Decisión de Juzgado Sexto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Octubre de 2007

El presente juicio por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO fue interpuesto ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de abril de 2007, por los abogados E.S.D. y R.E.L., actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana YVOGNE DEL C.R., en contra de la sociedad mercantil INSOFACA BIENES RAÍCES, C.A. Una vez efectuado el sorteo respectivo, le correspondió conocer al Juzgado Duodécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual por medio de auto de fecha 26 de abril de 2007 la admitió.

La parte actora sostiene en su libelo que celebró con la demandada convenio ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 7 de diciembre de 2005, quedando anotado bajo el Nº 20, Tomo 50, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Sin embargo, adujo que la actora en su carácter de arrendataria del inmueble identificado como el apartamento Nº 53, del piso 5 del Edificio E.I., no tiene suscrito con la demandada ningún tipo de contrato de arrendamiento. La actora alega ser arrendataria del inmueble antes descrito desde el 1º de febrero de 1982, en virtud de la cesión del contrato de arrendamiento que le hiciera el primer arrendatario, ciudadano J.R.B.A., cesión aceptada por la arrendadora sociedad mercantil Inmobiliaria Sudameris, C.A.

No obstante, adujo que las constantes amenazas por parte de los representantes de las demandada la indujeron a celebrar el convenio de fecha 7 de diciembre de 2005, que fue hecho ante la falta de un contrato de arrendamiento determinado, al cual se había obligado a realizar la demandada, y que se basó en una transacción extrajudicial de fecha 7 de mayo de 1998, por la cual se regularizaría y normalizaría la relación arrendaticia. Que de acuerdo a esa transacción judicial, la parte demandada se obligó a redactar un contrato en los mismos términos que el cedido, en diez (10) días, cobrando los gastos por redacción del mismo, sin que se hubiere realizado.

Asimismo, indicó la actora en su libelo que la demandada tomó como fecha de suscripción del contrato el 7 de mayo de 1998, fecha de la transacción extrajudicial, y a partir de esa fecha determinó el beneficio de la prórroga legal. La actora niega que la transacción judicial sea equivalente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, pues de ser así la prórroga legal sólo operaría una vez vencido el plazo del arrendamiento, no pudiendo la demandada fijar de manera unilateral que el inicio de la prórroga legal fue el 8 de mayo de 2005, lo cual a su juicio disminuye el lapso en siete meses, quedando viciado de nulidad el convenio suscrito, de conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Adujo tener 25 años ocupando el inmueble en calidad de arrendataria, desde el 1º de febrero de 1982, cuando le fue cedido el contrato de arrendamiento, con la aceptación de la arrendadora original Inmobiliaria Sudameris, C.A. No obstante, adujo que los recibos de pago de arrendamiento, así como los recibos por concepto de pago de condominio, siguen emitiéndose a nombre de J.R.B.A., cedente del contrato de arrendamiento, pese a que es la actora quien funge como arrendatario desde el 1º de febrero de 1982.

De conformidad con lo anterior, es por lo que procede a demandar a la sociedad mercantil INSOFACA BIENES RAÍCES, C.A. para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Para que convenga la demandada o a ello sea condenada por el Tribunal de que el convenio del 7 de diciembre de 2005, otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta de Caracas, es nulo, por cuanto no existe entre las partes contrato de arrendamiento determinado, para que pueda operar la prórroga legal establecida en el artículo 38 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SEGUNDO: Para que convenga la demandada o a ello sea condenada por el Tribunal de que el Convenio del 7 de diciembre de 2005, otorgado por la Notaría Pública Vigésima Cuarta de Caracas es nulo, por cuanto la transacción extrajudicial del 7 de mayo de 1998, firmada entre el cedente del contrato de arrendamiento, la administradora y la demandante no equivale a un contrato de arrendamiento determinado, por lo cual la prórroga legal no puede ser establecida por acuerdo entre las partes, en sus condiciones y comienzo de la misma. TERCERO: Para que convenga la demandada o a ello sea condenada por el Tribunal que por cuanto el Convenio que se impugna es nulo y la relación arrendaticia es indeterminada, la arrendataria sólo deberá entregar el inmueble arrendado desocupado por virtud de un juicio de desalojo, de conformidad con el artículo 34 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

