 en comento, la notificación a que el mismo se refiere deberá tener lugar en todo caso, de manera cierta, pues mientras la misma no se practique, el indicado plazo de caducidad no se agotará, por tratarse de una norma en cuyo cumplimiento está interesado el orden público (art. 7°, LAI)”

Ahora bien el M.T. del país en Sala de Casación Civil, sentencia número RC.O 0851, de fecha 26 de noviembre de 2007, Expediente número 07-165 estableció:

“Ahora bien, en relación a la manera de computar el lapso de caducidad en los casos en que el vendedor o el comprador incumplan con la obligación de dar el aviso o notificación de la venta al arrendatario, en acatamiento a la normativa prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y ante el vacío legal que se observa en los supuestos cuando se obvia la notificación, estando presente el arrendatario y la grave injusticia que representa obligarlo a realizar incursiones periódicas en la oficina de registro correspondiente, a efectos de constatar que el inmueble que ocupa sigue siendo propiedad de su arrendador, aunado a ello que en la relación arrendaticia, por lo general, el débil resulta ser el arrendatario, esta Sala en Sentencia N° 260, de Fecha 20/5/05, Caso: Regalos Coccinelle, C.A, contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, Expediente N°. 2004-000807, la cual es aplicable al caso de acuerdo a lo expuesto en el punto previo que antecede, estableció lo siguiente:

“…Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala, obligada a asegurar el cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante la falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento jurídico determinantes en el proceso, toda vez que garantizan una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles; en concordancia, con el propósito del legislador al imponer al vendedor, comprador o arrendador la obligación de tal notificación o aviso para que quien tenga el derecho pueda ejercer la acción de retracto legal, como de seguidas serán analizadas.

Así, el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dispone:

Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.

El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.

(Resaltado de la Sala).

El artículo 257 eiusdem preceptúa:

El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.

(Resaltado de la Sala). Por su parte, el artículo 334 ibídem consagra lo siguiente:

...Artículo 334. Todos los jueces o juezas de la República, en el ámbito de sus competencias y conforme a lo previsto en esta Constitución y en la ley, están en la obligación de asegurar la integridad de esta Constitución.

En caso de incompatibilidad entre esta Constitución y una ley u otra norma jurídica, se aplicarán las disposiciones constitucionales, correspondiendo a los tribunales en cualquier causa, aún de oficio, decidir lo conducente...

. (Resaltado de la Sala).

Es oportuno señalar que los artículos supra transcritos contienen principios relativos a la defensa del orden constitucional y consagran para todos los usuarios de la administración de justicia el derecho al debido proceso, por lo que, entendido éste como la garantía respecto a la oportunidad que tienen las partes para incorporarse en las relaciones procesales previamente establecidas y reguladas en el espacio y en el tiempo, la Sala observa con preocupación que mantener la solución dada al predicho vacío legal, anteriormente transcrita, precisamente para casos en que los justiciables consideran vulnerados sus derechos, por cuanto tal oportunidad de incorporarse en las predichas relaciones procesales no ha sido eficazmente sistematizada en el tiempo, podría atentar contra el acceso que tienen todos los justiciables por igual a la justicia, haciendo necesario entonces que dicho lapso de caducidad venga determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura.

Tal como se encuentra planteada la solución dada, precedentemente expuesta, lejos de garantizar al arrendatario, en este caso, el ejercicio oportuno de la acción de retracto legal arrendaticio, lo que además presupone para el inquilino la violación consumada de otro de sus derechos cual es el de notificarlo de la intención de poner en venta el bien arrendado o tanteo legal; implica por una parte, la tolerancia a la infracción de la ley, pues no obstante el incumplimiento del “aviso que debe dar” el comprador o el vendedor (arrendador) a quien tiene el mencionado derecho (por mandato del mencionado artículo 1.547 del Código Civil), no es susceptible de impedimento o sanción alguna pudiendo en definitiva realizar la enajenación, aunado a que, de otro lado, además, deja prácticamente ilusorio el ejercicio de ese derecho a quien lo tiene.

Esto dicho responde a lo siguiente, de acuerdo con lo señalado ocurre que, el arrendatario encontrándose presente, y apoyado en la seguridad ofrecida expresamente por la letra de la ley, la cual le señala que será avisado por parte del comprador o el vendedor en caso de enajenación del inmueble que ocupa, pues se repite, son ellos quienes deben darle tal aviso, estos últimos en una actitud caprichosa a fin de burlar el derecho del inquilino, se abstienen de cumplir con ello (conducta que además implica una evidente mala fe), a sabiendas que en definitiva cuando ocurra algún acontecimiento o bien sea motus proprio (Sic) que lo haga tener conocimiento de lo ocurrido, en la mayoría de los casos ya habrá transcurrido el lapso para ejercer la acción correspondiente, pues si no es a través del predicho aviso –cabe preguntarse- ¿Cómo tiene conocimiento el arrendatario del contrato traslativo?.

En la práctica con base a la interpretación dada al artículo 1.547 eiusdem, no obstante la buena fe del arrendatario es él quien resulta realmente obligado, pues siendo que el lapso de caducidad legal de la acción es de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, y dado lo insignificante que en definitiva pareciera haberse constituido la falta de aviso, la interpretación dada implica para el inquilino que es quien debería acudir cada treinta días aproximadamente ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente para verificar si ha habido o no enajenación del bien arrendado y, en caso afirmativo, ejercer en el lapso que resta los trámites pertinentes para incoar oportunamente su derecho de retracto legal arrendaticio, quedando así respondida la interrogante supra planteada.

