Decisión nº 11036 de Juzgado Segundo en lo Civil de Vargas, de 14 de Mayo de 2014

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA DEL CIRCUITO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO VARGAS

204º y 155°

PARTE ACTORA

ZIZELDA R.D.S.R., ZIDIA R.D.S.M. Y G.A.D.S.R., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.482.445, V-6.473.532 y V-6.471.104.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA

L.S.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 137.458

PARTE DEMANDADA

N.A.D.R., E.G.D.D.G., M.C.D.R., L.J.D.D.R., C.A. CONTRERAS Y ODOARDO R.P., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.869.336, V-2.123.964, V-3.158.488, V-3.189.173, V-6.139.359 y V-3.414.796.

MOTIVO

PREFERENCIA OFERTIVA

EXPEDIENTE

WP12-V-2014-000020

SENTENCIA

INTERLOCUTORIA

I

SÍNTESIS DE LA LITIS

La presente causa se inició mediante demanda intentada por los ciudadanos ZIZELDA R.D.S.R., ZIDIA R.D.S.M. Y G.A.D.S.R., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.482.445, V-6.473.532 y V-6.471.104, debidamente representados por la profesional del derecho, abogada L.S.M., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 137.458, en contra de los ciudadanos N.A.D.R., E.G.D.D.G., M.C.D.R., L.J.D.D.R., C.A. CONTRERAS Y ODOARDO R.P., venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-1.869.336, V-2.123.964, V-3.158.488, V-3.189.173, V-6.139.359 y V-3.414.796, por PREFERENCIA OFERTIVA.

Señala la parte actora en su libelo: 1) Que sus poderdantes vivían en una casa ubicada en la Urbanización El Week End, Calle Norte-Sur, entre transversales cuarta y quinta, casa NEFMAR Nro. 02-18, en la parroquia C.L.M.d.E.V.; 2) Que fueron sus padres, ciudadanos M.R.L. y R.E.D.S.M., ambos fallecidos, quienes arrendaron el referido inmueble en fecha 15 de julio de 1987; 3) Que en comunicación enviada en fecha 11 de enero de 1994, el ciudadano N.D.M., le indica a su padre, hoy fallecido, que ahora la casa pertenece a la sucesión DUQUE-ROMÁN, y, por cuanto había fallecido su esposa, la sucesión resolvió vender dicho inmueble, en virtud de lo cual presenta una oferta de venta a los inquilinos, como derecho prioritario; 4) Que en esa oportunidad no se logró perfeccionar la venta, por cuanto no fue posible localizar a los miembros de la sucesión para realizar la operación; 5) Que sucesivamente se enviaron comunicaciones y en fecha 07 de octubre de 2011, los arrendatarios le responden al arrendador que sí están interesados en adquirir el inmueble y pactan el precio por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), siendo que dicha comunicación se negó a aceptarla en todo momento el ciudadano ODOARDO R.P., razón por la cual enviaron un telegrama en fecha 08 de noviembre de 2011 donde una vez más manifiestan el interés de adquirir dicho inmueble; 6) Que el referido telegrama fue recibido el 6 de diciembre de 2011 por el ciudadano C.R.; 7) Que el inmueble en cuestión fue vendido a una tercera persona en fecha 17 de abril de 2012, ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas, Estado Vargas, quedando registrado bajo el número 2012.269, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 456.24.1.7.671 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2012, siendo los vendedores los ciudadanos N.A.D.R., E.G.D.D.G., M.C.D.R., L.J.D.R., C.A.R.C., actuando en ese acto en nombre propio y en nombre de la ciudadana C.R.D.R., ya identificados, y el comprador, ciudadano A.J.C.Q., violando así su derecho preferencial de comprar dicho inmueble, el cual ha sido habitado por ellos desde el año 1.987, razón por la cual solicitan la nulidad de la venta, los daños y perjuicios, las costas y costos procesales y los honorarios profesionales; 8) Que fundamenta su demanda en los artículos 140, 141, 142, 143, 144 y 145 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; 9) Solicita se decrete medida preventiva de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble en autos identificado; 10) Solicita la citación de los ciudadanos N.A.D.R., E.G.D.D.G., M.C.D.R., L.J.D.D.R., C.A. CONTRERAS Y ODOARDO R.P.; 11) Solicita que la presente demanda sea declarada con lugar, sea decretada la nulidad de la venta de la casa denominada NEFMAR, que sea vendida a los herederos (actuales arrendatarios) por la suma de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,00), acordada en el año 2011, vía telegrama, así como el pago de costas y costos de este proceso y los honorarios de abogado.