La parte demandada en su contestación, negó, rechazó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada en su contra. Negó el carácter de arrendataria a tiempo indeterminado de la parte actora. Adujo que en la transacción celebrada en fecha 7 de mayo de 1998, las partes establecieron en la cláusula tercera los siguiente: “TERCERA: Ahora bien, con la finalidad de normalizar esta situación las partes de mutuo y común acuerdo, han convenido en: a) EL ARRENDATARIO por su propia voluntad, y representado en ese acto por E.S.D., antes identificado, rescinde el Contrato de Arrendamiento arriba citado, y solicita a LA ARRENDADORA la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento, que se suscribirá dentro de los 10 días calendarios siguientes a la fecha de la firma del presente documento; y que comenzará a regir, a partir del mes de mayo de 1998, inclusive, con la Señora Yvogne Del C.R.…”; “…c) EL CANON del mes de marzo de 1998, ya vencido, EL ARRENDATARIO los paga el 7 de mayo de 1998, ya vencido, EL ARRENDATARIO lo paga en este acto, por la cantidad de CINCUENTA MIL NOVECIENTOS TREINTA Y SIETE CON 20/100 (Bs. 50.937,20) mediante cheque Nº 42142810 del Banco República, sin que pueda imputársele reclamo por retraso en el mismo, ya que ha estado manteniendo las conversaciones que han llevado al presente acuerdo con LA ARRENDADORA; y así sucesivamente continuará; cancelando dichos cánones, mientras sea EL ARRENDATARIO, por ante las Oficinas de LA ARRENDADORA o en defecto de esta de su COBRADOR enviado…”; “…d) Como consecuencia de lo acordado, el nuevo contrato a suscribir entre las partes, tendrá por objeto las mismas cláusulas del anterior, con la diferencia que han de ser actualizados los datos del documento, el Depósito de Alquiler, Depósito de Servicios, las reparaciones y dejar establecido el canon que actualmente se esta cobrando conforme a la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 28 de enero de 1997, declarada definitivamente firme por el Tribunal respectivo, que reguló el canon de arrendamiento vigente sobre el Edificio E.I., y en consecuencia el apartamento Nº 53.”; “CUARTO: Lo aquí convenido no causa novación de las obligaciones. Todo lo no previsto en este documento, supletoriamente quedará regulado por el contrato de arrendamiento vigente, hasta que se suscriba el nuevo citado, y por el Código Civil. Se hacen dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. Caracas 7 de mayo de 1998.”

De conformidad con el contenido de las cláusulas citadas, la demandada adujo que la actora adquirió el carácter de arrendataria a partir del 7 de mayo de 1998, y no desde el 1º de febrero de 1982, como lo indicó en su libelo. Asimismo, negó que estuviera ejerciendo acoso sobre la demandante.

Que a partir del 7 de mayo de 1998 la actora tendría el carácter de arrendataria del inmueble y el plazo de vigencia del contrato se regularía por la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento original de fecha 10 de agosto de 1973, que sufriría una transición mientras no se firmara el nuevo contrato de arrendamiento, por lo que a su decir, regiría supletoriamente el documento de arrendamiento de fecha 10 de agosto de 1973.

En este sentido hace valer el contenido de la cláusula del contrato de arrendamiento de fecha 10 de agosto de 1973, que establece: “CUARTA: El plazo de duración de este contrato será de UN AÑO.- contados a partir de esta fecha; más si el vencimiento del mismo o de alguna de sus prórrogas, si las hubiere, una de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de darlo por resuelto, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente y así quedará de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso de darse con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudieran haberse establecido. Para todos los efectos legales y contractuales las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se considerarán como de plazo fijo o determinado y se regirán por las mismas condiciones que para él se estipulan. Todo lo cual es aceptado expresamente por el arrendatario…”.

En este sentido, adujo que esta cláusula por remisión que se hiciere de los términos del contrato inicial en la transacción extrajudicial de fecha 7 de mayo de 1998, es aplicable supletoriamente para determinar el plazo del contrato de arrendamiento, concluyendo que el contrato de arrendamiento celebrado con la actora tenía como fecha de inicio el 7 de mayo de 1998, y cuyo vencimiento fue en el mes de mayo de 2005, procediendo a partir de allí el beneficio de la prórroga legal.

La parte demandada formuló RECONVENCIÓN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con fundamento en que la relación arrendaticia existente entre las partes inició el 7 de mayo de 1998, y llegó a su vencimiento el 8 de mayo de 2005, en virtud de notificación previa efectuada a la actora mediante la cual se le comunicó la decisión de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento. En consecuencia, colige que a partir de dicho momento comenzó a operar la prórroga legal en beneficio de la arrendataria y, que en fecha 7 de diciembre de 2005, las partes decidieron suscribir el convenio en virtud del cual se reconoció que el contrato de arrendamiento no sería renovado a partir del 8 de mayo de 2005, entrando a regir la prórroga legal de dos (2) años, tomando en consideración que la arrendataria tenía menos de 10 años ocupando en inmueble. Que vencida como fuera dicha prórroga en el mes de mayo de 2007, la arrendataria debía entregar el inmueble totalmente desocupado, en las mismas condiciones en que le fue entregado. No obstante, ante la negativa de la arrendataria de entregar el inmueble es por lo que procede a reconvenirla para que entregue el inmueble arrendado totalmente desocupado, libre de bienes y personas, y que sea condenada al pago de las costas y costos del presente juicio.