Frente a ese despropósito, esta sede casacional en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, mal podría quedar impasible observando como precisamente siendo llamada a ofrecer una solución ante un vacío de ley, la manera brindada pueda avalar cualquier práctica viciosa, en este caso, en la que se ha convertido la conducta de los arrendadores, toda vez que ésta última atenta directamente contra quienes tienen menos recursos económicos, pues es sabido que en la mayoría de los casos los inquilinos carentes de recursos económicos suficientes, se encuentran impedidos para sufragar los gastos que ocasione la vigilancia constante en la Oficina de Registro Subalterno respecto a la enajenación o no del inmueble.

De lo antes expuesto, se afirma que la solución a aportar debe tener como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos; por tanto, debe abarcar la protección que merecen prioritariamente los mas débiles económicamente; limitar la autonomía de la voluntad de las partes y, tener presente el derecho de acceso a la justicia y a la defensa de los involucrados.

La novísima legislación constitucional persigue la transparencia de sus ejecutorias, que en el caso particular que se examina encuentra en el contenido de los preceptos procesales contenidos en los artículos 17 y 170 del Código Adjetivo Civil un antecedente inestimable, precisamente en lo atinente a la condena de la conducta temeraria o, en todo caso, malintencionada de omitir o retardar la notificación o aviso que la norma impone, amparándose en que la consulta ante la oficina registral es poco frecuente.

Concluyendo entonces, en el hecho cierto que lo realmente previsto por el legislador fue una obligación para el comprador o vendedor (poner en conocimiento de la enajenación efectuada a quien tenga el derecho de retraer, siempre que éste se encuentre presente), a través de una única manera (el aviso que éstos deben dar), resaltando su importancia, pues de allí deviene el lapso de caducidad para el arrendatario; considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia.

Por tanto, es menester atribuir a los efectos de la protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios que la ley establece, con base en las razones antes dichas; es decir, no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.

En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (Resaltado del transcrito)

Ahora bien, de acuerdo a lo antes expuesto y en especial al criterio de la Sala, reproducido anteriormente, se concluye que en el presente caso la recurrida incurrió en la errónea interpretación del artículo 1.547 del Código Civil al tomar como lapso de caducidad el de cuarenta días contados a partir de la fecha en que se interpuso la primera demanda y presumir que desde esa fecha los demandantes tenían conocimiento de las ventas, por cuanto consideró que era una carga para los actores revisar el registro respecto a las posibles ventas de los inmuebles, siendo que lo ajustado a derecho y a la doctrina vigente de esta Sala es que el mismo se compute a partir de la fecha de la notificación o aviso al arrendatario, y a falta de aviso en casos como el de autos, a partir del momento en que demuestre en juicio que tuvo conocimiento de la predicha enajenación, pues añade la doctrina que la falta de dar aviso o notificación como ocurre en el presente caso, origina una incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador o vendedor.

De tal modo que, resulta evidente que el Juez de la recurrida contrarió el criterio establecido por la Sala al considerar que era una carga para los actores revisar en el registro público las posibles ventas de los inmuebles objeto de su pretensión, en consecuencia debe declararse procedente la presente denuncia, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

Todo lo cual lleva a este jurisdicente a la convicción de que la acción del Derecho de Retracto Legal Arrendaticio fue ejercida oportunamente por el ciudadano Y.O.S., por lo que no es viable la caducidad alegada por las codemandadas. Y así se decide.

INADMISIBILIDAD ORDINAL 11 DEL 346 CPC EN CONCORDANCIA DEL 341 EJUSDEM Y 42 DE LA LAI

Las codemandadas alegaron la Inadmisibilidad por ser violatoria a formas procesales de conformidad ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 341 ejusdem y artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por no haber presentado prueba escrita de que la obligación es exigible y que los depósitos deben ser hechos de mes en mes, y que debió consignar los depósitos con el libelo de la demanda por ser documentos fundamentales de la acción.

El Código de Derecho Adjetivo en su artículo 346 establece: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:… 11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”; y el artículo 341 ejusdem “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos.” Y el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”

Ahora bien, conviene dejar sentado que los artículos 341 y 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, se refieren es cuando existe una disposición legal prohibitiva de admitir la acción propuesta como por ejemplo en casos de juegos de azar o apuestas, o que sean evidentemente contraria al orden público o las buenas costumbres, como sería por deudas cuando el objeto de la negociación no es lícito.

En el caso de autos, no existe una prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que tal y como se desprende la Ley Especial que regula la materia Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 42 y siguientes, el arrendatario que considere que su derecho de preferencia le ha sido violado puede ejercer el Retracto Legal Arrendaticio, siendo materia a dilucidar en el fondo, lo referente a su procedencia o no. Razón por la cual este Tribunal declara sin lugar la Cuestión Previa de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. Y así se decide.

INADMISIBILIDAD ORDINAL 11 DEL 346 CPC EN CONCORDANCIA DEL 78 EJUSDEM

Igualmente las codemandadas ciudadanas P.B.O. y E.M.M. en sus escritos de contestación de la demanda la primera alegó el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 78 ejusdem por ser incompatibles las tres acciones intentadas por el demandante de autos y la segunda de las mencionadas rechazó que debe resolverse y dejarse sin efecto la venta realizada, ya que hay una inepta acumulación de acciones, alegó que tampoco debe entregarse el inmueble al demandante y que este acumuló 3 acciones diferentes.