En fecha 06 de mayo de 2014, se dio entrada a la presente demanda.

En el día de hoy, cinco (05) de mayo de 2014, este Juzgado, siendo la oportunidad para proveer sobre la admisión, emite la siguiente resolución, lo que hace sobre la base de la siguiente:

II

MOTIVACIÓN

SOBRE LA ADMISIÓN Y LA CUALIDAD

De autos se evidencia una ligera confusión en el petitorio, pues el actor comienza exponiendo: “Finalmente, solicito que el presente procedimiento de cobro de diferencia de honorarios se sustancie conforme a derecho y sea declarado CON LUGAR….”, y luego peticiona en su demanda: 1) La nulidad de la venta; 2) Que el inmueble sea vendido a los herederos (actuales arrendatarios); y, 3) El pago de las costas y costos de este proceso y los honorarios de abogado.

Por otra parte, entre las personas cuya citación solicita se encuentra el ciudadano ODOARDO R.P., quien no figura en el contrato cuya nulidad se pretende y no establece cual es su interés para sostener la presente demanda.

Observa quien aquí decide, que la nulidad peticionada deriva de la presunta violación a la preferencia ofertiva, lo que daría derecho al inquilino a ejercer el retracto legal arrendaticio, el cual consiste en solicitar se le subrogue en lugar del tercero adquiriente, dejando sin efecto la venta efectuada sobre el inmueble del cual alegan ser arrendatarios, realizada en fecha 17 de abril de 2012, ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Vargas del Estado Vargas, quedando registrado bajo el número 2012.269, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 456.24.1.7.671 y correspondiente al libro de Folio Real del año 2012, siendo los vendedores los ciudadanos N.A.D.R., E.G.D.D.G., M.C.D.R., L.J.D.D.R., C.A.R.C., actuando en ese acto en nombre propio y en representación de la ciudadana C.R.D.R., ya identificados, y el comprador, el ciudadano A.J.C.Q..

En tal sentido, en virtud del carácter de director del proceso que me otorga el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, si bien no existe alegato de la parte demandada, pues, el presente juicio se encuentra en fase de admisión, y, visto que el despacho saneador previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda es posterior a la admisión y sólo se refiere a los vicios de forma y no de fondo que puedan desprenderse de la revisión del escrito libelar y por cuanto el procedimiento especial previsto en la referida ley prevé con carácter obligatorio la realización de audiencia de mediación con la participación de los legitimados activos y pasivos, lo que supone que el proceso puede llegar a su fin por alguno de los medios alternativos de resolución de conflictos, por lo que el órgano jurisdiccional, estaría imposibilitado de realizar exitosamente el proceso de mediación sino se han constituido legítimamente las partes, es decir, ante la existencia de una defectuosa constitución del litisconsorcio.

Así pues, dado que la presente demanda deriva de una PREFERENCIA OFERTIVA y que, tal como se desprende del escrito libelar, así como de lo establecido en el artículo 135 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, “…Toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación al arrendatario o arrendataria, a fin de que ejerza el derecho a la preferencia ofertiva, será nula y no será necesario ejercer la acción judicial de nulidad”, deviene en evidente que la eventual declaratoria con lugar de la presente acción conllevaría a la nulidad de la venta realizada entre los demandados y el ciudadano A.J.C.Q., quien en su carácter de comprador debió ser, conjuntamente con los vendedores, demandado a los fines de la correcta constitución del litisconsorcio pasivo necesario en la presente demanda, pues, tal omisión resultaría lesiva al derecho a la defensa, al debido proceso y a la tutela judicial efectiva, todos establecidos en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, respectivamente, ya que, se estaría emplazando para los actos de mediación y para la contestación de la demanda solo a los vendedores, quienes no serían los únicos afectados por la sentencia, pues, también tiene interés en comparecer y ejercer su derecho a la defensa el comprador.