La parte actora, dio contestación a la reconvención incoada en su contra, negándola y rechazándola en todas y cada una de sus partes. Insiste la parte actora en que por virtud de la transacción celebrada en fecha 7 de mayo de 1998, la parte demandada había quedado obligada a redactar un nuevo contrato de arrendamiento entre ésta y la actora, sin lo cual no podría tenerse como una relación arrendaticia a tiempo determinado. Que la arrendadora no cumplió con la redacción del contrato de arrendamiento, por lo que adujo que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, y por ende no le es aplicable la prórroga legal, siendo la única causal de terminación de la relación arrendaticia, la declaración de desalojo efectuada por un Tribunal competente, de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La parte actora hace valer que de conformidad con el instrumento poder otorgado por el arrendatario originario, en el año 1989 faculta al apoderado para rescindir y elaborar un nuevo contrato de arrendamiento indicando: “con la finalidad de n.e.s., frase ésta que indica –a su juicio- que para esa fecha el arrendatario ya había dejado de ocupar el inmueble arrendado. A su vez, alude a que las partes reconocieron que con anterioridad a la transacción del 7 de mayo de 1998, ya la demandante se encontraba ocupando el inmueble. Finalmente, adujo que en el caso de considerarse que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, y tendiendo en cuenta que el mismo venció en mayo de 2005, al firmarse el convenio en diciembre de 2005, el cómputo del lapso de prórroga legal debía computarse a partir de mayo de 2006 hasta mayo de 2008, concluyendo por ello que en el referido contrato se le estarían menoscabando sus derechos de prórroga legal. Que la aplicación de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 10 de agosto de 1973, quedó rescindido por lo que mal podría la demandada pretender la aplicación supletoria de las cláusulas del mismo, siendo que dicho contrato no existe. Desconoció la oferta de compraventa que alegó haber efectuado la parte demandada sobre el inmueble arrendado, manifestando en dicho acto su interés en adquirir el inmueble, con preferencia a otra persona.

Ambas partes promovieron pruebas en el presente juicio.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El recurso ordinario de apelación, se encuentra consagrado en el artículo 288 del Código de Procedimiento Civil, siendo éste el mecanismo del que dispone aquella parte que ha sido perjudicado por una sentencia. El perjuicio, del que nace el interés de apelar, está contenido en la sentencia de fondo que sea desfavorable. Ahora bien el sistema de la doble jurisdicción, está regido por el principio dispositivo, a través del cual el Juez de Alzada sólo conoce de las cuestiones sometidas por las partes mediante la respectiva apelación, por el agravio que sufrieron en primera instancia; el superior conoce del proceso en plenitud de su jurisdicción, pero limitado a la reducción del problema sometido a su conocimiento y por los puntos debatidos y decididos por el tribunal de la causa, por lo que rigurosamente el Juez Superior debe ceñirse estrictamente a lo que es el tema del recurso de apelación. En el caso de marras corresponde analizar el contenido íntegro de la sentencia, por haber sido ésta apelada en su totalidad pero en lo que respecta al fondo de la controversia, quedando excluido por tanto la decisión sobre la cuestión prejudicial opuesta por la actora reconvenida, en virtud que la misma no tiene apelación. Siendo así, este juzgador observa que la sentencia recurrida declara CON LUGAR la demanda que por NULIDAD DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL interpuso la ciudadana YVOGNE DEL C.R., en contra de la sociedad mercantil ADMINISTRADORA INSOFACA BIENES RAÍCES, C.A. Se declaró SIN LUGAR la RECONVENCIÓN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la sociedad mercantil INSOFACA BIENES RAÍCES, C.A. en contra de la ciudadana YVOGNE DEL C.R.. Asimismo, se declaro SIN LUGAR la CUESTIÓN PREJUDICIAL prevista en el ordinal 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por YVOGNE DEL C.R.. En consecuencia, se declaró la NULIDAD ABSOLUTA de la TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL de PRÓRROGA LEGAL, autenticado en fecha 7 de diciembre de 2005, bajo el Nº 20, Tomo 50 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Vigésima Cuarta de Caracas. De conformidad con el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, se condenó en costas a cada una de las partes en virtud que en la reconvención y en la incidencia de cuestión previa hubo vencimiento recíproco.

La presente controversia se fundamenta en la existencia de una relación arrendaticia que vincula a las partes, pero respecto de la cual existe controversia en cuanto a la existencia de un contrato de arrendamiento escrito y a los términos del contrato de arrendamiento, específicamente en lo que a su duración se refiere y a los derechos de la arrendataria de hacer uso de la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al respecto observa este Juzgador que el contrato cuya nulidad pretende la demandante es el autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador, bajo el Nº 20, Tomo 50, de fecha 7 de diciembre de 2005, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. La demandada no impugnó la existencia de dicho instrumento, y en virtud del principio de comunidad de la prueba promovió su contenido, siendo consignado en el expediente en copias certificadas que rielan a los folios 57 al 59. De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador aprecia en todo su valor probatorio el documento descrito ut supra, quedando demostrada la existencia del convenio suscrito entre las partes, pero respecto a su validez, por ser objeto de este juicio, será determinada en el presente fallo, y así se declara.