Al respecto, analizaremos lo que dispone el artículo 78 del Código de Derecho Adjetivo el cual es del tenor siguiente “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”; en el coso bajo análisis, encontramos en el petitorio del libelo de la demanda el ciudadano Y.O.S. demandó: 1-. Subrogar a Y.O.S. en la condición de comprador en el documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, de fecha 18 de octubre de 2006, bajo el número 29, Tomo 085, Protocolo Primero; 2-. Se declare resuelto y sin ningún valor jurídico la venta realizada por P.B.O. a la ciudadana E.M.M.; 3-. Le sea entregado el bien inmueble cuya subrogación arrendaticia solicita.

A este respecto, es necesario dejar sentado que se persigue al ejercer la acción de Retracto Legal Arrendaticio, encontrando que la doctrina del autor ya citado G.G.Q., Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, establece “Como se observa, el retracto legal arrendaticio es de naturaleza real, pues incide sobre el inmueble objeto de la relación arrendaticia y corresponde al arrendatario con preferencia al tercero; siendo que la acción que se deriva de tal derecho, por las causas establecidas en la Ley, tiene el mismo derecho carácter real, pues la finalidad de la misma es la de colocar al arrendatario como propietario en el lugar del tercero adquirente.”

Igualmente señala: “elementos distintivos

  1. Derecho de subrogación. Se trata de un derecho que al estar concedido en la Ley para beneficiar y proteger al arrendatario, es irrenunciable (art. 7°) y consiste en que el arrendatario a quien no se ha ofrecido el inmueble que ocupa como tal, en primer lugar y con preferencia al tercero adquirente del mismo (conforme al arto 44 de LAI), o de habersele hecho tal oferta, pero con omisión de alguno de los requisitos exigidos en el art. 44 ejusdem, o dentro de cualesquiera de los supuestos del artículo 48 ibidem; tienen el derecho de subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria.

  2. El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas. Carecería de sentido alguno el derecho de subrogación del arrendatario, si no se diera en las mismas condiciones contempladas en el instrumento que sirvió de medio para la traslación de la propiedad en beneficio del tercero adquirente. Y esas condiciones guardan relación no sólo con el mismo precio pagado por el tercero adquirente en caso de compraventa, sino también la forma como lo pagó, si fue de contado o a crédito y de ser este último, durante el tiempo previsto, los intereses estipulados y las garantías dadas, a cuánto ascendió el pago inicial. La subrogación en las mismas condiciones estipuladas guardan relación especial con las contenidas en la oferta que ha podido tener lugar y, en su defecto, a las contenidas en el instrumento de enajenación en beneficio del tercero.

  3. Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria. …el artículo 43, LAI haya dispuesto tal restricción, puesto que “cualquier acto que comporte la transmisión de la propiedad” no solo comprende la venta, sino también cualquier otro acto de transferencia, tales como la dación en pago, la permuta, la ejecución hipotecaria, el remate judicial y la donación, entre otros…omisis…¿Es, acaso, el retracto una acción de resolución aplicable a la venta ex artículos 43 y 48 de LAI y 1.553 del CC? En el supuesto de que la consecuencia del retracto legal arrendaticio es la de colocar al retrayente en el lugar del tercero adquirente, podría deducirse se trata del retracto como una resolutoria de esa venta, pues con el mismo pareciera ponerse término a la relación del arrendador propietario vendedor con ese tercero, para ubicar en lugar de éste al arrendatario retrayente, pues de otra manera el artículo1.553 del Código Civil no la habría así contemplado. Es indudable que la sustitución del tercero por el retrayente altera en cierto modo el contrato de compraventa y si bien es cierto que no en su totalidad…no obstante la parcial alteración afecta al contrato porque además si fue inscrito registralmente la sentencia que declare el retracto deberá ser inscrita para que el efecto o consecuencia de la misma surta sus efectos traslativos, en caso de que el inmueble retraído esté así inscrito y de no estarlo el efecto traslativo se produce de todas maneras…omisis…Por efecto de la anulabilidad que se observa de la sentencia que pronuncia el retracto, el vendedor continúa siendo el mismo en orden al arrendatario sujeto de la subrogación, pero “trasladado” a la relación con el arrendatario subrogado y aun cuando la ley no lo diga ni tampoco la sentencia pudiera así pronunciarlo, no obstante el solo sustituir al adquirente como tal, quitándole el derecho de propiedad que adquirió por efecto de la compra, quedando en estado de entenderse como si jamás comprado, en nada se diferencia sustancialmente de lo que constituye la anulabilidad de la compraventa, porque ha dejado y por efecto del retracto declarado con lugar en la sentencia de tener el carácter o condición de comprador para ser ahora un simple tercero sin ningún derecho que no sea el de requerir el precio que pagó y el costo de las mejoras que haya podido realizar, los gastos y costos de la compraventa, las reparaciones necesarias que haya efectuado al inmueble que ahora no le pertenece; máxime cuando esa sentencia produce efectos jurídicos materiales tratándose de un real proceso constitutivo y al ser inscrita registralmente da lugar a la supresión de la titularidad que ostentaba el tercero comprador…omisis…La nulidad del contrato procede cuando éste carece de fuerza legal, por haber nacido con vicios o defectos que lo hacen ineficaz e inválido, o, “la intrínseca insuficiencia del acto para producir sus efectos” (CARNELUTTI, ob. cit. P: 425); y cuando en el artículo 48 de LAI se establece que el arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto a que se contrae, entre los cuales están: falta de la notificación ordenada en el artículo 44, o de haberse omitido en la misma alguno de los requisitos exigidos; o efectuada la venta al tercero su precio resultare inferior al ofertado, osus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario; de manera que con tal proceder (por acción o por omisión) se causa daño o perjuicio al arrendatario, a quien se ha impedido u obstaculizado el ejercicio del derecho de adquirir el inmueble con preferencia al tercero, en cuyo caso como esa conducta activa u omisiva prohibida, lleva en sí misma la violación de la Ley, dejando al contrato de venta con un vicio que lo conduce a ser relativamente invalido entre el vendedor y el adquirente, sin eficacia frente al arrendatario. Esa circunstancia por más esfuerzo que se haga no conduce a otra calificación que no sea la de constituir una anulabilidad (nulidad relativa), por tanto convalidable, confirmable por el arrendatario se deja caducar su acción como retrayente o porque simplemente no tiene interés en ejercitarla. Si bien es cierto que el vendedor continúa siendo el mismo, el inmueble el mismo, no obstante, el adquirente o comprador es otro en relación con la venta originaria, pues ahora éste dejó de ser tal y en su lugar se subrogó otro que es el arrendatario; en cuyo caso el mecanismo de la subrogación está significando que a la misma se ha llegado no sin antes un proceso, de haberse intentado la acción de retracto, que conduce al final, de haberse declarado con lugar la pretensión, a la anulabilidad o nulidad relativa del contrato de venta, quiérase o no.”