Por otra parte, comenta el procesalista A.R.R. respecto a litisconsorcio necesario o forzoso, que “… se tiene una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para ser eficaces, deben operar frente a todos sus integrantes y, por tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás.” (RENGEL ROMBERG, A. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Según el nuevo Código de 1.987. Tomo II. Teoría General del Proceso. Pág.43).

En vista de lo anteriormente expuesto es por lo que se permite este Juzgador verificar de oficio la cualidad de la parte demandada para sostener la presente causa.

Señala, asimismo, el prenombrado procesalista, Rengel Romberg, que la legitimación es la cualidad necesaria de las partes y que el proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación.

En este sentido, en sentencia de la Sala Política Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, del 20/11/2003, en relación a la legitimación para estar en juicio bien sea como demandante o como demandado, se estableció lo siguiente:

…ahora bien, la cualidad se define como la identidad lógica entre quien se afirma titular de un derecho y aquél a quien la ley, en forma abstracta, faculta para hacerlo valer en juicio (legitimación activa); y, en segundo lugar, entre la persona contra quien se ejerce tal derecho y aquélla a quien la ley determina para sostener el juicio (legitimación pasiva). Así, la ausencia de esta correspondencia configura la falta de cualidad pasiva o activa, según sea el caso…

Así las cosas, el problema de cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejerciendo concretamente un derecho jurídico o la persona quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándola, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico a un sujeto determinado

.

Es decir, la cualidad o legitimatio ad causam se refiere al interés del sujeto en las resultas del proceso, a la identidad que debe existir entre el sujeto que intenta la acción y el titular del derecho deducido en la demanda y en el caso de la pasiva, a la necesaria vinculación que debe existir entre el sujeto a quien se le exige el cumplimiento de la obligación o reconocimiento de un derecho y la persona a quien se demanda.

Por otra parte, dejó sentado la Sala de Casación Civil del M.T. de la República, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, en sentencia de fecha N° 235, de fecha 04 de mayo de 2009, en el juicio seguido por J.G.B. contra V.P. y Otra, lo siguientes:

La co-demandada argumenta que, la pretensión de retracto legal arrendaticio que se plantea en el presente caso, produce un litisconsorcio pasivo necesario, por cuanto, deben ser llamados al proceso tanto el comprador como el vendedor.

…es importante resaltar que el litisconsorcio surge cuando existe pluralidad de partes, es decir, cuando existen dos o más parejas contradictores en un proceso, independientemente de la posición que asuman activas o pasivas

….Omissis…

En efecto comparte plenamente la Sala el criterio esgrimido por la recurrida, ya que el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil, denunciado por errónea interpretación, establece los efectos de los actos procesales realizados en el caso del litisconsorcio necesario, y el beneficio que reciben los litisconsortes forzosos en caso de contumacia, aprovechando la diligencia de los otros co-litigantes, dicha normativa se aplica cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de forma uniforme para todos los litisconsortes, por lo que el formalizante aspira con su denuncia que se declare la inadmisibilidad de la defensa planteada, pero el juez concluye que no está constituido el litisconsorcio necesario…

….Omissis….

En lo que respecta a que la recurrida 'debió aplicar y no aplicó' el artículo 146 literal 'a' del Código de Procedimiento Civil, el mismo corresponde al litisconsorcio necesario, que surge cuando existe una sola causa o relación sustancial con varias partes sustanciales ya sean activas o pasivas, y las mismas deben ser llamadas todas a juicio, para así conformar el contradictorio, y tal como señaló el Juez de la recurrida en su sentencia 'era necesario llamar a todos los vendedores y todos los compradores y mantenerlos vinculados al proceso hasta que se profiriese la sentencia definitiva y firme'

(Subrayado y negritas del Tribunal).

Ahora bien, en relación con la cualidad pasiva para sostener este proceso se estima que la misma no puede recaer sólo sobre los ciudadanos N.A.D.R., E.G.D.D.G., M.C.D.R., L.J.D.D.R., C.A. CONTRERAS Y ODOARDO R.P., en su carácter de vendedores, sino que dicha legitimación recaería en las personas naturales o jurídicas que participan en el documento del cual se pretende su nulidad a objeto de que éstos ejerzan plenamente su derecho constitucional a la defensa y se le garantice el debido proceso, pues de lo contrario, de acordarse la nulidad sin la participación de las personas que son las beneficiarias directas del acto, en este caso la compra-venta del inmueble en marras identificado, se les estaría juzgando y más aún condenando, sin haber sido previamente oídos.