Ahora bien, el mencionado contrato es objeto de la presente demanda de nulidad, con fundamento en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la accionante adujo que a través de él, le fueron conculcados sus derechos como inquilina. Bajo esta premisa observa este Juzgador que, el contrato antes identificado, fue denominado por las partes como “acuerdo de PRÓRROGA LEGAL” y estableció lo siguiente: “PRIMERA: Consta de documento firmado el siete (7) de mayo de mil novecientos noventa y ocho (1.998), que ambas partes celebraron una transacción sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Número 53, ubicado en planta número 5 del Edificio E.I., situado entre las esquinas Canónigos a San Ramón, en la avenida Norte 7 de la Parroquia A.d.M.L.d.D.C., transacción en la cual el ciudadano E.S.D., …omissis.., en representación del ciudadano J.R.B.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 2..127.897, en su condición de EL ARRENDATARIO…omissis…, rescinde el Contrato de Arrendamiento privado celebrado en fecha diez (10) de agosto de 1973, entre el ciudadano J.R.B.A., antes identificado con la empresa C.A. INMOBILIARIA SUDAMERIS, …omissis…, cedido posteriormente a la empresa INMOBILIARIA SOCIO FAMILIA, C.A. …omissis…, y por último a la empresa INSOFACA BIENES RAÍCES, C.A….omissis…, cediendo todos los derechos como ARRENDATARIO que tenía el ciudadano J.R.B.A. a la ciudadana YVOGNE DEL C.R., antes identificada…” (Resaltado del Tribunal).

Se observa que en virtud de dicho contrato las partes, entendidas estas como J.R.B.A. e Insofaca Bienes Raíces, C.A., de mutuo acuerdo dan por terminado el contrato de arrendamiento del 10 de agosto de 1973, y en el mismo acto le son cedidos los derechos de arrendamiento del inmueble a la parte actora. Ahora bien, las partes convinieron además en lo siguiente: “SEGUNDA: Como quiera que EL ARRENDATARIO ha participado a EL ARRENDADOR, su voluntad de hacer uso de la PRÓRROGA LEGAL ARRENDATICIA, a que se contrae el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ambas partes convienen en determinar con precisión, que por cuanto la relación arrendaticia que los vincula data del 7 de mayo de 1998, le corresponde a EL ARRENDATARIO una prórroga legal de dos (2) años, contados desde el 8 de mayo de 2005 con vencimiento el 8 de mayo de 2007.”

Visto el contenido de dichas cláusulas, se observa que la transacción a que aluden las partes en dicho convenio es la celebrada en fecha 7 de mayo de 1998 y que riela al folio 54 y su vto. del presente expediente, en original, la cual se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara. Las partes de dicha transacción fueron la sociedad mercantil Inmobiliaria Socio Familia, C.A. y el ciudadano J.R.B.A., quien en virtud de la transacción declaró por su propia voluntad, dar término al contrato de arrendamiento, solicitando a la arrendadora la celebración de un nuevo contrato que comenzara a regir a partir del mes de mayo de 1998, inclusive, con la señora Yvogne Del C.R.. En este sentido pactaron que, el nuevo contrato a suscribir, tendría por objeto las mismas cláusulas que el anterior, con la diferencia que habrían de ser actualizados los datos del documento, el depósito de alquiler, depósito de servicios, las reparaciones, y dejar establecido el canon vigente, conforme a la regulación del inmueble. Finalmente, en el contrato de fecha 7 de mayo de 1998, se estableció lo siguiente: “CUARTO: Lo aquí convenido no causa novación de las obligaciones. Todo lo previsto en este documento, supletoriamente quedará regulado por el contrato de arrendamiento vigente, hasta que se suscriba el nuevo, y por el Código Civil.” (Resaltado del Tribunal).

De conformidad con la cláusula tercera del citado instrumento, las partes manifestaron su voluntad cierta e inequívoca de celebrar un contrato de arrendamiento con la nueva inquilina, esto es, al demandante, el cual se iniciaría a partir del mes de mayo de 1998, lo cual se desprende expresamente del contenido del convenio, el cual además de estar suscrito por las partes antes mencionadas, también se encuentran suscrito por la actora Yvogne Rivero. Las partes convinieron en celebrar un nuevo contrato en un término de diez (10) días, señalando que para lo no previsto en la transacción, regiría supletoriamente el contrato vigente, esto es, el celebrado el 10 de agosto de 1973 y el Código Civil. De conformidad con lo anterior, se observa que la parte actora, al suscribir dichos acuerdos admitió que la relación arrendaticia le estaba siendo cedida a partir de la terminación del contrato de arrendamiento celebrado originalmente con J.R.B.A., esto es, a partir del mes de mayo de 1998.