    Del petitorio explanado por el demandante en su libelo, lo alegado por las codemandadas y la doctrina transcrita, es evidente que la intención del demandante fue única y exclusivamente demandar el retracto legal arrendaticio y gozar de la principal consecuencia como lo es la subrogación como comprador, en el contrato de compra venta realizado entre el arrendador-propietario y el tercero adquirente; razón por la cual se declara sin lugar la cuestión previa de la Inepta Acumulación. Y así se decide.

    Decididas como han sido las dos cuestiones previas relativas a la caducidad y la inadmisibilidad de la acción, éste Tribunal pasa a decidir la falta de cualidad en los términos siguientes:

    SEGUNDO PUNTO PREVIO

    FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS

    Ahora bien, vista la contestación de la demanda hecha por las codemandadas de autos, según escritos de fecha 18 de mayo de 2007 (f. 42-53 y 55-74) se desprende que ambas codemandadas alegaron la falta de de cualidad e interés del demandante y de la respectiva demandada, en virtud del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en razón de que el demandante estaba insolvente, por lo que debe declararse la misma inadmisible. Visto y analizado dicha defensa, este Tribunal observa:

    En virtud, que la falta de cualidad e interés del demandante para intentar la acción como de las demandadas para sostenerlo, radica en la insolvencia del demandante, quien decide, considera necesario dejar el punto de la insolvencia para el fondo de la causa, y así se establece.

    Ahora bien, decididos como han sido los puntos previos alegados por la parte demandada en la presente causa, entra éste jurisdicente a revisar y analizar el fondo de la controversia la cual quedó limitada a establecer si el demandante cumplía con los extremos requeridos en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 42.

    Así las cosas, es necesario determinar con exactitud, que abarca el derecho de retracto legal y cuales son los requisitos de procedencia del mismo; encontrando que el autor patrio G.G.Q., en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, señala: “Tenemos en materia arrendaticia, el Derecho de Preferencia Ofertiva ejercitable antes de que tenga lugar efectivamente la enajenación, del inmueble arrendado, el tercero interesado en adquirirlo, con vista al deber que tiene el arrendador propietario de ofrecérselo en venta en primer lugar y con preferencia a este último, consiste, tal como lo concibe el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en: “el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.

    En cambio, el Derecho de Retracto, sólo ejercitable cuando el acto de enajenación se ha realizado debido a que el arrendador propietario no hizo la oferta al arrendatario a que estaba obligado, si éste cumplía los requisitos establecidos en la Ley; o porque habiéndola formulado, no obstante, dejó el oferente de cumplir con alguno de los requisitos que la Ley exige y dio en venta el inmueble al tercero; o aun cuando el arrendatario dejare de adquirir, habiéndose producido dicha oferta preferente, el propietario lo enajenó en beneficio del tercero por un precio inferior al ofertado, o las condiciones de las venta resultaren más favorables que las ofrecidas inicialmente al locatario; tal y como lo contempla el artículo 43 de la Ley especial.”

    Y en cuanto a los requisitos de procedencia del Derecho de Retracto Legal, el autor ut supra referido expone: “Requisitos para su procedencia. Los requisitos exigidos para que proceda el retracto legal arrendaticio son los mismos estatuidos para el ejercicio de la preferencia ofertiva, a que se contrae el artículo 42 de la LAI,…En el retracto legal arrendaticio, también observamos dos tipos de requisitos que guardan relación de la manera siguiente:

    1) En atención a la persona del arrendatario: a) Que el arrendatario tenga mas de dos (2) años como tal, b) esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias, c) satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae; d) que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente.

    2) En relación con el propietario arrendador: a) que el mismo no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 de la LAI; b) que aun cuando la hubiere realizado, no obstante omitió en la misma alguno de los requisitos exigidos; c) efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado; d) o que sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

    3) Tratándose del tercero adquirente: a) Que el mismo haga notificación cierta de la negociación que realizó con el propietario arrendador; y, b) que anexe a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”

    De seguida se analizará si los requisitos precedentemente indicados se cumplieron o no en cada una de las personas interesadas en el presente proceso.