Precisado lo anterior se desprende que en el caso bajo estudio se pretende, en definitiva, la declaración de nulidad de la venta realizada entre los ciudadanos N.A.D.R., E.G.D.D.G., M.C.D.R., L.J.D.D.R., C.A. CONTRERAS Y ODOARDO R.P. y el ciudadano A.J.C.Q., realizada en fecha 17 de abril de 2012, ante el Registro Público del Segundo Circuito Municipio Vargas Estado Vargas, quedando registrado bajo el número 2012.269, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 456.24.1.7.671; y siendo que el procedimiento oral previsto en la ley consagra una fase de mediación previa a la contestación a la demanda al cual deben acudir todas las partes legitimadas, ya que dicha fase puede concluir con una sentencia, estas deben estar perfectamente constituida a fin de garantizar el alcance a todas las partes involucradas de las resoluciones a las cuales en tales conversaciones se pudiera arribar, y siendo que se evidencia de la revisión del escrito libelar que si bien proceden a demandar a los vendedores, quienes incurrieron en el incumplimiento de la obligación legal de realizar la oferta preferencial a los aquí demandantes, tal como lo establece el artículo 140 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sin embargo, no cumple la parte actora con traer a juicio al adquiriente del inmueble, omisión ésta que haría inejecutable la decisión favorable que pudiera dictarse en la presente causa e incluso nugatorios los derechos del ciudadano A.J.C.Q., respecto a los acuerdos que pudieran ser alcanzados durante la mediación referida.

Dicho lo anterior, en aras de dar cabal aplicación al artículo 15 del Código de Procedimiento Civil el cual obliga a los jueces a garantizar a los justiciables el derecho a la defensa y a la igualdad, así como también a los preceptos constitucionales contenidos en el artículo 49 de la carta fundamental, al haber sido propuesta la presente demanda de PREFERENCIA OFERTIVA, en contra de la compra-venta tantas veces descrita, sólo contra los vendedores y no contra el comprador o adquiriente del inmueble, sujeto que directamente es el beneficiario del acto registrado, se estima que falta uno de los presupuestos procesales de la acción, produciéndose una falta de cualidad e interés de la parte demandada por defecto de litisconsorcio para sostener frente a la accionante el presente juicio, y que tratándose de una pretensión de eminente carácter público, tal como lo es la materia arrendaticia, y siendo la cualidad uno de los presupuestos fundamentales para la validez del proceso, e inclusive determinante para la existencia de la acción, la demanda debe ser declarada inadmisible y así lo dictaminará este sentenciador en la dispositiva del presente fallo. Y así se decide.

Asimismo se deja establecido que resultaría un contrasentido declarar la nulidad de la referida venta, como se pretende en este caso, sino fueron demandados los legítimos contradictores, es decir, sin antes haber escuchado a los sujetos involucrados o intervinientes en el documento antes mencionado del cual se pretende la nulidad.

Finalmente, siendo que en el caso de marras se declara la inadmisibilidad por falta de cualidad pasiva por defecto de litisconsorcio, ello no obsta para que la parte actora vuelva a proponer la demanda contra los legítimos contradictores. Así se declara.

III

DECISIÓN

Por los razonamientos que anteceden, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.C.J.C.d.E.V., administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: INADMISIBLE la demanda de PREFERENCIA OFERTIVA, incoada por los ciudadanos ZIZELDA R.D.S.R., ZIDIA R.D.S.M. Y G.A.D.S.R., contra los ciudadanos N.A.D.R., E.G.D.D.G., M.C.D.R., L.J.D.D.R., C.A. CONTRERAS Y ODOARDO R.P.. Así se establece.

Regístrese y publíquese

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en Maiquetía, a los catorce (14) días del mes de Mayo del año Dos Mil Catorce (2014).- Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.- EL JUEZ TITULAR

C.E.O.F.

LA SECRETARIA,

Abg. M.V.

En esta misma fecha, siendo las 2:57 PM., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.-

LA SECRETARIA,

ABG. M.V.

CEOF/MV/yg.-