Sin embargo, la actora, a los fines de demostrar que hubo una cesión anterior del contrato y que data del 1º de febrero de 1982 siendo aceptada la cesión por la anterior arrendadora, consignó marcada con la letra “D” comunicación emitida por la C.A. Inmobiliaria Sudameris al ciudadano J.R.B., en virtud de la cual se le informa que la administradora aceptaba la cesión del contrato de arrendamiento a la señora Yvogne del C.R., sobre el apartamento Nº 53, a quien se le conminó a acudir a las oficinas de la administradora para la celebración del nuevo contrato. Sin embargo, dicha misiva fue impugnada por la parte demandada en su escrito de contestación. En consecuencia, y por cuanto no consta en autos la ratificación de dicha comunicación, que emana a su vez de un tercero ajeno al presente juicio, y que, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil debía ser ratificada en juicio a los fines de surtir efectos probatorios, este Juzgador desecha dicha probanza, y así se declara.

Asimismo, la actora hizo valer la copia certificada del acta de nacimiento de su hija quien naciera el 30 de agosto de 1983, donde se indica como domicilio de los padres el “edificio E.I., piso 5, San José”. Estima este Juzgador que la descripción allí señalada es insuficiente para establecer con certeza que el domicilio de la demandante para el año 1983 era el mismo inmueble que ocupa actualmente en calidad de inquilina, pues no se identifica de manera exacta el inmueble en el cual residían los presentantes, y así se declara. Asimismo, dicha prueba resulta inconducente e impertinente a los fines de demostrar que existía una relación arrendaticia entre la actora y la empresa administradora del inmueble para dicha fecha, no pudiendo de ningún modo establecerse, a través del acta de nacimiento, la presunta ocupación de la actora del inmueble de marras.

Seguidamente, la actora hace valer como prueba de su permanencia en el inmueble en calidad de arrendataria desde el año 1989, instrumento poder otorgado por J.R.B.A. al abogado E.S.D., cuyos datos de autenticación fueron incorporados al texto de la transacción de fecha 7 de mayo de 1998, y que riela en copias certificadas al folio 179 y vto. del presente expediente, donde se establece que fue conferido poder especial el 24 de abril de 1989, anotado bajo el Nº 57, tomo 3, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Quinta de Caracas. Sin embargo, estima este Juzgador que dicho instrumento no constituye prueba alguna que la actora se encontrara ocupando el inmueble en calidad de arrendataria desde ése tiempo, hecho éste que mal podría establecer este Juzgador sobre la base de hipótesis planteadas por la actora, por lo que se aprecia dicho documento poder como inconducente e impertinente a los fines de demostrar la data de la relación arrendaticia alegada por la actora, y así se decide.

Finalmente, constan en autos, evacuación de las testimoniales rendidas por los ciudadanos E.I.C.A., titular de la cédula de identidad Nº V-4.274.243, A.R.G.M., titular de la cédula de identidad Nº V-5.220.157, G.M.C.V., titular de la cédula de identidad Nº V-11.559.775, y M.d.J.R.S., titular de la cédula de identidad Nº V-1.595.000, cuyas actas rielan a los folios 107 al 121. De una revisión exhaustiva al contenido de las testimoniales este Juzgador observó que el primero de los testigos afirmó que la actora es arrendataria del inmueble constituido por el apartamento Nº 53, del Edifico E.I., piso 5, ubicado entre las esquinas de San Ramón y Canónigos, desde el mes de febrero de 1982. Que el conocimiento que dice tener de ése hecho le consta en virtud de que fue quien llevó la carta a la Administradora Sudameris, C.A. notificando la cesión del contrato de arrendamiento y que la nueva arrendataria sería la señora Yvogne Rivero, así como por el hecho de que en varias oportunidades le hiciera el favor a la actora de pagar los cánones de arrendamiento del inmueble. Que a pesar de la notificación de la cesión del arrendamiento, no se le habían hecho posteriores contratos de arrendamiento. En cuanto al segundo de los testigos, éste manifestó ser vendedor de productos Renaware y Electroluz, y que por cuanto vendía productos en el edificio donde se encuentra la demandante, sabía que ésta vivía en el inmueble desde el año de 1982, sin embargo, estima este Juzgador que las razones de sus dichos no son precisas, aparecen ambiguas, cuando señala que era vendedor para el tiempo que conoció a la actora y que actualmente es administrador y trabaja con el Sr. Dao, prestándole sus servicios y que conoció a la actora por cuanto acudía a la oficina del Sr. Dao, lo que a juicio de este Juzgador se presenta como contradictorio, por lo que el testigo contraría las razones de sus dichos, en virtud de lo cual se desecha dicha testimonial. De la testimonial de la ciudadana G.M.C. se desprende que ésta afirmó vivir en el edificio E.I. desde el año 1974, y que desde el año 1982 la demandante vive en el apartamento 53 del mencionado inmueble de manera ininterrumpida, que el anterior inquilino se fue desde el año 1982. Con relación al último de los testigos, la parte demandada impugnó sus declaraciones, por considerar que se trata de un testigo inhábil en virtud que es abogado en ejercicio y que trabaja en conjunto con el apoderado judicial de la parte actora, para lo cual consignó copias simples de sentencias dictada por los Juzgados Tercero, Segundo y Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial donde consta que los abogados E.S.D. y M.R.S. actúan como co-apoderados. En efecto, de dichas copias se desprende que el testigo y el apoderado judicial de la parte actora actúan como co-apoderados en los casos llevados ante dichas instancias judiciales. Sin embargo, estima este Juzgador que dicho hecho es insuficiente a los fines de declarar inhábil al testigo, quien a juicio de este sentenciador merece fe en la certeza de sus declaraciones, las cuales no aparecen contradictorias, por lo que se aprecian en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.