    En cuanto al arrendatario

  4. Que el arrendatario tenga mas de dos (2) años como tal: del contrato de arrendamiento consignado con el libelo de la demanda, el cual no fue impugnado, y adquirió pleno valor probatorio se desprende que la relación arrendaticia se inicio en fecha 01 de abril de 2004, con lo que queda demostrado que el arrendatario cumple con este requisito. Y así se establece.

  5. esté solvente en el pago de las pensiones arrendaticias: la parte demandada alegó que el demandante arrendatario se encontraba insolvente en el canon de arrendamiento así como también en la cuota de condominio, pero en ningún momento indicó cual es el monto correspondiente a canon de arrendamiento, situación que también fue silenciada por el demandante, razón por la cual se toma como base para determinar el monto del canon de arrendamiento el contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana P.B. y el ciudadano Y.O., el cual establece un canon de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00) que equivalen a TRESCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 350,00), que según la cláusula tercera del contrato deben ser pagados por mensualidades vencidas, además que el demandante indicó en el libelo de demanda que había cancelado los primeros seis meses del año 2007 por adelantado, alegato este que no fue desvirtuado por la parte demandada. En el lapso probatorio el demandante consignó tres (3) depósitos bancarios, los cuales adquirieron pleno valor, el primero de ellos de fecha 21 de marzo de 2006 por un monto de Bs. 2.400.000,00 que equivalen a Bs. 2.400,00, que siguiendo la aplicación de lo establecido en la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento, se estaría pagando seis (6) meses de canon de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2006, no tomándose en cuenta los dos (2) recibos posteriores por ser de fecha 06 de Noviembre de 2006 y 05 de enero de 2007, es decir, de fecha posterior a la venta cuyo retracto se solicita. No obstante a la fecha de la venta se encontraban cancelados los cánones de arrendamientos hasta el mes de agosto de 2006 inclusive, corriendo la misma suerte el pago del condominio según se desprende de la comunicación expedida por Rentables, C.A. que corre al folio 162 del expediente consignada por la codemandada P.B. por intermedio de apoderada, en consecuencia se evidencia, que el ciudadano Y.O., demandante de autos no se encontraba insolvente de conformidad con el contrato de arrendamiento que establece más de dos meses, y estando solvente hasta el mes de agosto de 2006 y siendo la venta en octubre de 2006, le es forzoso a quien aquí decide, declarar que el arrendatario cumple de igual modo este requisito. Y así se establece.

  6. satisfaga las aspiraciones del nuevo propietario adquirente del modo como adquirió el inmueble que se retrae: el demandante en el escrito libelar específicamente en el petitorio manifestó su voluntad de pagar el monto del precio y los gastos de registro sufragados por la tercera adquirente; cumpliendo también con este requisito. Y así se establece.

  7. que el arrendatario ejerza el derecho de retracto dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente: respecto de este requisito, ya hubo pronunciamiento en el punto previo que resolvió la caducidad, sin embargo es necesario dejar sentado que de los autos que conforman el presente expediente no se desprende que la ciudadana E.M.M., en su condición de tercera adquirente, haya cumplido con su deber de notificar al arrendatario de la negociación. Y así se establece.

    En relación con el propietario arrendador, el mismo debe cumplir con los requisitos siguientes:

  8. que el mismo no haya realizado la notificación prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, punto este también tratado ya, en el que se estableció que la única notificación practicada corresponde al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, no obstante dicha notificación no cumplió con los extremos requeridos para su validez, además que la ley especial contempla en el artículo 45 que la oferta u ofrecimiento del inmueble al arrendatario tiene una vigencia de 180 días y de no concretarse una negociación dentro de dicho lapso la oferta caduca, naciéndole al arrendador propietario la obligación de volver a notificar y así ofrecer el inmueble, cuestión que no realizó la ciudadana P.B.. Y así se establece.

  9. que aun cuando la hubiere realizado, no obstante omitió en la misma alguno de los requisitos exigidos: en este requisito encontramos que la única notificación consta en el contrato de arrendamiento debidamente autenticado, del cual se desprende que la propietaria arrendadora no estableció el precio del inmueble ni la modalidad de pago, por lo que tal situación conlleva a que se cumpla este requisito. Y así se establece.

  10. efectuada la venta al tercero, el precio resultare inferior al ofertado: este requisito no es aplicable al caso bajo análisis por lo que la notificación realizada fue insuficiente en este aspecto. Y así se establece.

  11. o que sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario, al igual que en el literal anterior, este requisito no encuentra cabida en el caso en comento. Y así se establece.

    Tratándose del tercero adquirente debe cumplir:

  12. Que el mismo haga notificación cierta de la negociación que realizó con el propietario arrendador: de las actas procesales no se desprende la existencia de la notificación establecida en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ni la codemandada ciudadana E.M.M., en su escrito de contestación manifestó haber realizado la misma y así haber cumplido con el mandato legal, razón por la cual también se cumple con el presente requisito. Y así se establece.

  13. que anexe a dicha notificación copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado: al no cumplir la tercera adquirente con la notificación señalada en el literal anterior tampoco cumplió con el presente requisito. Y así se establece.

    De lo anteriormente expuesto, de las normas trascritas y de las pruebas aportadas por las partes y valoradas por este Despacho, se desprende que la Ley vigente establece dos clases de notificaciones la primera de ellas es la que debe hacerle el arrendador-propietario al arrendatario por escrito, ya que la ley establece que la misma debe ser cierta, en la cual debe especificarse la condiciones y modalidades de la negociación y la única forma cierta para demostrar que se cumplió con tal obligación es a través de un medio escrito; y una segunda notificación que debe ser practicada por el adquirente del inmueble la cual debe ser cierta y a la misma debe anexársele copia certificada de la negociación; siendo a partir de las notificaciones ciertas en referencia donde nace para el arrendatario los derechos que le consagra la legislación vigente. Y así se establece.