Las testimoniales antes referidas, con excepción de la proveniente del ciudadano A.R.G.M., constituyen una prueba de que la demandante vivía en el inmueble desde el año 1982, y ello es así en virtud que las declaraciones efectuadas no aparecen contradictorias, ni faltas a la verdad, surtiendo efectos probatorios en el presente juicio de conformidad con el artículo 508 eiusdem. Sin embargo, el hecho demostrado que la actora residiera en el inmueble de marras, no conlleva a determinar el carácter de arrendataria de la actora desde aquella fecha, toda vez que los testigos dieron fe del conocimiento que ello tenían respecto a la fecha desde la cual decían conocer a la actora y que sabían que vivía en el inmueble, sin que ello pueda derivar en una determinación fehaciente de la existencia del contrato de arrendamiento, pues la manifestación efectuada por el testigo E.C. relativa a que él pagaba los cánones de arrendamiento por petición que le hiciere la actora no constituyen plena prueba de que ésta actuara en calidad de arrendataria del inmueble frente a la Inmobiliaria Sudameris, C.A. y las arrendadoras designadas en lo sucesivo, y así se declara.

De acuerdo a lo expuesto, se colige que la demandante no demostró en el presente juicio que la relación arrendaticia en virtud de la cual ésta ocupa el inmueble de marras en calidad de inquilina se haya iniciado en el mes de febrero de 1982; más aún cuando del contrato celebrado en fecha 7 de mayo de 1998, y que aparece suscrito por la demandante, se desprende que el contrato de arrendamiento de fecha 10 de agosto de 1973 celebrado con J.R.B.A., sería rescindido en ése acto, por lo que mal podría considerarse que la actora tenía el carácter de arrendataria desde el año 1982, siendo que el 7 de mayo de 1998 el contrato original fue rescindido para proceder a celebrar uno nuevo con la actora, sin que ello causara novación de las obligaciones existentes, las cuales se regirían supletoriamente por el contrato de arrendamiento, hasta que se suscribiera uno nuevo. Al incluir dicha disposición en el cláusula cuarta del contrato, interpreta este juzgador –de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil- que la intención de las partes fue sustituir la persona del arrendatario, sin que produjera la novación subjetiva de la relación y de las obligaciones derivadas de ella. Aceptaron las partes que las condiciones del contrato vigente tendrían aplicación supletoria, mientras que se celebrara el nuevo contrato con la nueva inquilina. No resulta contradictorio que las partes calificaran como “vigente” en dicho convenio el contrato de fecha 10 de agosto de 1973, pues la terminación del contrato sólo lo fue respecto de J.R.B.A., produciendo sólo la sustitución de la arrendataria, sin que ello causara la novación de las obligaciones. En consecuencia, se evidencia que el inicio de la relación arrendaticia entre Yvogne Del C.R. y la sociedad mercantil Insofaca Bienes Raíces, C.A. fue en fecha 7 de mayo de 1998, y así se decide.

Sin embargo, aún cuando en el contrato de fecha 7 de mayo de 1998 las partes establecieron la fecha a partir de la cual regiría la nueva relación arrendaticia entre la arrendadora e Yvogne Rivero, no se desprende su tiempo de duración, por lo que debe analizar este Juzgador si es de aquellas que se establecen sin determinación del tiempo. La remisión efectuada al contrato de fecha 10 de agosto de 1973, indica que la intención de las partes eran regir la relación por las cláusulas contenidas en el contrato primigenio, hasta tanto se celebrara uno nuevo, por lo que de las expresiones contenidas en el convenio, las partes aceptaron y convinieron que hasta tanto no fuera suscrito el nuevo contrato, quedaban sujetas a lo establecido en aquél contrato. En este sentido, el referido instrumento estableció lo siguiente: “CUARTA: El plazo de duración de este contrato será de UN AÑO.- contados a partir de esta fecha; más si el vencimiento del mismo o de alguna de sus prórrogas, si las hubiere, una de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de darlo por resuelto, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente y así quedará de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración. Este aviso de darse con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o de cualquiera de las prórrogas que pudieran haberse establecido. Para todos los efectos legales y contractuales las prórrogas que pudiera sufrir este contrato se considerarán como de plazo fijo o determinado y se regirán por las mismas condiciones que para él se estipulan. Todo lo cual es aceptado expresamente por el arrendatario…”.

De acuerdo al contenido de la cláusula transcrita, el contrato que comenzaría a regir a partir del 7 de mayo de 1998, sería de un (1) año fijo, siendo a partir de ésa fecha que debe tenerse iniciada la relación arrendaticia. Sin embargo, de conformidad con la redacción de la cláusula, ése término fijo, podía prorrogarse automáticamente, y en ese caso, se trataría de prórrogas contractuales convenidas entre las partes, que difieren de la prórroga legal prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, si ninguna de las partes manifestaba a la otra con un mes de anticipación su deseo de dar por resuelto el contrato de arrendamiento, este se prorrogaría automáticamente para ambas.

Pero es el caso que la arrendadora adujo haber notificado su voluntad de no continuar con la relación de arrendamiento con la actora, debiendo tener por terminado en el contrato en el mes de mayo de 2005. No obstante, observa este Juzgador que de las pruebas aportadas por la demandada, no consta en autos la supuesta notificación dirigida a la actora con un mes de anticipación a la prórroga contractual que estaba transcurriendo –tal como lo indica el contrato de arrendamiento, es decir, a más tardar en el mes de abril de 2005- manifestando su voluntad de dar por terminado el contrato para el año 2005.

Si las partes acordaron que las cláusulas del contrato de fecha 10 de agosto de 1973 regirían supletoriamente la relación, hasta la celebración de un nuevo contrato, ambas debían cumplir con lo previsto en ellas. De modo que si el contrato era a tiempo determinado prorrogable automáticamente, la arrendadora se encuentra obligada a notificar a la arrendataria con un mes de anticipación a la finalización de la prórroga contractual, que el contrato no sería renovado.

La parte demandada pretende oponer como prueba de dicha notificación el mismo contrato celebrado el 7 de diciembre de 2005. Sin embargo, de un simple cálculo se puede concluir que si el contrato se inició el 7 de mayo de 1998, la arrendadora debía notificar a la actora su deseo de no continuar prorrogando contractualmente el arrendamiento, a más tardar el 6 de abril de 2005, de modo que el contrato llegaría a su vencimiento el 7 de mayo de 2005 y, en efecto procedería a computarse el lapso de prórroga legal correspondiente.

Por tanto, en virtud del contenido del contrato autenticado de fecha 7 de diciembre de 2005, éste sólo puede producir efectos a futuro, respecto a la manifestación de voluntad de la arrendadora de no continuar con la relación arrendaticia. En consecuencia, resultando evidente que para esa fecha ya había vencido el término dentro del cual podía la arrendadora notificar su voluntad de rescindir el contrato, pues mal podría la arrendadora pretender que en el mes de diciembre –esto es, ocho (8) meses después- sin mediar notificación previa, se diera por terminado el contrato, siendo lo correcto que ante la falta de notificación en el mes de abril de 2005, el contrato se prorrogó automáticamente por un año más, es decir, hasta el 7 de mayo de 2006, y así se declara. Por tanto, la intención de no continuar arrendando el inmueble, surtiría efectos para ésta última prórroga contractual, siendo la última con vigencia hasta el 7 de mayo de 2006, a partir de la cual se computaría el plazo de prórroga legal.

Por los razonamientos expuestos, este Juzgador estima que en el caso de marras, el contrato de arrendamiento tuvo una vigencia desde el 7 de mayo de 1998 hasta el 7 de mayo de 2006 (tomando en consideración que las manifestaciones de las partes en el contrato del 7 de diciembre de 2005, daban por entendido entre ellas que no existía voluntad de prorrogar contractualmente el arrendamiento por otro año más).

En virtud de lo anterior, estima este Juzgador que el contrato de fecha 7 de diciembre de 2005 sí resulta contrario a lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues para el momento de su celebración, ya había operado automáticamente una prórroga contractual, con vigencia hasta el mes de mayo de 2006, toda vez que la arrendadora no cumplió con su obligación de notificar en el mes de abril de 2005 su voluntad de no seguir prorrogando el contrato, de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato que regía supletoriamente la relación arrendaticia. Por consiguiente, mal podría hacerse valer en menoscabo de los derechos de la arrendataria, un contrato que regule una prórroga legal que aún no ha comenzado a computarse, pues aún no había llegado a su vencimiento el contrato de arrendamiento. En todo caso, en dicho convenio se pasa por alto el hecho de que había operado una prórroga contractual, ante la falta de notificación según lo estipulado en la cláusula cuarta transcrita ut supra, y por ende debía dejarse transcurrir dicho lapso, para empezar a computar el lapso de prórroga legal.