    De los autos del expediente se evidencia, que el propietario-arrendador, no cumplió con la obligación de notificar de forma cierta, ni un tercero en su nombre como lo establecen los artículos 44 y 46 de la ley antes trascritos. De igual forma, es a partir de las ya señaladas notificaciones cuando comienzan los lapsos dados para ejercer sus derechos el arrendatario, de la primera notificación, nacen los quince días para aceptar la negociación, y de la segunda notificación se da inicio a los cuarenta días continuos para ejercer el retracto legal, siendo la primera practicada por el arrendador-propietario y la segunda por el tercero adquirente, las cuales no se cumplieron en el caso bajo análisis tal y como se desprende de los autos del expediente. Y así se establece.

    Tratando este tema de Retracto Legal Arrendaticio, el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 20 de mayo de 2005 estableció “…se afirma que el retracto legal debe ser considerado como una limitación al derecho de propiedad, se repite, éste último de carácter constitucional; restricción ésta sujeta a la obligación de notificar al arrendatario que el bien que ocupa ha sido ya transferido…omisis…En el mismo sentido y manteniendo siempre la relevancia que merece el cumplimiento de la obligación, tal como ya se dijo, de “dar aviso”, la Sala considera oportuno, sin embargo, en beneficio del arrendatario (quien no recibió la notificación) reconocer las múltiples maneras en que en pacifico criterio de esta sede casacional podría igualmente cumplirse con el fin perseguido por dicho acto comunicacional, cual es, que el arrendatario tenga del conocimiento del acto traslativo de la propiedad, bien sea, motus propio o a través de una actuación judicial…omisis…considera esta Sala que, en modo alguno tal incumplimiento debe ser interpretado en perjuicio precisamente de quien sufre las consecuencias de la falta de notificación, por el contrario, debe exigirse su observancia…omisis…La Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina la incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) Y MÁS RECIENTEMENTE, DE ACUERDO CON LA LEY VIGENTE, PARA LOS CASOS DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, ÚNICAMENTE DEL ADQUIRENTE. Así se decide…”.

    De la sentencia en comento en concordancia con la legislación ya analizada se desprende enfáticamente la obligación de practicar la notificación establecida en la ley, especialmente la señalada en el artículo 46 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la obligación por parte del adquirente del inmueble arrendado de notificar, que efectivamente se realizó la negociación y además hacer entrega de una copia certificada de dicha notificación, la cual debe quedar en poder del arrendatario, lo cual en el presente caso no fue cumplido, en consecuencia, la imposibilidad de establecer fecha de inicio para que el arrendatario ejerza el derecho de retracto legal. Y así se decide.

    Analizado individualmente cada requisito, se desprende que se encuentran llenos los extremos necesarios para la procedencia de la acción de Retracto Legal. Y así se decide.

    Igualmente este Administrador de Justicia observa que la codemandada P.B.O. alegó que al demandante expresar que el Tribunal fije el precio del inmueble a su arbitrio, incumplió con el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a este respecto se observa que en el escrito libelar la parte accionante ciudadano Y.O.S. en el particular tercero del petitorio expuso textualmente “Me comprometo desde ya a pagar el precio de la venta, es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 180.000.000,00) así como a rembolsar los gastos efectuados por la compradora para la adquisición del inmueble, que según nota de registro, de fecha 18 de octubre de 2006, ascendieron a la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL CIENTO DIECISEIS BOLÍVARES (Bs. 484,116,00)”, lo cual evidencia el cumplimiento del arrendatario demandante de expresar su obligación de subrogarse en las mismas condiciones del tercero adquirente, razón que lleva a este Tribunal a negar la falta de cumplimiento del artículo 42 ut supra indicado. Y así se decide.

    En razón de lo expuesto precedentemente, queda evidenciada la cualidad del demandante para intentar la acción de Retracto Legal Arrendaticio, de igual forma la cualidad de las codemandadas ciudadanas P.B.O. y E.M.M. para sostenerlo, en consecuencia, se declara sin lugar la falta de cualidad alegada por las codemandadas de autos. Y así se decide.

    La tercera adquirente ciudadana E.M.M. expuso que el demandante no estaba interesado en la compra del inmueble y que no esta en condiciones de adquirirlo en los mismos términos de la negociación, este jurisdicente luego de una revisión exhaustiva del expediente, encuentra la falta de elementos probatorios que certifiquen que el arrendatario demandante ciudadano Y.O.S. no se encontraba interesado en la adquisición del inmueble objeto de litigio, lo cual ocurre cuando el propietario arrendador ofrece el inmueble arrendado, naciéndole al arrendatario la obligación de manifestar su voluntad dentro de los quince (15) días siguientes a dicha notificación, y al existir una ausencia de notificación por parte del propietario no puede nacerle la obligación de manifestar su voluntad al respecto, por lo que al no existir por escrito la voluntad del arrendatario de no querer adquirir el inmueble que ocupa en tal condición, o en su defecto la ausencia de esa manifestación dentro de los quince (15) días siguientes a la notificación hecha por el propietario arrendador, mal podría este Despacho declarar que el arrendatario demandante no tenía la intención de adquirir el inmueble en litigio. Y así se establece.

    Igual ocurre con el alegato que expuso la codemandada E.M.M. al expresar que el arrendatario demandante no se encontraba en condiciones de adquirir el inmueble, lo cual no demostró por lo que se desecha del proceso. Y así se establece.

    La codemandada E.M.M. rechazó el petitorio en: que el arrendatario no debe subrogarse en el documento sino en el negocio jurídico, en este sentido el Tribunal no entra a hacer un análisis profundo al respecto por considerar que dicha defensa no tiene trascendencia en el fondo del asunto, en virtud, de que al subrogarse en el documento inmediatamente el negocio jurídico queda afectado por el cambio de una de las partes involucradas, lo cual conlleva a que el primer acto registrado queda sin valor jurídico siendo inexistente. Y así se establece.

    Ahora bien, la codemandada E.M.M. alegó que el demandante dejó de cumplir con los ordinales 2, 4, 5, 6 y 9 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen: “El libelo de la demanda deberá expresar:… 2º El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene…. 4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales. 5º La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones. 6º Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo…. 9º La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174.” al respecto observa este Tribunal que en el libelo de la demanda aun cuando en el subtitulo correspondiente a las partes no se estableció el carácter de cada una de ellas, no es menos cierto que en el mismo escrito se evidencia claramente el carácter de cada una de las partes en el presente proceso; asimismo se encuentra en dicho escrito los linderos del inmueble en litigio, así como también los datos del documento por medio del cual adquirió la tercera de manos del propietario arrendador; con relación a la supuesta ausencia de documentos fundamentales, este Operador de Justicia estima correcto la exposición del demandante en su demanda cuando expreso que en la oportunidad probatoria demostraría su solvencia como efectivamente lo demostró y que quedó establecido en el presente fallo; en cuanto a que es carente la relación de los hechos y del derecho, este Tribunal lo desestima ya que se encuentra una relación de los hechos concisa pero explicativa de lo sucedido con el inmueble objeto de litigio lo cual fue debidamente subsumido en la normativa legal aplicable; y en relación al hecho que no estableció el domicilio procesal de ninguna de las partes, si bien es cierto eso es así, no es menos cierto que tal circunstancia puede ser subsanada en cualquier estado de la causa por cualquiera de las partes, no siendo tal circunstancia un hecho que afecte el fondo de la causa, de conformidad con el artículo 174 del Código de Derecho Adjetivo, el cual es del tenor siguiente: “Las partes y sus apoderados deberán indicar una sede o dirección en su domicilio o en el lugar del asiento del Tribunal, declarando formalmente en el libelo de la demandada y en el escrito o acta de la contestación, la dirección exacta. Dicho domicilio subsistirá para todos los efectos legales ulteriores mientras no se constituya otro en el juicio, y en él se practicarán todas las notificaciones, citaciones o intimaciones a que haya lugar. A falta de indicación de la sede o dirección exigida en al primera parte de este artículo, se tendrá como tal la sede del Tribunal.”; por todo lo expuesto precedentemente, este Despacho, encuentra que no hubo por parte del demandante ciudadano Y.O.S. el incumplimiento de los ordinales referidos ut supra. Y así se decide.

    En razón que quedó demostrada la violación de los derechos del arrendatario y el no cumplimiento de la obligación de notificar por parte de la tercera adquirente, este Tribunal, declara válido lo establecido en el particular Tercero del Petitorio, el cual textualmente expresa “Me comprometo desde ya a pagar el precio de la venta, es decir, la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 180.000.000,00) así como a rembolsar los gastos efectuados por la compradora para la adquisición del inmueble, que según nota de registro, de fecha 18 de octubre de 2006, ascendieron a la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL CIENTO DIECISEIS BOLÍVARES (Bs. 484,116,00)”, y así se establece.

    La codemandada E.M.M. en su escrito de contestación de la demanda no convino en el pago del precio de la venta más el reembolso de los gastos de registro, y en caso de ser procedente, alegó que es una suma sujeta a corrección monetaria, al respecto, este Órgano Administrador de Justicia hace la siguiente acotación: la indexación procede en aquellos procesos en los cuales el deudor se encuentra en mora y el mismo es condenado en el dispositivo del fallo, ahora bien, en el caso de autos, el proceso se circunscribe a establecer el derecho de Retracto Legal Arrendaticio del demandante ciudadano Y.O.S., es decir, establecer si el arrendatario demandante cumple con los extremos exigidos por la normativa legal especial aplicable en la materia, que tal y como quedó establecido en esta parte motiva de la decisión, el ciudadano Y.O.S., si cumplió con los mismos, en consecuencia, el inquilino no se encontraba en mora, mal pudiera este Tribunal condenar al mismo a una corrección Monetaria que no se ha derivado de una conducta culposa de su parte, sino todo lo contrario de la conducta al margen de la ley tanto del arrendador propietario como de la tercera adquirente; razón por la cual en el presente proceso no procede la corrección monetaria solicitada. Y así se decide.

PARTE DISPOSITIVA

Por lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la cuestión previa de caducidad de la acción opuestas por las codemandas de autos ciudadanas P.B.O. y E.M.M., venezolanas, titulares de las cédulas de identidad números V-9.218.086 y V- 4.000.571.

SEGUNDO

SIN LUGAR la cuestión previa de inadmisibilidad de la acción de conformidad con el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 341 ejusdem por no cumplir los requisitos del artículo 42 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, opuestas por las codemandas de autos ciudadanas P.B.O. y E.M.M., venezolanas, titulares de las cédulas de identidad números V-9.218.086 y V- 4.000.571.

TERCERO

SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 78 ejusdem por acumulación indebida, opuestas por las codemandas de autos ciudadanas P.B.O. y E.M.M., venezolanas, titulares de las cédulas de identidad números V-9.218.086 y V- 4.000.571.

CUARTO

SIN LUGAR la falta de cualidad e interés del actor ciudadano Y.O.S., venezolano, titular de la cédula de identidad número V-9.236.112, para intentar la demanda y de las codemandadas P.B.O. y E.M.M., ya identificadas para sostenerla.

QUINTO

CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO intentara el ciudadano Y.O.S., venezolano, titular de la cédula de identidad número V-9.236.112; en contra de las ciudadanas P.B.O. y E.M.M., venezolanas, titulares de las cédulas de identidad números V-9.218.086 y V- 4.000.571, por la negociación realizada sobre el inmueble consistente en un apartamento distinguido con el N° PH-1, planta primer nivel y segundo nivel PH de la torre D del “CONJUNTO RESIDENCIAL CAMINO REAL”, ubicado en la avenida principal de P.N., entre avenida Las Pilas y avenida Ferrero Tamaño, Parroquia San J.B., Municipio San C.d.E.T. con un área aproximada de ciento setenta y seis con setenta y dos metros cuadrados (176,72mts2), el cual se encuentra entre los siguientes linderos Primer Nivel: NORTE: con fachada norte del edificio; SUR: con el primer nivel del apartamento PH-4, con ascensores y con hall de ascensores; ESTE: con primer nivel del apartamento PH-2, con ascensores y ducto de basura; y OESTE: con fachada oeste del edificio. Segundo Nivel: NORTE: con fachada norte del edificio; SUR: con área son construcción y con sala de máquinas; ESTE: con apartamento PH-5; y OESTE: con fachada oeste del edificio; y le corresponden 2 puestos de estacionamiento signados con los números 103 y 104.

SEXTO

SE SUBROGA al ciudadano Y.O.S., venezolano, titular de la cédula de identidad número V-9.236.112, en la condición de comprador en el documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el día 18 de octubre de 2006, inscrito bajo el número 29, Tomo 085, Protocolo 01, mediante el cual la ciudadana P.B.O. venezolana, titular de la cédula de identidad número V-9.218.086 le vende a la ciudadana E.M.M., venezolana, titular de la cédula de identidad número V- 4.000.571 el inmueble plenamente identificado en el numeral anterior, es decir, al inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° PH-1, planta primer nivel y segundo nivel PH de la torre D del “CONJUNTO RESIDENCIAL CAMINO REAL”, ubicado en la avenida principal de P.N., entre avenida Las Pilas y avenida Ferrero Tamaño, Parroquia San J.B., Municipio San C.d.E.T. con un área aproximada de ciento setenta y seis con setenta y dos metros cuadrados (176,72mts2), el cual se encuentra entre los siguientes linderos Primer Nivel: NORTE: con fachada norte del edificio; SUR: con el primer nivel del apartamento PH-4, con ascensores y con hall de ascensores; ESTE: con primer nivel del apartamento PH-2, con ascensores y ducto de basura; y OESTE: con fachada oeste del edificio. Segundo Nivel: NORTE: con fachada norte del edificio; SUR: con área son construcción y con sala de máquinas; ESTE: con apartamento PH-5; y OESTE: con fachada oeste del edificio; y le corresponden 2 puestos de estacionamiento signados con los números 103 y 104.

SEPTIMO

Se declara RESUELTO y sin ningún valor jurídico LA VENTA realizada por la ciudadana P.B.O. venezolana, titular de la cédula de identidad número V-9.218.086 a la ciudadana E.M.M., venezolana, titular de la cédula de identidad número V- 4.000.571, en lo referente al inmueble antes mencionado y descrito con sus datos, linderos, medidas y características, según documento registrado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de los Municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira, el día 18 de octubre de 2006, inscrito bajo el número 29, Tomo 085, Protocolo 01.

NOVENO

el demandante ciudadano Y.O.S., venezolano, titular de la cédula de identidad número V-9.236.112, DEBERÁ CONSIGNAR ante este Despacho la cantidad de CIENTO OCHENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 180.000.000,00) que equivalen a CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) por concepto del precio del inmueble en litigio, así como a rembolsar los gastos efectuados por la compradora para la adquisición, los cuales ascendieron a la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL CIENTO DIECISEIS BOLÍVARES (Bs. 484.116,00) que equivalen a CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DOCE CENTÍMOS (Bs. 484,12), es decir, un total de CIENTO OCHENTA MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL CIENTO DIECISEIS BOLÍVARES (Bs. 180.484.116,00) que equivalen a CIENTO OCHENTA MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON DOCE CENTÍMOS (Bs. 180.484,12).

DECIMO

IMPROCEDENTE la corrección monetaria solicitada por la codemandada E.M.M., venezolana, titular de la cédula de identidad número V- 4.000.571.

Se condena en costas a la parte demandada, conforme al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencida totalmente en el presente proceso.

Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Firmada, Sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los diecisiete días del mes de Diciembre del año dos mil ocho.

J.M.C.Z.

El Juez Miriam Ramírez Rujano

Secretaria Accidental

JMCZ/MZP

En la misma fecha y previa las formalidades legales se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las diez de la mañana, dejándose copia certificada de la misma para el archivo del Tribunal y se libraron las respectivas boletas de notificación.

La Secretaria

JMCZ/MZP

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