De conformidad con el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos establecidos en ella que beneficien o protejan a los arrendatarios son irrenunciables, lo que implica que no están sujetos a convenios o acuerdos privados, que no son transables, prescribiendo para aquellos casos donde se incumpla dicho principio, la nulidad de todo acuerdo o estipulación que implique el menoscabo de tales derechos. En virtud de lo dispuesto en la norma, y toda vez que se desprende que le fueron menoscabados los derechos a la arrendataria, por cuanto para el momento de suscribir el contrato del 7 de diciembre de 2005, el contrato de arrendamiento se encontraba vigente, debiéndose computar la prórroga legal una vez llegada a su vencimiento la última prórroga contractual, es decir, el 7 de mayo de 2006, el convenio suscrito se encuentra viciado de nulidad con fundamento en la norma citada, y así se declara.

A todo evento, y por cuanto de las manifestaciones contenidas en el contrato anulado, son prueba de la voluntad inequívoca de la arrendadora de no continuar arrendado el inmueble, deben entenderse aquellas como una notificación de acuerdo al contrato, por lo que el contrato no se prorrogaría después del 7 de mayo de 2006, siendo ésta su fecha de vencimiento.

Ahora bien, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, llegado el día de vencimiento del plazo del contrato, opera de pleno derecho, en beneficio del arrendatario, la prórroga legal, que para el caso de los arrendamientos con una duración mayor a 5 años y menor a 10, es de dos (2) años. En consecuencia, visto que desde el 7 de mayo de 1998 hasta el 7 de mayo de 2006, transcurrieron ocho (8) años, le corresponde a la arrendataria una prórroga legal de dos (2) años, los cuales deben ser computados desde el 8 de mayo de 2006 al 7 de mayo de 2008. Una vez vencido dicho lapso, la arrendataria quedará obligada a entregar el inmueble arrendado debidamente desocupado, en las mismas condiciones en que fue recibido. En caso de negativa de la arrendataria, podrá la arrendadora exigir el cumplimiento de dicha obligación de conformidad con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se decide.

De conformidad con lo argumentos expuestos, este Tribunal declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demandada de NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la ciudadana YVOGNE DEL C.R., en contra de la sociedad mercantil INSOFACA BIENES RAÍCES, C.A. En consecuencia, se declara la NULIDAD del “acuerdo de prórroga legal” celebrado entre las partes y autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Cuarta del Municipio Libertador, bajo el Nº 20, Tomo 50, de fecha 7 de diciembre de 2005, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría. Se declara que la relación arrendaticia es a tiempo determinado y que se encuentra transcurriendo el lapso de prórroga legal, cuyo inicio es el 8 de mayo de 2006 y vence el 7 de mayo de 2008. Se declara que ante la falta de celebración del contrato de arrendamiento indicado por las partes en la transacción de fecha 7 de mayo de 1998, las obligaciones de las partes se continuaran rigiendo supletoriamente por las disposiciones contenidas en el contrato de fecha 10 de agosto de 1973, de conformidad con lo pactado en la cláusula cuarta de la transacción mencionada, y así se decide.

Con relación RECONVENCIÓN por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con fundamento en que la relación arrendaticia existente entre las partes inició el 7 de mayo de 1998, y llegó a su vencimiento el 8 de mayo de 2005, este Juzgador ratifica el análisis que se efectuó en el presente fallo, en virtud del cual se estableció que la fecha de terminación del contrato de arrendamiento fue el 7 de mayo de 2006, fecha a partir de la cual debe comenzarse a contar el plazo de prórroga legal de dos (2) años, de conformidad con el artículo 38, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En virtud que el contrato de fecha 7 de diciembre de 2005, fue declarado nulo por esta Alzada, por cuanto menoscabó los derechos de la arrendataria, al encontrarse en el uso de la prórroga contractual que había operado automáticamente en virtud de la falta de notificación en tiempo hábil por parte de la arrendadora y, en consecuencia, se imputó erróneamente como prórroga legal el período comprendido entre el 8 de mayo de 2005 y el 7 de mayo de 2006, siendo dicho lapso el correspondiente a la última prórroga contractual, es por lo que este juzgador debe forzosamente declarar SIN LUGAR la RECONVENCIÓN de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la sociedad mercantil INSOFACA BIENES RAÍCES, C.A. en contra de YVOGNE DEL C.R..

DECISIÓN

Con fundamento en los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de APELACIÓN formulado por la abogada A.R.F., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 32.521, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, sociedad mercantil INSOFACA BIENES RAÍCES, C.A. y por el abogado R.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 91.499, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora reconvenida, ciudadana YVOGNE DEL C.R., contra la sentencia dictada por el Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de junio 2007, en virtud de lo cual queda parcialmente revocado el fallo apelado.

Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana YVOGNE DEL C.R., en contra de la sociedad mercantil INSOFACA BIENES RAÍCES, C.A.. En consecuencia, se declara lo siguiente: